房地产操盘手册范本

项目操盘手册第一章筹建期第二章蓄客期(21)第三章开盘期(25)第四章签约期(53)第五章持续期(67)第六章尾盘期第七章交房期(78)第一章进场前第一部分营销组织f人员的筛逸：1、逸筒历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时,可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑:1）是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2）简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3）简历中能展现自身的才华和特长；4）简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：＞让面试者填写一份应聘人员资料登记表。＞面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。＞面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1）简历的真实性＞你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？＞能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？＞能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？＞能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：＞你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？＞你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？＞你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么？3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：》你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？＞•当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？＞•你怎么看待被别人误会？＞•你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：＞能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？＞你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？＞你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：＞能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？＞你认为别墅（小髙层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？＞能谈谈你对某某商圈的看法吗？＞你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？＞你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？附衰：《应聘人员复试初评表八《录用通知单》二、會楼处管理1W度：1、人员分工：＞项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。＞项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；直业顾问的培训工作。＞置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作。＞实习试用人员：接受培训，辅助项目工作。2、案场制度：＞考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度＞仪表规：着装礼仪、仪态规、仪表规＞售楼处现场规：＞售楼处行为规：操作规、接听要求＞服务规：售前服务、售中服务、售后服务＞销售工具准备：销售手册整理规、直业顾问必备资料夹、售楼处常用表格准备。＞售楼处会议规：晨会、夕会（做会议纪要）＞具体工作要求：接待流程、成交确认、填写预约书（认购书）/合同要求、填写相关表格、客户回款、银行按揭资料＞市场调研工作三、培训第一阶段：公司新员训＞企业简介＞公司规章制度＞公司历年案例简介第二阶段：销督基确墳训＞礼仪、行为规＞房地产基础知识＞营销理念＞案场规章管理制度＞宣业顾问素质（销售人员基本要求）＞房地产政策法规＞房地产开发流程＞市场调研＞销售基本流程＞销售技巧＞合同解读及签约流程＞售后客服工作（客户跟踪）＞银行按揭办理流程及计算第三阶段：项目情况培训>开发商的公司介绍（公司架构、管理制度、开发理念、、开发业绩）项目介绍（包括项目特色、规划、间隔、建筑、配套、功能、管理）（应有项目的策划理念）项目卖点（项目各方面优势）统一说辞>市场分析（本地区商用物业市场状况、市场发展趋势、项目的竞争优势等）>对手分析（竞争对手的优劣情况分析、成功项目的经营情况）第四阶段：销售实战演练模型介绍（现场演练模型介绍的要点和方法）现场路线（看房路线的行进方向和沿线的介绍要点）洽谈练习（同事之间一对一的解说、推介、洽谈练习）成交练习（签认购书、收定金、销售控制、签约、交首期、办理按揭等成交过程各个程序的工作练习）I第二部分销售文件If管理工具文件：1、公司人事制度表格：1）考勤类：城市年轮公司请假单、加班登记表、员工外出登记表、2）员工悄况：员工调动申请表、员工增补申请表、员工奖惩建议申请表、员工个人情况登记表、员工辞职申请审批表3）交接类：项目经理工作交接单、员工辞职交接单、部门工作联系单4）其他：城市年轮事故报告单2、售楼处现场管理：1）客户接待：售楼处日报表、客户登记表、客户资料汇总表（电于版）、来电客户登记表2）员工日常工作报表：会议纪要、项目排班表、备用金支出明细表、费用预測（月）、考勤表、实际开支明细、收款清单、应收款清单、个人考核表（各阶段）、市调表格3）经理日常报表：周成交报表、周工作计划、月总结报告、工作月报（各阶段）、考核表、营销事业部申请表、4）财务类报表：销售佣金计算表、员工提成表5）培训类报表：各个阶段培训计划及人员培训反馈3、与开发商交接文件：文件交接单、优惠价申请表、工程变更申请表二、开发商背景統>开发商的基本情况：公司成立时间、营业执照、注册资本、资质等级。>公司架构：部门组成、下属子公司、主要人员。>开发理念：现存量土地情况>开发业绩：在哪个城市开发过项目，开发过哪些项目，具体项目名称，得过何种荣誉。>建筑商的背景>物业公司的背景三、顼目报批进展：下面就从开发商取得土地使用权开始应取得（应结合当地政府的有关文件规定办理）1、向计划局提出立项申请：根据规划要点进行小区规划设计和施工图设计2、向地名委员会确认项目名称（取得认可）3、由規划部门通过规划图和施工图（有些地区国土、规划是两个部门）4、向以下各部门提出申请批准报告：人防办：对图纸的人防设施进行审批，并按审批意见修改；环保局：对有关环壇影响的设施审查；消防局：对图纸的消防分区、消防设施进行审批，并按审批意见修改；供电*供水、煤代、邮电部门：请供电、煤气对设备、接口等进行审批，并按审批意见修改；请供水公司对接口指定位直；按规定收缴增容费。市政、尿化部门：请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟开发地块中如需砍伐树木、消除绿地报请绿委审批。城管、交通：项目建设需在道路上开口的，向交管部门申请道路开口位置。5、招标办：按当地政府规定，对项目建设、设备采购进行招标的，需按批准及规定的流程开展招标工作。6、建设局：开工前向建设局申请报建，取得《开工许可证》，按规定缴纳报建费、墙改基金、散装水泥基金等（按当地政府的规定）。7、质监站：向当地的质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。8、测細门：进行建筑面积计算。9、逸择监理公司和进行工«招标10、档案馆：按建设项目归档规定，向当地档案馆移交建设项目档案。四、项目相关费料收集：1、项目的资料：户型图（每套及每层的）、总平图、海报、施工图、开发商资料、模型、外立面图、中庭景观图、工地现场照片、售楼处现场照片、住宅的智能化（新风系统、楼宇可视对讲、停车场管理、社区服务等）、小区配套（会所、游泳池、网球场、幼儿园等）、交通（到项目的各辆公交车线路）。2、项目小区现有周边配套（市场、商场及大型超市、中小学、幼儿园、医院、健身娱乐场所、银行、邮局、政府机构、公园、广场等）及道路的规划（最好从规划局取得，如即将兴建的公园、广场、政府大楼、道路、桥梁等）。3、项目所在区域的剪报（关于周边大型项目的进展、交通变更、政策法规等）。4、项目周边楼盘的情况（包括新楼盘的详细情况、二手房的价位及销售情况）第三部分项目定材一、桶选址碑:1、选址决策模式：■吸引途径客源。在楼盘销售中，途径客源一般占相当大的比例，一些楼盘的成交客户中，途径的客源甚至比传媒广告所吸引的成交客户比例还要大，而吸引途径客户的重要途径就是楼盘现场的包装。从这方面考虑，楼盘卖场应尽可能选在主干道或人流量密集的地方。■尽可能地利用规划中的建筑物。如会所、酒店、商业中心、学校、停车场等，先把项目整体规划中的“其中一域”做出来，并以规划中的水景、园林、广场等等加以配合，形成一个及具冲击力的实景卖场体系，将未来的生活模式局部实地提前展现出来，这样产生的效果是临建售楼处无法比拟的。■项目开发方面的考虑。对小规模项目来说，由于场地的限制，要考虑售楼部的选址会不会影响到工程的施工。而对于大型项目来说，就要考虑到项目的开发部署一般不太可能将卖场放在这一端，而楼盘开发时先开另一端，售楼部的地址应尽可能选在项目首期开发区域围。■楼盘形象方面的考虑。对于地块狭长或者地块较大的楼盘，要考虑放在哪个部位更能提升项目的市场价值或更能提髙项目的正面形象。2、选址鳳则♦位直显眼，有利于展示项目形象，最好迎着主干道（或主人流方向），在进行营销活动时，易于吸引过往人流。♦交通便利，有利于直业者快捷到达。人车都能方便到达，且有一定车位，最好也能方便到达样板房。场地扩充性较强，停车方便与交通疏通容易。♦位置相对固定，与施工时序高度结合。营销中心位直要相对固定，与施工场地容易隔离、现场安全性高,不能因为施工时序的推进而经常变动。营销中心场地广阔或环埴和视线较好，便于开展大型主题营销活动。3、督楼处碑及童外®计1）室外展示设计包括：销售中心大门横眉、路旗、广告牌、绿化小品、围墙等。售楼部形象墙设计。包括项目的标志（或VI）、销售中心的形象墙（或门面、LOGO境）等。其中形象墙是影响人的第一感觉的重要视觉因素，可以改变客户对项目的看法，因此设计必须大胆、新颖、有效、使整个售楼处焕然一新。对客户视线可及地墙面要进行美化和装饰，可以上裱喷绘，也可用色彩直接上绘。墙上的容可以仅仅是楼盘的LOGO和售楼，也可根据其所在位置通过结合灯箱、广告牌来昭示和展示楼盘的形象和卖点。大门：一个物业的大门口，犹如人之脸面，你的全部的涵、气质、神韵、品格，甚至小区的整体建筑风格，都首先通过它表现出来。它向全社会传达出该物业的第一直观印象。所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。工地围板：可以直观的显示发展商的实力、态度和责任心，同时可以表现建筑的规模、档次和水平。因此，要用好工、好料、好的宣传（企业标志和漫画），上面还要插精工制作的彩旗。样板房：是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。样板房能推动和刺激人们最终下决心购买。精美装修的同时要注意不过份超面积、超标准装修，以免引起买家逆反心理。室展板：制作精良的室展板，可以予人賞心悦目的愉快感受，同时可以暗示出发展商一丝不苟的精神和亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此要用电脑喷绘等手段来制作。高档一些的可用玻璃或进口有机玻璃制作。大门外路牌：路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大,效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体，因此必须采用。（市区其他地方也需要采用，形成网络。）指示牌：两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造物业形象。彩旗（T型旗）：在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。旗上一般印有楼盘标志及广告标语。盆景花卉：在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以増加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。2）室展示设计包括：背景板、展板、功能牌、导示牌、售楼人员胸卡、售楼人员名片、绿化小品等。室布■要高雅、清新、宜人，要动用一切手段渲染出旺气、平和之气（灯光、色彩、咅乐、摆设、植物、展板等）。要有精美建筑模型，（模型为小区规划模型和户型模型两种）通过立体效果，制造销售气氛。合面设计：根据售楼中心室空间进行弧形、方形等造型设计。对尺度、色彩风格等提出策划建议。展示设计：展板更多地是告诉客户项目的优点，而不是创造抽象的、客户不明白的艺术作品。因此，展板设计应尽量体现项目的卖点，在艺术表现方面可以生动、形象、有适度的创意。对展板容文案与数量包装策划。住楼处导视牌：导视牌的设计首先是服务于客户的，在设计方面与营销中心的颜色相称，同时体现项目的特色和涵，对营销中心功能区进指引牌:如指示示单位，指示洗手间的标牌。画有销住图表，显示销售实绩，激发购买者决心。选用较好建材，调高屋顶高度，光线畅亮，前后通透，空气清新，强调综合视觉美感。要有销督专车，方便客户参观样板房。销住人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好，服务质量到位；设立热线；•设直购楼客户联络卡；3）住楼处功能分区提示：接待区、展示项目环埴与主题区、模型展示区、洽谈区、儿童活动区、影咅播放区、咖啡吧台、资料取阅架、形象境及POP（促销招贴）、储藏室及更衣室、签约处、客户休息区、银行营业点4、销督人员与物料包装1）销售人员JR装设计提示：销售人员着装应给人热情周到、亲善友好的感觉。服装设计一定要求款式美观大方，有利于提高工作效率。服装的款式不可太宽松，以合身和不妨碍操作为原则。销售人员制服的材料、款式及色彩的选择与搭配，还应与项目的建筑风格、售楼处设施情调及室装饰相呼应、浑然一体，使客户感到舒适、典雅、协调。2）销住用品系列设计。销售用品系列设计包括名片、价目表、楼书、户型单、宣传单（海报）、折页、影像光盘、法律手续说明书，合同书等。二、样板］1、看房通道是连接售楼处和样板房之间的交通通道。看房通道策划应注意以下几点：1）看房通道的选择以保证线路尽可能短和安全通畅为原则。2）要保证通道充足的采光或照明。3）通道设计不影响施工组织，施工组织也不能影响看房者的通行安全。4）对于特殊过道要有示单位导视牌，必要时进行人性化提示，如注意佩带安全帽；提示高低不平、顶梁过低等。5）在通道较长的条件下，要做到移步换景，要丰富而不单调。2、样板房是户型的示单位。主要是让客户对所购买物业有一个直观的感觉和印象。1）样板房设计包装的特点：针对性.样板房的设计与楼盘的定位及销售唇齿相依，因此，样板房的设计必须与定位、卖点相关联、相呼应。展示性。样板房的展示性强于实用性。样板房的首要功能是配合销售，强调感观效果，而普通住宅的主要功能用于居住。现在许多开发商希望样板房将来能卖给客户，要求将样板房做到又好看又实用。轉动性。样板房为了推动销售，一般做得夸一些，甚至达到一种舞台布景效果，具有极强的煽动性。通过光、形、色、摆设创造某种非常吸引人的氛围效果，去俘虏客户心，激起客户的购买欲望。•特色性。一个样板房必须有特色，让人记住；与众不同，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。2）样板房设计包装要求。样板房设计其实是户型结构的美化和再创造，强化自己的优点，掩饰其中的缺点，以便完美地展现在客户面前。因此，样板房设计的关键就是：扬长一充分展示自己的优点；避短一一通过设计的手法来弥补户型的缺憾。3）样板房设计包装关键因素。光、灯具，颜色和配饰。4）样板房设计包装要体现“一个中心、两个基本点”o“一个中心”是要有空间体验中心，两个基本点是要有看点与卖点。5）商业项目样板房要充分展示商业价值大环境.三、严品策划：（一）顼目总体定位：物业类型定位项目市场形象定位客户定位建筑形态定位建筑风格定位（二）瞬环境定位：项目整体规划战略及布局定位环壇组织定位交通组织定位部空间布局定位建筑单体设计定位（三）景观畸景观设计理念景观主要构成要素中心景观、宅间景观策划（四）户型定位户型面积定位户型比例定位户型机能定位伍）其他定位智能化定位社区配套定位建材设施建议新技术、新材料建议物业管理：包括物业管理公司的资质（是否具有品牌知名度）、所管理过的物业项目，具体的服务项目等。（六）规划设计配合第四部分房地产前期策划一、房地严市场策划市场策划的容1、项目区域的经济调研宏观经济总量分析宏观经济増长因素分析。包括需求和生产供应两方面区域未来经济走向分析。包括未来宏观经济走势•和未来区域发展规划。2、项目市场的分析策划房地产市场分析基本框架。包括区域房地产分级市场分析即房地产一、二、三级市场。区域房地产物业细分市场分析即住宅市场、商业市场、工业物业市场、写字楼市场。供需分析。包括供给量分析，即现有供给量分析和潜在供给量分析；供给结构分析。需求分析，包括成交需求分析、未来需求分析、未来需求偏好分析、供需对比分析。外部关键影响因素分析。包括房地产政策影响分析以及城市规划影响分析。市场基本预測分析。包括定性预测分析和定量预测分析。3、项目市场的要素研究消费者研究。包括消费者购买行为、购买水平、购买倾向、消费者的共同特征等。竞争者研究。包括专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量4、项目市场的定位策划二、市场研宪1、整体市场发展态势研究2、区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环壇分析3、竞争个案综合分析（规模、整体规划、建筑风格、形态、景观、容积率、户型、会所配套、停车位、价格与价格走势、销售、层高、建材设备、户型主要功能尺度及面积、销售率等）4、项目地块透视及开发战略综合研究5、客群消费心态、消费趋向等需求市场分析6、区域市场发展走势探悉，包括产品走势、供需走势、消费走势等三、琐目概述及分析（一）项目当前状态1、产品设计2、工程进度（二）分析思路1、政策分析2、区位及用地分析3、开发目标分析4、市场分析（三）目标与挑战1、目标明确2、主要挑战3、项目竞争产吊分析（四）项目建筑分析1、项目优劣势分析2、建筑产品分析（五）产品形象定位（六）客户分析1、直业类型2、职业构成3、家庭年龄4、区域来源5、购买特征四、营销推广VI导入系统案名、LOGO工地整理、样板间、接待中心空间包装楼书、DM、POP信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌车身、男女销售人员服装发展商形象包装项目产品卖点提炼与气质整合客群消费心态研究项目营销战略与战术拟订营销阶段划分及各阶段营销主题广告诉求点与平面广告创意及设计媒体分析、媒体策略制定与通路选择SP活动策划及执行实施五、销住团队建立销售团队招聘与培训销售团队搭建与组织管理机制售楼处、样板间策划与概念设计发展商与开发合作团队背景资料准备价格拟定、价格策略、促销策略实施方案销售控制策略与行销工具制作销售流程制定行销话术、答客问制作执行业绩目标制定执行第五部分市场调研一、房地产市场环境1、政治、法律环埴调研地区各级政府有关房地产行业开发经营的方针政策：（当地）房改政策、开发区政策、房地产价格体系、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级和地价政策、人口政策和产业发展政策。各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划。国家有关法律法规、环壇保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法。当地政府法规（相关）。2、经济环埴调研主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素。主要包括：该地区居民的收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数。地区的经济发展规模、趋势、速度和著名企业的效益。地区经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区的車点开发区域、同类竞争午夜的供给情况。当地一般银行利率水平、获取贷款的具体要求和可能性。当地居民平均收入水平、消费结构和消费水平。3、社会文化环埴调研主要是当地居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。因为在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为为它直接影响房地产消费者购买房地产产品的动机、种类和方式。4、社区环埴调研社区环壇直接影响着房地产产品的价格，这是地产商品特有的属性。主要包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量和建筑小品的要求。二、房地产市场需求1、房地产消费者调研消费者对某类房地产消费者的总需求及饱和点、房地产市场需求发展趋势。调研房地产现实与潜在消费者的数量和结构：地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、信仰。消费者的经济来源和平均经济收入水平。消费者实际支付能力。消费者对“产品”质量、价格、服务等方面的要求和意见。2、房地产消费动机调研主要是指：消费者的购买意向、购买行为、购买力水平、购买倾向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的基础。3、房地产消费行为调研消费者购买房地产商品的数量及种类。消费者对房屋设计、价格、质量以及位置的要求。消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象。房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况三、房地产市场供给1、市场行销调研在整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量，供给结构、供给变化趋势、市场占有率。房地产市场的销售状况与销售潜力。地区房产市场产品的市场生命周期。房地产产品供给充足程度、房地产企业的数量、种类和有多大的市场空隙。同类房地产项目的经营成本、价格、利率的比较。整个地区房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略。新产品定价以及价格变动幅度等。2、市场反响调研现有房地产租售客户和业主对房地产环埴、功能、格局、售后服务的意识意见以及对某种产品的接受程度。新技术、新产品、新工艺、新材料的出现以及其在房地产产品上的应用情况。建筑设计以及施工企业的相关情况调研四、房地严市场营销活动营销活动是一系列的活动组合，主要包括：房地产产品、价格、促销、广告等活动。1、房地产产品调研房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。本企业产品的销售潜力及市场占有率。建筑设计及施工企业的有关情况。2、房地产价格调研影响房地产价格变化的因素。（特别是国家价格政策对当地的影响）房地产市场供求情况的变化趋势。房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。房地产开发商各种不同的价格策略和定价方法对租赁销售量的影响。国际、国相关市场价格。开发个案所在城市以及街区房地产市场价格。3、房地产促销调研房地产企业促销方式、广告媒介的比较和选择。房地产广告的时空分布以及广告效果測定。房地产广告媒体使用情况的调研。房地产商品广告计划和预算和拟订。房地产广告代理公司的选择。房地产人员促销的配备状况。各种营业归刮宫活动的租赁销售绩效。4、房地产营销渠道调研房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势以及其原因。租赁销售代理商的数量、素质以及其租赁销售代理情况。租赁销售客户对代理商的评价。5、房地产市场竞争情况调查A:竞争企业的调研（同等实力的开发企业或代理公司）竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势•调查竞争企业的品牌知名度。竞争企业习惯采用的市场营销策略以及新产品的开发情况。竞争企业未来市场竞争情况分析、预測。B:竞争产品的调研(运用SWOT分析法)与竞争产品进行比较。对竞争者的商品房设计、室布直、建材及附属设备选择、服务优缺点调查与分析。竞争产品的市场定价以及反应状况。竞争产品的市场占有率。对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究本地消费者对竞争产品的态度和接受情况。前期蓄客前期蓄客一・前期薔客主要目的吸引和引导更多的消费者认知、关注和购买项目，创造更多的销售机会，为项目培养尽可能多的潜在客源,扩大项目与公司在市场中的知名度和影响力；树立项目的品牌形象，为项目的顺利开盘奠定基础。二、前期蓄客主要工作容(一)、餐销部门主要工作此阶段工作目标此阶段为项目导入期，主要是项目各类物品的准备和制作以及主力客户的确定签约，树立项目形象,渲染卖场气氛为目标。此阶段工作容首先制作项目资料及效果图，完成小区沙盘模型、单体模型、透视模型；工地现场清理美化；广告宜传发布类A、项目展示中心的外布置，美化；B、项目展板、展牌的发布C、网络、路牌广告、户外广告的发布；D、围墙广告、户外广告及车身广告的发布；枷实战培训类A、项目统一说辞及部培训资料编制完成；B、销售人员系统培训（产品、规划、竞争对手分析、市场抗性应对说辞培训）;C、进场后困难产品对应统一说辞D、蓄客期工作容培训及工作执行表格培训E、销售工作容培训、分工、演练F、谈判技巧演练：包括处理客户异议（含退换房），议价与守价、促成技巧G、签约流程的培训：主要通过模拟签约的方式来熟悉流程H、成交后的客户服务工作♦不定期与客户保持联系♦协助客户办理相关手续♦经常向客户通报楼盘最新情况♦帮助客户解决相关房产问题I、市政规划、法律法规培训J、各类物业专题培训（如：店面、商场、写字楼）市场调査与分析不定期进行市场调査与分析，并及时与策划设计部门沟通TA、区域围竞争楼盘市场调査B、市场同质/同价竞争楼盘市场调查C、同期土地拍卖资讯了解D、同期二手房市场价格信息了解E、即将上市的楼盘的市场调査F、政策法规、市政配套如格制订与价格控制A、根据价格定位和蓄水情况，进行详细的价格制订B、付款方式的确定C、优惠折扣的条件和方式D、销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和权责围F、价格制定方式依据（见附件）客户分析（见附件）A、现场客户的接待和跟踪：包括日常工作表格的填写和客户档案的建立B、各种媒体广告效果（来电、来访状况）分析C、每周、每月销售（蓄客）情况分析D、下一阶段销售计划安排与建议体推广讐销计划（时间周期目标推广严品）（见附件）含开盘方案拟订、确认，包括：A、开盘方式、时间B、宣传推广方式、周期C、宣传、蓄客及销售等各阶段目标D、蓄客方式和周期林手册准备销售手册包括容：A、证照类：营业执照、资质证、五证、公司简介、项目概况B、图纸类：外立面效果图、总平图、楼层平面图、户型图、区域规划图C、财务类：面积价格表、银行贷款利率表（商业、住宅）、配套项目及费用D、产权登记费等其他费用明细E、其他：交房标准、价格计算表、项目剪报、销售流程图★现场在督期间Utt图纸、測绘费料备査、常用法规汇总根据各阶段的目®»行任务册，并完成菩客目标粉合同、认购及各种工作表格制作完成；（3）准备期需要注意的事琐A、现场业务销售方向、方式若有不顺畅者要即时修正；B、不定期举行销售与企划设计部门动脑会议，对来人、来电、区域及前期工作效果予以分析，决定是否修正推广策略C、定期由项目经理或营销部召开销售人员会议，振奋士气；D、注意售楼现场的气氛营造等；E、针对项目各类产品的市场接受情况进行适当的价格调整。(二)策划设计部门主要工作工作目标制定系列宣传推广计划，通过前期的宣传，全面展开蓄客工作。工作目的：通过多种公关活动或广告建立项目品牌形象，引起目标客户的高度关注，提高项目知名度和美誉度。全面介绍项目的各项优势，导入项目主题，为项目作舆论准备，刺激消费市场。加大宣传力度，继续扩大项目的影响，吸引潜在客户，并辐射到周边地区；为公开销售积累更多的客源，为开盘奠定良好的基础。此阶段工作容①广师计制作类A、项目展板、展牌的设计制作；B、工地围墙广告、户外广告及车身广告的设计制作C、网络、路牌广告、短信、软文的设计制作D、各种宣传资料的制作(户型、海报、楼书、罗马旗、礼品、手提袋、档案袋、纸杯、吊旗等)就阶段工作重点：完善難体推广执行方案划推广类宜传推广方案的讨论和确认A、根据楼盘的产品定位、目标客户群定位，确定广告基调和广告风格B、宣传推广渠道的选择和方式的确认C、推广活动方案的拟定(3)准备期需要注意的事顼A、根据现场客户反馈的情况，修正媒体策略广告投放区域及广告诉求点；B、针对项目各类产品的市场接受情况进行适当的推广策略调整。㈢薔客期讐销活动1、奠基仪式2、房展会

3、产品推介酒会4、各类会员活动5、异地营销活动（四）蓍客期各类执行文仲附件一：售楼处日报表附件二：项目意向客户登记表附件三：项目来电登记统计表附件四：晨夕会会议纪要表附件五：月总结报表（客户分析）本附件六：项目推介会活动附件七：奠基活动附件八参考文件：御之苑营销建议附件九：价格策略第三章开盘筹备第三章开盘筹备背*：项目进入蓍客期期闾，未客・校为穗定和顺畅，根据工《进度和预售证取得时间，提前一个月做开盘養体方案的筹备工作。环节重点工作：第一部分开&»&八大步骤|步骤一、项目开盘总指导方针包括推盘策略：以开盘任务为目标，结合工程预售进度，初步明确开盘时间、推盘区域、推盘总量、推盘节奏控制、销控控制（栋号、楼层、产品搭配、重点强攻产品区域）价格策略：宣传报价策略（区间价）、产品定价策略（层差价、朝向差价等）参与开盘阶段推广执行方案的制定一一（策划部）包括：开盘阶段推广目的、推广要点、推广渠道、推广活动、推广时间节点、推广手段（如看房车停）。步骤二、加强人员组织培训工作1、销售管理制度健全，作业流程完善。2、销售经理选拔，采取开盘考核上岗方式；步驟三、确认督楼处、示单位建设工作到位（第划部）临时销售中心）确认中心展板包装装修公司考察及确定；装修方案确定；售楼处物料清单制定；售楼处施工的更进和时间掌控；工地售楼处外包装（特别注意大展板的稿面和效果）；围墙包装&室展板、喷绘等；售楼处家具、物料的购买；售楼处验收；到位（来电显示）；项目模型到位。有示单位（样板间）的情况下：进场前对样板间户型进行筛选，并与策划部就其建筑空间处理和示风格进行专项讨论一-一开发商确认——协调装修公司报价、议价一一开发商审批一一发包备注：与售楼处建设基本同步，并注車看房通道的统一包装和建设，须于开盘前完成。侵楼处外围广场园林（策划部、采观部）时间：保证景观完工时间与售楼处建成时间一致园林规划设计；园林公司招标；招标评审；园林施工。步骤四、监控广告宜传（JK划部执行）•楼盘VI导示系统设计及确定报纸、电台、分众等传媒的报价评估后确认。3•开盘阶段推广方案时间节点细化4•开盘系列广告方案设计制作广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；VIP卡制作7•插页设计印刷楼书设计9•楼书印刷10.户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱、路牌等）•看楼专车包装到位12•其他媒体接洽（DM直邮、车身广告、分众等）13•其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）步骤五、销售准备工作1•预售许可证2•按揭银行确定3•销售整套图纸（人手一份），现场保留一套施工图纸价目表付款方式与认购须知，由城市年轮提出，开发商决策

VIP登记协议书准备，由城市年轮提出，开发商决策；（主要看客户来量决定的开盘方式）7•物管资料准备，由开发商提出，我方参与建议8•销售管理制度（岗位职责、管理制度）销售统一说词（针对开盘推广）10•销售控制表制定11•客户登记表12•前期准客户综合分析13•销售控制计划14•正式买卖合同，与开发商共同拟订；15•物业管理公司确定步骤六：开盘前产品推介会營造对于开盘前的VIP客户已经蓄客到基本达到开盘的标准量，为了能够加强客户的忠诚度和购买热度，项目组有必要根据实际情况，做一次全面的有针对性地产品推介会，展示开发商品牌和项目价值，刺激客户开盘购买欲。开盘前一周举行一次产品推介会注意参与合作单位的选择执行参考：见推介会筹备和推介会流程表。步骤七、开盘活动一一（销售部、策划部）1.开盘活动方案研讨（了解开发商开盘效果预期）1.开盘活动方案研讨（了解开发商开盘效果预期）开盘前一个月X选定开盘礼仪公司3•开盘仪式容与程序细化（礼仪公司配合建议）4•开盘场地包装，由我方提出各区功能，礼仪公司准备5•临时泊车位规划，由开发商确定并协调政府相关部门6•邀请嘉宾，由开发商拟定7•与媒体互动。与媒体协调配合（广告软文写作、电视报道配合）8.物料筹备（场地包装、服装、咅响、请柬、礼品等）9•开盘活动方案细化调整于总部确认开盘前20天确认发包步骤八、开盘业绩管理目标，包括：开盘前15天提供于总部确认3、开盘房源最后确认2、开盘价格表最后确认3、开盘阶段控盘策略（销控及放盘）总部研讨审核4、开盘销售目标，预期开盘阶段完成指标任务5、折扣策略及各级让价幅度标准最后环节：确认5大工作巳完成开盘阶段广告推广执行方案提前30天确认VIP卡发放可提前30天发放开盘活动方案细化提前20天总部确认开盘前的预热活动的执行（如产品推介会、大型公关晚会等）开盘业绩管理目标至总部审核于开盘前15天提交第二部分开盘前造势目的：鉴于蓄客期已基本达到目标，为加强客户忠诚度和煽动购买情绪，有必要考虑一次完整的深度推介会。备注：本活动可以是恰逢节气或晚会形式代替，此处暂拟推介会活动。推介会*&期各单位准备事顼筹备时间：开盘前三周进行（策划部主导，销售部配合）执行时间：开盘前7天左右形式：暂定酒会开发商：确定推介会时间与地址工程进度表的确定物业公司及物业承诺事项的确定会所各配套设施、装修标准等各项承诺的确定确定与会方人员（建筑、园林设计单位、施工单位、物业公司、开发商代表），并协调其完成销售部：客户资料的整理与酒店方协调客户证言代表酒会前一周，预约成交客户提前到售楼处填写抽奖券企划公司：•软文思路及文案的确定硬广设计方案路牌容更新方案推介会SP礼品方案设计酒店会场布置方案设计负责现场放映二、推介会人力K*一规顼目人数工作容礼仪接待组人人人人迎宾接待处出示VIP卡并签到，发放礼品，同时依照客户进场顺序发放抽奖券（一份给客户，一份留在奖箱）席位安排，配合司仪，协助现场活动引导媒体组人媒体接待媒体礼品媒体宣传报道资料准备流程组人现场硬体布置监督、调控，全程辅助，各单位协调（其中1人负责咅响设备调控和服务调控）销售组人人推介会解说售楼处现场留守保安组名保护收银，维持宴会厅现场秩序（接待组空闲人员支援）收银处名收款★餐饮・招待-休息服务由餐饮部服务生负责。★保卫组于11：00到场，其余人员须在9:00到场。各组工作容说明礼仪接待组封场时间：9:00（一）工作重点：迎宾，负责未宾.嘉宾停签到，活动流程的必要性介绍。工作道具：签到本1本；签到笔2支；礼品恕装小礼孤DM折页、软文（报纸）、楼书服务用语：您好！请在这边签名。燃好！请到这边领取处念品。（二）工作重点：引导停车，引导签到及领取礼品，引导来宾至宴会厅。工作道具：服务用语：您好！停车请往这边。您好！签名舲泌走。您好！请到领取組念品。您好！会厅走。（三）工作車点：会议席位安排，协助司仪进行解说工作道具：抽奖箱，缩若千服务用语：您好！欢迎光临“详详细细”項目严品推介会现场。您好！请入座。媒体组到场时间：9：00工作重点：接待媒体，介绍活动情况，准备媒体宣传资料，准备公关礼品。工作道具：项目资料，公关礼品及劳务费流程组到场时间：9：00工作重点：现场硬体布置监督，调控咅响设备调控，服务调控工作重点：全程辅助，各单位协调（其中：1人拍照）销售组到场时间：9：00工作重点：推介会解说工作道具：项目说明资料，项目宣传资料，建筑或景观方面的项目宣传片等保卫组：2人到场时间：11：00工作重点：保护现场秩序推介会当夭执行容［日期］时间项目责任组容16：00验收场地布直流程组酒店入口、门口等指示牌、展板；礼品进场9：00布置、咅响再次确认流程组布直物再次检核、咅响再调试。流程组负责通知咅控师到场。9：15接待来宾接待组、销售组参赛来宾签到、送纪念品（礼仪小姐2名）9：15司仪.演出、媒体到场接待组、媒体组接待及准备公关礼品，司仪等彩排9：30来宾、嘉宾到场礼仪接待组接待，发放纪念品及项目资料，引导入场（礼仪小姐4名迎宾）10:00推介会开始各配合部门（景观、物业、建筑、开发商领导）利用此期间进行解说表演司仪穿插表演活动11:30抽奖礼仪接待组准备奖杯、奖品（礼仪小姐辅助）。发展商领导致辞。12:00撤场全员I第三部分［开盘・认购］执行细案目录CONTENTS•服务客户•服务产品•开盘时间•推广主题•推广目的•活动场地•参加人数•主办单位•协办单位•策划执行•方案提供.活动前•相关支持•前期准备•审批流程•执行流程•费用预算•人员分工•媒体选择•各项操作•日程安排•活动中•开盘操作・活动后•善后工作•效果评估前言：一切为了更好的服务与合作，一切为了销售！•服务客户：XX地产开发•服务产品：XX项目•开盘时间：年月日•推广主题：开盘•认购•推广目的：通过开盘•认购活动，达到宣传、推广服务产品的目的，増加活动催生的机会及期许达到的效果。•活动场地：XX项目售楼部或现场会所•参加人数：预计XXX位•主办单位：XX地产开发•协办单位：•策划执行：城市年轮全程房地产运营机构•方案提供：城市年轮全程房地产运营机构XX项目策划组活动前一、•综述•年月日，XX地产的XX项目举行盛大开盘•认购•我司项目策划组先后与贵司相关负责人、就本案开盘•认购活动事宜共同协商探讨，以期更好的宣扬本案的XXXX宗旨，着力营造优雅、愉悦、感恩、了解、开放、互动的主题思想，推动本案的开盘•认购。•本案【开盘•认购】盛典是面向政府、社会、客户、传媒的，一次适时的、良好的形象宣传机会，是树立XX地产的整体形象的良好契机，同时，为本案的销售夯实基础及形成口碑。二•企业目标•通过本案开盘活动，树立良好的本案形象，提升本案口碑，进而达成销售目标。•増进与目标客户的交流及沟通，树立目标客户心目中的企业形象及本案的正面形象。•在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。三•活动目的•通过活动，让甲方更清楚地看到城市年轮人服务理念的贯彻和精益求精的工作风，达到专业值得信赖的目的•通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高认购认购率•检验价格水平是否合适，检測前期项目营销推广思路，反馈销售卖点，确定与调整下一步营销方案•借助开盘•认购活动推广项目形象，提高企业口牌，达到双赢四•相关支持礼品、奖品准备；相关单位庆贺支持；媒体支持；协办单位支持五•前期准备项目策划组针对项目开盘•认购活动提出方案与销售部及甲方代表共同探讨，推动执行。六.审批流程NOYESYES七•执行流程□活动费用預算编号项目费用总计备注1礼仪庆公司（依服务容对方报价）元元计费标准见合同2主持人费元元自备免费，外请付费3贵宾费元/人（共X人）元请政府领导等4记者红包元/人（共X人）现场报釆访等5电台摄影人员费元/人（共X人）现场报摄像等6酒塔及工费元/人元/酒塔外请宾馆服务7水饮、冷餐费用或自买或外请8晚宴元/桌庆祝、酬9盆栽绿植费植物租赁10广告费播出与刊登费11礼品元/人/个赠送12奖品费一等奖元/人/个二等奖元/人/个三等奖元/人/个抽奖13印刷品请柬，宣传单等14投影仪仪器租赁费15发电机保障电的供给或买或租16突发急救安全药箱或雇员费17鸣炮、烟花自买或庆典公司提供18其它192021合计□人员分工各项目部结合本项目的实际情况，作相应的人员分工安排甲方：XX地严现场总控现场后勤财务收款嘉宾接待现场司机发礼、奖品突发事件处理销督部观控制：现场总控选房区销控公布区公布（唱号区）协助选房现场接待热线接听助理签约协助排号选房信息传递礼仪公司：礼仪服务鮭发布：现场釆访现场报道□天代预报通过12121查询未来七天的天气：（及时应变）前第七天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第六天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第五天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第四天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第二天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第二天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口前第一天：晴天口阴天口阴转雨（雪）□雾天口大风口雨雪天气口査询完毕后，及时做相应的工作准备。商报口晚报口海峡都市报口电视台口分众口户外广告口车身口电台口杂志口网络口其它口□瞬邀请新闻通稿的写作、相关资料的准备。编号媒体发稿时间图片新闻最终落地备注1（例）华商报2005-6-9软文加图片选择X版（整版、1/2版）报纸2晚报报纸3海峡都市报报纸4电视台电视报道5分众电视报道6XX杂志杂志专访7车体量身定做8厦广音乐台电台广播9网络XX10其它□开盘前一周客户吿知：一、制作选房说明1、易拉宝形式的说明公布于众2、打印成份的携带式选房说明书二、销售人员各负责其客户的通知1、在开盘日前一周开始通知客户选房方案2、时间、地点通知3、选房时所带资料的通知三、通知方式：□传真口邮寄邀请函口当面领取邀请函口售楼部易拉宝公布口E-maiin四、选房说明：•感您对XXXX的关注和支持，现将进行首轮认购选房活动：时间：年月日——年月日地点：XXXX销售中心或销售现场会所•选房流程叫号—►根据入选房区选房交定金签暑《认购协议》•鉴于VIP客户较多，为确保整个活动公平有序，本次认购活动将按VIP序号进行：200X年月日早X点——X点：1号——XX号200X200X年月日午X点——X点：XXXXX号・活动安排如下：1、选房顺序以VIP单上VIP号为准，敬请各位准时到场，如因自身原因造成在选房过程中被轮空，本公司不承担任何责任。延时赶到者，其选房权自动排入下一轮VIP顺序之中；2、每个VIP号选房时间为三分钟，如在既定时间没有选到合适单位，仍可在复选区继续选择；3、每套单位定金为人民币X万元整（YXOOO0元）。签署的同时缴足；4、所有已选房客户必须在选房当日18：00点之前签订《认购协议》及交足定金，否则所选房号不予保留。XXXX地产公司有权另行出售；5、如客户当天未选到合适的房于或因其他任何原因，超过ViP卡有效期后，甲方不承担客户损失。6、如持有VIP单的客户在年月日00之前仍未到销售中心现场选房，即视为自动放弃本轮VIP的相关权益。同时所有VIP单在年月日1&00之后作废，不能再参与选房。7、本次活动最终解释权归XXXX房地产开发所有。注：签署《认购协议》所需资料为本人、VIP卡及足额定金收据。車要声明：在举行本轮认购选房活动时，XXXX已取得《商品房预售许可证》，预售证号为：本轮认购选房活动即为正式合法销售行为，本轮选房即为正式购房定金，具备法律效力,违约者定金不予返还。□礼品与奖品：一、提案1、礼品与奖品种类（开盘前15天定）2、釆购数量（开盘前一周定）A：已VIP客户的数量B：当天认购客户的礼、奖品机动数量3、费用预算（开盘前一周定）4、釆购时间的安排（开盘前十五天陆续到位）二、奖项设宣：1、一等奖一—X名奖XX2、二等奖一—X名奖XX各一个3、三等奖一—X名奖XX各一个三、奖项说明及发放办法：为了答各位对XXXX的关心与厚爰，我们将在今日选房过程中穿插礼品、奖品的发放与抽取。奖项说明：1、XXX奖——凡是今天选定房的客户，到财务交款区，交足两万元定金并签订认购协议的客户，执定金收款收据与购房协议书，就可以在奖品区领到我们XXXX为您准备的XXX奖。（奖品是XXX）2、第二类奖是：XXX奖。我们会在X点X分开设XXX抽奖活动，看看哪位购房客户能与幸运触礁。我们将开设一等奖X名，奖品是XXX;二等奖X名，奖XXX奖各一个，奖品是XXX；三等奖X名，各奖XXX奖一个。凡被抽到客户可在现场领取领奖礼券一,在您购房首付款到位、个人按揭资料交齐及签订完商品房买卖合同后，凭此XXX奖券就可领取您的幸运大礼了。3、奖项三是XXX奖。将专为当天前x位交正式定金并签订认购协议的客户，赠送的额外奖品。当然领取办法仍是现场领取奖券，在您购房首付款到位、个人按揭资料交齐及签订完商品房买卖合同后，凭贈券领取奖品，奖品价值是X元——X元的XXX—个。□现场销督道具及其它物品的筹备选择□激光笔□投影仪□销控展板□价格表□房源表（销售人员人手一份）□房号及时贴□笔记本电脑（销控区、公布区各一台）□宣传海报□楼书□保险柜□验钞机□刷卡机□认购书□对讲机□口杯□饮水储备□安全帽□样板间鞋套□户型单□多备签字笔□便笺纸□手电筒□收款收据□抽奖箱□抽奖票号□刷卡机□认购书□对讲机□口杯□饮水储备□安全帽□奖券票□麦克风（礼仪公司提供）□彩球、布浪布、花饰、门头布、灯饰（礼仪公司提供）□奖券票□麦克风（礼仪公司提供）□彩球、布浪布、花饰、门头布、灯饰（礼仪公司提供）□礼仪公司的安排及选顼：1、开盘前一个月礼仪公司到位，并签署合作合同（合同礼仪公司提供）2、礼仪提供要求：升空气球口彩虹拱门口充气灯笼柱口异型充气卡通口舞台/地毯口咅响/灯光□舞台背景架口艺术編织气球口皇家礼炮口专业剪彩用品口签到系列口千禧礼花口布标横幅口巨幅喷绘口请柬/邀请函口庆典花篮口香槟塔口鲜花迎宾花牌口方型插旗口金属布幔造景装饰口三角彩旗吊旗/挂旗口罗马旗口绶带口落地式广告伞口活动帐篷（3111X3111）□广告衫/广告伞口场外桌椅口专题摄像/摄影口胸花（鲜花）胸牌/胸卡口揭牌用品口灯箱制作口易拉宝展架/X展架口

代邀名人口精工导示牌制作口室外长绿植物租摆口（或花卉公司提供）礼仪服务类:迎宾模特口表演模特口迎宾模特口表演模特口庆典司仪口礼仪小姐口4、礼仪服装:□红丝絨旗袍（无袖、半袖、长袖、中长、全长）□高档锻面旗袍□晚礼服□青春动感礼仪装□商务礼仪装□统一盘发、化装、鞋帽5、礼仪表演：铜管表演口弦乐乐队口电声乐队口小提琴独奏口二胡奏曲口钢琴演奏口威风锣鼓口萨克斯口摇滚乐口现代舞表演口街舞口民族舞口舞龙/舞狮口军乐队口综合文艺演出口交响乐队口礼仪乐队口（注：开盘表演的目的是造势、多吸引客户，而不是真正的欣赏，除非在特定时段进行节目表演,方能达到助兴目的。一般在选房现场很难二合为一，选房的人顾不上欣賞，欣赏的人不选房）6、费用预算由礼仪公司根据所提供服务容出具清单。花卉选择：（由花卉公司根据需要提供造型）•大盆栽□绿萝□棕竹□铁树□巴西木□霸王玉□绿巨人□富贵笼□发财树□黑美人□斑马万年青□元宝树□绿帝王□太阳神•中小盆栽□散尾葵□香龙血树□金边富贵竹□一串红□太阳花□甘蓝□天鹅绒草□兰花□长生菊□大波斯菊□大丽花□飞燕草□瓜叶草□郁金香□虞美人□金鱼草配餐选择：（配餐以各项目所需求的品质自选，以下菜单可供参考）中高档西餐配送：□镜盘（火腿、黑椒牛肉双拼）汤：□俄国罗宋汤□冰镇冰糖银耳莲子羹□杂菌忌廉汤□冰镇绿豆沙□栗米忌廉汤沙拉：□鲜果沙拉□烟肉果仁时菜沙拉□德国土豆沙拉□管形粉沙拉□栗米红腰豆沙拉□圣女果□蔬菜沙拉□火腿通心粉沙拉□意式肠仔色拉热菜：□黑椒猪扒□泰式咖喔鸡肉饭□公司三文治□星洲炒米粉□泰式肉松饭□法式红酒绘鸡axo酱虾仁炒饭□黑椒牛柳丝炒意粉□炒时蔬□美国精选小牛扒□香炸鸡翅甜点：□果拼大镜盘□葡式蛋挞□法式肉松包□早餐包□法式蒜茸面包中低档自助：汤：□西湖牛肉養热菜：□鱼香肉丝中低档自助：汤：□西湖牛肉養热菜：□鱼香肉丝□冰镇冰糖银耳莲子羹□西红柿鸡蛋汤□香菇菜心□芳香排骨□红烧鸡翅□炒时蔬□宫爆鸡丁□蒜台肉丝□苜蓿肉□鱼香茄子□土豆烧牛肉主食：□扬洲炒饭□白饭□荷叶饼□炒河粉□葱花饼甜点：□绿豆糕□沙琪玛□夹心面包□老婆饼□米饼□奶油蛋糕□果拼大镜盘饮品：□矿物质水□绿茶□橙汁□红茶□可乐□雪碧□芬达□乳饮□活动准备及日程安排：一、活动前的媒体宣传在楼盘举办开盘活动前，为了当天的活动波及的围愈广，信息的发布面更大，常借助大众媒体进行活动举办的信息告知，一般楼盘普遍采用报纸作为主要的宣传工具，具体的操作如下：开盘活动前15天：确定发布媒体、版面、版位、时间、形式开盘活动前14天——前10天：电视、报纸稿的设计、修改、确认，和发布者签订发布合同开盘活动前9天或前7天：电视媒介、报纸稿的发布（此时间可根据具体情况调整）二、日程安排方案1、开盘前1个月：拟开盘/认购活动方案，交甲方审批（如现场有实物样板间，则要搭建看楼安全通道，并向甲方申报包装看楼通道方案）；联系庆典公司，提出活动操作要求，由庆典公司撰写庆典活动方案；2、如若是准现房开盘，则开盘前20天：进行施工工地现场卫生整洁，开始包装看楼通道；3、开盘前15天：人员分工的确定，并实施责任到“户”，活动费用到位；如开盘当天配有冷餐，则联系并确定配餐公司；庆典活动方案的确定、庆典公司的确定、庆典所需项目的确定、庆典活动合同签订。4、开盘前14天：活动所要邀请人员的确定，主要是邀请的政府领导、社会嘉宾、楼盘准业主、媒体记者等的确定。5、开盘前12天：请柬数量的确定、购买来宾贈送礼品数量的确定、购买6、开盘前8天：庆典活动人员的确定，礼仪小姐、主持人（演员）、锣鼓队、军乐队等的选定。项目资料的准备，并交付主持人进行熟悉7、开盘前7天：空飘气球、拱门、刀旗、水座旗、喷绘画面等文字性东西的确定；未来7天天气预报的查询&开盘前6天：开盘所需装饰材料的准备，活动请柬的发送，选房认购的提前告知；9、开盘前5天：庆典活动各个硬件设备由庆典公司准备好，空飘气球、拱门、刀旗、水座旗、桁架、舞台、喷绘画面等制作好。如果活动当天有宴会，确定宴会的人数、宴会的地址，并联系酒店进行预定，如活动当天的冷餐会需自办，确定冷餐会所需食物、水果的种类、数量，并进行购买10、开盘前4天：活动现场场地的平整、打扫、活动当天所需用品如杯子、水果、饮料等的购买活动当天各个环节负责人的再次确定活动所需电压的确定（专人负责）以防开盘当天突然停电，动力发电机或材油发电机的准备现场急救药箱的购买或外请医务人员（时间告知）11、开盘活动前3天：活动现场的装饰开始制作电视、报纸等广告发布12、开盘活动前2天：售楼部现场装饰到位（礼仪公司负责）工地现场花卉装饰、广告布幔到位活动休息区的准备与划分，包括选房区、公布区、礼、奖品区、财务收款区、领导休息区、来宾休息、等候区、接待区、冷餐会区域、演艺区等活动各个环节的检查，13、开盘活动前1天：开盘所需项目的到位，气球、拱门、水座旗、刀旗、舞台、桁架、喷绘等的施工（庆典公司晚上完成），向庆典公司提供相应的设备如水、电等，活动休息区的布置,水果、饮料等的到位，礼品、奖品到位、样板间鞋套数量保证、人员分工再次落定活动结束，如有宴会，由甲方负责人邀请相关人员到预定的酒店就餐。活动中（开盘操作）□开盘活动当天活动安排及选房现场工作涼程：（按活动9:30开始算）5：30活动所需硬件项目如气球、拱门、水座旗、刀旗、舞台、桁架、喷绘、花篮、咅响等全部到位，胸花、签到本等摆放在接待台上；8：00咅响开始调试、播放咅乐，项目工作人员到岗8：10主持人、礼仪小姐、锣鼓队、军乐队人员及其他演员到位主持人再次熟悉活动流程礼仪小姐换衣服，在接待台前做好准备迎接来宾军乐队、锣鼓队在相应位直站立，准备表演8:20客户陆续到来，礼仪小姐和负责接待的宣业顾问共同迎接来宾，由礼仪小姐为来宾佩戴胸花、协助签到之后，由置业顾问接待、引导就坐水饮招待，后返回“迎宾区”；外请政界领导、记者由指定人员接待陪同；选房公布区投影仪安装、调试，手提电脑到位；将准备好的讲稿及通稿分别按人给到；军乐队、锣鼓队、咅响开始交替演奏；摄影师开始摄像；接听热线的工作人员到位（始终不离场）8：50参加活动的来宾基本已经到齐，活动即将开始负责场工作人员邀请领导、嘉宾、准业主到活动现场参加活动9:00开盘活动开始，基本按照活动流程进行，主要分为以下几个部分由主持人宣布到场的甲、乙方领导及各方来宾，并请主要领导人发言（咅乐可进行伴奏）；开盘剪彩、鸣锣（礼仪庆典公司在适当时间打礼花弹、鸣炮、放飞氮气球、和平鸽等）舞狮、釆青、点睛活动（锣鼓队完成）演艺助兴活动（演艺人员）9：20主持人请参加选房的客户到休息区就坐，由直业顾问为客户为作告知性事宜和招呼交流，熟悉客户确认定金带足。主持人向客户和来宾宣布选房说明及奖项说明，并宣布选房时间从9：30正式开始；各区域工作人员就位9：30主持人宣布选房正式开始并叫号，请第一位客户到选房区选房，在此过程式中要不断给未选房客户强调选房时间是x分钟（不断造势，营造紧气氛）礼仪小姐带领客户至选房区门口。选房区的工作人员见机造势•并配合选房人选房（尽可能不让落空）9：3X第一位客户选定房后，持写有房号的签条让主持人核对，主持人核对后将房号公布于投影仪上，请直业顾问带客户到财务区交款，叫第二位客户选房（程序同上）后造势于众：刚才一号客户选择的是X幢X单元X层X户房，我们XX小区第一位业主即将产生了，他就是我们的第一号客户，大家一起来恭喜一下（鼓掌）主持人视现场情况重声现场选房规则及奖项说明。负责签订认购协议书的工作人员在客户交完正式定金后开始工作；负责现场接待新客户的工作人员配合接待新客户并提供服务保洁随时保持场面清洁，保安负责现场秩序取款车场外就位播放与项目气质相符的背景咅乐（咅量以不影响主持人叫号及讲话为宜）现场媒体可进行采访与报道（配合釆访人员事先安排到位）12:00选房暂告段落，主持人公布抽奖活动开始，由请甲方抽奖领导进行抽奖（奖项从三等奖开抽），主持人核对并公布奖项。12:30中餐时间（甲方提供）13:00继续选房直到结束。1&00活动项目如舞台、桁架等的撤展气球、拱门等根据合同约定施放后在撤展如选房活动为期两天或两天以上，活动容视情况删减。如现场出现突发闹事事件，由现场保安在第一时间，向活动当天最高领导（见现场人员分工安排）人及时汇报，之后根据命令执行方案活动后□善后工作：1•媒体报道资料收集、归档（五个工作日完成）；2•费用结算3•合同签订并及时督促按揭客户递交按揭资料□财评估1•开盘总结：包括活动效果分析、评估、销售业绩、总结文本（三个工作日完成）2.甲方对此次活动的意见；第四部分开盘流程图表示意■卖场分区和布査卖场分区总图复选房区工作人员通道入II1=>导客区交易区布局图客户销售员客户销售员客户销售员客户销售员出II通道客户销售员空八销售员客户销售员客户销售员■O客户销售员客户销售员出IIfrb皿J.7Lil."7hJlWg第四章第四章签约期第一部分签约第办工作一、合同条款及法規的落实：1、到当地房管局（或房管所）了解合同的详细填写方法：（最好留下对方的联系，以便出现特殊情况时可咨询）买受人是成年人应贴的资料，贴的位直；有委托人是否应该贴公证书；国籍应如何填写（如需填写）；买受人是未成年人应贴的资料（如户口中的几页），是否要填写监护人资料。合同买受人签章、骑缝和涂改的位直只要签字还是需要加盖手印。当地是否有些需交的特殊费用（如福鼎在签合同时要交专项维修基金，并要求在合同其中一份贴上交款的凭证，并在每份合同的房号上空白部分填写产业代码）。合同是否允许涂改及涂改几处。>需签的合同份数是否需要公证2、在签约前一个月与开发商确定合同的全部条款及附件容（包括户型图、附件二、装修标准和附件四），并要求开发商负责人签字，要将此资料归档留底（非常車要）。3、在签约前向开发商书面确认“可修改条款”，以便在合同谈判时较有空间，可掌握主动权。4、确认客户转帐的公司账号及周末客户可转的私人（如售楼处有POST机则较方便，客户带卡即可）。原则是售楼处所有人员不接触现金，可带客户到银行转帐；最好通知客户不要带现金到售楼处。5、价格表提交给开发商，由开发商确认并签字，若有特殊客户申请优惠价，需提供优惠价申请表（需开发商或我司总签字）。6、签约手册：包括相关证件、法律法规、客户资料、相关税费、公摊计算方法等，所有签约人员人手整理一册，由项目经理负责。7、撰写《签约须知》（见附件七），容应包括客户签约需带的资料（商业贷款及公积金贷款需资料）、转帐的等，并复印足够的份数。二、合同贵料的准备：（T电子合同（如）:1、向开发商确认签合同的地点：要是在售楼处，则向开发商领取KEY（了解名称、密码，下载程序）,并交由专人保管；若在开发商处签约，则确认对方的联系人。2、若是合同签约模版开发商未制作，则需由专人（行政后勤人员）提前在电脑上根据标准合同分别制作出“住宅一次性付款”、“住宅按揭”、“商业一次性付款”、“商业按揭”、“车库一次性付款”、“车库按揭”等模版，由项目经理审核，并打印后双方签字确认。3、准备足够的档案袋，按房号分类：售楼处需为每套房于建档，在档案袋封面上贴《客户档案资料》（见附件八）注明客户的名字、房号、号、已提供资料等详细容，以便给开发商留下完整、细致的客户资料。4、如果时间充分就在签约前3天准备好所有房屋合同的附件（包括户型图、附件二、附件三、附件四和询征函），每套放一个档案袋；如果时间不够只需提前3天准备近期可签的合同附件就可以了。5、准备好各种需填写的表格：签约一览表（见附件一）合同交接一览表（见附件二）KEY交接一览表（见附件三）客户签约联系单（见附件四）进帐金额明细表（见附件五）签约通知信函（见附件六）签约须知（见附件七）客户档案资料（见附件八）（二）文本合同（如）:1、刻各条款的印章、骑缝章及“与原件相符”的印章，根据标准合同制作文本合同（相同容都盖上章），并且由专人审核后放置好。2、准备足够多个档案袋，按房号分类：售楼处需为每套房于建档，在档案袋封面上贴《客户档案资料》（见附件八）注明客户的名字、房号、号、已提供资料等详细容，以便给开发商留下完整、细致的客户资料。3、如果时间充分就准备好所有房屋合同的附件（包括户型图、附件二、附件三、附件四和询征函）及合同，并放到相应的档案袋；如果时间不够只需提前3天准备近期可签的合同，再多备两份空白合同就可以To4、准备好各种需填写的表格：签约一览表（见附件一）合同交接一览表（见附件二）进帐金额明细表（见附件五）签约通知信函（见附件六）签约须知（见附件七）客户档案资料（见附件八）5、文本合同也可手写或套打，但未避免笔误尽量少用手写，而套打的程序与盖章的程序相似。三、瞬布・签约地点：售楼处（或其他签约地点）现场布■:1、以现有的售楼处接待台作为签约接待台，还要准备一间独立的办公室备用。2、现场现有谈判桌原则上不动，争取每个签约人员一谈判桌，做到责任到位。3、售楼处墙上悬挂“五证”复印件、及签约流程（可用X架）、按揭需备资料等相关购房常识。四、人员的分工：1、总负责人：项目经理2、合同签定主要工作人员：一般为该项目中的置业顾问（人数视接待台数目而定）3、合同繼人员：项目经理或由经理指定置业顾问（一般为经验较丰富的高级置业顾问）4、销售人员：为该项目的全部直业顾问5、协作人员：公司临时配合人员6、现场后勤配合人员：公司临时配合人员7、档案管理人员：该项目后勤人员或指定置业顾问&公证处人员9、银行人员：为客户办理按揭10、开发商的财务人员：收房款、开发票五、签约工具：签约工具裝锂约人手一份：含水笔、铅笔、小刀、胶水、双面胶、涂改液、橡皮擦、莹光笔、红笔等。复印准备：在签定合同及办按揭时，需要客户提供各种各样的复印件（如结婚证、、公证委托书等）；同时，在签完合同后，客户若需按揭则要向银行提供购房合同复印件一份，都有大量的复印量。第二部分客户通知一、提苗组织讨论客户的签约时间安排:△开发商的关系户先签合同（最好是在开盘前或签约前期就已完成）。△根据销售人员对客户的了解，先易后难，先熟悉后陌生。部份有特殊要求及会给签约造成一定干扰（如属于刁蛮型）的客户可单独安排。△按照成交的价格分类，把价格相近的客户约在一起签约，避免由于价格悬殊较大而引起客户的异议。△遵循先紧后则，尽可能把客户安排在签约的前几天，每日签约量达到每小时每个主签约人员有一组客户。每天夕会时总结一下签约的情况，在允许情况下可适当增加签约量。△在签约过程中，估计有一些客户将因为工作时间问题不能按时到现场签约，届时将临时调整。△未按时到现场签约的客户，临时到来，现场容量有限情况下，可酌情引导到其他备选签约地点。△根据讨论结果制定《签约客户时间安排表》并分给相应的直业顾问通知。二、通知的方式:1、第一次通知以通知为主：提前拟好通知的统一说辞，容要点是签约的时间、需支付的首付款、需携带的资料，并与客户确认签约时间（若客户需更改签约时间，应将客户实际能签约的时间报给经理，以随时调整《签约客户时间安排表》）。若客户住的较近，或比较方便的情况下，可让客户到售楼处取《签约须知》，面对面详细解说。A、签约前5天通知一周须签约的所有客户B、签约前一天再与客户确认签约时间，需带的手续、钱数量，落实每天的签约客户量，适时调整控制。2、通知客户的书信准备：于签约前十天完成初稿后并交给开发商确认可行性。客户第一次通知均以通知为主，在第一轮签约工作完成后，未及时到售楼处签约的客户方以信函形式邮寄，以挂号作为凭证（要将凭证保留好）。第三部分签约流程一、签约购房流程:交首期款，签定合同合同登记备案合同登记备案收入证明工资表身份证结婚证（未婚申明）户口本提供按揭材料，办理按揭购房合同书产权登记证明书身份证购房发票购买人印章房屋登记费契税土地登记费测绘费收入证明工资表身份证结婚证（未婚申明）户口本提供按揭材料，办理按揭购房合同书产权登记证明书身份证购房发票购买人印章房屋登记费契税土地登记费测绘费办理户口购房合同书公证身份证购房发票户11中请表办理户口二、解筌约流程:（一）电子合同：1、签约前一天确认客户到访时间；2、客户来访，相应的直业顾问接待，与客户确认需交的费用并核对是否交齐（若是进帐单应核对公司名称、、金额）；3、确认客户签合同的资料带齐后，直业顾问收回认购书（定金收据）将合同本提供给客户翻看并做解释,直到客户对合同容无异议；4、根据客户情况填写好《客户签约联系单》的容，并由客户确认清楚后签字；5、向专人领取KEY,并根据《客户签约联系单》的容填写电于合同并打印（包括两份合同和三份合同备案证明表）；同时后勤人员可复印好买受人及将该套准备好的附件取出。6、将合同制作好后与客户再次确认填写的容，让客户签字同时填写《客户服务询征函》（及开发商要求填的其他文件，如业主公约）；7、将完成的合同交由审核人员审核，并登记到签约一览表上，将KEY交还；&将发票或发票复印件交给客户，介绍银行人员给客户并当场进行按揭手续的办理；9、在全部工作完成后，将客户送出门口。10、直业顾问要登记客户按揭手续办理的进度及缺少的资料，以便跟踪。（二）文本合同：1、签约前一天确认客户到访时间；2、客户来访，相应的直业顾问接待，与客户确认需交的费用并核对是否交齐（若是进帐单应核对公司名称八金额）；3、确认客户资料带齐后，宣业顾问收回认购书（定金收据）并向专人领取合同即可签约；4、与客户再次确认填写的容并填好，将合同给客户翻看并做解释，让客户签字同时填写《客户服务询征函》（及开发商要求填的其他文件，如业主公约）；5、将签好的合同交由审核人员审核，并登记到签约一览表上；6、将发票或发票复印件交给客户，介绍银行人员给客户并当场进行按揭手续的办理；在全部工作完成后，将客户送出门口。&宣业顾问要登记客户按揭手续办理的进度及缺少的资料，以便跟踪。一・合同餐理：合同的管理由经理指派专人（后勤或宣业顾问）进行，其工作的容主要如下:（一）文本合同向开发商领取合同，并登记合同的份数、编号及去向。2、其他置业顾问向专人领取合同需登记房号和签名。（专人应将合同尽量按合同号顺序发放）3、进行合同的分类：已盖好章的合同、已签约的合同、空白合同、作废合同同时登记在案4、将已签好的合同整理齐后到开发商那盖章，然后送房管局去备案。5、到房管局取回已备案的合同并登记好（其中有一份是属于开发商留底用的，另一份则是属于客户的）。6、组织置业顾问将办按揭的客户合同复印一份。7、将已备案好的所有合同移交给开发商。&若客户是一次性付款的，通知客户来领取合同正本；若客户是办按揭的，则通知客户领取合同复印件或合同正本（如福鼎银行办按揭只需要合同复印件），并要客户签收。9、若按揭银行有多个需向开发商提供每套的按揭银行清单，由开发商与银行交接。（二）电子合同1、向开发商领取KEY,并登记个数、日期。2、其他置业顾问向专人领取和归还KEY需登记房号和签名。3、将已签好的合同整理齐后到开发商那盖章，然后将备案证明送房管局去备案。4、到房管局取回已备案好的备案证明并登记好移交给开发商（其中有一份是属于开发商留底用的，另一份则是属于客户的）。5、组织置业顾问将办按揭的客户合同借出并复印一份。6、若客户是一次性付款的，通知客户来（找开发商）领取合同正本；若客户是办按揭的，则通知客户领取合同复印件或合同正本（如福鼎银行办按揭只需要合同复印件），并要客户签收。7、若按揭银行有多个需向开发商提供每套的按揭银行清单，由开发商与银行交接。二、档案管理：售楼处会有各种各样的资料需存档管理，因此档案的管理应由经理指派专人（后勤或置业顾问）进行。将各种资料分类，存在独立的档案袋，分类如下：1、开发商签字类：主要是需开发商签字确认的合同本、合同附件本、签约信函、结算资料等资料，这些资料非常重要，要时常清点，可按签的时间或分类存档。2、未签约的认购书（由我司留底的正本）：需按认购的顺序存档。3、已签约的认购书和客户填写的《客户签约联系单》等资料：按签约的时间顺序存档。4、《客户服务询征函》：按签约的时间顺序存档，一段时间需整理并交给公司，以结算业绩。5、公司的文件：按公布的时间顺序存档。6、《业主公约》：开发商要求在签约时填写的，可按栋按房号整理好，结案时统一交给开发商。（如兴阁里项目）7、客户的合同及发票复印件：按房号顺序存档。注意事项：封面应有所有资料的名称、正本还是复印件、份数。若档案管理人员更换，则移交时应全部在移交清单上体现。第五部分培训提前一个月在合同容确定后