成都鲁能领秀城项目产品定位报告

鲁能•领秀城项目产品定位报告第一部分市场环境分析一、现阶段宏观市场环境分析（一）主城区房地产市场市场供应状况土地供967.52万方，同比上涨土地供967.52万方，同比上涨21.35％；1-6月出让土地可建建筑面积达2071.98万平方米；土地供应规模持续增长，市场持续大规模放量商品房批准预售面积2002年20032002年2003年2004年2005年2006年07年1-6月「同准预幅面积（万方）小结：2007年1-6月市场放量及半年同比增幅均创历史新高，按照历年下半年市场放量较上半年增长的情况，2007年全年极有可能突破2400万方，全年增幅超过40％2.市场需求状况消化839.2消化839.2万方销售价格商品房销售面积供应1150.5万方年份2002年2003年2004年2005年2006年07年1-6月商品房价格199521032374282728923051商品房同比增幅5%13%19%2.3%5.8%商品住宅价格177319212182258726972860住宅价格同比增8%14%19%4.25%26.8%幅小结：1-6月，商品房成交价格2892，同比增长5.8％住宅成交价格2860，同比增长26.8％住宅套内均价已达到：3430元/平方米住宅房型供需结构年份对比项目建筑面积〈144平方米建面销售单价〈3000元/平方米供应比例60.85%73.34%2005年需求比例50.82%72.96%1%1%2006年供应比例82.65%71.22%需求比例82.5%74.64%供应比例85.94%62.28%07年1-6月需求比例84.69%65.25%小结：户型方面，受到“70/90”政策的影响，2006年144平方米以下的户型供需比例急剧上升，2007年延续了这一状况，但是变化不大。价格方面，3000元/平方米以下的供需比例均下降了近10个百分点，需求结构的变化是造成住宅价格涨幅较大主要原因。（二）南岸区房地产市场市场供应状况土地供应主城区历年土地出让比例南岸卜结:2004年162.4南岸区19%南岸2005年604.65其他33%宗数33-巴南区2006年9%南岸卜结:2004年162.4南岸区19%南岸2005年604.65其他33%宗数33-巴南区2006年9%07年1-月地累计供应规模占主城区的1/5,05-06年二24%I数面积沙坪坝区336.72”九龙坡区-6%十—渝中区4%

是高达5%,

北碚区

"3%宗数13市场份额非常大。-6月，每宗土地面积由2006年的11.6万方增加为26万方，单盘规模的加大，有效的缓解了竞争程度。南岸区各板块土地放量情况板块05年出让比例06年出让比例05-06年合05-06年综面积面积计合比例茶园405.2967.03%174.8548.38%580.1460.08%大南湖67.2611.12%10.102.79%77.368.01%弹子石48.508.02%38.4910.65%86.999.01%海棠溪5.960.99%1.400.39%7.360.76%南坪中心49.918.25%19.895.50%69.87.23%南山27.734.59%116.2432.17%143.9714.91%滨江0.400.11%00.00%小结：从2005-2006年土地放量看，茶园新区土地放量规模达580万方，占南岸区市场总额超过60％。由此可见，茶园新区是未来10年内的开发热点区域，区域内放量规模巨大。商品房批准预售面积区域2002年2003年2004年2005年2006年07年1-6月06年至07年1-6月比例南岸区124.57147.95221.99169.8329.45174.1517.92%巴南区25.858.2170.8682.52117.3835.135.43%九龙坡区64.21101.21107.02111.71113.44117.798.23%大渡口区25.5158.1930.8668.354.7833.153.13%高新区21.7149.9590.5584.2399.2136.594.83%江北区113.61105.65250.46132.19175.89177.3612.57%渝北区111.58244.36292.03350.45371.34171.1519.31%

北部新区043.27133.39145.36160.91211.6113.26%渝中区54.6558.8363.32114.684.7433.154.20%沙坪坝区61.01103.2591.07105.7149.5475.668.02%北碚区26.338.948.393.11%合计602.65970.871351.551391.161695.581150.46小结：2006年南岸区放量出现井喷，2007年1-6月同比增长25.7％，预计全年将达到350万方左右2006年至2007年1-6月，南岸区市场供应规模占17.92％市场需求情况商品房销售面积区域2002年2003年2004年2005年2006年07年1-6月2006年至07年1-6月比例南岸区125.74199.54159.06160.27226.07153.0717.46%巴南区31.5653.11117.3553.3867.8140.594.99%九龙坡区71.58138.7101.4484.26104.7169.58.02%大渡口区19.2833.5243.0140.854.636.214.18%高新区45.4538.5556.7118.7277.4339.425.38%沙坪坝区99.85118.95111.5857.17104.6365.687.84%江北区124.97135.16148.9116.16171.61124.2513.62%渝北区130.07212.03239.55224.26263.17144.918.79%北部新区12.727.9476.67175.36138.24103.0311.11%

渝中区94.8112.69100.9293.2785.1849.136.18%北碚区48.1944.1554.5931.840.2612.112.41%小结：2006年至2007年1-6月，南岸区供应规模比例17.92％；销售规模比例17.46％；销售价格——2007年1-6月商品房销售价格销售价格——2007年1-6月商品房销售价格小结：2007年上半年，南岸区商品房销售价格为3108元/平方米，同比增长9.82％，增长幅度仅次于高新区和江北区，位居第三南岸区虽然供应出现井喷，但是价格依然保持了较高的增长率，可见需求旺盛。（三）宏观市场环境总结2007年1-6月，主城区供需规模和增长幅度均创历史新高，目前总体市场供需较为平衡。•从趋势看，供应增长幅度是需求增长幅度的近两倍，预计未来市场竞争更趋激烈。由于土地放量规模持续加大，将维持价格的平稳增长。从现状看，南岸区批准预售和实际消化的市场份额为18％左右，供应和需求市场地位相当。•从趋势看，2005—2006年南岸区土地放量规模比例达到35%，是其需求市场份额的近两倍。未来5年左右的时间内，区域商品房放量规模将急剧提升，竞争压力加大。茶园新区是未来5-10年南岸区的开发热点区域，开发规模大，市场竞争压力较大。二、南坪各大板块市场特征分析（一）南岸区板块市场发展趋势1、各板块项目详细情况（1）南山板块\南山板块在售项目状况楼盘名称占地面积（万方）总建筑面积（万方）容积率建筑形态开发周期髙山流水1005亩50期0.7期0.39联排、独立别墅、花园洋房6—7年圣马•寻常人家3.25392.92590.9多层1年叫南山板块潜在项目楼盘名称占地面积（万方）总建筑面积（万方）容积率物业形态开始销售时间销售周期重庆•铂金风景1000多亩，一期230亩一期10.71期0.7住宅（未定）、商业2008年初南岸区黄桷垭新力村地块（江山多娇）1.472.211.5住宅（未定）1年东启豪升7.863.9万方0.5别墅1年左右海昌•加勒比48.1929.300.6别墅•花园洋房2007下半年3—4年杨家山地块104.1321.383.09目前和记黄埔正在与之商谈，楼面地价约1000元/平方米，预计在2008年后该地块才会面市8—10年黄桷垭联合村片区地块（诚毅地产）13.8712.320.892006年5月份拍买成功，楼面价1332元/平方米，预计在2008年后该地块才会面市2年开发周期开发周期201320122011201200920082008200720072006200620052005在时间上，2007在时间上，2007量较大,场竞争压力较大为主,10年供应匕板开发周期开发周期201320122011201200920082008200720072006200620052005在时间上，2007在时间上，2007量较大,场竞争压力较大为主,10年供应匕板密/类物业2004诚毅项目项目名称圣铂江海杨马金山昌诚毅项目项目名称供应趋势：南山为主城南部“绿色屏障”，重庆三大“肺叶”，同时也是着名的旅游风景区。南山的房地产开发土地指标限制甚严。预计未来5年内的土地新增供应基本没有，从目前情况看，主要为高山流水后期物业、极地•海昌项目以及铂金风景等项目，但是，预计总体开发体量在100万方之内。预计南山板块物业放量主要集中在未来2-3年时间，年均放量在25-30万方左右。需求趋势：南山资源的稀缺性凸现了其物业的价值，同时，由于别墅用地指标受到严格控制，预计

未来未来5年南山别墅的市场将表现出旺盛的需求。价格走势：南山目前高端物业供应较为稀缺，从总体市场供需情况看，未来2年内，花园洋房将轻松突破6000元/平方米，而中高端别墅售价将达到15000元/平方米。2）南滨路沿线板块*南滨路板块在售项目楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态海棠晓月•怡景天域3.056.32.2小髙层/髙层海棠晓月•蓝滨城11.3403.5髙层融侨半岛•云满庭（B区）7.6244.09髙层阳光100国际新城53.31203.5髙层洋河南滨花园4.28.282.03髙层龙湖•观山水8.67313.6髙层阳光汇5.5183.52髙层骏逸•第一江岸5.0923.764.67髙层喜来登2.216.35.69髙层、超髙层江南世家2.03157.39髙层、小髙层静悦山水3.112.44髙层、小髙层龙湖•观山水三期8.6731(7.8)3.6髙层聚丰•江山里4.1820.486.9髙层项目名称占地面积总建筑面积容积率物业形态开始销售时间总销售周期融侨半岛•云满庭C区4.418(15)1.43髙层云满庭C区已以06年开始销售，云满庭A区、左海湾以及后续约140万方髙层、小髙层项目将陆续在未来6-8年内推出。融侨半岛•云满庭A区18402.4髙层融侨半岛•左海湾9283.4髙层美堤雅城5.3192.31髙层2006.101年左右阳光100国际新城后期47.8120(55)3.5髙层该项目自04年8月销售以来共计销售约25万方左右，后

续还有55万方的住宅及公寓将自未来4-5年内推出。海棠晓月后期7253.5髙层2006年底2年左右武夷滨江30361.8髙层/小髙层/多层2007年初3-4年东原•中央大街12.55463.7髙层/小髙层4-5年骏逸第一江岸后期5.0923.76（20）4.67髙层2006年2年左右珊瑚水岸13.3453.5髙层/超髙层/TOWNHOUSE/LOFT公寓2007年中2-3年美心国际社区3055亩153综合项目，商业25万方，住宅98万方，会所学校会展中心30万方7-8年供应趋势：南滨路未来的放量将在660-700万方之间，2007-2011年将是南滨路集中放量的时间，预计放量将达到350-400万方左右。预计2009年前后竞争将进入白热化阶段，包括大批的江景中高档住宅将在这一时段面市。预计根据南滨路的项目个数和各项目规模，预计未来5年年均供应量在100万方左右。需求趋势：南滨路的辐射力可谓冠绝重庆主城，尤其是在“新特区”成立之后，南滨路成为外来购房者（投资需求为主）抢滩重庆的首选之地。绝对稀缺的江景资源和升值前景，使其自住需求和投资需求都有着很大的市场。可以预见，南滨路的供需两旺将是市场必然。价格趋势：南滨路江景房的价格一路高企，阳光100国际新城看江户型已经达到8000-12000元/平方米，喜来登公寓更是高达17000元/平方米，都在价格上达到甚至超过了别墅物业。预计滨江物业整体价格超过10000元/平方米指日可待。3）大南湖板块、在售项目楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态金阳•罗马假日5.827.54.99髙层骏逸•蓝山8.5232.76多层/小髙层竞地•溯源阁5.6254髙层东原•檀香山2.07411.774.99髙层回龙•兰湖天6.1715.32.48髙层/小髙层回龙湾26.954.291.85髙层/小髙层茂源e时代3.917.554.5髙层宏声新座0.56.711髙层融侨•苹果城5193.97髙层聚成龙湾4.924.65.0髙层

江南国际新城3.055165髙层南源居2.2299.244.14髙层项目名称占地面积（万万）总建面（万万）容积率物业形态开始销售时间总销售周期7季城46.7802.97髙层/小髙层2007年约7-8年静安美岭42602.54花园洋房/髙层/小髙层2007年约4-5年中冶置业项目5.2193.8髙层2008年约1-2年渝能国际后续部分29.260（54）2.05髙层/小髙层/洋房2006年底4-5年经开区南坪四公里二塘地区J2-1-4号宗地4.0615.013.71髙层2006年11月公示，起拍楼面地价962元/平方米2年经开区南坪B分区B29-2宗地0.4848.3髙层2006年12月公示，起拍楼面地价942元/平方米1年经开区南坪B分区B17-1/01、B17-2/01号宗地1.615.713.55髙层2007年1月公示，起拍楼面地价558元/平方米1年经开区南坪14-1/02、I4-2/02号宗地0.824.054.95髙层2007年1月公示，起拍楼面地价673元/平方米1年经开区南坪A7-3/02、A7-4-2/02号宗地0.865.646.57髙层2007年1月公示，起拍楼面地价458元/平方米1年经开区F分区F1-3-1/03、F1-3-4/03号宗地7.2925.543.5髙层2007年1月公示2—3年经开区白鹤工业园J7-1-4号宗地0.662.984.5髙层2007年1月公示，起拍楼面地价695元/平方米1年

供应趋势：南湖板块未来供应主要以7季城、静安美岭、渝能国际以及融侨苹果城、南方东银项目为主，并有目前在售项目后续产品以及不少中小规模地块陆续的面市，预计总开发体量将超过320万方。该板块未来年均供应量预计在70—80万方左右，由于板块内后期物业规模较大，预计后期竞争程度会有所缓解。需求趋势：大南湖已经越发成熟，成为南岸区居住品质最高的板块之一。目前年消化量在70万方左右，预计这一规模还将继续增长。价格趋势：

该板块目前销售价格以及由2007年初的3400-3500元/平方米涨至3700-3800元/平方米，预计在未来2-3年内将顺利冲破4000大关，达到4200元/平方米。（4）弹子石板块、在售项目楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态东海长洲9454.6髙层金港尚城11.07363.25髙层富力•现代广场7.8293.8髙层项目名称占地面积（万方）总建筑面积（万方）容积率物业形态开发商开始销售时间总销售周期弹子石一村地块2.248.954髙层五亚物业2008年1年左右首创弹子石项目60210万方3.5-4髙层北京首创未定龙湖弹子石C区1号地块13.81332.4髙层龙湖地产2年山东如意集团项目23.12452.0髙层山东如意集团3—4年F分区慈母山开发片区7740上海吉联房地产公司配置3—4年弹子石E标准分区C号地块10.8032.413髙层渝安房地产公司2007年2—3年皓晖地产项目4.913.232.7髙层/小髙层皓晖房地产公司2007年初1—2年南岸区弹子石C片区18.8546.22.45髙层土地中心3—4年南岸区弹子石组团F分区F8-1等宗地31.75391.23于2006年10月公示，楼面价1302元/平方米4—5年南岸区弹子石组团A分区A3-1等地块37.690.332.4于2006年12月公示，楼面价1003元/平方米8年供应趋势：从目前各开发商拿地及土地公示的情况看，未来4-5年内片区内的开发体量将达到370多万方，年均放量在80万方左右。供应规模增长迅猛。需求趋势：弹子石板块目前主要以区域内部消化为主，但是，从供应规模和区域规划看，其未来的需求规模提升还得依赖区域辐射力的增强。预计未来4-5年在CBD尚未成型，大量项目上马的情况下，销售压力较大。价格趋势：弹子石预计未来4-5年供需矛盾较为突出。但是，在CBD的预期下，加上众多地块楼面地价均在1000元/平方米左右，预计物业售价普遍将达到4500元/平方米左右。5）渝南大道板块楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态申烨•太阳城471002.2髙层/小髙层/洋房日月山庄80一期17万方一期0.48髙层/小髙层/多层/联排/独立学府大道69号65.4601.3小髙层/多层/联排/叠加融汇半岛2003002髙层/小髙层/多层/洋房渝能国际29.2602.05髙层/小髙层/洋房山水长天1.826.443.99髙层保利•小泉项目18.895.80.31独立别墅蔚蓝时光2.7316.656.1髙层项目名称占地面积（万方）总建筑面积（万方）容积率物业形态开始销售时间总销售周期融汇半岛后期项目200300(290)2髙层/小髙层/多层/洋房2006年底6-10年申烨•太阳城后期项目47100(85)2.2髙层/小髙层/洋房2005年底5-7年隆鑫巴南项目27.441.11.52008年3—4年残联地块18.67281.5目前尚未有发展商接手2—3年李九路项目194200万方以上0.8-2.2尚未公示8年

渝能国际后续部分29.260(54)2.05髙层/小髙层/洋房2007年底4-5年学府大道69号67即将于2007年9月推出其7栋髙层物业，共计15万方，预计价格3500元/就。其中梦想城真7万方。供应趋势：渝南大道未来供应规模巨大，多数项目规模在50万方以上，三个项目在100万方以上，预计未来供应规模在700万方之巨！但是，由于单个项目规模较大，开发周期较长，在很大程度上缓解了各项目竞争压力，预计年均放量在50-60万方左右。需求趋势：渝南大道位居南岸区、巴南区区以及九龙坡区之间，对三个区域有着较大的吸引力。但是，从客户构成看，这一区域的购买力水平较低，主要以中低价位的高层需求为主。预计需求规模在40万方左右，供应消化压力较大。

价格趋势：渝南大道目前高层销售价格集中在3000-3200左右。由于自然环境较差，配套不甚成熟，加上放量较大，竞争激烈。预计短期内价格难有大幅上涨，在未来2-3年预计在3500-3600元/平方米左右。（6）茶园板块楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态同景国际城2002051.5小髙层/洋房/别墅坡岭顿小镇550180.46独立别墅茶花小镇6.67152.25多层项目名称占地面积总建筑面积容积率物业形态开始销售时间总销售周期同景国际城后期产品200205(180)1.5小髙层/洋房/别墅2006年底7-9年正扬集团项目1500亩住宅不少于6年庆隆•南山髙尔夫3300亩住宅、髙尔夫球场、温泉度假村2007年下半年6—8年龙湖项目800亩3—4年鲁能•领秀城1644亩（净用地79.7万方）142.931.79预计2007底4—5年重庆城市建设集团储备土地3400亩住宅不少于8年南岸茶园新城区I标准分区02-11/01、02-12/01、02-13/01、02-16/01、02净用地18.02万方28.991.612006年12月公示，起拍楼面价632元/平方米4—5年南岸茶园新城区I标准分区02-11/01（部分）、02-12/01、02-17/01、04/02、0净用地12.35万方19.901.612006年12月公示，起拍楼面价556元/平方米4—5年南岸区茶园新区K标准分区K22/01号等宗1615亩（净用地58.44万38.740.66预计别墅2007年1月公示，起拍楼面3—4年

地方）价1561元/平方米南岸区茶园F分区F21-4/01宗地净用地4.34万方13.053.1地方）价1561元/平方米南岸区茶园F分区F21-4/01宗地净用地4.34万方13.053.12007年1月公示，起拍楼面价176元/平方米1—2年开发周期20142013201220112010200920082007200620052004庆隆髙尔夫2003同景1国际城9项目0地块项目供应趋势：茶园新区是南岸区近两年来土地出让的热点区域，目前已出让和公示土地的供应总量预计在1190万方，以目前供地在茶园新区的开发周期预计在10年左右，其板块内年均供应量预计在120万方左右，且2008年起4年内，茶园将迎来首个开发髙峰期。需求趋势：茶园目前的年消化量较小，主要以同景国际城、坡岭顿小镇为主。从目前的发展趋势看，其最终的需求发展，还有赖于南岸区政府的搬迁、生活配套、交通配套等条件的成熟，以及适合大众需求的物业的推售。价格趋势:花园洋房市场方面，目前同景国际城的销售价格在3400元/平方米左右，略低于同期经开区等区域高层物业。从发展趋势看，该区域品质花园洋房有望在2年内突破4000元/平方米。别墅方面，由于项目品质差距较大，售价可谓千差万别。坡岭顿小镇在7200元/平方米左右，而将以今年十月面市的庆隆高尔夫销售均价预计将达到12000元/平方米。（7）南坪中心板块、在售项目楼盘名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态上海城260亩905.2髙层浪髙国际公寓1.872412酒店、写字楼、商业、公寓万达广场9.7978（住宅38万方）7.9酒店、写字楼、商业、住宅亚太商谷13734.4酒店、公寓、写字楼项目名称占地面积总建面容积率物业形态开始销售时间总销售周期万达广场后期9.79万方剩余约72万方7.9酒店、写字楼、商业、住宅2007年中3-4年上海城后期剩余约35万方住宅髙层销售中6-8年亚太商谷后期13万方剩余约65万方4.4酒店、公寓、写字楼2008年前后3-4年协信城4.67万方38万方6.9公寓、住宅2009年左右3年左右重庆市康德实业项目10.78万方48万方4.5公寓、住宅2009年左右4年左右供应趋势：南坪中心板块对地块进行了整体整合，潜在供应项目规模较大，预计总体量超过250万方。预计未来3年内年均供应量在70万方左右。需求趋势：南坪受到商务、会展经济以及交通等利好条件的带动，成为南岸的投资热土之一。目前外来购房比例较大，预计未来几年在外需和内需相结合的情况下，需求旺盛。价格趋势：南坪中心是在物业价格上仅次于南滨路的板块，区域内居家物业以及达到4800元/平方米，而小户型公寓类物业更是高达6000元/平方米。预计南坪中心板块还将保持较高的价格增幅，普遍物业将在2年内突破5000元大关。2、板块未来供需状况预测南滨路板块、弹子石板块以及茶园板块的土地出让面积在近两年成倍增长。预计2-3年内这些板块将集中放量，其中，南滨路板块、弹子石板块将于高层为主，中高端高层物业的比重较大。茶园板块地块容积率普遍在2以下，预计主要以花园洋房、高层、小高层物业为主除南滨路外，弹子石和茶园板块房地产发展相对滞后，未来需求的增长还有待于客户对区域发展的预期以及实际的成熟速度。在区域预期方面，弹子石有CBD的光环，而茶园则要依赖以城市副中心的预期和南岸区政府的搬迁。南山板块以及经开区板块由于可供开发地块不断减少，且项目规模较大，预计未来5年内供需较为平衡。这将有助于经开区板块高层价格和南山板块花园洋房、别墅价格的提升。（二）典型项目价格走势分析说明：价格走势计算方式取当年同等类型物业总方量和总金额做平均1、融侨半岛■■项目基础资料位置：南岸区丹龙路发展商:融侨锦江占地面积：3000亩总建筑面积：350万方项目定位：滨江居住城项目构成：花园洋房、髙层、小髙层各期产品供应及销售状况面市销售单形态时间主力户型价主力总价热销户型销售率2房：78irf150套2房:20—24万2房户型好2003.洋房3房:105—125rf610套29003房:28—37万销100%7.94房以上:126—202rf85套4房:35—45万2房:78—85rf112套2房:24—27万朝江三房2004.髙层3房:101—122rf128套32003房:32—40万户型好销100%24房:134—140rf320套4房:42—60万2房:73—87rf176套2房25.5-32万2005.髙层13房:103—124rf377套35003房36-43万2房户型100%4房：134—151rf32套4房47-50万1房:42—49rf89套1房16-20万髙层、2005.2房:60—81rf458套37702房22-30万1、2房户型100%小髙层43房:79—108rf289套3房30-40万4房：113—121rf89套4房40-44万1房:42—50rf95套1房16-20万髙层、2005.2房:77—78rf218套38802房28-31万1、2房户型100%小髙层63房:79—109rf316套3房30-41万4房：113—132rf94套4房40-47万1房:49rf28套1房16-20万72rf2房户髙层2005.395025-31万90%2房:72—81rf80套2房型113房:86—108rf213套3房33.5-42万2房:66—67rf120套2房:25万两房销售髙层3房：101—119rf342套38003房:38-45万较好90%4房:120rf60套4房:46万2房:24万2房:66—67rf90套66rf2房户3房:37-40万髙层3房:101—107rf120套3750型销售较90%5房:66-103万5房:178-275rf7套（跃）（跃）好髙层2房：70rf89套2房:26万103rf3房378090%3房:103—126rf110套3房:38-47万户型销售

房:148irf7套房:189-253rf3套4房:55万5房:71-95万较好髙层2006.5.1房：70.12rf120套房：109.66rf120套3房：124.54rf89套33002房:23万3房:35-40万两房销售较好90%髙层2006.10.153房:109—124rf209套2房：70rf120套33002房:22万3房:35-40万面江三房销售较好80%小髙层2007.3.173房（错层）:115—126rf80套3房（跃层）:177—187rf4套38003房:43-47万3房:67-71万面江三房销售较好70%髙层2007.6.2房:70-87rf396套房:90-128rf198套4000房:28-34万房:36-51万面江户型销售非常好90%髙层房:70-87rf66套房:90-128rf132套6000房:42-52万房:54-76万面江户型销售很好74%推盘计划：目前销售云满庭后期物业。三期左海湾预计2008年初才会进入销售。点评：重庆千亩大盘的先行者，前期产品良好的口碑为其赢得了市场先机。二期云满庭在产品上资源禀赋一般，但是其销售价格要髙出同区域其他楼盘，加上南滨路滨江物业的陆续面世，本项目在竞争力上有所下降。*项目各物业价格走势分析高层/小高层年份2004200520062007价格走势3200374935854472景观指数★★★★★★★★★★★★★★整体形象指数★★★★★★★★★★★★★交通指数★★★★★★★★★★★★配套指数★★★★★★★★★★★★★区域竞争指数★★★★★★★★★★★★★★综合评估13151720房价走势分析：融侨半岛高层物业走势呈不规则上扬，由于物业形态主要中段消费群体，受到市场影响因素比较严重。2006年所开发云满庭区域主要由于市场影响导致虽然物业质素较高却成交价格不高。2007年价格的突然提升主要和产品直接看江、市场转暖有很大关系。花园洋房年份价格走势景观指数整体形象指数交通指数配套指数区域竞争指数综合评估

20042900★★★★★★★★★★★★★★14房价走势分析：融侨半岛一期“风临洲”推出花园洋房，均价2900元/平方米，后期无同类型物业供应。其价格相对同期供应花园洋房产品为中间水平。2、学府大道69号■■项目基础资料位置：学府大道交通大学对面发展商：重庆交院江南大学城置业有限公司重庆天景置业有限公司占地面积：1000亩总建筑面积：18万方项目定位：林深书香，山宅一生项目构成：别墅、花园洋房、髙层、小髙层各期产品供应及销售状况形态面市时间主力户型销售单价主力总价热销户型销售率小髙层房:55irf128套房：63rf128套房：85rf128套3房:90—110rf200套23801房：13万2房:15万3房:20-26万50平米的小两房和110-120平米的小跃层倍受青昧100%花园洋房、小髙层房：55.85—73.26rf296套房:84.25—145.41rf589套房:127—160rf162套2500房:13-18万房:21-36万房:31-40万两房及小三房100%叠拼别墅、联排别墅房:162.33rf30套房：178—227rf106套45003房:73万4房:80-102万200平方米以下的联排别墅好销100%小髙层房：74.64rf50套房：102-114rf169套31602房:23万3房:32-36万景观面的三房、4F以上的两房销售较好，100%多层2006.3.11房:21.3rf648套39918.5万100%推盘计划：学府大道准备新推组团“梦想成真”以户型创新为吸引点，平层价格预计在3700，夹层价格预计3900-4000。总套数584套，预计于2007年10月开盘。点评：本项目是重庆较早的千亩大盘，其项目定位的目标客户群体相当明确，周边髙校、研究所的客户是其主力的目标客户群体。从整体开发进度来看，本项目根据市场不同时期的需求，不断更改其产品类型，产品总价控制一直是其产品一个重要的竞争力。叫项目各物业价格走势分析高层/小高层年份20032004200520062007

价格走势2380250031603800（预计）景观指数★★★★★★★★★★★★★★★整体形象指数★★★★★★★★★★★★★★交通指数★★★★★★★★★★★★★★★配套指数★★★★★★★★★★★★★★★★★区域竞争指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★综合评估1314161719房价走势分析：从价格走势可以看出，学府大道高层小高层物业在05年有较高的提升，这和当时的市场环境有很大关系。2007年的价格提升主要和其物业形态有较大关系，如单独考虑普通产品，其价格提升幅度于时间、品质的比例关系比较正常。年份2004200520062007价格走势25003991景观指数★★★★★★★★★★★★整体形象指数★★★★★★★★★★★★交通指数★★★★★★★★★★★★★配套指数★★★★★★★★★★★★★★区域竞争指数★★★★★★★★★★★综合评估13151618房价走势分析：多层物业价格提升水平因06年物业是以投资性质为主，故不符合比例关系别墅年份价格走势景观指数整体形象指数交通指数配套指数区域竞争指数综合评估20054500★★★★★★★★★★★★★★★★14房价走势分析：学府大道于2005推出其景观资源较优的地块用于别墅物业开发，均价4500元。由于后期暂没有同类型物业供应，其价格仅能作为一个参考。

3、阳光美地、项目基础资料位置：南岸经开区南湖路发展商：重庆中天物业发展有限公司占地面积：104853irf总建筑面积：159293rf项目定位：南坪中心低密度花园洋房项目构成：纯花园洋房社区各期产品供应及销售状况形态面市时间主力户型销售单价主力总价热销户型销售率花园洋房房:68—79rf36套房：109—130rf76套房:125-207.85rf106套房:181-198.65rf44套3750房:25-29万房:40-48万房:46-78万房:67-74万109—125平方米的户型因面积相对较小，总价不髙，销售速度较快；100%花园洋房2005.3.9房：78rf10套房：109—130rf94套房：118-133rf48套房：177-186rf32套3840房:25-29万房:40-48万房:46-78万房:67-74万三房面积控制合理销售较快100%花园洋房房:107—137rf166套房：131—208rf104套房:150—199rf54套4000房:40-48万房:46-78万房:67-74万三房户型普遍好销100%花园洋房2007.6房:74-93rf48套房:96—129rf34套房:138rf2套3850房:25-29万房:40-48万房:46-78万户型规整的比较好卖100%推盘计划：项目已经为尾盘销售，剩余物业均为门面点评：阳光美地是南岸区中心区域的纯花园洋房项目，其市场定位时准确的瞄准了市场空白，极大了吸引了南部区域的花园洋房客户。但是由于开发公司节奏掌握不够合理，其开发周期过长，影响到了整体项目的运作。*项目各物业价格走势分析花园洋房年份2004200520062007价格走势3750384040003850景观指数★★★★★★★★★★★★★★★整体形象指数★★★★★★★★★★★★★交通指数★★★★★★★★★★★★★★配套指数★★★★★★★★★★★★★区域竞争指数★★★★★★★★★★★★★★综合评估15162019

房价走势分析：阳光美地价格走势相对平稳，产品质素和价格提升空间来看都符合比例关系。只是由于开发公司运作思路问题，市场环境变化因素在其价格体系中并没有明显的体现出来4、同景国际城■■项目基础资料位置：重庆南岸茶园新区通江大道发展商：重庆同景置业有限公司占地面积：3000亩（含300亩公园）总建筑面积：205万平方米（住宅176万方，商业26万方；一期住宅15万方，商业0.6万方）项目定位：南岸・3000亩花园洋房之城项目构成：洋房、公寓各期产品供应及销售状况形态面市时间主力户型销售单价主力总价热销户型销售率花园洋房、小髙层花园洋房房：73-86irf59套房：96-138rf492套房：152rf36套小髙层房：125-127rf120套房：186rf12套3008花园洋房房:21-25万房:28-41万4房:45万小髙层3房:37-38万4房:56万两房、三房的花园洋房销售较快98%花园洋房2007-5-14房:79.88-86rf25套房:90-138.33rf154套房:142—156rf36套3350房:26-28万房:30-46万房:47-52万整体销售一般，但是面积在86-115左右的户型销售情况更好96%花园洋房、小髙层小髙层4房:122-187.48rf66套花园洋房房：81.56-86rf21套房：102-118rf108套房：120.83-156rf15套小髙层3395花园洋房3453小髙层41-63万花园洋房房:28-29万房:35-40万房:41-53万整体销售一般，但是面积在86-115左右的户型销售情况更好93%推盘计划：目前同景国际城一期剩余物业为电梯洋房约60余套,月18日销售价格上调200元/平方米。点评：销售前景看好，该项目的整体品质较髙，形象推广和品牌建设出色，同时该区域是规划中的茶园新城中央区域，发展前景好，随着项目周边配套的完善销售潜力会进一步激发。从推盘节奏可以看出，其已经放弃了传统的大体量推盘方式，侧面反映市场消化速度有限。*项目各物业价格走势分析花园洋房/电梯洋房对比项目价格走势景观指数整体形象指数交通指数配套指数区域竞争指数综合评估

20063008★★★★★★★★★★★★★1320073382★★★★★★★★★★★★★13房价走势分析：同景国际城虽然价格区间经过06、07两个年度，但实际其大部分物业都于07开始销售，产品质素没有明显变化，价格涨幅主要因为市场因素影响较大。5、融汇半岛、项目基础资料位置：巴南区香港融汇集团•重庆融华房地产有限公司占地面积：3000亩总建筑面积：300万方项目定位：欢乐半岛项目构成：花园洋房、多层、小髙层、髙层、LOFT各期产品供应及销售状况形态面市时间主力户型销售单价主力总价热销户型销售率多层、小髙层、花园洋房2006-12-9多层房:45.86-52irf18套房：65-73rf36套房:72-129.68rf161套花园洋房3房：92-118rf39套小髙层房:27-42rf60套房：43.32-69rf94套洋房:3200小髙层:2600多层:2500多层房：11-13万房:16-18万房:18-32万花园洋房3房:29-37万小髙层1房：7-11万2房:11-18万除多层100平方米以上的户型相对滞销外，其余均销售较好100%多层、小髙层2007-1-24房：31rf21套房：48-73rf119套房：86-96rf24套多层:2650小高层:2500多层:16—24万小高层：9—17万热销18号楼，户型设计合理，朝向较佳，8号楼，的景观较好，销售情况较好100%多层、小髙层2007.3房：31-33rf19套房:52-72rf42套房：67-92rf60套小高:2800多层:2650多层:17—24万小高层：9—20万景观朝向较好的户型去化速度最快100%多层、小髙层2007-5-1多层房：65-80rf32套房:79-92rf85套小髙层房:30-40rf48套房：53-71rf125套多层3000小髙层2750多层房:19-24万房:23-27万小髙层1房：8-11万2房:14-19万套内67-90，户型3*2*2热销，原因是总价在客户可接受的范围内。100%

3房:76-185irf44套3房:20-50万多层、小髙层房：35-4741套房：65-8065套房：72-8818套小髙层3000多层3150多层:22-27万小高层:10—24万低总价物业销售较快100%推盘计划：目前融汇一期整体销售完毕