大道项目策划定位及租金分析报告

乐活大道项目定位及租金分析报告第一編市场分析及可行性研究第二編主题定位及业态布置第三編招商策略及执行打算第一编市场分析及可行性研究1-1日照市商业环境调查1-2、项目状况及条件分析1-3、S.W.O.T.分析1-4、总结1-1、日照商业环境调查1-1-1日照市要紧商圈分析1-1-2日照市要紧商业路段租金分析1-1-3竞争市场分析1-1-1要紧商圈分析：目前，日照市的商业要紧分为老城区、新市区、石臼商圈。老城区商圈集中在正阳路北段、望海路中段、海曲路中段，餐饮集中在杀人街、福海路东段等；新市区集中在泰安路、烟台路、文登路；石臼集中在黄海一路、海滨二路、海滨三路。现有商业分布的特点是以历史形成的自然聚拢效应为主，都依托于大型百货商店，周边居民区人口密集，辐射范围较小。日照大型百货及市场有：日照百货大楼、太阳都市场、日照银座购物广场、日照利群购物广场、凌云商厦、王府大街银座、日百新玛特、石臼市场、海纳商城、友谊商店、利群瑞泰国际商城等。兼备高、中、低三个档次，物种齐全，是日照市形成的几个要紧商业网点的核心。A老城区商业中心区老城区商业以日百、太阳都市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主，休闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。其业态分布要紧以手机卖场，服装、饰品、休闲娱乐、餐饮为主。餐饮分布在杀人街、福海路东段，以农家野味为主，消费档次较低。特点：老城中心点，消费档次低，辐射城乡人口众多。B新市区商业中心区新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心，要紧由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。餐饮要紧分布在文登路，路北以特色海鲜农家菜为主，路南集中在望海小区周边，以时尚川菜为主，消费档次较高。特点：新兴商圈，以大型百货为点，辐射范围小、人口少，消费档次较高，进展前景宽敞。C石臼商业中心区石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心，要紧以大型百货、服装、农贸市场构成。餐饮分布在海滨二路，以特色海鲜为主，消费档次较高。特点：依托港口经济，辐射人口多，人均收入高，消费档次较高。总体概论日照市商业物业进展趋势

复合化进展趋势

所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起，表现出的现代商业物业的进展趋势。随着经济水平的高速增长，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业将成为现代商业物业的主流。多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合理设置，提升商业物业价值并推动其合理进展和良好经营。

集中化趋势

商业物业市场进展潜力、经营效果将要紧取决于物业商圈阻碍范围内之消费能力，有效商业消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。因此在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大物业商业阻碍范围，从而提升物业价值。由于商业物业区域分布的分散性，不同地区之间商业环境基础差不较大并存在自身特点。因此，在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区域特色的整体环境中，合理挖掘区域特色。在融会现代商业物业创作原则的基础上，注重区域文化内涵的表达，充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场阻碍力、形象力及物业价值，将为物业后期的经营提供良好的进展基础。

生态化、娱乐化、休闲化倾向

所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中，围绕项目主题定位之要求，通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划，营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境，以此迎合现代消费购物的进展需求，提高商业购物场所人性化、舒适化程度，从而增强消费者消费购物之可能。

个性化、主体化倾向

鲜亮的主题、迥异的风格能够推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现，使商业物业的独特个性得以舒展，幸免“千店一面”的尴尬境地，个性化、主题化差不多成为现代商业物业良好进展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物形式，将成为现时期大型商业物业的进展趋势。龙骏观点：A.日照目前还没有一个比较具有规模性的商圈，商圈辐射区域小，业态比较混乱。现有的餐饮集中地消费档次较低，没有统一的治理。B.日照现在三个区域的商业都集中在城区中心的专门小范围内，其他区域有待进展。同时大型超市数量较少，分布范围相对较广，且要紧围绕居民区兴建，超市与居民区的方便性将直接阻碍超市的经营效益。C.日照新老城区中间是日照商业的薄弱环节，缺少商业集群。日照缺乏真正的高档消费场所

面向日照日益进展的经济环境，以及不断提高的消费水平，再加上日照旅游业的进展，日照市现有的商业基础已日显落后，难以满足日照市以后的消费趋势。因此，有部分富裕家庭在节假日开车去青岛购物消费的行为，也就不难理解。

1-1-2市场走访调研商户84家，其中餐饮31家、娱乐8家、休闲16家、其他品类29家。一、老城区周边商铺（表一）名称路段业态面积（m²）（层）租金（元/㎡/天）拓店意向(ABCD)经营状况备注晓峰便民店正阳路北段便利店302.7D一般处于日百商圈中心，车流多，人流量一般，租金高豪格皮具手表望海路皮具，手表1610.3C良好处于日百商圈的核心位置，区位优势明显，人流量大，经营状况良好。租金较高。逸阳服饰望海路服装208.21C良好凯司令蛋糕房望海路糕点房356.30B良好小超市正阳路（南段，靠迎宾路）小超市160（2层）0.35D一般处于正阳路到日百商圈沿线路段，从正阳路南端往日百核心商圈租金呈几何递增，人流激增。新疆烧烤正阳路与兴海路交汇餐饮201.23C一般精品包行正阳路时装包401.43B良好鸭脖王正阳路餐饮202.12D良好谭木匠海曲路与正阳路交汇处百货302.50C良好处于日百商圈的核心地段，地理位置优越，人流量大，租金较高。金港湾烧烤串吧正阳路北段餐饮100（2层）1.8C良好处于日百商圈的核心地段，正阳路北，人流量大，租金较高。碧玉峰绿茶正阳路北段休闲602.2D一般处于日百商圈的核心地段，正阳路北，人流量大，小博士图文用品正阳路301.2C一般处日照老城区商业集群中，处正阳路段，商业氛围浓厚，周边人流量专门大，租金高。N°空间美发正阳路60（2层）1.2B良好台湾Q向奶茶正阳路301.6C良好仟美健康减肥正阳路休闲100（2层）1.3C良好奶茶休闲吧正阳路301C一般缤纷园艺花坊兴海路301.5D一般周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚台球宝贝兴海路休闲60(2层)1.3C一般周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚君行健足疗保健会所兴海路休闲1500(2层)0.6D良好周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚金沙滩音乐茶座兴海路娱乐300(2层)0.8C良好周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚福海超市兴海路便民店351.1D良好周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚皇家花缘望海路中段163.2C一般位于老城区的中心商业地带，周围商业气氛浓厚，人流量大。腾飞翡翠园门头房望海路东段800.52C一般望海路中段商业匮乏，相关产业稀少，人流量稀少。周围配套缺乏烧烤店望海路东段840.4（5000元|平）C一般望海路中段商业匮乏，相关产业稀少，人流量稀少，周围配套缺乏。好味道快餐福海路段4000.66B良好老城街区繁华地段，日百商圈辐射区，福海路周边商业配套齐全，交通便利，商业氛围浓厚集中，以农家院为主，纯一层，停车位充足，一般租期为3年。金福烧烤1500.59湖南餐馆3000.61锦衣玉食2000.63小背篓川菜2000.67良好和平餐馆杀人街1800.65C良好紧邻日百商圈，流淌人口多，各餐饮商户，店面为150m²中意海鲜城1500.63一般仁和餐馆1500.63一般富顺园餐馆1500.62良好备注：老城区商业以正阳路北段，山东路以南，兴海路以北，核心商圈以日百、太阳都市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主，休闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。其业态分布要紧以手机卖场，服装、饰品、休闲娱乐、餐饮、为主。餐饮分布在杀人街、福海路东段，以农家野味为主，消费档次较低,餐饮集中街区以农家院为主，物业治理不到位，停车位不足。特点：处与老城中心点，消费档次低，辐射城乡人口众多，商圈形成时刻长，氛围浓厚。二、石臼商圈租金调查表（表二）名称路段业态面积、m²（层）租金（元/㎡/天）拓店意向经营状况备注韵馨洗浴广场海滨二路休闲600(3）0.7D一般处石臼街区，石臼市场附近，周边住宅区多，人流大。广隆逸庭海滨二路休闲500（3）0.68D一般日月潭洗浴海滨二路附近休闲400(2）0.6D一般金港名都黄海一路200（2）1.1C良好处利群和友谊石臼商圈中心位置，交通便利，业态经营齐全，商铺格局规整，有的装饰好。停车位充足。名烟名酒黄海一路200（2）1.6C良好京龟馅饼黄海一路沿街餐饮510（3）1.8C良好海乐迪KTV黄海一路娱乐3000（3）0.4C良好处在石臼商圈，黄海一路沿街，体量大，二楼面积大。云南过桥米线黄海一路餐饮501.1D一般处海纳商圈，交通便利，人流量大，租金高。韩合餐饮黄海一路餐饮150（2）0.7C一般伊蔓美容美体黄海一路休闲650.72D一般处黄海一路沿街，石臼商圈辐射人流量大。动感地带KTV黄海一路与海滨四路交汇处娱乐3000（6）0.5C良好红河谷KTV海滨五路娱乐1200（地下）0.2D一般地处火车站周边，靠近观海苑建材市场，流淌人口大。东部热点迪厅黄海二路娱乐1000（地下）0.1D一般洗车行黄海二路服务店1000.5C伊莎美尔美容会所黄海一路休闲100（2）0.7B良好靠近友谊，利群商场，交通便利，人流量大晓晓快餐海滨二路餐饮1000.8C良好靠近居民区，人流适中。友和超市海滨二路服务店900.7C良好靠近交通主干道，人流量挺大川中王酒店海滨二路餐饮1600（4）0.56C一般靠近海滨路南头，人流稀少。笨手烫染造型店海滨二路服务600.6B良好周围商业气氛较浓，有大型的洗浴中心欧若拉KTV北京路中段30000.4C良好北京路市区主干道，车流多，靠近新市区商圈雪狼湖KTV海曲路中段娱乐30000.4C商业氛围浓厚，但业态体量大，租金低麦乐园KTV30000.37C备注：石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心，要紧以大型百货、服装、农贸市场构成。交通便利，以黄海一路为石臼中轴线向外辐射，中高档消费为主，本商圈经营商业氛围较好，餐饮和娱乐业态主分布在黄海一路但不够集中。餐饮要紧分布在海滨二路，海滨四路以特色海鲜、烧烤为主，消费档次较高。特点：商圈依托港口经济，辐射人口多，人均收入较高，消费档次较高。商圈辐射日照海滨旅游特色文化，能够吸引各地前来观光旅游，旅游旺季人数众多，商业前景较好。三、新市区商圈租金调查表(表三)名称路段业态面积（m²）（层）租金（元/㎡/天）拓店意向经营状况备注四川火锅烟台路与泰安路餐饮200（3）0.82C一般处在新市区新玛特商圈内，周边行政和人流量大亨得利眼镜行泰安路与烟台服务800.8D一般处在新市区新玛特商圈内。迪欧咖啡泰安路与北京路交汇处休闲3001.2C良好处在新市区中心位置，处在新市区银座商圈内，消费能力高，租金高。步步高摄影泰安路沿街休闲2000.85B良好处新玛特商圈内，周边行政人流量大，靠近新营中小学，人流量大。大山烧烤火锅餐饮1000.8C一般古月龙山菏泽路8000.6C良好菏泽路餐饮一条街，紧邻市人民医院，地点品牌特色多，消费集中。天涯海角8000.62C良好龙行天下文登路8000.6C良好处于餐饮一条街，特色海鲜为主，农家院为主。三味真火7000.65B良好老刘炖鸡文登路2301.3C良好处于餐饮一条街，特色海鲜为主，农家院为主。快乐小店济宁医学院南商铺餐饮301.1C良好大学城商圈人流量稳定集中。兴盛餐厅济宁医学院南商铺餐饮901.23C良好大学城商圈人流量稳定集中。方正，一层，是两家打通的。过桥米线四季花园东门往北数第二家餐饮150（2）0.93C良好两层，楼下30平左右，据老总反映人流量挺大的。标志琴行四季花园西门往北数第四家服务901.2C良好大学城商圈人流量稳定集中。古贝发型设计四季花园西休闲96（2）1.5C良好大学城商圈人流量稳定集中。备注：新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心，要紧由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。餐饮要紧分布在菏泽路、文登路，路北以特色海鲜农家菜为主，路南集中在望海小区周边，以时尚川菜为主，消费档次较高。特点：新市区市政府，科技博览馆，行政审批大楼坐落周围，各行政配套服务档次较高，新区北京路碧霞湖，银河公园环境优美，购物、餐饮较为舒适。新兴商圈，以大型百货为点，辐射范围小、人口少，消费档次较高，进展前景宽敞。品牌经营和特色餐饮服务为主，消费档次较高。新市区休闲娱乐类业态比较匮乏，然而在规划中的高档社区集中的济南路段将纳入餐饮、娱乐、休闲等业态服务，后期前景无限。四、同城同类2层的物业条件租赁表（表4）名称路段业态面积㎡租金备注个人福彩站望海路与日照北路交汇处福彩站120（两层）0.35元/㎡/天处于日百商圈边缘，车流多，人流量一般。金港湾烧烤串吧正阳路北段餐饮100（2层）1.8处于日百商圈的核心地段，正阳路北，人流量大，租金较高。小超市正阳路（南段，靠迎宾路）小超市160（2层）0.35处正阳路南段，靠迎宾路，商业氛围不浓厚，租金价格低。N°空间美发正阳路南段60（2层）1.2处于日百商圈的核心地段，商业氛围好，租金价格高。仟美健康减肥休闲100（2层）1.3处于日百商圈的核心地段，商业氛围好，租金价格高。台球宝贝兴海路休闲60(2层)1.3周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚君行健足疗保健会所休闲1500(2层)0.6周边社区比较成熟，规模大，租金低。金沙滩音乐茶座娱乐300(2层)0.8周边社区比较成熟，企事业单位多，靠近东关村市场，人流多金港名都黄海一路200（2层）1.1靠近石臼友谊商圈，商业氛围浓厚，人流量专门大且集中，租金价格高。名烟名酒黄海一路专卖店200（2层）1.6处于石臼友谊、利群商圈核心地段，金港名都沿街，商铺已隔好。状元粥餐饮200（2层）1.1石臼利群和友谊商圈，商业氛围浓厚，人流量大，租金高。韩合餐饮餐饮150（2层）0.7石臼商圈附近，靠近海滨二路，周边人流量集中。伊莎美尔美容会所休闲100（2层）0.7处于石臼友谊、利群商圈核心地段，黄海一路沿街，周边商业配套齐全，社区人流量大。悠然茶楼海滨四路休闲88（2层）0.5处在石臼商圈烧烤一条街，社区多，人流集中。步步高摄影泰安路休闲200（2层）0.8处新市区新玛特商圈，人流量大，周边办公娱乐配套齐全，租金价格高。迪欧咖啡泰安路餐饮200（2层）0.85处新市区交通主干道，周边高档住宅林立，商业配套齐全，消费档次高，租金高。锦帛二手房荣誉世嘉沿街中介50(2层)0.7处济南路与菏泽路交汇处，紧邻实验高中，人流量大。棒棰岛海参专卖店140（2层）0.69处济南路与菏泽路交汇处，紧邻实验高中，人流量大。门头房阳光花园沿街装饰150（2层）0.65处济南路与菏泽路交汇处，紧邻实验高中，人流量大阳光房产中介60（2层）0.51处济南路与菏泽路交汇处，紧邻实验高中，人流量大健身器材新城花园沿街休闲200（2层）0.6处新市区济南路，周边行政单位多，高档住宅密集。鲁房营销中介100（2层）0.55处新市区济南路，周边行政单位多，高档住宅密集。洋河蓝色经典国际现代城沿街专卖店100（2层）0.7处开发区北京路建材市场，社区多，人流量大。新月神木门专卖店130（2层）0.65处开发区北京路建材市场，社区多，人流量大。伴月公寓济南路西段门店150（2层）0.4沿街大部分未出租，周边商业还不成熟，社区入住率低。空铺转让本项目对面160（2层00.55项目周边人流量不集中，有专门多新建住宅，入住率低。沁园门头沁园沿街门店170(2层)0.52商铺格局规整，新建高档住宅多。周边商业还不成熟，社区入住率低，体量大，租金低。好健客健身沁园沿街休闲1500(2层)0.18联惠批发超市山东路沿街超市140(2层)0.33处高科园区，华方医院对面，沿街满铺，商业配套齐全，周边家属院较多。美容店兖州路与山东路交汇休闲100（2层）0.35周边多为社区配套，人流量大。过桥米线四季花园东门沿街2150（2层）0.93地处大学城中心地段，人流量挺大，消费劲集中。杨国福麻辣烫四季花园西门沿街290（2层）1.2拌饭一族255（2层）1.3备注：以上走访同类2层33家商户，地段要紧集中老日照、石臼和新市区，济南路、开发区、山东路、大学城沿街各调查情况：老日照、石臼和新市区日照商业氛围浓厚，三大商圈租金价格比较高，其中日百商圈以正阳路为中心，租金价格在1.3-0.35元/m²/天；石臼商圈以友谊商店、利群商场为中心，所调查商铺装修和楼板多已隔好，物业条件格局规整，租金价格在1.6-0.8元/m²/天；新市区商圈以银座和新玛特商场为中心，租金价格在0.8元/m²/天。所处位置人流量集中，企事业单位多，商业氛围形成时刻比较长，但各类经营业态缺乏规范化和专业化。大学城周边各商业氛围浓厚，消费劲集中，有固定的学生流和稳定的客源，租金价格在0.9-1.3元/m²/天。济南路段要紧以烟台路为分界有荣誉世嘉、阳光花园、丽城花园、新城花园等高档社区沿街商业为主，租金价格在0.6-0.7元/m²/天，荣誉世嘉、阳光花园紧邻日照世级规范化重点高中，银河公园，周边社区集中，人流量集中，周边新建高档社区多。丽城花园、新城花园周边行政单位多，高档住宅密集，消费档次高。开发区商圈要紧集中在北京路以西国际现代城沿街，要紧消费群体是建材客户等固定客源，周边社区比较集中。大学城商圈地处大学城中心地段，学生流稳定，人流量挺大，消费劲集中，要紧受寒暑假阻碍。济南路沿街租金调查一览表（表5）名称路段业态面积租金物业费竞争指数备注信合苑商铺济南路与昭阳路转租2000.6有☆☆☆☆☆售价在5800元/m²，已给装饰好，地面和墙面。荣华地产门头格林蓝天东临门店650.51☆☆☆☆☆商铺格局规整，项目对面济南路1600.55☆☆☆☆☆商铺地面和墙面都已装修好。沁园门头沁园沿街170（2）0.52☆☆☆☆☆商铺格局规整好健客健身休闲1500（2）0.18体量大，租金低百花KTV沁园西邻娱乐2000（4层）0.18新建社区入住率低，同等规模较大娱乐业态租赁价格偏低。汽车四轮定位阳光花园沿街门店1500.650.4周围社区较少，商业气氛不浓，店铺内部结构比较规整。阳光房产650.51平安房产项目对面中介160（2）0.55商铺已做好装修，地面和墙面都做好，格局方正。茶庄休闲80（2）0.5锦帛二手房荣誉世嘉沿街中介50(2)0.7处济南路与菏泽路交汇处，紧邻实验高中，人流量大，差不多满铺。棒棰岛海参专卖店140（2）0.69健身器材新城花园沿街休闲200（2）0.60.50周边高档社区多，行政单位集中，高档消费圈。鲁房营销中介100（2）0.55台球俱乐部休闲300（2）0.45食品超市超市1000.80.5新市区高档社区，消费能力集中。售价在6000-10000元/m²北京益智儿童潜能培训中心都市花园200（3）0.550.4高档社区密集，紧邻日照港中学，人流量大，商业氛围浓厚。便民超市3000.5备注：济南路段是日照市生活居住核心路段，周边高档新建住宅多，但社区入驻率普遍不高，以烟台路为界，路以东各沿街租金价格受人流量阻碍纯一层商铺租金价格在0.8元/m²/天，二层价格在0.55-0.65元/m²/天，消费能力比较高；济南路与菏泽路交汇周边要紧租金价格在0.5-0.7元/m²/天，紧邻实验高中，人流量集中。新建和未满商铺要紧：信合苑、聚贤佳苑、锦绣前程、安泰国际金融中心，山海天城建开发的综合文化中心集中在济南路段自向东，对本案造成一定的威胁，商铺户型集中在200-300m²六、地下室租赁价格一览表（表6）名称路段业态面积租金备注红河谷KTV海滨五路娱乐12000.2靠火车站附近商圈，交通便利，但因地下体量比较大，租金普遍偏低。东部热点迪厅黄海二路与海滨五路交汇10000.15所处位置不靠主路，好时刻KTV海曲路18000.2处老城利群附近，商业氛围浓厚。招租泰安路望海小区沿街3000.27新市区新玛特商圈附近，消费档次高备注：处于商圈附近，交通便利，但因地下体量比较大，租金普遍偏低，地下消防要达到的要求较高。七、访谈客户同意信息一览表（表七）姓名电话经营业态面积m²租金（元/天）拓展意向（ABCD）可同意情况备注张先市2002层0.4C本项目价格在3万以内能够同意李先利店2052层0.35B人流量多价格廉价在0.5左右要风水好，物业治理好，适合做餐饮，最后装修好地面墙面和卷帘门。王先车装饰1502层0.6C价格比较合理人流多商铺方正规整最好是一层。曹善身器材公司2002层0.55C高档社区集中地段林介400.5C最好是单层，商铺格局好丁先饮2000.45B适合做餐饮，位置在入口处商业氛围浓厚，人流多分析：通过访谈客户，集中问题是装修费用高，物业条件格局和物业费收取的不合理，对目前的商圈价格较难同意，专门多已租的二层又向外招租或分租，满铺租金价格高，位置不行求。空铺商业氛围匮乏，价格优惠低，户型好应能够同意。八、竞争情况：1、安泰水晶城：处于老城区海曲路核心地带，大润发（世界500强）强势入驻，经营业态餐饮、娱乐休闲与时尚购物的综合体，商业面积11万体量，竞争优势明显。2、山海天城建处于济南路与烟台路交汇处，集餐饮，娱乐、旅游服务办公为一体综合商业体。商业面积2万多平米，在下半年开始正式实行统一规划招商，其竞争不可忽视。3、日照国际金融中心位于日照市新市区烟台路与济南路交汇处，由日照安泰集团与日照银行共同投资兴建的商务写字楼项目，总建筑面积约15万平方米，由三栋楼座组成，以商务办公写字间为主，辅助商业配套，为商务办公提供银行、休闲娱乐、餐饮、健身等配套服务。4、利华名品商业街：利华项目现已重新启动招商，广告力度比较大，招商条件为，租期三年，免一年租金，16——40平方，租金北边为1.25元/㎡/天，南面0.85元/㎡/天，无业态规划。由于其优惠的租金政策以及与主力店利群相邻，属于成熟商圈，利用利群的号召力可能将会带走一部分餐饮、娱乐商户，与本项目形成竞争关系。1-2、项目状况及条件分析1-2-1项目区位1-2-2项目状况1-2-3要紧交通道路1-2-1项目区位乐活大道项目位于位于日照市济南路的主干线两侧，是日照市中央居住区的核心地段，北靠高新科技园区，东接沙潡河风光带，紧临日照市最大的综合文化广场。周边高档社区邻立如：城建沁园、安泰荣城世家、龙特假日湾、锦绣前程、东辰皓星园、德润福临等等众多楼盘，而且今后济南路打通以后，济南路将是连接新老城区的都市大动脉，项目前景为众多投资者看好。1-2-2项目状况乐活大道所在项目的总建筑面积为21万平方米，其中商业面积3万多平米（底商部分），整个项目的总投资为人民币亿元。共设有300多个停车位，是目前日照市内规模和档次最高的住宅和商业街区。

乐活大道是由风景水岸项目和格林蓝天项目的底商组成，两个项目分不位于都市主干线——济南路的南北两侧，相互遥相对应，由12栋商业建筑群（沿街部分）组成，共有86间商铺（不含负一层、G5、G6），项目环境优雅，建筑品质高档，高档的大理石外立面更是彰显了项目的品味。7.1米的层高能够自由分割，打造独特的创意空间。实现了建筑艺术、时尚生活与商业的完美统一，恰如其分地制造出不具一格的商业环境，成就了独特的乐活文化。1-2-3要紧交通道路项目位于日照市都市生活新干线济南路的中央位置，西临兖州路，东靠沙墩河风景带，南临都市中央干线海曲路，来往四通八达，交通十分便利。要紧公共交通可达：7路，30路1-3、S.W.O.T.分析Strengths——优势项目处于日照市济南路中心位置，是以后日照新城文化商业中心，周边高档社区密集，环境优越，推广主题丰富有利于迅速提升知名度。项目位于新老城区交汇地带，辐射日照新老城区。该项目是日照市政府扶持工程，具有良好的开发背景；本项目商业量体适中，可塑性较强。Weakness——劣势项目所在区域，商业基础较差，配套设施不够完善；项目所在地总体上缺乏商业基础，所属位置商业及配套设施匮乏；目前项目临街的济南路段以车流为主，公交车辆仅为两条，人流量稀少，不利于本项目的以后进展；项目长期未启动招商而带来的负面阻碍；项目内单体物业结构不合理，面积使用率低，对项目招商有一定的阻碍。Opportunities——机会政府对永发石业的政策扶持；日照人均可支配收入逐年增长，消费能力进一步提升；日照餐饮娱乐市场缺乏规模化的餐饮娱乐休闲综合场所；日照目前餐饮娱乐休闲整体的服务水平还不够高，需要一个专业公司打造一个标志性的项目；项目具有超前意识，今后商业增值空间大，项目的开发对日照来讲是个高档时尚的商业地产，对整个日照商业地产的进展都具有一定的阻碍力。Threat——威胁与障碍以后日照大量商业面积的释放及日趋进展完善，以目前的情况看来，安泰水晶城项目由于大型主力店大润发的入驻，其时尚购物、餐饮娱乐美食的集客能力将比本项目优势明显；宾馆、酒店及餐饮、休闲中心都集中在老城和石臼特定商业街、美食街区附近，以后较有消费能力的客源更可能集中于该地；目前日照现有商业街对本案具有一定的威胁，以后日照餐饮、休闲娱乐业竞争将日趋激烈。1-4、总结1-4-1存在的问题和矛盾1-4-2项目进展的利好因素1-4-3项目进展存在的阻力1-4-4项目可行性研讨及结论1-4-1存在的问题和矛盾1、商铺：内部机构不规整，立柱多，有平台（具体情况见“商铺物业情况一览表”）。2、广场：没有明确的广场，在推广和主题设计上难以形成焦点，不便于做市场推广；3、负一层开口：现有G1、G3地下负一层的出入口设计部符合商业规划，对后期招商形成阻力；4、物业配套：目前规划无暖气、天然气、排风、排烟、化油池设计；5、停车场：地上停车位不够充足；6、噪音：建成后的定位为娱乐业态的楼房与项目居住区距离过紧，今后的噪音问题不可幸免。7、周边：周边差不多为新盖楼盘，入住率不高，商业配套严峻匮乏。8、交通：公交线路仅为2条，差不多要靠消费者自行带车前往。1-4-2我们的利好因素1、风景水岸和格林蓝天项目是日照市政府重点工程，得到了市政府的大力扶持，同时济南龙骏顾问公司拥有丰富的商业运营经验和庞大的客户群；2、日照是一个消费都市，餐饮和休闲娱乐业（尤其是餐饮）比较发达，市场前景宽敞；3、日照整个都市在餐饮消费增长率一直是最高的，日照在餐饮、休闲、娱乐上仍有专门大的潜力；4、日照目前虽有利华商业街、太阳都市场、石臼市场等商业项目，但专业度不足；5、济南路周边区域中高档餐饮、娱乐、休闲市场几乎空白。1-4-3项目进展存在的阻力1、目前日照的休闲娱乐市场尚处于萌芽时期，绝大部分餐饮休闲业态进展良莠不齐，小型投资商的经营理念未必能符合乐活大道的定位要求；

2、乐活大道由因此住宅部分的底商，大量的承重柱导致与商业用房存在较大冲突，给今后招商带来了专门大难度；

3、从商家访谈所收集到的访问资料来看，本项目所处并非最好地段，但假如有政府的支持和后期的品牌治理，商家认为依旧特不有进展前途的；

4、普遍认为提出租金价格不宜过高，需要市场培育。1-4-4项目可行性研讨及结论1、日照目前的商业市场状况犹如春秋战国时代，高档时尚消费街区能否异军突起，这座古老的都市是否能接纳汲取如现在尚、现代的商业文化元素？2、日照是个旅游都市、休闲都市，但怎么讲是二、三线都市，新的消费观念及模式是否能引爆，带动商机呢？3、商业研究分析结论当前市场存在的几个要紧问题：

物业设计细部有待提高；

整体经营布局有待市场验证；

高端消费潜力巨大；

日照市的高端消费群体尽管比例专门小，但消费潜力巨大，日照市现有的商业环境和水平已远远不能满足他们的品位。

功能分布滞后于现代消费理念。据调查，日照市的消费模式依旧停留在老式的“消费=购物”的简单模式上，从日照市的商场物业都临时不能提供一个当今普遍流行的都市消费新模式，即消费应该是购物、娱乐、休闲、美食为一体的综合行为，能够表述为：消费=娱乐+购物+游戏+休闲+美食

给日照的一般消费者引导一个全新的消费理念，这是本市商业的空白点。

第二编主题定位及业态布置2-1、定位思路2-2、主題定位2-1、定位思路定位思路A>品牌的核心价值：乐活大道是品牌与时尚的代表B>品牌定位：都市新名片、享受新生活C>诉求点：休闲娱乐、全新享受D>形象塑造：体验时尚，拥抱生活享受自由空间，品味无限乐趣2-2.主題定位主題定位A>主题：日照首席乐活文化休闲商业街区B>商业定位：日照市最具品味之餐饮、娱乐、休闲场所C>商业功能：酒吧/KTV、休闲餐饮、特色餐厅、浴足桑拿、美容SPAD>突破点：开创日照“24小时经济”时代，日照首个“不夜城”E>业种业态组合：餐饮：主力宴会餐厅、特色地点餐厅、西餐、快餐、日韩餐娱乐：酒吧、KTV、夜总会、休闲会所休闲：桑拿、SPA、沐足、茶餐厅、咖啡厅、茶馆、棋牌室、健身日照都市新名片——乐活大道一座文化古城两条功能版块1.乐活大道——中华街2.乐活大道——世界风商业功能分区设想乐活大道——中华街（格林蓝天板块）：1、2、3、11、12、15号楼要紧业态为：中式餐饮、特色餐厅、特色火锅店中式快餐、中式简餐、中式自助餐、部分社区配套等为要紧经营业态。乐活大道——世界风（风景水岸板块）：1、2、3、11、12、15号楼和负一层中大型咖啡厅、酒吧、西餐、西式快餐、西式自助餐、西式烤肉、牛排、茶餐厅、夜总会、KTV、迪厅、美容美发、健身馆、美体SPA、洗浴足疗、婚纱摄影、跆拳道馆、大型电玩城、大型娱乐城为要紧经营业态。区位占比数据（表八）区位辖区楼号面积（平方米）占比（%）乐活大道——中华街（格林蓝天板块）1、2、3、11、12、158704.5632.78乐活大道——世界风（风景水岸板块）1、2、3、410201.1638.96负一层（休闲娱乐区1、37502.2128.25合计（不含沃德克）10栋26552.67100第三编招商策略及执行打算3-1招商策略3-2租金策略3-3招商原则3-4招商渠道3-5招商推广目标3-6招商推广打算3-1招商策略现在我们该从什么地点查找突破口呢？我们的意见是，招商时平均使用力量确信不行，必须有所侧重。因此，我们最终确定了以点带面的策略，来开展招商工作。以点带面的策略有两方面的含义：（1）通过某一栋楼商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商；（2）通过主力店的招商来带动其他店面的招商。以餐饮作为现行招商的重点品类。首先它符合整个街区的主体定位；二是大中型餐饮的引进具有一定的轰动效应，容易带动其他餐饮业的进驻；三是特色餐饮的引进容易使街区迅速成型，作为后续招商的市场切入点。客户方向：建立在60％本地商家，及40％外地商家第一步：以乐活大道为开发中心向日照各区县辐射，要紧针对餐饮、休闲、娱乐业；第二步：以济南、青岛、潍坊、临沂客户为开发重点，兼顾省内其它都市，要紧针对大型餐饮、酒吧及娱乐业；第三步：在我司其他兄弟公司的协助配合下，在北京乃至上海等地区进行项目推广，要紧针对知名餐饮及酒吧。3-2租金策略由于本项目所招对象运营的专门性，普遍存在前期的固定资产投入专门大，回报周期长，打开市场知名度更是需要一定时刻，假如租金过高则会直接导致运作初期的亏损，可能引起流淌资金紧张及连锁反应。因此商户在前几年内，可不能有什么盈利，要紧盈利是在市场培育期以后，而且大规模的盈利则需要更长的时刻。因此租金在商户的经营成本中占有较大的比例，租金的高低直接阻碍到其营业利润。因此，租金是其考虑的关键因素之一，建议在本项目的运营招商中，采纳不同区位使用不同租金的方式。靠路口入口处的商铺租金应高于其他区位。靠交汇口的租金应高于靠内侧的商铺租金，面积较小的商铺租金应高于面积较大的商铺租金，餐饮商户租金应高于休闲娱乐业态的租金，同时，租金也可与主力店的知名度引导其他商户租金的提升程度而设定。建议：在给引进主力店品牌店租金的费用以及免租期时应充分考虑到该主力店、品牌店对整个项目的生存和进展所引起的作用；关于最先签约入驻且面积大的商家，能够适当的延长免租期。方案一：乐活大道租金分析表租金核算原则：依照日照区域市场调研数据同类业态租金价位（餐饮、娱乐、休闲）同类物业竞争对手价格商户整体租赁面积可承受价位二、合同租赁期：3——5——8年三、项目预期开业时刻2010.10.1开始计租租金交纳方式：第一次缴纳租金为第一年按九个月房租交，从第二年开始按季度交纳，每季度末20号之前交纳下季度租金。四、优惠政策1、一次性交纳12个月租金及的商户免费使用商户所在铺位的广告位，地下室。2、租赁期第一年一次性交纳9个月房租送3个月房租。3、依照招商品牌和租赁面积等综合因素，可适当优惠1—3个月的装修期，3—6个月的物业治理费。五、租金明细表：（表九）风景水岸面积风景水岸地下格林蓝天济南路格林蓝天莒州路莒州路地下室总面积总面积（不含地下室、水岸地下）10345.97502.216767.641936.921546.6328099.319050.46本次计算的招商面积为：20597.09㎡注：含风景水岸地上、格林蓝天全部（含地下室）乐活大道项目招商租金明细表（表十）序号铺号面积（㎡）商铺租价（元/㎡/天）商铺总价（元/年）水岸地上1G1-1#165.820.741786.642G1-2#189.120.747658.243G1-3#189.120.747658.244G1-4#189.120.747658.245G1-5#708.150.7178453.86G1-6#74.220.718703.447G1-7#330.250.6880845.28G1-8#271.410.6563509.949G1-9#85.260.6820871.6410G1-10#362.050.6888629.8411G1-11#329.630.6880693.4212G1-12#74.20.6818164.1613G1-13#509.460.63115545.5314G2-1#445.150.58012715G2-2#282.440.5353889.5516G2-3#279.370.5353303.7917G2-4#398.020.571643.618G3-1#735.620.68180079.7719G3-2#294.650.6872130.3220G3-3#397.470.6593007.9821G3-4#335.960.6578614.6422G3-5#314.510.6573595.3423G3-6#80.080.6819603.5824G3-7#294.650.6366826.6225G3-8#252.350.6357232.9826G4-1#65.390.716478.2827G4-2#169.850.6539744.928G4-3#186.090.6845554.8329G4-4#377.910.6588430.9430G4-5#272.690.658901.0431G4-6#179.130.6541916.4232G4-7#264.420.6359970.45633G4-8#256.180.6358101.62434G4-9#185.780.6543472.5235G4-10#295.260.6366964.96836G4-11#360.380.564868.4合计3610201.160.632313623.09格林济南路371#-1204.890.5339093.01381#-2203.240.536583.2391#-3198.910.5539384.18401#-4186.910.5537008.18411#-5221.720.539909.6421#-6233.570.5546246.86431#-7233.570.5546246.86441#-8221.720.539909.6451#-9186.910.5537008.18461#-10198.910.5539384.18471#-11203.240.536583.2481#-12204.890.5339093.01492#-1277.560.659952.96502#-2249.630.653920.08512#-3252.170.5852653.09522#-4252.170.5549929.66532#-5249.630.5549426.74542#-6277.560.5554956.88553#-1277.760.5352996.60563#-2260.20.5349646.16573#-3253.980.5348459.38583#-4262.120.547181.6593#-5256.280.546130.4603#-6316.080.556894.4613#-7308.660.555558.8623#-8250.020.5347703.81633#-92550.5550490643#-10270.340.658393.44合计286767.620.5390160.56格林莒州路6511#-1103.250.3111516611#-279.280.38562.246711#-379.280.38562.246811#-4103.250.3111516911#-557.340.36192.727011#-690.60.39784.87111#-757.340.36192.727211#-890.60.39784.87312#-156.90.36145.27412#-290.380.39761.047512#-377.330.38351.647612#-4102.450.311064.67712#-578.670.38496.367812#-6102.450.311064.67912#-778.670.38496.368012#-8102.450.311064.68115#-186.030.39291.248215#-2109.530.311829.248315#-386.030.39291.248415#-4109.530.311829.248515#-586.030.39291.248615#-6109.530.311829.24合计221936.920.3209187.36方案一租金递增表（表十一）商铺均价（元／㎡／天）均价（元／㎡／月）月租金收益（元）年租金收益（元）第一年风景正常0.6419.06197158.122365897.43风景交9送30.4814.29145784.621749415.45格林正常0.5416.14109228.671310744.09格林交9送30.412.181920.73983058.1莒州路段正常0.3917432.28209187.36交9送30.236.7513074.21156890.52名称租价（元／㎡／天）月租金收益（元）年租金收益（元）第二年（递增3%）风景0.66201982.962423795.63格林济南路0.56113696.351364356.2莒州路段0.3118013.36216160.27第三年（递增5%）风景0.69211164.022533968.14格林济南路0.59119787.231437446.74莒州路段0.3319175.51230106.1第四年（递增8%）风景0.75229526.12754313.2格林济南路0.61123847.811486173.74莒州路段0.3620918.74251024.83第五年（递增8%）风景0.81247888.182974658.26格林济南路0.66133999.271607991.26莒州路段0.3922661.96271943.57第六年（递增8%）风景0.87266250.283198129.27格林济南路0.71144150.731729808.78莒州路段0.4224405.19292862.30第七年（递增8%）风景0.94287672.723452072.54格林济南路0.77156332.481875989.81莒州路段0.4526148.42313781.04第八年（递增8%）风景1.02312155.53745865.96格林济南路0.83168514.242022170.83莒州路段0.4928472.72341672.69三年合计（风景）正常0.66607569.897290838.7优惠后0.61564228.356707179.22三年合计（格林济南路）正常0.56342712.254112547.03优惠后0.52315405.093784861.04三年合计（莒州路）正常0.3154621.14655453.73优惠后0.2950263.07603156.89三年总合计正常0.59337833.224053998.63优惠后0.54310848.33730179.56五年合计（风景）正常0.71915401.2413019288.17优惠后0.681038039.1112456469.37五年合计(格林济南路)正常0.59600559.337206712.03优惠后0.56573252.176879026.04五年合计（莒州路）正常0.3498201.841178422.13优惠后0.3293843.771126125.29五年总合计正常0.63359822.934317875.1优惠后0.60343631.974123583.66八年合计（风景）正常0.81950932.4223411188.99优惠后0.781902337.5422828050.5八年合计(格林济南路)正常0.661069556.7912834681.46优惠后0.641042249.6212506995.47八年合计（莒州路）正常0.38177228.182126738.16优惠后0.37172870.112074441.32八年总合计正常0.71403187.954838255.44优惠后0.69393068.614716823.29总体租金对比表（表十二）租金均价（元/㎡/天）3.5.8年租金总价（元）一年租金均价（元）三年期正常0.5912091661.964030553.99优惠0.5411095197.153698399.05五年期正常0.6321437766.824287553.36优惠0.6020441302.014088260.402八年期正常0.7138410120.044801265.01优惠0.6937413655.234676706.9方案二：乐活大道租金分析表一、租金核算原则：1、依照日照区域市场调研数据2、同类业态租金价位（餐饮、娱乐、休闲）3、同类物业竞争对手价格4、商户整体租赁面积可承受价位5、铺位租金核算标准以今后销售价格为参照。二、合同租赁期：3——5——8年三、项目预期开业时刻2010.10.1开始计租租金交纳方式：第一次缴纳租金为第二年全年房租，交第二年送第一年，从第三年开始按季度交纳，每季度末20号之前交纳下季度租金。四、优惠政策1、一次性交纳12个月租金及的商户免费使用商户所在铺位的广告位，地下室。2、租赁期第一年一次性交纳第二年12个月房租送第一年12个月房租。3、依照招商品牌和租赁面积等综合因素，可适当优惠1—3个月的装修期，3—6个月的物业治理费。五、租金明细表：（表十三）风景水岸面积风景水岸地下格林蓝天济南路格林蓝天莒州路莒州路地下室总面积总面积（不含地下室、水岸地下）10201.167502.216767.641936.921546.6327954.5619050.46本次计算的招商面积为：20597.09㎡注：含风景水岸地上、格林蓝天全部乐活大道项目招商租金明细表乐活大道项目招商租金明细表（表十四）序号铺号面积（㎡）商铺租价（元/㎡/天）商铺总价（元/年）水岸1G1-1#165.821.2071634.242G1-2#189.121.2081699.843G1-3#189.121.2081699.844G1-4#189.121.2081699.845G1-5#708.150.96244736.646G1-6#74.220.9625650.437G1-7#330.250.85101056.508G1-8#271.410.8583051.469G1-9#85.260.9830079.7310G1-10#362.050.90117304.2011G1-11#329.630.8297306.7812G1-12#74.20.9324842.1613G1-13#509.460.82150392.5914G2-1#445.150.85136215.9015G2-2#282.440.8081342.7216G2-3#279.370.8080458.5617G2-4#398.020.80114629.7618G3-1#735.620.95251582.0419G3-2#294.650.8792284.3820G3-3#397.470.85121625.8221G3-4#335.960.85102803.7622G3-5#314.510.8090578.8823G3-6#80.080.9527387.3624G3-7#294.650.9095466.6025G3-8#252.350.8779036.0226G4-1#65.390.9021186.3627G4-2#169.850.8551974.1028G4-3#186.090.8556943.5429G4-4#377.910.85115640.4630G4-5#272.690.8583443.1431G4-6#179.130.8353524.0432G4-7#264.420.8379008.7033G4-8#256.180.8376546.5834G4-9#185.780.8556848.6835G4-10#295.260.8590349.5636G4-11#360.380.85110276.28合计：3610201.160.893260307.49格林济南路371#-1204.890.7051632.28381#-2203.240.6547558.16391#-3198.910.6848693.17401#-4186.910.6845755.57411#-5221.720.6350286.10421#-6233.570.6554655.38431#-7233.570.6554655.38441#-8221.720.6350286.10451#-9186.910.6543736.94461#-10198.910.6546544.94471#-11203.240.6547558.16481#-12204.890.7051632.28492#-1277.560.8382934.93502#-2249.630.8374589.44512#-3252.170.8072624.96522#-4252.170.7568085.90532#-5249.630.7062906.76542#-6277.560.6867946.69553#-1277.760.6261996.03563#-2260.20.6258076.64573#-3253.980.6559431.32583#-4262.120.6561336.08593#-5256.280.6862737.34603#-6316.080.6877376.38613#-7308.660.6875559.97623#-8250.020.7567505.40633#-92550.8073440.00643#-10270.340.8077857.92合计：286767.640.691697400.22格林莒州路6511#-1103.250.4516726.56611#-279.280.411416.326711#-379.280.411416.326811#-4103.250.4148686911#-557.340.48256.967011#-690.60.413046.47111#-757.340.48256.967211#-890.60.413046.47312#-156.90.459217.87412#-290.380.413014.727512#-377.330.411135.527612#-4102.450.414752.87712#-578.670.411328.487812#-6102.450.414752.87912#-778.670.411328.488012#-8102.450.414752.88115#-186.030.412388.328215#-2109.530.415772.328315#-386.030.412388.328415#-4109.530.415772.328515#-586.030.412388.328615#-6109.530.415772.32合计：221936.920.40281771.71方案二租金递增表（表十五）商铺均价（元／㎡／天）均价（元／㎡／月）月租金收益（元）年租金收益（元）第一年风景正常0.8926.7271692.293260307.49格林正常0.6920.7141450.021697400.22莒州路段正常0.41223480.98281771.71优惠后（12个月）0000名称租价（元／㎡／天）月租金收益（元）年租金收益（元）第二年（递增3%）风景0.92281552.023378624.19格林0.71144150.731729808.78莒州路段0.4123824.12285889.39第三年（递增5%）风景0.97296853.763562245.07格林0.75152271.901827262.80莒州路段0.4324986.27299835.22第四年（递增8%）风景1.05321336.543856038.48格林0.81164453.651973443.82莒州路段0.462