旅游观光及现代农业开发项目可行性研究报告

旅游观光及现代农业开发项目可行性研究报告第一章

概述

第一节项目名称、地址与投资单位

一、项目名称

****旅游观光及现代农业开发

二、项目地址

湖南省**县**镇石塘村

三、投资单位

华夏湘江股份有限公司

第二节项目概况

一、项目拟建地点

**县**镇石塘村

二、建设规模与目标

本项目总面积约公顷，其中核心区面积公顷，安置区面积公顷，其他为公共用地和后备开发用地。项目总投资亿元人民币。

本项目建设周期为6～8年，分两期工程建设（第一期为2012年～2015年；第二期为2016年～2019年）。预计两年初见成效，到一期建设末即2015年，接待游客人数达到100万人次，农业生产及其带动产业初具规模，实现年产值亿元人民币，利税亿元左右。

三、资源介绍

项目地毗邻湘江，风光秀丽，土壤肥沃，物产丰富。当地盛产菜油、茶油、豆角、黄辣椒、香芋、鲜长枣、柑橘、李子、桃子、枇杷等。全镇油菜种植面积达15000多亩，每年油菜花开时节，桃花李花交辉相映。每年4—6月是观赏花海的最佳时节，粉红的桃花，金黄的油菜花，一望无际，漫山遍野，如人在画中，令人心旷神怡，别有一番风味。

同时，项目所在地**镇文化源远流长，文物古迹数不胜数。有河街、码头、渡口、祠堂、庙宇、古墓葬、古战场、古城墙、古民居群、古井、千年古树等。其中最为珍贵的有几千年留下的古文化遗址（**古窑址）；宋朝丞相欧阳芳的家庙——金莲禅寺；乾隆皇帝下江南建造的三圣祠；镇宇**风水把水口的杨水府庙；济公和尚游**的济公庙；清朝名将曾国藩的外婆居住过的易家院子；中国古代四大发明造纸术蔡伦纪念地蔡候殿——祥隆纸栈；皇封振威将军赏堂马挂成公发翔军门提督之古碑古墓；元朝状元何克明之母黄夫人墓等。古镇还有：多个姓氏的古祠堂（其中保留最完整的刘锦公祠堂定为**文物保护单位）、民国六年南北战争战死沙场的黄少泉陵园和黄公渡牌楼、五次围剿共产党江西红军时建的三个碉堡、军阀混战（吴佩孚、赵恒惕）的古战场、行善积德的慈善堂、历代防灾建起的积谷仓、讨米逃荒的乞丐厂等。

第三节项目建设背景

一、国内背景

旅游业是兼具经济功能与社会功能、集传统与现代、生产性与生活性、劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的行业。新世纪新阶段，我国旅游业正处于加快发展的关键时期，既面临着重要的发展机遇，又面临着严峻的挑战。随着经济全球化和区域经济一体化深入发展，工业化、城镇化、市场化、国际化加快推进，人们的旅游需求将大幅增长，对旅游业的发展提出了新的更高要求。近年来，我国旅游业将继续保持较快增长的势态。到“十一五”末，全国旅游业增加值占国内生产总值的4.5%，占全国服务业增加值的10%以上；旅游外汇收入占服务贸易出口额的40%以上；旅游就业占全社会就业总量的5%以上。到2020年末，全国旅游业增加值预计占国内生产总值的6%左右，占服务业增加值的12%以上。

国家已将旅游业作为新的经济增长点加以培育，并使之在经济结构调整中具有全局性和十分重要的地位，在投资政策上予以倾斜，这对本项目的投资发展是一种强有力的支持。

二、省内背景

湖南省高品位旅游资源遍布全省，旅游业保持了较高的增长速度，2009年湖南全省旅游总收入达到1099.47亿元，2010年达到1425.8亿元，在全省产业格局中旅游业是第七个千亿产业，湖南省已经成为旅游产业大省。为了进一步推进湖南旅游业的发展，实现向旅游强省的跨越，湖南省政府推出了一系列举措：2010年，湖南省政府决定在全省实施乡村旅游建设“3521”工程，即从2010年起在全省创建30个旅游强县、50个特色旅游名镇（乡）、200个特色旅游名村、10000个星级乡村旅游区（点）和旅游家庭旅馆，并下发了《湖南省乡村旅游建设“3521”工程实施方案》。省政府还提出建设湘江旅游经济带的战略构想并付诸实施，旨在促进湘江沿岸旅游业的发展。这些措施都极大的促进了湖南旅游业的发展。

然而，由于受旅游业发展过程中的旅游基础设施和配套设施等多种因素的影响，湖南省旅游发展现状不平衡。省内一部分生态条件较好，景观类型齐全、品种丰富并极具发展潜力的旅游资源，还未得到有效的开发与利用，使旅游资源优势未能得到充分体现，其可开发的空间巨大，而本项目就是这部分资源的代表。

三、区域背景

**县提出到2030年旅游业形成综合性大旅游产业，其规模、档次、效益将显著提高，拥有一批国际水准，规模大、功能全、特色突出的旅游胜地，形成具有湘南特色、连接我国南北交通的旅游黄金走廊；同时，把**建设成山青水秀、环境优美、市场繁荣、进出畅达、文明进步的旅游经济区。届时，旅游业在全市国民生产总值中的比重达8—10%，对相关产业的促进作用得到充分显示，成为**国民经济支柱产业。而**古镇为湖南省首批历史文化古镇，坐落在衡阳市区北大门，位于衡阳-南岳**旅游走廊上，是“大南岳**旅游经济圈”的重要节点。**县旅游投入力度的增加必将为本项目的开发注入强大活力。

第四节编制依据

1、《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发[2001]9号）2001年；

2、《关于进一步促进旅游业发展的意见》（旅发[2007]51号）2007年；

3、《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》1983年；

4、衡阳市旅游局，《衡阳市旅游发展总体规划》，2002年；

5、**县政府，《**县域城镇体系规划》，2004年；

6、**县旅游局，《**县旅游发展总体规划》，2006年；

7、《**县**镇土地利用总体规划》（2006—2020年），2006年；

8、《衡阳“十二五”旅游专项规划》

9、国家、部门、省等颁布的有关法规、技术规范、定额及取费标准；

10、其他实地调查资料及相关依据资料。

第二章

项目建设的必要性

1、有利于完善“大南岳**旅游经济圈”的旅游产品体系

南岳**作为全国知名的旅游景点，每年吸引大量游客前来参观游览，但由于旅游产品单一，游客滞留时间较短，严重影响了大**旅游经济圈的形成和建设，本项目与**旅游产品互补，完善了大南岳**旅游的产品体系，丰富了**旅游内容。

2、有利于促进地方市场繁荣，带动经济增长

旅游业是综合性的产业，对相关行业具有巨大的拉动作用，通过覆盖“食、住、行、游、娱、购”六大要素的消费链，将众多行业联系在一起。旅游业的发展能极大的改进传统服务业经营单一、简单的状况，大大促进餐饮、手工制造等劳动密集型产业和高技术含量的旅游电子商务、旅游金融等知识密集型的现代服务业快速兴起，提升服务业的水平。本项目的开发可以尽快的将资源优势转化为产业优势和经济优势，必将为当地经济发展注入新的活力，并带动相关产业，促进产业结构调整和优化，促进区域经济健康发展。

3、有利于扩大就业、为解决“三农”问题提供新思路，促进社会健康发展

农业、农村、和农民（简称：“三农”）问题正在成为一个影响中国政局稳定和困扰中国经济进一步发展的重点、难点问题。“三农”问题中，农民问题的核心问题主要是土地和就业问题，农民增收困难。农业的问题要得到有效解决不仅需要发展高效优质农业，还要从农业之外的其他产业中寻找新思路。旅游业是一个劳动密集型占主体的产业，其就业门槛较低，包容性较强，能容纳不同类型、不同层次的人力资源，在解决“三农”问题中具有重大作用，能为当地提供大量的就业岗位。通过就地转移农村劳动力，减轻农民对土地索取的力度，缓解环境压力，同时也缓解了因人口流动过大带来的社会治安问题。

4、有利于新农村建设和“四化两型”社会的建设

农村综合环境的治理是本项目建设的重要内容。项目严格按照社会主义新农村建设标准对现有乡村进行综合治理，对加快当地社会主义新农村的建设和省政府提出的“四化两型”社会的建设具有重要作用。

第三章市场分析预测与开发

第一节市场分析

一、客源市场分析

城市居民的旅游目的地选择一般会受到目的地吸引力、游客偏好和空间距离的影响。而根据一般规律，中国居民的旅游和休闲市场80%的出游集中在距城市500km以内的范围。此外，经济发达、综合实力强的城市的出游率和出游范围都较强。本项目的旅游客源市场既要考虑到空间距离，又要考虑到客源地的经济实力，以确定主要客源市场。

1、衡阳

衡阳境内(含五区七县)居民是本项目首先考虑的客源市场。随着衡阳市经济的快速发展，社会生活条件逐步迈向小康。2010年，全市GDP达到1420.34亿元；完成财政总收入113.33亿元。城镇居民人均可支配收入也在攀升，达到15635元，农民人均纯收入7220元，扣除物价上涨因素，分别增长13％和13.4％。反映城镇居民生活水平的恩格尔系数也下降至36.7%，吃穿用消费在总消费中的比重逐年下降，旅游消费比重逐年提高，市民的休闲、度假需求将会有很大提高。因此，对本项目而言，衡阳境内短线郊区游市场将是近期重点。

2、长株潭

长株潭是湖南省经济最发达、城市化水平、居民可支配收入最高的地区。2010年，长沙、株洲、湘潭三市的GDP分别达到4547.06、1274.85和894.01亿元。三市人口占湖南省的20%，GDP占湖南省的42.2%，是湖南发展的核心地带。

随着京珠高速复线和武广高速铁路的开通，长株潭到**的时间缩短至2小时以内，**成为长株潭城市群的“后花园”。

3、珠三角

因为距离近，湖南旅游资源丰富，每年都有大批珠三角游客来湘。

珠三角作为离**最近的东部发达地区，对本项目而言是潜力巨大的客源市场。

4、长三角、京津唐

以上海为龙头的长三角地区是中国经济最发达、发展速度最快的地区，城市居民的休闲和旅游需求很大。北京作为首都、天津作为直辖市向来都是一个重要的客源输出地，同时京津沪还是我国的入境门户城市。这些地方的城市居民出游意愿和比例都很高，是**可争取的重要客源市场。

二、专项市场分析

分析项目的潜在客源市场，对确定目标市场和进行旅游规划、建设都具有十分重要的意义。结合资源状况，规划区可进行进一步开发的客源市场有四个：古镇旅游市场、度假旅游市场、乡村休闲市场、生态旅游市场。

1、古镇旅游市场

随着旅游产品的开发向纵深发展，近年来一些历史悠久的小镇，犹如一颗颗拂去尘埃的珍珠，散发出璀璨的光芒。

古镇以其独特的建筑风貌、丰富的历史文化遗迹、深厚的人文底蕴以及古朴的环境氛围受到了人们的青睐，成为旅游市场中的一支新生力量，那些保存较整、有一定地方特色的古镇吸引着大批的旅游者前去观赏。

近几年来，云南丽江，江苏周庄、同里，安徽西递、宏村等古镇游人如织，其数量直追山水风光景区的客源。由此可见，有着深厚文化底蕴的古镇旅游，其市场前景不可低估。

2、度假旅游市场

中国现阶段的主要产品形式仍然以观光旅游为主，但度假旅游份额近年来迅速提高，已经引起了旅游开发者的重视。度假旅游市场与传统观光市场存在一些不同，表现为旅游者往往选择一地逗留式，对居住环境的自然幽静、室内环境的舒适度以及配套的设施服务提出更高的要求。出游目的主要为了缓解日常工作的压力和身心的疲劳，取得情绪的安定和平衡。据调查，以类似上海的大型城市为例，就有75%的白领阶层存在焦虑、抑郁等精神症状，逾4成市民正陷于各种原因、不同程度的疼痛症状，人们逐渐走向自然、放松的休闲度假方式，追求“以乡村环境为基础，以自身感受为追求，以城市生活为实质”的度假生活。

本项目开发度假旅游具有一定基础，自然清新的空气和高覆盖率的自然植被，这一切都属于大都市里的稀缺资源。经过合理的开发和高品位的规划，将能够成为人居的最高境界——诗意栖居的所在。

3、乡村休闲市场

乡村旅游是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市场、以满足旅游者娱乐求知和回归自然等为目的的一种旅游方式，其主要内容是以各地农业文化景观、农业生态环境、农业生产活动以及传统的民风民俗为资源，融观赏、考察、参与、娱乐、餐饮、购物、学习、度假于一体的乡村旅游。而现代农业休闲旅游是本项目的重要组成部分，城市旅游者可以在这里感受自然乡村的宁静和闲趣。

4、生态旅游市场

生态旅游是当今世界旅游业发展的热点。据估算，生态旅游年均增长率为20%—25%，是旅游产品中增长最快的部分。生态旅游可从四个方面加以界定：（1）以相对没有受干扰的自然区域为基础；（2）不会导致环境破坏和环境质量下降，在生态上是可持续的；（3）对自然旅游区的持续保护和管理有直接贡献；（4）有一个充分适宜的管理制度。

项目规划区生态植被保存良好，适宜发展生态旅游。

三、客源市场定位

根据以上对项目客源市场和专项旅游市场的分析和对**及周边旅游的调研，项目的客源市场定位如下：

表3-1客源市场定位

定位类别

市场划分

目标市场

市场定位

基础市场

主要为衡阳市城镇居民、长株潭城市群居民以及南岳分流的游客。

二级市场

以上海为中心的长三角地区和以深圳、广州为中心的珠三角地区。

机会市场

包括湖南省内基础市场和重要市场以外的其他城市，以及京津唐为代表的环渤海湾地区。

客群定位

时间定位

周末旅游市场

大小黄金周市场

寒暑假学生市场

人群定位

古镇旅游市场

乡村旅游市场

生态旅游市场

家庭旅游市场

自驾车旅游市场

第二节

市场开发战略

一、产品差异化战略

根据本项目的旅游资源特点，应当把本项目放在**县旅游业整体之中，认真进行项目市场的需求调研，针对客源市场需求状况，有的放矢的进行品牌型项目的规划设置，寻求自己的个性市场，与其他景点、景区开发进行补充，以差异化的旅游产品供给占领市场，取得竞争中的优势地位。同时，树立鲜明的品牌战略形象，提高旅游产品的知名度和美誉度。这样可以避免重复开发和旅游资源浪费，可以吸引更多资金进行更为有效的开发和管理。

二、强强联合战略

由于本项目处于初始开发阶段，因此在旅游市场处在起步阶段之时，需要和周围旅游景点、景区特别是南岳**联合成为一个整体，进行整体形象包装和推销，这样一来可以节约营销成本，同时还可以进行品牌推荐，提高当地旅游形象，拓展旅游市场。

三、游客-景区互动战略

以游客为核心重组企业行为和市场行为，综合协调地使用各种传播方式，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的信息，实现与游客的双向沟通，迅速树立景区在游客心目中的良好形象。同时，要建立景区与游客长期密切的关系，实施接触管理和建立资料库，进行双向沟通，更有效的达到营销传播和产品行销的目的。

第四章项目建设条件

第一节自然地理条件

一、气候条件

项目区属亚热带季风湿润气候，热量充足，光照充裕，无霜期长；雨量充沛，水热基本同季，雨旱季较明显；四季分明，季风明显。

气温：项目区平均气温17.5℃。夏季偏热，冬季偏凉。7-8月为全年最热时期，平均气温为29.6℃，极端高温39.9℃（1963年9月1日和1971年7月21日）；最冷的1月平均气温5.2℃，极端低温—11℃（1986年1月2日）。

降水：项目区年平均降水量为1363.9mm，80%的年份保证率在1200mm以上。主要农业区降水量季节分配不均，雨季集中于4～6月。旱季为7～9月，旱季降水只占全年总量的15%左右。降水地域分布比较均匀，差异不大。

日照：项目区光照条件良好，光照时间年平均为1626.4小时，年日照百分率为37%。全年以7月的日照最多，平均为266.8小时，日照百分率63%；2月日照最少，平均为56.9小时，日照百分率18%；7～9月平均68.17小时，占全年总日照时数的41.9%。

二、地质地貌条件

县境地形内高外低，地势向西北、东南逐渐降低，形成两个倾斜面。以山、丘、岗为主，兼有河溪、平原，其地貌组合具有带状阶梯式分布特点，全县山地约占11.4%，丘陵约占42.3%，岗地约占24.8%，平原约占21.5%。项目驻地**镇地处丘陵地带，山多且不高，具有广阔平整的地域。全镇南北长，东西窄，呈带状。最高处海拔151米，最低处71米。土壤为酸性红壤。植被以经济林为主，植被覆盖率75%。

三、水文条件

**县境内有湘江干流64.85公里。有湘江支流38条，总长达444.8公里。其中一级支流10条177.5公里；二级支流17条186.2公里；三级支流8条78.9公里；溪流3条26.1公里。项目所在地**镇濒临湘江，水资源丰富。

第二节社会经济条件

**镇位于南中国最大的交通枢纽、湖南省第二大城市——衡阳市区北部，总面积52.7平方公里，北依南岳**，全镇共辖16个行政村、1个居委会，现有人口2.8万余人。

**镇历史悠久，解放后，特别是改革开放以来，小城镇建设得到了突飞猛进的发展，由过去一条200余米长的小街，千余人的小镇，发展成具有5条主街道，总长3800米，城镇建成区面积1.5平方公里，镇区总人口1.6万人，设施功能较齐的新型小城镇。2010年，成为建成镇区面积2.67平方公里，镇区人口2.7万人的中心城镇。小城镇建设总投资达8000万元，房屋竣工面积14万平方米，镇区道路网、供水、排水、供电、通讯等基础设施已基本完善。湖南省长储波、全国人大副委员长费孝通先后来到**镇考察小城镇建设工作，给予了很高的评价，费孝通还为该镇亲笔题词：“小城镇、大战略”。镇区建设热火朝天，投资6000万元的综合大市场、镇南新街及北大街的街道建设，学校及医院的扩建工程正在紧锣密鼓地施工，到处呈现出一派生机勃勃的景象。随着小城镇建设的不断扩大，**镇的经济也得到了高速发展，在全市经济发展战略中具有举足轻重的地位。1995年被列为衡阳市工业小区，现有企业743家，主要企业及产品有烟花鞭炮、瓷器、煤炭、建材及印刷业、运输业、建筑业、加工业等，其中烟花鞭炮传统工艺产品远销日本、美国、西欧等十几个国家和全国30多个省市地区，去年创汇总额5100万元。农业一直保持稳定发展，水稻亩产连续十年过吨；近年开发的果园、蔬菜基地、油茶林基地等多种经营，给农业的发展灌注了新的活力。商贸繁荣是**镇的主要特色。**镇毗邻两省三市，辐射面广，与萍乡的上栗县、浏阳的大瑶镇形成三足品立的贸易点。

第三节基础设施条件

一、交通运输条件

**镇地处衡阳市石鼓区、南岳区与衡阳县、衡东县、衡南县交界处，距**县城20公里，位于**至衡阳市湘江中心位置，紧靠大源渡电站，和京广铁路隔河相望，并与萱店公路、107国道相通，新修建的武广高速铁路和衡岳高速公路贯穿其中，水路、陆路交通便捷。

二、水电供应条件

1、供水水源

项目地供水水源主要来自湘江，镇域内有一座供水水塔，供水管网遍及镇域。

2、供电条件

项目所在地供电充足，变电站供电能力能满足景区建设的需求。

三、网络通讯

移动、联通通讯、互联网网络已经覆盖到全镇，可以进行自由移动通讯。

第五章项目建设与管理

第一节主要建设内容

根据项目开发范围和景区内各主要旅游资源的分布状况以及项目业主对景区进行合理开发并对自然生态环境进行有效保护的要求，本项目拟建设的旅游设施内容为：

1、旅游休闲文化中心：对接南岳文化，建设南岳集市、印象**、心愿栖居、寿岳园、欢乐港湾等旅游休闲子项目。

2、国家级现代农业示范区：新建生态果蔬生产基地、种苗花卉培植基地、特色农业观光园、农产品加工园、农产品交易中心等，使其成为全国一流、全省第一的现代农业产业园。

3、农村居民安置区：统一规划村民安置区，综合治理农村环境，使其成为新农村的样板工程和旅游亮点。

4、古镇建设：对沿河古镇进行修缮、再造**古镇。

第二节项目建设布局

一、布局原则

1、因地制宜原则

在空间布局和项目设置时充分考虑资源现状，结合当地的地形地貌，尽可能在不破坏原自然生态环境的前提下，科学、合理的保护和开发好景区内的旅游资源。

2、空间连续性原则

力求同一主题的旅游项目在空间上形成连续的不间断区域，以突出规模效应和群体组合优势。

3、地域特色原则

在功能分区、项目创意、空间布局上充分体现本地资源特色，将优势资源开发为特色产品，开发独具特色的旅游项目。

4、功能协调原则

根据各功能区自身特点和开发需要确定各自的功能，使各区块之间发展协调、功能互补。

5、旅游要素综合性原则

旅游区内旅游六要素“吃、住、行、游、娱、购”应相对集中，优美的自然风光，良好的休憩环境，特异的文化景观，丰富的娱乐活动，特色的名菜佳肴等要素应合理配置、集中表现，形成完整的旅游体系。

二、项目建设布局情况

根据以上确立的布局原则，本项目工程布局如下：

1、旅游休闲文化中心

位于项目的核心区域，靠近湘江的地段，总面积约110公顷。主要子项目包括南岳集市、印象**、心愿栖居、寿岳园、欢乐港湾、循环内河和十里萱堤。本项目地理为得天独厚，紧靠南岳**，是对接南岳旅游的首选之地，应该全力打造成为南岳旅游的后花园。

2、国家级现代农业示范区

位于项目的核心区域，以现有基本农田为主，总面积约66.7公顷。主要子项目包括油菜种植观光基地、生态果蔬生产基地、种苗花卉繁育基地、农产品加工基地和农产品交易中心。

3、**新镇

项目位于安置区内，规划面积约13.3公顷。开发共涉及约500名居民搬迁，需建设住房100栋。

三、项目建设期限及建设项目的时间安排

本项目建设期限为6～8年，共分两期建设。

第一期为2012年～2015年；

第二期为2016年～2019年。

表5-1项目实施工期具体安排表

项目名称

建设工期

建设期

第一期

第二期

南岳集市

√

印象**

√

心愿栖居

√

寿岳园

√

欢乐港湾

√

循环内河

√

十里萱堤

√

油菜种植观光基地

√

生态果蔬生产基地

√

种苗花卉繁育基地

√

农产品加工基地

√

农产品交易中心

√

**新镇

√

第三节重点项目的概念性规划方案

一、南岳集市

项目简介：

以**古镇老街作为南岳文化产业一条街的规划蓝本，通过修缮古镇、增加仿古建筑，形成一条沿江长约2公里的商业步行街。

占地面积：

13.3公顷

盈利模式：

1、独具特色的古镇商业街吸引招徕游客、购物消费

2、开发商向进驻店铺收取门面租恁费，**政府则可获取店铺营业税

设计思路：

1、修缮古建筑，坚持修旧如旧的原则，保持古镇数百年积淀的原始风格。

2、延伸古镇范围，目前古镇的面积相对较小，发展文化产业规模和对游客的承载能力都相对不足，故规划将古镇沿湘江河岸往东西方向延伸，并依据古镇整体风格增加仿古建筑，对古镇进行补充，完善古镇功能。

3、街道设计为步行街（人行专用道），车辆禁行，路面设计为南方风格的青石板路，某些路段需考虑拓展路面。

4、商铺，街道两边的建筑均设计为各色仿古商铺，对社会招商。

5、商铺特色，以南岳的福寿文化、火文化、抗战文化、湖湘文化为商铺主题，也可有其他特色文化商铺进驻，和谐共处。

6、完善公共设施，警亭、旅游服务点、公共厕所、垃圾桶、路牌、路灯、旅馆等。

二、印象**

项目简介

这是一个深度了解**、感受南岳风情的地方，集风光展示、特色美食、民俗等各种感官体验于一体，让游客有不登山便知南岳之感。包括以下五个部分：

大美南岳（风光、历史展览馆、电影院、创意书店）

味道**（**美食广场、土特产超市）

寿比南山（南岳佛道文化体验馆、养生馆、茶馆）

心愿之旅（旅行在**、驴友天堂）

南岳民俗村（民族服装服饰、节日活动）

占地面积

13.3公顷

盈利模式

1、以“走进印象**，体验多彩南岳”为主题，招徕游客进行南岳文化的深度体验。

2、每一个功能区的商铺、场馆可以招商，也可以开发商自主经营。

设计思路

1、一座封闭（或半封闭）的大型商场式的建筑，占地13.3公顷，或根据需求修正面积。

2、以大商场的规格来建设“印象**”，完善其各项机能。

3、“印象**”分为独具特色的五个功能区，每个功能区可以由多种相关实体商铺、场馆组成。

三、心愿栖居

项目简介

游客休闲、度假的高端场所，由星级酒店、会议中心、公寓度假村构成。是南岳**心愿之旅的栖居之地。登南岳车马劳顿，栖息山水古镇，高品质的酒店服务，能带给游客回到家乡、静谧、诗意之感。

占地面积

33.3公顷

盈利模式

1、五星级酒店服务、度假公寓租赁

2、政府、企业会议承办

3、度假村其他消费

设计思路

1、选择规划区域内临山望水的地块33.3公顷。

2、高处建设四星以上酒店一座。

3、临河处建高档度假村，配合建设乡间度假公寓数十栋（依公寓大小而定）及度假村配套设施。

四、寿岳园

项目简介

旅游区内运动场地，拟与心愿栖居项目的酒店、度假村毗邻。包含：网球、游泳馆、健身房、spa养生馆、保龄球馆等绅士、贵族运动场馆。

占地面积

6.67公顷

盈利模式

1、与心愿栖居项目的酒店、度假村紧密联系、共同经营，为酒店、度假村游客提供高品质服务。

2、在节假日或某些特定时间邀请客户，策划举办公益赛事，以扩大影响、推广营销。

设计思路

1、在毗邻酒店、度假村处选择合适地块作为项目用地。

2、高规格建设各类场馆，充分合理用地，室内、户外场馆相结合。

3、以运动、养生、长寿为场馆建设、推广主旨。

五、欢乐港湾

项目简介

南岳**巍峨耸立，湘江水在**古镇蜿蜒而过，辽阔而平缓的水域是**得天独厚的的优势，旅游规划发展水上娱乐及游艇码头业务是重要项目。

占地面积

江面面积：6.67公顷

陆地面积：3.33公顷

盈利模式：

1、水上乐园以新颖的游乐设备吸引大众游客消费。

2、游艇码头一方面提供快艇湘江游览服务。

3、另一方面可以向社会出售快艇停泊位。

设计思路：

1、在规划区域内选择水深较浅、江水平静的区域作为项目用地。

2、分别建设水上乐园（游乐场）和游艇码头，以不堵塞河道、少占用水域为原则。

3、做好污水、垃圾处理机制，做到不污染水源

六、循环内河

项目简介：

一个极具创意的大胆设想，环现代农业区开挖一条河道，从湘江引水入河，河水环绕现代农业区，用于灌溉、运输，经过生态内循环，清洁水再度流入湘江。

占地面积：

16.67公顷

盈利模式：

1、内河观光带，吸引游客观光旅游、泛舟内河。

2、现代农业区域灌溉用水。

3、农用物资运输。

设计思路

1、从规划区域淹没区开始，环绕现代农业区开挖一条河道。

2、河道宽5米，深2米，长度2.5公里。

3、河床硬化，河岸种植各种苗木，以及局部景观设置。

4、每公里架设一座渡桥，连通现代农业区与各旅游区。

5、做好内河水循环机制，确保内河水清洁。

七、十里萱堤

项目简介

**是远近闻名的鱼米之乡，而旱涝保收不可或缺的御水、蓄水工事——江堤，从古代沿用至今，其功能性用途犹在，同时也可以开发其旅游价值也大有可为，可参考闻名全国的西湖苏堤将**江堤建成具有南岳特色的十里观光长廊。

占地面积

**沿江带，长约5公里

盈利模式

吸引游客观光旅游

设计思路

1、对现有**江堤进行复基、加固。

2、江堤路面硬化。

3、江堤种植利于涵养水土的树木。

4、江堤旅游基础设施的完善，如：旅游景观设计、路边座椅、垃圾桶、卫生间等等。

八、现代农业

1、油菜种植观光基地

占地面积：26.67公顷

盈利模式：观光+油菜产品深加工

模块简介：

**的油菜种植、油菜花旅游项目在全国已经拥有一定知名度，鉴于此，**特色农业观光园定位为——油菜种植、观光，将该项目做出更大影响力和号召力。

设计思路：

1、平整田地，使其更利于灌溉和机械化耕种。

2、农户承包，引进机械设备。

3、耕地、播种、施肥、除虫、除草、收割等全部工序均实现机械自动化。

4、3~5年将其建成全国一流的农业高科技示范基地。

5、在园区设立现代农业技术展示中心，让游客在欣赏风景的同时了解现代农业高新技术。

2、生态果蔬生产基地

占地面积:20公顷

盈利模式:果蔬出售+基地旅游

模块简介

应用现代农业技术，引进栽培特色水果蔬菜，将其建成既体现农业高科技特色的全自动化现代果蔬生产示范点，同时又具有现代休闲农业特点的休闲娱乐示范点，绿色有机果蔬除供应旅游区外，还能大量出口。

设计思路

在缓坡区域种植李子、橘子、柚子等具有当地特色的果树，在平缓区域种植时令蔬菜；冬季利用大棚温室技术栽培反季节果蔬，使春夏秋冬果蔬不断。生产基地向游客开放，使游客亲自体验采摘果实的乐趣，体验真实版的开心果园。

3、种苗花卉繁育基地

占地面积：10公顷

盈利模式：苗木花卉出售+基地旅游

模块简介

引进国内外新品种、工厂化繁育、生产示范及技术推广为主线，将其建成湖南技术设备一流的大型种苗花卉繁育基地和农业科普教育基地。

设计思路

应用新型高效节能温室（大棚）及保温、增温、控温、补光等新技术以及种苗脱毒快繁及工厂化育苗技术，批量生产红豆杉、茶木、玫瑰花等花卉、苗木和名贵树种。同时，基地培植LED大屏幕等声光系统向游客介绍相关种苗繁育知识和农作物科普知识。

4、农产品加工基地

占地面积：3.33公顷

盈利模式：农产品深加工+基地旅游

项目简介

以“这里是农产品的天下、这里是天下的农产品”为发展目标，将基地建成衡阳地区农产品种类最齐全、设备最先进的农产品加工基地。

设计思路

基地分为粮油加工区、果蔬加工区、仓储物流区、商贸服务区等四个小区域。在园区专门设置参观游览通道，开展旅游活动。

5、农产品交易中心

占地面积：6.67公顷

盈利模式：交易中心商铺租赁+交易税收

项目简介：

项目以“立足**、辐射湖南、面向全国、汇集信息、搞活流通、服务群众、促进生产”为宗旨和发展目标。建成拥有交易用房、交易大棚、保鲜冷库、物流配送、检测检验、电子磅秤、信息大屏、安全监控、卫生保洁、治安消防、信息网络等一系列完善的配套服务设施的在全国具有影响力的农产品集散地。

设计思路：

项目分为蔬菜交易区、水果交易区、综合区、粮油交易区、熟食品加工区、保鲜库区、水产交易区等7个经营区域。

九、**新镇

项目简介

**新镇为**镇综合旅游开发项目居民安置区，**镇旅游开发共涉及约500名居民搬迁，需建设住房100栋。

占地面积：13.33公顷

盈利模式：非盈利

设计思路

1、在规划区域内选择合适地块作为**新镇（安置区）的建设用地。

2、坚持原有房屋合理利用的原则，可不拆除的房子加以综合利用，未达到使用标准的房子则拆除重建。

3、新镇规划有街道、民居、学校、医院等城镇必备功能单位。

4、新镇建设风格与**即南岳古建筑风格保持一致，更科学合理的规划可将安置区打造成一个成长中的人文旅游景点。

表5-2工程建设内容及规模

序号

项目名称

具体内容

占地面积

（公顷）

一

南岳集市

南岳文化商业街

13.33

二

印象**

南岳文化博览

13.33

三

心愿栖居

五星级酒店、度假村

33.33

四

寿岳园

运动健身场地

100

五

欢乐港湾

水上乐园、游艇码头

江面6.67

陆地3.33

六

循环内河

16.67

七

十里萱堤

十里沿江观光长廊

16.67

八.1

现代农业

油菜种植观光基地

26.67

八.2

现代农业

生态果蔬生产基地

20

八.3

现代农业

种苗花卉繁育基地

10

八.4

现代农业

农产品加工基地

3.33

八.5

现代农业

农产品交易中心

6.67

九

**新镇

安置区

13.33

总计

233.33

第四节主要技术指标

一、公路技术指标

1、道路等级：采用《公路工程技术标准》（JTJ001—97）中的公路等级标准；

2、路面结构：采用《公路沥青路面设计规范》（JTJ014—97）标准。

二、游步道技术指标

游步道宽0.9～1.5米，主要景点上山步道宽2米；上山踏步台有阶高一般为12～15cm，少部分陡峭地段为20cm左右，踏步每阶宽一般为25～30cm。大部分由天然石块、石条、石板、碎石与少部砼砂浆拼砌构筑。岩石外露地段可按外露岩石形状凿打出路面。步道外边缘拟加设钢管护栏或砼护栏。

三、供配电及通讯技术指标

1、《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；

2、《10kv及以下变电所设计规范》（GB50053—94）；

3、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16—92）；

4、通讯系统采用国家行业现行有关技术标准及规范。

四、给排水技术标准

1、《生活饮用水标准》（GB5749—85）；

2、《室外给水设计规范》（GBJ13—86）；

3、《室外排水设计规范》（GBJ14—87）；

4、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）。

五、环卫设施标准

拟按国家现行对旅游景区内环卫设施设置的标准及规范要求，进行景区环卫设施建设。

第六章环境影响评价与保护措施

第一节旅游开发对环境的影响

一、正面影响

旅游开发中会促进资源、环境的保护和合理利用、生态环境的改善。旅游业收入也成为环境保护经费的重要来源，无疑会有力的促进环保工作。

二、负面影响

1、对大气的影响

旅游活动带来的污染物会增加空气中的细菌、灰尘、废气的含量。除因为人类活动增加对大气造成的污染外，景区中的酒店以及水面游船和附近的汽车都会产生大气污染。

2、对土壤的影响

旅游活动会降低土壤大空隙的数量，从而减少空气和水分到小孔隙的流动，间接影响到植物根系的生长。游客扔掉的难分解有机质如塑料袋、易拉罐、塑料瓶等，易使土壤结构发生变化，从而使土壤微生物活动减少。

3、对水文资源的影响

划船等游憩活动会对水体带来许多不利影响，如机动船的润滑油会给水体及生物造成危害，这在一定程度上改变了水体及水体生物成分。除上述污染外，这些未经处理的污水还经常把病原体带入河中。生活污水随意排放引起植被、树木枯死和濒危。

4、对生态系统组成的影响

指由于旅游地不可避免的向大气中排放的废气、废水和固体污染物超过了自然系统的自净能力，改变了植物的生境，从而导致植被衰亡。建筑施工、践踏和机械损伤等原因会造成的植被破坏。

第二节环境保护措施

一、水体保护

严格控制生活污染物的排放，景区内所有可能产生污染物的设施都不能直接向景区内河流或地势低洼处排放，必须收集统一处理达标后才能排放。对游船配备游水分离器或者专用容器等防污设备，并持有船舶检验部门签发的合格证和水利行政主管部门规定的防污证书和文书，并按有关规定记录。

二、大气保护

建议酒店以燃气、轻质汽油等清洁燃料取代污染重的燃料，禁止原煤直接燃烧，不使用以散煤坐燃料的锅炉、灶具。控制机动车进入景区的数量，景区内运行的机动车、激动船排放的尾气应符合相关标准。

三、固体废弃物的处置

在旅游区内要设置一定数量的垃圾箱或垃圾回收点，以方便游客将垃圾及时丢弃。各种生活垃圾应采取焚烧、消毒灭菌后填埋等无害化处理方式进行处置。

四、整体环境视觉空间保护措施

整个项目所选用的植物品种、垃圾箱、环保厕所、广告灯箱均以不破坏环境视觉空间为原则。供电、通信工程应优先采用埋地敷设的方式。

第三节旅游安全保护

1、为防止游览时发生跌率等伤害事故，在游步道两侧设安全护栏；在险峻地段和一些眺望平台，也拟加筑安全护栏。游步道砌筑时应注意防滑，在一些陡峭步道上，应加设缓冲平台，增设护栏等安全设施。在面积较小的眺望平台处和步道较窄的地段，按有关规定控制游人的数量，并设专人进行监控，以防因拥挤而造成事故。

2、水上游览活动时，穿上应加设安全护栏等安全设施，同时还应设有水上救生器材，并设有专门的安全人员，上下船设施，应安全稳定，以防发生落水伤人事故。

3、对变压器及高、低压配电设备等电器设备，要采取较妥当的防雷措施，尤其是景区内变压器等设备，以免因雷击造成火灾及其他事故的发生。

4、景区设立医疗室，配备专门医护人员，以及时处理旅游过程中游客突发医疗事故。和**县人民医院结成战略合作伙伴关系，积极促成他们为景区开辟专门医疗应急绿色通道，健全景区医疗卫生保障体系，权利保证游客利益。

第七章投资估算及项目融资方案

第一节投资估算

此次分析、计算和评价范围，仅为本期工程项目所涉及的投入费用和产出效益，其分析计算方法采用国家计委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的计算及评价方法，并按设定的基本条件进行测算。

按本项目的建设范围、内容及规划设计拟定的建设方案估算，该项目两期工程建设总投资为30亿元人民币。投资估算表如下：

表7-1投资估算表（单位：万元）

项目名称

一期投资

二期投资

总投资

南岳集市

2000

2000

印象**

30000

30000

心愿栖居

20000

20000

寿岳园

28000

28000

欢乐港湾

10000

10000

循环内河

5000

5000

十里萱堤

15000

15000

油菜种植观光基地

6000

6000

生态果蔬生产基地

14000

14000

种苗花卉繁育基地

20000

20000

农产品加工基地

40000

40000

农产品交易中心

20000

20000

**新镇

60000

60000

基础设施

10000

5000

15000

其他

15000

15000

总额

142000

158000

300000

第二节项目资金来源

按投资估算结果，本项目在两期工程总的建设期内，其项目业主应筹措的建设资金总额为30亿元人民币。在该项目建设中，拟采取多渠道、多方式的融资形式筹措本项目的建设资金。可供选择的融资方案有：

1、鼓励农民投入

组织农民扩大劳动积累，用于基础设施建设，努力改善农业生产条件。帮助农民解放思想，引导闲置资本参与项目开发。

2、争取国家政策资金和社会资金投入

适当扩大项目专项资金的投入，积极向政府争取专项资金，如小流域综合治理专项资金农业综合开发专项资金。同时要注重证券资金的投入，抓住机遇，创造条件，积极主动向上市公司靠拢，搞联合，上市融资，吸收社会资本。在扩大融资渠道的同时，要经化资金管理，加强监督，坚持专款专用，专户储存，提高资金的使用效率。

3、依照国家的相关优惠政策，争取银行的优惠贷款资金支持。

4、通过各种资金的投入，在有经济效益产出后，将全部利润再投入项目中。

5、根据项目的进展，可以采取再增资、拓展融资渠道、扩大相关项目或产业的投入。

二、项目资金分配去向

1、农田、荒山、荒地、林地租用；

2、水土整理、治理；

3、核心区征地；

4、核心区观光、旅游、娱乐、休闲服务配套设施，宾馆、会展中心，农产品交易服务中心；

5、农产品加工中心；

6、粮食加工及存储中心；

7、道路、观光回廊及配套设施；

8、防洪大堤建设；

9、沿江风光带、观光带；

10、农业培训基地、农业科研所、示范科研园等。

第八章项目财务效益分析与评价

一、项目经营收入

1、前述预测，一期工即景区的核心项目完成后，年平均游客量可达到50万人次；二期工程完成后，景区内大部分旅游设施已经基本建成，预计年游客量可达100万人次以上。按人均消费1000元计算，一期工程完成后，直接旅游收入可达每年5亿元以上，二期工程完成后，可达10亿元以上。此后，景区游客接待规模达到一定的稳定增长状态，预计游客量将按照10%的速度年均递增。

2、其他收入

除了直接旅游收入外，现代农业园示范园的农产品、种苗、加工贸易等收入将占本项目收入的绝大部分，估计年产值可达40亿元以上。

二、项目经营费用支出

1、各项原材料成本，按现行市场行情进行估算。

2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。

3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）

4、销售费用按销售收入的3%计算。

5、职工年平均工资按1.5万元计算，管理人员工资3.5万元，技术人员工资2.5万元。包括工资性补贴及福利。

6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。

三、项目盈利能力分析

1、投资利润率

投资利润率=年均利润总额/总投资额×100%

=2.43×108/30×108×100%

=8.1%

2、投资回收期

投资回收期=项目总投资/年均净利润

=30×108/2.43×108

=12（年）

从项目盈利能力分析结果看，该项目投资效益主要指标，可以满足投资者对项目投资的基本要求，投资效果显著，项目在财务上是可行的。

第九章项目国民经济分析与评价

项目国民经济评价分析建立在财务评价的收入和成本的调整基础之上，重点做好参数选择、效益费用识别，然后实施盈利能力评价分析。项目国民经济评价主要从国家宏观层面分析项目的直接和间接效益。国民经济评价方法采用国家发展和改革委和国家建设部《经济评价方法和参数》（第三版）。

第一节基本参数调整

一、基本参数确定

1、社会折现率为12%；

2、影子汇率为外汇牌价×1.08（由于人民币升值影响，暂不预调整）；

3、影子工资换算系数（使用大量民工系数为0.5，一般为1）；

4、土地影子费用取决于土地机会成本和新增资源消耗费用。土地机会成本计算参数：S0=12%，土地年产量增长按照2%考虑，替换土地占用费；

二、项目投资调整

1、三材费用的调整，应按照影子价格调整，项目设计使用刚材、水泥、木材，均采用地方材料，统一按照工程影子价格换算系数1.1调整；

2、核减涨价预备费；

3、核减规费，规费为国民经济转移支付；

4、核减国内配套贷款利息，利息为国民经济转移支付；

以上参数确定实际影响项目总投资，本项目开支主要用于工程设施的建设，因此按照1.1的系数对总投资进行调整，作为国民经济评价用总投资数，调整后总投资额为33亿元，年度资金使用计划，根据财务评价报表同步调整。

第二节效益费用范围

一、收入调整

国民经济评价除直接收入外包含间接收入。旅游带动按照直接收入的3倍进行调整。

二、经营费用调整

当地农民参与项目，进行工资福利调整，对成本中事业开支按照工资系数进行调整。同时，财务评价中营业税及附加为国民经济转移支付，在国民经济评价中不参与计算，予以扣除。

第三节评价指标和评价结论

根据以上费用与效益调整，经过国民经济评价，项目基本经济指标如下：

项目经济净现值44.03亿元

（i=12%)

项目经济内部收益率（税后）69%

因此，经济内部收益率大于社会折现率12%，全部投资的经济净现值为44.03亿元，这表明从国民经济的角度衡量其经济效益也较好。

第十章社会综合效益分析

一、项目将增加当地居民收入

本项目的收入来源为景点门票、游乐活动、饮食、购物等。据世界旅游组织公布的资料，按旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就增加4.3元即产生很强的经济连带效应，将逐步增加居民收入，带动地区经济的发展。

二、增加当地人口就业

本项目作为一个以观光、休闲为主题的旅游项目，将大幅提高当地的第三产业产值，由于休闲旅游业的高产业关联度，也将推动提高地方第一、第二产业的产值，特别是商业、交通、建筑等产业的发展，并带动相关餐饮、娱乐、教育、文化、酒店、物流、环保等产业的发展，能在很大程度上吸纳大量的劳动力。据初步估算，本项目将增加就业人员5000人。

三、项目开发增加政府财务收益

据开发项目的财务测算，景区每年将有50亿的产值，按照目前的税率标准，将为当地政府每年增加2亿元的税收。

四、促进社会主义新农村的建设

项目规划设置农村居民聚居点即村民安置区，安置区的规划建设严格按照新农村的标准进行，将很大程度上提升当地的村容村貌，改善村民的居住环境。

第十一章风险分析

一、市场风险

中国旅游市场未来总体发展前景是美好的，湖南旅游市场也将持续保持快速增长的势头，但这并不一定能保证旅游市场的供求关系的平衡。在一定的市场状况下，旅游景区间激烈的市场竞争将会分散项目的客源，导致市场有效需求不足；尤其发生市场恶性竞争时，更会给项目带来一定的危害。因此市场风险是本项目开发的主要风险之一。与之相对应的措施，景区必须建立高素质的营销队伍，采取不断开发旅游新产品，每年推出几项大型活动，并利用新闻媒体和广告大力宣传，进行积极有效的营销策略。

二、竞争风险

项目建成后可能要面临再建项目的竞争，但由于本项目良好的资源区位条件，并已经有了先发优势，再建项目将很难超越。但仍需要不断丰富项目文化内涵，加强管理，提高服务水平，做好营销工作。

三、投资估算风险

由于当前尚未进行具体的总体规划设计，某些项目的预算尚不太准确，有一些项目可能还未列入进去，因此投资估算风险是存在的。但主要