工程管理策划-91

工程管理策策划（工程程管理篇实实际案例分分享）2016年05月23日项目部1.项目基本信信息及管理理目标1.1项目概况1.2项目管理架架构1.3项目管理目目标2.施工组织管管理总平面面2.12.2配合营销管理

2.3项目施工组织管理3.工程进度计划3.1项目总控目标3.2项目一级计划3.3项目二级计划3.4项目全景计划3.5项目专项计划3.6工程进度管理保障措施目录4.工程质量管管理4.1质量管理目标和内容容4.2设计图纸管管理4.3工程进场交交底4.4重要技术方方案评审4.5样板引路规规划4.6材料设备验验收管理4.7关键点质量量控制4.8成品保护标标准及管理理要求4.9标准单元及公共部位位处交付标准4.10设计变更管管理4.11现场签证管管理4.12本项目管理理重点、难难点及预防防对策5.招标采购管管理5.1项目合约规规划5.2项目整体采采购计划5.3集采成果果使用计计划6.1安全文明管理目标6.2安全文明管理措施7.工程过程成本控制7.1设计变更的管理7.2工程签证管理8.项目风险管理8.1风险管理要点8.2本项目预估风险及管理1、本项目目位于佛佛山市禅禅城区佛佛平路与与市东路路交汇处处，地处处东方广广场商圈圈；2、地块周周边市政政配套基基本齐全全，东佛山涌0.28km0.3km东方广场1.4km祖庙地铁站0.8km1.1.1位置及环环境1.项目基本本信息及及管理目目标---1.1项目概况况1.1.2建设用地地规划指标项目规划指标实际指标总用地面积（㎡）33972.8733972.87容积率（综合）5.045.04总建筑面积（㎡）/226567.39地上计容建筑面积（㎡）171095.14171095.14地上不计容建筑面积（㎡）/4573.23地下建筑面积（个）/50899.50建筑密度(综合)32.15%31.58%限高（m）135m99.90m绿地率(综合)28.21%28.24%停车位（个）14371437地上停车位（个）/0地下停车位（个）/1437住宅面积（个）/113588.88公寓面积（㎡）/35780.67商业面积（㎡）/17872.45办公面积（㎡）/6106.26其他配套面积（㎡）/1676.071.项目基本本信息及及管理目目标---1.1项目概况况1.1.3业态分布布业态建筑面积（㎡）建筑面积占比（％）销售住宅7057841.25公寓3578120.91销售商业151438.85裙楼商业66183.87独栋商业85254.98回迁住宅3892822.75回迁商业27291.60回迁办公61063.57车位1437/1.项目基本本信息及及管理目目标---1.2项目管理理架构项目经理（张）公司领导成本合约组（沈、彭）技术协调组（刘、骆）工程实施组（刘建、何、***）内务资料组（***）公司各职能部门政府及行业主管部门资源合作单位项目营销组（曾、万）备注：人人员已到到位1.2.1项目管理理架构图图1.项目基本本信息及及管理目目标---1.2项目管理理架构项目经理理：主要要负责协协调项目目部跟公公司领导导及其它它业务部部门、当当地政府府等相关关机构的的沟通，，同时全全面负责责项目的的成本、、技术、、工程实实施和项项目营销销管理等等；成本合约约岗：主主管项目目成本、、招标和和合同方方面所有有事务，，协助工工程实施施组对施施工单位位和材料料供应单单位进行行管理；；技术协调调岗：主主管项目目前期报报建、设设计方面面所有事事务，协协调解决决现场技技术问题题；工程实施施岗：主主管项目目工程实实施方面面所有事事务，负负责施工工现场问问题的协协调解决决；项目营销销组：主主管项目目营销方方面所有有事务，，协调对对接成本本、设计计与工程程实施；；内务资料料岗：主主管项目目组内部部文件管管理事务务，负责责收发文文件和图图纸、文文件整理理归档。。1.2.2主要岗位职责责项目投资资收益指指标项目IRR＞17.53%；项目毛利利率＞22.06%；项目净利利润＞16,957万元；投资回收收期＜2.2年。项目经营营性指标标规划可经经营建筑筑面积：：≥187,353㎡；项目开盘时间不晚晚于2016年3月；竣工交付时间不晚晚于2017年6月；项目房地地产开发发总成本本：≤80,926万元；项目总销销售收入入:≥201,368万元；项目管理理目标锻炼出能打硬硬仗的项项目团队队：项目目建设过过程中，，培养出出骨干员员工不少少于5人。1.项目基本本信息及及管理目目标---1.31.3.1项目启动会阶阶段目进度管理理目标项目一级计划划达成率率>100%；二级计计划达成成率＞96%;项目开盘盘时间不晚晚于：2016年3月15日；竣工交付付时间不晚晚于：：2017年6月30日。质量管理理目标定量指标标：第三方评评估得分＞80分；工程巡检检得分＞80分；一次性交交楼率＞＞90%；缺陷维修修满意＞＞100%。质量奖：：佛山市建建筑工程程优质奖奖，争创广广东省建建筑工程程优质奖奖。安全文明管理理目标定量指标标：第三三方评估（（安全文文明管理理）的得得分≥80分；定性目标标：安全措施施落实到位，不发重生生大安全全事故；奖项：佛山市安安全文明明施工样样板工地地，争创广广东省安安全文明明施工样样板工地地。1.项目基本本信息及及管理目目标---1.3项目管理理目标1.3.2项目实施施会阶段段目标公交车站站3#2#4#1#安怀西街佛平路路市东上上路双向4车道双向6车道原有路口口新开路口口，计划划2015年7月开通道路狭窄窄，施工工车辆无无法通行行2.施工组织2.1.1项目区位及周周边道路路关系地下管线线场地移交交概况图图2.施工组织织管理总总平面策策划---2.1场地现状分析析2.1.2场地移交交及施工工现状目前施工工现状图图*佛平路市东上路待拆建筑筑，计划划2015年7月份开始始拆除地块东面面、北面面存在较较多七十十年代左左右旧建建筑。施施工前已已安排周周边房屋屋安全鉴鉴定工作作，施工工过程存存在扰民民投诉和和索赔风风险旧建筑桩桩基础旧建筑砖砖基础备注：原建筑筑基础形式多多为桩承台，，清理难度大大2.工程施工组织织总平面策划划---2.1场地现状分析析2.1.3场地不利因素素分析（一））佛平路市东上路现有园林、绿绿地影响销售售示范区及商商业运营，需需改迁现有电力分支支箱，影响商商业氛围，待待本项目通电电后拆除现有通信箱，，影响商业氛氛围，需改迁迁2.施工组织管理理总平面策划划---2.1场地现状分析析2.1.3场地不利因素素分析（二））*佛平路供水移动联通电信军用电视合水污水燃气高压市东上路规划路规划路供水移动联通电信军用电视合水燃气高压说明：1、地块南侧、、西侧为现状状道路，市政政管线齐全，，比较成熟；；2、地块东侧、、北侧为规划划路，管线需需重新规划建建设；3、市东上路市市政污水管实实际接入雨污污合流管中，，导致本项目目污水接入标标准存在不确确定性，需协协调解决。2.工程施工组织织总平面策划划---2.1场地现状分析析2.1.4场地周边现状状管线分析*临时变压器：：2X630KVA+1X800KVA临时用水接入入点（DN50）施工排水接入入点（DN250）施工排水接入入点（DN250）施工排水接入入点（DN250）临时用电接入入点（10KV)原有分支箱2.工程施工组织织总平面策划划---2.1场地现状分析析2.1.5临时水电接入入情况备注：施工临时水电电已经接通，，临时排水手手续正在申报报中。*永久用水接入入点燃气接入点雨水排水点永久用电接入入点10KV电缆接入2.5公里远变电站站移动接入点雨水排水点联通接入点污水排水点电视接入点电信接入点2.1.6永久市政接入入条件说明：1、地块南侧、、西侧市政管管线基本齐全全，可就近接接入；2、地块东侧、、北侧为待建建规划路，管管线建设存在在不确定性，，因此本案不不打算利用。2.施工组织管理理总平面策划划——2.2配合营销管理理2.2.1配合营销第一一阶段平面（2016年2月6日至2016年6月30日）第一批独栋商业完成外立面展展示，园林绿化完成施工售楼部完成内部装修修和外立面展展示8#楼完成6层样板房，7层以下外立面。2.施工组织管理理总平面策划划——2.2配合营销管理理2.2.2配合营销第二二阶段平面（2016年6月30日至2016年12月12日）9#楼公寓完成8层样板间间装修、、10层以下下外立立面4#楼8层样板间间装修完完成，，3#和4#楼10层以下下外立立面完完成第二批批独栋商商铺完成外外立面面展示示，园林绿绿化完成施施工1#楼33层样板房房（销售售）装装修完完成售楼部部通往售楼部下方停车场地上、地下共规划看楼车位50个公寓样板房可直接从售楼部进入2.施工组组织管管理总总平面面策划划——2.2配合营营销管管理2.2.2体验区区动线线开工时时间：2015年3月1日开盘时时间：见左左图竣工验验收时时间：2017年5月交付时时间：2017年6月备注：1.独栋商商铺到到达预预售条条件时时间为为结构构封顶顶时间间；2.独栋商铺铺开盘盘时间间均为为其外外立面面和相相应区区域园园林完完成施施工时时间。。9#4#3#2#1#7#8#预售条条件时时间：：2015年10月；开盘时间：：2016年2月预售条条件时时间：：2016年4月；开盘时间：：2016年4月预售条条件时时间：：2016年3月；开盘时间：：2016年6月预售条条件时时间：：2016年3月；开盘时间：：2016年3月预售条条件时时间：：2016年3月；开盘时间：：2016年3月2.施工组组织管管理总总平面面策划划——2.2配合营营销管管理2.2.3工程计计划与与销售售进设置位置套数样板间标准风格价格（元/㎡）软装硬装8#楼6层3交标升级（带软装)现代简约200011009#楼8层7交标升级（带软装)现代简约200011004#楼8层3交标升级（带软装)现代简约200011001#楼33层2交标现代简约950备注：样板板间均均为实体2.施工组组织管管理总总平面面策划划——2.2配合营营销管管理内容任务开始时间完成时间景观确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.30确定施工图及成本测算2015.9.12015.9.30施工单位招投标2015.10.12015.11.15装修装饰确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.15确定施工图及成本测算2015.8.162015.10.30施工单位招投标2015.11.12015.11.30幕墙确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.1确定施工图及成本测算2015.8.12015.9.15施工单位招投标2015.9.162015.10.16看楼电梯技术参数确定2015.5.12015.5.15供货单位招标2015.5.152015.7.302.施工组组织管管理总总平面面策划划——2.2配合营营销管管理2.2.5售楼部、样样板房房及园园林景景观的的招采采计划划内容开始时间完成时间备注售楼部土建工程施工2015.10.232015.11.30±0.00至完成室内砌筑售楼部电梯安装2015.8.12016.1.15备货、安装、验收及内部装修售楼处精装样板施工及验收2015.11.302016.1.31含售楼部区域裙楼外排栅拆除和幕墙安装样板房土建施工（8#楼6层）2015.11.252015.12.226层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（8#楼6层）2015.8.152016.1.30备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（8#楼6层）2015.12.222016.2.5含外墙施工完成、外排栅完成示范区室外环境施工（第一期）2015.12.12016.1.16含独栋商铺区域和售楼部外围区域示范区正式验收移交（第一期）2016.1.162016.1.17含独栋商铺外立面验收开放2016.2.62.施工组组织管管理总总平面面策划划——2.2配合营营销管管理2.2.6售楼楼部、、样样板房房及及园园林林景景观观的施工工进进度度计划划（第第一一阶阶段段））任务开始时间完成时间备注样板房土建施工（9#楼8层）2015.12.152016.1.118层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（9#楼8层）2015.8.152016.2.30备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（9#楼8层）2016.1.112016.3.16含外墙施工完成、外排栅完成样板房土建施工（4#楼8层）2016.1.52016.2.38层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（4#楼8层）2015.8.152016.3.15备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（4#楼8层）2016.2.32016.4.8含外墙施工完成、外排栅完成示范区室外环境施工（第二期）2016.5.102016.6.14含独栋商铺区域和内街区域样板房土建施工（1#楼33层）2016.4.102016.5.2033层板至完成室内砌筑样板房电梯安装（1#楼33层）2016.1.12016.6.20备货、安装、验收及内部装修样板房装修施工（1#楼33层）2016.5.212016.7.5含外墙施工完成、外排栅完成示范区正式验收移交2016.6.142016.6.15含独栋商铺外立面验收开放2016.6.30（1#楼33层2016年7月6日开放）2.施工工组组织织管管理理总总平平面面策策2.2.6售楼楼部、、样样板板房房及及园园2.施工工组组织织管管理理总总平平面面策策划划———2.3项目目施施工工组组织织管管理理14235出土土口口出土土口口出土土口口1号出入入口口洗车车槽槽（（附附沉沉砂砂池池））办公公、、生活活区区变压压器器房房预留留地地下下室室施施工工材材料料运运输输坡坡道道2.3.1土方方基基坑坑阶阶段段总总平平图图(2015.4————2015.7)排水水沟沟说明明：：1.出土土按数数字字顺序序；；2.2015年7月份份区区域域1进入入地地下下室室施施工工阶阶段段，，其其它它区区域域仍仍在在进进行行挖挖土土；；1号出出入入口口2号出出入入口口水泥泥泵泵车车钢筋筋加加工工场场2钢筋筋加加工工场场1临时坡道说明明：：1.钢筋筋加加工工场场在在其其它它区区域域完完成成±0.00后，，分分别别移移出出基基坑坑底底；；2.2016年1月份份左左图图所所示示钢钢筋筋加加工工场场和和临临时时坡坡道道区区域域完完成成±0.00。2.3.2地下下室2.施工工组组织织管管理理总总平平面面策策划划———2.3项目目施施工工组组织织管管理理钢筋筋加加工工场场搬搬离离基基坑坑底底后后清清理理2号门门1号门门3号门门办公公及及生生活活区区围墙墙钢筋筋加工工场场2钢筋筋加加工工场场1人货货梯梯水泥泥泵泵车车1#2#3#4#7#8#9#10#钢筋加工工场3钢筋加工厂材料堆场场2.3.3地上结构构施工阶段段总平图一(2016.1——2016.2)2.施工组织织管理总总平面策策划——2.3项目施工工组织管管理2号门1号门3号门原有围墙墙1#2#3#7#8#9#新增围蔽蔽人货梯水泥泵车车钢筋加工厂材料堆场场售楼部2.施工组织织管理总总平面策策划——2.3项目施工工组织管管理办公及生生活区示范区2.3.3地上结构构施工阶段段总平图二(2016.2——2016.5)说明：1.进入示范范区展示示第一阶阶段，示示范区外外原有围围墙进行行拆除，，并在内内部进行行重新围围蔽，以以区分开开放区域域、施工工区域和和办公生生活区域域；2.售楼部、、8#楼、9#楼和4#楼逐步完完成装修修施工。。4#原有围墙墙2#3#4#7#后增围蔽蔽人货梯材料堆场2号门1号门材料临时出入口2.施工组织管理理总平面策划划——2.3项目施工组织织管理2.3.4装修施工阶段总平10#示范区办公及生活区区变压器房9#8#说明：1.此阶段主体结结构已完成施施工，现场以以装修施工为为主；2.示范区展示进进入第二阶段段，1#楼在33层完成样板房房装修；2.后期场地逐步步清出，进行行园林绿化施施工，施工机机械设备初步步拆除。1#3.工程进度策划划—3.1项目总控目标标项目开盘时间不晚于：2016年3月15日；竣工交付时间不晚于：：2017年6月30日。项目一级计划达成成率>100%；二级计划达成率率＞96%。3.工程进度策划划—3.2项目一级计划划序号关键点开始时间计划完成时间备注1开工——2015.3.1

2到达预售条件独栋商铺第一批2015.9.52015.10.9

±0.00至封顶

独栋商铺第二批2016.1.252016.3.91、2#2015.10.232016.3.2

±0.00至2/3主体结构层数3、4#2015.11.252016.4.4

7、8#2015.10.232016.3.2

9#2015.9.52016.3.13

3完成竣工备案2017.5.52017.6.14

4开始交付

2017.6.142017.6.30

5办理产权证（小业主）2017.10.11

2018.3.31

序号节点名称开始时间完成时间备注1接收项目用地2015-4-52015-4-5办理接收手续时间为2015.4.5，实际接收场地时间为2015.2.102取得“国土证”2015-8-252015-9-30缴交第二笔地价款之后3取得“地规证”2015-5-212015-6-5

4完成修详规报建2015-4-302015-6-2

5确定目标成本2015-3-12015-4-30无施工图之前于第一次启动会时模拟计算确定6通过“基坑支护审查”2015-6-52015-6-5召开正式专家评审会时间为2015.6.5，先行召开专家技术咨询会时间为2015.2.127取得“建规证”2015-5-262015-6-26

8确定总包单位2015-3-102015-5-15

9取得“施工证”2015-7-212015-7-28

10开工2015-3-12015-3-1偷步开工时间为2015.3.1，取得施工许可证正式开工时间为2015.7.2811达到±0.002015-9-52016-1-25A区2015.9.5、BC区2015.10.23、D区2016.1.25、E区2015.11.2512达到预售结构2015-9-52016-4-4第一批独栋商业2015.10.9，第二批独栋商业2016.3.9，1、2#与7、8#2016.3.2，3、4#2016.4.4，9#2016.3.133.工程进度策划划—3.3项目二级计划序号节点名称开始时间完成时间备注13完成排栅拆除2016-7-52016-12-12第一批独栋商业2016.1.5、第二批独栋商业2016.6.5、其它高层全部排栅拆除时间不迟于2016.12.1214完成规划验收2017-3-62017-5-10纳入联合验收15完成消防验收2017-3-62017-5-1016完成水电煤气燃气验收2016-11-152016-12-30

17竣工（完成竣工备案）2016-5-112016-6-20

18开放售楼部2016-1-252016-1-25售楼设于9#楼的首层19开放样板房2016-2-52016-7-58#的六楼2016.2.5，9#楼的八楼2016.3.16，4#的八楼2016.3.30，1#的33楼2016.7.5，20开放园林景观示范区2016-2-52016-6-30第一期开放范围为A区所在区域2016.2.5，第二期开放范围为D区所在区域2016.6.3021开盘2016-3-10

取得7、8#预售许可证2016.3.1022物业公司预验2016-11-152016-12-30

23开始交付2017-6-202017-6-30

24大确权2017-7-12017-9-30

25办理产权证2017-10-112018-3-31

3.工程进度策划划—3.3项目二级计划点击3.工程进度策划划—3.4项目全景计划划序号验收工作任务名称开始时间完成时间备注1电梯验收2016-11-12016-12-30

2外电验收2016-10-162016-12-10

3外水验收2016-11-112016-12-30

4煤气验收2016-11-112016-12-30

5电视、电话、网络验收2016-12-112017-1-30

6通邮2016-12-112017-1-30

7室内环境检测2016-12-112017-1-30

8完成节能验收2016-12-112017-1-30

9质量监督预验收2017-1-12017-2-30

10人防预验收2016-12-112017-1-30

11规划预验收2016-12-12017-1-30

12消防预验收2016-12-12017-1-30

13环保预验收2017-1-12017-3-30

14联合验收2017-3-62017-5-5

15档案验收2017-3-62017-5-5

16竣工备案2017-5-52017-6-14

17测绘大确权2017-6-152017-9-30

18权证办理2017-10-112018-3-31

3.工程进度策划划—3.5项目专项计划划3.5.1项目验收办证专项项计划设备名称图纸、设备参数提供时间设备单位确定时间备货完成时间设备进场时间备注电梯2015-05-152015-07-302015-11-302015-12-10发电机2015-07-152015-12-312016-03-302016-04-01变压器2015-07-152016-02-282016-05-302016-06-01母线槽2015-07-152016-01-302016-03-302016-04-01照明灯具2015-07-152015-12-312016-01-302016-02-30消防水泵2015-07-152016-01-302016-03-302016-04-10生活水泵2015-07-152016-01-302016-03-302016-04-10风机2015-07-152016-02-302016-04-302016-05-013.工程进度策划划—3.5项目专项计划划3.5.2主要设备进场计划划3.工程进度策划划—3.6工程进度管理理保障措施确保工程进度目标的思思路工程进度目标的实现是一项系统工工程，必须对设计、报建建、招采、工工程、验收等等全过程进行管管控，并且在保证证总控计划（（项目一级计计划）的前提提下，认真制定全景计划划、项目二级级管控节点计计划、项目各各专项计划。。将各项进度计划的的节点时间间落实到单单位、到人人，并建立进进度责任考考核制度，，从而为进度目标标保驾护航航。具体可考虑虑从以下四四个方面入入手：一、制定完完善、科学学的计划。。二、加强对对进度计划划的控制和和检查。三、督促、、帮助施工工单位搞好好施工组织织。四、利用合合同措施控控制施工进进度。设计单位：：在设计合同同中明确出图计划以及出图质量要求，明确确相应奖惩办法。施工及供货货单位：在总包合同中对工工程关键节点的达成或延延误，明确确奖惩办法；在专业工程施工合同中中根据总体体计划明确确完工和验收时间，明确确延误工期期的处罚措施；在供货合同中，明明确备货期期，明确未按期交付付材料、设备备的处罚措施。监理单位：：在监理服务酬金中中，专设我我方对监理理监控施工工进度节点评价的监理报酬。对配合程度度差的集采采库内合作作单位，提提请集团招招标中心约谈；对配合情情况恶劣的的单位，直直接建议招招标中心取消其合作资格。3.工程进度策策划—3.6工程进度管管理保障措措施3.6.1进度目标责任制制及考核制制度出图当出图进度度不能满足足现场实际际需要时，，要求技术协调组组派专人进驻设计院院，督促设计计单位加快快出图进度度，并及时时协调图纸纸问题；当图纸可能能出现大量量细部修改改时，要求求设计院派专人进驻施工现现场，及时修正正图纸内容容。现场施工降低赶工概概率。在制定项目目进度计划划时，要求求施工单位位明确劳动动力、材料料、设备和和设施投入入计划。现现场管控过过程中加强强对关键线路上的实际人人材机资源投入情况监督，确保进度度能按预定定计划达成成，降低赶赶工情况出出现的概率率；赶工技术经经济分析。。对因客观原原因导致关关键节点时时间实现困困难，而需要赶工的，则需先先进行技术、经济济分析，如夜间通通宵施工的的可行性分分析、预估估赶工费与与延迟交楼楼的违约费费用对比分分析，再明确是否采取赶工；经济预案。。在施工合同中约定：当施工工单位同意意加快进度度而不增加加合同价款款，则可根根据具体情情况，协商商确定提高进度款的支付比例；提前制定实实施预案。。要求施工单单位提前制定、明确确保保关键节点点达成的应急预案，如：冬雨雨季施工预预案、春节节提前返工工预案、人人材机资源源保障预案案等，并在在必要时进进行实施。3.工程进度策策划—3.6工程进度管管理保障措措施3.6.2赶工措施、应急急预案4.工程质量管管理策划—4.1质量管理目目标和内容质量管理目目标：定量指标：：第三方评估估得分＞80分；工程巡检得分＞80分；一次性性交楼率＞＞90%；缺陷维修满满意＞100%。质量奖：佛山市建筑筑工程优质质奖，争创广东东省建筑工工程优质奖奖。质量管理内内容：设计图纸管理工程进场交底重要技术方方案评审样板引路规划材料设备验验收管理关键点质量量控制成品保护标准及及管理要求求标准单元及公共部位位处交付标准设计变更管管理现场签证管管理本项目管理理重点、难难点及预防防对策工程质量管管理是项目目管理的重重要内容之之一，越秀秀地产作为为一家品牌牌房地产企企业，质量更是代表品牌形形象4.工程质量管管理策划—4.2设计图纸管管理人防工程设计主体工程设设计幕墙铝合金金窗深化设计园林景观设设计装修工程设设计永久用电设设计供水设计燃气设计基坑工程设设计智能化设计计泛光照明设设计4.2.1设计专业架架构1、基坑设计计图纸：2015年2月13日2、主体工程程设计图纸纸：2015年7月15日3、人防设计计图纸：2015年7月15日4、铝合金幕幕墙深化图图纸：2015年9月1日5、园林景观观设计图纸纸：2015年9月9日6、售楼部、、样板间装装修设计图图纸：2015年8月20日7、交标装修修设计图纸纸：2015年10月19日8、永久用电电设计图纸纸：2015年10月31日9、智能化工工程设计图图纸：2015年8月22日10、燃气、供供水设计图图纸：2015年9月11日11、市政道路路设计图纸纸：2015年9月21日12、泛光照明明设计图纸纸：2015年9月16日4.2.2图纸交付计划4.工程质量管管理策划—4.2设计图纸管管理4.2.3施工图内部部审查审图人员组成部门专业人数招标中心招采、工程2-3人研发中心建筑、结构、机电3-4人城建设计院建筑、结构、机电5-6人工程管理公司土建、机电2人佛平项目组项目经理、设计管理岗、客服、营销4-5人项目监理、总包单位技术负责人3-4人集中两天半半，按《施工图审图图指引》进行封闭审审图提前3天分发图纸纸给各审图图人员进行行预审设计院完成成施工图设设计审查流程形成《审图意见》，提交项目目公司和设设计院（2）交底时间间：总包单位进场时，由由项目经理组织对其进进行进场管管理交底。。分包单位于进场后一一周内由项目专业业工程师进行进场管管理交底；（1）总分包交交底项目序号交底项1支护工程进场管理交底2总包进场管理交底3铝合金门窗工程进场管理交底4消防工程进场管理交底5供配电工程进场管理交底6智能化工程进度交底7电梯安装工程进场管理交底8幕墙工程进场管理交底9精装修工程进场管理交底10景观绿化工程进场管理交底11给水工程进场管理交底12人防工程进场管理交底13其他工程项目（3）进场交底底内容1.项目概况2.甲方/监理/总包架构及及职责3.进度管理要要求4.技术及质量量管理要求求5.安全文明管管理要求6.成本管理要要求7.会议及检查查管理要求求8.文控管理要要求9.材料管理要要求10.甲方方对对监监理理的的授授权权及及要要求求11总包包与与分分包包的的关关系系12.甲方方的的主主要要管管理理办办法法4.工程程质质量量管管理理策策划划—4.3工程程进进场场交交底底交底会议甲方（交底人）交底对象监理单位总包单位分包单位对施工单位（总包）的交底会议项目经理及项目组相关人员总监/总监代表

监理工程师项目经理、经济责任人、技术负责人、现场总施工、七大员等

对施工单位（分包）的交底会议项目经理及专业工程师总监/总监代表监理工程师项目经理、技术负责人、现场总施工、安全员等项目经理、经济责任人、现场负责人、专业工长等（4）交交底底对对象象及及参参与与人人员员4.工程程质质量量管管理理策策划划—4.3工程程进进场场交交底底总包包和和各各分分包包单位位在施施工工前前，，应应编编制制各各分分项项工工程程施施工工技技术术方方案案，，并并报报监监理理单单位位和和项项目目部审批批（（重大大工工序序需需组组织织专专家家评评审审：：如如深深基基坑坑支支护护、、主体体结结构构、、重重大大机机电电设设备备选选型型等），，通通过过后后方方能能进进行行施施工工。。未报施工方案案的，一律不不得施工。序号重大工程专项施工方案1桩基工程施工方案2基坑支护设计和施工方案。3土方工程专项施工方案。4幕墙（含铝合金门窗）施工专项方案5外架和承重架专项技术施工方案。6大体积混凝土专项技术施工方案。7大型设备吊装施工方案。8防水专项技术施工方案。9保温专项技术施工方案。10高低压配电专项施工方案4.工程质量管理理策划—4.4重要技术方案案评审材料样板范围：套内：户门、、外窗、栏杆杆、地漏、可可视对讲机、、户配电箱、、各种水暖管管材、阀门。。精装修住宅宅还须包括：：户内门五金金、成品户内内门、踢脚线线、瓷砖、石石材、墙纸、、橱柜、洁具具、金属吊顶顶材料、插座座面板。外立面装饰：：外墙砖、护栏、百叶、、线条及其他他装饰构配件件。公共部位：石石材、瓷砖、、陶砖（含文文化石）、楼楼梯栏杆、防防火门、保温温材料、市政政井盖。材料样板的送送样时间要求求：甲供材料：送送样应于招标标前完成；甲询乙供、甲甲限乙供、乙乙供材料：需需由施工单位位在拟施工前前30天提供材料样样板交项目部部。材料样板的确确认：由工程实施组组组织技术协协调组、营销销组（涉及装装饰效果的材材料样板确认认）、成本合合约组参与材材料样板评审审，确认材料料品质、规格格尺寸、质量量效果、价格格水平后进行行综合性评判判，由技术协协调组填报《材料样板确认认表》，并经各方审审批确定后方方可进行采购购和施工；材料样板的封封样：由工程实施组组负责材料样样板的封样。。4.工程质量管理理策划—4.5样板引路规划划4.5.1材料样板管理部位样板名称基础阶段地基处理桩基础主体阶段主体结构（各户型第一层拆模后对预留预埋及砼观感点评砌体装饰阶段外墙饰面排版样板、外墙涂料样板及外立面线条等细部效果确认各户型第一栋外装完成后整体效果点评清水移交精装样板水电安装样板间精装修实体工艺样板间景观阶段景观防盐碱样板、地面铺装样板乔木完成（阶段性或片区完成）景观全区完成交房前阶段交房样板点评工地开放日点评4.5.2施工工艺样板管理理4.工程质量管理理策划—4.5样板引路规划划1.交付样板房位位置的选择根据图纸要求求，选择有代代表性的户型型，做交房样样板间；交付付样板位置的的选择应考虑虑与营销配合合的要求（确确保开放的视视觉效果、安安全要求，满满足开放的时时间要求）。。交付样板房房的选址需经经技术协调组组、营销项目目组确认，并并经公司领导导审核。2.样板间实施时时间2.1.毛坯交付样板板：大面积施施工前完成；；2.2.精装交付样板板：装修施工工单位定标后后，在相应楼楼栋开盘前完完成样板施工工。3.交付样板实施施管理：方案确认、技技术交底、过过程监控同““施工工艺样样板”4.交付样板验收收交付样板验收收：由工程实实施组组织技技术协调组、、成本合约组组、营销项目目组、物业公公司、监理单单位、施工单单位参与验收收，由项目公公司领导最终终确认。5.交付样板验收收重点内容及及需要达到的的标准5.1.毛坯样板验收收重点及标准准：依据合同同约定交付标标准，完成所所有交付内容容（打胶收口口全部完成、、精细卫生全全部完成、阳阳台外墙及顶顶棚涂料全部部完成、安装装全部完成达达到亮灯条件件、对无法施施工的排水管管进行模拟、、穿墙所有管管洞全部开孔孔完成）。5.2.精装样板验收收重点及标准准：（1）观感效果；；（2）功能性系统统；（3）客户敏感点点；（4）细部处理效效果；（5）合同附图核核对；（6）营销承诺核核对；（7）景观效果。。4.5.3交付样板（（毛坯坯、精精装））管理理4.工程质质量管理要要求：：首次进进场材材料首次进进场材材料，，工程实实施组组人员协协调材材料进进场相相关事事宜，，监理理单位位和施施工单单位必必须通通知项项目公公司/项目部部相关关专业业工程程师参参加进进场检检验，，项目目公司司/项目部部专业业工程程师不不得缺缺席。非首次次进场场材料料施工单单位按按正常常报验验程序序进行行进场场报验验，监监理负负责验验收，，项目目公司司/项目部部专业业工程程师随随机参参加进进场验验收，，各专专业每每月不不少于于2次。进场复复验材材料凡国家家规范范要求求进场场复验验的材材料，，由监监理单单位有有见证证取样样资质质的监监理工工程师师与施施工方方相关关人员员一同同，按按规定定的数数量见见证取取样送送检，，取得得复验验合格格的复复试报报告后后，该该材料料方可可用于于工程程相关关部位位的实实施。。甲方抽抽查送送检无论复复验或或非复复验材材料，，凡对对某种种材料料质量量产生生怀疑疑或需需要加加强某某种材材料的的质量量控制制时，，可在在监理理及施施工单单位见见证下下随机机进行行现场场取样样，送送有资资质试试验室室检验验，检检验指指标可可以是是常规规检测测指标标也可可以是是特殊殊检测测指标标，如试验验报告告合格格，检检验费费用由由甲方方承担担；如如不合合格，，检验验费用用由施施工单单位或或供应应商承承担并并按合合同条条款追追究施施工单单位或或供应应商的的相关关责任任4.工程质质量管管理策策划—4.6材料设设备验验收管管理地下室防水层薄抹灰外墙保温体系防渗漏主体结构防开裂

聚合物保温砂浆外墙保温体系防渗漏

主体结构防空间偏差

室内给水（热水）管道安装

露台、阳台、卫生间防渗漏

室内排水管道安装

砌体工程防开裂、渗漏

卫生器具及附件安装

平屋面防渗漏控制

给水设备安装

墙体粉刷防空鼓、裂缝

室内消防水系统安装

地坪防空鼓、裂缝

风管制作与安装工程

铝合金门窗防渗漏

通风与空调设备安装工程

石材幕墙防渗漏

空调水设备及管道安装工程

玻璃幕墙防渗漏

防腐与绝热工程

外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱

电气配管、穿线施工

4.7.1关键点质量量控制内内容4.工程质质量管管理策策划—4.7关键点点质量量控制制1）地下下室：：后浇浇带部部位局局部外外防加加强，，设置置排水水板，，防排排结合合；2）外墙墙：空空调孔孔采用用大管管套小小管或或砼预预制块块留孔孔；3）卫生生间：：采用用架空空预制制板，，保证证二次次排水水顺畅畅；4）外窗窗：采采用窗窗楣及及滴水水槽、、采用用带凹凹槽窗窗台板板；5）阳台台：加加大结结构高高差，，防止止阳台台积水水倒灌灌；6）天面面：采采用结结构找找坡、、架空空预制制保温温层；；7）天面面套管管：严严格采采用预预留带带翼环环止水水钢管管做法法；8）防止止空鼓鼓：严严禁地地砖上上墙。。4.7.2质量控控制措措施要要点4.工程质质量管管理策策划—4.7关键点质质量控制制未施工砼砼窗台板板，或砌砌筑工序序颠倒，，窗台板板后浇施施工，与与临近墙墙体咬缝缝不密实实，日后后存在渗渗漏隐患患。请插入质质量通病病典型照照片合理安排排各交叉叉工序施施工。砌砌筑到窗窗台板位位置时，先浇浇筑好窗窗台板，，再进行行其上方方砌筑施施工。4.7.3质量通病病及防治治措施--防渗漏（（窗台）4.工程质量量管理策策划—4.7关键点×√厨卫间位位置混凝凝土反坎坎设置不不连续，，后期存存在渗漏漏隐患请插入质质量通病病典型照照片厨房、卫卫生间的的反坎设设置应一一次浇筑筑密实。。同时，，砌筑面面还应当当凿毛，，增强与与砌体咬咬合。请插入解解决措施施细部节节点大样样图4.7.3质量通病病及防治治措施--防渗漏（厨4.工程质量量管理×√墙面已甩甩浆挂网网，螺杆杆洞口未未封堵，，日后存存在渗漏隐隐患请插入质质量通病病典型照照片应先对螺螺杆洞口口进行封封堵，之之后再进进行甩浆浆挂网处理请插入解解决措施施细部节节点大样样图4.7.3质量通病病及防治治措施--防渗漏（外墙墙身）4.工程质量量管理策策划—4.7关键点质质量控制制×√外墙飘板板位置墙墙根未设设置砼反反坎，后后期存在在渗漏隐患患请插入质质量通病病典型照照片对飘板、、空调机机位、阳阳台等容容易积水水的墙根根位设置置砼反坎坎。请插入解解决措施施细部节节点大样样图4.7.3质量通病病及防治治措施--防渗漏（外墙墙角）4.工程质量量管理策策划—4.7关键点质质量控制制×√现场砌筑筑一次性性砌筑到到顶，顶顶砌未预预留间隔隔时间，，后期易易因沉降降导致开开裂。顶砌须在在下方砌砌体完成成砌筑后后7天方能砌砌筑。4.7.3质量通病病及防治治措施--防开裂（（墙顶）4.工程质量×√厨卫间反坎坎浇筑前浇浇筑接触面面未凿毛，，接触面容容易开裂，，并易导致渗漏。厨卫间反坎坎浇筑前应应在浇筑接接触面进行行凿毛4.7.3质量通病及及防治措4.工程质量管管理策划—4.7关键点质量量控制×√不同材质基基层接触面面位置批荡荡前未挂网网，或挂网网宽度不符符合要求不同材质基基层接触面面位置批荡荡前均需挂挂网，且每每端超出宽宽度不少于于10cm4.7.3质量通病及及防治措施施--防开裂（墙墙身）4.工程质量管管理策划—4.7关键点质量量控制×√墙面挂网前基层层夹杂未清清理，后期抹灰存存在空鼓/开裂隐患。请插入质量量通病典型型照片墙身挂往前前基层清理理干净，且且网与墙身身连接牢固固。4.7.3质量通病及及防治措施施--防空鼓4.工程质量管管理策划—4.7关键点质量量控制×√4.8.1成品保护标准根据《越秀地产成品保护标标准化》图册，就阳阳台栏杆、、电梯轿厢厢、户门、、铝合金门门窗、地砖砖、石材、、木地板、、橱柜等21个重点关注注的部位的的成品保护护措施，向向总承包单单位提出相相应的标准准要求。4.8.2项目成品保保护管理要要求1.组织项目组组相关人员员和监理对对图册进行行深入学习习，由工程程实施组向向总承包单单位进行交交底；2.要求项目施施工总承包包单位编制制的施工组组织设计中中列明成品品保护管理理专项方案案，进行部部署和落实实；3.项目部根据据图册要求求和项目实实际情况，，制定专项项方案报公公司审批，，并报招投投标中心备备案；4.按上报公司司的专项方方案严格落落实成品保保护措施；；5.将成品保护护纳入第三三方评估总总承包单位位施工质量量的指标体体系，作为为影响其得得分的因素素。4.工程质量管管理策划—4.8成品保护标标准及管理理要求电梯前室墙墙身砖阳角角保护电梯门套保保护4.8.3成品保护重点部部位4.工程质量管管理策划—4.8成品保护标标准及管理理要求阳台栏杆保保护木地板保护护4.8.3成品保护重点部部位4.工程质量管管理策划—4.8成品保护标标准及管理理要求窗台石保护护玻璃淋浴屏屏保护4.8.3成品保护重点部部位4.工程质量管管理策划—4.8成品保护标标准及管理理要求客厅交付内内容：入户门:黑胡桃科技技木皮地面：800x800抛光砖踢脚：800x60抛釉砖墙身：乳胶漆天花：局部部吊顶6、家具：无无4.9.1标准单元交付标准（950标）--客厅4.工程质量管管理策划—4.9标准单元及公共部位位处交付标准卧室交付内内容：户门：胡桃桃木复合门门地面、踢脚脚：复合木木地板墙身：乳胶胶漆天花：原顶顶刷乳胶窗台石：圣圣尔米黄人人造石家具：无4.9.1标准单元交付标准（950标）--卧室4.工程质量管管理策划—4.9标准单元及公共部位位处交付标准厨房交付内内容：厨房门：胡胡桃木复合合门地面：300x600仿古砖墙身：300x600瓷片天花：铝扣扣板吊顶橱柜：佳居居乐龙头：美标标花洒：摩恩恩厨具：德意意（消毒柜、、燃气灶和和抽油烟机机）4.9.1标准单元交付标准（950标）--厨房4.工程质量管管理策划—4.9标准单元及公共部位位处交付标准卫生间交付付内容：卫生间门：：胡桃木复复合门地面：300x600仿古砖墙身：300x600瓷片天花：铝扣扣板吊顶坐厕：美标标浴柜：佳居居乐洗脸脸盆盆:美标标龙头头：：美美标标花洒洒：：美美标标（（挂挂墙墙式式））淋浴浴屏屏：：钢钢化化玻玻璃璃4.9.1标准准单单元元交付付标准准（（950标））--洗手手间间4.工程程质质量量管管理理策策划划—4.9标准准单单元元及公公共共部部位位处处交付付标标准准大堂堂交交付付内内容容：：地面面：：800x800抛釉釉砖砖墙身身：：400x800瓷片片，，局局部部仿仿木木纹纹砖砖波打打线线：：杭杭灰灰大大理理石石、、新新西西米米大大理理石石电梯梯门门套套：：玫玫瑰瑰金金镜镜面面不不锈锈钢钢踢脚脚线线：：玫玫瑰瑰金金拉拉丝丝不不锈锈钢钢电梯梯门门头头：：玫玫瑰瑰金金蚀蚀花花镜镜天花花：：埃埃特特板板吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆灯具具：：LED筒灯灯、、LED灯带带4.9.2大堂堂交交付付标标准准（（2000标））4.工程程质质量量管管理理策策划划—4.9标准准单单元元及公公共共部部位位处处交付付标标准准电梯梯厅厅交交付付内内容容：：地面面：：800x800抛釉釉砖砖墙身身：：400x800瓷片片波打打线线：：杭杭灰灰大大理理石石电梯梯门门套套：：玫玫瑰瑰金金镜镜面面不不锈锈钢钢踢脚脚线线：：玫玫瑰瑰金金拉拉丝丝不不锈锈钢钢电梯梯门门头头：：玫玫瑰瑰金金蚀蚀花花镜镜天花花：：埃埃特特板板吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆灯具具：：LED筒灯灯、、LED灯带带4.9.2电梯梯厅厅交交付付标标准准（（1000标））4.工程程质质量量管管理理策策划划—4.9标准准单单元元及公公共共部部位位处处交付付标标准准4.10.1设计计变变更更管管理理的的目目的的：：提高高图图纸纸质质量量、、控控制制变变更更率率、、保保证证设设计计变变更更的的合合理理性性和和经经济济性性、、保保证证现现场场施施工工顺顺利利进进行行。。4.10.2设计计变变更更管管理理方方法法：：（1）事事前前控控制制建立立设设计计方方案案优化化评评审审制，，减减少少功功能能性性变变更更；；建立集团内部部施工图审查制，减少图纸纸错、漏、碰碰、缺；加强图纸会审、设计交底管理，及时解决现场场技术问题。。（2）过程控制严格执行集团《设计变更管理理办法》及一月一清管管理制度；坚持“设计变更事事项呈批——设计变更文件件审核——设计变更预算算审核”管理理流程。（3）总结经验及时总结设计计变更经验，，避免系统性性错误重复发发生。4.工程质量管理理策划—4.10设计变更管理理4.11.1现场签证管理理的目的加强及规范现现场签证管理理，在保证工工程质量的基基础上控制变变更率，控制制工程成本，，保证项目顺顺利进行。4.11.2现场签证管理理方法（1）事前控制在招标文件、合同的施工条件设定时，考虑周全全现场将出现现的情况，减减少签证发生生的可能性；；施工前设立施工质量示范间，明确施工工质量及验收收标准，减少少返工造成的的签证；施工前要求施工单位位做综合管线平衡衡设计，以减少施工工期间管线出出现交叉情况况而导致的现现场签证。（2）过程控制严格执行集团团《现场签证管理理办法》及一月一清管管理制度；坚持“先审批批，后实施””和“紧急情情况，先口头头批示”的管管理流程。（3）总结经验及时总结现场场签证经验，，避免系统性性错误重复发发生。4.工程质量管理理策划—4.11现场签证管理理本项目结构施施工中模板钢筋混凝土施施工作为质量管理理的重点，建筑施工中中的防渗漏施工作为质量量管理的重点。地下室施工阶阶段。本项目地下室采用内防水，存在防渗漏漏质量管理难点。现场需加强强混凝土结构构浇筑质量，，严格按照大大体积混凝土土施工方案进进行地下室结结构施工，防防止结构开裂裂。底板和外外墙后浇带要做防渗漏处理措施，包包括在后浇带带两边外侧设置膨胀止水胶板板，加强后浇浇带两侧施工工缝的抗渗漏漏效果。主体结构施工工阶段。本项目结构层施工工期为4天一层，部分分可能出现3天一层。因工期非常紧，尽量减少返返工现象，存存在模板钢筋筋施工质量控控制难点。现现场要做好结结构样板引路，组织工人和和管理人员学学习，清晰每每道工序的验验收要求。管管理人员加强强现场施工质质量管控，在在施工过程中中解决施工质质量问题，避避免大量返工工。建筑施工阶段段。本项目建筑施工中的砌体结构存在防渗漏质量管理难点。现场砌体施施工须严格按按照越秀地产产防渗漏要求求和设计要求求做好防渗漏漏措施，包括括做好砌体混混凝土反坎，，窗台混凝土土侧壁，外砖砖墙灰缝饱满满，剪力墙对对拉螺杆洞口口封闭等一系系列的防渗漏漏措施。4.工程质量管理理策划—4.12本项目管理重重点、难点及及预防对策说明：带★号项目表表示：为甲询询乙供项目，，由业主询价价确定供货商商后，承包人人与供货商签签订采购合同同。带●号项目表表示：该部分分工程为经发发包人询价确确定专业分包包人的工程，，由承包人与与确定的专业业分包人签订订专业分包合合同。5.招标采购管理理—5.1项目合约规划划序号工程类别有无计划

（有/无/已完成）计划开始时间计划完成时间图纸提供时间要求单位进场时间招标方式

（招标、询价、竞争性谈判、单一性谈判、直接委托、议标）主办单位

（招投标中心、项目子公司）1临时供水工程已完成

直接委托

2临时供电工程已完成

直接委托

3土石方、支护工程已完成

询价

4施工总承包工程（含桩基础）已完成

询价

4.1水电安装工程已完成

询价项目子公司4.2市政工程（东边市政道路）有2015-9-212015-11-102015-9-212015-12-11议标项目子公司4.3阳台栏杆、护窗栏杆有2015-9-12015-10-162015-9-12015-10-17