物业管理区域内共用设备、机房管理与维修养护方案

物业管理区域内共用设备、机房管理与维修养护方案（1）供电设备管理维护方案（1）供电设备管理要求1、楼宇对讲系统（可视）：每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；2、周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号；3、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；4、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。（2）供配电系统的运行与维修保养规程1.1目的确保停、送电操作程序安全准确并保证配电设备正常运行，柴油发电机组保持良好状态。1.2适用范围本程序适用于配电室的日常工作、柴油发电机组的维护保养，以及日常突发事件的处理和控制。1.3程序要点1.3.1供配电系统的运行管理1.3.1.1供配电系统运行管理规程供配电系统实行24小时供电，由电工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修保养工作。高压柜、变压器每2小时巡视一次，并将巡视检查的结果记录于“高低压配电运行记录”内。每2小时对低压配电柜巡视一次，记录设备运行数据(环境温度、电流、功率因数)于“高低压配电运行记录”内，同时检查运行状况。供配电设备发生异常及时报告工程部经理(主管)，并在工程部经理(主管)的协同下排除异常。工程部经理(主管)负责设备的技术资料、档案的收集，负责零星设备的配件、材料采购计划的编制，外委修理的联系工作。每年12月制订下一年度《供配电设备检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划，由管理处经理审核后报公司。电工按《供配电设备检查保养计划表》要求进行维修保养，记录结果于《供配电设备检查保养记录表》、《高低压配电运行记录表》。供配电设备每月进行一次检查。因工程维修等原因停电，应由电工填写“停电通知单”，经工程部经理(主管)、管理处经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关甲方，因突发事件停电，应在1.1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电24小时内向有关甲方做解释。1.3.1.2供配电系统的运行检查表序号项目巡检内容定期保养内容与要求质量标准检查分接开关各元件、指示灯全部检耐压达标，无尘，机械结构活络，档位查，一月一次触点接触良好，指示灯亮枪杆瓷套管、接触器、继电器、指示分接开关档位是否与电源相符变压器外壳按灯和按钮等元件全面检外壳接地装置是否可靠电力地查，一月一次变压器温度是否在要求范围内，通变压检查变压器温检查主接线、二次接线风是否良好器度、通风、接电线，一月一次三相电压表读数是否平衡，应在检查三厢电压接地测试，一月一次380~400V之内，变压器声响是否表、变压器有电试，一年一次正常无异声 冷却风机保养加油，两各接线端子紧固是否良好检查接线端子年月一次机械结构加油，连接点清洁、紧固，两年一次检查隔离开关高低压配电柜、变压器隔离开关、负荷开关和熔断器位置、负荷开关和内部检查，除尘清扫，正确、平整和牢固熔断器两年一次操作机构动作灵活、正确，瓷件应高压检查操作机构清洁，不应有裂纹和伤痕2开关检查电线连接隔离开关，负荷开关和熔断器与电柜、接地线线连接应紧密接地线连接应紧密、牢固、防腐处理应均匀，无遗漏检查闸刀开关高低压配电柜、变压器开关柜内设备应齐全、完整、固定、负荷开关、内部检查、除尘清扫，、盘面油漆应完好空气开关和熔两年一次二次接线与电器或端子排的连接断器等应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰检查接触器、齐全低压继电器、批示接地线连接应紧密牢固3配电灯和按钮操作部分应灵活，接点和机械闭锁柜检查主接线、的动作应正确二次接线、接闸刀开关、负荷开关、空气开关和地线熔断器完好检查操作部分接触器和各种断电器完好，面板指示灯和按钮完好检查电源柜、电源柜、控制柜检查、开关柜内设备应齐全、完整、固定设备控制柜除尘清扫，一月一次，盘面油漆应完好房配检查双电源切自动、手动功能检查，二次接线与电器或端子排的连接电 换箱检查控制箱手

一月一次应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰双电源切换箱功能检查齐全动和自动操作，一月一次接地线连接应紧密牢固检查柜内元件(标识检查，指示灯检查操作部分应灵活，接点和机械闭锁接触器、继电，一月一次的动作应正确器、指示灯和接头紧固、接地测试，闸刀开关、负荷开关、空气开关和按钮等)一年一次熔断器完好接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好检查灯具、开照明电源检查、除尘清灯具、开关、插座和照明配电箱等关、插座和照扫，一月一次安装牢固各层明配电箱元器件清洁、检查，一开关有效，单相三级插座接地可靠5电气检查安全指示月一次照明线路绝缘良好，接线头不外露设备灯、消防应急标识检查，指示灯检查灯检查层面配，一月一次电间接头紧固、接地测试，一年一次检查接地线接地体、接地线接头紧检查接地电阻值足否符合要求防雷检查接地体焊固，一年一次接地线应平直、牢固，不应有高低6接地接接地测试，一年一次起伏和弯曲现象装置接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀保持机房、配机房、设备全面清扫，无灰尘、给水、油渍。无乱堆杂物机房电柜环境清洁一月一次和易爆、易燃物品7环境检查机房工具机房工具及消防器材完备及消防器材1.3.2供配电设备维保管理规程1.3.2.1供配电维修保养工作程序低压配电柜设备一般情况下由电工负责维修保养。高压配电柜、变压器申请外委修理。高压柜、变压器由电工负责外部环境的保养、清洁。工程部经理(主管)每年12月制订下年度的“供配电设备检查保养计划”，并按运行情况制定中修、大修计划。每年的12月12日前，由工程部主管组织变配电室组长／值班电工一起研究制定下年度“供配电设备设施维修保养年度计划”，并上报公司审批。“供配电设备设施维修保养年度计划”根据供配电设备设施使用的频度、供配电设备设施运行状况(故障隐患)：时间(避开节假日、特殊活动日等)制定。内容包括：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间，预计费用等。维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。电工按“供配电设备检查保养计划表”要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于《供配电设备检查保养记录表》、《高低压配电运行记录表》。供配电设备故障维修一般不超过8小时，若8小时内无法解决重要部位故障，则应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。凡是夜间发生的、不影响甲方、不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班电工进行维修。工程部经理(主管)提供工作指导及检查临督。1.3.2.2低压配电柜检查保养表序号检查保养项目保养内容周期1配电屏清洁月2电器仪表外表清洁，显示正常，．固定可靠月3继电器、交流接触器外表清洁，银点完好，无过热现象，无噪月声控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化月5指示灯、按钮、转换开外表清洁，标号清晰，固定可靠，转动灵月关活6绝缘设备(鞋、手套等)在指定位置放好，完好无损月7电容无功补偿功率因数O．9以上，电容接触器完好，月电容补偿三相平衡8母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好月9 配电屏对地测试 接地良好 月1.3.3供配电设备维修保养作业规程1.3.3.1高压开关柜维修保养高压开关柜的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。1.3.3.2变压器维修保养外委维修保养。每年的11月份委托供电局对社区及项目所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养。此项目工作由变配电室值班电工负责临督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。外部维修保养。每年的4月份、10月份对社区及项目.所有变压器外部进行一次清洁、保养。1.3.3.3高压开关柜维修保养每年12月份委托供电局对所有高压开关柜进行一次维修保养。此项工作由变配电室管理人员负责监督进行，并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。1.3.3.4低压配电柜维修保养每年的4月份、10月份对所有的低压配电柜内外进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。1.3.3.5刀开关维修保养(低压)检查安装螺栓是否紧固，如松动则拧紧。检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油。检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理。用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10Mfl，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。1.3.3.6熔断器维修保养新熔断体的规格和外部形状应与更换的熔体一致。检查熔体和保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应该更换。1.3.3.7交流接触器维修保养清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢。清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的则应更换。清洁铁芯表面的油污及脏物。拧紧所有紧固件。1.3.3.8自动减压启动器维修保养用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5Mfl，否则应进行干燥处理。外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀的应除锈处理后拧紧接地线。1.3.3.9电容器维修保养清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热好。检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15％或电容缺相，如是则更换电容。1.3.3.10热继电器维修保养检查热继电器上的绝比值盖板是否完整，如损坏则更换。检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。1.3.3.11断路器(自动空气开关)维修保养用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MFI，否则应烘干处理。清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换。断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。在使用过程中发现铁芯有特异噪声者，应清洁其工作表面。各传动机构应入注入润滑油。检查主触头表面，如有小的金属颗粒时，将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复。检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应修复并拧紧。检查接地线有无松脱或锈饰，如有则除锈处理并拧紧。1.3.3.12二次回路保养号码管是否不清晰或掉落，如有则补上新的号码管。接头处是否松动，如松动则拧紧。1.3.3.13主回路维修保养标示牌是否不清晰或脱落，如有则补上新的标示牌。接头处是否有过热或烧伤痕迹，如有则应修复并拧紧。母线排油漆是否脱落，如有则补新油漆。1.3.3.14供配电设备维修保养时间不允许超过8h，如必须超过8h，则设备部电工填写“申请延时维修保养表”，经工程部主管审核，管理处经理批准的方可延时。1.3.3.15对计划中未列出的维修保养工作由工程部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先由工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出“事故报告”并上报公司。1.3.3.16维修保养记录存档变配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》上，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交管理处存档。（2）给排水系统管理维护方案（1）给排水系统管理要求供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年对泵房、管道等进行除锈、油漆一次，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。排水系统1、每周二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。（2）给排水系统的运行与维修保养规程2.1目的确保给排水、二次供水的安全正常运行，保障各管道阀门以及部件的正常使用。2.2适用范围适用于空调水系统、消防水系统、给排水管道设备器件的维护、保养；二次供水设备的定期清、洗、消毒；污水井清淤等工作，并进行必要控制。2.3程序要点2.3.1给排水系统的运行管理规程给排水维修工负责给排水设备日常的操作、监控、巡视、记录。在给排水设备(设施)启动时观察电流、电压，并倾听有无异响，并记录于《给排水设备记录表》。水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。按《给排水设备检查保养计划表》及《给排水设备运行记录表》要求进行维修保养。给排水维修工每两个小时巡视一次水泵房，每周巡视一次主供水管网上闸阀以及道路上污水井、雨水井。在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时祥细地汇报给工程部主管，请求协助解决。给排水设备设施的综合管理，包括技术资料、档案的收集，零星设备配件、材料采购计划的编制。外委修理的联系工作由工程部经理(主管)负责。每年12月份制订下一年度“给排水设备检查保养计划表”，并按运行情况制定中修、大修计划，由单位负责人审校后报公司。每月一次组织有关人员对给排水设备设施进行检查。因工作维修原因停水，在接到供水部门通知后，由给排水工上报管理处经理，并交服务中心，由服务中心提前24小时通知甲方。因突发事件停机应在1小时内联络有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向甲方做出解释。2.3.2给排水系统的运行检查给排水系统的运行检查如表所示。序号项目巡检内容定期检查保养与要求质量标准检查水泵运行每月检查、清洁一次，检查其各水泵运行主要参数供检查阀门、避运行情况、流量、扬程等主机(流量、扬程等)符合出震接头、压力参数，电机绝缘检测每季进行厂要求管道上的各阀表、止回阀检查大保养一次，保养范门、避震接头、压力控制元器件检围包括全面检查、轴承清洁加表、止回阀等齐全有水查接地装置、防油、泵体润滑油更换、必要时效，无泄漏，阀门启护罩 调换轴承、连轴弹簧垫圈、所闭灵活。各水泵运行有螺栓及避震器磨损度 平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无泵 咬泵现象，机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线。电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠、无缺损，电动机绝缘电阻大于O．5Mn检查进出阀门各信号传感器等每月进行一水质良好，符合卫生检查溢水管，排次全面检查，确保各设备正常防疫要求污阀运行各浮球阀自动启闭灵水检查水箱盖原水箱、生活水箱、中间水箱活、可靠箱检查管道、水箱每年清洗两次，并进行水质化各进出阀门启闭活络管外观验有效，无渗漏2道每年进行一次压力表校验管溢水管畅通，箱底排及道中所有的减压阀门、压力表污阀良好附、过滤器等附件每年保养一次减压阀畅通完好，减件，保养范围：检漏、加油外围压阀前、后阀门压力、外露管道每年整理、油漆一表、旁通阀齐全有效次压力表读数准确检查过滤器、控每月一次检查控制阀、压力各水过滤器运行正常给制阀、压力表、表、指示器，清洗过滤器，经处理水质符合卫排指示器检查正、每月一次检查消毒装置，必要生防3水反流程检查消时更换疫标准处毒装置过滤器控制阀完好，理切换正常，压力表有效消毒装置齐全有效检查卫生洁具每月一次全面检查各层烧水盥洗室各冷、热水龙检查给、排水管间、给排水管道头齐全有效，无渗漏各路检查热水供每月一次检查坐便器、水箱零坐便器水位箱各零件层应设施件齐全．能自动控制水4设每月一次试用卫生间洁具功位无渗漏备能，检查延时冲洗阀各延时冲洗阀完好，每月一次检查烧水炉消毒装可调，无渗漏置，必要时更换所配置的各附件齐全检查排水管道、每月一次检查污水泵，检查其各排水管道畅通，无检查口、排水横工作情况是否正常，测量绝缘渗漏、堵塞排管电阻、接地功能与运行电流各检查口标记清楚，水检查污水泵及每年一次污水泵大保养，保养操作方便系控制范围包括全面检查、轴承清洁各给排水横管无倒返5统检查集水井、明加油、必要时调换轴承、连轴水，排水畅通沟弹簧垫圈、所有螺纹等所配置的各附件齐全每半年一次检查室外排水井，若有堵塞，及时清除垃圾、杂物等机保持机房、配电机房、设备全面清扫，每月一机房、设备清洁，无房柜环境清洁次积尘、水锈、油渍，环检查机房工具无乱堆杂物和易爆、6境及消防器材易燃物品消防设施及各工具完好有效2.2.3.3给排水设备维修保养管理规程2.2.3.3.1给排水设备维修保养工作程序给排水维修工负责给排水设备(设施)的维修保养、重大维修外委修理。工程部经理(主管)每年12月份制定下年度的《给排水设备检查保养计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划。每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵维修人员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》，并上报公司审批。《给排水设备设施维修保养年度计划》根据给排水设备设施使用的频度，给排水设备设施运行状况(故障隐患)，合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)制定。内容包括：维修保养项目；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用等。水泵维修人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。给排水维修工按《给排水设备检查保养计划表》要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于《给排水设备运行记录表》、《给排水设备保养记录表》。给排水设备故障的排除一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处协调解决。凡是夜间发生的、不影响甲方、不会产生严重后果的给排水设备(设施)故障，可以由给排水工隔天进行维修。工程部经理(主管)提供工作指导及检查监督。需停水进行维修保养时，按停水管理工作程序执行。2.2.3.3.2给排水设备(设施)故障一般处理工作程序供水泵出现故障时，给排水维修工应马上启用备用泵，然后及时维修。排污泵出现故障时，首先检查故障原因。如是控制回路出现故障，则应检查排除。如是水泵故障，则更换水泵。供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，给排水维修工及值班人员应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好向甲方的解释工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，确认工程人员无法解决的问题，电话通知疏通队疏通。2.2.3.3.3给排水设备设施检查保养（表）序号项目检查保养项周期外观擦洗、除污半月压力表指示不正常、更换不定期1水泵机组测试、检查、紧固半年水泵如渗漏，更换盘根填料不定期机械润滑，加润滑油半年如渗漏，补漏不定期管道如锈蚀，防锈，刷漆3阀门如漏水，紧固螺丝不定期如锈蚀，除锈、润滑如渗水，维修不定期4台盆，小便池，马桶如损坏，更换5水箱清洗，损坏维修半年6浇水器管道渗漏，补漏月7潜水泵止换阀坏维修，网罩清洁不定期或月8外观除锈，油漆年2.3.3.4排水设备维修保养作业规程2.3.3.4.1主供水管保养主供水管爆裂、主供水管上闸阀拆换，以及控制柜内变频器的维修保养由外委完成，其余的维修保养则有水泵维修人员负责。2.3.3.2水泵机组维修保养水泵维修人员每年的4月份、10月份应对所有水泵机组进行一次清洁、保养。2.3.3.4.3电动机维修保养用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧姆以上，否则应烘干处理或修复。检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。检查电动机风叶有无碰壳现像如有则应修整处理。清洁电动机外壳。检查电动机是否脱漆严重，如是重新油漆。2.3.3.4.4水泵维修保养检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象应加注润油。转动水泵轴承，如有卡住碰撞现象则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽埙坏严重，则应更换同规格水泵轴。检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根。清洁水泵外表。如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层底漆，重新刷上油漆。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。2.3.3.4.5控制柜维修保养水泵维修人员每年的5月份、11月份应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。交流接触器维修保养：清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏物；检查复位调簧情况。拧紧所有紧固件。2.3.3.4.6自动减压启动器维修保养用50()V摇表测量绝缘电阻，应不低于O．5MQ，否则应烘干处理。外壳可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。2.3.3.4.7热继电器维修保养检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。2.3.3.4.8自动空气开关维修保养用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10Mf2，否则应烘干处理。清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧卡罩破裂应更换。自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象。检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。2.3.3.4.9中间继电器、信号继电器维修保养对中间继电器、信号继电器应做模似试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。2.3.3.4.10信号灯、指示仪表维修保养检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡。检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应做适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格、同型号的仪表。2.3.3.4.11远传压力表维修保养检查表内是否有积水，如有则应干燥处理。检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。2.3.3.4.12闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养闸阀维修保养。检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封前胶垫；检查加压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。止回阀维修保养。检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查止回弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。浮球阀维修保养。检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。液位控制器维修保养。检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；清除压力室内污物，疏通控制水道；检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所有螺母。2.3.3.4.13潜水泵或排污泵维修保养用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻应在0．25MQ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。检查密封圈是否已经老化，如已老化则应更换。检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固，拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。2.3.3.4.14明装给排水管维修保养(每年l0月份进行一次)检查支持托架是否牢固，否则应加强。检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理，更换胶垫。2.3.3.4.15给排水设备设施维修保养每次给排水设备设施的维护保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》经管理处经理批准后方可延时。2.3.3.4.16未列设备设施维修保养对于计划中未列出设备设施的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充于计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。2.3.3.4.17水泵维修保养水泵维修人员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录》中，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处长期存档。2.3.3.4.18停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由工程部主管填写《停水申请表》，经管理处经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关甲方。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关甲方做出解释。2.3.3.5.二次供水管理与作业规程2.3.3.5.1二次供水的管理二次供水由指定的给排水维修工负责管理。给排水维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱(包括地下、楼顶)需结构完整，加盖、加锁，水口干净，并办理二次供水卫生许可证。新建、扩建和改建二次供水设施，需经供水管理部门和卫生防疫站批准后进行设计和竣工验收。（3）电梯系统管理维护方案（1）电梯系统管理要求升降系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。（2）电梯系统的运行与维修保养规程2.1目的确保电梯运行正常、技术性能良好、正确操作，保证客运设备安全运行，满足小区内业主的正常使用。2.2适用范围适用于物业服务中心辖内的运行电梯（客梯、货梯及消防梯）设备等。2.3程序要点2.3.1电梯系统的运行管理2.3.1.1电梯运行管理电梯工每日对所有电梯的主要部位巡视一次，并将电梯运行情况(时间、状态)记录于“电梯运行日志”。电梯工每周对电梯运行状况进行一次检查，发现问题及时处理或联络电梯公司处理，督促电梯公司维修保养。当电梯年检时，督促电梯公司做电梯年检。如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并及时处理，必要时联络电梯公司处理。电梯工负责电梯的日常综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时每两周一次对电梯管理员、电梯公司维修保养工作进行指导及检查监督。每月一次组织有关人员对电梯及电梯机房进行设备检查。2.3.1.2电梯运行管理制度电梯不设司机操作，由乘客自行操作，24小时运行。运行中电梯出现突然故障，值班人员尽可能先救出乘客，并通知电梯维修人员检修，值班人员如不能救援时，应安慰乘客不要惊慌，并尽快通知电梯维修工救援乘客。乘搭电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。电梯内求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。因维修、保养而正常停用的任何电梯，应在一楼挂牌告示。2.3.1.3电梯安全运行工作程序中控室人员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知电梯管理员或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为，只禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。电梯工每周按《电梯设备运行记录表》内容进行一次巡视检查，并做好记录，督促电梯公司按规定进行维修保养工作，并记录于《电梯设备运行记录表》。因维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。2.3.2电梯系统的运行检查(用于对电梯维保公司的监督)序号项目巡检内容定期检查项目（监管电梯维保公检查标准司）每月一次曳引机，制动器及开关主机运行正常，速度平每季一次曳引绳，绳头组合，限曳检查主机运稳可靠、冷却风机正常速器钢丝绳1引行、冷却风、有效、减速和润滑良每季一次导向轮、对重轮，对重机机好、油位正常制动器完导轮好、可靠每年一次导轮，轿顶轮检查按钮、每两周一次层门锁，锁紧装置、内部按钮齐全完好，信轿照明、通风手动开锁装置号登记有效机每两周一次警铃，对讲机，电话照明完好，通风机运转2厢检查手动、每月一次开门机平稳，无异常声自动操作、每月一次轿门上下坎，滑轮，门手动、自动操作运行正厅应急对讲刀，轿门链常检查轿门开每月一次轿顶卫生应急对讲完好可靠门闭、轿厢平每月一次指层灯超载报警正确可靠层每月一次层门滑轮，滑块，强迫轿门开闭平稳，时间适检查指示灯关门装置，层门上坎中轿厢长、短行程的平，到站钟每月一次按钮，各控制开关层精度符合要求检查召唤按每年一次消防开关钮每月一次限速气断绳开关及涨紧安全钳齐全，性能灵活装置可靠每月一次限速器限速开关可靠，动作灵每月一次安全触板，光电保护及敏安检查厅门及其他门保护各安全开关齐全、性能轿门安全联每季一次各限位开关，限度开关可靠、有效全锁开关，极限开关各厅门及轿门安全联3检查警铃，每季一次补偿链、绳、补偿轮及锁开关齐全，性能可靠系对讲机，电悬挂装置，开关有效话每季一次测速装置急停开关完好，性能可统每季一次安全窗开关，安全钳开靠有效头，轿顶照明及检修箱检修及运行状态正常每季一次感应器己经到信息装置每季一次安全钳，超载装置每年一次导轨及紧固件连接点平滑，固定螺栓每年一次对中缓冲距无松动，导轨不走位导检查导轨及运行时靴衬与导轨无轨异常声，滑动平稳4导靴设备部导件状态导轨润滑良好，油杯、靴油毡等齐全各导轨表面无重大锈蚀5检查双电源每月一次主电源、照明电源及应每台梯专用一支控制切换，控制急电源箱，电气规范符合要求箱每月一次控制屏及选层器应急备用电源能自动供检查照明电每月一次接触器及继电器切换源每季一次紧急供电，消防功能试动力电与照明电，控制电检查接地保验电与信号电不得混用护每季一次检修灯发电机运行平稳，无异系每年一次接线盒及线槽线管常声每季一次随行电缆轿顶、井道照明良好统电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线接地保护符合要求检查底坑清每月一次地坑卫生无积水、渗漏、线路受每月一次地坑安全开关，照明开潮洁情况、有底关及灯照明、插座齐全良好6无积水每月一次缓冲器油质油量及开关急停检修开关有效检查底坑设缓冲器正常、符合规定备状态坑要求检查手动松每周一次全面清扫、检查手动松闸扳手、手动轮齐全闸扳手、手机房空调完好，运行正机动轮常房保持机房、机房、设备清洁，无积7设配电柜环境尘、水渍、油渍，无乱施、清洁堆杂物和易燃、易爆物环检查机房工品境具及消防器消防设施及各工具完材好有效（4）机房管理、维护方案及措施（1）机房管理、维护要求辖区内所有的机房、设备用房要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。（2）物业设备维修、保养规程2.1目的确保物业设备的维护管理、维护保养和计划检修实施。2.2适用范围适应于物业服务中心辖区内的设备、设施的维修、保养和检查。2.3程序要点物业设备的维护保养设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态。2.3.1维护保养的方式维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长期运行设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。2.3.2维护保养工作的实施维护保养工作主要分日夜维护保养和定期维护保养两种。2.3.3日常维护保养工作要求设备操作人员班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备作好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。2.3.4定期维护保养工作是以操作人员为主，检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等，来决定维护的时隔周期和维护停止时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示，换油；检查电气线路和自动控制的元器件是否正常。设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长设备使用寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。2.3.5设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂提供该设备的点检卡或者点检规程，其中包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过人摸、听、看、嗅等方式，也可以利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时消除隐患，防止突发事件，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、须经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。2.3.6.计划点检的内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。2.3.7使用设备的计划检修2.3.7.1对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以正确其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，称为检修计划。2.3.7.2实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对其进行修理，使设备一直处于完好使用状态。根据设备检修的部位进行修理工作。小修：主要是清洗、螺丝紧固，并做适当的调整、紧固和润滑工作。由维修人员负责，操作人员协助。2.3.8设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做的好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。（5）工具管理作业规程5.1目的规范工程部工具管理工作，确保工程工具完整及各项性能完好。5.2适用范围适用于物业服务中心工程部的工具管理。5.3职责工程部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购上报及具体负责工具管理。5.4程序要点5.4.1工程部负责年度采购计划的制定；5.4.1.1每月由工程部主管制定下一月工程技术部《物品采购计划表》并上报管理处经理审查，品质部审核，分管副总审批，总经理批准。5.4.1.2工程部《物品采购计划表》应包括如下内容：所需工具的名称、型号及规格、数量、价值；预计费用；购买时间；用途。5.4.2工程部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。5.4.2.1个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程主管负责保管，对所领用工具记录在《员工领用明细表》内；5.4.2.2个人使用工具和公用工具由工程部主管统一填写《工具领用登记表》，经由工程部主管到仓库领取并负责暂保管；5.4.2.3个人使用工具管理工程部员工正式上岗时，由工程部主管申领员工工具，经批准后，在仓管员处领取一套个人使用工具；工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。仓管理员应对员工所领工具登记在《员工领用明细表》内。5.4.2.4个人工具使用注意事项：不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；用后擦拭干净工具。5.4.2.5工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。5.4.2.6工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管理员应做好登记。5.4.2.7员工辞工、被解聘或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部，对于丢失或人为损坏的工具应在员工离职表中注明扣发相应的钱款。工程部主管必须将员工退还的个人使用工具登记在《工具领用登记表》内，并在“备注”一栏注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。5.4.2.8工程部主管每月15日前检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。5.4.2.9对于换下来不能使用的个人保管工具每半年由工程主管进行一次盘点并登记在《物品报废申请表》内，经工程部经理、主管审核后报批。5.4.2.10公用工具管理员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在工程技术部主管处借用；主管必须将借用工具登记在《工具领用登记表》上。5.4.2.11公用工具使用注意事项：便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.2.4条款。大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养：——对各转动部位加注润滑油；——调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；——检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换；——检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；——检查或整修接线头；——调整机械间隙至合理位置；——清洁外表，必要时涂上防锈油；——拧紧所有紧固螺栓。5.4.2.12公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。5.4.2.13公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（200元以下）经工程部主管确认，管理处主任及物业经理批准后可以以旧换新。对于200元以上的公用工具须先由主管填写《物品报废申请表》经工程部主管上报经理审核，报总经理审批。5.4.2.14工程主管工作调迁、辞工或被解聘时，工程部经理会同管理处（工程部）仓管员一起对公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。5.4.2.15对于换下来的公用工具每半年由工程部主管进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经管工程部主管上报品质部审核，报副总经理审批，上报物业总经理批准后作报废处理。5.4.2.16对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格的方可使用，否则应重新申购。5.4.2.17工程部主管每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记在《物品盘点表》上，对于需要补充的工具应及时编制计划、申购。（6）报修管理标准作业规程6.1目的规范住户（业主）报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。6.2适用范围适用于物业服务中心管理的住户（业主）家庭及各类设施设备的报修处理工作。6.3职责工程部主管负责维修工作的组织、监督以及对物业制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容实行收费评审。物业服务中心前台接待员负责具体记录报修内容，及时传达至工程部主管，并跟踪、督促维修工作按时完成。工程部主管、维修人员负责报修内容的确认及维修工作。6.4程序要点6.4.1住户（业主）报修物业服务中心在接到住户（业主）报修要求时，应立即填写《服务登记表》。A.物业服务中心管理员在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户（业主）名称、地址（楼号、单元、楼层）、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《派工单》（一式三联）相应栏目，并在两分钟内通知工程部主管或（维修班长）前来领取维修单，工程部主管或（维修班长）领单人在《服务登记表》上签收，将《派工单》（第二、三联）领回工程部。B.工程部主管按照报修内容，安排维修人员的工作：如住户（业主）报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户（业主）要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场；报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户（业主）另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间前5分钟带好维修工具、备件、备品到达维修现场；对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由工程部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户（业主）是否可以维修，经征得住户（业主）对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。C.工程部主管维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的部位，在《派工单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。D.维修人员向住户（业主）出示收费标准、住户（业主）同意维修后开始维修；如住户（业主）不同意维修的应提醒住户（业主）考虑同意后现行报修，并及时向工程部主管说明情况，与工程部主管一同在《派工单》上注明原因并签名确认后交还物业服务管理中心备案。E.如果维修材料是住户（业主）提供的，由维修人员对材料质量进行鉴定并将结果（“合格”“不合格”“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示住户（业主）使用不当材料的结果，但应注意尊重住户（业主）的选择。F.当维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《派工单》上注明应收的各项费用金额。并请住户（业主）试用或检查合格后，在《派工单》上签名确认，维修人员将《派工单》（第三联）交给住户（业主）作为缴费和收费依据。G.维修人员将《派工单》（第二联）交回工程部主管确认后将《派工单》交物业服务中心主管签字确认完成，当月日前月结后送财务部作为计收服务费用的依据（现场收费的开具物业管理公司收据证明）。H.住户/业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款（现场收费的开具物业管理公司收据证明）。I.公共设施设备的报修处理物业服务中心管理员接到公共设备设施的报修后，应立即按《顾客财产问题反馈表》、《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在5分钟内将报修内容填入《派工单》（一式三联在短时间内通知工程部主管前来领单。物业服务中心管理员将《派工单》（第二、三联）交给工程部主管，工程部主管、维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。工程部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。完成维修工作后，维修人员应在《派工单》上注明维修有关事项。维修人员将《派工单》（第二、三联）交工程部主管签名确认后将第三联返还物业服务中心主管签字确认完成，送交财务部作为月底统计费用的依据。物业服务中心管理员接到公共设备设施的报修后（开发商保修的范围、期限内），应报物业公司物业服务中心主管说明需维修地点、部位及情况，物业服务中心主管或（工程部主管）确认后填写《工作联系单》送交工程建设单位处理。物业服务中心主管或（工程部主管）负责检查维修的质量、并对效果进行评估。J.费用结算物业服务中心管理员于每月于指定日期前将当月《派工单》及《公共设施设备报修记录表》费用分别汇总，交于物业财务部审核。K.资料保存：《公共设施设备报修记录表》、《派工单》由管理处负责保存，保存期3年。（7）楼宇巡查管理规程7.1目的规范楼宇巡查工作，保障业主正常的工作和生活秩序，公共设施设备安全、使用完好。7.2适用范围适用于物业服务中心所管辖的楼宇巡查工作。7.3职责7.3.1物业工程主管负责楼宇巡查的组织、管理和检查工作。7.3.2物业工程部员工负责依照本规程实施楼宇巡查工作。7.4程序要点7.4.1物业工程部应于每月日前制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查内容等。7.4.2楼宇巡查的内容治安隐患的巡查；公共设施设备安全完好状况的巡查；装修违章的巡查；消防违章的巡查；利用巡查机会与住户（业主）沟通。7.4.3楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。“看”：通过观察来发现楼宇物业管理服务中存在的问题；“听”：从设施设备运行进的声音判断是否有故障；“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况；“调查了解”：向业主或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和了解业主对我们的服务有什么意见和建议。7.4.4房屋本体巡查的工作要领检查水表：检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该住户闸阀，预防水浸事故，并有相关告示；检查电表：当发现电表异常运转（如倒转、有窃电嫌疑）时，应在《房屋巡查登记表》中予以记录并及时报告物业服务中心及工程主管。7.4.5巡查楼梯间：走廊灯、楼梯灯、楼梯扶手是否正常，门、窗是否处于完好状态；检查梯间墙身、天花是否出现剥落、脱漆，墙面、地面瓷砖是否完整无损；检查消防栓标识是否完好、配件齐全；灭火器是否有过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示是否完好，消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；卫生状况是否良好。7.4.6巡查逃生天台：检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；有无违章占用逃生天台现象；落雨水管是否通畅；检查卫生状况是否良好。7.4.7巡查电梯：检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响声；安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；照明灯及安全监控设施、智能设备是否完好；卫生状况是否良好。7.4.8巡查大堂、门厅、走廊：检查各类安全标识是否完好；检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；检查卫生状况是否良好。7.4.9巡查中发现梯间弥漫油气味、焦味时应立即对相关单位（住户）进行调查，当原因不明时应立即告知和呼叫秩序维护部进行检查。7.4.10检查地下停车场道路、照明、车辆、排水设施是否完好，有无异常情况。7.4.11公共设施设备巡查的工作要领：巡查水、电，通讯设施；检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、冒、滴、漏现象；室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；室外消防设施是否配件齐全、标识完好；检查雕塑小品是否完好，是否存在安全隐患；、检查设施设备是否完好；标识、路牌、警示牌、监控设备是否完好；各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯、悬挂音箱是否齐全；卫生状况是否完好。7.4.12巡查临时停车场、自行车棚、场是否完好及有无异常情况：检查防盗设施是否完好；停放的车辆是否有挂、碰损伤现象；各类标识是否完好无损；卫生状况是否良好。7.4.13巡查周界、边环境：查小区内及小区外周边是否有乱张贴、乱拉线等现象。检查是否有损坏公共设施、违章制造噪章、污染环境、高空抛物现象。检查小区周界监控、红外线对射设施是否完好。（8）住房（业主）家庭安装/维修规程8.1职责8.1.1工程部主管负责检查业主安装/维修工作的组织方案，负责业主安装/维修工作的维修实施。8.1.2工程部主管、综合维修、电工具体负责业主的安装/维修工作。8.2程序要点8.2.1综合维修、电工维修员进业主进行安装/维修时的基本要求。8.2.2综合维修、电工维修员进行业主安装/维修时，要严格遵守物业公司。自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事；不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组班长，请求支援解决。8.2.3综合维修、电工维修员进行业主）安装/维修时，要做到如下两点：综合维修、电工维修员进行业主维修时应征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得业主的同意方可进行。如果不能满足业主的要求，则应向业主解释清楚并表示歉意，尽量取得业主的谅解。8.2.4综合维修、电工维修员进行业主安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主投诉。8.2.5综合维修、电工维修员接到业主《维修工作单》后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户（业主）约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。8.2.6综合维修、电工维修员来到住业主门前，经业主同意后方可进入室内进行安装/维修。8.2.7综合维修、电工维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布或废报纸等）。尽量将噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。8.2.8进入业主前准备好的鞋换（鞋套）好后方可进入。8.3工作流程8.3.1公区维修8.3.1.1灯类维修：检查测量电压是否正常，如不正常则应检修开关。检查灯具外观是否良好，是否已发黑。维修工作完成后应开灯试验，是否能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。8.3.1.2开关维修：计算用电负荷，如已超载则要求业主相应减少负荷，否则应申请增容。拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，直至故障排除。拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时就逐条线路检查，直至故障排除。故障全部排除后，换上一个同规格的开关。试验开关应开闭正常。8.3.1.3电表维修：计算业主是否超载用电，如是则要求业主增容。对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法。安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音。会同服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。8.3.1.4水咀、闸阀维修：关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀。拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀。在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀。开水试验，螺牙连拉处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。8.3.1.5水表维修：关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表。拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表。装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活。会同服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。8.3.1.6电热水器维修：开关跳闸：——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格电热棒；——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。8.3.1.7抽油烟机维修：检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容。检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机。检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油。检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。8.3.1.8空调器的巡查：详细询问业主关于空调器的故障情况。检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改。观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改。观察管路接头处有无油污，如有则说明此部份泄漏，此时应将接头处拧紧。如仍有故障则应及时联系空调厂家上门维修。8.3.1.9全部工作完成后，综合维修、电工维修员要实验安装/维修后的效果给业主看，实验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。8.3.1.10确认一切正常后，综合维修、电工维修员应礼貌地请业主在《派工单》上签名确认。如果业主对此次安装/维修收费有异议，综合维修、电工维修员应根据《维修项目收费标准》向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。8.3.1.11综合维修、电工维修员离开住户（业主）时，应礼貌地向业主道别、谢谢业主的支持、配合与谅解。8.3.1.12综合维修、电工维修员回到工程部后如是维修公共设施要及时在《公共设施设备报修记录表》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上综合维修、电工维修人员姓名以备日后查询。8.3.1.13工程部主管做好《派工单》登记工作。8.3.1.14公共场所及收楼遗留的综合维修、电工安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由综合维修、电工维修员做好《工作联系单》与《公共设施设备报修记录表》的记录。（9）设备综合管理作业规程9.1目的从总体上确立物业公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的完整和完善。9.2适用范围适用于物业服务中心管理的各类设备的综合管理工作。9.3职责9.3.1工程部主管负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。9.3.2办公室负责各类设备档案的管理工作。9.4程序要点9.4.1设备档案的建立要求工程部主管应将管辖范围内的所有设备建立设备台账（见设备管理台帐），并在建档后的3个工作日内将台账移交办公室存档（按ISO9000质量标准规定）。机电维修应将所辖物业内的所有设备进行设备标识、设备编号、类型、出厂日期、用途、位置填单。所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。《设备管理台账》和设备出厂的原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由办公室保存。9.4.2设备日常操作、运行、维修保养管理。详见工程部各类设备操作、运行、维修保养管理制度、规程。9.3设备的购置管理设备购置包括原有设备的更新和新添购置。设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。新添设备由工程部主管提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。采购设备应遵循相关规定进行采购。采购设备到达公司后，由工程部主管进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。9.4设备状态标识工程部主管应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏；设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运行中的设备不予标识。标识的方式方法：设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm*150mm*3mm（长*宽*厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。9.5设备的停用和封存9.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：设备功能已不能满足提供服务需要的设备。停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。工程部主管应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性；并将检查内容填写在《设施、设备定期保养记录表》上。工程主管应填写设备停用或封存的报批单，经工程技术部经理审核后报物业总经理批准后实施。9.6设备的报废程序9.6.1无回复价值的设备应予报废设备应由工程部主管级别鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、工程技术部经理等。设备主管人员应填写《报废登记表》，经物业工程部经理审核，工程部经理须报物业总经理审批通过后实施。需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“停用、待报废”标识。报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“停用、报废”标识。工程部主管应将批准的《报废登记表》报公司财务部一份。9.7工程部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。评比内容为：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完整状况。管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况。检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。（10）测量设备管理规程10.1目的确保测量设备的能力满足使用要求、准确。10.2适用范围适用于物业服务中心对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。10.3职责10.3.1总经理负责批准测量设备的采购计划。10.3.2物业服务中心经理负责审核测量设备的采购计划。经理助理负责采购计划的实施。10.3.3物业服务中心机电维修部负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。10.4程序要点10.4.1测量设备的范围按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。10.4.2测量设备配置的要求数量满足使用需要。最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。10.4.2测量设备的采购10.4.2.1机电维修部主管应根据测量设备的现状和需要，填写《采购计划申请》，经工程部经理审核，总经理批准后按规定进行采购。10.4.2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级。数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。10.4.2.3测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接领取手续。机电维修部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。10.4.2.4测量设备的管理10.4.2.4.1机电维修部主管应指定专人负责管理测量设备，其职责为：建立《测量.计量器具台帐》，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性，并按时送交等级检测在《计量效准台帐及效准计划》账上。对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：——采用符号和顺序进行编号（按ISO9000质量标准规定）。（11）维修人员接报修工作程序11.1目的确保新风系统维护保养正确及时，满足使用要求。11.2适用范围适用于物业服务中心对新风系统的管理及控制。11.3程序要点11.3.1维修人员接报修后，应首先问明故障情况，在无特殊情况下15分钟到达报修现场。11.3.2进入办公室内时应先敲门，应主动对业主做自我介绍：“您好！我是物业维修人员。”并主动说明工作内容。11.3.3进入办公室内需保持鞋底清洁，进入室内步子要轻，将工具和材料拎在手中或背在肩上，不能使之接触到地面。11.3.4到工作地点后将干净的工作布铺在选定的位置，不得将工具、材料和拆下的零件直接放在地上。11.3.5维修中动作要轻，尽可能减少噪音，如无法避免，应事先向业主讲明。11.3.6维修完毕应用自备的抹布将维修部位擦拭干净，并收拾好散落的维修工具、材料及各种杂物，并对地面进行清理，如地面受污染，应负责清扫干净。11.3.7维修结束请业主验收，并向业主讲解发生故障原因，介绍保养知识，及正确使用的各种注意事项。11.3.8请业主在维修工作单上对服务进行评价并签名。11.3.9维修期间不得借用业主的工具、材料等。（12）各种设备台账的填写规定12.1电动机台账：包括各种泵的配用电机（增压泵、消防泵、循环泵、真空泵、管道泵、喷淋泵、消火栓泵、排污泵、潜水泵等），包括各类配用动力机械的电机。12.2水泵台账：包含1.12.1中的全部泵。12.3电梯台账含单步电梯各部位全部参数。12.4空压配电柜包括10KV以上各种用途的开关柜。12.5低压配电柜抱愧380V以下各种用途开关柜。12.6变压器台账记录单台电力变压器的全部参数。12.7发电机台账记录单台发电机的全部参数。12.8设备台账要求详细记录设备大修、中修，交换零部件的详细数据及实施人。（13）手电钻安全操作制度13.1使用手电钻时，必须装配漏电保护器，外壳必须有接地线。13.2发生故障，应找专业人员维修，不得自行拆卸装配。13.3在潮湿的状况下工作时，必须站在绝缘垫或干燥的木板上进行。13.4电线中间不得有接头，不应老化、裸露，电源线严禁乱放，乱拖。严禁把电源线浸在水中或油污中。13.5电钻未完全停止转动时，不能卸、换钻头。13.6停止、休息或离开工作地点时，应立即切断电源。13.7工作完毕，要将手电钻放在指定的位置。（14）设备运行管理操作规范14.1设备开机前，必须检查设备各操作部位是否灵敏可靠，确认一切正常后方可开机。14.2严格执行设备安全操作规程，严谨超负荷使用设备，坚持文明操作。14.3设备开动后，操作者不得擅离工作岗位。14.4设备运行中应仔细观察各部位运转情况，听取设备运转声音，随时发现故障隐患。14.5设备发生故障后，要立即关机，保护现场，不隐瞒事故，及时上报领导。14.6设备操作人员需持证上岗，除专业人员外其余人员不得操作。14.7设备发生故障时采取应急措施。（15）服务标准提升（1）关于“基本服务要求及标准”中部分提升内容1.业主接待：周一至周日在服务中心进行业务接待，并提升服务，每天接待时间不少于12小时，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。2.创优服务：物业服务企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。3.管理人员要求：物业服务中心经理持有《全国物业服务企业经理上岗证书》。4.急修15分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。5.业主满意度：至少每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。（2）关于“服务管理”中部分提升内容1.装修管理：按照国家对住宅装饰装修管理的有关规定和管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。具体如下：（1）业主装修施工前，物业企业要告知禁止行为，并与业主签订装修协议；（2）业主装修图纸要经住建局备案。对无需住建局备案的装修图，物业企业要审核其图纸是否有违规内容，符合要求的施工图纸要存档；（3）监督业主将可能损坏的公共部位如门厅、电梯等部位在开工前做好保护措施；（4）对装修施工人员进行登记备案，身份核实后逐个发放临时出入证，施工人员凭该证出入小区；（5）对上述手续完备的装修行为发放施工许可证。业主在领取施工许可证后方可开工；（6）巡查保安对装修部位每天巡查二次；（7）发现违规行为及时进行劝阻，对劝阻无效的装修行为，物业企业则吊销其装修施工许可证且收回其施工人员的临时出入证，并禁止无证施工人员及其施工材料进入小区；同时书面报知业主委员会和对应的执法部门，配合业主委员会和执法部门对违规行为进行处理；（8）每天巡查，发现公共部位损坏的，通过监控等手段找出责任人，责令责任人赔偿。若找不到责任人，则视为物业企业管理不善，由物业企业负责维修、赔偿。2.每日至少巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。3.门窗、楼内、外墙面、顶面、地面、路灯、楼道灯、草坪灯、景观灯、车库灯等园区实施：每天巡视一次。4.房屋建筑：每天巡视一次，要求无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损，空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀