房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

5、房地产企业业纳税筹划划技巧及实实战案例“临界点””筹划法费用转移或或分摊筹划划法收入分散筹筹划法建房方式筹筹划法灵活运用优优惠政策法法代收费用计计价筹划法法成本核算对对象筹划法法股权转让筹筹划法核算方式筹筹划法房地产企业业纳税筹划划技巧及实实战案例纳税人建造造普通标准准住宅出售售，增值额额未超过扣扣除项目金金额的20%的，免征土土地增值税税；增值额额超过扣除除项目金额额20%的，应就其其全部增值值额按规定定计税。““20%的增值额””就是““临界点””。“临界点””筹划法某房产开发发公司专门门从事普通通住宅商品品房开发，，2007年3月2日，出售普普通住宅用用房一幢，，总面积9100平方米，平平均销价2030元/平方米，售售价总额为为1847.3万元。该房房屋支付土土地出让金金200万元，房房地产开发发成本900万元，利息息费用为100万元，其中中40万元为罚息息（不能按按收入项目目准确分摊摊）。假设设城建税税税率为7%、印花税税税率为0.5‰、教育费附附加征收率率为3%。当地省级级人民政府府规定允许许扣除的房房地产开发发费用为10%。“临界点””筹划法筹划前转让房地产产的收入为为1847.3万元；应纳土地增增值税额为为94.71万元；实际盈利金金额=收入－成本本－费用－－税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元“临界点””筹划法筹划办法：：假设该公公司将房价价适当调低低，由每平平方米2030元，降到每每平方米1978元，则售价价总额为1800万元，其他他资料不变变。允许扣除的的税金＝1800××5%×（1＋7%＋3%）＝99（万元）扣除项目金金额合计＝＝200+900+110+220+99＝1529（万元）增值额＝271万元，增值值率为17.72%实际盈利金金额＝1800-200-900-100-99=499万元“临界点””筹划法虽然售价比比原来降低低了47.3万元，但实实际税后收收益反而比比原来增加加了48.01万元。㊣认真测算算增值率，，然后再设设法调整增增值率，包包括合理定定价与增加加扣除额。。增加扣除除额主要是是通过加大大投入来提提高市场竞竞争力。在在房地产开开发成本中中包括可扣扣除的内容容：土地征征用及拆迁迁补偿费、、前期工程程费、建筑筑安装工程程费、基础础设施费、、公共配套套设施费、、开发间接接费用。纳纳税人应该该在公共配配套设施费费和开发间间接费用上上做文章。。“临界点””筹划法北京市：““对普通标标准住宅面面积进行审审核确认时时，可按栋栋号掌握平平均每户的的建筑面积积在120平方米以下下。凡符合合上述条件件的为标准准住宅，可可享受财税税字（1999）210号所规定的的有关政策策。”由此此可见，北北京市对普普通标准住住宅是按栋栋号掌握平平均每户的的建筑面积积在120平方米以下下审定的。。实际操作作中每栋号号住宅可以以合理搭配配大户型和和小户型，，使得平均均每户的建建筑面积在在120平方米以下下。“临界点””筹划法房地产开发发业务较多多的企业，，不同地方方开发成本本因为物价价或其他原原因可能不不同，容易易导致房屋屋增值率高高低不均，，该种不均均匀的状态态会加重企企业的税收收负担。为为此企业需需要对开发发成本进行行必要的调调整，使得得各处开发发业务的增增值率大致致相同，从从而节省税税款。平均费用分分摊是抵销销增值额、、减少纳税税的极好选选择。只要要生产经营营者不是短短期行为，，而是长期期从事开发发业务，那那么将一段段时间内发发生的各项项开发成本本进行最大大限度的调调整分摊，，就可以将将某段时期期获得的增增值额进行行最大限度度的平均，，就不会出出现某处或或某段时期期增值率过过高的现象象，从而节节省税款的的缴纳。费用转移或或分摊筹划划法房地产开发发企业进行行房屋建造造时，将合同分两两次签订，，当住房初初步完工但但没有安装装设备以及及装潢、装装修时，便便和购买者者签订房地地产转移合合同，接着着和购买者者签订设备备安装以及及装潢、装装修合同，则纳税人人只就第一一份合同上上注明的金金额缴纳土土地增值税税，而第二二份合同上上注明的金金额属于营营业税征税税范围，可可不计入征征税范围，，不计征土土地增值税税。这样就就使得营业业税税负不不变的情况况下，使增增值额减少少，达到了了不缴或少少缴税的目目的。收入分散筹筹划法假如某企业业准备出售售其拥有的的一幢房屋屋以及土地地使用权。。因为房屋屋已经使用用过一段时时间，里面面的各种设设备均已安安装齐全。。估计市场场价值是800万元，其中中各种设备备的价格约约为100万元。如果果该企业和和购买者签签订合同时时，不注意意区分这些些，而是将将全部金额额以房地产产转让价格格的形式在在合同上体体现，则增增值额无疑疑会增加100万元元。。㊣收收入入分分散散可可节节省省税税款款，，在在合合同同上上仅仅注注明明700万元元的的房房地地产产转转让让价价格格，，同同时时签签订订一一份份附附属属办办公公设设备备购购销销合合同同，，不不仅仅可可以以使使得得增增值值额额变变小小从从而而节节省省应应缴缴土土地地增增值值税税税税额额，，而而且且购购销销合合同同适适用用0.03％的的印印花花税税税税率率，，比比产产权权转转移移书书据据适适用用的的0.05％税税率率低低，，可可节节省省印印花花税税，，一一举举两两得得。。收入入分分散散筹筹划划法法房地地产产开开发发公公司司的的代代建建房房方方式式指指房房地地产产开开发发公公司司代代客客户户进进行行房房地地产产的的开开发发，，开开发发完完成成后后向向客客户户收收取取代代建建房房报报酬酬的的行行为为。。房房地地产产开开发发公公司司虽虽然然取取得得了了一一定定的的收收入入，，但但房房地地产产权权自自始始至至终终属属于于客客户户，，没没有有发发生生转转移移，，其其收收入入属属于于劳劳务务性性质质的的收收入入，，故故不不属属于于土土地地增增值值税税的的征征税税范范围围。。建筑筑行行业业3％％的的营业业税税，其税负负较较土土地地增增值值税税低。。如果果房房地地产产开开发发公公司司在在开开发发之之初初便便能能确确定定最最终终用用户户，，完完全全可可以以采采用用代代建建房房方方式式进进行行开开发发。可以以是是由由房房地地产产开开发发公公司司以以用用户户名名义义取取得得土土地地使使用用权权和和购购买买各各种种材材料料设设备备，，也也可可以以协协商商由由客客户户自自己己取取得得和和购购买买，，只只要要从从最最终终形形式式上上看看房房地地产产权权没没有有发发生生转转移移便便可可以以了了。。建房房方方式式筹筹划划法法为了了使使房房地地产产开开发发公公司司的的代代建建房房方方式式筹筹划划更更加加顺顺利利，，房房地地产产开开发发公公司司可可以以降降低低代代建建房房劳劳务务性性质质收收入入的的数数额额，，以以取取得得客客户户的的配配合合。。由由于于房房地地产产开开发发公公司司可可以以通通过过该该项项筹筹划划节节省省不不少少税税款款，，让让利利部部分分于于客客户户也也是是可可能能的的，，而而且且这这样样也也会会使使得得房房屋屋各各方方面面条条件件符符合合客客户户要要求求，，价价格格优势势也可可以以增增强强企企业业的的市市场场竞竞争争力力。。建房房方方式式筹筹划划法法合作作建建房房方方式式。。一一方方出出地地，，一一方方出出资资金金，，双双方方合合作作建建房房，，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，，暂暂免免土土地地增增值值税税。。房房地地产产开开发发企企业业应应充充分分利利用用该该项项政政策策。。比比如如某某房房地地产产开开发发企企业业购购得得一一块块土土地地的的使使用用权权准准备备修修建建住住宅宅，，则则该该企企业业可可以以预预收收购购房房者者的的购购房房款款作作为为合合作作建建房房的的资资金金。。一一般般而而言言，，一一幢幢住住房房中中土土地地支支付付价价所所占占比比例例应应该该比比较较小小，，这这样样房房地地产产开开发发企企业业分分得得的的房房屋屋就就较较少少，，大大部部分分由由出出资资金金的的用用户户分分得得自自用用。。在该该房房地地产产开开发发企企业业售售出出剩剩余余部部分分住住房房前前，，各各方方都都不不用用缴缴纳纳土土地地增增值值税税，，只只有有在在房房地地产产开开发发企企业业建建成成后后转转让让属属于于自自己己的的那那部部分分住住房房时时，，才才就就该该部部分分缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。建房房方方式式筹筹划划法法确定定合合适适的的利利息息扣扣除除方方式式财务务费费用用中中的的利利息息支支出出，，允允许许据据实实扣扣除除，，但但最最高高不不得得超超过过按按商商业业银银行行同同类类同同期期贷贷款款利利率率计计算算的的金金额额。。其其他他房房地地产产开开发发费费用用则则按按取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额和和房房地地产产开开发发成成本本之之和和的的5％％扣扣除除；；如如果果房房地地产产开开发发企企业业不不能能按按照照转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出，，或或不不能能提提供供金金融融机机构构贷贷款款证证明明的的，，房房地地产产开开发发费费用用应应按按取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额和和房房地地产产开开发发成成本本之之和和的的10％％扣扣除除。。如果借用用了大量量资金，，利息费费用多，，应采取取据实扣扣除的方方式，应应尽量提提供金融融机构贷贷款的证证明。如果借款款很少，，利息费费用低，，则可不不计算应应分摊的的利息支支出，或或不提供供金融机机构的贷贷款证明明，可多多扣除费费用，减减低税负负。灵活运用用优惠政政策法房产所有有人、土土地使用用权所有有人将房房屋产权权、土地地使用权权赠与直直系亲属属或承担担直接赡赡养义务务人的或或通过中中国境内内非盈利利性的社社会团体体、国家家机关将将房屋产产权、土土地使用用权赠与与教育、、民政和和其他社社会福利利、公益益事业的的免征土土地增值值税。如非以上上两种情情况，应应当缴纳纳土地增增值税。。因此，，当事人人应当注注意自己己的捐赠赠方式，，以免捐捐赠不当当承担税税款。比比如某房房地产所所有人欲欲将其拥拥有的房房地产捐捐赠给希希望工程程，就一一定要符符合法定定的程序序，即通通过在中中国境内内非盈利利性的社社会团体体、国家家机关如如希望工工程基金金会进行行捐赠，，而不要要自行捐捐赠。但但如果当当事人确确实无法法采用以以上两种种方式，，则应充充分考虑虑税收因因素对自自己及他他人的影影响。比比如某房房地产所所有人欲欲将拥有有的房地地产赠与与一位好好朋友，，则可以以考虑让让受赠人人支付税税款，也也可以采采用隐性性赠与法法，即让让该好友友实际占占有使用用该房地地产，而而不办理理房地产产产权转转移登记记手续。。灵活运用用优惠政政策法个人自有有住房转转让筹划划由于经济济的不断断发展，，人的流流动愈来来愈频繁繁，因而而个人自自有住房房发生转转移的可可能性也也越来越越大。如如某人拥拥有一套套住房，，已经居居住四年年零十一一个月，，此时需需出售该该套住房房。显然然，如果果该人再再等一个个月出售售住房可可免土地地增值税税，而如如果现在在出售，，因为使使用年限限超过三三年而未未超过五五年，需需减半缴缴纳土地地增值税税。合乎乎理性的的做法便便是将住住房于一一个月后后转让而而不是马马上转让让。灵活运用用优惠政政策法利用加计计扣除进进行税务务筹划从事房地地产开发发的企业业，可加加计扣除除，其他他企业从从事房地地产开发发的，不不享受此此项费用用扣除。。当非房房地产开开发企业业欲进入入房地产产业时，，不宜作作为其非非主营项项目，而而应考虑虑重新设设立一独独立核算算的、专专门从事事房地产产开发和和交易的的关联企企业。不不仅可以以在房地地产开发发业务中中享受加加计扣除除，而且且可以在在以后的的各纳税税年度中中利用企企业的关关联关系系实现其其他税收收的纳税税筹划。。如通过过双方的的销售收收入分列列，可使使双方各各自扣除除交际应应酬费时时适用较较高的扣扣除率。。灵活运用用优惠政政策法个人自有有住房转转让筹划划房屋所有有人由于于工作需需要，要要转让使使用年限限很短的的住房，，比如仅仅使用一一年，寻寻找一个个愿意和和自己交交换住房房，而且且对方住住房又合合乎自己己要求的的经济当当事人，，和该个个人交换换住房。。根据税税法规定定，个人人之间互互换自有有居住用用房地产产的，经经当地税税务机关关核准，，可以免免征土地地增值税税。灵活运用用优惠政政策法财政部、、国家税税务总局局财税宇宇（95）48号文件件规定，，对于县县级及县县级以上上人民政政府要求求房地产产开发企企业在售售房时代代收的各各项费用用，如果果代收费费用是计计入房价价中向购购买方一一并收取取的，可可作为转转让房地地产取得得的收入入计税；；如果代代收费用用未计入入房价中中，而是是在房价价之外单单独收取取，可不不作转让让房地产产的收入入。对于于代收费费用作为为转让收收入计算算的，在在计算扣扣除项目目金额时时，可予予以扣除除但不允允许加计计20％％的扣除除基数；；对于代代收费用用未作为为转让房房地产的的收入计计税的，，在计算算土地增值税时时不允许许扣除代代收费用用。代收费用用计价筹筹划法在会计核核算时，，应把县县级及县县级以上上人民政政府要求求房地产产开发企企业在售售房时代代收的各各项费用用不计入入房价中中，而是是通过合合同安排排、业务务流程重重组在房房价之外外单独收收取，这这样就可可以减少少销售收收入，不不仅可以以节省营营业税，，而且可可以降低低增值额额、减少少应纳的的土地增增值税。。代收费用用计价筹筹划法土地增值值税适用用四档超超率累进进税率，，如果对对土地增增值税税税率不同同的房产产合在一一起计算算，可能能会降低低高增值值房产的的适用税税率。由由于高税税率房产产的增值值额大，，这样会会使整体体税负下下降。某房产开开发公司司同时开开发甲、、乙两幢幢商业房房。销售售甲房取取得收入入250万元，允允许扣除除项目金金额为200万元；销销售乙房房取得收收入400万元，允允许扣除除项目金金额为100万元。分开核算算甲房产产增值值率=（250-200）÷200××100%=25%应纳土土地增增值税税=（250-200）×30%=15乙房产产增值值率=（400-100）÷100××100%=300%应纳土土地增增值税税=（400-100）×60%-100××35%=145甲、乙乙房产产应纳纳土地地增值值税合合计=15+145=160成本核核算对对象筹筹划法法合并核核算收入总总额=250+400=650扣除项项目金金额=200+100=300增值率率=（650-300）÷300××100%=117%应纳土土地增增值税税=（650-300）×50%-300××15%=130㊣把高增增值与与低增增值房房产安安排在在一起起开发发、出出售，，并将将收入入和扣扣除项项目放放在一一起核核算并并申报报。成本核核算对对象筹筹划法法甲公司司欲将将一幢幢房产产出售售给乙乙公司司，双双方约约定的的售价价1200万元，，房屋屋原价价1000万元，，已提提折旧旧200万元，，房地地产评评估机机构评评定的的重置置成本本价格格1100万元，，该房房屋成成新率率6成。企企业转转让该该房产产时发发生评评估费费用3.4万元。。应纳纳税额额计算算如下下：应纳营营业税税＝1200××5%＝60（万元元）应纳城城市维维护建建设税税及教教育费费附加加＝60××（7%＋3%）＝6（万元元）应纳印印花税税（产产权转转移书书据））＝1200××0.5‰‰＝0.6（万元元）股权转转让筹筹划法法应纳土土地增增值税税计算算：①房产产评估估价格格=1100×60%=660（万元元）；；②扣除除项目目金额额合计计=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（万元元）；；③增值值额=1200-730=470（万元元）；；④增值值率=470÷÷730××100%=64.38%；⑤应纳纳税额额=470××40%－730×5%=188－36.5＝151.5（万元元）应纳所所得税税＝（（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（万元元）应纳税税额合合计＝＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（万元元）股权转转让筹筹划法法㊣采用用甲公公司先先以该该房产产对乙乙企业业投资资，然然后再再将其其股份份按比比例全全部转转让给给乙企企业股股东的的方法法，则则只需需缴纳纳企业业所得得税。。假设设乙公公司是是由股股东A、B组建的的有限限责任任公司司，股股东A、B所占股股份比比例为为60%∶40%。投资资前，，乙公公司资资本总总额为为2000万元，，投资资后，，甲企企业占占乙企企业资资本总总额的的30%。股权转转让筹筹划法法甲、乙乙双方方签订订投资资协议议，投投资后后，甲甲公司司账务务处理理如下下：借借：长长期股股权投投资8000000累计折折旧2000000贷：固固定资资产10000000乙公司司应确确认甲甲企业业实收收资本本为：：2000××30%/(1-30%)=857.14（万元元），，账务务处理理为：：借