房地产定价方法浅析（PPT）

房地产定价价方法浅析析前言：本报告主要要针对一些些比较通用用、科学的的定价方法法展开分析析。其中包括：：市场比较较法，总价价卡位法，，价格系数数法，层次次分析法4种定价方法法。市场比较法法市场比较法定价思路：：类比同质区区域的相似似项目，确确定权重，，找到价值值梯度，最最后推导出出一个均衡衡、合理的的价格以遵遵循市场普普遍价格规规律.定价原则：：在同质区域域内抽取与与本案类似似度和关联联度高的项项目采样确定项目权重根据所选项项目与本案案的相似度度和关联度度，确定样样本相对本本案所占的的比重确定可比参数及权重确定影响价价格的各项项参数，及及根据每项项参数对价价格的决定定程度来确确定相关权权重Step1Step2Step3项目静态价价格适用范围：：范围很广，，高层、别别墅等各种种产品都可可使用，或或者结合其其他定价方方法一起使使用本项目修正系系数=土地评估系系数+类比价值评评估系数；；基于各项目目对应的单单位系数价价格=类比（A--BC）项目价格格/类比A---B）项目修正正系数；本项目价格格=基于各项目目对应的单单位系数参参考价的平平均值定价体系注注释：市场比较法比较内容权重中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较

程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标65%/

0.7825/0.785/0.7775/0.7125建筑规模5%1.20.061.20.0610.051.250.0625建筑形态10%1.250.1251.250.1251.350.1351.350.135社区景观10%1.20.121.20.121.30.1310.1立面设计5%1.150.05751.10.0551.150.05750.90.045内部装修5%1.10.0551.40.071.10.0551.10.055户型设计15%1.20.181.20.181.20.1810.15附加面积10%1.20.121.10.111.20.121.150.115品牌效应5%1.30.0651.30.06510.0510.05项目周围环境指标35%/

0.57/0.545/0.59/0.49区位15%1.80.271.70.2551.80.271.40.21周边配套10%1.70.171.60.161.70.171.50.15资源状况10%1.30.131.30.131.50.151.30.13合计100%/

1.3525/1.33/1.3675/1.2025案例演示：：可比参数：：包涵土地地评估参数数和类比价价值评估参参数可根据不同同的物业和和侧重点进进行添加和和删减。拟合程度：：与本案非非常相似的的=1。比本案好好的＞1，差的＜1比较系数：：拟合程度度*权重修正系数

中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都比较系数1.35251.331.36751.2025均价7500780075007350基于各项目对应参考价5545.295864.665484.466112.266112比重20%20%25%35%权重价1109.061172.931371.122139.293139本案综合定价5792.397945针对本案，，各项目的的参考价格格：各项目目均价/比较系数比重：根据据相似度和和关联度确确定的各项项目在本案案价格中的的重要程度度权重价=参考价*权重各个项目权权重价加和和小结：应用范围广广——公寓，办公公，商业等等都可以使使用此种定定价方法。。应用前提条条件——存在多个可可比照的项项目。延伸和转化化——在不同产品品的定价中中，可以对对参数和权权重进行适适当修改。。扩容——可以在采样样阶段，丰丰富体系内内容，比如如表现采样样原则，删删选样本过过程等。比较法的打打分中，有有以1为基数的，，有100分别为基数数，有0为基数的，，道理都是是相同的，，灵活掌握握。市场比较法附：动态价价格推算可根据以往往的市场增长趋趋势，区域未来规规划发展，项目本体特特征（如产品稀稀缺性等））来推算未未来的月度度增长系数数。上年至今月度等（过去一个时间段至今）本案未来月增长系数预计区域全市保守中庸乐观趋势系数//①a1%②区域未来规规划发展a2%③项目本体特特征（项目目突出的优优势或者劣劣势）a3%….….….增长系数=∑n=1an%动态价格=静态价格*增长系数市场比较法总价卡位法法主力总价卡卡位法总价空白点点卡位法总价卡位法分类：求同——主力总价卡位法求异——总价空白点卡位法适用范围：：总价特征特特别明显的的物业产品品，如别墅墅产品一、主力总总价卡位法法依据市场主主力总价区区间界定本本案总价区区间定价原则：：定价思路：：选择同一区区域，或者者相似区域域。如果选选择不同区区域的组合合，则要在在区域主力力总价区间间选取上通通过权重来来剔除掉不不同区域的的差异性区域选择市场主力总价确定确定与本案案产品同质质的区域市市场主力总总价区间Step1Step2总价区间+面积区间单价区间范本：1.根据最近一一年区域内内同质产品品的主力成成交总价判判定（推荐荐）。2.根据区域内内当期在售售项目中，，同质产品品的主力总总价判定（一）市场场总价的两两种判定方方法：1.以上图示仅仅作示意，，表现形式式根据具体体要求，自自己选择D400500EC520450680440450500650800550600800800100012001200450350XX年XX区域各项目XX别墅成交总价B最小值220500A450570

XX年XX区域XX别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数52010862OROR2.图示同1，只是把成成交数据改改成在售数数据主力总价卡位法（二）通过过面积段比比较，确定定本案XX别墅总价区区间1.基本吻合市场中XX别墅的面积积段为300-500㎡，主力成成交价格段段为200-400万本案XX别墅的面积积段为350-450㎡，与总体体市场面积积段吻合则本案XX别墅总价区区间框定为为200-400万如：2.差距较大如：市场中XX别墅的面积积段为300-500㎡，主力成成交价格段段为200-400万本案XX别墅的面积积段为600-700㎡，与总体体市场面积积段差距较较大，则根根据面积段段比例进行行价格段的的同比例放放大或者缩缩小。主体市场面面积段/本案XX别墅面积段段≈1.45200*1.45=290400*1.45=580因此：则本案XX别墅总价区区间框定为为290-580万主力总价卡位法（三）确定定本案单价价区间本案XX别墅的面积积段为350-450㎡，总价区区间框定为为200-400万如：200/350=5714.3元/㎡200/450=4444.4元/㎡400/350=11428.6元/㎡400/450=8888.9元/㎡则：根据不同的的选取原则则，不同的的未来预期期，从4444.4-11428.6元/㎡的区间中中选取一个个较为适合合的区间。。选取理由由要加以说说明。如：为了避免高高价入市的的风险，并并且保证价价格成长的的稳定性，，我司采用用低开高走走的价格策策略，单价价区间初定定为。5500-7000元/㎡主力总价卡位法案例演示：：保利海上上罗兰（只列举独独栋定价过过程，其它它产品类推推）1.选定区域：：整个青岛岛市别墅市市场（注：区域范范围很广，，并不是类类似板块比比较）板块即墨板块崂山板块城阳板块少海板块总价区间420-680万1000-2000万400-500万280-450万2.市场主力总总价判定：：450-680万此处市场主主力总价推推导有部分分漏洞：漏洞1修正漏洞2修正不能从各版块的主力总价上直接推导出整个青岛市场的主力总价区间可以根据各板块成交量占市场份额确定哪个板块的价格是市场主力价格没有考虑到各版块包括本案所在胶南板块的情况差距很大将各个板块同比本案所在板块，然后确定权重，推算适合本案的主力价格区间假想：如果果青岛市现现在主力成成交市场在在崂山区，，那还能把把胶南板块块的别墅总总价定到1000-2000万吗？3.本案总价判判定：450-680万面积段比较较：本案面面积段为270-380㎡，与全市市独栋别墅墅主力面积积区间吻合合，因此选选定市场的的主力总价价区间为本本案的总价价区间，即即450-680万/套。附：此处最最好将市场场独栋别墅墅的主力面面积区间用用数字表示示，可以增增强说服力力。4.单价判定：：19000—20000元/㎡左右总价区间/面积区间，，进一步确确定单价范范围在进行单价价区间细化化的时候，，给出细化化原则和理理由总价卡位法法主力总价卡卡位法总价空白点点卡位法二、总价空空白点卡位位法依据同一区区域或相似似区域的同同质产品的的总价分布布，将总价价空白点作作为本案的的总价区间间定价价原原则则：：定价价思思路路：：选择择同同一一区区域域，，或或者者相相似似区区域域。。区区别别于于主主力力总总价价卡卡位位法法，，空空白白点点卡卡位位法法只只能能选选择择同同一一区区域域或或者者类类似似区区域域，，不不能能选选定定差差距距很很大大的的区区域域组组合合，，否否则则空空白白点点会会有有很很多多，，此此方方法法就就没没意意义义了了区域选择市场总价空白点确定根据据区区域域各各种种别别墅墅产产品品的的总总价价区区间间的的分分布布，，结结合合本本案案别别墅墅产产品品定定位位，，找找到到区区域域总总价价空空白白点点Step1Step2通过过两两个个总总价价区区间间的的相相互互比比较较和和验验证证单价价和和总总价价区区间间根据价格梯度推单价及总价根据据本本案案以以往往价价格格和和区区域域代代表表项项目目价价格格的的梯梯度度，，推推算算出出单单价价，，进进而而根根据据面面积积区区间间推推算算总总价价区区间间Step3这一一步步可可用用市市场场比比较较等等方方法法替替换换，，因因为为只只有有二二手手盘盘才才会会有有以以前前的的价价格格。。总价空白点卡位法范本本：（（一一））区区域域各各别别墅墅产产品品总总价价区区间间框框定定

XX年XX区域联排别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数52010862如：：

XX年XX区域双拼别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58102062联排排别别墅墅总总价价分分布布双拼拼别别墅墅总总价价分分布布经济济型型独独栋栋别别墅墅总总价价分分布布

XX年XX区域经济型别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58106202高档档独独栋栋别别墅墅总总价价分分布布

XX年XX区域高档独栋别墅成交总价分布总价200万以下200-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上成交套数58106520本案案前前期期定定位位为为联联排排+双拼拼+经济济型型独独栋栋Ⅰ.确定定全全盘盘均均价价的的总总价价空空白白点点卡卡位位Ⅰ总价空白点卡位法（二二））确确定定总总价价空空白白点点根据据区区域域市市场场别别墅墅产产品品的的总总价价梯梯度度，，找找到到市市场场总总价价空空白白点点400-600万即本本案案整整体体总总价价区区间间初初定定为为400-600万如：：200万800万600万400万1000万联排排双拼拼经济济型型独独栋栋高档档型型独独栋栋本案案总价空白点卡位法（三三））单单价价推推算算，，用用总总价价空空白白点点进进行行总总价价验验证证单价价的的推推算算可可结结合合其其他他定定价价法法，，如如市市场场比比较较法法，，比比较较系系数数法法等等等等。。如：：推算算出出整整盘盘均均价价为为18000元/㎡本案案面面积积区区间间为为220-300㎡则总总价价区区间间为为396-540万验证证：：推算算出出的的总总价价区区间间与与市市场场总总价价空空白白点点400-600万基基本本吻吻合合，，因因此此全全盘盘均均价价可可定定为为18000元/㎡如果果推推算算出出的的总总价价区区间间与与市市场场空空白白点点相相差差较较大大，，应应采采取取折折中中的的方方法法，，估估算算出出一一个个全全盘盘单单价价。。OR总价空白点卡位法案例例演演示示：：好好世世麒麒麟麟园园1.区域域总总价价区区间间框框定定联体体别别墅墅经济济型型独独栋栋别别墅墅本案案根根据据最最近近一一年年的的成成交交套套数数在在各各总总价价段段的的占占比比，，来来确确定定市市场场总总价价区区间间。。2.寻找找总总价价空空白白点点此处处的的总总价价空空白白点点只只是是相相对对而而言言，，很很难难做做到到总总价价的的完完全全真真空空区区，，有有一一些些总总价价交交集集是是正正常常的的，，需需灵灵活活运运用用3.单价价推推算算及及验验证证（本本案案例例用用系系数数比比较较法法做做单单价价推推算算））选取取一一个个类类似似案案例例（（万万科科燕燕南南园园））和和本本案案以以前前单单价价做做比比较较。。将两两个个项项目目的的年年度度均均价价进进行行比比较较，，得得出出系系数数。。万科科燕燕南南园园最最近近一一月月的的单单价价*价格格比比较较系系数数作作为为本本案案单单价价依据据面面积积段段和和推推算算所所得得的的单单价价来来确确定定总总价价区区间间。。用区区域域总总价价空空白白点点进进行行验验证证。。Ⅱ.分物物业业的的总总价价空空白白点点卡卡位位同确确定定全全盘盘均均价价的的过过程程完完全全一一样样，，只只是是将将别别墅墅分分物物业业，，如如联联排排，，双双拼拼，，独独栋栋等等，，最最后后确确定定的的均均价价也也是是本本案案不不同同别别墅墅产产品品的的均均价价。。需要要注注意意，，在在寻寻找找空空白白点点的的时时候候,比较较项项会会有有不不同同。。项目A本案联排项目B项目C800万600万400万1000万200万全盘盘单单价价总总价价空空白白点点卡卡位位分物物业业单单价价的的总总价价空空白白点点卡卡位位以各各种种别别墅墅产产品品作作为为比比较较项项。。以可可比比项项目目作作为为比比较较项项。。总价空白点卡位法总价价卡卡位位法法总总结结主力总价卡位法总价空白点卡位法全盘均价分物业均价适用范围使用范围非常狭窄，只能针对总价特征明显的物业产品进行定价（如别墅等）使用的独立性总价卡位法需要和别的定价方法结合使用，相互进行验证，自己不能单独构成完整的定价体系前提条件条件苛刻，必须有可以比照的区域或者可比照的其他项目，并且总价必须存在主力区间或空白点，两者缺一，便不能使用本质区别总价求同（找到市场主力总价，迎合主流市场）总价求异（找到总价空白点，发掘新的机遇）所推价格粗放1.市场的主力总价段只是大致区间，找到的主力总价段也只是一个宽泛粗略的概念2.在比较本案面积段和市场主力面积段时，多数情况只是接近，或者用一个大致比例的系数去修正3.最后选取单价区间时，只是根据总价得出的一个非常大的区间中，结合经验和价格策略选取一个适当的单价区间1.不分物业，根据本案大致产品结构去寻找市场总价空白点2.推算出来的单价只是一个全盘均价的概念。其中不同产品的单价需要分别选取（其他“不精确”同主力总价卡位法）1.所选区域中不同产品的总价范围就是一个比较粗略的总价段2.面积段不可能完全和市场面积段吻合3.单价推算选取区间时，有经验和策略的成分价格格系系数数法法价格系数法定价价思思路路：：根据据对对同同一一特特征征的的表表现现程程度度（（如如相相同同资资源源的的占占有有度度）），，寻寻求求比比值值系系数数，，再再联联系系本本案案在在此此特特征征上上的的表表现现，，推推算算出出单单价价。。定价价原原则则：：根据据同同一一特特征征的的不不同同表表现现程程度度，，将将若若干干样样本本项项目目分分为为两两个个梯梯队队，，然然后后进进行行均均价价比比较较，，得得出出系系数数。。一一般般会会选选取取2个以以上上的的特特征征确定价格系数确定价格基数根据据不不同同价价格格梯梯度度的的样样本本价价格格，，确确定定价价格格基基数数Step1Step2项目目静静态态价价格格适用用范范围围适用用某某项项特特征征非非常常明明显显的的物物业业产产品品，，如如靠靠近近公公园园，，高高尔尔夫夫，，海海景景等等等等。。且且同同一一个个板板块块区区域域内内没没有有类类似似项项目目价格系数法范本本：（（一一））确确定定价价格格系系数数1.本案案站站位位如，，本本案案占占据据一一线线海海景景资资源源，，且且与与高高尔尔夫夫球球场场距距离离较较近近2.采样样高尔尔夫夫本案案海景景板块块内内其其他他项项目目全全为为二二线线海海景景，，且且距距高高尔尔夫夫较较远远高尔尔夫夫海景景板块块甲甲板块块乙乙板块块丙丙一线线海海景景二线线海海景景近靠靠高高尔尔夫夫远离离高高尔尔夫夫在售的一线海景房项目名称均价项目A10000项目B10200项目C10300项目D10400在售的二线海景房项目名称均价项目E8800项目F9000项目G9300项目H9100板块块乙乙特特征征一一：：海海景景均价价：：10225元/㎡均价价：：9050元/㎡10225/9050=1.13板块块丙丙特特征征二二：：高高尔尔夫夫距离高尔夫较近项目名称均价项目a11500项目b11300项目c12000项目d11600距离高尔夫较远项目名称均价项目e9100项目f9200项目g9300项目h9600均价价：：11600元/㎡均价价：：9300元/㎡11600/9300=1.25价格格系系数数：（（1.13+1.25）/2=1.19(算术术平平均均值值））价格系数法反思思：：为为什什么么最最后后的的系系数数是是算算数数平平均均值值？？（二二））确确定定价价格格基基数数，，推推算算单单价价板块块甲甲的的二二线线海海景景、、远远离离高高尔尔夫夫的的项项目目均均价价为为价格格基基数数如：：价格格基基数数为为10000元/㎡则本本项项目目的的价价格格定定位位为为：：10000*1.19=11900元/㎡价格系数法案例例演演示示：：公园园附附近近的的项项目目均均价价为为19055元/㎡特征征一一：：公公园园距离离公公园园较较远远的的项项目目均均价价为为13712元/㎡19055元/平米米13712元/平米米1.391.确定定价价格格系系数数价格系数法1.确定定价价格格系系数数特征征二二：：板板块块板块块内内的的项项目目均均价价为为22000元/㎡板块块边边缘缘的的项项目目均均价价为为16055元/㎡22000元/平米米16055元/平米米1.37本项项目目的的价价格格系系数数：（1.39+1.37）/2=1.38价格系数法2.确定定价价格格基基数数及及最最后后价价格格根据据一一定定的的原原则则，，选选择择特特定定区区域域和和样样本本，，确确定定其其均均价价，，作作为为价价格格基基数数，，如如8000元/㎡1.38*8000元/㎡=11040元/㎡确定定价价格格基基数数确定定静静态态价价格格价格系数法价格格系系数数法法小小结结拟定定价价的的项项目目必必须须具具有有明明显显特特征征，，如如资资源源，，区区位位，，配配套套等等，，最最好好有有2个以以上上的的特特征征使用用的的前前提提条条件件：：优势势：：在特特殊殊条条件件下下运运用用显显得得非非常常简简洁洁———一定定区区域域内内没没有有和和本本案案相相类类似似的的项项目目（（如如果果运运用用其其他他方方法法，，会会比比较较繁繁琐琐)可以以突突出出主主要要卖卖点点劣势势：：条件件比比较较苛苛刻刻，，适适用用范范围围比比较较狭狭窄窄根据据一一两两个个主主要要特特征征去去定定价价，，会会忽忽略略一一些些其其他他影影响响价价格格的的因因素素。。定出出的的价价格格一一般般需需要要其其他他方方法法进进行行验验证证，，不不适适合合独独立立使使用用。。价格系数法层次次分分析析法法层次分析法定价价思思路路：：经过过对对各各项项影影响响价价格格因因素素的的比比较较，，来来确确定定各各因因素素对对应应的的权权重重。。定价价原原则则：：找到到所所有有影影响响价价格格的的因因素素，，按按照照不不同同的的范范畴畴进进行行分分层层（（至至少少可可以以分分为为一一层层））影响价格因素分层因素比较并标度通过过对对同同层层因因素素对对价价格格的的影影响响程程度度的的比比较较，，来来进进行行标标度度Step1Step2项目目静静态态价价格格适用用范范围围：：范围围很很广广，，基基本本可可以以涵涵盖盖任任何何物物业业形形态态，，只只要要影影响响价价格格的的因因素素可可比比，，则则都都能能用用此此方方法法目标标：：确定定影影响响价价格格的的因因素素所所占占权重重确定权重通过过计计算算，，确确定定最最细细分分的的一一层层因因素素对对项项目目价价格格影影响响所所占占的的权权重重Step3因素素比比较较并并标标度度设填填写写后后的的判判断断矩矩阵阵为为A=(aij)n××n，判判断断矩矩阵阵具具有有如如下下性性质质：：(1)aij〉0(2)aji=1/aji(3)aii=1根据据上上面面性性质质，，判判断断矩矩阵阵具具有有对对称称性性，，因因此此在在填填写写时时，，通通常常先先填填写写aii=1部分分，，然然后后再再仅仅需需判判断断及及填填写写上上三三角角形形或或下下三三角角形形的的n(n-1)/2个元元素素就就可可以以了了。。重要性标度含义1表示两个因素相比，具有同等重要性3表示两个因素相比，前者比后者稍重要5表示两个因素相比，前者比后者明显重要7表示两个因素相比，前者比后者强烈重要9表示两个因素相比，前者比后者极端重要2，4，6，8上述判断的中间值倒数若元素I与元素j的重要性之比为aij,则元素j与元素I的重要性之比为aji=1/aij表1重要要性性标标度度含含义义表表即1-9共九九个个数数字字，，表表示示前前者者比比后后者者的的重重要要程程度度。。1为同同等等重重要要，，9为极极端端重重要要，，其其他他类类推推。。层次分析法一致致性性检检验验的的步步骤骤如如下下：：第一一步步，，计计算算一一致致性性指指标标C.I.（consistencyindex）第二二步步，，查查表表确确定定相相应应的的平平均均随随机机一一致致性性指指标标R.I.（randomindex）据判判断断矩矩阵阵不不同同阶阶数数查查下下表表，，得得到到平平均均随随机机一一致致性性指指标标R.I.。例例如如，，对对于于5阶的的判判断断矩矩阵阵，，查查表表得得到到R.I.=1.12第三三步步，，计计算算一一致致性性比比例例C.R.（consistencyratio）并并进进行行判判断断当C.R.<0.1时，，认认为为判判断断矩矩阵阵的的一一致致性性是是可可以以接接受受的的，，C.R.>0.1时，，认认为为判判断断矩矩阵阵不不符符合合一一致致性性要要求求，，需需要要对对该该判判断断矩矩阵阵进进行行重重新新修修正正层次分析法范本本一一：单单层层因因素素（一一））影影响响价价格格因因素素分分层层本案案(AA)首层层市区区距距离离(C1)交通通系系统统(C2)未来来潜潜力力(C7)社会会化化境境(C6)自然然环环境境(C5)板块块属属性性(C3)区域域配配套套(C4)规模模(C8)容积积率率(C9)绿化化(C10)内部部景景观观(C11)外立立面面(C12)户型型设设计计(C15)附加加值值(C13)空间间尺尺度度(C14)物业业(C17)会所所(C18)现场场包包装装(C16)开发发商商品品牌牌(C19)二层层层次分析法

区域发展预期公共配套交通因素自然环境人文环境建筑外观建筑类型户型舒适度会所园林景观装修及配套物业管理配套商业开发商品牌现场包装区域发展预期153

1/4

1/2

1/2

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1/35

1/53

1/3433公共配套

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1/6交通因素

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1/3自然环境485153337372744人文环境263

1/51111514

1/2512建筑外观265

1/311115

1/23

1/351

1/2建筑类型375

1/311115352533户型舒适度355

1/311113132321会所

1/52

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/31

1/5

1/3

1/62

1/5

1/5园林景观585

1/312

1/31514

1/2531装修及配套

1/341

1/7

1/4

1/3

1/5

1/33

1/41

1/53

1/3

1/2物业管理377

1/223

1/2

1/26251632配套商业

1/41

1/3

1/7

1/5

1/5

1/5

1/3

1/2

1/5

1/3

1/61

1/5

1/5开发商品牌

1/375

1/411

1/3

1/25

1/33

1/351

1/2现场包装

1/363

1/4

1/22

1/31512

1/2521实例例：：符合合：：aji=1/aij层次分析法几何何平平均均数数即连连乘乘之之后后开开根根如第第一一行行：：1*5*3*（1/4）*（1/2）*（1/2）*（1/3）*（1/3）*5*（1/5）*3*（1/3）*4*3*315=1.0921区域发展预期1.09210.0543公共配套0.23430.0117交通因素0.46140.0230自然环境3.89170.1937人文环境1.55060.0772建筑外观1.37970.0687建筑类型2.28150.1135户型舒适度1.69340.0843会所0.32380.0161园林景观1.79860.0895装修及配套0.53290.0265物业管理2.28270.1136配套商业0.28610.0142开发商品牌1.04820.0522现场包装1.23940.0617合计20.09631.0000几何何平平均均值值权重重1.0921/20.0963反思思：：1.为什什么么不不直直接接拿拿第第一一列列的的直直接接推推出出权权重重？？2.为什什么么是是几几何何平平均均值值，，而而不不是是算算数数平平均均值值？？合计计250.04000.00800.01330.16000.08000.08000.12000.12000.00800.20000.01330.12000.01000.01330.0133层次分析法一致致性性验验证证：：0.9831

0.18580.37653.15331.20951.09851.88911.39750.26251.50320.41921.84840.23120.87071.0204第一一行行：：1：C.I.的计计算算1，5，3，1/4，1/2，1/2，1/3，1/3，5，1/5，3，1/3，4，3，30.05430.01170.02300.19370.07720.06870.11350.08430.01610.08950.02650.11360.01420.05220.0617*18.089915.940316.397516.283415.675516.000116.639616.585316.289516.795615.809516.273016.241616.693816.5462每行行数数字字/相应应的的概概率率合计计246.2610附：：λmax=246.261015=16.4174C.I.=16.4174-1515-1=0.1012C.R.=C.IR.I=0.10121.59=0.0637C.R.<0.1，矩矩阵阵的的一一致致性性是是可可以以接接受受最终终：：影响因素权重区域发展预期0.0543公共配套0.0117交通因素0.0230自然环境0.1937人文环境0.0772建筑外观0.0687建筑类型0.1135户型舒适度0.0843会所0.0161园林景观0.0895装修及配套0.0265物业管理0.1136配套商业0.0142开发商品牌0.0522现场包装0.0617合计1.0000之后后可可以以结结合合市市场场比比较较法法等等来来进进行行定定价价层次分析法范本本二二：多多层层因因素素（一一））影影响响价价格格因因素素分分层层C本案案(AA)区域域(A1)本体体(A2)区域域位位置置(B1)规划划(B3)产品品(B4)其他他(B5)市区区距距离离(C1)交通通系系统统(C2)区域域环环境境(B2)未来来潜潜力力(C7)社会会化化境境(C6)自然然环环境境(C5)板块块属属性性(C3)区域域配配套套(C4)规模模(C8)容积积率率(C9)绿化化(C10)内部部景景观观(C11)外立立面面(C12)户型型设设计计(C15)附加加值值(C13)空间间尺尺度度(C14)物业业(C17)会所所(C18)现场场包包装装(C16)开发发商商品品牌牌(C19)四层层首层层二层层此处处分分层层只只做做为为示示范范，，具具体体的的因因素素和和层层次次间间的的关关系系可可根根据据不不同同物物业业产产品品等等进进行行变变化化，，可可删删可可添添，，灵灵活活运运用用三层层层次分析法表2判断断矩矩阵阵表表AAA1A2A1A21141/41A1B1B2B1B211/22A2B3B4B3B4111/22B5B5131/371/7B1C1C2C1C211/3311B2C3C4C5C6C7C3C4C5C7C611111131/51/351/2261/641/451/541/41/551/33B3C8C9C8C9112C10C10141/41/3C11C1111/221/2321/21/55