房地产投资分析（共24）

1房地产产投资资分析析开设：：地理理与规规划学学院主讲：：王春芝芝副教授授注册房房地产产估价价师注册土土地估估价师师土地登登记代代理人人2第三章章房房地地产交交易第一节节房房地产产交易易概述述《城市房房地产产管理理法》规定，，房地地产交交易包包括房地产产转让让、房房地产产抵押押和房房地产产租赁赁三种形形式。。一、房房地产产价格格申报报制度度（合合同签签订后后90日内））二、房房地产产价格格评估估制度度（缴缴纳税税费的的依据据）三、房房地产产价格格评估人人员资资格认证制制度3第二节节房房地产产交易易的形形式一、房房地产产转让让（一））房地地产转转让的的条件件划拨土土地使使用权权的转转让条条件：：政府批批准、、办出出让手手续（（缴纳纳土地地出让让金））、或或缴纳纳土地地收益益金出让土土地使使用权权的转转让条条件出让金金缴齐齐、土土地证证、投投资达达25%以上、、转让让房屋屋时须须持有有房产产证。。不许转转让的的房地地产——被查封封、产产权不不明、、拖欠欠工程程款、、共有有房地地产未未经其其他共共有人人同意意的、、依法法收回回的等等4第二节节房地产产交易易的形形式（二））房地地产转转让的的程序序——签订合合同、、申报报成交交价、、审查查、核核实价价格、、缴纳纳契税税和补补地价价、发发证。。二、房房地产产租赁赁（一））租赁赁主体体的权权利与与义务务（二））租赁赁客体体（三））租赁赁合同同——租赁用用途、、租期期、租租金及及交付付形式式、房房屋修修缮责责任、、违约约责任任等（四））租赁赁登记记5第二节节房地产产交易易的形形式三、房房地产产抵押押（一））房地地产抵抵押的的限制制条件件权属不不明（（争议议）、、划拨拨土地地且无无建筑筑物、、教育育医疗疗设施施、列列入拆拆迁改改造范范围的的、查查封、、扣押押的房房地产产不得得抵押押。（二））房地地产抵抵押合合同（三））抵押押登记记和评评估6第三节节商商品房销售售一、商商品房房现售售按建筑筑面积积计价价关于建建筑面面积约约定的的法律律规定定（3%）二、商商品房房预售售预售许许可制制度（（必须须取得得商品房房预售售许可可证）：国有土土地使使用证证建设用用地规规划许许可证证（4证齐全全）建建设设工程程规划划许可可证施工许许可证证7第四节节房房地地产权权属登登记一、权权属证证书房屋权权属证证书3种：《房屋所所有权权证》、《房屋共共有权权证》和《房屋他他项权权证》土地权权属证证书4种：《国有土土地使使用证证》、《集体土土地所所有证证》、《集体土土地使使用证证》和《土地他他项权权利证证明书书》8第四节节房房地地产权权属登登记二、登登记种种类1、土地地产权权登记记初始土土地登登记和变更土土地登登记（多数数）2、房屋屋产权权登记记总登记记、转移登登记、变更登登记和其他他登记记三、登登记时时间（（90日）9第五节节土土地地使用用权出出让一、土土地使使用权权出让让的含含义二、土土地使使用权权出让让的方方式1、协议议2、招标标3、拍卖卖4、挂牌牌三、土土地使使用权权出让让的程程序10城乡分分割的的房地地产制制度我国目目前实实行的的是城城乡分分割的的房地地产制制度。。城市土土地归归国家家所有有，但居居民和和企业业可购购买国国有土土地使使用权权。由由此，，城市市居民民的住住房经经由建建设部部门发发放房房屋所所有权权证、、国土土部门门发放放国有有土地地使用用权证证后，，可进进入市市场交交易。。而在农农村，，中国国现行行法律律和政政策规规定，，农民宅宅基地地属于于集体体所有有，只能能在本本集体体经济济组织织内（（本村村）流流转。。集体土土地不不可以以出让让。农村村的住住宅办办理的的房产产证属属于““小产产权””证证。11第六节节中中国房房地产产市场场的特特点一、政政策推推动型型市场场十几年年来，，我国国的房房价经经历了了三次大的变变化。而这这三次次房价价的变变化都都是和和当时时的国国家政政策有有着直直接的的关系系。12实行土地地有偿出出让制度度是中国国第一次房价高速速上涨的的原因。1991年未实行行土地有有偿出让让制度之之前，中中国尚没没有对私私人消费费供给的的公开商商品房市市场，只只能用计计划指标标购房。。由团体体、单位位购房并并用实物物分配的的方式向向个人转转移居住住的权利利。尤其其是对外外销房的的价格放放开，实实现了房房地产商商品房价价格的市市场化管管理，外外销房与与内销房房大大的的拉开了了差距并并带动了了内销房房价格的的上涨。。可以说说1992-1993年房价高涨涨的原因因主要来来自于土土地的有有偿出让让（1990年5月19日国务院院发布《城镇国有有土地使使用权出出让转让让暂行条条例》）。13房价的第二轮的上升是是在1998年23号文件停停止住房房福利实实物分配配之下产生生的。1993年—1997年的房价价下滑与与投资下下滑，曾曾造成1996—1997年的房地地产全行行业亏损损。1992—1993年曾经房房价高涨涨的地区区在这一一段时间间内的第第二次房房价上升升基本都都是一种种回归性性上升。。第二波波的房价价增长也也没有影影响市场场中日益益扩大的的消费需需求增长长。14房价的第三轮的上升是是在实施《招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定》（国土资资源部2002年11号令）后产生的的，大力推推行经营营性用地地的招标标拍卖和和挂牌交交易。商业、旅旅游、娱娱乐、商商品住宅宅用地，，以及其其他同一一宗土地地有两个个以上意意向用地地者，都都必须以以招标、拍拍卖和挂挂牌方式公开开出让。。15二、以城城市房地地产市场场为主体体三、以住住宅房地地产市场场为主体体（城镇住房房制度改改革）1、探索和和试点阶阶段：1978年邓提出出房改；；1979年试点（（西安、、柳州、、梧州、、南宁））；1982年补贴出出售试点点：政府府、单位位、个人人各负担担1/3（郑州、、常州、、四平、、沙市））；1986年第一轮轮房改热热；1988年2月国务院院《关于在全全国城镇镇分期分分批推行行住房制制度改革革的实施施方案》，确定了了房改的的目标、、步骤和和重要政政策。162、全面推推进和配配套改革革阶段1991年11月国务院院《关于全面面进行城城镇住房房制度改改革的意意见》，住房制制度改革革的纲领领性文件件。173、深化和和全面实实施阶段段1994年《国务院关关于深化化城镇住住房制度度改革的的决定》，“三改四建建”。1998年7月《国务院关关于进一一步深化化城镇住住房制度度改革加加快住房房建设的的通知》，宣布从从1998年下半年年始，全全国停止止住房实实物分配配，实行行住房分分配货币币化。具具体而言言：（1）重点发发展经济济实用房房；（2）对不同同收入家家庭实行行不同的的住房供供应政策策；（3）发放住住房补贴贴。18“三改”包括改变变住房建建设投资资由国家家、单位位统包的的体制为为国家、、单位、、个人三三者合理理负担的的体制；；改变各各单位建建房、分分房和维维修、管管理住房房的体制制为社会会化、专专业化运运行的体体制；改改变住房房实物福福利分配配的方式式为以按按劳分配配为主的的货币工工资分配配方式。。“四建””包括建立立以中低低收入家家庭为对对象、具具有社会会保障性性质的经经济适用用住房供供应体系系和以高高收入家家庭为对对象的商商品房供供应体系系；建立立住房公公积金制制度；建建立住房房金融和和住房保保险制度度；建立立政策性性和商业业性并存存的房地地产交易易市场和和房屋维维护、管管理市场场。19近几年中中央政府府调控房房地产市市场的主主要举举措第一，增增加营业业税和个个人所得得税（（2006.6.1起）营业税及及附加为为5.6%（普通住住宅、非非普通住住宅的契契税完税税发票未未满5年，非普普通住宅宅满5年按差价价收）个个税税：1%或差价的的20%若转让自自有住房房，前后后1年内重新新购房的的，按““先征后后退”原原则可全全部或部部分免税税。此外外，市民民转让自自用5年以上且且是家庭庭唯一生生活用房房的，将将免征个个人所得得税。第二，提高存款款准备金金率第三，提高存贷贷款基准准利率20目前中国国房地产产业具十大热点点1、销售热热点房地产开开发规模模正以每每年平均均20％左右的的速度增增长，在在整个国国民经济济中已占占有举足足轻重的的地位。。销售额额每年增增长30.5％，销售售面积每每年增长长26.4％。212、消费热热点市民踊跃跃买房，，目前将将近１万万亿资金金用于购购买商品品房，这这其中还还不算房房改房的的资金。。80％的居民民拥有自自己的住住房。3、住宅信信贷热点点住宅消费费的发展展，带动动住宅抵抵押贷款款30倍的增速速。全国国住宅信信贷额度度达6600多亿。国国内第一一大个人人贷款银银行——工商银行行，目前前个人贷贷款的资