房地产与物业管理

房地地产产与与物物业业管管理理课题题内内容容物业业管管理理业主主及及业业主主大大会会前期期物物业业管管理理物业业管管理理服服务务物业业的的使使用用和和维维护护法律律责责任任物业业流流程程一、、物物业业管管理理物业业管管理理，，是是指指业业主主通通过过选选聘聘物物业业管管理理企企业业，，由由业业主主和和物物业业管管理理企企业业按按照照物物业业服服务务合合同同约约定定，，对对房房屋屋及及配配套套的的设设施施设设备备和和相相关关场场地地进进行行维维修修、、养养护护、、管管理理，，维维护护相相关关区区域域内内的的环环境境卫卫生生和和秩秩序序的的活活动动。。二、、业业主主及及业业主主大大会会业主主：：房房屋屋的的所所有有权权人人为为业业主主业主主在在物物业业管管理理活活动动中中，，享享有有下下列列权权利利按照照物物业业服服务务合合同同的的约约定定，，接接受受物物业业服服务务企企业业提提供供的的服服务务；；提提议议召召开开业业主主大大会会会会议议，，并并就就物物业业管管理理的的有有关关事事项项提提出出建建议议；；提提出出制制定定和和修修改改管管理理规规约约、、业业主主大大会会议议事事规规则则的的建建议议；；参参加加业业主主大大会会会会议议，，行行使使投投票票权权；；选选举举业业主主委委员员会会成成员员，，并并享享有有被被选选举举权权；；监监督督业业主主委委员员会会的的工工作作；；监监督督物物业业服服务务企企业业履履行行物物业业服服务务合合同同；；对对物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备和和相相关关场场地地使使用用情情况况享享有有知知情情权权和和监监督督权权；；监监督督物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备专专项项维维修修资资金金（（以以下下简简称称专专项项维维修修资资金金））的的管管理理和和使使用用；；法法律律、、法法规规规规定定的的其其他他权权利利。。业主主在在物物业业管管理理活活动动中中，，履履行行下下列列义义务务遵守守管管理理规规约约、、业业主主大大会会议议事事规规则则；；遵遵守守物物业业管管理理区区域域内内物物业业共共用用部部位位和和共共用用设设施施设设备备的的使使用用、、公公共共秩秩序序和和环环境境卫卫生生的的维维护护等等方方面面的的规规章章制制度度；；执执行行业业主主大大会会的的决决定定和和业业主主大大会会授授权权业业主主委委员员会会作作出出的的决决定定；；按按照照国国家家有有关关规规定定交交纳纳专专项项维维修修资资金金；；按按时时交交纳纳物物业业服服务务费费用用；；法法律律、、法法规规规规定定的的其其他他义义务务。。业主主大大会会物业业管管理理区区域域内内全全体体业业主主组组成成业业主主大大会会。。业主主大大会会应应当当代代表表和和维维护护物物业业管管理理区区域域内内全全体体业业主主在在物物业业管管理理活活动动中中的的合合法法权权益益。。一个个物物业业管管理理区区域域成成立立一一个个业业主主大大会会。。物业业管管理理区区域域的的划划分分应应当当考考虑虑物物业业的的共共用用设设施施设设备备、、建建筑筑物物规规模模、、社社区区建建设设等等因因素素。。具具体体办办法法由由省省、、自自治治区区、、直直辖辖市市制制定定。。同一一个个物物业业管管理理区区域域内内的的业业主主，，应应当当在在物物业业所所在在地地的的区区、、县县人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门或或者者街街道道办办事事处处、、乡乡镇镇人人民民政政府府的的指指导导下下成成立立业业主主大大会会，，并并选选举举产产生生业业主主委委员员会会。。但但是是，，只只有有一一个个业业主主的的，，或或者者业业主主人人数数较较少少且且经经全全体体业业主主一一致致同同意意，，决决定定不不成成立立业业主主大大会会的的，，由由业业主主共共同同履履行行业业主主大大会会、、业业主主委委员员会会职职责责。。物业业管管理理区区域域内内的的下下列列事事项项由由业业主主共共同同决决定定制定定和和修修改改业业主主大大会会议议事事规规则则；；制制定定和和修修改改管管理理规规约约；；选选举举业业主主委委员员会会或或者者更更换换业业主主委委员员会会成成员员；；选选聘聘和和解解聘聘物物业业服服务务企企业业；；筹筹集集和和使使用用专专项项维维修修资资金金；；改改建建、、重重建建建建筑筑物物及及其其附附属属设设施施；；有有关关共共有有和和共共同同管管理理权权利利的的其其他他重重大大事事项项。。业主主大大会会召召开开的的形形式式业主主大大会会会会议议可可以以采采用用集集体体讨讨论论的的形形式式，，也也可可以以采采用用书书面面征征求求意意见见的的形形式式；；但但是是，，应应当当有有物物业业管管理理区区域域内内专专有有部部分分占占建建筑筑物物总总面面积积过过半半数数的的业业主主且且占占总总人人数数过过半半数数的的业业主主参参加加。。业主主可可以以委委托托代代理理人人参参加加业业主主大大会会会会议议。。业主主大大会会业主主大大会会决决定定筹筹集集和和使使用用专专项项维维修修资资金金；；改改建建、、重重建建建建筑筑物物及及其其附附属属设设施施，，应应当当经经专专有有部部分分占占建建筑筑物物总总面面积积2/3以上上的的业业主主且且占占总总人人数数2/3以上上的的业业主主同同意意；；决决定定规规定定的的其其他他事事项项，，应应当当经经专专有有部部分分占占建建筑筑物物总总面面积积过过半半数数的的业业主主且且占占总总人人数数过过半半数数的的业业主主同同意意。。业主主大大会会业主主大大会会或或者者业业主主委委员员会会的的决决定定，，对对业业主主具具有有约约束束力力。。业主主大大会会或或者者业业主主委委员员会会作作出出的的决决定定侵侵害害业业主主合合法法权权益益的的，，受受侵侵害害的的业业主主可可以以请请求求人人民民法法院院予予以以撤撤销销。。管理理规规约约管理理规规约约应应当当对对有有关关物物业业的的使使用用、、维维护护、、管管理理，，业业主主的的共共同同利利益益，，业业主主应应当当履履行行的的义义务务，，违违反反管管理理规规约约应应当当承承担担的的责责任任等等事事项项依依法法作作出出约约定定。。管管理理规规约约应应当当尊尊重重社社会会公公德德，，不不得得违违反反法法律律、、法法规规或或者者损损害害社社会会公公共共利利益益。。管管理理规规约约对对全全体体业业主主具具有有约约束束力力。。三、、物物业业管管理理前前期期介介入入与与房房地地产产开开发发的的互互动动物业业管管理理的的前前期期介介入入是是指指物物业业管管理理企企业业在在接接管管物物业业之之前前就就参参与与物物业业的的规规划划、、设设计计和和施施工工建建设设过过程程，，从从业业主主（（使使用用人人））及及物物业业管管理理角角度度，，提提出出合合理理化化建建议议，，以以使使开开发发出出的的物物业业最最大大限限度度地地满满足足业业主主的的需需求求和和物物业业管管理理的的需需要要。。前期期物物业业管管理理在业业主主、、业业主主大大会会选选聘聘物物业业管管理理企企业业之之前前，，建建设设单单位位选选聘聘物物业业管管理理企企业业的的，，应应当当签签订订书书面面的的前前期期物物业业服服务务合合同同。。建设设单单位位应应当当在在销销售售物物业业之之前前，，制制定定业业主主临临时时管管理理规规约约，，对对有有关关物物业业的的使使用用、、维维护护、、管管理理，，业业主主的的共共同同利利益益，，业业主主应应当当履履行行的的义义务务，，违违反反临时时管管理理规规约约应当当承承担担的的责责任任等等事事项项依依法法作作出出约约定定。。建设设单单位位制制定定的的临时时管管理理规规约约，不不得得侵侵害害物物业业买买受受人人的的合合法法权权益益。。建设设单单位位应应当当在在物物业业销销售售前前将将临临时时管管理理规规约约向向物物业业买买受受人人明明示示，，并并予予以以说说明明。。物业业买买受受人人在在与与建建设设单单位位签签订订物物业业买买卖卖合合同同时时，，应应当当对对遵遵守守临临时时管管理理规规约约予予以以书书面面承承诺诺。。前期物业业管理建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。前期物业业管理业主依法法享有的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权，建建设单位位不得擅擅自处分分。物业管理理企业承承接物业业时，应应当对物物业共用用部位、、共用设设施设备备进行查查验。前期物业业管理在办理物物业承接接验收手手续时，，建设单单位应当当向物业业管理企企业移交交下列资资料：1、竣工总总平面图图，单体体建筑、、结构、、设备竣竣工图，，配套设设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料；2、设施设设备的安安装、使使用和维维护保养养等技术术资料；；3、物业质质量保修修文件和和物业使使用说明明文件；；4、物业管管理所必必需的其其他资料料。物业管理理企业应应当在前前期物业业服务合合同终止止时将上上述资料料移交给给业主委委员会。。前期物业业管理建设单位位应当按按照规定定在物业业管理区区域内配配置必要要的物业业管理用用房。建设单位位应当按按照国家家规定的的保修期期限和保保修范围围，承担担物业的的保修责责任。四、物业业管理服服务从事物业业管理活活动的企企业应当当具有独独立的法法人资格格。国家对从从事物业业管理活活动的企企业实行行资质管管理制度度。具体体办法由由国务院院建设行行政主管管部门制制定。一个物业业管理区区域由一一个物业业服务企企业实施施物业管管理。物业管理理服务业主委员员会应当当与业主主大会选选聘的物物业服务务企业订订立书面面的物业业服务合合同。物业服务务合同应应当对物物业管理理事项、、服务质质量、服服务费用用、双方方的权利利义务、、专项维维修资金金的管理理与使用用、物业业管理用用房、合合同期限限、违约约责任等等内容进进行约定定。物业管理理服务物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。。物业服务务企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定，导致致业主人人身、财财产安全全受到损损害的，，应当依依法承担担相应的的法律责责任。物业管理理服务物业管理理用房的的所有权权依法属属于业主主。未经经业主大大会同意意，物业业服务企企业不得得改变物物业管理理用房的的用途。。物业管理理服务物业服务务企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，，但不得得将该区区域内的的全部物物业管理理一并委委托给他他人。物业管理理服务物业服务务收费应应当遵循循合理、、公开以以及费用用与服务务水平相相适应的的原则，，区别不不同物业业的性质质和特点点，由业业主和物物业服务务企业按按照国务务院价格格主管部部门会同同国务院院建设行行政主管管部门制制定的物物业服务务收费办办法，在在物业服服务合同同中约定定。物业管理理服务业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费用的的，从其其约定，，业主负负连带交交纳责任任。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。。物业服务务企业可可以根据据业主的的委托提提供物业业服务合合同约定定以外的的服务项项目，服服务报酬酬由双方方约定。。物业管理理服务物业管理理区域内内，供水水、供电电、供气气、供热热、通信信、有线线电视等等单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用。物业服务务企业接接受委托托代收前前款费用用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用。。物业管理理服务对物业管管理区域域内违反反有关治治安、环环保、物物业装饰饰装修和和使用等等方面法法律、法法规规定定的行为为，物业业服务企企业应当当制止，，并及时时向有关关行政管管理部门门报告。。有关行政政管理部部门在接接到物业业服务企企业的报报告后，，应当依依法对违违法行为为予以制制止或者者依法处处理。物业管理理服务物业服务务企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作。发发生安全全事故时时，物业业服务企企业在采采取应急急措施的的同时，，应当及及时向有有关行政政管理部部门报告告，协助助做好救救助工作作。物业服务务企业雇雇请保安安人员的的，应当当遵守国国家有关关规定。。保安人人员在维维护物业业管理区区域内的的公共秩秩序时，，应当履履行职责责，不得得侵害公公民的合合法权益益。物业管理理服务物业使用用人在物物业管理理活动中中的权利利义务由由业主和和物业使使用人约约定，但但不得违违反法律律、法规规和管理理规约的的有关规规定。物业使用用人违反反物业管管理条例例和管理理规约的的规定，，有关业业主应当当承担连连带责任任。物业管理理服务县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门应当及及时处理理业主、、业主委委员会、、物业使使用人和和物业服服务企业业在物业业管理活活动中的的投诉。。五、物业业的使用用和维护护物业管理理区域内内按照规规划建设设的公共共建筑和和共用设设施，不不得改变变用途。。业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，应应当在依依法办理理有关手手续后告告知物业业服务企企业；物物业服务务企业确确需改变变公共建建筑和共共用设施施用途的的，应当当提请业业主大会会讨论决决定同意意后，由由业主依依法办理理有关手手续。业主、物物业服务务企业不不得擅自自占用、、挖掘物物业管理理区域内内的道路路、场地地，损害害业主的的共同利利益。因维修物物业或者者公共利利益，业业主确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会和和物业服服务企业业的同意意；物业业服务企企业确需需临时占占用、挖挖掘道路路、场地地的，应应当征得得业主委委员会的的同意。。业业主、物物业服务务企业应应当将临临时占用用、挖掘掘的道路路、场地地，在约约定期限限内恢复复原状。。物业的维维护和使使用业主需要要装饰装装修房屋屋的，应应当事先先告知物物业服务务企业。。物业服务务企业应应当将房房屋装饰饰装修中中的禁止止行为和和注意事事项告知知业主。。物业的维维护和使使用住宅物业业、住宅宅小区内内的非住住宅物业业或者与与单幢住住宅楼结结构相连连的非住住宅物业业的业主主，应当当按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金。专项维修修资金属属于业主主所有，，专项用用于物业业保修期期满后物物业共用用部位、、共用设设施设备备的维修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。专项维修修资金收收取、使使用、管管理的办办法由国国务院建建设行政政主管部部门会同同国务院院财政部部门制定定。物业的维维护和使使用利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、、业主大大会、物物业服务务企业的的同意后后，按照照规定办办理有关关手续。。业主所所得收益益应当主主要用于于补充专专项维修修资金，，也可以以按照业业主大会会的决定定使用。。物业的维维护和使使用物业存在在安全隐隐患，危危及公共共利益及及他人合合法权益益时，责责任人应应当及时时维修养养护，有有关业主主应当给给予配合合。责任人不不履行维维修养护护义务的的，经业业主大会会同意，，可以由由物业服服务企业业维修养养护，费费用由责责任人承承担。六、法律律责任违反物业业管理条条例的规规定，住住宅物业业的建设设单位未未通过招招投标的的方式选选聘物业业服务企企业或者者未经批批准，擅擅自采用用协议方方式选聘聘物业服服务企业业的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正，给给予警告告，可以以并处10万元以下下的罚款款。法律责任任违反物业业管理条条例的规规定，建建设单位位擅自处处分属于于业主的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权的，，由县级级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门处处5万元以上上20万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。法律责任任违反物业业管理条条例的规规定，未未取得资资质证书书从事物物业管理理的，由由县级以以上地方方人民政政府房地地产行政政主管部部门没收收违法所所得，并并处5万元以上上20万元以下下的罚款款；给业业主造成成损失的的，依法法承担赔赔偿责任任。以欺骗手手段取得得资质证证书的，，依照本本条第一一款规定定处罚，，并由颁颁发资质质证书的的部门吊吊销资质质证书。。违反物业管管理条例的的规定，物物业服务企企业聘用未未取得物