房地产投资分析（共31）

主讲：王雄雄第一章房地产投资资分析中的的基本问题题第一节房地产投资资概述1.1.1、房地产投资资的涵义⑴投资的概念念投资（Investment）是指以一一定资源投投入某项计计划，以获获取所期望望的报酬。。一定资源源可以是土土地、人力力、技术、、管理经验验或其他资资源投资主体：：（政府、、企业或个个人）投资组成预期的投资资目的一定的操作作方式和手手段⑵房地产投资资的概念房地产投资资是指经济济主体以获获得未来的的房地产增增值或收益益为目的，，预先垫付付一定量的的货币或实实物，直接接或间接地地从事或参参与房地产产开发与经经营活动的的经济行为为。1.1.2、房地产投投资的类型型1.从房地产投投资形式来来说，分为为直接投资资和间接投投资两类⑴直接投资房地产直接接投资是指指投资者直直接参与房房地产开发发或者购买买房地产的的过程并参参与有关的的管理工作作，包括从从购地开始始的开发投投资和物业业建成后的的置业投资资两种形式式。商品房开发发房地产开发发投资土地开发投投资房地产置业业投资⑵间接投资资购买房地产产开发投资资企业的债债券，股票票（企业通通过资本市市场直接接融资）投资于房地地产投资信信托基金（（以共同基基金的方式式购买、开开发、管理理和出售房房地产资产产的一种投投资，企业业只是一个个投资代理理作用）购买住房抵抵押贷款证证券（将机机构所持有有个人住房房抵押贷款款证券化出出售）2.按投资的用用途来划分分地产投资住宅地产投投资商业地产投投资工业房地产产投资3.从房地产投投资经营方方式来划分分出售型投资资出租型混合型1.1.3房地产投资资的目的房地产投资资是将投入入房地产开开发、经营营、管理和和服务中，，以期获得得较高收益益的一种经经济活动。。这些未来来收益具体体包括：现现金流量收收益、避税税收入、销销售收益等等。1.现金流量收收益2.避税收入1）房地产投投资避税收收入原理分分析2）房地产投投资避税收收入原理：房地产的避避税收入是是指因为提提取房地产产折旧而降降低纳税基基数给投资资者带来的的收益。它它是一种间间接收益。。房地产投投资的所得得税是以净净经营收入入扣除贷款款利息、建建筑物折旧旧后的应纳纳税收入为为基数乘以以税率征收收。途径：A.扩大房地产产投资规模模B.争取加速折折旧C.操纵应纳税税所得额D.控制开始获获利年度E.销售收益1.1.4、房地产投投资的特性性1.位置的固定定性对投资者而而言，应注注意以下几几点：A.选择房地产产区位时，，在当前必必须对开发发投资者、、置业投资资者以及未未来的租客客都具有吸吸引力。B.在未来必须须有增值潜潜力C.必须重视房房地产项目目所处区位位的变化情情况。2.寿命周期长长3.适应性4.个别性5.政策影响性性6.对专业管理理的依赖性性7.相互影响性性8.房地产投资资的巨额性性9.房地产投资资的风险性性10.房地产投资资的保值与与增值性第二节房地产投资资分析概述述1.2.1、为什么么要进行房房地产投资资分析房地产投资资的形式多多种多样，，所有的投投资都涉及及到房地产产投资的决决策的问题题。1.2.2、房地产产投资分析析的任务1.为投资者提提供投资方方向2.为投资者提提供运作方方式3.为投资者预预测投资收收益4.为投资者描描述风险及及提供避险险方法1.2.3房地产投资资分析的内内容1.市场分析2.区位条件分分析3.基础数据估估算分析4.财务分析5.不确定性分分析6.风险分析7.决策分析（（方案比选选分析）1.2.4房地产投资资项目的可可行性分析析与投资分分析、项目目评估的不不同1.可行性分析析与投资分分析的不同同房地产投资资分析，是是指在房地地产投资活活动的前期期，投资者者运用自己己及投资分分析人员的的知识与能能力，全面面地调查投投资项目的的各法各方方制约因素素，对所有有可能投资资方案进行行比较论证证，从中选选择最佳方方案并保证证投资有较较高收益水水平的分析析活动。可行性分析析是在投资资决策前，，对项目在在技术上、、经济上、、工程的可可行性进行行论证、演演技、评价价的分析过过程。其主主要目的和和任务是要要明确是否否值得投资资于这个项项目，即目目标项目在在技术是否否先进、实实用可靠、、经济上是是否合理，，财务上是是否盈利，，并通过具具体指标进进行评价和和判断。面对市场上上众多的投投资机会，，通过可行行性分析，，可能会找找出多个可可行方案。。由于资源源有限，投投资分析将将帮助投资资者在多个个可行的方方案中，通通过收益、、时间、风风险的排序序找出一个个方案作为为投资者最最货选择，，也就是说说，房地产产托子分析析关系的是是多个预选选方案中选选择最适合合投资者目目的的一个个方案。可可行性分析析从概念上上来说是投投资分析中中的一个重重要阶段。。2.可行性分析析的内容1）投资机会会后研究2）初步可行行性研究3）详细可行行性研究3.可行性分析析与项目评评估的不同同1）行为主题题不同2）立足点不不同3）所起的作作用不同4）所处的阶阶段不同4.可行性分析析应注意的的问题1）防止先入入为主的可可行性研究究2）选好可行行性分析的的主角3）投资决策策的结论首首先取决于于市场分析析的结果第三节房地地产投资分分析中常用用的基本概概念资金投入的的时间不同同，或者产产生收益的的时间不同同，对项目目的投资价价值的影响响也不同。。因此在进进行房地产产投资分析析时，必须须准确把握握与之相关关的投资价价值、现金金流量、投投资与成本本、财务杠杠杆和投资资经济效果果评价指标标。1.3.1、投资价值值投资价值是是预期的未未来的收益益。与投资资价值相关关的概念有有下几个：：A.交易价格B.最可能销售售的价格C.市场价格D.交易区间在这个问题题上还必须须注意投资资价值和市市场价值是是不同的。。投资价值是是基于投资资者个人需需要或意愿愿，对该物物业所估计计的价值或或作出的评评价，而该该物业的市市场价值是是该物业对对于一个典典型投资者者的经济价价值。1.3.2、关于现金金流量把某一项活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时时间点上的的实际发生生的这种资资金流入或或流出叫作作现金流量量。现金流量相相关概念从房地产投投资项目分分析的角度度来看，现现金流量是是指由于房房地产投资资项目实施施而引起的的资金收支支的改变量量。现金流量分分为现金流流入量、现现金流出量量和净现金金流量现金流入量量：现金的的收入称为为先进流入入，相应的的数额称为为现金流入入量；现金流出量量：资金的的支出称为为现金流出出，相应的的数额称为为现金流出出量；净现金流量量：指某一一时点上的的正现金流流量与负现现金流量的的代数和。。现金流量图图是用以反反映项目在在计算期内内流入和流流出的现金金活动的简简化图示。。它直观地地反映了现现金流量与与时间的关关系。它是是协助投资资分析人员员进行复利利计算和投投资分析的的有效工具具。现金流量表表是将项目目在计算期期内的现金金流入与流流出按发生生的时间列列入相应时时间的一种种表格。开发后出售售房地产项项目时的现现金流量开发后持有有房地产项项目时的现现金流量4．置业也投投资项目的的现金流量量1.3.3、投资与成成本1.广义投资与与成本的概概念1）投资广义的投资资是指人们们的一种有有目的经济济行为，即即以一定的的资源投入入某项计划划，以获取取所期望的的报酬。2)成本成本是指人人们为达成成一事或取取得一物所所必须付出出或已经付付出的代价价。投资分析中中所使用的的成本概念念与企业财财务会计中中使用的成成本概念不不完全相同同，主要表表现在两方方面：其一，财务务会计中的的成本是对对生产经营营活动实际际发生费用用的记录；；其二，在投投资分析中中，根据分分析计算的的需要还要要列入一些些财务会计计中没有的的概念（如如机会成本本、沉没成成本、不可可预见费等等）这些成本的的经济含义义及成本中中所包含的的内容与财财务会计中中的成本不不完全一样样。2.房地产投资资分析中的的投资与成成本房地产开发发经营活动动中的投资资与成本，，与一般工工业生产活活动有较大大的差异。。1.3.4、财务杠杆杆房地产开发发投资的角角度来说，，投资的巨巨额性，开开发周期长长使其必须须借助金融融机构的支支持，利用用财务杠杆杆达到扩大大收益和使使资金衔接接良好。1.抵押贷款一般说来，，抵押贷款款的利率大大致可分为为两大类：：一类是固固定利率，，另一类是是可调利率率。在如今今利率波动动比较频繁繁的情况下下，浮动利利率的应用用越来越广广泛。但是是在短期内内对利率可可以按固定定利率对待待。1）抵押常数数（对应年年金现值系系数）概念：每一一元贷款的的每月或每每年的回收收额定义为为抵押常数数。2）抵押贷款款还本付息息额3）抵押贷款款余额4）本息分期期尝付的计计算2.财务杠杆的的作用1）财务杠杆杆的正向作作用2）财务杠杆杆的负向作作用1.3.5关于其他投投资经济效效果评价指指标1.投资回收与与投资回报报2.收益率复习思考题题1.同等数额、、相同年利利率的两笔笔贷款，都都要求在20年内分欺摊摊还。其中中一笔为平平均按月摊摊还，另一一笔为平均均按年摊还还。问：（1）按年偿还还额，是按按月尝还款款额的12倍吗？为什什么？（2）在20年偿还期内内，两笔贷贷款的总计计利息是否否相等？请请解释。2.房地产投资资分析中的的投资与成成本和一般般项目的投投资与成本本有何不同同？3.什么是全部部投资收益益率？什么么是权益投投资收益率率？4.某投资者拟拟用200万元购买300M2的写字间进进行出租。。初始自由由资金投入入为80万元，余下下资金向银银行贷款。。经过谈判判，银行同同意为其提提供年利率率为10%、期限为10年、按年等等额还本付付息的120万贷款。根根据以上资资料，请你你为该投资资者作一个个5年内的贷款款分期偿付付计划。5.某家庭购房房抵押贷款款10万元，贷款款年利率为为5%，贷款期限限为15年，采用按按月等额还还本付息方方式还款。。计算该家家庭的月偿偿还额。然然后，假设设该家庭已已按月等额额偿还了5年，计算该该家庭的贷贷款余额。。6.某家庭预计计今后15年内月收入入为10000元，如果其其中的35%可以用于支支付住房抵抵押贷款的的月还款。。已知贷款款年利率为为12%，则该家庭庭有偿还能能力的15年期最大贷贷款申请额额是多少万万元？第二章房房地产市场场分析2.1房地产市场场的一般问问题2.2房地产市场场分析2.3房地产市场场调查的方方法与程序序2.4房地产市场场预测的种种类与方法法2.5市场分析应应用举例2.1房地产市场场的一般问问题2.1.1房地产市场场的特征1.房地产市场场是信息部部充分的市市场2.房地产市场场的区域性性强3.房地产市场场产品的异异质性4.地产市场的的垄断性5.房地产市场场是房地产产权益的交交易市场6.房地产市场场对商品的的短期供求求变化反应应不灵敏2.1.2房地产产市场的效效率市场效率内内涵：市场场传递产品品和价格的的信息的功功能1.房地产市场场低效率的的原因1）交易物的的独立性2）产品的异异质性3）交易过程程的较为复复杂4）寻找成交交伙伴有较较大难度5）有关房地地产市场的的价格的刊刊物较少2.市场的低效效率与投资资机会2.1.3房地产产市场的分分类1.按房地产用用途划分1）居住物业业市场2）商业物业业市场3）工业物业业市场4）特殊物业业市场5）土地市场场2.按房地产购购买者的目目的划分1）房地产自自用市场2）房地产投投资市场3.按房地地产权属交交易内容划划分1）租赁市场场2）产权市场场2.2房房地产市场场分析2.2.1房地产市场场分析的必必要性房地产项目目的市场分分析是在投投资决策确确定之前，，调查市场场强狂、了了解项目背背景资料、、辨识投资资风险、选选择投资机机会的过程程。一、房地产产投资决策策需要市场场分析二、房地产产经营管理理需要市场场分析三、房地产产价格策略略的制定需需要市场分分析2.2.2房地产市场场分析的限限度1.市场分析限限制1）费用限制制2）时间限制制3）技能限制制4）偏好限制制2.市场分分析的程度度当市场分析析的收益超超过该分析析所花费的的成本时市市场分析析才算核算算的2.2.3房地产产市场分析析的内容1.房地产投资资环境的调查与预测投资环境是是指拟投资资的地域在在一定时期期内所具有有的能决定定和制约项项目投资的的各种外部部境况和条条件的综合合1）政治环境境2）法律环境境3）经济环境境（宏观经经济环境、、市场环境境、财务环环境、资源源环境）4）文化环境境5）自然环境境6）规划环境境7）基础设施施环境2.房地产产市场状况况的调查与与预测1）各类物业业供求关系系、空置率率、成交量量、需求量量、市场吸吸纳能力和和速度。2）土地批租租数量和用用途分布等等情况3）房地产商商品的销售售价格、租租金和经营营收入，低低价、拆迁迁安置等情情况4）竞争性物物业发展情情况5）各类房地地产投资收收益率和房房地产开发发利润率6）项目用地地附近地区区土地利用用现状等情情况7）市场购