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文档简介
房地地产产低低密密度度产产品品设设计计五层层产产品品的的选选择择市场场产产品品分分析析优秀秀案案例例借借鉴鉴产品品打打造造建建议议基于于竞竞争争策策略略及及客客户户定定位位之之上上的的产产品品攻攻略略客户户访访谈谈汇汇总总坐拥拥3个““空空中中立立体体花花园园””,,通通风风采采光光优优越越前后后均均设设入入户户花花园园及及私私家家花花园园,,赠赠送送地地下下室室、、前前后后大大面面积积户户外外花花园园、、超超大大赠赠送送露露台台、、阳光光双双车车位位等等入口口玄玄关关正正对对小小天天井井,,卧卧室室围围绕绕内内庭庭院院客户语录录:这里赠送送面各比比较多,,很实用用,我感感觉挺满满意的!!华发业主主陈先生生,购买买340平米别墅墅产品这房子通通风采风风都不错错,还是是双车位位设计,,景观也也不错!!华发业主主李小姐姐,购买买260平米别墅墅产品华发世纪纪城市场产品品分析赠送空中花园01送地面阳光双车位送空中立体花园02赠送空中立体花园01上空送空中立体花园03口玄关正对小天井6.1×2.9M亲水平台赠送空中立体花园02上空送空中立体花园03上空玄关上空中空,减少压迫感赠送空中立体花园01上空6.1×3.8M超大露台5.7×2.7M大露台赠送空中立体花园02上空华发世纪纪城产品品分析—340平五房基本指标户型五房五厅七卫面积340套房数5停车位2赠送大面面积空中中花园增增加通风风采光,,并赠送送地下室室、前后后大面积积户外花花园、超超大赠送送露台、、阳光双双车位,,提高附附加值。。市场产品品分析赠送空中花园01口玄关正对小天井送地面阳光双车位送空中立体花园02送空中立体花园01上空赠送空中立体花园03.1×2.9M亲水平台赠送空中立体花园02上空玄关上空中空,减少压迫感送空中立体花园01上空赠送空中立体花园03.2×2.7M大露台基本指标户型四房四厅五卫面积260套房数4停车位2赠送3个空中独独立花园园,前后后超大花花园,阳阳光双车车位,华发世纪纪城产品品分析—260平米四房房市场产品品分析客户访谈谈汇总::赠送面积积多利用率高高客厅尺度度大花园太小小车库太低低没有全部部装电梯梯建筑密度度太高联排独栋客户语录录:这里除了了景观资资源好,,赠送面面积也挺挺多了,,可以自自己改一一下,利利用起来来。---徐小姐,,购买联联排264平米产品品这里产品品还不错错,客户户蛮大的的,但是是花园和和卧室就就略微小小了些!!---澳门客户户唐小姐姐购购买383平米独栋栋产品这个社区区建筑太太密了,,没有全全部装电电梯,车车库也不不是很好好用。---王先生购购买买259平米联排排产品凤凰山一一号市场产品品分析入户主卧分析点评评:预留电梯梯井主卧独享享顶层,,并设家家庭厅入户较曲曲折基本指标户型面积297套房数停车位2凤凰山一一号产品品分析—297平米五房房市场产品品分析基本指标户型五房二厅四卫面积264套房数3停车位2分析点评评:双车位主卧独享享顶层,,并赠送送大面积积露台中庭采光光凤凰山一一号产品品分析—264平米五房房市场产品品分析时代廊桥桥客户访谈谈汇总::赠送面积积多通风采光光差私密性欠欠佳客户语录录:这里除了了景观资资源好,,赠送面面积也挺挺多了,,可以自自己改一一下,利利用起来来。---徐小姐,,购买联联排264平米产品品这里产品品还不错错,客户户蛮大的的,但是是花园和和卧室就就略微小小了些!!---澳门客户户唐小姐姐购购买383平米独栋栋产品这个社区区建筑太太密了,,没有全全部装电电梯,车车库也不不是很好好用。---王先生购购买买259平米联排排产品建筑面积积:总约约16.7万㎡,其其中住宅宅面积约约12万㎡总套数::1288套推售情况况:洋房房188套,别墅墅36套均价:洋洋房7200元/㎡,别墅270万元起产品:别别墅260-290㎡市场产品品分析时代廊桥桥:设夹夹层地下下室,赠赠送面积积较多露台主卧独享顶层露台设夹层地地下室,,赠送面面积较多多;主卧独享享顶层;前院较为为完整;;楼层过多多,无电电梯井基本指标户型四房二厅面积226套房数3停车位2市场产品品分析从前期推推售项目目来看,,珠海别别墅产品品打造多多以赠送送面积为为主,产产品创新新亮点发发挥空间间仍较大大。1、华发世世纪城::赠送大大面积空空中花园园增加通通风采光光,赠送送地下室室、前后后大面积积户外花花园、超超大赠送送露台、、阳光双双车位2、凤凰山山一号::赠送面面积多,主卧独享享顶层,,并预留留电梯井井,体现现设计人人性化3、时代廊廊桥:设设夹层地地下室,,赠送面面积较多多市场产品品分析产品策略略高迪官邸邸——让联排拥拥有独栋栋的特质质!GardenTH高迪美墅墅——让叠拼拥拥有联排排的特质质!Gardenhouse产品升级级产品高端端定位,,通过产产品的全全面创新新升级,,打造出出纯别墅墅区的居居住体验验ardencity:G自然宜居居的花园内城城高迪官邸邸——联排Gardenvilla高迪美墅墅——叠墅Gardenhouse联排别墅墅
案例例:香蜜蜜湖1号后花园游泳池前花园水上餐厅厅家庭厅景观浴室室双车位案例借鉴鉴联排别墅墅
借鉴鉴:香蜜蜜湖1号双层高主主卧后花园案例借鉴鉴垂直院宅宅——错层联排排别墅借借鉴::万科东东海岸三三期下层住宅宅:有天天有地,,完全TH设计独立车库库前花园后花园露台花园园露台花园园案例借鉴鉴垂直院宅宅——错层联排排别墅借借鉴::万科东东海岸三三期上层住宅宅独立车库库后花园露台花园园露台花园园地下室2层地下室1层有天有地地,完全全TH设计;垂直院宅宅上层单单位,赠赠送两层层地下室室空间。。案例借鉴鉴联排别墅墅户型设设计创新新1/34.8米层高创新夹层层双庭院设设计,高低错落落北向车行行入户建筑面积积:230平方米户型:五五房三厅厅四卫典型案例例——瑞河耶纳纳案例借鉴鉴半地下车车库,双双车位地下层平平面车库层平平面超大地下下储藏间间并设采光光天井,,贯通客客厅一层平面面客厅4.8米层高5.6米豪华开开间前后花园园风景餐厅厅直达花花园联排别墅墅户型设设计创新新2/3典型案例例——瑞河耶纳纳案例借鉴鉴夹层平面面二层平面面顶层平面面创新夹层层家庭厅厅设计主卧5.6米开间步入式观观景阳台台衣帽间顶层天窗窗设计南北双露露台联排别墅墅户型设设计创新新3/3典型案例例——瑞河耶纳纳案例借鉴鉴首层:89平米二层:80平米地上建面面:169平米首层二层错联别墅墅使每户户均有完完整的体体型和丰富的的立面朝朝向入口口和庭院院。错联别墅墅——使产品保保持相对对完整独独立的体体型不规则平平面设计计,交错错连接,,独栋感感觉案例借鉴鉴间隔及联联院处理理建筑庭院建筑庭院间隔处理理:两户别别墅中间间做约1m宽的间隔隔处理,,通过矮矮墙相连连,从而而不改变变联排的的形式,,却能做做出独栋栋的外部部空间。。间隔处理理联院处理理:两户别别墅之间间直接相相连,形形成围合合庭院,,这种做做法更容容易通过过规划审审批。北京亚澜澜湾案例借鉴鉴间隔处理理间隔节点点间隔节点点第二户矮墙连接接第一户第一户范范围间隔处理理:两户别别墅之间间有约1m宽的间隔隔处理,,通过矮矮墙连接接两户的的山墙,,形成的的空间包包含于第第一户的的庭院范范围。间隔节点点处理示示意案例借鉴鉴联院处理理——局部构件件相连实实现独栋栋化,山山墙保证证私密性性在短面宽宽/大进深的的基地条条件下,,U型或者L型设计,,把庭院院在空间间划分为为三层::前院、、内院和和后院,,产生了了步移景景换的效效果,并并保证了了每个房房间都可可以拥有有院景的的效果前院内院后院案例:香香江别墅墅通过局部部构件相相连,实实现联排排别墅独独栋化三重庭院院的效果果也缓解解了整体体庭院面面积过小小带来的的视觉压压抑和紧紧凑之感感山墙保证庭院院的私密性案例借鉴成功案例借鉴鉴:龙湖滟澜澜山——景观体系有效效降低建筑密密度感建筑前庭园地下车库下沉庭园入户桥步行系统组团绿化步行系统龙湖滟澜山地地下停车及宅宅间景观系统统剖面图步行及组团绿绿化系统从二层向组团团绿化看下沉庭院案例借鉴立体景观车库库理念平面示意意庭院至车库入入口车库至庭院入入口地下车库案例借鉴花园城第一幕:高迪官邸联排GardenTH外部空间——有天有地内部空间——豪华细致产品创新高迪官邸——让联排拥有独独栋的特质!!GardenTH创新关键点:前庭、后院、、私家泳池或者超大中庭庭花园;赠送地下室空空间,增加附加值;独立双车位车车库;吧台、雪茄屋屋、视听室等个性空间。。居住主体:普通联排设计基本理念念功能空间齐备备,充分考虑虑生活需要,,同时创造奢奢侈空间;多设计可拓展展空间,增加加产品的附加加值。;类别产品面积楼层别墅TOHO250-2603层用院子来包围围建筑,三面面采光,实现现了联排TH的一大步临景观面宽加加大,“L”造型充分引入入水体或景观观,形成更多多私有资源高迪官邸Gardentownhouse案例借鉴:北京亚澜湾户型建议:联排TOHO设计基本理念念超大内庭院体体现建筑跟自自然的完美融融合;L形联排设计成成类独栋的感感觉;L形建筑自然围围合形成的超超大内院彰显显私家尊邸园园林之尊贵;;L形设计保证每每间房都能看看到内部园林林的景观。院墙山墙内庭院
三联排240-324高迪官邸Gardentownhouse户型启示:将别墅平面设设置成“L””形,增加每户室外外的活动空间间,制造多重私密密领地。创新联排别墅墅设计基本理念念设置绿化中庭庭,以有效的的用地面宽,,全部功能用用房具有自然然通风和采光光。利用地势提供供平入户及向向上入户两款款连排别墅。。私家花园大露台入户前花园绿化中庭高迪官邸Gardentownhouse1.前庭后院——赠送空间集中中、实用性较较高的花园花园高迪官邸GardentownhouseTH面积250-300平米,主流产产品,规避风风险,达到稳稳定销售的目目标。2.中庭花园——南北通透,采采光通风通常采用中部部的庭院采光光,避免了进进深大形成黑黑房间的可能能。打造中建建议保证南北北通透,采光光通风。高迪官邸Gardentownhouse天井中庭采光光可作部分景景观,在实用用性的同时增增加观赏性。。3.屋顶花园+大面积露台——将景观引入室室内赠送露台集中中、面积大、、实用性较高高,可作为聚聚会的家庭厅厅用高迪官邸Gardentownhouse标杆产品主要要彰显豪华大大气的尊贵感感,户型设计计不拘泥于常常规。采用舒舒适度较高的的横厅,客厅为横厅、、餐厅附带阳阳光早餐房,客厅餐厅均均挑空,形成成观景客厅和和观景餐厅。。空间挑空,使使得整个布局局独具豪华感感。高迪官邸Gardentownhouse4.横厅挑空+餐厅挑空——内部空间豪华华感5.每层设置家庭庭厅+主卧附带家庭庭厅——附加空间的利利用每层设置豪华华的家庭厅高迪官邸Gardentownhouse6.中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台——功能分区细化化每户带阳台的的设计,体现现了标杆产品品的豪华感。。景观主卫保证证了舒适度的的同时,更提提升了产品的的档次。高迪官邸Gardentownhouse7.赠送大地下室室空间——DIY空间设计附赠大面积的的地下室,可可改房,形成成藏酒室或影影音室,大大大提升别墅的的舒适度。高迪官邸Gardentownhouseplan外部空间——有天有地高迪官邸——联排GardenTH内部空间——豪华细致前庭后院中庭花园屋顶花园+大面积露台横厅挑空+餐厅挑空每层设置家庭庭厅+主卧附带家庭庭厅中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台赠送大地下室室空间花园城第二幕:高迪美墅叠墅Gardenhouse亲地属性——DOWNHOUSE的特质景观特质——UPHOUSE的特质产品创新高迪美墅——让叠拼拥有联联排的特质!!Gardenhouse叠拼TH住宅单元创新型:叠拼TH住宅单元组合合保证上层TH有三个采光面面,并赠送屋屋顶花园。传统型:上层TH的舒适度受到到限制。保证每一户都都有独立的出出入口,保证证每户的独立立性。南北向入口,,叠拼上层保保证独立入口口与三面采光光,并赠送屋屋顶花园。高迪美墅Gardenhouse增强上下两户户的分户感,,各自独有入入户路径互不不干扰,同时时降低上层入入户的高差。。高迪美墅Gardenhouse上户有一个小的入户花园,保证了有天有地的生活。同时花园绿化,保证了下户型的下沉后院私密性,抬高地面缩短了上户的楼梯入户,并能为地下车库增加侧向采光。下户的下沉庭院,保证了下户前庭后院。L两户相互错开,保证相互之间的视线区隔,加强分户感。步行系统下户前庭叠墅下户能够够拥有可采光光的地下室,,可以DIY喜欢的空间,,更具亲地属属性前庭、后院等等代表别墅享享受的空间,,舒适度大大大提高。亲地属性——DOWNHOUSE的特质借鉴案例:中中海大山地亲地属性——前庭入户downhouse前庭入户,接近自然,接接近阳光,别墅的经典特特质亲地属性——下沉后院downhouse亲地属性——可采光的地下下室downhouse家庭网络泡泡泡囊家庭影院楼梯精心设计计,可作为立立面景观同时时保证户型的的舒适度,必必要时设置电电梯。叠墅上户拥有有较多露台赠赠送,甚至拥拥有整个顶层层花园,同时时采光通风良良好,视野开开阔。景观特质——UPHOUSE的特质借鉴案例:中中海大山地景观特质——景观前院Uphouse景观特质——景观楼梯Uphouse景观楼梯保证了亲近自自然的舒适度度,使用楼梯梯更形成了一一种格调,自自身成为景观观,更具景观观特质景观特质——景观露台+卫浴顶层露台的设设计,体现了了产品的豪华华感,也形成成了独特的景景观视觉。景观主卫保证了舒适度度的同时,更更提升了产品品的档次。Uphouse五层产品顶层层功能空间建建议:阁楼统计分析:90%以上客户在支支付一定溢价价前提下,更更愿意接受阁阁楼赠送客户语录:珠海某医生—刘先生:阁楼还不错的的,可以根据据自己的喜欢欢来布置和打打造成不同的的功间。政府官员—王先生:我更愿意接受受阁楼,因为为它可以改成成其它的功能能房。销售经理:目前销售情况况看,客户对对阁楼的接受受程度高于阳阳台及入户花花园等。访谈感受在支付一定溢溢价前提下,,客户对可改改造功能的空空间接受程度度更高;客户为建筑顶顶部(阁楼))的功能偏爱爱高于底部((入户花园、、内庭院等))。Uphouse跃层阁楼——丰富变化,体体现品质阁楼提供了丰丰富的室内空空间变化,而而丰富的变化化正是居住品品质提高的重重要标志。Uphouse可以作为赠送面积,提提高叠拼的性性价比。planUphouse——景观属性高迪美墅——叠拼GardenhouseDownhouse——亲地属性前庭入户下沉后院可采光地下室室景观前院景观楼梯景观露台+卫浴外部空间—有天有地Downhouse-亲地属性Uphouse-景观属性产品打造总结结高迪官邸高迪美墅内部空间—豪华细致前庭后院中庭花园屋顶花园+大面积露台横厅挑空+餐厅挑空每层设置家庭庭厅+主卧附带家庭庭厅中西厨分离+设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台赠送大地下室室空间前庭入户下沉后院可采光地下室室景观前院景观楼梯景观露台+卫浴花园城珠海联排别墅墅项目尺度指指标及本项目目建议方向
项目建筑面积(㎡)房型层数开间进深建筑基底面积客厅层高客厅开间主卧面积主卧配套面积次卧面积套房个数亨泰山庄284436.616.9135.2——6.6289.119.32东方墅312.41549.813.6133.28——6.128.516.413.73东方墅330.96541113143——5.338.717174凤凰山一号255.653816.4
——45.825.1118.925.762华发世纪城2604315.68.5132.6——5.7————
-——4华发世纪城3405315.68.5132.6——5.738.2514.8523.185本项目联排/叠拼产品尺度建议面积客厅餐厅厨房花园主人房次卧其他200-300宽5.7米以上,最好挑空,要注意风水3.8米以上中、西厨都有数量多,大露台宽4.5米以上,主卫豪华,设置淋浴、浴缸,最好是能够观景至少一个套房,最好带书房多赠送面积;地下室空间要大;工人房要带独立洗手间;注意家庭成员间的交流附件二——产品案例研究究情景洋房利用用室外平台,,充分通风采采光,把户外外自然景观引引入日常生活活的同时,实实现全面无暗暗室及增强开开放型活动空空间附送下沉式私私家院落附送半地下室室附送空中花园园顶层附送阁楼楼典型案例——深圳万科城情景洋房创新新分析:入户户交通空间的的组织和退台台空间利用一层平面图三层平面图二层平面图一层进入地下下室二层进入地下下室三层复式单位位楼梯交通组织:图中黄色、、红色、绿色色分别代表一一、二、三层层入户交通路路线,从中可可
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