房地产投资决策（共99）

房地产投资资决策目录房地产行业业主要特征征第一部分如何选择项目第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分区域性周期性专业性高风险性（一）区域性房地产项目目具有不可可移动性和和长期使用用性。由于于房地产的的不可移动动性，房地地产市场的的区域性极极强。不同同城市、城城市内部的的不同地区区之间，房房地产的市市场条件和和价格水平平都会大相相径庭。由于房地产产市场的区区域性特点点，我们从从事房地产产开发时须须充分了解解当地政治治、经济、、社会、文文化、法规规等各方面面情况。房地产业和和国民经济济其他产业业一样也具具有周期性性，其变化化的基本规规律也是：：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场场的周期性性与国民经经济的周期期性有着密密切的关系系，国民经经济的发展展决定着房房地产市场场的大势。。因此我们应应把握好国国民经济大大势，了解解房地产市市场的周期期，从而更更好地把握握房地产市市场的走向向。周期性（二）周期期性专业性高风险性区域性房地产商品品具有资本本和消费品品的二重性性。房地产产是一种商商品，也是是人们最重重视，最珍珍惜、最具具体的财产产。房地产产既是一种种消费品，，也是一种种有价资产产。房地产产在一个国国家的总财财富中一般般占有较大大比重，美美国不动产产占其总财财富的73.2％。房地产产交易不仅仅是交易物物业本身，，更是指附附着在每一一种具体房房地产上的的权益。只只有完成了了这些权益益的转移，，房地产交交易才告完完结。房地产商品品是绝对异异质的，互互相不可替替代，每一一个项目，，每一栋楼楼，每一个个单位都有有差异。所所以房地产产开发每个个项目都有有不同的特特点，不同同的目标市市场，绝对对不能简单单照搬复制制。做每一个项项目都是做做全新的事事情，具有很强的的专业性。。专业性（三）专业业性区域性周期性高风险性一方面一个个房地产项项目所需投投入的资金金往往是几几亿甚至几几十亿，投投入数额巨巨大，另一一方面，房房地产生产产周期长，，巨额资金金投入在未未来几年才才能开始得得到回报。。如遇到市市场不景气气，则难以以退出市场场。此外，房地地产比较容容易受国家家和地区等等外部条件件的影响。。特别是在在我国，由由于房地产产市场在国国民经济中中扮演着至至关重要的的角色，更更容易受到到政策的影影响。高风险性（四）高风风险性区域性周期性专业性目录房地产行业业主要特征征第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择项项目如何选择项项目土地是房地地产开发的的重要生产产资料，一一定的土地地是房地产产企业发展展的基础。。为了企业业的持续发发展，我们们必须不断断地寻找土土地，发现现投资机会会。区位是房地地产开发的的前提，房房地产产品品的不可移移动特征决决定了区位位是房地产产开发过程程中至关重重要的一个个因素。我我们常说，，房地产开发发第一是区区位，第二二是区位，，第三还是是区位。区位不仅仅仅是一个自自然地理位位置的概念念，还应包包括经济地地理状况与与交通地理理状况。不不同的区位位适于建造造不同的房房地产。看区位看场地条件件看规划条件件一是看区位位看交易方式式看付款方式式不同的地段段所处的社社会、经济济、自然环环境，决定定了该地段段附近的市市场需求和和消费特征征，如北京京CBD附近。在当前房地地产低速时时期，我们投资重重心应选择择在中心城城市的城市市中心。因为中心城城市人口多多，经济总总量大，需需求大。同同时目前市市场的购买买者多为自自住型，自自住型需求求一般都要要求设施配配套，交通通方便，工工作生活方方便，这些些条件多在在城市中心心才能满足足。同时我们应当以以一种发展展、动态的的眼光把握握区位，虽然宗地的的自然地理理位置是不不变的，但但随着宏观观经济的发发展和城市市基础设施施的完善，，城市中每每一宗地的的经济地理理区位将会会发生变化化。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式香槟花园市政府火车北站重庆香槟花花园区位图图如果说地段段是大前提提，那么场场地则是小小前提。场场地条件通通常包括地地块的大小小、形状、、地质地形形条件、临临街状况、、基础设施施水平及分分区限制等等。不同地块周周围的市政政基础设施施往往存在在较大差异异。看场地条件件二是看地块块的场地条条件看区位看规划条件件看交易方式式看付款方式式地块的临街街状况，对对项目商业业布置产生生影响，从从而项目销销售和收益益都有重要要影响。地块大小和和形状都会会对场地的的有效利用用，建筑物物的平面布布置等产生生影响，从从而影响销销售。广州百合花园场地是否拆拆迁完毕，，如果未拆拆迁完毕，，项目开发发会因拆迁迁而存在不不定因素。。地块的高差差情况。高高差较大，，即会影响响建筑布局局，还会增增加土石方方和边坡支支护工程，，增加项目目成本。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式原貌支护现状通常城市规规划管理部部门出于对对整个城市市和区域协协调发展的的考虑，对对每个地块块都会提出出具体的规规划要求。。开发企业业必须遵守守这些要求求，而不同同的要求对对项目的影影响很大。。如用途。不不同的地块块适合建造造的物业是是不一样的的，不同的的物业开发发对资金需需求也不一一样。如建筑密度、、高度、容容积率。不不同的容积积率构成不不同的产品品。还要关注设设计条件的的可行性。。有时政府府给出设计计条件，对对项目开发发限制较大大。看规划条件件三是看项目目的规划条条件看区位看交易方式式看付款方式式看场地条件件看规划条件件看区位看付款方式式看场地条件件四是看交易易方式看交易方式式从获取土地地使用权的的途径和方方式来看，，有通过政府出出让和当前前土地使用用者转让两两种途径。。政府土地出出让的途径径操作比较较简单，法法律关系清清楚。从当前土地地使用者手手中获取土土地则有许许多种操作作方式，如如买断土地地过名，收收购公司股股权。不同同的操作方方式，对项项目运作影影响不同。。买断土地过过名，除了了要关注土土地是否可可以无条件件使用和法法律关系清清楚外，土土地收购费费用全额进进成本，如如同政府出出让一样操操作简单。。通过收购公公司股权的的形式来获获取土地，，面临的问问题较多，，一是土地地的合法性性，二是公公司的债务务，三是原原有员工的的处理，四四是土地溢溢价后税务务负担。前前面三个问问题通过设设置付款条条件和要求求提供有效效担保加以以化解，但但土地溢价价后的税务务负担将对对项目产生生重大影响响。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式案例——江西南昌象象湖某项目目占地600亩，容积率率1.5，可做部分分联排，销销售均价4200。要价68万/亩，后谈到到60万/亩（原土地地有效成本本20万左右一亩亩，每亩溢溢价40万。）转让方式我我们要求土土地过名，，对方提出出收购股权权。通过对对两种转让让方式的分分析比较，，我们发现现收购股权权相当于按按照地价97万元/亩进行土地地过名转让让。看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式两种收购让方式经济效益测算收购公司（20万/亩帐面成本）土地过名（60万/亩帐面成本）销售价格42004200减：土地成本600600

建设成本22002200

费用300300

营业税金及附加231231销售利润869869减：土地增值税2350税前利润634869企业所得税258.5217.25税后净利润375.5651.75总投资成本净利率12%21%看区位看场地条件件看规划条件件看交易方式式看付款方式式土地款数额额巨大，一一般占开发发成本30-70%不等，要求求付款快，，不仅是造造成支付压压力，更重重要的是占占用资金时时间长，加加大了融资资成本和机机会成本。。看付款方式式五是看付款款方式看规划条件件看交易方式式看区位看场地条件件目录房地产行业业主要特征征第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资决决策如何选择项项目项目投资决决策由于房地产产市场具有有区域性、、周期性、、复杂专业业性和高风风险性，所所以房地产产投资每个个项目要科科学决策，，而科学决决策是建立立在各种分分析之上。。房地产投资资三要素：：时机、地地段、质量量时机地段质量房地产投资市场分析市场供求分分析竞争项目分析财务分析风险分析投资决策（一）市场分分析时机主要是是指市场环环境。房地产投资资属于高度度竞争的市市场运作，，房地产企业业的生存和和发展是以以适应房地地产市场环环境为前提提。政治政策环环境：主要是指城城市规划、、土地政策策、行政法法规和领导导执政理念念等构成。。房地产不不仅是生产产资料，也也是生活资资料，会对对城市发展展、生态环环境、城市市风貌、产产业布局等等产生重大大影响，其其在社会经经济活动中中具有重要要影响。因因此政府对对房地产业业十分关注注，经常出出台一些措措施和政策策，来调整整房地产商商品在生产产、交易、、使用过程程中的法律律关系和经经济利益。。我们在项项目立项时时，必须关关注这些政政策对项目目的影响。。市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策经济环境：：指城市的经经济发展水水平、居民民收入水平平及消费结结构、物价价水平等因因素。一般般来说，对对于经济发发展迅速的的地区，房房地产市场场的前景也也十分广阔阔，市场机机会相对较较多，以下下为各城市市GDP与与平均房价价示意。市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策城市GDP（亿元）成交面积(万平方米)成交套数(万套)成交金额(万元)成交单价(元/平方米)全国30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012广州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重庆50974154.701784286杭州47812842.3841714689青岛44361951.881387067武汉39606396.233275126成都3901117911.626195254沈阳38618629.654525241长沙3001681

2673925长春25885365.702093900南昌16602762.571294671市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策社会文化环环境：指居民生活活习惯、生生活方式、、消费观念念以及对生生活的态度度，对人生生的态度等等。社会文文化环境在在很大程度度上决定着着人们的价价值观念和和购买行为为，因此影影响着消费费者购买房房地产产品品的动机、、种类、方方式。某一一地区人们们对特有的的核心文化化价值具有有高度的持持续性，因因此房地产产投资必须须了解当地地消费者文文化和传统统习惯，方方能为当地地消费者所所接受。否否则将“水土不服”。市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策市场需求分分析。影响市场需需求的四个个主要因素素有：人口数量和和结构。人人口是影响响房地产需需求的重要要因素。住住房是人类类生存不可可少的物质质条件，人人口基数大大，绝对值值增加快，，对住房需需求也会不不断增加。。而且我们们国家的家家庭人口结结构也在变变化，家庭庭平均人口口在减少，，对生存空空间的需求求也在增多多。市场供求分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策（二）市场供求关系系分析市场分析家庭收入。。分析一个个地区的市市场购买力力，最基础础的数据还还是家庭年年收入，购购房人家庭庭的年收入入水平决定定了购买的的承受能力力。目前政政府的设想想是中低收收入者购经经济适用房房，高收入入者购商品品房。而对对于开发商商来说，有有效的购买买力主要来来自中高收收入群。划划分中高收收入人群主主要依据是是现行房价价与年可支支配收入相相比，年收收入能匹配配的家庭可可以说是中中等收入层层，高于的的为高收入入者。此外外，居民收收入预期对对住房消费费也有相当当程度影响响。市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策城市化进程程。随着经经济持续发发展、城市市工业现代代化程度不不断提高，，城市将集集中城乡中中的大量人人口。从城城市发展总总进程来看看，对房地地产需求是是旺盛的，，但也不排排除其需求求随经济发发展而波动动。消费者预期期。消费者者预期对未未来经济形形势的预期期，会直接接影响对房房地产需求求。如果对对未来经济济形势预期期是下滑的的，居民即即使有购买买能力，也也不会花自自己大部分分甚至全部部积蓄去买买房子。如如果是乐观观的，居民民改善居住住条件的愿愿望变得强强烈，对住住房的需求求就会增加加。目前市市场存在两两种，一部部分人是对对预期不看看好，持币币观望。一一部分人预预期通胀，，开始有入入市投资的的愿望。市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策从以上四个个因素来分分析，中国国房地产有有良好的发发展前景，，中长期仍仍然看好。。我们要坚坚定做好主主业的信心心！市场分析市场供求分分析竞争项目分分析财务分析风险分析投资决策市场供应分分析。供给给与需求是是紧密地联联系在一起起的，供求求关系是市市场最重要要的关系。。我们不仅仅要看市场场一时卖的的好不好，，还要看供供求关系，，供大于求求迟早会导导致市场的的衰退。这里的供应分分析是指静态态的存量分析析。调查当前的存存量、过去的的走势和未来来可能的供给给。存量以已批预预售面积减去去已售面积。。在建数量，一一般以批准施施工许可证的的面积为依据据。计划开工数量量，一般以已已供土地而尚尚未开工的可可建面积计。。已获规划许可可数量，从城城市规划和用用地计划来分分析。从建设周期、、政策周期来来分析供应的的差异。需要注意的是是我们分析市市场供应变化化也应反映供供应结构的变变化。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策上述分析必须须建立在科学学准确的市场场调研的基础础上。房地产产投资一般都都是几亿，甚甚至几十亿，，市场调研的的准确与否直直接影响到投投资决策的正正确与否。市市场调研是获获取市场信息息的主要手段段，在市场调调研中所发现现的问题必须须如实反映，，它的目的是是为决策者提提供参考依据据，其结果只是用用于辅助决策策者作出的正正确决策，结结果本身不是是目的。我们们反对先入为为主，反对为为支持领导意意图而论证。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场供求分析析在项目落实后后，要对目标标项目进行技技术分析和初初步规划设计计。然后依据据初步规划设设计，对项目目进行本体优优劣势分析，，并对周边的的竞争项目进进行对比分析析。通过分析析，基本判断断本项目的市市场定位准确确与否与市场场价格水平。。下面是案例：：北京百合花花园竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策（三）项目本本体和竞争项项目分析市场分析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合地理位置西四环外紧邻西四环南三环外西四环外西二三环间西三环外建筑类型板式小高层板式高层小高层、板塔式高层板塔结合板塔结合板式高层主力户型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115复式二居两居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/装修毛坯精装毛坯毛坯毛坯毛坯周边配套中小学各一所售楼处为未来会所学校、超市等学校、超市等学校、超市等超市交通状况临近小屯路，交通不便临近西四环，交通相对便利紧邻南三环主路，交通便利临近地铁1号线临近丽泽路临近规划地铁站周边景观较为荒芜，未来有绿地公园较为荒芜周边相对荒芜距雕塑公园相对较近周边均为住宅项目临近长途客运站，配套较差项目规模45万㎡11.5万㎡200万㎡150万㎡22万㎡13.8万㎡产品品质中档高档中低档中低档中高档中高档企业品牌北京中粮万科北京万科万年花城远洋地产金泰北京保利项目均价1340015000122001320014200销售速度2007年8月4日开盘2007年5月12日开盘2007年10月开盘2007年9月开盘2007年9月开盘预计08年6月开盘，销售周期为1年半对各项目的位位置、建筑类类型、户型、、周边配套、、企业品牌等等条件进行综综合分析项目名称假日风景紫台万年花城远洋山水金泰城丽湾保利百合项目权重5106787地理位置456597建筑类型1086677主力户型868789毛坯（装修）5105555周边配套3410876交通状况246588周边景观455565项目规模8510976产品品质6105678企业品牌101068610合计657773717880销售速度调整

一年半销售周期项目均价（毛坯）134001350012200132001420014600用“比较法”，以10分为满分，计计算合理、可可能售价考虑到2007年9月百合挂牌时时，珠三角市市场已经出现现调整态势。。为规避风险险，项目预留留5％不确定性，，以14000元/平方米销售均均价立项。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策在和竞争项目目比较时，要要注意三点：：要摸清竞争项项目的实际成成交价。竞争争项目的市场场推出均价不不等于实际成成交价，决策策依据应该是是市场的“实际可行的的价格”。要摸清竞争项项目的销售周周期，一般来来讲销售速度度和价格成反反比。根据本项目的的投资规模和和经营要求作作出适当调整整。如果要求求快速销售、、快速回收资资金，价格应应定得低一些些。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策竞争项目分析析财务分析是项项目投资决策策的重要环节节，包括项目目成本测算、、项目投资收收益概算和项项目资金运作作分析，通过过这些分析我我们不仅要分分析项目的投投资价值，还还要分析我们们投资此项目目的资金能力力。市场供求分析析财务分析风险分析投资决策（四）财务分分析市场分析财务分析之一一——项目成本。项目成本一般般包括土地成成本、前期费费用、工程建建设、政策收收费、不可预预见费、三项项费用六大部部分。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策

项目总额单价比例备注总建单价可售单价一土地费用1103156408800865.7%

1土地中标价格10480060887607

2契税3144183228按总地价的3％3补交出让金及契税2371138172补交地上商业地价款二前期费用133377970.8%

1勘探设计费用861506250元/平方米2地下管线迁移3001722

3临水临电安装等前期费172101210元/平方米三土建建设投资313271820227418.7%

1土建安装3086417932240

1.1土建总承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155194包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费3091822基建造价的1%3质检监测费154911基建造价的0.5%北京百合花园园立项成本测算表（一一）

项目总额单价比例备注总建单价可售单价四红线内市政配套工程51783013763.1%

1供电2066120150六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程4302531六通一平，暂定25元/平方米5热力工程7664556六通一平，暂定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程6243645绿化面积250元五政府收费30991802251.8%

1城市基础设施配套费2754160200按160元/平方米2报建报批费344202520元/平方米六不可预见费81948590.5%二至五的2%

一至六项合计15207088341103990.6%

七管理费用80046580.5%800万八财务费用109426367946.5%按实际资金情况九销售费用40552362942.4%销售额2％总投资合计167868975212185100%

北京百合花园园立项成本测算表（二）经测算项目立立项时总建筑筑面积17.2万平方米，可可售面积13.7万平方米。预预计总投资16.79亿元，折合总总建单价9752元/平方米，可售售单价12185元/平方米。其中中：土地费用11.03亿元，占总成成本的65.7%；前期费用0.13亿元，占0.8%；土建安装3.13亿元，占18.7%；红线内配套0.52亿元，占3.1%；政府收费0.31亿元，占1.8%；开发费用1.58亿元，占9.4%。实际运作中面面积有所增加加，总建筑面面积17.8万平方米，可可售面积13.9万平方米，动动态成本为17.34亿元，上涨了了3%，但折合总建建单价为9762元/平方米，仅上上涨了0.1%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之二二——收入测算。收入测算一般般包括销售收收入和租金收收入或物业价价值，如果是是持有自营物物业，一般按按内部收益法法来测算。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策项目立项时预预计可实现总总销售收入20.28亿元，其中车车库是按照可可售车库的建建安成本来计计算，资产值值0.4亿。实际执行过程程中，由于赶赶在市场出现现调整前开盘盘销售，目前前住宅回收均均价已经达到到15359元，商铺回收收均价达到33311元，预计销售售收入将达到到22.6亿。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元北京百合花园园立项收入预预测表市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之三三——现金流量分析析。现金流流量分析中应应包括：项目所需投资资总额。项目所需启动动资金。企业可调剂资资金和预计可可调动资金。。项目资金缺口口最高值、时时点及解决办办法。融资可能与成成本。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策序号年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北京百合花园园立项全投资现金流量量表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北京百合花园园立项自有资金现金流流量表百合花园立项项时现金流测测算情况见上上表。立项时项目预预计在08年三季度收回回自有资金投投资，在09年三季度收回回全部投资，，实现正现金金流。根据目前情况况来看，项目目已于08年5月取得银行贷贷款10亿元，2008年7月再取得1.5亿元，至此股股东已全部收收回。截至目目前项目实现现销售回笼10.86亿元，累计投投资13.3亿，按照目前前的销售回笼笼速度，二季季度即可收回回全部投资，，实现正现金金流。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策财务分析之四四——盈利分析。项项目盈利分析析主要是计算算与评价项目目盈利能力的的指标。房地地产开发最关关心的两个核核心指标包括括：税前成本利润润率。投资总额是指指包括贷款利利息的总投资资。这项指标标反映的是项项目的抗风险险能力和项目目盈利能力，，也是公司实实现利润的主主要依据。百合花园项目目立项阶段税税前成本利润润率为15.1%，目前测算税税前利润率已已经达到21.2%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策投资年回报率率。因为部分股东东投入是以贷贷款来计算的的。因此在实实际工作中我我们按下面的的计算来考核核：这个指标主要要反映股东对对项目的投资资价值。资金金是有时间价价值的，股东东投入5亿元，项目净净利润2亿。如果两年年做完，年投投资回报率20%，如果四年做做完，年投资资回报率仅为为10%。百合花园项目目立项阶段测测算实投资金金年回报率15.3%。目前测算的的这个数已经经达到26.3%。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策（五）风险分分析房地产投资是是机遇与风险险并存的。房地产投资风风险主要体现现在投入资金金的安全性，，期望收益的的可靠性，投投资项目的变变现性和资产产管理复杂性性。很显然，，我们在决策策项目投资的的过程中，如如果其他条件件都相同，肯肯定会选择收收益最大的投投资项目，但但在大多数情情况下，收益益并非唯一的的标准，因为为收益只是一一种可行的未未来的风险利利益，而不是是现实的利益益，而项目运运作中的风险险将影响收益益的实现，所所以我们决策策投资项目时时，必须进行行风险分析。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策从我们实践来来看，常见的的需要关注的的风险：法律风险。价格下跌风险险。成本上升风险险。政策风险财务风险。管理风险。风险法律风险价格下跌风险成本上升风险政策风险财务风险管理风险市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策在决策项目时时，我们一定定要对选定项项目进行风险险分析，并对对风险防范采采取措施，如如摸清法律关关系，进行法法律界定；进进行敏感性分分析，提高项项目立项标准准；对政策走走势进行研究究，适应政策策要求；对自自身的财力人人力进行认真真摸底，做自自己能做的事事等等。任何事都有风风险。我们在在投资决策中中分析风险，，目的在于提提前发现风险险，提前防范范风险，以尽可能小的的风险来获取取尽可能高的的投资回报。。市场分析市场供求分析析竞争项目分析析财务分析风险分析投资决策风险分析由于房地产投投资决策重大大，在进行上上述分析后还还应采取审慎慎的态度。我我们必须时刻刻控制自己过过于乐观的态态度，应保持一种““健康的怀疑疑”态度来对对待前期获得得的专业意见见。使自己既不期期望过高的售售价水平，也也不期望过低低的开发成本本。同时还需需考虑某些意意外事件可能能导致的损失失。如果这样样做了，即使使可能失去一一些投资机会会，但也会避避免由于盲目目决策带来的的投资损失。。采取审慎的的态度是向公公司负责。同时投资决策策应履行严格格的决策程序序，应该召集集经营班子和和全体相关人人员进行集体体研究，议定定后再报董事事会或上级公公司审批。经营班子（尤尤其是总经理理）要对上报报材料的真实实准确承担责责任。财务分析竞争项目分析析市场供求分析析投资决策（六）决策分分析市场分析目录房地产行业主主要特征第一部分第二部分第三部分第四部分项目投资决策策如何选择项目目项目在于操作作编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销（一）编制开开发计划，并并严格执行1、编制依据一是根据市场场情况二是企业发展展规划和年度度经营计划三是项目立项项的可行报告告2、分类及概述述计划分为：资资金计划和进进度计划。（1）资金计划包括资金筹措措、投入、回回收及成本、、利润实现等等计划。重点点要把握资金金筹措、成本本控制和利润润目标三大项项。资金筹措成本控制利润目标编制开发计划划进行规划设计计组织工程建设设全力推进营销销广州天河北项项目资金工作作流程广州天河北项项目盈利规划划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本

其中：营业成本43105营业税金及附加4471土地增值税6531管理费用818财务费用0销售费用2382三、营业利润22100减：所得税费用5525四、净利润16575编制开发计划划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目资金金平衡衡表

项目第一年第二年第三年第四年合计一、资金支出土地费用19378

19378

建设成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

税金支出

52991122716526

费用支出

1000120010003200

偿还贷款

2500025000

股东投资收回

19793

19793

合计1979374363702843367107624二、资金来源销售回笼

597031970479407

新增贷款

25000

25000

股东自有资金投入19793

19793

合计19793250005970319704124200资金盈缺

01756422675-2366316576期初资金

0017564402390期末资金

017564402391657516575编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销资金筹筹措主要要要靠银银行贷贷款。。房地地产投投资大大、周周期长长，全全靠投投资者者自有有资金金投入入，一一是投投不起起二是是不合合算。。百分分之十十几的的利润润要几几年才才实现现并不不高。。房地地产企企业的的成功功在于于利用用财务务杠杆杆，以以小搏搏大，，用30－40％左右右的实实投资资金，，通过过银行行贷款款和销销售回回收滚滚动发发展，，完成成全额额投资资。在风险险可控控的前前提下下，保保持一一定的的负债债率，，利用用财务务杠杆杆保持持适度度规模模经营营。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销成本控控制至关重重要。。价格格竞争争是最最直接接的竞竞争，，只有有成本本领先先，我我们才才具有有竞争争优势势，才才能保保证项项目预预期利利润。。我们们要根根据立立项报报告，，将成成本控控制目目标分分解到到每个个环节节。从从项目目第一一步抓抓起，，自始始至终终，全全体员员工有有责。。这就就是我我们常常说的的全员全全过程程成本本控制制。利润实实现是我们们运作作项目目的最最终目目标，，也是是落实实企业业规划划和年年度经经营任任务的的需要要。一一定要要维护护利润润目标标计划划的严严肃性性。不不仅总总目标标要落落实，，而且且要按按照年年度计计划坚坚决落落实。。这应应该是是企业业经营营主要要考核核的内内容。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销（2）进度度计划划房地产产开发发进度度，对对于房房地产产开发发至关关重要要，他他不仅仅要加加快产产出，，加快快资产产周转转率和和减少少资金金占用用节约约财务务成本本，尽尽快实实现利利润。。而且且要在在一定定阶段段促使使产品品尽快快达到到可售售条件件，便便于公公司及及时主主动占占领市市场先先机。。进度计计划包包括市市场调调研、、规划划设计计、报报建办办证、、工程程建设设、销销售招招租、、交楼楼物业业管理理或组组织经经营六六大部部分。。各大大部分分还有有小计计划，，小计计划服服从大大计划划，局局部计计划服服从总总体计计划。。在计计划中中我们们重点关关注正正式开开工时时间，，开盘盘销售售时间间和竣竣工验验收时时间。。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销广州天天河北北项目目开发总总流程程图广州天天河北北项目设计计流程图广州天天河北北项目工程程流程图广州天天河北北项目销售售流程图广州天天河北北项目主体体进度度大部分分工作作简单单看有有先有有后，，互为为前提提，但但更多多的是是互相相交错错，各各项工工作要要主动动提前前介入入，提提前准准备，，提前前工作作。这里要要强调调的一一点：：虽然然销售售、租租赁常常常是是房地地产开开发的的最后后阶段段，但但房地地产营营销却却绝不不应该该等到到销售售、租租赁阶阶段才才开始始，一一般而而言，，从最最初的的投资资决策策阶段段的市市场分分析开开始，，就应应该让让市场场营销销人员员介入入进来来，让让他们们参与与项目目的市市场定定位，，公司司全体体员工工根据据项目目的市市场定定位而而进行行产品品生产产和各各项工工作，，也就就是我我们说说的全员全全过程程营销销。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销进度计计划的的时间间控制制：规规划设设计及及报建建、市市场调调研等等正式式开工工前的的准备备阶段段，一一般是是6-12个月，，城市市管理理办事事效率率不同同而有有差异异，主主体建建设一一般是是平均均五层层一个个月再再加3个月装装修，，一个个月验验收。。也就就是说说，18层加两两层地地下室室一般般两年年内。。由于地地质不不同，，基坑坑支护护，选选择基基础形形式不不同，，会有有些差差异，，但进进入框框架建建筑基基本上上是一一致的的，后后期工工程主主要是是统筹筹兼顾顾科学学安排排。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销3、分期期计划划大项目目进度度计划划还包包括分分期的的开发发计划划。分期开开发有有利于于公司司控制制开发发投资资规模模，增增加资资金周周转能能力，，制定定出合合理的的营销销计划划，降降低运运作风风险，，便于于价格格上升升，实实现价价格目目标，，推动动项目目整体体成功功。编制开开发计计划进行规规划设设计组织工工程建建设全力推推进营营销项目分分期根根据项项目的的不同同，可可采取取不同同的划划分办办法，，对市场场有把把握但但资金金不足足可先先做价价值最最低的的地块块，靠靠低价价促进进销售售快速速回收收资金金。对市市场场没没把把握握，，先先做做价价值值最最大大的的地地块块，，以以产产品品品品质质吸吸引引消消费费者者。。有些些项项目目前前期期投投资资大大，，为为了了提提高高市市场场覆覆盖盖率率，，扩扩大大销销售售，，加加快快资资金金回回收收，，高高端端产产品品和和一一般般产产品品同同时时进进行行开开发发，，比比如如上上海海叶叶上上海海项项目目。。分期期计计划划不不管管怎怎么么划划分分，，每每一一期期应应该该相相对对独独立立，，组组团团集集中中。。从从而而便便于于工工程程组组织织和和交交付付使使用用后后的的物物业业管管理理。。编制制开开发发计计划划进行行规规划划设设计计组织织工工程程建建设设全力力推推进进营营销销组织织工工程程建建设设全力力推推进进营营销销成本本领领先先策策略略、、聚聚焦焦策策略略和和差差异异化化策策略略是是美美国国管管理理学学者者迈迈克克尔尔•波特特提提出出的的市市场场竞竞争争的的三三个个基基本本战战略略。。这这三三个个策策略略在在项项目目规规划划设设计计中中应应加加以以把把握握。。成本领先聚焦差异化进行行规规划划设设计计（二二））紧紧扣扣市市场场进进行行规规划划设设计计编制制开开发发计计划划1、做做好好项项目目的的市市场场定定位位一个个项项目目不不可可能能对对所所有有类类型型的的客客户户都都提提供供满满意意的的产产品品。。房房地地产产公公司司若若想想在在竞竞争争中中立立于于不不败败之之地地，，必必须须对对自自己己的的服服务务对对象象，，服服务务区区域域有有明明确确的的界界定定，，进进行行准准确确的的市市场场定定位位，，即即“为谁的的需要服服务，你你的产品品卖给谁谁”。这个定位位是项目目本身条条件和市市场需求求的结合合。项目目规划设设计不纯纯是技术术设计，，更重要要的是开开发方案案的确定定。不根根据项目目情况，，准确进进行市场场定位的的项目规规划做得得再漂亮亮也不是是好规划划，将对对项目开开发带来来灾难性性的后果果。编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销2、突出主主题，营营造亮点点确定项目目市场定定位后，，要注意意紧扣目目标客户户群的偏偏好。在在规划设设计中，，除了要要注意创创造自然然舒适，，方便的的居住环环境外，，更重要要的是要要尽可能能地满足足目标客客户群的的偏好。。对市场需需求、消消费群体体、竞争争对手、、楼盘特特色、地地理位置置、人文文环境等等一系列列要素进进行整合合、集成成和创造造，树立立一个明明确的主主题，以以给消费费者鲜明明而强烈烈的感知知形象，，突出项项目的特特色。从从而与周周边竞争争项目形形成差异异，突出出特色。。这样才才能够吸吸引目标标客户的的注意力力，取得得市场先先机，形形成自己己的项目目品牌。。编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销重庆小泉泉别墅贵州温泉泉新城重庆高尔尔夫花园园3、以经济济效益为为中心进进行方案案优选。。（1）资源最最大利用用。房地地产开发发对土地地应追求求最高最最佳利用用，也就就是说在在技术可可行、规规划许可可、财务务允许的的前提下下达到最最有效利利用。尽尽可能多多为客户户创造价价值。编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销南海保利利花园集中部分分土地提提高开发发强度调剂部分分土地做做高品质质的产品品沿街应设设立商铺铺、提高高售价，，如广州州心语花花园。容积率高高不是唯唯一。（2）方案最最省钱。。楼群布局局要利用用地形地地质、舒舒适有度度、与用用地达到到一致。。供电应尽尽量设置置在中心心，减少少低压供供电距离离。要保证产产品尽快快变现，，尽量少少设置不不易销售售的大商商业和车车库。（3）建建筑档次次和市场场定位相相匹配。。市场定定位决定定价格，，价格决决定成本本。项目目建设档档次要控控制在合合理的范范围内。。对于房房地产开开发商来来说，光建得好好看的项项目不一一定是好好项目，，只有建建得好挣挣钱多的的项目才才是好项项目。编制开发发计划进行规划划设计组织工程程建设全力推进进营销（4）以以人为本本的平面面设计。。房地产产产品使使用功能能永远是是首位的的，老百姓掏掏不掏钱钱看平面面。因此我们们要以人人为本，，关注平平面设计计。一要功能能齐全，，即使是是小户型