房地产物业管理（共81）

第九章物物业管理主要内容物业管理的的主要内容容物业管理的的主要阶段段业主与业主主委员会本章要求：：了解物业管管理的基本本概念了解物业管管理的基本本阶段了解物业管管理的基本本内容物业物业已经建成的的各类房屋屋相配套的设设备、设施施、场地、、庭院相关的建筑筑地块物业管理业主以及非非业主使用用人、物业业建设单位位、物业管管理企业根据法律法法规和合同同的约定对物业的共共用部分和和共同事务务进行维护护、修缮和和管理服务务，对公共秩序序提供协助助性管理服服务物业管理的的内涵管理范围：：物业的共共用部分和和共用设备备房屋对象：：业主与非非业主使用用人商品——服服务现代管理科科学手段———管理、、服务、经经营基本要求是是统一管理理与协调优质的物业业管理与社社区服务相相一致契约规定各各方的权利利与义务物业管理的的起源19世纪60年代的英国国——奥克克维亚•希尔尔物业业管管理理在在中中国国的的产产生生和和发发展展20世纪纪80年代代————深深圳圳2001年1月，，中中共共十十五五届届三三中中全全会会，，物物业业管管理理作作为为一一个个独独立立的的产产业业被被写写进进我我国国国国民民经经济济发发展展纲纲要要物业业管管理理的的基基本本特特征征（一一））社社会会化化————社社会会大大分分工工的的必必要要的的组组成成部部分分（二二））专专业业化化————物物业业管管理理的的基基本本特特征征（三三））市市场场化化————区区别别于于传传统统的的房房屋屋管管理理的的根根本本区区别别物业业管管理理与与传传统统房房屋屋管管理理的的区区别别(2-1)（一一））管管理理体体制制不不同同1、、传统统的的房房屋屋管管理理————计计划划经经济济体体制制下下————政政府府部部门门、、企企业业事事业业单单位位————行行政政手手段段————封封闭闭式式管管理理————终终生生制制————福福利利型型2、、物业业管管理理————专专业业化化的的市市场场竞竞争争————合合同同方方式式————经经济济手手段段————有有偿偿服服务务————社社会会化化的的（二））管管理内内容不不同1、传统的的房屋屋管理理———收租租养房房2、物业管管理———管管理与与房屋屋工作作物业管管理与与传统统房屋屋管理理的区区别(2-2)（三））所所管房房屋的的产权权结构构不同同1、传统的的房屋屋管理理———国家家和单单位所所有2、物业管管理———多多元化化（四））管管理机机制不不同1、传统的的房屋屋管理理———管理理与被被管理理的关关系———用用户处处于被被动的的地位位2、物业管管理———平平等的的关系系物业管管理的的基本本内容容房屋修修缮管管理含义：：已经经建成成的房房屋进进行翻翻修、、大修修、中中修、、小修修、综综合维维修和和维护护保养养房屋主主体的的构成成与管管理1、房屋主主体的的构成成：基基础、、主体体结构构、屋屋面、、楼地地面、、门窗窗、装装饰2、管理内内容———加加强观观测并并定期期巡查查，发发现问问题及及时维维修、、处理理3、基础———沉沉降观观测4、主体结结构———受受力在在设计计的合合理范范围之之内———分分清承承重墙墙与非非承重重墙5、屋面———防防水与与隔热热———保证证正常常使用用———定期期清淤淤6、楼地面面7、门窗8、装饰房屋质质量评评定及及完损损等级级分类类（5－1）完好房房：结构完完好屋面与与板缝缝不漏漏水装饰设设备完完好、、齐全全管道畅畅通、、现状状良好好、使使用正正常陈旧现现象或或个别别分项项有允允许值值之内内的轻轻微损损毁不影响响使用用，并并经过过小修修即可可恢复复的房房屋房屋质质量评评定及及完损损等级级分类类（5－2）基本完完好房房结构完完好，，少量量构件件有稍稍超允允许值值的轻轻微损损坏屋面与与板缝缝局部部渗漏漏装饰设设备有有个别别零部部件有有影响响使用用的破破损经过维维修即即可恢恢复使使用功功能的的房屋屋房屋质质量评评定及及完损损等级级分类类（5－3）一般损损坏房房%结构构构件有有变形形、裂裂缝、、腐蚀蚀或老老化，，强度度不足足%屋面与与板缝缝局部部渗漏漏%装饰局局部有有破损损、油油漆老老化%设备管管道不不够畅畅通%水卫电电、照照明、、管线线等器器具和和零部部件有有部分分老化化、损损坏和和残缺缺%经过中中修或或局部部大修修的更更换部部件的的房屋屋房屋质质量评评定及及完损损等级级分类类（5－4）严重损损坏房房%部分结结构构构件有有明显显或严严重的的倾斜斜、开开裂、、变形形、裂裂缝、、强度度不足足，个个别构构件处处于危危险状状态%屋面与与板缝缝严重重渗漏漏%设备陈陈旧不不齐全全%管道严严重阻阻塞%水卫电电、照照明、、管线线等器器具和和零部部件严严重损损坏和和残缺缺%需要局局部整整修、、更新新等大大修的的房屋屋房屋质质量评评定及及完损损等级级分类类（5－5）危险房房%承重结结构已已经属属于危危险构构件、、主体体构件件强度度严重重不足足、稳稳定性性很差差、丧丧失承承载能能力，，随时时有倒倒塌的的可能能性%不能确确保安安全使使用，，已经经丧失失维修修价值值的房房屋房屋完完损等等级评评定评定的的基本本方法法定期与与不定定期评评定（（根据据气候候、维维修、、新建建接管管）房屋完完好率率=（完好好房屋屋建筑筑面积积+基本完完好房房屋建建筑面面积））/总的房房屋建建筑面面积*100%房屋修缮缮的责任任的划分分新建：保修期内内——施施工单位位负责质质量保修修；竣工工验收与与业主进进入的时时间差———建设设单位负负责保修期满满后：业主承担担修缮责责任以及及费用；；物业管管理单位位承担房房屋共用用部位、、共用设设施的设设备、设设施的修修缮责任任不当使用用或人为为破坏———行为为人承担担修复或或给予赔赔偿保修年限限——最最低保修修期限基础和主主体机构构——设设计文件件规定的的该工程程的合理理使用年年限屋面、外外墙面以以及卫生生间等防防水与防防渗漏，，5年供热与供供冷系统统，两个个周期电气系统统，设备备管道安安装，2年装修工程程，2年修缮的分分类五类：小修中修大修综合维修修翻修小修保持房屋屋原来的的完损等等级为目目的的日日常养护护造价的1%零星损坏坏；中修牵动或拆拆换少量量的主体体构件，，保持原原房屋规规模和结结构修缮缮造价20%以下一般损坏坏房屋大修牵动或拆拆换部分分的主体体构件，，不需全全部拆除除的修缮缮造价20%以上严重损坏坏房屋综合维修修成片多幢幢大、中中、小修修一次性性的应修修尽修的的综合维维修20%以上综合维修修后的房房屋必须须符合基基本完好好或完好好的标准准翻修全部拆除除、另行行设计、、重新建建造的工工程主体结构构严重损损坏翻修后的的房屋符符合完好好房屋标标准物业共用用设备、、设施的的管理管理的内内容1、运行管理理：2、维修保养养：保养养；维修修及更换换（故障障、损坏坏损毁的的设备的的更换））；测试试3、安全管理4、档案资料管理理5、节能降耗6、采购计划和备备品配件的管管理7、工具、器械以以及仪器仪表表的管理设备设施的保保养（1）三级保保养制度%日常维修保养养：经常性的的保养工作%一级保养：按按计划进行的的保养工作，，机械设备的的局部解体及及保养%二级保养：全全面的清洗、、检查、修理理——达到完完好状态的保保养（2）设备设设施点检———有无异样的的检测设备设施的维维修恢复、更换磨磨损部件、调调整精度、排排除故障、恢恢复设备、设设施原有功能能包括：零星维修工程程——日常保保养中修工程———正常、定期期的全面检修修——部分解解体、更换少少量部件或不不合格的零部部件——更换换率10%~30%大修工程：定定期的全面检检修——全部部解体，更换换主要部件或或修理不合格格的零部件———恢复原有有性能——更更换率超过30%设备、设施更更新和技术改改造管理的重点1、安全至上2、保证运行3、计划保养4、依法管理5、节能降耗6、分工细致、责责任落实7、专业化管理环境管理环境卫生管理理、环境绿化化管理和消杀杀管理（一）环环境卫生管管理1、内涵2、范围：共用部部位、共用场场地、生活垃垃圾的清运、、3、基本要求：五五定“定人、、地点、时间间、任务、质质量”（二）环环境绿化管管理1、内涵：园林绿绿地的完善、、已有绿地的的养护2、绿化评价指标标——绿地率率、绿化覆盖盖率、人均公公共绿地面积积3、环境绿化的完完善——“适适用、经济、、美观”4、绿化管理与养养护——锄草草松土、浇水水施肥、整形形修剪、防治治虫害绿化评价指标标绿地率=绿地用地面积积/小区总用地面面积×100%绿化覆盖率=绿地覆盖面积积/小区总用地面面积*100%绿地覆盖面积积：乔木灌木木的树冠的垂垂直投影面积积；空地被植植物覆盖的面面积；屋顶绿绿化覆盖面积积的总和人均公共绿地地面积=小区公共绿地地面积/小区内居住总总人口小区公共绿地地：集中的公公共绿地，包包括：运动场场绿地、休闲闲绿地、区域域内的中心花花园的绿地、、广场绿地以以及河滨绿地地，设有行人人休息设施的的林荫道绿地地（三）消消杀管理1、灭四害、白蚁蚁防治2、四害3、白蚁防治（预预防、灭治（（药物灭杀、、控巢法、诱诱杀法）、防防治管理4、药物的管理：：双人采购、、运输、保管管、使用）公共秩序与消消防管理保安管理、交交通秩序管理理和消防管理理（一）保保安管理1、内容——门卫卫、守护和巡巡逻2、具体做法（1）来访人人员的接待工工作%封闭式管理———登记%开放式（2）发生刑刑事或治安案案件的处理（3）控制中中心的管理（4）物资放放行管理———《物资搬运运放行条》（二）交交通秩序管管理1、内容（1）车辆管管理：（2）交通管管理：机动车车通行证制度度（3）道路管管理：道路设设施的管理办办法2、主要措施（1）明确停停车场管理流流程（2）明确固固定车位和临临时停车位———出租和出出售（3）交通标标识管理（4）车场巡巡查管理人员员工作要点（三）消防管管理(2-1)1、、主要要内内容容：：消消防防宣宣传传教教育育、、监监控控报报警警中中心心、、设设备备的的维维修修管管理理、、消消防防安安全全检检查查、、消消防防档档案案管管理理2、、主要要措措施施：：（1））建建立立消消防防安安全全制制度度（2））建建立立消消防防安安全全组组织织————三三级级防防火火安安全全组组织织（（领领导导小小组组————公公司司经经理理责责任任人人；；安安全全小小组组————项项目目经经理理责责任任人人；；管管理理处处的的专专人人负负责责））（3））消消防防教教育育培培训训（4））定定期期开开展展消消防防演演练练或或演演习习（三三））消消防防管管理理(2-1)3、、高层层建建筑筑消消防防管管理理的的重重点点（1））防防火火分分隔隔（2））做做好好安安全全疏疏散散的的准准备备工工作作（3））自自动动报报警警设设施施的的（4））事事故故照照明明和和疏疏散散标标志志公众众管管理理（一一））法法律律、、法法规规规规定定的的内内容容1、、物业业的的使使用用与与维维护护（1））禁禁止止行行为为（2））业主主改改变变设设计计用用途途、、使使用用性性质质————相相邻邻业业主主、、业业主主委委员员会会的的同同意意————告告知知物物业业管管理理企企业业————有有关关部部门门、、批批准准（3）共用设设备设施———经过批准———改变使用用性质2、装修管理（二）物物业管理企业业规定的内容容1、依据法律法规规制定的公众众制度——《《装修管理规规定》、《物物业管理维修修基金的使用用管理办法》》2、物业管理的服服务指南———《业主手册册》（三）业业主之间的的约定业主之间的约约定——《业业主公约》物业档案管理理（一）物物业档案物业建设竣工工档案产权资料、工工程竣工验收收合格资料、、工程技术资资料、接管验验收资料（具具体内容P189）业主档案（1）住宅类类业主档案资资料：业主资资料、家庭装装修资料、其其他资料（2）非住宅宅类业主档案案资料：物业管理的记记录（二）物物业档案管管理的要点1、要求：规范化化、科学化、、系统化2、主要要点（1）形成档档案管理体系系（2）专人负负责、分级管管理（3）建立立档案室（4）资料料建立完备（5）

科学学的分类及标标识（6）做好好档案的资料料的借、领、、更新的管理理工作物业管理的主主要阶段策划阶段工作分为三个个环节：物业管理的早早期介入编制物业管理理方案选聘或者组建建物业管理企企业（一）物物业管理的的早期介入1、项目立项决策策阶段2、规划设计阶段段3、施工安装阶段段（二）编编制物业管管理方案内容（概况；管理理的宗旨、方方针、内容、、目标；管理理模式；组织织结构；财务务预算；各阶阶段的运作））（三）选选聘或者组组建物业管理理企业1、竣工交付使用用之前，确定定物业管理企企业——房地地产开发企业业2、选择方式：社会公开招标标自行组组建准备阶阶段企业内内部机机构的的设置置及人人员的的编制制、招招聘与与培训训；规章制制度的的制定定；物业租租售的的策划划与代代理启动阶阶段物业的的接管管验收收；业主入入伙；；产权备备案和和档案案资料料的建建立；；业主委委员会会成立立（一））物物业的的接管管验收收；1、包括：：新物物业的的接管管验收收和原原有物物业的的接管管验收收2、由开发发建设设单位位和物物业管管理企企业共共同组组织验验收3、作用：：明确确双方方的责责任、、权利利、义义务；；充分分维护护业主主的权权益；；为物物业管管理工工作创创造良良好的的条件件（二））业业主入入伙1、入伙手手续办办理2、加强对对业主主以及及非业业主使使用人人的管管理3、配合业业主搬搬迁4、做好业业主或或非业业主使使用人人的搬搬迁阶阶段的的安全全防范范工作作（三））产产权备备案和和档案案资料料的建建立1、产权备备案：：公共设设施、、部位位的保保养费费用按按产权权份额额比例例分担担2、档案资资料的的建立立：四个环环节：：收集整理归档利用（四））业业主委委员会会成立立物业销销售达达到和和业主主入住住达到到50%以上———应应成立立业主主大会会———制定定《业业主公公约》》———选举举产生生业主主委员员会日常运运作阶阶段（一））日日常的的综合合服务务管理理；（二）企企业业的内内部外外部之之间的的协调调1、内部环环境：：物业业管理理企业业与业业主、、非业业主使使用人人、业业主大大会、、业主主委员员会2、外部环环境：：物业业管理理企业业与政政府部部门之之间的的相互互关系系协调调终止阶阶段（一））档档案的的移交交和物物业的的移交交验收收1、档案资资料：：工程程技术术资料料以及及合同同2、移交验验收：：设备备设施施的完完好程程度、、损坏坏程度度，维维修责责任的的划分分、公公共物物品（二））财财务清清算和和费用用的移移交（三））退退出仪仪式和和进驻驻仪式式物业管管理企企业与与业主主委员员会业主及及其的的权利利义务务1、业主———物物业所所有权权人：：房屋的的所有有权人人和土土地使使用权权人———物物业管管理服服务的的对象象2、基本权权利：：拥有物物业的的各项项权利利和参参与物物业管管理、、要求求物业业管理理企业业按照照物业业管理理合同同提供供相应应的管管理和和服务务的权权利3、保障和维护护：法律、业主主公约及物物业管理合合同——通通过业主大大会和业主主委员会4、非业主使用用人——租租赁合同———业主发发生关系业主大会的的召开第一次业主主大会的召召开：物业业交付使用用达到一定定的比例后后，可以由开发建设设企业或或者其选选定的物物业管理理企业，，或者由由业主申申请物业业管理行行政主管管部门召召集或者者自行召召开年度会议议：业主主委员会会负责召召集此后后的业主主大会特别会议议：10%投票权的的业主提提议———业主委委员会15天内提议议召开业业主大会会法定人数数：50%投票权的的业主出出席、决决定推迟迟召开业主主大会的的公告———提前前7天公告并并备案业主大会会职责（1）业业主大大会的议议程（2）第一次业业主大会会：物业业管理前前期工作作报告、、物业验验收情况况报告、、选举产产生业主主委员会会（3）业业主大会会的决定定不得与与宪法、、法律、、法规和和政策相相抵触业主大会会决定问问题的程程序(2-1)（1）征征求意见见：会议或者者书面形形式，表表决采取取投票、、举手形形式（2）参参加：享有投票票权的业业主（3）委委托他人人投票：：委托书书业主大会会决定问问题的程程序（2－2））（4）共共同拥有有的物业业的投票票权：由共有业业主授权权或者由由各业主主授权其其中一人人（5）决决议有效效：出席会议议的业主主，过半半数有效效；当票票书相等等时，主主持人投投1票决定票票（6）票票数的计计算：非居住物物业———以产权权面积计计算；居居住物业业——独独立单元元计算业主公约约物业管理理中的基基础性的的文件业主委员员会性质质和地位位（1）是是业主大大会的执执行机构构——由由业主大大会从全全体业主主中选举举产生（2）实实行业主主自治和和专业化化管理相相结合（3）是业主主参与和实现现民主管理的的组织形式业主委员会产产生与组织（1）产生：：第一届业主主委员会———主管部门、、开发建设单单位、物业管管理企业、业业主代表———筹委会———推荐候选人人——业主大大会选举产生生—任期3年（2）登记———选举产生生之日起15日内——向物物业管理主管管行政部门办办理登记：申申请表、名单单、章程（3）组织业主委委员会会权利利和义义务（1））权利利的基基础：：对物物业的的所有有权（2））权利利：召集主主持业业主大大会、、修订订业主主公约约、决决定聘聘请物物业管管理企企业、、审议议物业业管理理收费费标准准和使使用方方法、、审议议年度度工作作计划划、监监督物物业管管理企企业的的工作作、监监督共共用部部位的的管理理以及及负责责维修修基金金的的的筹集集使用用管理理（3））义务务：报告工工作、、执行行业主主大会会的决决议、、遵守守法律律、履履行合合同、、接受受政府府的监监督指指导、、不得得违法法和违违反业业主大大会的的决定定以及及不得得损害害业主主共同同利益益物业管管理企企业1、物业管管理企企业是是具有有法人人地位位的经经济实实体2、组建方方式（1））由由原来来的房房管部部门转转制而而来（2））房房地产产开发发商自自行组组建（3））独独立的的物业业管理理企业业3、独立的的物业业管理理企业业代表表物业业管理理发展展的方方向物业管管理企企业的的性质质1、第三产产业中中的服服务业业、不不是事事业单单位性性质2、所有制制：全全民、、集体体、私私营或或外资资3、形式：：有限限责任任公司司和股股份有有限公公司物业管管理企企业的的资质质：分为：：一级、、二级级、三三级三三个资资质等等级临时等等级物业管管理企企业的的权利利义务务1、物业管管理企企业的的权利利：