房地产管理与运营（共130）

第八章章房房地产产管理理与运运营PART1物业管管理PART2商业地地产开开发与与运营营房地产产业的的运行行机制制一般般是由由三个个环节节组成成的：：生生产环环节，，流通通环节节，消消费环环节。。物业业管理理是整整个房房地产产业的的一个个重要要组成成部分分或者者重要要环节节。它它通过过对建建成并并投入入使用用的物物业进进行管管理和和服务务，使使物业业发挥挥最大大的综综合效效益，，并且且不断断地延延长使使用寿寿命，，使巨巨额投投资建建成的的各类类房屋屋能够够保值值、增增值，，从而而最大大限度度地提提高房房地产产的经经济效效益。。物业管管理与与房地地产业业经济区域物业覆盖率东部沿海区90%经济发达省区85%中部省区40%西部地区30%东北三省20%物业已建成成并具具有使使用功功能的的各类类建筑筑物，，即各各类供供居住住和非非居住住的房房宇；；与屋宇宇相配配套的的设备备和市市政、、公用用设施施；与屋宇宇相邻邻的场场地、、庭院院、停停车场场，居居住小小区内内的非非主干干的交交通道道路等等。物业管管理（（广义义与狭狭义））广义：：泛指指一切切有关关房地地产的的发展展、租租赁、、销售售及售售租后后的服服务狭义：：指业业主通通过选选聘物物业服服务企企业，，由业业主和和物业业管理理企业业按照照物业业服务务合同同约定定对房房屋及及其附附属的的设施施设备备进行行维修修、养养护、、管理理，维维护相相关区区域的的环境境卫生生和秩秩序的的活动动物业管管理的的概念念《物业管管理条条例》中“物物业管管理””的含含义①物业业管理理的主主体必必须是是由专专门的的机构构和人人员来来进行行的。。②物业业管理理的权权限必必须受受物业业所有有者的的委托托，根根据国国家的的法律律，按按照一一定的的合同同和契契约进进行。。③物业业管理理的对对象是是已经经竣工工验收收并投投入使使用的的各类类建筑筑物及及其附附属配配套设设施和和场地地的管管理，，同时时包括括物业业区域域内环环境卫卫生、、绿化化保安安、交交通的的管理理。④物业业管理理的手手段是是以经经营的的方式式进行行统一一的专专业化化的管管理，，物业业管理理本身身是一一种市市场化化的经经济行行为。。⑤物业业管理理的目目的是是为业业主服服务，，是为为业主主和使使用者者提供供高效效、优优质、、便捷捷、经经济的的综合合服务务，提提高广广大业业主和和使用用者的的生活活质量量，为为其创创造一一个整整洁、、文明明、安安全、、舒适适的生生活和和工作作环境境。物业管管理在在我国国的产产生和和发展展（1）1981年深圳圳特区区，外外销房房，成成立我我国第第一个个物业业管理理公司司；（2）90年代初初在广广东召召开房房管会会议，，学习习讨论论深圳圳社会会化、、专业业化、、企业业化、、经营营型的的物业业管理理模式式（3）92年召开开第二二次会会议，，决定定推行行物业业管理理（4）94年4月份，，原建建设部部颁布布33号令《城市新新建住住宅小小区管管理办办法》（5）94年6月5日，人人大通通过了了《城市房房地产产管理理法》（7）2003年6月，国国务院院颁布布《物业管管理条条例》；（8）2007年3月16日，全全国人人大颁颁布《物权法法》；（9）2007年8月26日，国国务院院发布布《国务院院关于于修改改〈物业管管理条条例〉的决定定》，于2007年10月1日实行行。物业管管理的的范围围相当当广泛泛，而而且不不同的的物业业管理理的重重点、、难点点不同同（1）常规规性的的公共共服务务（必必须））房屋建建筑主主体的的管理理房屋设设备设设施的的管理理环境卫卫生管管理服服务绿化管管理服服务物管区区域内内保安安管理理服务务物管区区域内内消防防协助助管理理服务务物管区区域内内交通通的协协助管管理服服务物业装装饰装装修管管理服服务物业管管理的的内容容（2）专项服务务（非必必须）物业管理理企业为为提高住住用人的的工作、、生活条条件和质质量，为为满足部部分住户户、群体体和单位位的某种种特定需需要而提提供的各各项服务务。服务务内容与与质量、、收费标标准事先先公布，，由住用用人自行行选择。。专项服务务：日常生活活类/商业服务务类/文化、教教育、卫卫生、体体育类/金融中介介服务类类/社会福利利类委托性的的特约服服务：为满足产产权人、、使用人人的个别别需求受受其委托托而提供供的服务务。委托托合同中中未提及及、专项项服务中中未设立立靠专项项服务的的补充。。物业管理理的内容容最火的地地段与最最好的产产品加上上最优秀秀的服务务

卖出出了最贵贵的价格格作为重庆庆第一个个真正单单价突破破万元的的高层非非精装项项目，除除了龙湖湖深厚的的品牌支支撑外，，总结了了以下几几点原因因：出彩的推推广对项项目形象象进行了了提升，，将春森森彼岸放放在了代代言重庆庆的高度度上优秀的示示范单位位。从售售房部、、样板间间到硬件件示范，，到物业业人员、、销售人人员的软软性服务务。都不不会让你你找到可可以挑剔剔的地方方。标志性的的建筑立立面，龙龙湖将春春森彼岸岸的立面面作为了了一个很很重要的的主卖点点。项目物管管特色：：管家服服务系统统春森彼岸岸引入“家政式管管家”的别墅级级服务，，融入别别墅私人人化和酒酒店式标标准服务务。装修管家家+家居管家家+家政管家家+生活管家家例如：每每百户配配备一个个专职管管家，必必须具备备大学本本科毕业业、有英英语四级级证等学学历条件件；保安安要求身身高在1.75米以上，，并必须须是预备备役队员员；保洁洁人员，，必须通通过专业业培训并并获得专专业服务务证书之之后才能能上岗PART2商业地产产开发与与经营第一部分分：商业业地产基基础知识识第二部分分：商业业地产市市场调研研第三部分分：商业业地产经经营发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段段原始形态态现代商业业广义商业业商业发展展曲线1100美元2000美元人均GDP传统商业业8000以上美元元4400美元欧美参考考的主要要判断元元素为人人均GDP、城市家家庭汽车车拥有量量和公共共交通条条件；在国外人人均GDP3000－4000美元时，，家庭汽汽车拥有有率15－20％，商业地地产发展展（ShoppingMall为例）才才开始进进入发展展阶段；；人均GDP10000美元，家家庭汽车车拥有率率60％，才是成成熟发展展阶段。。商业地产产的市场场发展欧美：表：商业业设施业业态发展展的国际际经验经过近百百年的百百货发展展阶段和和几十年年的超市市、购物物中心的的发展，，《时代杂志志》预测测美国零零售业到到2015年，，将进入入休闲时时代，休休闲产业业将占国国民生产产总值的的50%。商业地产产的含义义商业地产产是包括括购物中中心、商商业街、、SHOPPINGMALL、主题商商场、专专业市场场、批发发市场、、折扣店店、工厂厂直销店店、娱乐乐类商业业房地产产、住宅宅和写字字楼的底底层商铺铺等与住住宅类有有很大区区别的房房地产产产品。商业地产产主要分分为两类类：一是是都市型型商业地地产，其其发展条条件为城城市人均均GDP水平达到到2500美元；二二是郊区区型商业业地产，，其发展展条件为为城市人人均GDP水平达到到3000美元、公公路发展展极为充充分、城城市家庭庭汽车拥拥有率达达10－15％。倒置的开开发顺序序我国住宅宅开发商商背景的的企业在在商业地地产开发发中表现现为：开开发程序序上沿用用“拿地——规划、设设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开开发模式式，由于于没有有有效地同同商业对对接，造造成商业业与地产产的严重脱脱节。商商业地产产比住宅宅更加复复杂，专专业性要要求更高高，并且且对企业业的资金金要求、、运营能能力要求求更高。真真正要实实现房地地产开发发商到房房地产运运营商转转变，挑挑战颇大大。商业地产产与住宅宅房地产产的区别别国际联盟盟商业地地产运作作标准化化流程发展商关心开发发利润投资客关心年投投资收益益率商户关心日翻翻台次数数、平均均日营业业额消费者关心楼下下有没有有自己喜喜欢的品品牌政府关心商业业所带来来的长期期税收及及就业我国商业业地产发发展的特特征1.“持有型物业”明显增加通过整体运营的方式实现商业物业整体升值，升值潜力巨大。2.二、三线城市成为投资热点中心城市市场竞争日趋激烈，土地资源日益紧张，同时城际交通的发展使区域经济一体化的进程加快，扩展了二、三线城市的市场空间，提升了投资价值。3.商业企业与地产开发商强强联手发挥各自的优势，节省资源，提高效率，创造品牌价值影响力。4.外商投资加大，投资方式多样化除了传统的收购方式外，凭借资本优势和成熟的开发理念与经验，外资企业开始有单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。

5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显区位：指指为某种种经济、、政治、、社会活活动所占占据的场场所，在在某一城城市（地地区）中中所处的的空间位位置。板块：：指住住宅小小区相相对集集中开开发的的城市市区域域，沿沿交通通干线线居多多。商圈：指在在一定定时间间内达达到某某一购购物或或消费费频率率的顾顾客群群，以以其所所处的的最远远距离离为半半径，，划定定的一一系列列圆形形或方方形区区域。。业态：指细细分市市场面面向某某类目目标顾顾客购购买水水平与与习惯惯的商商店营营业形形态。。商业业业态态分分分批发和和零售售业、、居民民服务务业、、餐饮饮业、、文体体休闲闲娱乐乐业共四大大类。。业种：：指面面向顾顾客某某类用用途的的商店店营业业种类类，特特征是是“卖卖什么么”。。业种种是对对业态态的细细分，，国内内零售售消费费市场场可细细分上上百个个业种种，国国外发发达国国家更更多。。商业地地产基基本术术语边圈次圈

主圈主圈：：65%顾客来来自主主要商商圈。。小型商商店的的核心心商圈圈在0.8公里之之内，，顾客客步行行来店店在10分钟以以内；；大型型商场场的核核心商商圈在在5公里以以内，，无论论使用用何种种交通通工具具来店店，不不超过过20分钟次圈：：25%顾客来来自次次要商商圈。。小型商商店的的次要要商圈圈在1.5公里之之内，，顾客客步行行来店店在20分钟以以内；；大型型商场场的次次要商商圈在在8公里以以内，，无论论使用用何种种交通通工具具来店店，平平均不不超过过40分钟边圈：：10%顾客来来自边边缘商商圈。。一般来来说，，小型型商店店的边边缘商商圈在在1.5公里以以外，，顾客客步行行来店店在20分钟以以上；；大型型商场场的边边缘商商圈在在8公里以以外，，无论论使用用何种种交通通工具具来店店平均均在40分钟以以上人口数数量及及特点点交通状状况商业发发展潜潜力人文、、公共共配套套商业规规模影响商圈大小因素根据ICSC（国际际购物物中心心协会会））对商商圈的的定义义：指商店店以其其所在在地点点为中中心，，沿着着一定定的方方向和和距离离扩展展，吸吸引顾顾客的的辐射射范围围。商圈区区域界界限是是由一一些因因素决决定，，包括括中心心本身身的性性质﹑可进入入性﹑自然障障碍、、有竞竞争力力设施施的位位置以以及行行车时时间和和距离离的限限制。。商圈发展阶段市场表现经营模模式标志节点起步期结构调整期期快速发展期期稳步发展期期各个居住区区、交通汇汇聚点出现现少量、低低档次商业业商业快速发发展，经营营档次、结结构发生飞飞跃散铺向集中中、规模化化商业形式式演变规模化商业业、大型购购物形态商商业中心浮浮出市场城市发展较较为落后，，市政配套套设施处在在规划中市政配套正正在完善，，集中市场场、步行街街出现由街铺、步步行街向集集中商业发发展，新商商业出现大型商业机机构进入，，商业水平平稳步上升升自有住宅底底商经营或或出租为主主商铺基本市市场化，经经营和销售售同时存在在商铺市场化化，销售成成为核心赢赢利手段销售不是实实现收益的的最终手段段，持有出出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入百货等购物物市中心区域域专业市场市中心区域域专业市场市中心区域域专业市场赢利模式百货为主专业市场餐饮、休闲闲休闲、娱乐乐经营业态市中心核心心商圈首先先成型，逐逐步出现潜潜力商圈，，并形成新新兴商圈商圈的形成成与发展IRS（商圈饱和指指数）＝C（潜在客户户）×RE（人均零售售支出）/RF（商业面积积）RF（某市可支支撑商业面面积）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16万㎡例1：IRS（商圈饱和和指数）：：三、四线线城市一般般标准为1000-4000元/㎡，也可参考考商业设施施单位年营营业额，假假设某市的的商业设施施营业额为为2000-6000元/㎡，取接近中中值的4000元/㎡C（潜在客户户）：40万人（按照城镇镇人口计算算，市区人人口占全市市人口115万的35%，115×35%=40万）RE（年平均购购物额）：：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均均社会消费费品零售总总额的80%计算）商圈饱和这这一指数数字越大，则意味着着该商圈内内的饱和度越低低；该数字越小，则意味着着该商圈内内的饱和度越高高。在不同的的高圈中，，应选择零售售饱和指数数较高的商商圈开店商圈分析析区位：指指为某种种经济、、政治、、社会活活动所占占据的场场所，在在某一城城市（地地区）中中所处的的空间位位置。板块：指指住宅小小区相对对集中开开发的城城市区域域，沿交交通干线线居多。。商圈：指在一一定时间间内达到到某一购购物或消消费频率率的顾客客群，以以其所处处的最远远距离为为半径，，划定的的一系列列圆形或或方形区区域。业态：指细分分市场面面向某类类目标顾顾客购买买水平与与习惯的的商店营营业形态态。商业业业态分分分批发和零零售业、、居民服服务业、、餐饮业业、文体体休闲娱娱乐业共四大类类。业种：指指面向顾顾客某类类用途的的商店营营业种类类，特征征是“卖卖什么””。业种种是对业业态的细细分，国国内零售售消费市市场可细细分上百百个业种种，国外外发达国国家更多多。商业地产产基本术术语食杂店(TraditionalGroceryStore)以烟、酒酒、饮料料、休闲闲食品和和粮油为为主，独独立传统统的无明明显品牌牌形象的的零售业业态。便利店(ConvenienceStore)以自选销销售为主主，销售售应急性性的食品品、日用用生活用用品和提提供商品品性服务务，满足足顾客便便利性需需求为要要目的的的零售业业态。折扣店(DiscountStore)是店铺装装修简单单，提供供有限服服务，商商品价格格低廉的的一种小小型超市市业态。。拥有不不到2000个品种，，经营一一定数量量的自有有品牌商商品。超市(Supermarket)是开架售售货，集集中收款款，满足足社区消消费者日日常生活活需要的的零售业业态。根根据商品品结构的的不同，，可以分分为食品品超市和和综合超超市。大型超市市(Hypermarket)实际营业业面积6000平米以上上，满足足顾客一一次性购购齐的零零售业态态。根据据商品结结构，可可以分为为以经营营食品为为主的大大型超市市和以经经营日用用品为主主的大型型超市。。仓储式会会员店(WarehouseClub)以会员制制为基础础，实行行储销一一体、批批零兼营营，以提提供有限限服务和和低价格格商品为为主要特特征的零零售业态态。批发和零零售业态态业态举例例（实体体店）专业店专卖店家居建材材店购物中心心厂家直销销中心百货店(DepartmentStore)在一个建建筑物内内，经营营若干大大类商品品，实行行统一管管理，分分区销售售，满足足顾客对对时尚商商品多样样化选择择需求的的零售业业态。(SpecialtyStore)以专门经经营某一一大类商商品为主主的零售售业态。。如办公公用品专专业店、、玩具专专业店、、家电专专业店、、药品专专业店、、服饰店店等。(ExclusiveShop)以专门经经营或被被授权经经营某一一主要商商品为主主的零售售业态。。(HomeCenter)以专门销销售建材材、装饰饰、家居居用品为为主的零零售业态态。(ShoppingCenter/ShoppingMall)是多种零零售店铺铺、服务务设施集集中在企企业有计计划地开开发、运运营的一一个建筑筑物内或或一个区区域内，，向消费费者提供供综合性性服务的的商业集集合。(FactoryOutletsCenter)由生产商商直接设设立或委委托独立立经营者者设立，，专门经经营本企企业品牌牌商品，，并且多多个企业业品牌的的营业场场所集中中在一个个区域的的零售业业态。批发和零零售业态态业态举例例（实体体店）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利店折扣店超市大型超市市仓储式会会员店食杂店专业店专卖店家居建材材店购物中心心厂家直销销中心百货店05万㎡10万㎡20万㎡100㎡㎡500㎡㎡1000㎡5千㎡0社区购物物中心市区购物物中心城郊购物物中心面积需求求辐射半径径1万㎡2万㎡6千㎡8千㎡300㎡㎡业态辐射射范围某区域商商业业态态按照业态态的分类类标准，，实体店店商业业业态共15类，而区区域商业业业态总总共仅七七类种类类不丰富富。在所所有的业业态中，，零售业业、服务务业和餐餐饮业所所占的比比例分别别为48%，35%和17%，没有文文体休闲闲娱乐业业态。在在零售业业中，家家居建材材和专业业店所占占比例较较高。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%业态分析析举例业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共有14种不同的的专业店店业种，，其中医医药类的的数量最最多，但但是其优优势地位位也并不不明显。。店铺数数量只有有一个的的业种总总共达到到了9个，这几几类业种种竞争不不会激烈烈。业态分析析举例业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100%汽车修配配业类占占的比例例达到了了49.1%，近一半半数量，，而其他他的一些些配套服服务如银银行、邮邮局等数数量较少少。综合合可以得得出此区区域的服服务业发发展水平平较低，，配套不不完善。。业态分析析举例商业地产产市场调调研商业地产产市场调调研就是是以商业地地产为特特定的商商品对象象，运用用科学的的方法，，有目的的、有计计划、系系统地收收集商业业地产市市场方面面的各种种情报资资料，通通过对相相关的市市场信息息进行系系统的收收集、整整理、记记录和分分析，进进而对商商业地产产市场进进行研究究与预测测，为决策者们了了解房地产市市场的变动趋趋势，制定公公司营业计划划，拟订经营营策略提供参参考与建议。。商业地产调研研相对于其他他的调研行为为，具备一定定的特殊性，，主要体现在在以下几点：：1、内容广泛泛商业地产市场场调研内容广广范，既有宏宏观方面的房房地产政策环环境、法律环环境等也有细细分到一个案案例的调研，，同时也包括括对投资者的的需求调研、、消费者的性性别、年龄、、文化程度等等基本情况，，态度或爱好好之类的调研研。2、针对性强强商业地产市场场调研在营销销的不同阶段段的内容不同同，实施调研研需要具体问问题具体分析析。商业地产产项目调研对对地域性、时时效性要求也也很高，如销销售率（出租租率）、价格格等动态营销销信息的调研研，时间发生生变化，动态态营销信息也也会发生改变变。3、方法多样样电话调研、实实地调研、座座谈会、……商业地产住宅客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容投资研究。（商业发展规划与政策、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别、商业功能定位、档次、客流量、气氛等）经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势）终端消费研究。（客流量、消费者生活形态、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素、购买动机与购买行为）购买力水平。（收入水平）购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管）购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等房地产市场调研土地开发情况商品房竣工情况商品房销售情况商品房空置情况商品房售价情况宏观经济调研整体概况经济指标人口分析未来规划商业地产市场调研商圈调研商业街专项调研项目商圈调研专业市场专项调研周边项目专项调研消费者调研投资者调研概述位置商业类型典型商业业态业种租金消费群体人流量商圈调研报告告消费者问卷内内容一、消费习惯惯调查1.01请问您首选购购物的区域是是：（单选））A×村B*镇C其他（请注明明）1.02您首选该区域域的原因是：：（可多选）A交通方便B商业氛围浓厚厚C购物环境舒适适D休闲乐趣性强强E商场/超市知名度高高F价格便宜F商品种类齐全全G商品质量好H服务其他他（请注明））­1.03您经常到哪种种类型的商业业中心购物？？（可多选）A综合商场B百货公司C超级市场D商业街E便利店E其他（请注明明）1.04您经常光顾的的消费品类别别是（可多选）：A服装B皮具箱包C化妆美容D电脑、手机及及数码产品E书刊及音像制制品F运动品G保健品H钟表眼镜I日用品J烟酒茶叶K家私床上用品品L珠宝首饰M食品N其他（请注明明）1.05您经常使用的的服务类别（（可多选）：A餐饮B电影院C银行D儿童游乐场E美容保健F歌舞厅/KTVG其他（请注明明）……1.12请问您平时（（周一-周五）购物选选择的时段是是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要时就去去1.13节假日购物选选择的时段是是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要时就去去1.14您日常购物、、百货购物选选择的交通工工具是：日常购物：A步行B自行车C公交车D商场购物班车车E的士F自驾车其他他（请注明））二、认知度调调查2.01你知道××新城区吗？A熟悉B知道C不知道2.02请问您认为在在××新城区适合引引进何种商业业种类较合适适？A大中型超市（（购物中心））B大中型综合百百货商场C大中型特色食食街D大中型特色主主题休闲街E专业市场F商业步行街G大量精品店H其他（请注明明）三、个人背景景资料3.01您的性别A男B女3.02您的学历：A高中及以下B大/中专C本科D研究生E博士及以上F拒答3.03您的职业：A私营企业负责责人（包括董董事/董事长、监事事、总经理））B企业中高层管管理人员C各类技术人员员、一般职员员D公务员E教师/医生F一般经商人士士G自由职业者H其他（请注明明）3.05您的家庭年总总收入：A1万以下B1-3万C3-6万D6-10万E10-20万F30万以上3.05请问您的年龄龄？__________岁A20岁以下B20-30岁C31-40岁D41-60岁E60岁以上专题：持有型型与销售型商商业物业比较较自持商业物业业是商业地产产发展的主要要模式，也是是商业项目成成功的基本前前提，自持商商业物业的优势有如下几点：：A、保证商业物物业的统一经经营调控权，，从而合理安安排商户结构构，实现商业业内容的有机机组合，在统统一的经营定定位下，以合合理的、共享享的、互补的的商业功能发发挥商业物业业的最大效率率。B、可以将自持持物业作为商商业载体整合合各类商家，，并最终成为为“商业资源源集成商”---资源垄断者的的优势地位，，实现地产产产品价值链的的延伸利润。。C、通过合理配配置组团物业业的项目功能能，使组团物物业在功能上上有机互补与与共享，提升升组团物业中中其它物业的的价值。D、可以获得不不动产物业升升值和商业运运营带来商铺铺升值的双方方面物业升值值，即实现了了资产保值又又获得了商业业地产行业产产业链延伸的的长远收益。。也使资产结结构的配置更更加合理。E、可以帮助企企业培养建立立品牌，通过过品牌对商家家和消费者的的双重影响力力达成品牌价价值。持有型商业物物业的优劣势势劣势如下：持有型商业地地产项目需要要较长的培育育期（2——8年）；需要准准确的前期定定位、科学的的业态布局、、严格的招商商执行能力、、后期统一推推广，统一运运营管理，是是需专业人才才和专业的商商业运营管理理团队的支持持，商业地产产行业人才紧紧缺，运作商商业地产项目目更需要巨额额资金、长期期运营的成本本；面对当前前的商业地产产项目的复合合化，操作技技术及难度大大。持有型商业物物业的优劣势势1.购物中心购物中心是由由百货业态延延伸出的新型型复合型商业业业态。集购购物、休闲、、娱乐、饮食食等于一体，，包括百货店店、大卖场以以及众多专业业连锁零售店店在内的超级级商业中心。。2.城市综合体城市综合体，，是将城市中中的商业、办办公、居住、、酒店、展览览、会议、娱娱乐等城市生生活空间的功功能进行组合合，并在各部部分间建立起起一种共生、、互补的能动动关系，从而而形成一个多多元化、多功功能、高效益益的集合体。。城市综合体体对周边具有有强大的辐射射影响力而被被视为商业地地产发展的最最高阶段，甚甚或城市建设设的最成熟象象征。3.折扣型购物中中心(Outlets)奥特莱斯是目目前欧美主流流零售业态之之一，早期主主要销售下架架品牌、过季季、断码、工工厂尾货等商商品。经过100多年的发展，，这种商业模模式逐渐形成成，成为聚集集国际一、二二线知名品牌牌打折换季商商品的新型休休闲购物方式式。由于商业业地产开发商商的介入，以以前各自独立立经营的工厂厂店被整合在在一起，以统统一的管理、、统一的形象象出现在世人人面前。过去去作为经营主主体的品牌商商，变成了奥奥特莱斯这一一全新经营模模式的供货商商。金源购物中心心新光天地商业地产中哪哪些业态适合合持有整合专业管理理公司商业综合体是是由多种业态态组合的地产产，需要长久久的运营创造造资产价值，，因此需要由由不同的专业业领域运营管管理公司对，，不同业态分分别进行管理理，包括酒店店管理公司、、写字楼物业业管理公司、、商业物业管管理公司、住住宅物业管理理公司等。专业运营服务务机构分类酒店输出管理理公司：写字楼物业管管理公司：商业物业管理理公司：城市综合体运运营管理重点点“统一招商管管理”要求对对招商对象进进行品牌审核核管理并建立立租约管理品牌审核管理理所谓“品牌审审核管理”是是指招商对象象需经品牌审审核后才能进进入。完善的租约管管理租约管理包括括约定租金、、租期、支付付方式、物业业管理的收取取等，还有其其他比较关键键的租约条款款管理。完善善租约还包括括营业时间的的确定；承租租户的店名广广告、促销广广告的尺寸大大小、悬挂位位置、语言文文字方面须接接受统一管理理；为整个购购物中心促销销承担的义务务；承租人对对停车场的使使用，确定有有偿还是无偿偿，有无限制制；投保范围围事宜；是否否统一收银等等方面的内容容。“统一的营销销管理”有助助于维护和提提高经营者的的共同利益管理公司都会会为购物中心心策划好1年365天内的天天营营销计划，所所谓“大节大大过、小节小小过、无节造造节过”，组组织策划相关关地促销活动动，所发生的的费用预先与与业主沟通预预算，经业主主同意后，对对实际发生的的费用按照承承租户销售额额的一定比例例进行分摊。。统一收银管管理，较好地地执行按销售售额分摊费用用。“统一的服务务监督”有助助于经营者间间的协调和合合作购物中心都设设立有开发商商领导、商业业专家组成的的管理委员会会，指导、协协调、服务、、监督承租户户的经营活动动，保证购物物中心的高效效运转。“统一的物业业管理”有助助于建筑空间间的维护和保保养购物中心运营营管理重点优势：资金回笼较快快，保障开发发期间资金链链，无需承担担商业运营成成本等。开发发商的资资金压力通过过销售回款得得到缓解，降降低了投资门门槛。劣势：无可持续的收收益，后期无无法进行统一一规划和经营营管理，开发发商失去自主主权；散售型型商业项目后后期运营极为为困难，很少少有项目能够够持续运营。。业主的预期期投资回报率率与现实回报报率之间的差差距，导致诸诸多商业项目目的失败。按照国国际上上商业业地产产成熟熟国家家的发发展规规律，，未来来中国国商业业地产产未来来发展展趋势势，将将以长长期持持有型型商业业为主主，散散售型型商业业地产产的项项目发发展空空间将将越来来越小小。大部分分人认认为投投资商商铺能能获得得丰厚厚的收收益，，并且且争先先恐后后的投投入巨巨资购购置商商铺，，但是现现实情情况是是一铺铺并没没有养养三代代，反反而被被深度度套牢牢，物物业不不断贬贬值，，造成成资金金损失失。销售型型商业业物业业的优优劣势势分析析销售型型商业业物业业——案例：：SOHO中国SOHO中国是是开发发商当当中的的一个个典型型产权权式商商铺开开发商商，在在北京京CBD区先后后开发发了多多个项项目（（SOHO现代城城、建建外SOHO、SOHO尚都、、朝外外SOHO，光华华路SOHO、三里里屯SOHO），都都取得得良好好的销销售业业绩，，但是是从购购物中中心的的角度度来说说，其其部分分项目目的选选址还还是有有很大大问题题的，，例如如尚都都SOHO，光华华路SOHO。SOHO中国商商业项项目散散售成成功，，是建建立在在对北北京CBD的商业业预期期之上上，其其商业业项目目也卖卖出了了天价价，但但是现现实状状况是是大部部分ＳＳＯＨＨＯ的的商业业项目目经营营惨淡淡。ＳＳＯＨＨＯ中中国承承诺的的统一一出租租、统统一管管理，，也因因产权权分散散难以以实现现。多数商商铺歇歇业SOHO尚都商商业销售型型商业业物业业——案例：：SOHO中国由于项项目没没有统统一主主题规规划，，商家家难以以形成成聚合合力，，商业业业态态低级级，很很难吸吸引消消费者者前来来消费费，商商家对对于入入住SOHO商业也也是意意兴阑阑珊。。业主主期望望与现现实之之间的的巨大大落差差，直直接导导致业业主与与SOHO中国之之间的的激烈烈冲突突，随随着未未来态态势的的发展展，业业主极极有可可能与与SOHO中国对对簿公公堂。。问题所所在：：业态布布局，，动线线规划划混乱乱；无统一一经营营管理理；无后期期商业业主运运营无无整体体推广广策略略；开发模模式失失败：：分割割出售售，产产权分分散。。解决方方法：：统一经经营管管理、、规划划业态态、调调整动动线；；关注商商铺经经营者者的需需求和和利益益；进行阶阶段性性主题题宣传传推广广。销售型型商业业物业业——案例：：SOHO尚都商商业销售型型商业业物业业——案例：：SOHO中国销售型型商业业物业业——案例：：明发发广场场“进明明发逛逛就像像进迷迷宫一一样””一、同同心圆圆形布布局，，里外外共4层，过过于复复杂；；二、主主入口口不明明显，，主要要动线线不明明显，，分岔岔口太太多，，这么么大的的体量量容易易迷路路；三、用用地过过饱满满，缺缺少外外部商商业空空间，，没有有标志志性的的广场场，用用来聚聚集人人流；；四、地地上停停车位位预留留不足足，地地下停停车库库入口口设置置不合合理；；五、分分体式式的布布局，，主力力店与与独立立店互互动性性不强强，大大店无无法带带动小小店；；六、独独立店店的面面积都都偏小小，柱柱网过过密；；七、缺缺乏地地标性性，作作为这这么大大的商商业项项目，，一定定要有有强力力的地地标性性。明发商商业广广场短短短两两年内内实现现销售售额近近40个亿，，而综综合投投入才才十几几个亿亿，还还持有有近15个亿的的物业业价值值，从从这个个角度度来看看，明明发商商业广广场这这个项项目是是取得得巨大大的成成功，，最后后最大大的牺牺牲还还是投投资者者。开发商商完全全从销销售的的理念念出发发，以以卖完完就算算的思思想出出发，，每个个独立立店都都设计计成30-60平的面面积，，适合合销售售但却却不适适合经经营。。独立立店数数量过过多对对后期期的招招商运运营影影响非非常大大，主主要有有：一、小小店铺铺的租租赁商商家大大多以以创业型型为主，，实力力差，，抗风风险能能力差差，无无法共共同度度过培培期；；二、独独立店店数量量过多多，要要填满满需要要数量量较大大的商商家，，但项项目区区域市市场的的能买买商铺铺又能能经营的商商户资资源不不足，，无法法填满满；三、小小独立立店的的租赁赁商家家经营营的商商品可可持续续经营营能力力差，，聚客客能力力相对对较弱弱，影影响整整个购物中中心的的品牌牌与档档次；；四、独独立店店数量量过多多，布布局规规划、、导视视系统统、商商业功功能规规划不不合理理，消消费者者视觉觉体力力疲劳劳。以住宅宅理念念去开开发的的商业业项目目，整整个理理念就就是快快速销销售回回收。。三、持有型与与销售型商业业物业的分析析销售型商业物物业——案例：明发广广场业态规划顾客在商场购购物的时间不不会超过3小时，超过这这个时间就容容易处于疲劳劳状态。业态的黄金比比例传统购物、娱娱乐、餐饮的的比例为：52：18：30发展趋势是，，餐饮、娱乐乐在原来的基基础上逐步加加大比重，有有些商业项目目将自身定位位为主题娱乐乐、主题休闲闲商城，餐饮饮、休闲娱乐乐在整个项目目中的比例设设置甚至达到到了60%以上。在国外外，这个比例例则可能达到到70%以上主力业态和次次主力业态的的规划主力店基本是是按照其规模模和品牌实力力来划分的。。大型综合（（量贩）超市市、大型百货货店；名品专专门店、连锁锁餐饮、娱乐乐店等等都可可以以主力店店身份来引进进主力店的规划划和设计不能能太多10000㎡㎡的商场引进3-4个主力商家就就已经足够主力店的布局局发挥“磁极””或“锚固点点”的作用平面基本布局局大致"L"型商业项目为为例。把主力力店放置于每每层的尽流处处和转向处，，即（布置于于两端和中间间转向角落处处）。每层可可以有三个核核心主力店。。业态规划上海***广广场购物中心人流动线设计计包括平面人流流动线规划和和垂直人流动动线平面人流动线线：平面形式的形形态、室内步步行街的形态态；核心店与与主力店的实实力、数量及及摆放位置中庭的形态、、大小、数量量及位置餐饮区及娱乐乐设施的规划划环境设计，含含空间环境、、景观与绿化化小品、照明明设计等垂直人流动线线：垂直交通组织织中央空间是垂垂直人流动线线设计的重点点垂直商品组合合；以上各方面其其实是相互影影响、相互融融合，共同组组成了丰富多多彩的人流动动线系统。业态规划对人人流动线的影影响同主力店安排在不同的的楼层，依靠靠不同的主力力店特色吸引引人流上下。。核心主力店往往往不是占满满一层，而是是占据几个层面。电梯、扶梯、、步行楼梯等等这些交通工工具的利用，，尽量使电梯直接达到到较高层。充分利用沿街的展示来提升升商业的展示示价值。在业业态的人流引引导设计上，，尽量使人们们的视野的延展性性更强，每家单单店的能见度度更高，每家家商铺都是人人流直接经过过的“第一排沿街”商铺，避免死死角的产生，，提升店面的的价值，带活活整个片区。。大型和特殊的的娱乐业种应应该放在购物中心顶部部高层或纵深深区域，以活跃购物物中心立体纵纵深区域，且且易于错时营营业和区隔管管理。餐饮及公共娱娱乐设施可适适当穿插分布布。或者针对对方便购物顾顾客放松精神神状态的零星星娱乐、小吃吃业种，最好好规划在购物物业种转换接接合处。人流动线设计计招商策略主力店次主力店品牌商家小商户招商——商家在哪里？？潜在商家有哪哪些，他们在在哪里，作为为招商人员要要心里清楚，，将不同商家家划分开来招商——商家需要什么么？知己知彼，百百战不殆，潜潜在商家在想些什什么，要些什什么，招商人员在在接触过程中中多问，多听听，不要急着着表态招商——如何沟通？招商通常是“三步曲”，从初次接触触---深入沟通---促成合作，不不是说与商家家沟通的次数数越多越好，，而是每次的的沟通要有效效率例：大型超市市—沃尔玛的要求求商圈的要求：：临近交通主干干道，1.5公里范围内人人口10万以上，2公里范围内常常住人口可达达到12--15万人核心商圈内（（距项目1.5公里）无经营营面积超过5000平方米的同类类业态为佳物业的建筑要要求物业纵深在50米以上为佳，原则上不能能低于40米，临街面不低于于70米层高不低于5米，对于期楼楼的层高要求求不低于6米净高在4.5米以上（空调调排风口至地地板的距离））楼板承重在800KG/平方米以上，，对骑楼的要要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则则上不能低于于8米两个以上出入入口、广场、、扶梯停车场的要求求至少提供300个以上地上或或地下的顾客客免费停车位位，必须为为供应商提供供20个以上的免费费货车停车位位租赁期限物业租赁期限限一般为20年或20年以上，不低低于15年并提供一定定的免租期例：西式快餐餐面积/高度：首层350平方米（使用用面积），门门面12米；楼板到梁梁底高度不得得低于3米。楼板承重：乙方厨房区楼楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷荷载为250kg/㎡供电/供水：甲方提供空调调及200KW的用电量，并提供一条条185铜芯电缆于甲甲方配电室引引至乙方指定定位置，乙方方自设配电盘盘，并独立安安装电表；甲甲方提供25吨水/天，供水管径径为2.5/3.0英寸，水压不不小于2.5㎏/㎝㎝2，并具有相应应的用水指标标隔油池：在餐厅附近区区域应提供适适宜位置，供供餐厅制作隔隔油池化粪池：甲方提供与化化粪池相连的的管道至乙方方租赁区域排烟：提供室外相应应的排放油烟烟管道位置，，该位置将不不导致争议或或相邻关系。。排烟管道的的截面积为500mm××700mm。空调：甲方提供冷暖暖空调应保证证使用时间自自早8：00至晚11：00，其制冷量厨厨房应不小于于450卡/㎡/小时，用餐区区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温温度冬天应不不低于15度，夏天天不高于于25度，春秋秋季应在在20-25度之间。。（如KFC自设甲方方提供室室外机位位置）设备总重重：冷库、排排油烟机机、汽水水机、制制冰机的的室外机机全部放放置楼顶顶，设备备总重3吨，下设设槽钢可可将设备备均匀摆摆放，使使楼顶均均匀受力力卸货车位位：甲方提供供临时卸卸货车位位招商工作流程商业定位及图面确认定位确认商业规划确认业态及租户组合确认经营档次主题市场推广/公关工作协助举办招商说明会专业刊物广告刊登网络/传媒宣传招商资料的制作招商说明书

DVD

展示间模型意向书/合约签订

协助完成承租意向书的签订协助收取租赁承诺保证签订正式合约联络拜访目标零售商目标零售商拟定、收集及分配进行初步洽商带看现场及说明设店位置租赁条件的谈判协商招商文件起草

起草租赁文件制定租金政策优惠条件折扣底线市场趋势建议

租金变动供应预测租赁条款制定:

租金，租期，押金，管理费，调幅入场工作商铺相关装修需求设计图面装修协调

招商前准备工作招商工作执行招商后期开幕前准备工作开幕（Opening）招商策略略策略一：：运用租租金、抽抽成策略略租金是商商店使用用硬体的的兑加。。在招商商之初，，拟参加加经营的的厂商由由于没有有具体资资料可供供投资前前的经营营绩效评评估，故故大多会会因风险险太大而而踌躇不不前。购购物中心心为达到到全面招招商的目目的，可可采取租租金与抽抽成的策策略，或或可采取取前3年逐年回回归正常常租金的的策略，，从而树树立意向向入主商商家的赢赢利信心心策略二：：签定知知名主题题商店利用主题题商店的的品牌影影响力，，形成一一大诱因因，消除除其他商商家的疑疑虑，以以其强大大的集客客能力来来吸引其其他投资资者投入入经营行行列，从从而大大大推动购购物中心心的招商商作业。。策略三：：展现完完整的行行销推广广计划一个完整整的行销销计划是是购物中中心全面面招商策策略成功功的重要要保障。。商店经经营者希希望拥有有一个超超大的全全方位行行销计划划，以便便于在计计划推动动过程中中争取最最大商机机。此外外完善的的行销计计划，能能充分展展现购物物中心经经营体制制及成功功契机，，回应招招商作业业过程。。策略四：：顾客导导向的商商品架构构购物中心心发现商商品架构构及整合合性行销销的特色色，等于于告知拟拟参与投投资的商商店，这这些商品品可以在在此销售售，这里里为你创创造宽广广的商机机。也可可以为厂厂商解决决商品销销售的问问题，因因为在经经营商圈圈的策略略运作下下，购物物中心能能充分发发挥集客客力，带带来客层层规划后后的顾客客群等效效果，而而这些效效果是一一般商店店竭尽全全力也无无法达到到的。然后，拟拟参与经经营的厂厂商可以以于商品品架构中中慎重选选择投入入的业种种，并考考虑自身身具备的的各项优优势，做做最有利利的投资资策略评评估。

营销市场推广促销管理品牌管理消费者关系管理商家关系管理

资产管理经营绩效评估重大翻新/改建建议市场价值评估资产处置

运营租务管理广告位管理服务品质监督消费环境优化商家经营评估

招商业态优化租户调整再招商物业管理保洁保安设备维护以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升和价值最大化商业物业业运营管管理的流流程案例：万万达商业业地产管管控概况组织架构构资金管控控流程管控控效率管控控人才培养养融资模式式时间轴第一期1989-1992产品生产是受受计划指指导，住住房成为为紧俏产产品，万万达把楼楼板搞成成混凝土土现场浇浇铸工艺艺，稳定定性好而而且还防防渗。质质量获得得当地市市场认可可住宅公司特征征住宅第二期1993-1997聚焦商业业地产、、酒店、、文化产产业、连连锁百货货第四期2001-至今核心竞争争力进入到93年“治理整顿顿”，很多房房地产企企业都垮垮掉了，，93、94、95连续三年年，全国国房地产产整体行行业利润润率为负负，那时时很难做做，模式1989西岗住宅宅开发公公司1992年改制为为万达公公司92年跨区域域发展，，核心竞竞争力就就是跨区区域经营营的规模模竞争。。1992年去广州州商业地产产贡献巨巨额利润润，有良良好的资资金贷款款，解决决了长期期融资通通道，核核心竞争争力是长长期稳定定的现金金流。从01、02年开始，，万达第第二次转转型，进进入商业业地产，，一开始始就决定定规模要要大，建建上万平平米的大大型的购购物中心心。因中中小企业业诚信度度比较低低，现金金流也不不稳定，，租户尽尽量选择择大企业业，第三期1998-2000多元产业业走多元化化发展。。房地产产开发，，还有足足球，还还有酒业业、药业业、贸易易、出租租车、酒酒店（作作为小股股东合作作奥的斯斯、变电电站设备备生产））区域开发发商，多多元投资资商大型企业业集团在中心城城区开发发住宅。。92年搞了全全国最大大旧区改改造项目目大连市市新开路路小区，，总规划划面积八八十几万万平方米米，企业业奠定了了发展的的基础。。房产开发发保持三三个全国国之最，，跨区域域开发最最多（在在25个城市开开发）每每年开发发面积最最大（一一年300万平米左左右）、、第三销销售额最最大（房房地产一一块一年年超过70亿销售额额万达概况况万达集团团产业类类型商业地产产酒店业连锁百货货文化产业业商业地产产是万达达集团的的第一支支柱产业业，现已已在全国国开业27个万达广广场，2012年开业80个万达广广场万千百货货成立于于2007年5月8日，是万万达集团团四大支支柱产业业之一，，是万达达集团第第三代商商业地产产产品——城市综合合体的核核心组成成部分文化产业业是万达达集团的的支柱产产业之一一，目前前万达拥拥有影院院36家，400块电影银银幕，2012年拥有1000块银幕万达集团团拥有中中国唯一一的专业业酒店投投资建设设团队——万达酒店店建设有有限公司司，目前前公司已已经开业业运营7家五星级级酒店，，2012年拥有45家已开业业的五星星级或超超五星级级酒店四大支柱柱产业万达董事事长王健健林提出出，做商商业地产产有三好好三难:管理难：：商业必必经培育育期、收收租率长期稳定定的现金金流回报报三好三难经济周期期影响小小享受资产产升值双双重回报报门槛高：资资金需求大