房地产项目前、后期工作流程

房地产产项目目前、、后期期工作作流程程一、取取得土土地后后办理理建设设用地地许可可证、、规划划设计计条件件、办办理土土地证证及方方案报报批流流程。。参加招招拍获获取土土地签订土土地补补偿协协议土地成成交确确认书书编制规规划（（建筑筑）设设计方方案办理建建设用用地许许可证证及规规划设设计条条件编制规规划（（建筑筑）设设计方方案环境影影响评评估报报告规划方方案审审批（（公示示）发改委委办理理立项项批文文项目可可行性性报告告核发规规划（（建设设）设设计方方案批批准意意见书书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工工程交交易中中心项项目报报建市开发发办办办理生生产任任务地质详详勘（一））、招招、拍拍、挂挂：分拍卖卖、招招标、、挂牌牌方式式。1、挂牌牌，选选定土土地交交易中中心发发布信信息中中的地地块，，缴纳纳该地地块起起拍价价10%的保证证金后后，参参加拍拍卖会会竞拍拍。或或提交交投标标书由由专家家评委委确定定中标标单位位。2、拍卖，，竞拍单单位在规规定时间间内自由由报价，，规定时时间到停停止报价价，最高高价超过过起拍价价报价有有效。如如无其他他竞拍单单位（不不含最高高报价单单位两家家或两家家以上））继续竞竞拍，最最高报价价单位获获得该地地块。如如有两家家或两家家以上单单位（不不含最高高价）继继续参加加竞拍，，愿参加加竞拍的的单位和和最高报报价单位位共同举举牌报价价竞得土土地。3、招标，，重点项项目有特特殊要求求的地块块由建设设单位带带方案投投标，专专家评委委根据投投标方案案及建设设单位的的业绩、、信用、、价格综综合评定定获得土土地。（二）土土地成交交确认书书、土地地证、建建设用地地规划许许可证1）土地成成交确认认书。竞得地块块后，与与土地储储备单位位签订土土地补偿偿协议，，协议包包含地块块面积、、容积率率、价格格（包含含批租费费、水土土流失费费、土地地登记费费）、交交地时间间等。2）建设用用地规划划许可证证申报向市规划划局提供供相关资资料办理理《建设用地地规划许许可证》及“用地地规划设设计条件件”。业业务处室室审核申申报资料料，如符符合申报报要求报报业务例例会研究究，相关关领导审审核通过过后公示示、发放放用地红红线，公公示期满满制作发发放用地地许可及及规划设设计条件件，报市市国土局局办理土土地证。。3）土地证证、建设设用地规规划许可可证、规规划要点点批复阶阶段土地证和和建设用用地规划划许可证证这两个个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但是,这几样东东西领取取的先后后顺序，，非常的的有学问问。有经经验的同同志，一一看这几几样东西西的发出出时间，，基本上上就可以以判断出出地块背背后的故故事。这这三样东东西涉及及到国土土部门和和规划部部门旷日日持久的的权力斗斗争。目目前我国国法律也也没有很很好的规规范这个个问题。。土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，，载明了了土地用用途及使使用期限限（只是是载明））；建设设用地规规划许可可证由规规划部门门颁发，，是核定定土地用用途及用用地界线线的法律律依据；；规划要要点批复复由规划划部门颁颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一一般来说说，一块块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（（以下简简称地规规证）之之后，才才能领取取土地使使用权证证。这绝绝对应该该是必须须的程序序。因为为国土部部门必须须依据规规划部门门核定的的土地功功能及土土地使用用强度，，才能计计算出土土地出让让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是呢，，在现实实中呢，，这个想想法只能能是理想想状态。。因为首首先，很很多地方方的国土土部门在在出让土土地的时时候，根根本不考考虑规划划，直接接就整块块出让了了。然后后给人家家办出商商住用地地土地使使用权证证。这种种让人无无法理解解的土地地出让模模式一度度非常盛盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。。新城乡规规划法第第三十八八条：在在城市、、镇规划划区内以以出让方方式提供供国有土土地使用用权的，，在国有有土地使使用权出出让前，，城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门应当当依据控控制性详详细规划划，提出出出让地地块的位位置、使使用性质质强度、、开发等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。。未确定定规划条条件的地地块，不不得出让让国有土土地使用用权。以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。。城城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门不得得在建设设用地规规划许可可证中，，擅自改改变作为为国有土土地使用用权出让让合同组组成部分分的规划划条件。。（三）、、工程立立项及环环评方案编制制完成后后，同时时申报市市发改委委办理项项目计划划立项及及环境影影响评估估等手续续，项目目立项需需由具备备有资质质的单位位编制项项目可行行性研究究报告，，可行性性研究报报告编制制完成，，送发改改委审核核后签发发立项批批复。[环评分：：环评表表与环评评书二者者费用有有本质区区别，需需要特别别对待]同理，委委托有资资质的单单位编制制环境影影响评估估报告，，送市环环保局审审核完毕毕后，签签发环评评批复。。送发改改委作为为立项批批复的资资料之一一。立项项、环境境评估几几乎是每每一个项项目要开开始的时时候必须须要搞的的东西。。非常的的社会主主义特色色。。再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，，政府是是从什么么角度来来管理的的。反正正现在各各地由于于市场经经济的深深度不同同，所以以在这个个事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管，，有些地地方就管管得非常常严。而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁都说说不清楚楚的事情情。立项项与其他他程序的的先后关关系那更更是异常常随便的的事情。。譬如最最近国家家的政策策，要求求先把环环境评估估搞了，，再回头头来立项项。这是是基于加加强环境境保护促促进可持持续发展展的考虑虑。但在在很多地地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的。反反正到目目前为止止，建设设项目都都在纷纷纷的上马马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司，去环环保局，，就让他他们给我我推荐环环境评估估报告的的编制公公司，然然后让这这些公司司负责把把这些手手续办出出来。编编制费用用稍微给给多点都都没关系系。总之之我自己己一看到到这些手手续，头头就痛得得厉害。。（四）建建设工程程规划（（设计））方案批批准建设单位委托托设计机构编编制规划设计计方案，报规规划局审批，，规划处初审审合格后报局局技委会通过过、公示、发发放规划（建建筑）设计方方案批准书。。同时，征求求相关部门意意见，征求意意见必须单位位：市抗震办办、市人防、、市消防，根根据不同情况况征求其他部部门意见。注明：1、现在对住宅宅楼消防不单单独审批方案案与施工图，，只是采取竣竣工抽查的方方式，对不符符合要求的进进行处罚，对对符合出抽查查合格意见。。但是工程竣竣工验收均需需要消防验收收合格证，此此要求职能部部门未衔接好好，需谨慎对对待！2、武汉市人防防设计资质只只有四家，需需了解以免出出现人防工程程设计返工事事件。规划方案审查查总平面审查阶阶段亦叫“修建性性详细规划审审查”。这个个阶段就是审审查小区的总总平面规划图图纸，也就是是审一个小区区的建筑物都都是怎么排的的，每栋单体体建筑有多高高，有多大，，各栋单体建建筑之间怎么么间隔，间距距是多少，日日照够不够，，总容积率是是多大，有没没有超过规定定的容积率，，建筑密度是是多少，进出出小区的道路路怎么安排，，是不是符合合消防规范等等，这些东西西都是非常的的专业。在这里我要举举例说明一下下，比如建筑筑密度，这个个东西看起来来很简单是吧吧，就是建筑筑物基底面积积占整个小区区面积的比例例数。譬如这这个小区是1万平方米，有有3000平方米的地面面上有建筑物物，那么建筑筑密度就是30%。看起来这个个计算应该是是没有什么争争议了。但是是且慢。我这这3000平方米的建筑筑占地里面，，有2000平方米是一个个大型的架空空平台，架空空层下是停车车位，上面是是空中绿化广广场。现在，，争议就来了，我这个2000平方米，到底底算不算建筑筑基底？你之之所以限制我我的建筑密度度，无非就是是为了保证绿绿化嘛，保障障居民的休闲闲空间嘛。现现在我虽然好好象是在地面面上建了东西西，但是我这这个东西顶上上都是绿化啊啊，我的绿化化没有减少啊啊，我的休闲闲空间没有减减少啊，所以以这个2000平方米不能算算在建筑密度度里面。这种种空中花园型型的架空层到到底要不要算算建筑密度的的问题，反正正技术规范没没有限死，有有无穷的空间间可以钻营。。再举个例子，，容积率，总总建筑面积除除以净用地面面积。也是看看起来很简单单。但是放到到实践中一看看，啥是净用用地面积啊？？从哪里起算算啊？是纯粹粹的土地使用用权证载的面面积呢，还是是比这个面积积大那么一点点，一直到周周边道路的道道路中线去呢呢？这个东西西根本说不清清楚，怎么算算都行。把净净用地面积一一加大，总建建筑面积自然然就水涨船高高。这都是可可以钻营的地地方。其他的地方，，譬如消防通通道的设置，，高层建筑四四周必须设立立环形消防车车道。但是这这么一搞，小小区的绿化基基本上就毁掉掉了。怎么办办？设置那种种隐形消防车车道，上面种种草保持绿化化，就指着图图纸说这就是是一条消防道道路。这么搞搞行不行？反反正我个人不不知道行不行行。消防车道道的载重量那那是有非常严严格滴设计要要求滴，反正正我个人不知知道这种草地地能不能承载载得起消防车车。审总平面是整整个开发报建建过程中最有有技术含量的的活，这个过过程一般都要要2到3个月，往往都都要和规划部部门反复修改改扯皮，来回回磨，磨到双双方都没了脾脾气，才能通通得过。几乎乎没有见过能能顺顺当当啥啥工作不做，，干等着就能能通过总平面面审查的。我我也没见过那那种零缺陷的的总平面设计计，只要有心心，无论什么么公司的总平平面，那只要要一挑起来，，问题都是一一筐筐的。不不是消防间距距不够，就是是在不能开窗窗的地方开了了窗，要么就就是车道转弯弯半径太小等等。（五）后续工工作1、为便于于后期规划许许可及施工许许可，方案批批准意见书核核发后，即可可向建设工程程交易中心办办理项目报建建，到市开发发办办理该项项目的生产任任务，现场进进行详勘。另另外：施工图图审查意见是是报建的重要要依据之一，，报建是招投投标的前提，，故施工图审审查要抓紧。。2、管线综合审审查、排水许许可证(在立项阶段需需要水务局排排水部门出具具排水说明)管线综合审查查是规划部门门的专业审查查内容之一，，我现在专门门拿出来讲，，因为这个东东西实在是非非常，非常的的专业啊。搞搞得不好的话话，实在是害害死人啊。而而且，被这个个东西害死的的公司比比皆皆是。各位千千万别以为那那些什么保利利啊合生啊之之类的大公司司就不会在这这个问题上犯犯重大原则性性的错误，事事实上，在这这个问题上栽栽跟头的的几几率，是一样样的，这个东东西就跟击鼓鼓传花似的，，一轮到就死死。管线综合是啥啥？包括三大大项：小区给给排水管线、、强电线路、、弱电线路，，这三项综合合起来考虑，，根据各项设设计规范科学学统筹安排，，放到同一张张图纸上。给给排水不用多多解释了，就就是怎么引自自来水进小区区，然后怎么么把生活污水水和雨水排出出小区；强电电就是生活用用电，线路从从哪里进，怎怎么上楼，怎怎么进门；弱弱电的内容就就多了，什么么有线电视线线、各类通讯讯线路、网线线、内部监控控线路，等，，多得要死。。上面这三样样东西要科学学的话，统统统都得在地下下走，从地下下穿进各栋单单体再连接进进入千家万户户。这些线路啊什什么的，必须须要合理的安安排好，不能能到处乱走。。作为非专业业人士，要判判断一个小区区的官线综合合设计好不好好，只需要看看两个东西：：1、你就这么走走进一个小区区，看它里面面是不是有电电线搭在楼和和楼之间。只只要有这个，，基本上这个个小区你就不不用多考虑了了。2、啥井盖是不不是基本沿着着小区道路排排布，不是搞搞到到处都是是。如果什么么啥井盖搞得得满地都是，，简直看不出出走向来的，，基本上这个个小区你就可可以考虑放弃弃了。为什么要这么么强调这个管管线综合呢？？如果它设计计不好有什么么后果呢？首首先，就是给给排水会整天天出问题。一一下雨小区就就变池塘的事事情，然后，，就是网络整整天出问题，，小区网络运运营商根本没没得选，因为为只埋了一条条管，别的网网络运营商想想进来提供优优质服务都不不行，而现在在的这家，不不是这里的线线路坏就是那那里坏，整天天修，我这正正打怪呢，嘣嘣的一下，断断网了。再然然后，夏天千千万别开空调调，一开就断断电跳闸。家家里的电器得得轮着用，千千万别一起开开。看电视的的时候千万别别开电脑，不不然就得在黑黑暗之中耗一一晚上。这都都是管线综合合没搞好的标标志啊。你说这样的小小区，能住吗吗？续管线综合既然然如此重要，，那么我们说说，我们设计计的时候好好好的考虑，好好好的研究，，不就行了吗吗？事实上，，是不行。为为什么？因为为所有的线，，你都得从外外面引进来，，都得跟外面面有个接口。。但是接口在在哪里呢？我我现在告诉你你们，无论开开发商们在事事先做多少准准备工作，做做多少调查工工作，都无法法保证预留的的接口不发生生变化。最常常见的是市政政排污管线突突然就重新施施工，换地方方了，哪怕它它不换地方，，就是水平抬抬高个几公分分，这个小区区的排水因为为倾斜度不够够，那也完蛋蛋了。这种事事情太常见了了。大家肯定定经常看到市市政管线施工工，把路挖开开，今天搞搞搞这里，明天天搞搞哪里。。我反正是被被这个东西搞搞怕了。这种种情况那是想想赔钱都搞不不定的。然后后，高压电线线的接入口，，一开始说得得好好的，从从某某变电站站接，等到施施工完毕，要要正式接的时时候，突然发发现那个变电电站已经搬走走了，又或者者它的容量已已经超了，不不能再让你接接，你得从其其他地方接，，这个时候只只能花冤枉钱钱，乱引。引引到多少电算算多少电。至至于，呃，会会引起什么生生活上的麻烦烦，我也不知知道。再说到这个排排水许可证。。这个东西是是市政部门发发的，专门针针对小区的排排水。现在都都是要求雨污污分流了。就就是雨水和生生活污水要分分两条管排。。这个东西管管的是管径和和流量，以及及连接市政管管线的位置。。然后这个东东西反过来又又影响管线综综合设计，事事实上是一回回事。我就不不多说了。3、园林绿化总总平面图与审审定的总规划划平面图在道道路走向，等等布局上不得得调整过大，，即管网综合合应在二者审审定统一后布布置，确保图图纸与实施保保持一致。二、办理建筑筑施工图核准准流程申请人提供相相关资料市规划局窗口口建筑规划管理理处初步审核核符合审批方案案核准建筑核位位红线图和施施工图开具有关收费费联系单，发发放建筑工程施工工图审核通知知审批所需资料料：1、申请人申请请办理施工图图核准的申请请；2、方案意见书书确定的相关关部门意见及及回执；3、土地证或相相关土地使用用证明文件；；4、建筑施工图图4套及电子文件件（总平面、、平、立、剖剖）5、建筑核位红红线图6套及电子文件件；6、以上资料送送建管处核准准符合审批的的方案，且符符合建筑规范范，发放建筑筑工程施工核核准通知；另外1、施工图需要要进行防雷审审查，对口部部门为区防雷雷机构2、扩初设计在在审图机构进进行抗震设计计审查三、建筑工程程规划许可证证核发流程：：办理建筑工程程规划许可证证说明及流程程：1、取得建筑工工程施工图核核准通知后，，到红线办办办理建筑放线线手续，制订订红线定位册册；2、凭工作联系系函到人防等等部门办理相相关手续；3、核发建筑工工程规划许可可证；单体审查、建建筑工程规划划许可证规划部门对单单体设计的审审查那也是非非常严格的，，但是总体来来说，相对于于总平面规划划，就比较容容易通过一点点。单体设计计是啥呢？就就是在总平面面规划的基础础上，落实单单体建筑的设设计方案。单单体方案主要要是些啥内容容呢？我个人人是这么总结结的：关键就就是落实各空空间的大小尺尺寸。这个阶阶段有些东西西也很麻烦，，最烦的是车车位。目前来来说，我国各各大城市在车车位问题上管管得那都是非非常严格的，，要求一般是是每户住宅配配一个车位，，商业一般是是100平方方米米配配一一个个车车位位。。大大体体的的配配置置要要求求基基本本上上都都是是这这样样，，各各城城市市大大同同小小异异。。车车位位不不够够，，基基本本上上都都别别想想通通过过单单体体审审查查。。当然然，，总总平平面面审审查查期期间间一一般般来来说说，，也也会会审审车车位位，，不不过过那那个个阶阶段段主主要要是是经经验验值值，，按按35平方方米米到到45平方方米米平平方方米米一一个个车车位位这这样样的的经经验验值值，，来来评评估估地地下下室室面面积积够够不不够够，，一一般般来来说说规规划划部部门门不不会会很很在在意意车车位位够够不不够够，，不不会会认认真真的的在在图图纸纸上上数数。。但但是是单单体体阶阶段段就就不不一一样样了了，，就就开开始始数数了了。。这这个个时时候候什什么么毛毛招招都都会会用用上上。。比比如如所所谓谓的的子子母母车车位位啦啦，，根根本本停停不不进进去去车车的的转转角角位位也也放放个个车车位位啦啦，，等等等等等等等等，，不不一一而而足足。。但但是是有有些些时时候候，，无无论论怎怎么么摆摆都都摆摆不不够够，，那那也也有有办办法法，，就就是是宣宣称称我我这这里里要要做做立立体体机机械械停停车车位位。。立立体体机机械械停停车车位位我我相相信信很很多多人人都都见见过过，，那那玩玩意意非非常常的的不不好好使使唤唤，，进进出出一一次次花花上上半半个个小小时时那那是是非非常常正正常常的的事事情情。。不不过过无无数数开开发发商商都都只只是是停停留留在在口口头头上上，，只只要要通通过过单单体体审审查查了了，，这这个个机机械械停停车车装装置置那那是是绝绝对对不不会会安安装装的的。。那么么，，为为什什么么开开发发商商那那么么不不愿愿意意建建大大点点地地下下室室？？因因为为建建地地下下室室是是亏亏本本的的。。买买的的人人也也少少。。我我知知道道这这个个话话一一说说出出来来粪粪青青们们就就会会向向我我开开炮炮，，说说什什么么10几20万买买一一巴巴掌掌大大的的停停车车位位，，开开发发商商还还亏亏本本？？事事实实是是，，停停下下一一台台车车，，的的确确只只需需要要10个平平方方米米不不到到的的空空间间。。但但是是，，你你要要把把这这部部车车停停进进去去，，你你另另外外还还需需要要30平方方米米的的进进车车道道。。所所以以按按经经验验值值，，每每个个停停车车位位所所须须分分担担的的面面积积，，基基本本上上都都是是35到45平方方米米。。规规划划部部门门都都这这么么掌掌握握。。你你这这个个车车是是不不能能垂垂直直起起降降的的。。这这就就是是客客观观规规律律。。审完单体体设计，，设计公公司再细细化一下下出建筑筑施工图图，就可可以申领领建设工工程规划划许可证证消防和人人防专项项审查这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，，但是如如果说简简单，也也可以很很简单。。至于人人防报建建，这个个东西莫莫名其妙妙，我不不知道这这个算什什么，我我对任何何备战的的东西，，都心存存恶感。。先从消防防说起。。消防部部门是武武警官兵兵，不是是政府机机构，这这个大家家心里要要有数。。我国的的开发消消防审查查，在很很多时候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，，我们的的商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，，是非常常不方便便的。基基本上来来讲，消消防设计计绝对不不可能严严格按规规范做够够做足。。在这个个方面，，审查那那也是越越来越严严。一般般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。。为什么么呢？因因为这些些企业长长期和消消防部门门打交道道，跟消消防部门门之间的的关系千千丝万缕缕源远流流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：：涉及生生命安全全的消防防规范，，基本上上没人敢敢动手脚脚。比如如12层以上要要设置专专门的消消防电梯梯，17层以上设设置剪刀刀楼梯，，这些强强制性规规范已经经是铁律律。我个人没没见过有有开发商商能绕得得过这些些强制性性规范的的，即使使能绕过过去将会会获得巨巨大的回回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊，，但是是基本上上没人敢敢去办。。现在对对住宅小小区消防防采取抽抽查制度度，不再再对方案案与施工工图进行行事情控控制，而而是事后后处罚。。对住宅宅小区前前期简单单，但是是后期存存在受罚罚风险，，对设计计与建设设方提出出了更高高的要求求了。但但是对商商业开发发依然要要走以上上流程。。人防工程程是非常常神经的的一样中中国特色色的东西西。我不不知道这这个东西西算啥。。真要有有空袭了了我绝对对不会呆呆在高层层建筑的的地下室室里，911的那栋大大楼就是是前车之之见。真真要被炸炸了楼，，呆在地地下室里里绝对活活埋掉。。人防部门门属于政政府部门门，不是是军队编编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们，，所有的的人防用用途的东东西，产产权都是是国家所所有。国国家为了了鼓励大大家搞人人防工程程，就允允许你暂暂时用着着。但是是这个产产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。。因为人防防用途部部分的车车位只不不过是一一种暂用用的性质质，不能能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，，那都不不知道算算啥，那那个东西西要真放放进地下下室，还还真是搞搞碉堡了了。也不不知道能能防什么么。节能审查查、施工工图审查查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，，完成结结构施工工图、水水电施工工图等等等全部施施工图及及结构计计算书等等，完成成节能设设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审审查。。我国国现在在越来来越强强调可可持续续发展展，建建筑节节能摆摆上的的位置置也越越来越越高。。这么么说吧吧：什什么360度大落落地窗窗、全全敞开开式阳阳台、、无封封闭式式中庭庭这些些东西西，在在节能能方面面肯定定是不不达标标的。。搞了了这些些东西西，夏夏天空空调得得开到到疯狂狂掉。。不过过老百百姓都都喜欢欢这种种新鲜鲜东西西。恩恩，在在这里里南北北差异异非常常明显显：北北方一一般在在节能能审查查上都都比较较能达达标，，老百百姓在在观念念上也也比较较能接接受这这个，，因为为北方方有一一个取取暖的的问题题，节节能不不能达达标的的房子子，在在冬天天那可可是要要白白白的花花出取取暖费费的。。但是是南方方人对对这种种东西西就比比较不不待见见，我我就好好这一一口，，你管管得着着啊。。说到这这里不不由得得想对对那个个套型型建筑筑面积积90平方米米以下下占70%以上的的90/70政策说说两句句。建建设部部的官官员们们在政政策制制定上上，必必定带带有强强烈的的北方方特征征。北北方人人在考考虑在在冬天天取暖暖的要要求之之后，，的确确不习习惯居居住大大面积积。开开间超超过6米的客客厅，，在取取暖上上就肯肯定不不达标标了。。同时，，在完完全不不考虑虑洗手手间的的采光光和通通风要要求时时，90平方米米的套套型面面积的的确可可以设设计出出非常常不错错的三三居室室的户户型。。这是是与北北方人人的使使用习习惯及及气候候一致致的：：空气气干燥燥，而而且洗洗手间间的使使用频频率较较低，，一般般人都都不习习惯每每天洗洗澡。。（我我说明明，我我这不不是地地域歧歧视啊啊，我我这完完全是是就事事论事事。））但在在南方方，仅仅仅只只是增增加这这么一一个洗洗手间间的窗窗户，，90平方米米要设设计出出三居居室，，就几几乎是是不可可能完完成的的任务务。这这个稍稍微在在图上上画一一下就就知道道了。。房子子朝外外的位位置就就那么么几个个面，，几个个房间间一占占，厕厕所就就不知知道摆摆在哪哪里了了。本本人当当年参参与的的好几几个项项目，，为了了在满满足这这个9070的要求求下还还能做做3房单位位，设设计师师呕了了不知知道多多少吨吨血。。现在在市场场上的的公司司逼得得没法法子，，被迫迫只能能大量量的推推出两两房单单位。。当然然，两两房单单位也也可以以住，，不过过就不不能养养孩子子，一一养孩孩子这这家就就完蛋蛋了，，爸爸爸妈妈妈爷爷爷奶奶奶加孩孩子哭哭，连连转身身的地地方都都没有有。现现实就就是这这么滴滴残酷酷。客客观规规律就就是如如此。。现在有些公公司为了规规避这个90/70，还想了些些花招，比比如设计两两套房子，，再打通它它一起卖。。在某些不不良媒体的的宣传口径径上，将这这个做法称称为不良开开发商昧着着良心做事事。我个人人无言以对对。现在开始说说施工图审审查。施工工图审查现现在都已经经在表面上上市场化了了，允许开开发商自己己找资质的的施工图审审查单位做做审查。施施工图审查查单位还必必须对审查查结果负责责。但是，，基于我国国的审查技技术非常的的落后，恩恩，怎么说说呢，连设设计、施工工技术都非非常落后，，因此这个个审查实在在是见仁见见智，根本本没法子审审。在这里里讲一个本本人曾经亲亲历的事情情。那一年年在珠三角角一个三线线城市，在在一个别墅墅项目门口口建一座景景观塔。那那个塔呢，，形状就像像个纺锤，，中间粗两两头细。该该地建设局局检查组带带人检查施施工现场，，上了这塔塔的工架，，突然这塔塔就塌了，，整个检查查组全部死死光。这是个大大事啊，，政府因因此组成成了浩大大的调查查，来查查这个事事故的原原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。。结果一一查，设设计坚称称没有任任何设计计上的问问题。于于是把那那图纸送送去重新新做审查查，一查查的话，，审查人人员说，，不行，，这个图图纸有问问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话。最后后只能把施工工单位拉出来来，判了几个个罚了些钱，，了事。现在在合生在广州州的某楼盘前前面，也打算算树这么一个个塔，做审查查的时候也是是吵得不可开开交。最后也也是不了了之之，因为这根根本说不清楚楚，到底安不不安全反正我我个人不知道道。施工图审查是是收费项目，，非常贵，所所以一直都是是名义上的市市场化，事实实上的垄断化化。施工图审审查时除了给给审查费，专专家红包那也也是不能少滴滴。四、相关审查查：1、地质勘察，，勘察合同备备案、勘察报报告审查；2、施工图审查查，为缩短审审查时间，方方案通过后，，施工图设计计完成即可提提前请相关审审查机构对施施工图进行审审查（施工图图审查包含节节能审查），，待核位红线线图完成后，，迅速进行施施工图设计文文件审查备案案及节能备案案；3、消防审查，，施工图（建建施全套及电电子文档*DWF）消防审核必必须在核位红红线取得后方方可申报；4、人防地下室室审核，人防防地下室必须须由具备人防防设计资质的的设计院进行行设计，人防防办进行审核核，人防面积积不够部分需需缴纳易地人人防建设费。。五、施工许可可及后期手续续1、报建与监理理、施工招投投标2、招标完成后后，办理招标标资料及合同同备案、签订订廉政合同；；3、缴纳相关费费用、办理文文明施工现场场勘验评估合合格证，有深深基坑需提供供专家委员会会文件，填报报质量、安全全监督登记表表，手续完全全后发放施工工许可证；4、淤泥排放许许可、噪音排排放许可、夜夜间连续施工工许可4、主体施工封封顶后，报商商品混凝土验验收，办理商商品混凝土保保证金退费手手续；5、每单体维护护墙体施工完完成，需报墙墙改办验收，，便于竣工备备案后办理新新墙体基金的的退费手续。。保温层完成成后报请节能能办对保温验验收；6、项目目竣工工后需需积极极办理理各项项专项项验收收，便便于及及时向向客户户交房房。消消防验验收（（需消消防检检测、、电气气检测测），，规划划验收收（需需测量量竣工工图）），防防雷验验收（（防雷雷检测测），，质量量验收收（室室内环环境检检测、、外贴贴瓷砖砖需红红外检检测））备案案，最最后报报市开开发办办综合合验收收，验验收合合格后后发放放备案案证（（上网网公示示）向向客户户交房房。报建、、监监理、、施工工招投投标施工报报建、、监理理招投投标、、施工工招投投标拿到图图纸审审查办办的合合格意意见单单后，，即刻刻办理理报建建，拿拿号，，再进进行监监理招招投标标，而而后进进行施施工招招投标标。按按照我我国现现行招招投标标法，，私营营房地地产公公司（（无国国有经经济成成分）），其其房地地产项项目不不需要要做建建筑施施工招招投标标，他他们可可以直直接发发包。。在必须须要做做施工工招投投标的的时候候，这这个领领域那那是真真黑不不是假假黑。。黑得得让人人毛骨骨悚然然。搞搞施工工的就就没几几只好好鸟。。暗地地里啥啥招数数都用用得出出来。。我个个人不不排除除有些些人为为了逼逼别人人退出出投标标会使使用黑黑社会会的可可能性性。监理招招标的的程序序跟施施工招招标的的程序序及做做法几几乎一一致，，我不不多说说了。。监理报报建是是完成成这个个监理理免招招标或或招标标手续续之后后的事事情，，做一一个监监理规规划和和监理理细则则，交交建设设部门门审核核一番番，认认为OK了，发发一个个监理理审查查意见见。通通过了了就是是下一一步，，监理理许可可证。。监理规规划和和监理理细则则，老老实讲讲，在在我个个人的的经验验里面面，我我从来来没看看到建建设部部门真真的做做过审审核。。在我我个人人的从从业经经验里里面，，我没没见过过几个个政府府官员员能看看得懂懂的。。办理施施工许许可证证还需需要办办理质质量监监督、、安全全监督督质量监督、安安全监督质量监督站和和安全监督站站都是建设部部门下属机构构。拿施工许许可证之前，，必须得去两两个站办审批批手续，质量量监督主要是是缴费，办理理监督登记表表；安全监督督主要是办理理安全登记表表与开工时文文明安全合格格证。在现实的操作作中，但凡涉涉及到检测的的，就由质监监办；不需要要检测，一般般用肉眼就能能发现毛病的的，就属于安安监的职责。。由于质监搞搞检测，比如如桩荷载检测测、水泥检测测，这些东西西，都是收费费项目，所以以质监在管理理上就没那么么的严，为什什么呢，因为为质监大多得得靠这些收费费项目养活自自己。收人钱钱手软，云云云。安监基本本不收费，但但是存在开工工时文明安全全验收合格证证，中间存在在几次脚手架架安全验收。。竣工时存在在综合验收上上安全站要盖盖章。现在在有些城城市，质量检检测的功能已已经开始市场场化了，有资资质的检测单单位都能做检检测了。但是是存在3比7的关系，与后后续工作协调调配合事宜，，一般在价格格基本合理的的前提下都在在对口的监督督站检测。不不过呢，绝大大多数的城市市，这个功能能被质量监督督站牢牢的把把持着。这个个也是建设部部门的生财主主道啊。施工工许可证完了了之后，后面面不知道还有有多少程序。。放验线、白白蚁防治、防防雷、预测绘绘、预售、各各专业验收、、项目备案验验收，一直到到交楼。放线、验线放线、验线这个就简单的的说一说吧。。图纸画出来来之后，要把把图纸上的建建筑物在实地地上落实一个个具体的位置置，这是个技技术活，要测测量，定坐标标。这个活就就叫放线。放放线一般是规规划部门下属属的测绘院或或类似的测绘绘机构干，不不过有些发达达城市也已经经把这个工作作半市场化了了。嘿嘿，又又来一个半半市场化。正正式放线的前前提是领取了了施工许可证证。放线后，，测绘院会发发出一份放线线册。在工程提前施施工，违章施施工的场合，，都需要做通通这个测绘院院的工作。让让他们提前来来做放线。唉唉，又来一个个“做通”工工作。放线完毕，施施工单位照着着这个边角点点施工，完了了之后就做验验线。一看这这个建筑的确确是按图纸建建起来的，没没超出边线，，测绘院就出出验线册。这个验线工作作跟日后的验验收有莫大的的关系。所以以测绘院也得得要像皇帝老老子一样供着着，尤其是在在提前放线的的场合。唉预售许可证预售许可证预预售现现在的管理已已经比较严格格了。我所知知道的，在房地产已经成为了一一个产业的城城市，预售许许可都要求在在网上办理，，全程公示。。现在在预售售上面做手脚脚的可能性越越来越小了。。预售售许许可可最最重重要要的的条条件件是是：：高高层层建建筑筑结结构构完完成成3分之之2，低低层层建建筑筑结结构构封封顶顶。。这这个个条条件件跟跟银银行行办办理理按按揭揭贷贷款款的的条条件件又又不不一一样样：：无无论论层层数数高高低低，，全全部部封封顶顶才才能能放放贷贷。。因因此此现现在在高高层层建建筑筑往往往往在在完完成成3分之之2的结结构构，，取取得得预预售售许许可可证证之之后后，，开开发发商商在在推推盘盘时时都都不不积积极极。。因因为为这这个个时时候候，，钱钱也也不不是是很很能能收收得得到到，，只只能能收收到到个个2、3成，但是各项项交易税费却却要按足成在在当年予以计计算。在理解解了这个之后后，或许我们们对捂盘这种种行为，会有有更深刻的认认识吧。现在办预售许许可，都要做做价格公示。。交易价格必必须明确到套套，单价必须须清晰，在交交易现场，也也禁止再搞什什么5000元/平方米“起””，这种骗人人的玩意了。。但是，我必必须要说，但但是，政府没没有（也没有有权力）对房房地产交易价价格进行管制制。在办理预预售手续时所所申报的价格格，开发商可可以完全不予予理会。这个个价格申报一一下就完了。。我每次做预预售许可的时时候申报价格格，直接就是是2500元/平方米。从来来都是如此。。随便你怎么么公示。卖的的时候照样卖卖5000卖8000卖10000多，没有任何何法律上或者者行政上的责责任。在预售许可方方面还有个值值得一说的地地方就是预测测绘。房管部部门下属的房房屋测量部门门，根据开发商提供的图纸纸，事先算一一个面积。这这个叫预测绘绘。在竣工之之后，到实地地测量，就是是实测了。我我们都知道，，面积上的纠纠纷往往是日日后客户与开开发商之间的的主要矛盾。。这个矛盾是是怎么来的呢呢？最关键的的就是这个预预测与实测之之间的面积差差异。造成这这种差异的原原因很多，比比如施工不规规范造成的面面积误差，又又或者之前在在图纸计算上上对公用部分分的统计有误误差，这些都都有可能。但但要说是开发发商的故意造造成的，我个个人没有见过过。开发商也也没这种能力力或故意去故故意做假，当当然我个人不