上海证大艺术大酒店商业计划书

上海证大艺术大酒店ShanghaiZendaiArtMuseumHotel商业计划书BusinessPlan目录第一章摘要13></a>.l公司概况项目概况组织结构市场与竞争投资估算及经济评价第二章公司公司简介发展战略第三章项目项目概况项目地块位置现有规划条件建设方案项目实施进度项目建成后的经营模式第四章组织结构与管理架构股权关系管理团队人才战略第五章市场与竞争5.1市场分析销售策略竞争分析竞争策略第六章投资估算及经济评价基础数据投资估算资金筹措及使用计划资金筹措及使用计划财务评价清偿能力分析敏感性分析盈亏平衡分析综合评价第七章风险因素与风险管理房地产投资的特点投资风险识别与防范第•章摘要公司概况上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有“证大”商标为“上海市著名商标二集团拥有从事各类业务的子公司15家，业务分布在沿海经济发达地区，拥有各类专业性人才约800人。项目概况上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑,是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年年初动工，2009年开业经营。组织结构上海证大艺中房地产开发有限公司于2003年7月于上海市浦东新区注册成立，注册资金1000万元，主要股东为上海证大置业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。市场与竞争房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在的城市发展的潜力与空间。上海作为未来的国际大都市国际经济、贸易、金融、航运中心，外商最看好的投资场所和居民消费增长较快的城市，无论是旧城改造、城市扩建、新城建设、郊县开发等方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房产经济的发展提供了根本性条件。此外，2010年在上海举办的世博会，将有近百个国家设立大型展览，这将会大大促进商办、会展业的发展，由此带来宾馆、会展、办公类房地产的投资和需求。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的永久性场所，从而保持商贸、金融等相关功能的发展活力。上海2010年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。投资估算及经济评价本项目总建筑面积150,899M2（地上建筑面积108Q00M2,地下建筑面积42,899M2）,经测算，本项目总投资为138880万元，其中：土地成本15860万元，建设费用115338万元，建设期贷款利息7682万元。建设周期30个月。根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现金流量表并计算本项目的财务经济指标如下。项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果1内部收益率%18.522财务净现值万元1710593静态投资回收期（含建设期）年8.074动态投资回收期（含建设期）年11.155全部投资利润率%33.166全部投资利税率36.417资本金利润率%86.55以上财务指标显示，本项目投资回报率搞，投资回收期短，极具投资价值和升值潜力。敏感性分析结果认为，影响内部收益率最大的因素是投资，在项目建设过程应加强对投资的控制和核算，注意节约建设成本；其次是收入，在运营过程中需注意对营运收入方面的风险控制和管理。盈亏平衡分析结果可见，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的29.69%时，即可保本。因此本项目风险较小。第二章公司公司简介上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。伴随着中国资本市场和房地产市场的发展，凭借对市场的高度敏感和深刻理解，以及高素质、高效率、专业化的团队，集团的核心竞争能力不断提高，目前已成为总资产逾40亿的大型企业集团。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有“证大”商标为“上海市著名商标”。集团拥有从事各类业务的子公司15家，业务分布在沿海经济发达地区，拥有各类专业性人才约800人。集团目前主营业务以房地产开发为主，由住宅房产开发和商用房产开发两大板块组成。住宅房产开发板块结构图住宅房产开发板块在香港主板市场成功上市，即上海证大房地产开发有限公司（上海证大，0755.HK）o至今，集团完成各类中高档住宅房产品近100万平方米，具备了逾40万平方米的年开发能力。自2000年以来，每年保持30%的增长。2003年、2004年，证大集团连续两届获得上海市房地产业协会授予的“上海市房地产开发企业50强”称号。商用房产开发板块结构图商用房产开发板块主要参与商业房地产、宾馆酒店、旅游业等业务领域的竞争，旗下企业以上海证大商业旅游投资发展有限公司（原名上海证大商诚房地产开发有限公司）为首。目前正在开发和即将开发的项目主要有证大•大拇指广场,以及证大艺术大酒店、证大五道口金融中心、扬州教场地段整治与改造项目和意大利卡省中国花园度假村项目等。发展战略证大的业务是与时俱进、因势利导的。既有一以贯之的主线，又有围绕着这一主线多样性的展开。既有多元的理念，又有强烈的专业意识，并不断地使多元理念服务于专业的发展。起步阶段，证大主要从事证券投资，并投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势的判断，又将投资加以集中化，即集中投资于房地产。如今的证大，已做好了对正在从事的房地产业再加以升级的准备，即升级为对酒店、旅游、商城等的投资。至于文化产业，则作为上述所有这些产业的副线，作为对上述所有这些产业在文化上的提升，贯穿于所有投资活动的始终。未来五年证大集团将着力实现“投资经营物业概念”——不单自己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经营管理，从单一的房地产开发商的角色转变为房地产开发、投资、经营管理的角色，并形成连锁经营模式。第三章项目项目概况上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑,是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年年初动工，2009年开业经营。项目地块位置本项目地块（花木地区A-9-11地块）位于上海浦东花木行政区内，与上海新国际博览中心隔路相对。四至范围：东，芳甸路；南，樱花路；西，石楠路；北，梅花路。现有规划条件——地块规划用途：商办；——项目总占地面积31500平方米，容积率2.9；——地块使用年限50年，建筑物限高100米。建设方案经过多次评审，本项目选择矶崎新设计方案，并拟请现代设计集团作为矶崎新的国内协助方，参与艺术大酒店项目的设计，选择美国Innova酒店管理公司担任本项目的前期策划顾问。根据有关规划要求，本项目拟建五星级酒店、当代艺术博览馆、国际商务楼、城市文化广场等业态建筑，总建筑面积150899m2,其中地上建筑面积108000m2,地下建筑面积42899m2。主要建设技术指标见表3-1所示。表3-1项目主要建设技术指标序号名称单位数量总用地面积m231500二总建筑面积m2150899其中：地上建筑面积m2108000五星级酒店m274171艺术中心m215829商务办公楼m218000地下建筑面积m242899容积率2.9四建筑高度m100其中酒店为五星级标准，预计有850间客房，国际商务楼为18000平方米,当代艺术中心因规划限制，不能转让。图3-1项目结构简图项目实施进度2001年4月20日，上海证大置业有限公司与上海市浦东土地发展（控股）公司签订该地块的土地使用权转让协议；2002年10月18日，上海市浦东新区规划管理局下发《关于“证大艺术中心”项目规划意见的批复》（浦规规[2002]180号），核定本项目地块地上建筑面积为91400平方米，容积率2.9；2003年7月31日，注册成立上海证大艺中房地产开发有限公司，具体负责本项目地块的开发建设；2003年10月27日，上海证大置业有限公司、上海市浦东土地发展（控股）公司、上海证大艺中房地产开发有限公司三方签署《关于“花木地区A-9-11地块国有土地使用权转让合同”的补充协议》，将原转让协议中受让方'—上海证大置业有限公司的一切权益、责任转至上海证大艺中房地产开发有限公司名下；2004年1月9日，取得本项目地块土地证，使用期限50年，土地面积28893平方米，容积率2.2,其中土地面积与转让协议中31500平方米差异部分为政府绿化用地。本项目地块基地已完成“三通一平”，具备计划立项和开发建设条件;周遍已砌围墙；面向展览中心已立一块大型广告牌。项目建成后的经营模式本酒店拟采取产权式酒店的经营方式，向重要商务客人销售酒店客房产权，平均每个客房预计售价300万元，然后根据分时度假的经营模式对酒店进行经营管理，业主享有酒店客房的所有权和收益权，经营权由证大集团选定的酒店管理公司经营。第四章组织结构与管理架构股权关系上海证大置业有限公司是证大集团住宅房地产开发系统旗下的骨干企业，积聚了一支高素质、高效率、专业化的团队。公司名列首届（2003年）、第二届（2004年）上海市房地产开发企业50强，拥有“上海市著名商标工上海证大艺中房地产开发有限公司于2003年7月于上海市浦东新区注册成立，注册资金1000万元，主要股东为上海证大置业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。管理团队戴志康先生，董事长。1985年毕业于中国人民大学，1987年毕业于中国人民银行研究生部，1987年起先后任职于中信实业银行、德国德累斯登银行和海南省证券公司，1992年创建富岛投资基金，1994年创建证大集团。方斌先生,毕业于同济大学建筑系，曾供职于上海市浦东新区城市规划局,2000年加入上海证大置业有限公司，2001年起担任上海新世纪水清木华房地产开发有限公司总经理、上海证大三角洲置业有限公司副总经理。汪先刚先生，毕业于清华大学，2001年加入上海证大集团。孙博先生，公司董事，毕业于中国人民银行研究生部。曾任职于国泰证券有限公司，1998年加入证大集团，历任上海证大投资管理有限公司副总经理、上海证大投资发展有限公司副总经理。人才战略上海正加速朝着国际化大都市方向迈进。随着举办世博会对上海城市地位的提升，随着本市房地产业的快速发展，房地产开发企业对人才的需求将越来越迫切。只有通过教育、培训和开发等活动提高人力资源的品质，企业的核心竞争力才能增强。企业的效益才能提高，企业才能长盛不衰。证大集团实施的人才战略:一是树立人才发展新理念。房地产开发企业必须树立人才发展新理念。牢固确立“人才是第一资源”的人才观念，把人才工作纳人企业发展规划，有目的、有计划、有重点地开发人才，才能确保证大长盛不衰。二是加大人才培训力度。重视房地产开发实务培训，通过设计、施工、市场营销等方面具体案例，提高员工从事房地产开发的实战能力。根据房地产行业呈现的多门类、跨专业、综业性的特点，大力培养复合型房地产人才。三是往重人才绩效考核和激励。证大将结合行业特点，建立-•套科学的、客观的、可操作的绩效考核体系，并做到考核工作的规范化，调动人才的积极性。第五章市场与竞争市场分析(1)上海宏观经济形势向好2004年，上海市全年实现生产总值7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%0从趋势看，延续了2002年以来经济增长率逐年提高的趋势。2002年和2003年，生产总值增幅分别比上年提高0.7个和0.9个百分点，2004年这•幅度加大到L8个百分点，经济增长率达到自1996年以来的最高增长水平，并连续第13年保持两位数增长。图5-1上海市生产总值发展趋势图从生产总值的绝对额来看，从1999年的4000多亿元到2001年接近5000亿元用了2年时间，而从2002年的5408.76亿元到2003年的6250.81亿元，再到2004年的7450.27亿元，千亿元的跨越均只用了1年时间。因此，无论从速度还是从规模看，近儿年来上海经济都是在一个相对高位的基数平台上保持着稳健的增长步伐。上海作为未来的国际大都市世界第六大城市群中的中心城市，不仅对整个长江三角洲，而且对全国、对世界一些国家和地区都起着非常明显的“聚集”与“扩散”效应。这种“内推”“外拉”式的发展动能，使得上海经济社会的发展更具潜力。上海发展的潜力，从构成城市实体的角度来讲。也就是上海城建发展的潜力，房产经挤发展的潜力。目前房地产业已成为上海国民经济的六大支柱产业之一并且是同城市空间结构、城市形象及居民消费结构提升直接相关的产业，房产经济与上海发展的互动作用日趋明显并不断加强。(2)房地产业的基础性地位进一步增强房地产业一向是关联度很高的产业，它的持续快速发展有力地带动了建材、装潢、装饰、物业管理、服务、园林等相关配套产业的发展，扩大了就业，同时也促进了郊县农业向都市农业的快速转化。以上这些因素对社会经济生活有长期的作用。另外，目前我国房地产业增长速度高出国民经济增长速度的1倍，90年代平均增长速度为20%左右，其产值占GDP的比例大约在5%左右，其中上海市房地产业产值己占GDP的10%左右。所以说房地产业是一个地区乃至一个国家国民经济中永久性基础产业。从1988年至2002年的15年间，上海房地产开发投资增长速度与上海GDP增长速度相比，除1991年、1997年至1999年4个年份房地产开发投资增长速度出现负数，2000年低于GDP增长速度0.8个百分点外，其它年份均高于GDP的增长速度，其中2001年高出GDP增长速度1.2个百分点，2002年高出GDP增长速度7.8个百分点。再以房地产增加值增长速度与上海GDP的增长速度相比,除1990年房地产增加值增长速度出现负数，1988年低于GDP的增长速度以外，其它年份均高于GDP的增长速度，其中2001年高出GDP增长速度15.7个百分点，2002年高出GDP增长速度7个百分点。可见，除少数特殊年份外，绝大多数正常年份，上海房地产开发投资增长迎度及房地产增加值增长速度均要快于上海GDP增长速度。(3)政策调整规范了房地产业的良性发展2004年被房地产业称为“政策年”，在这一年里，与房地产有关的大大小小的政策层出不穷，有关于房地产业生存与发展的土地、金融政策；有与百姓生活密不可分的拆迁、经济适用住房、工程建设管理政策；还有房地产有关的钢材、水泥政策。一系列政策的出台对规范市场、促进房地产业健康发展起到了积极的作用。国内推行的宏观调控措施，将对未来上海中高档物业发展带来长远好处。在上海，房地产开发商就有4000多家，但有实力的地产商不多，借着本次宏观调控，优胜劣汰，能进一步优化市场结构。同时宏观调控将为行业带来并购机会。对证大集团而言，由于紧缩政策使土地获得成本上升，同时土地储备对资金占用量大幅提高，这样，对于目前已经拥有较多土地储备的证大集团较为有利。另外，由于证大集团拥有较多在建及在售项目，受益于房价上涨的影响，集团整体销售毛利率将有所提高。(4)世博会带来的新机遇2010年世博会是从5月1日到10月31日，预计持续时间为184天。根据权威部门预测，2010年,预计有7000万人次来参观世博会，世博会期间平均每天上海将接待38.04万人，其中高峰期每日接待的游客数将为68.09万人。根据以往统计数据，过夜人数一般占全部旅游者的人数的90%,可以预测出上海2010年世博会期间旅游高峰时期住宿人口数为61.28万，这也就是所需要的住宿单位数或称为床位数。按现在的发展速度分析测算，到2010年上海将达到43.26张床位的规模。届时上海所拥有的住宿设施与世博会期间住宿人口的需要有一定的缺口，将无法满足世博会游客的住宿需求。因此，未来儿年上海有必要规划建设一定数量的酒店床位。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的永久性场所，从而保持商贸、金融等相关功能的发展活力。上海2010年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。目标市场由于本项目拟作为分时度假产品销售，而分时度假酒店横跨房地产和旅游两个行业，下面对这两个市场的发展现状及前景作出分析。（1）房地产业发展势头良好房地产业已经成为上海六大支柱产业之一，上海市GDP在2004年取得了高达13.6%的增长率，而且为1997年以来最高的一年，房地产行业的贡献功不可没。房产经济对上海发展的推动作用日趋加重，而上海发展又为房产经济的发展提供了广阔的空间。从国外房地产发展状况看，美国、日本、英国房地产增加值占GDP的比重分别达到11.2%,12.8%,22.4%；美国经济发达的儿个州，房地产增加值占GDP的比重更是高达14〜15%。香港地区1999年房地产增加值占GDP比重虽然只有7.4%,但这是由于香港房地产处于低迷时期。1989年香港GDP为5022.27亿港元，和2001年上海GDP比较接近，其房地产增加值为453.87亿港元，占GDP比重为9.04%。而2001年上海房地产增加值为316.85亿元，占GDP比重为6.4%,2002年占GDP比重为6.9%,2003年占GDP比重为7.4%,但还远低于发达国家与地区的水平。从GDP发展水平看，联合国曾对75个国家的长期统计资料进行分析，得出一个重要结论：房地产的发展与人均GDP的增长密切相关。根据人均GDP的不同发展阶段，房地产市场将呈现不同的发展态势，见表5；所示。表5-1人均生产总值与房地产业发展阶段的关系分类人均生产总值房地产业发展阶段1800-1300美元起步阶段21300-8000美元快速发展阶段38000-13000美元平稳发展阶段413000美元以上下降阶段2003年上海人均生产总值为5642美元，预计2004年人均生产总值将达到6600美元。根据中共上海第八次代表大会提出目标，2007年上海人均生产总值达到7500美元，那么，2008年上海人均生产总值将突破8000美元。由此可见,最近三年，上海市房地产仍将保持快速发展，到2008年，上海房地产业发展步伐才可能趋缓。(2)分时度假与产权式酒店市场前景广阔分时度假(Timeshare,又称Vacationownership)起源于20世纪的法国，20世纪70年代引进美国后得到了迅速的发展，并扩展到了世界各地。分时度假包含两方面的内容，,•个是分时度假的概念，•个是分时度假交换概念。分时度假就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多位客人，使用期限可以是20年、30年或更长的时间。顾客买了一个时段的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假在我国登陆，并逐渐被消费者认知和业界认同。2001年“全国旅游发展工作会议”正式提出了“中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式，发展假日休闲旅游，拉动内需，盘活闲置的房地产”的指导方针，国家旅游局也将发展“分时度假”纳入中国新的五年计划之中。作为分时度假产品的配套设施和产品，产权式酒店同时又是一种新型的房产投资和消费模式，在国际上广受投资者青睐。数据显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%,到2000年销售收入已飙升至200亿美元，其投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标。产权式酒店在上海的发展有它自身的优势和特点。据有关部门分析，到2020年,全世界游客量将达到16亿人次以上。届时，上海将成为世界旅游的一个主要目的地，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人也将有较大幅度增长。目前上海市港、澳、台和外籍常住人口约8至10万人，约占上海总人口的0.5%〜0.6%。而流动性人口现已达30万人，这部分人口占上海总人口的2%,这就需要更多的临时住处。据调查,目前上海本地正在营业的产权式酒店已有几十个。产权式酒店开始逐渐成为上海市投资市场上的热门产品。近来，外地产权式酒店投资项目也频频现身上海。如前段时间在上海热销的昆山阳澄湖风景区的“东方云顶”产权式酒店，就曾吸引不少投资者。其他在上海销售的，还有周庄的江南人家、苏州的虎丘广场、黄山的徽州胜景和苏州茉莉花国际大酒店等，都以分时度假的形式，让投资者既有投资收入，又有消费机会。因此，上海市产权式酒店的市场容量大，且发展前景十分广阔。销售策略房地产销售策略是指如何将房地产产品引导到消费者或用户手中的活动，它以消费者的需求为出发点，反映了开发企业为实现经营目标，对房地产产品的构思、、定价、促销的手段和过程。实施有效的销售策略有利于传播先进的营销理念、推介房地产产品、提升企业形象，直接影响到项目开发的业绩和企业发展后劲。上海证大艺术大酒店项目的销售策略如下：一要认真进行前期调研和分析。通过科学的、前瞻的市场调研和分析才能有效地化解和规避投资趋向、投资失误和投资风险。市场调研和分析主要包括营销环境调研、客户调研、个案调研和竞争对手调研等。只有调研分析工作做得越准确、越透彻，本项目的销售策略才越具有竞争性和赢利性。二是正确的价格定位。本项目的价格定位，必须充分考虑潜在消费者的价格承受力，在对环境、房型、品质、交通、价格走势等因素进行综合分析后合理定位，最大限度地吸引潜在消费者，并激发他们的购买力，从而实现合理的投资回报。三是积极的广告策划。公司将积极拓宽广告宣传的途径，既运用户外广告,以最经济、最有效的方式推介产品，也会注重发挥媒体的作用，达到树立形象和促销的目的。这方面上海证大投资集团有比较成功的案例可资借鉴，比如曾重金购入法国现实主义雕塑代表作品“大拇指”置于其开发楼盘中，并承办了“首届上海国际雕塑与环境艺术展”，并耗资数十万美元购进了美国波普艺术雕塑代表作之一-“L。VE上海证大艺术大酒店项目在营销策划上将充分展现艺术形态与酒店这一商业形态相结合所展现出来的无限魅力。四是做好营销服务。服务直接影响着公司及项目的信誉和形象。服务既包括在项目销售过程中直接为顾客所提供的各种咨询和帮助，也包括为顾客所提供的与项目销售相关的各项服务和售后服务。良好的完善的服务能帮助公司达到营销目的。竞争分析2004年初，上海正式公布了包括世博会规划会址在内的“黄浦江两岸综合开发计划”，专家预计浦江开发计划的初期启动投入就将达到1000多亿元。在这样的利好消息刺激下，上海房地产市场参与者个个摩拳擦掌，原本火热的竞争局面显得更加剧烈。目前,境外投资机构与本地的实力发展商接触的力度也进一步加大，外资对于上海楼市的参与程度还会不断深化。有关媒体报道，香港地产巨头新鸿基集团计划斥资60亿元构建陆家嘴金贸区旗舰商务项目；香港兴业集团与上海静安区管委会正洽谈一个30亿元，类似香港愉景湾的综合项目；而瑞安集团已在太平湖兴建一个40万平方米的商业区。除了港资，外省市企业来沪投资也成为新热点。外省市来沪投资设立的全资或控股企业共有2868家，其中投资房地产的企业共112家，注册资本总额行业排名第五。竞争策略凭借数年来积累的实力与本土企业优势，上海证大从容不迫制定好了长期的竞争策略。(1)品牌战略品牌意味着质量和放心，能公司在健康、繁荣的房地产市场上独树一帜，树立形象。实施品牌战略的具体方案如下：-要张扬个性。公司实施品牌战略将准确地显示证大和证大艺术大酒店的“与众不同”，不仅使消费者从中联想到一定的寓意，还要他们联想到品牌和产品特有的特点和性能，使上海证大艺术大酒店从同类产品中脱颖而出。因此，差别化，个性化、独特化成为上海证大艺术大酒店项目塑造自己品牌的重要原则和方法，是走向成功的第•步。二要以质取胜。上海证大在实施品牌战略的过程，将会不断提高开发的质量。房地产产品质量是品牌的生命，其建筑设计、建筑施工、建筑材料以及环境、装潢等要素都要居于同行前列。三要注重传播。良好的企业品牌离不开卓有成效的传播途径、手段和方式。要教育员工呵护企业品牌，讲究企业礼仪，注重企业诚信，通过他们的言行争取消费者的信赖。积极与大众媒体沟通，将企业重大的开发项目、设计理念、施工标准等向媒体介绍，引起他们的重视与关注，通过他们的及时报道，让社会知晓。另外，证大将创造条件参与各类开发项目的评比及展销活动，使之成为推介产品、展示形象、提高品牌及产品美誉度的重要途径。(2)管理策略上海证大实施竞争战略的核心，是确保公司在长期竞争中，使自己的战略竞争手段更具有战备优势，采取先发制人、知已知彼、重点突破等战术，从而获得有利竞争地位，提高公司的盈利能力和可持续发展的能力。合理的管理策略是提升公司内在竞争能力的有效措施。一是控制开发成本。控制开发成本能使公司在向市场提供产品和服务的过程中，采取比竞争对手低的成本和价格。具体地说，公司在在项目规划设计、开发建设、市场策划和研究以及市场营销等方面的费用，要力求做到低成本运行，尽可能捽制支出。控制开发成本，并不意味着以牺牲项目开发质量为代价，它是通过强化管理，降低消耗，节省人力等综合措施达到目的。二是注重产品差异化。证大将以创新的理念从事项目开发工作，做到“人无我有，人有我优，人优我特二注重产品差异化，是公司保持竞争优势的必然选择，它还包括产品设计、产品技术特性、新材料的运用、客户服务等内容。上海证大艺术大酒店将艺术形态与酒店这一商业形态完美结合，是证大集团实施产品差异化策略的代表作。三是关注市场变化。房地产业与宏观形势、房地产市场走势、消费需求等方面有千丝万缕的联系，因此，作为房地产开发商，必须具有敏锐的观察能力和分析能力，从而随时修整竞争策略。上海证大将在产品质量、功能、结构等方面不断改进和创新，使证大开发的产品不断适应市场的需要。另外，证大将继续关注房地产市场以外的投资和消费动向，发掘新的消费需求和消费群体，从而作出正确的和前瞻性的决策，从而把握发展大势，顺应发展规律，寻觅适合的投资方向，规避投资风险，追求集团利益和社会效益的最大化。第六章投资估算及经济评价基础数据(1)建设规模及内容本项目包括五星级酒店、当代艺术博览馆、国际商务楼、城市文化广场等业态建筑，总建筑面积150899m2。(2)施工期安排本项目施工期为30个月，预计于2006年年初动工，2009年开业经营。(3)经济评价计算期本项目计算期取23年(含施工期)，即2006年〜2028年。(4)基准收益率本项目基准收益率取8%。投资估算(1)参数与标准A总建筑面积：150,899M2(地上108Q00M2,地下建筑42,899M2);B土地费用：15,860万元；C建筑安装工程费，本项目每平方米建筑安装工程费为：6,488.53元，本项目建筑安装工程费为：97,911万元；D市政配套及接头费为150元/M2E人防费为：地上建筑面积60元/M2F勘察设计：按建筑安装工程费的5%；G建设单位管理费：按建筑安装工程费的0.6%；H工程监理费：按建筑安装工程费的0.5%；I不可预见费：按建筑安装工程费及其他投资费用的总和（不包括土地费用）的8%。（2）项目投资估算经测算，本项目总投资为138880万元，其中：土地成本15860万元，建设费用115338万元，建设期贷款利息7682万元。表6-1项目投资估算表序号项目名称单位金额1土地费用万元15,8602前期费用万元4,8963建安费用万元97,9114市政配套及人防费用万元2,9115建设单位管理费及工程监理费万元1,0776工程不可预见费万元8,5447建设贷款利息万元7,682总投资万元138,880详细数据及计算方法参见附表6-1投资估算详表。(3)投资构成比例本项目投资构成比例见图6-1所示。6.4资金筹措及使用计划本项目全部所需资金由上海证大艺中房地产开发有限公司自行筹措，其中证大艺中房地产开发有限公司投入自有资金41,700万元，占全部投资的30.03%,其余资金依靠依靠银行贷款。表6-2资金筹措与使用计划表序号项目合计2006年2007年2008年资金运用1388806211537345394211建筑安装费用979113916429373293732其它投资费用2474418821296129613预备费85443370258725874建设期利息76827592424资金筹措1388806211537345394211自有资金4170035000500017002银行贷款97180271153234537721其中：建设期利息76827592424财务评价（1）收入测算本项目收入主要来源于五星级酒店客房收入、餐饮收入和其他收入，当代艺术博览馆出租收入、门票收入和咖啡座收入，国际商务楼租金收入。分项详列如下：五星级酒店800间套房，第1年每间1200元/天，此后每年房价上涨75元，每年按365天计；按照酒店的般经营情况，餐饮收入约占酒店总收入的35%,其他收入约占6%。当代艺术博览馆艺术中心可出租面积5000平方米，以5元/平方米的价格出租，按365天计;门票按日均参观300人次，门票10元，全年按365天计，每年增加3%；设咖啡座300席，人均消费50元，上座率50%,每年增长5%。国际商务楼商务楼18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民币）出租，按365天计,租金年增长5%。根据以上分析，项目建成运营后年营业收入在41360万元〜110843万元之间。收入测算详见收入表（附表6-2）。（2）成本测算经营成本：包括项目运营时原材料费、水电费、工资及福利、修理费、管理费、其它费用等支出，根据本项目设计情况，并参考类似项目有关资料，计算本项目年经营成本在17310万元〜22473万元之间。折旧与摊销：土建工程按30年折旧，设备按10年折旧，其他按20年折旧；建设单位管理费按5年摊销；土地使用权按40年摊销；其他摊销费用按10年摊销。长期借款利息计入总成本费用。（3）税金根据有关政策和法律，本项目营业税金及附加按收入的5.6%计算；所得税按15%计算；盈余公积金按税后净收益的10%计提。（4）财务指标计算根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现金流量表（见附表6-5）根据表中数据计算本项目的财务经济指标。表6-3项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果1内部收益率2财务净现值万元1710593静态投资回收期（含建设期）年8.074动态投资回收期（含建设期）年11.155全部投资利润率%33.166全部投资利税率%36.417资本金利润率以上财务指标显示，本项目投资回报率高，投资回收期短，具有较强的财务盈利能力，极具投资价值和升值潜力。计算指标及参数详见现金流量表（附表6-5）。全部投资的累计净现金流量图见图6-3o清偿能力分析项目的清偿能力分析是考察项目的财务状况及贷款的清偿能力。偿还借款本金的资金来源是项目建成后产生的营运利润、折旧及摊销。通过计算可得本项目借款偿还期为7.49年（含2年建设期）。详见借款还本付息表（附表6-6）和资产负债表（附表6-7）。计算结果表明，本项目具有较好的借款偿还能力。敏感性分析由于财务评价所采用的数据，大部分基于预测和估算，存在一定程度的不确定性。为了分析、预测财务评价诸因素发生变化时对评价结论的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度；因此在财务评价的基础上进行敏感性分析。根据本项目的具体情况，考虑到一些参数指标的可能变化，本项目敏感性分析选取投资，收入和成本作为敏感性因素，对项目经济效益的稳定性进行考测。本项目的基准方案财务内部收益率为18.52%,在进行敏感性分析时，按投资、收入和成本三因素各增减5%、10%进行分析计算。敏感性分析结果见图6-4,图6-5,图6-5和表6-4所示。表6-4财务评价敏感性分析内容变化量内部收益率(%)IRR变化量投资变化10%17.19-1.335%0%18.520-5%19.27+0.75-10%20.28+1.76收入变化10%20.44+1.925%19.5+0.980%-5%17.52-10%16.48-2.04成本变化10%17.69-0.835%18.11-0.410%18.520-5%+0.42-10%19.34+0.82从图和表中可以看出，收入变化对内部收益率影响最大，因此在运营过程中特别注意对营运收入方面的风险控制和管理；投资变化对内部收益率的影响次之，在项目建设过程应加强对投资的控制和核算，节约建设成本，力求项目投资效益的最大化。从敏感性分析的结论还可以看出，当投资、收入和成本在±10%的幅度变化时，内部收益率始终保持在17%以上，远远高于基准收益率。这说明本项目对环境变化具有较强的适应性，抗风险能力强。盈亏平衡分析以服务能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）,其计算公式为：通过上述计算可知，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的29.69%时，即可保本。因此本项目风险较小。盈亏平衡图见图6-7。综合评价（1）由财务分析可知，财务内部收益率为18.52%（所得税后），大于财务基准收益率8%的指标，表明本项目具有较强的赢利能力。（2）借款偿还期为7.49年，表明本项目偿债能力较强，能较快偿还银行借款。（3）敏感性分析结果表明，收入的影响对本项目内部收益率影响最大，但即使收入下降10%,本项目仍具有较高的财务赢利能力；本项目以服务能力利用率表示的盈亏平衡点为29.69%,表明本项目实施的风险较小。总之，本项目的建设有助于增加浦东的文化氛围，有助于提升城市形象，有助于缓解世博会期间客房紧缺的矛盾，能够创造大量的就业机会，并能产生良好的经济效益。建设投资估算详表附表6-1建设投资估算详表序号项 目金额估 算 指标（万元）工程量单位指标建筑安装费用1.1建筑工程77104150899元/平方米5109.631.1.1地上建筑28145108000元/平方米2606.03五星酒店2002674171元/平方米艺术中心379915829元/平方米2400.00商务办公432018000万元/间2400.001.1.2地下建筑1716042899元/平方米4000.001.1.3下沉式广场7787779元/平方米1000.00室外其它工程94531500元/平方米300.001.1.5二次装饰工程30076150899元/平方米1993.13五星酒店1631874171元/平方米2200.00艺术中心284915829元/平方米1800.00商务办公180018000元/平方米1000.00地下一层建筑203120305元/平方米1000.00地下二层建筑79122594元/平方米350.00客房装饰62881048万元/间6.001.2设备工程20808150899元/平方米1378.901.2.1电梯系统30101.2.2变配电系统2000200007C/KVA1000.001.2.3照明系统2263150899元/平方米150.001.2.4空调通风系统7545150899元/平方米1.2.5消防系统，报警系统1886150899元/平方米125.001.2.6给排水及污水处理系统1358150899元/平方米90.001.2.7燃气系统321128305元/平方米25.001.2.8电话配线385128305元/平方米30.00广播及电视系统453150899元/平方米30.001.2.10避雷系统86108000元/平方米8.001.2.11智能化系统1500第一部分合计97911150899元/平方米6488.53其它投资费用2.1土地费用158602.2市政配套及接头费2263150899元/平方米150.002.3人防费648108000元/平方米60.002.4勘察及设计等前期费用48962.5建设单位管理费5872.6工程监理费490第二部分合计24744150899元/平方米1639.75预备费不可预见费8544第三部分合计8544150899元/平方米566.18四建设期贷款利息7682第四部分合计7682150899元/平方米509.07总投资138880150899元/平方米9203.52序号内容经4567891011121314151617181920212223客房平均入住（出租率）65%75%90%85%80%80%80%80%80%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%办公用房平均出租率70%75%75%80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%艺术中心展览场地出租率40%40%40%40%40%45%45%45%45%45%50%50%50%50%50%50%50%客房住宿收入2277627923354783536935040367923854440296420484489546691484875028252078538745567057466592616105762853酒店餐饮收入1351116564210462098120786218262286523904249442663327698287632982930894319593302434090351553622037286其他收入23162840360835973563374239204098427645664748493151135296547956615844602762096392四艺术中心场地出租收入365365365365365411411411411456456456456456456456456五艺术中心门票收入110113116120123127131135139143147152156161166171192六咖啡厅/艺术品经营收入374392412433454477501526552580609639671705740777816857900945七商务楼出租收入19092147214722902290257727202720272027202720272027202720272027202720272027202720总收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843收入表总成本费用表附表收入表总成本费用表附表6-3序号项目经45678121314151617181920212223总成本费用32760329273307331536298852925829541298113008130518279102818728464287412901929296295742985230131304091原材料980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098002水电费8008008008008008008008008008008008008008008008008008008008003工资及福利费600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060004折旧费499749974997499749974997499749974997499731243124312431243124312431243124312431245摊销费13441344134413441344122612261226122612263973973973973973973973976修理费5005005005005005005005005005003123123123123123123123123123127财务费用5598495539472411809其中：利息支出55984955394724118098管理费用165420142527252625052638276428843004319833233446356936923816393940634186431044349其他费用20682517315931583131329834553604375439974153430744614615477049245078523353875542经营成本2082221631227852278422736230352331823588238582429524389246662494325220254982577626053263322661026888固定成本2216022327224732093619285186581894119211194811991817310175871786418141184191869618974192521953119809四可变成本1060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600附表6-4序号项目经损益表4567891011121314151617181920212223营运收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843营业税金及附加23162819353835373507369338694037420544774652482449975169534255155688586160346207总成本费用3276032927330733153629885292582954129811300813051827910281872846428741290192929629574298523013130409四利润总额628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227五弥补亏损后余额628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227六应纳税所得额628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227七所得税9432190398442124385495053525736612067437576797083658760915595509946103421073811134A税后利润534112408225782387024846280493032932505346833820942932451664740249639518785411856359586026084763093九盈余公积金5341241225823872485280530333251346838214293451747404964518854125636586060856309十未分配利润480711167203202148322361252442729629255312143438838638406494266244676466904870650723527425476256783十一累计未分配利润480715974362945777780138105383132678161933193147227535266173306823349485394160440850489556540279593021647783704567现金流量表附表6-5-1现金流量表序号项目建设期经23456789101112现金流入量413605034363173631556262265950690917208975089营运收入4136050343631736315562622659506909172089750892回收固定资产余值回收流动资金现金流出量621153734539421254682691330697305323061131780326353345234274建设期总投资（含建设期利息）6211537345394212更新投资增加流动资金1387273390-1-161019691914经营成本208222163122785227842273623035233182358823858营业税金及附加2316281935383537350736933869403742056所得税94321903984421243854950535257366120净现金流量（所得税后）-62115-37345-39421158922343132475326223201134171364563863740815四累计净现金流量（所得税后）-62115-99459-138880-122988-99557-67082-34460-24483172368179106816147631财务指标:内部收益率(FIRR)18.52%财务净现值(NPV)171058.59投资回收期8.07基准收益率8%附表6-5-2 现金流量表(续)序号项目经1314151617181920212223现金流入量79946830698614789228923109539398479101567104657107749147195营运收入799468306986147892289231095393984791015671046571077491108432回收固定资产余值329223430现金流出量3566236735375543839839243400894093441781426284347544324建设期总投资（含建设期利息）2更新投资增加流动资金1481189494949494949494944经营成本2429524389246662494325220254982577626053263322661026888营业税金及附加447746524824499751695342551556885861603462076所得税67437576797083658760915595509946103421073811134净现金流量（所得税后）44284463344859350829530675530557545597866202964273102872四累计净现金流量（所得税后）191915238249286842337671390738446043503587563374625403689676792548附表6-6附表6-6序号项目利率建设期经 营 期(%)12345678借款及还本付息5.761年初借款本息累计271155945997180860326852541864140411.1本金26356562778949886032685254186414041建设期利息759318376822本年借款2635629921332213本年应计利息7592424450055984955394724118094本年还本11148175082666127824140415本年付息5598495539472411偿还借款本金的资金来源11148175082666127824287021当年可用于还款的未分配利润4807111672032021483223612当年可用于还款的折旧499749974997499749973当年可用于还款的摊销13441344134413441344偿还借款本金的余额四借款偿还期（年）7.49资产负债表附表6-7-1资产负债表序号项目建设期经1234567891011资产62115994591388801370641323381287901248351356191638061942662268962617031流动资产总额00045246139893211318284426285299535138388179419应收帐款0001723209826322631260927482879300431291.2存货000176717671767176717671767176717671767现金0005005005005005005005005005001.4累计盈余资金000534177540336420235665783894390133118174024在建工程62115994591388803固定资产净值10913910414299145941488915184154791577416069163减：固定资产折旧4997499749974997499749974997499749974无形及递延资产净值234002205720713193701802616800155741434713121减：无形及递延资产摊销134413441344134413441226122612261226负债及所有者权益6211599459138880137064132338128790124835135619163806194266226896261703流动负债总额2603270428482848284228792915294829821.1应付帐款260327042848284828422879291529482982长期借款（含建设期利息）27115594599718086032685254186414041负债小计2711559459971808863571228447121688828422879291529482982所有者权益3500040000417004842961110840781079471327771609271913512239472587213.1累计资本金350004000041700430874336043751437504373443835439314402244113累计资本公积金3.3累计盈余公积金534177540336420890411709147421799321461累计未分配利润480715974362945777780138105383132678161933193147资产负债表（续）附表6-7-2资产负债表（续）序号项目经131415161720212223资产3001143431763884704360014857695377755920216485097072407682158677891流动资产总额2240532706363194513705024237914793185370855970946593467238428269371.1应收帐款333134613589371838463975410342324361449046181.2存货176717671767176717671767