《房地产投资开发风险管理分析（论文）》10000字

房地产投资开发风险管理分析25576_WPSOffice_Level1摘要 230931_WPSOffice_Level1第一章绪论 35005_WPSOffice_Level21.1课题研究背景 311842_WPSOffice_Level21.2课题研究目的与意义 314312_WPSOffice_Level21.3国内外研究现状 432345_WPSOffice_Level21.4主要研究内容 628364_WPSOffice_Level1第二章房地产投资开发理论 718509_WPSOffice_Level22.1房地产开发投资涵义 76318_WPSOffice_Level22.2房地产开发投资要素 714473_WPSOffice_Level22.3房地产开发投资方式 828399_WPSOffice_Level1第三章房地产投资开发风险 1028422_WPSOffice_Level23.1风险的特征 105462_WPSOffice_Level23.2房地产投资开发风险 1015708_WPSOffice_Level23.3房地产投资开发风险特点 112141_WPSOffice_Level1第四章房地产投资开发管理 1325169_WPSOffice_Level24.1融资风险防范管理 1322274_WPSOffice_Level24.2投资风险防范管理 145877_WPSOffice_Level1第五章结论与展望 1619448_WPSOffice_Level25.1结论 168588_WPSOffice_Level25.2展望 162403_WPSOffice_Level1第六章致谢 171237_WPSOffice_Level1第七章参考文献 18

摘要国内外发展经验表明，房地产投资风险是我国房地产市场面临的一大难题是的。如果我们低估了房地产投资的风险，这会导致开发过程中出现困难，产品销售不好，甚至造成投资损失，它影响着产业链的许多成员，如金融体系、保障性住房、市场经济结构乃至整个国民经济的稳定与发展。因此，在房地产投资风险日益增大的背景下，研究房地产投资的开发与管理显得尤为重要。本文从房地产业的现状出发。本文首先阐述了房地产开发与管理理论研究的目的和重要性，阐述了德国和国外房地产投资与管理的研究现状。绝对的。基本的房地产风险预警理论与风险管理理论研究房地产风险管理考察了房地产投资与开发的理论，解释了房地产投资与开发的理论，考察了房地产投资与开发的风险理论，给出了最重要的因素，影响房地产投资开发风险的因素，以及房地产投资开发风险的特点，最后对房地产投资开发风险进行了归纳。关键词：房地产投资开发风险管理第一章绪论1.1课题研究背景随着中国经济的快速发展，中国的住房需求也越来越大到目前为止房地产业在中国已经成为一个蓬勃发展的产业，并与中国几十个产业同步发展从1999年，房地产开发投资步入快车道，这是一个持续快速增长的趋势显示。在2003年发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是国务院18号文件的第一条。他明确指出，“房地产业关联度高、带动性强，已成为经济支柱产业。”。数据显示，仅2003年我国房地产开发投资总额就突破了10亿元的门槛，增长率甚至高达29.7%，与旺盛的需求形成鲜明对比的是，商品房自由面积在1.22亿平方米到1.43亿平方米之间波动从2002年1月到2006年底，总面积达数百万平方米，供需不足必然导致市场价格上涨，导致房地产投资利润增加是的。相应地房地产投资利润的增加，必然导致投资和投机，从而进一步抬高房地产价格，进入恶性循环上这个基础建立于2007年9月27日，新的房地产信贷政策和一系列宏观调控措施出台，向市场发出了强烈的信号，即国家开始加大对房地产市场的宏观调控力度，以打击投机行为，抑制投资，稳定房价过快增长。[1]由此可见，房地产投资风险增加到我国房地产市场还存在诸多问题：（1）房地产投资基本结构单一，开发商自有资源占有率低，房地产市场对资金依赖严重；（2）房地产投资呈现高速增长态势房地产价格提高了人们对房地产投机的心理预期，房地产权属比重小，房地产结构性矛盾依然明显；（3）在法律层面，我国房地产社会在配套政策和相关法律法规方面仍处于两难境地法规尚不完善，房地产业可操作性差，门槛高，受益面窄。（4）我国房地产企业数量众多，质量参差不齐，部分企业负债率高；（5）其次，二手房供应不足，市场必须继续规范；（6）房地产经纪诚信缺失；（7）房屋补偿安置不合理，导致房屋建设纠纷不断[2]。这些都对房地产项目的发展产生了负面影响。可见，由于房地产业的快速发展和投资过热，房地产市场的发展前景成为各界关注的焦点，关于房地产市场是否是海市蜃楼的争论也越来越激烈。无论当前的房地产市场是不是海市蜃楼，房地产的高风险是毋庸置疑的事实。这个房地产开发商的报警系统已经过期圣阿斯房地产开发企业要加强房地产投资的风险管理，采取相应的措施，引导房地产投资有意义的风险避免并取得更大的效益，这也将有助于促进中国房地产业的持续健康发展。本文将结合我国的现状，试图通过对房地产项目风险因素的分析和评价，提出房地产项目风险防范管理措施，为企业的健康发展提供科学的决策依据[3]。1.2课题研究目的与意义中国房地产业是一个机遇与挑战并存的产业。从机遇来看，相对而言，未来房地产业仍将有着广阔的发展前景、优越的发展环境和广阔的发展空间。目前，房地产投资正在加速，产生了巨大的风险。由于房地产业的开发资金很大一部分来自银行贷款，存在诸多不确定因素。然而，由于房地产行业投资回报率高，不少投资者盲目追求高额利润，从而忽视了房地产行业的风险。这就导致了我国房地产业投资结构不合理、投资规模巨大、价格快速上涨等诸多问题，导致我国房地产业投资者破产率不断上升。因此，为了规避房地产业的风险，必须运用科学合理的分析方法对房地产业进行深入研究，并运用定性和定量相结合的方法对房地产投资过程中的各种不确定因素进行分析。因此，对于房地产投资风险的分析和研究具有非常重要的意义，具体表现在以下几个方面:1.有利于促进我国房地产业的完善和发展房地产业有其独特之处特点优化我国房地产业投资分析理论，是我国房地产业健康、合理发展的需要贡献。发展房地产业，我们必须了解中国房地产业未来的发展趋势和需求。只有通过综合分析，国家政府部门才能制定有效的法律法规，促进我国房地产业的不断发展和完善，从而更好地发挥其对我国经济的促进作用。2.有利于帮助投资者全面了解房地产业的风险房地产业作为一个长期动态的产业，具有不确定性和复杂性只有全面全面地了解这些风险因素有助于投资者识别风险，更好地把握房地产的经营能力，进而顺利进行房地产投资房地产投资必须全面分析风险因素的因果关系，帮助房地产开发商做出合理的决策，有效防范风险，提高房地产投资水平。3.有利于加强房地产开发商的风险管理水平房地产开发商可以通过投资风险分析，制定详细的风险管理政策。通过风险管理政策有效防范和控制风险，保证投资项目的顺利进行。在投资项目的过程中，风险评估人员可以随时观察项目的风险，随时进行分析和调整，从而获得更高的投资效果[4]。1.3国内外研究现状1.3.1财务风险管理相关理论财务风险是一种与企业价值活动相关的微观经济风险十分钟这一定义的主题是市场参与者和竞争者。风险计数器金融风险的定义可以分为广义和狭义。在天使指财务风险，又称财务风险或财务风险，是指企业债务管理所产生的风险，即附加风险，杠杆效应对普通股股东的影响为此，主要有两个方面：一是杠杆的临界点和融资运作没有得到很好的控制，导致融资成本过高；二是信贷投放过多如果他们很快在广义的财务风险，是指企业在财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业的实际财务状况与预期财务目标不一致的风险；导致亏损或获得盈余的机会。随着西方企业财务环境的出现和发展，西方企业财务风险管理理论研究也随之兴起。发展综合风险管理包括三个过程：风险识别，风险度量和风险控制。风险管理的最终目标是控制风险。梅根茨。提出了企业风险管理的概念，CRT技术克服了现有风险管理技术的基本弱点，包括VaR、价格组合、风险管理等。风险管理的概率和偏好，以实现系统的、动态的决策，从而达到风险与风险偏好的平衡，获得最大的收益。风险。特别是，它可以由多个唯一的决策者组成，以优化风险管理中的风险控制，使整个组织不因管理层的行为而遭受过度的风险损失苹果酒。因此，TRM为企业的全面管理开辟了新的途径和前景。1997年亚洲金融危机与事件1998年10月在美国发生的事件风险。金融风险往往采取复杂的形式，而单一形式的金融风险往往相互交织待决风险管理不仅仅是过去单一企业的单一风险管理，而是从全系统的角度对所有风险进行综合管理我在这种背景，企业风险管理理论是出现了。要求风险管理系统不仅要处理市场或信贷风险，还要处理相关风险和风险。在我国，对风险理论和风险管理的理论研究起步较晚，只有20年的时间历史。在1994年，财政部对金融风险的成因进行了全面、细致的分析分析他提议法院应：“金融风险是一种微观风险，是创业风险的集中体现”，明确指出了金融风险的重要性，为进一步推广金融风险理论奠定了基础；风险。自从当地科学家对金融风险的研究正走上正轨路。那条路金融市场风险管理理论研究与实践的主要表现风险防范与控制的完整性、动态性和系统性控制。从在全球范围内，现代信息技术在风险管理中发挥着越来越重要的作用。1.3.2财务风险预警相关理论国外非常重视企业的风险管理和危机管理从六十年代，研究了战略风险管理和个体差异风险管理这个这些理论的发展促进了金融学的研究企业风险预警。近年来，出现了一种混合型财务预警模型，即在预警分析过程中，为了达到企业财务预警的目的，采用两种或两种以上的方法同时建立模型，克服每种方法的缺点，相互借鉴。文献表明，混合模型比单一方法模型具有更高的精度。国内对金融风险预警的研究始于20世纪80年代，最初主要集中于定性研究。近年来，我国对金融风险预警的研究主要集中在数学模型的建立、定量实证分析与判断、判别分析模型或logistic回归预测模型等方面。由此可见，国内对金融危机预警的研究还比较落后。一开始，国内的研究样本基本上都是基于整个行业，很少有针对具体行业的分析和建模。随着研究的深入，人们认识到研究不同行业的金融危机具有更大的价值。从实际情况出发，建立符合企业和行业特点的财务预警模型具有重要意义[5]。1.4主要研究内容本文从房地产业的现状出发。首先分析了房地产投资开发与管理理论研究的目的和意义，其次，对国内外房地产投资开发与管理的研究现状进行了综述。关键点在研究房地产风险预警理论和房地产风险管理理论的基础上，本文研究了房地产投资发展理论，阐述了房地产投资发展理论，在此基础上研究了房地产投资发展的风险理论。给出了影响房地产投资发展风险的主要因素和房地产投资发展风险的特点，最后得出了房地产投资风险管理的具体措施。

第二章房地产投资开发理论2.1房地产开发投资的涵义投资是指以高于同期银行存款利率的预期收益率，投资一定数量的货币资金或资产，并通过生产经营获得相应利润的经济行为。目前，我国的投资渠道多种多样，房地产投资具有保值、增速快、投资规模大等优点。价值、收入、消费，是投资者青睐的理想投资渠道。房地产投资活动还需要一定的生产要素，如资本、技术、劳动力等。房地产的特殊性使得房地产投资活动不同于其他投资活动，房地产开发项目投资是指在房地产开发项目中，对资本、技术、劳动力等生产要素的投资。房地产开发项目为了获得未来的收益，包括住宅房地产开发、商业房地产开发、旧城改造等，房地产开发项目的投资已经成为最具吸引力的投资方式之一。房地产的保值增值和抗通货膨胀特性。近年来，随着我国经济的不断发展，城市化进程的加快和人民生活水平的提高，人们对工作和生活条件提出了更高的要求。因此，对房地产开发项目的投资越来越多小心点。近年来，房地产开发项目投资已成为快速扩大资产、实现高利润、吸引投资者的主要方式。2.2房地产开发投资要素高风险、高回报也是开发项目投资的重要特征房地产投资者投资房地产开发项目应注意以下三个方面:(1)投资时机在房地产投资决策中，投资时机往往决定着房地产投资的成败。投资。在进行投资时，必须预测市场发展，做出研究判断，确定市场发展方向和未来市场发展方向，掌握投资项目的详细情况，准确选择最佳投资时机，以降低风险，获得高回报，投资时机的选择应贯穿于房地产开发项目投资活动的各个阶段。什么时候买地，什么时候开发建设，什么时候卖地，这些都要求投资者对包括政策信息和市场信息、金融信息、市场购买力、供求、消费管理变化、城市规划等因素在内的信息敏感。(2)项目的地理位置土地增值是增长的本质，投资开发模式的选择与项目的地理位置和土地增值潜力的价值密切相关。项目地理位置通常是房地产开发项目成败的决定因素，项目地理位置是指项目的自然地理条件和人文因素，如社会经济条件、交通状况，等。投资地点根据交通条件、经济水平、配套设施、人口因素、教育程度、服务条件、生活设施等进行选择。(3)投资方式投资方式的选择对房地产开发项目的投资也有重要的影响，房地产开发项目的投资者根据项目的地理环境和社会经济条件合理选择投资方式。2.3房地产开发投资方式房地产开发项目的投资类型是指房地产项目的投资方式，主要是指不同类型的房地产项目供使用。房地产开发项目的投资方式，特别包括未开发土地、商业地产、公寓、办公楼、商务楼、酒店、仓库、工业设施、休闲设施、娱乐设施等。(1)未开发土地作为房地产投资的主体，国家根据房地产性质可分为两类：一类是城市开发（耕地）。土地流转和基础设施建设。由于其地价低，安置负担低，开发投资成本相对较低。一般来说，新城项目定位的准确性决定着项目的成败，而偏远的地理位置对配套设施、基础设施和公共服务设施的建设提出了更高的要求。另一类是旧城改造（工业用地、商业用地、居住用地），包括原居民搬迁和土地再开发建设。土地是否具有升值空间是旧城改造投资成败的关键，因此改善自身基础设施条件和完善周边设施非常重要。(2)住宅随着中国城市化进程的不断发展，人们对住房的需求越来越大。回来。同时随着经济的发展和生活水平的提高，人们对住房条件的要求越来越高，这使得住房成为房地产投资中最重要的部分之后物业关系可以将住宅投资分为租赁和销售这个住宅项目成功的关键在于市场定位、配套设施、价格定位和营销策略。(3)办公楼随着我国区域性商业城市大量公司和企业的发展，对办公空间的需求也越来越大。这使得写字楼成为一些城市房地产投资的热点。由于租赁管理在写字楼中的广泛应用，写字楼的投资行为凸显出较大的风险。租金收入水平与建筑物的客观使用和环境条件以及办公物业的经营管理水平密切相关。此外，写字楼市场与宏观经济环境和区域经济环境密切相关，受宏观经济环境影响较大。(4)商场、酒店、宾馆作为投资回报率低的项目，高端购物中心、酒店等。通常是投资热点房地产投资对象的经营收入水平不仅取决于投资对象自身的环境条件和经营策略，还取决于经济的发展地区。此外，因果报应水平和消费者的经济地位对消费者的收入有很大的影响。贸易、旅游和经济条件的变化也直接影响到消费者的需求水平，从而影响到收入。(5)仓储和工业仓储场所和工业设施主要集中在城市物流园区和工业园区，具有区域产业集群效应。但这种投资具有很高的投资风险，因为区域经济的发展直接影响到仓储物业和工业厂房的需求。(6)休闲地产休闲地产是指度假村、游乐园、电影院、剧院、疗养院、高尔夫球场、网球场、各类体育俱乐部等具有休闲、娱乐、健身性质的房地产项目。但休闲地产的基本特征是相同的。一是休闲地产需求不稳定，与区域经济繁荣密切相关。下一秒休闲地产的需求与区域人口数据的变化密切相关。休闲地产投资必须注意区位因素的影响[6]。第三章房地产投资开发风险3.1风险的特征(1)风险的客观性风险是存在的它的目标。存在和发生不是由人的意志传递的，而是由失去的可能性传递的，不确定因素引起的这是不确定性的本质是更客观的变化过程的特征事情的真相人们只有改变一定地区的风险教育和发展条件，才能降低风险事故发生的可能性和损失发生的程度，但要完全消除风险是不可能的。(2)风险的不确定性对于个别事件，风险事件的发生是偶然的，其概率和损失。不确定风险保险表现为结果的不确定性，即风险发生的时间和结果的可能性是不确定的。(3)风险的潜在性风险存在于我们生活的方方面面，潜在的风险是风险的基本表现形式风险。作为造成损失的潜在可能性是风险的实现与增加和减少风险因素、风险数量和质量的客观变化；旧的风险消失，新的风险出现。(4)风险的可测量性风险的结果也不确定，但并不意味着风险是不可预测的是的。在相对具体的投资项目，运用风险分析法来识别投资项目中不同的风险因素以及每个风险因素的可能性和损失，可以有效地预测和度量潜在的风险。(5)风险结果的双重性传统观念认为，风险的存在和发生往往会给人们带来损失，但如果能够理智地利用风险，也可以从风险中获益。3.2房地产投资开发风险根据房地产开发项目开发的全过程和各个环节，房地产开发项目可归纳为四个环节：政治风险、经济风险、建设风险和房地产开发风险。销售风险贯穿整个开发项目。１．政策风险所谓政治风险，是指政府为稳定整个房地产市场而发布的与市场经济发展变化相适应的相关法律和政策嘘。有时候政治变革给政府带来了一些经济利益房地产开发商。最后多年来，国家加强房地产调控政策，以更好地促进房地产业的发展控制。从全面房地产销售与管理的视角，这无疑是对房地产企业的巨大冲击。首先是产业政策。由于房地产企业必须根据相关政策来决定住房的后续变化和各种需求，因此政府的政策对房地产企业的整体发展起着绝对决定性的作用。另外，如果国家采取产业政策扶持或划拨大量资金扶持部分企业，将提高其在国民经济中的比重和地位，必将对房地产企业的整体经济效益产生影响。二是财政政策。国家对财政政策的适当调整，决定了房地产开发商和经营者能否盈利或亏损。一旦政府认为房地产投资已经成为一种白热化的形式，就会收紧信贷政策。由于资金不足，关闭直接影响项目进度，给房地产投资者造成一定损失。最后是房地产开发的基础——土地政策。土地政策的变化必然影响房地产业的发展。土地政策风险来源于产权制度的变迁。这是房地产企业的发展。企业不能忽视这个问题。２．经济风险所谓经济形势，一般是指当前市场需求、税率、利率的一些变化利率。因素成为房地产开发商的经济风险带上。大声点报告将改变市场需求，消费者的需求和各种需求也会随之增加更改。到期经济发展的周期性也会增加房地产产品的供求其他房地产但是，是一种具有一定地域特征的地产，不同的地区不能上这样就对开发收入产生了影响。经济发展趋势是影响发展时机的重要因素。推出房地产的时机与经济风险密切相关。每种类型的房地产对时间都有不同的敏感性。３．建造风险施工风险主要涉及与承包商的协调和工程质量写作程序。开发商的一般招标方式包括公开招标，邀请；以及谈判报价。招标方式的选择应考虑装置、施工单位和监测单位的施工和施工条件；它是是施工过程中的必要条件和合同待定。合同管理不正确或存在问题会发生纠纷，严重影响整个工程的质量和进度，从而增加成本和损失；如果建设成本无法控制，房地产开发商会增加成本，最终降低了房屋的质量成本，错失了最佳销售时机，不仅影响了销售，也影响了用户的安全这就是为什么在施工过程中必须绝对保证施工质量。４．销售风险销售是开发的最终结果房地产，整个开发项目的盈利能力取决于销售阶段的销售，这是一个非常重要的阶段评论。开发商必须看到商机，合理定位，选择正确的销售模式，例如通过多种渠道网络媒体广告平台促销。有三个最好的机会销售。一是开盘前的预售，销售过程中的及时销售，最后是开盘前的销售。清算。销售模式存在一定的风险。国内大多数房地产开发商都会选择预售模式。销售。消费者更关注家庭，但一旦价格过高，销售额就会下降。直接价格降低了，这将影响骰子的利润开发人员成本回收问题存在风险，房地产销售模式可以由企业员工自行销售，也可以通过中介销售，从而提高房地产销售数量[7]。3.3房地产投资开发风险特点房地产投资具有开发周期长、投资支出高、流动性低等特点从。因此房地产投资风险也不同于其他投资，如下所示:（1）多样性。由于住宅投资的全过程涉及社会、经济、技术等方面，其风险也呈现多样化，相互变化也呈现极其复杂的关系。（2）变现差。由于投资资金量大，开发周期长，房地产市场不完善市场。不同作为存款、国库券、股票等资产，房地产可以随时变现，因此其变现风险也非常大高。一次现金流紧急时投资必要性是，只能打折出售，但当市场下跌时，要找到买主才能走出去，需要很多时间。（3）补偿性。由于房地产投资的风险，投资者一般会成为对风险的经济补偿这些是：补偿类型也被视为风险溢价或风险回报这个资本的特性决定了收益率高于一般经济，高于公司平均利润率。与股票、债券、外汇、黄金、古董等投资风险相比，房地产投资风险有其自身的特点。据报道，一些企业家比较了中国南方城市的各种投资风险，得出了房地产投资风险比。投资债券、黄金、古董和外汇的风险更大，但比投资股票和期货的风险更小[8]。第四章房地产投资开发管理作为一个投资性、高风险的行业，风险控制是企业财务管理体系的主要目标房地产业。风险评估与预警系统为房地产企业的长期稳定经营提供了有效保障好了。那个但是，房地产企业不仅可以依靠建立财务风险评估和预警体系，确保财务风险得到充分防范，还可以从以下几个方面进一步完善。4.1融资风险防范管理4.1.1发展多元化融资银行贷款融资属于典型的间接短期融资，但还本付息的金融风险也较高，因此，要大力拓展多元化的直接融资渠道，充分放宽股权融资政策限制，维护房地产市场。和同时提高也可以及时覆盖房地产抵押贷款我们是发展完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系的房地产投资基金，降低房地产融资风险，促进中国房地产业健康强劲发展。1．适度放宽股票融资政策限制目前房地产企业要想在沪深两市发行股票，必须在资产规模、损益等方面达到要求，公司治理与产业政策因为这个原因多数房地产企业无法通过列入名单获得资金这就是为什么充分放宽股权融资政策约束，提高直接融资比重是重要举措。2．培育和完善房地产股票和债券市场目前我国《公司法》对发行人和发行条件有着非常严格的规定公司债券。国家适度放宽对公司债券发行人和发行条件的限制，增加长期债务证券的数量和金额，为房地产企业债务融资创造良好条件。4.1.2完善间接融资中国是一个间接贸易大国融资。长期时间仍是银行间接融资的最重要渠道房地产公司。进一步完善银行间接融资渠道，为房地产企业提供更好的服务。1．推进间接融资形式多样化虽然各大银行在个人按揭贷款方面不断创新，但房地产企业在贷款形式上缺乏创新银行融资。根据房地产企业的特点和现状，银行业可以提供一些单独的信贷服务。2．创新变直接融资为间接融资的方式虽然直接融资的形式各不相同，但对于大多数房地产企业来说，可供利用的机会并不多。在相反，获得银行信贷支持最常用的间接融资方式，很容易被大多数开发公司和它是建议更多的开发企业积极探索新的融资渠道，将直接融资转化为间接融资。4.2投资风险防范管理房地产投资的全过程是一个动态的过程，分为投资决策、建设阶段和管理阶段可以。之后在确定投资风险的各个阶段，房地产企业必须采取相应的风险防范措施。4.2.1高度重视可行性研究可行性研究是房地产投资和建设项目前期不可缺少的重要环节。目的是对拟议投资项目进行全面的技术和经济分析。那里房地产投资过程是一个长期、综合、复杂的过程，房地产市场开始呈现出成熟和饱和的特征给我看看。它房地产投资存在许多不确定的风险因素，以及房地产投资的风险正在上升。可行性研究为投资者决策提供了科学依据英寸英寸可行性研究将解决风险评估和分析质量直接对房地产投资项目的影响；公司这个房地产开发必须建立一支高水平、多学科的开发团队，加强房地产市场研究，充分捕捉影响、分析和综合项目投资的政治、经济、社会、生态等相关数据，建立庞大的信息系统，进行可行性研究，研究项目，通过科学预测准确定位项目，选择相应的项目投资项目，减少房地产投资开发的盲目性。4.2.2加强投资环境预测加强市场调研，选择最佳投资地点，寻找投资机会，对降低投资风险具有决定性作用。在选择投资区位时，还要注意对投资环境的预测。建立市场监测信息系统，力求及时、