房地产项目投资决策分析-PPT课件30

房地产项目投投资决策分析析主要内容容房地产开发项目目投资资分析流流程房地产市市场调调查与项项目策策划2002年年北京房房地产产市场概概览房地产开发项项目投资分析析流程初步筛选可行性研究专业评估综合评价外部环境:价价值、、风险评评估内部环境:资资源、能能力评估估房地产开发项项目投资分析析流程初步筛选

可行性研究专业评估综合评价根据企业业发展展战略，，将主观观判断和和客观观评价相相结合合，从大大量的投投资机机会中筛筛选出出企业感感兴趣趣的项目目项目选择择的标标准主观判断断宏观环境境投资规模模客观评价价创新性、、独特特性前景预测测深入会谈谈与多多方面沟沟通项目背景景地理区位位成熟性资源优势势房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价自行或委托专专业中介机构构进行项目可可行性研究主要依据：：项目基本定定位、规划方方案、市场调调研、市政配套条件件用途：对项目开发计计划的系统思思考与研究政府审批-《《可行性研究究报告》招商引资-《《商业计划书书》项目融资-《《项目融资申申请报告》项目策划-《《项目策划与与营销建议报报告》房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房房地产项目的的《可行性研研究报告》提提纲第一章前前言第二章项目概况第三章项目目建设的必要要性第四章市场分析与预预测第五章项目建设选址址及建设条件件第六章项目规划方案案、建设规模模和建设内容容第七章项目目外部配套条条件第八章环保保、消防等措措施第九章项目目组织结构与与实施计划第十章投资资估算与资金金来源第十一章项项目财务分析析第十二章结结论房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价例：一个房房地产项目的的可行性研究究报告财务分分析框架1、销售收入入、利润、财财务内部收益益率、财务净净现值、投资资回收期等财财务评价指标标的测算2、项目现金金流预测与分分析3、银行贷款款利用与偿还还分析4、盈亏平衡衡分析、敏感感性分析等不不确定因素的的分析房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价进一步评评价项项目的可可实现现性自行或委委托专专业中介介机构构展开专专业评评估市场可行性性研究究经济可行行性研研究敏感性分分析风险评价价发现可能能导致致未来投投资失失败的潜潜在因因素，比比如：市场禁入政策策未来营运运环境境不可转移移的责责任(市市政条件、环环保政策等变变数)房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选专业评估综合评价例：一个个房地产产项目目的风险险评价价框架1、项目规划2、土地获取取3、资金筹措措4、物业销售售5、合作/合合资控制6、工程质量量7、市政配套套条件8、开发周期期9、材料设备备采购10、管理人人员道德专业评估可行性研究房地产开发项项目投资分析析流程(续)初步筛选可行性研究专业评估综合评价符合企业的总总体发展战略略科学、系统、、全面地评评估项目的可可行性和风险险客观分析，避避免长官意志志(借助专专业机构辅助助决策)综合评估投资资所需资源和和企业供给能能力房地产市市场调调查与项项目策策划市场调查的原原则：实用性性、真实性、、指导性市场调查的范范围：与自身身项目形成直直接竞争的项项目第一部分：周周边项目市场场调查报告一、基本情况况调查（已建/在建建项目）项目名称/项项目档次/项项目位置/项项目特色/发发展商/入住住时间/开发发规模/配套套设施/物业业管理/近年年公寓开发总总量等。二、租售情况调查查（已建/在建项项目）1、一般项目目：可售面积积/已售面积积/报价/成成交价/入住住率/可租面面积/已租面积/平均均租金/出租租率。2、重点项目目：内容包括括销售时间、、销售率、成成交价格、价价格走势等。。3、价格走势调查查：封顶前/封封顶后/入住住后/目前价价格走势/价价格策略/总体分析4、大客户成交调调查：5、总体评价价分析：对每每个楼盘的总总体评价，尤尤其是成功和和失败楼盘的的重点分析与与评价。房地产市市场调调查与项项目策策划(续)二、拟建项目目1、发展商背背景/项目位位置/项目档档次/项目特特色/规划面面积/规划特点点/开竣工时时间；2、竞争项目目/相关项目目分析；3、未来三年年整体市场拟拟建项目潜在在供应量分析析；4、未来三年年整体市场需需求量预测；；5、总体分析析与评价市场调查查内容容示例第二部分：目目标市场调研研报告一、目标客户户类型角度1、本地居民民自住2、投资3、外地居民民4、集团消费费5、其它类型型三、客户性格格角度1、客户心理理类型2、客户决策策过程3、客户购买买偏好4、客户游动动特点5、客户潜在在需求市场调查查内容容示例第三部分项项目策划与与营销建议报报告一、市场分析析：市场概况况二、产品分析析：产品差异异性机会分析析三、产品定位位：项目功能能、档次建议议四、规划建议议：功能、配配比建议/总总面积与标准准层面积建议议五、客户分析析：客户规模模、类型、需需求、性格、、特点六、客户定位位：开发建设设、入住各时时期客户定位位七、潜在客户户：潜在客户户分析与开发发商的机会八、价格策略略：价格预期期与价格走势势九、销售策略略：唯一性、、排他性、实实战性的营销销策略建议十、问题机会会：开发经营营过程中需要要重视的问题题和把握的机会项目策划市场调查查内容容示例第四部分：相相关安排1、资料来源源-公开的市市场资料-假扮买家家调查-预售登记记资料-政府、银银行等相关机机构信息-面向购房房者的调研2、调研周期期与人员配置置-周期：三三十天-人员：4-6人-策划与统统筹：1人-一般调研研：4-5人人市场研究是房地产开发公公司的一项日常性工作!2002年北北京房地产市市场概览北京市统计局局统计数字显显示，2002年上半年年北京市：1、完成房地产产投资339亿元，比去年年同期增长32.9％。2、房地产投资资占全社会投投资的比重高高达55.2％，对全社会会投资增长贡贡献率为77.3％。3、在房地产开开发投资的带带动下，全市市商品房开复复工面积达5086.8万平方米，增增长36.5％；新开1106.2万平方米，增增长15.1％；竣工279.2万平方米，增增长21.8％。4、全市商品房房销售面积大大于同期竣工工面积，累计计销售各类商商品房283.4万平方米，增增长13.6％，实现销售售额135.8亿元，增长8.5％；销售商品品住宅271.5万平方米，增增长15％，实现销售售额125.6亿元，增长11.5％。2002年北北京房地产市市场概览资料来源：北京房地产信息网与去年同期相相比，新盘数数量虽减少了了51个，但新盘开开发总面积却却增长817万平方米。2002年北北京房地产市市场概览资料来源：北京房地产信息网资料来源：北京房地产信息网2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379万572万469万政府公布：2002年北北京：4517/平方米米上海：3837/平方米米全国：2227/平方米米+6%2002年北北京房地产市市场概览资料来源：北京房地产信息网2002年北北京房地产市市场概览资料来源：北京房地产信息网2002年北北京房地产市市场概览市场集中度明明显提高，品品牌经营渐入入佳境土地成本日益益升高，其它它成本稳中有有降差异性特征日日趋明显，市市场细分更加加深化低密度、高配配套住宅成为为需求主流高性价比成为为卖点小户型热卖，，成为新新人人类的新宠高尚住宅增长长迅速，经济济适用房方兴兴未艾焦点关注注2002年北北京房地产市市场概览市场集中度逐逐步提高，品品牌经营渐入入佳境1、大型品牌牌开发商和楼楼盘具有明显显的竞争优势势2、国内领先先大型开发商商基本到齐，，西方外资开开始进入3、几十万、、上百万平米米大盘纷纷登登场；4、竞争日趋趋激烈，营销销成本逐步增增大5、宣传推广广模式从追求求“轰动效应应”的爆炸式式发布转变为为系统地地进行行品牌牌宣传传与项项目推推广焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览土地成成本日日益升升高，，其它它成本本稳中中有降降1、北北京市市房管管局新新近颁颁布了了新的的基准准地价价，平平均价价格比比1999年上上升了了约30%2、拆拆迁成成本持持续上上升3、五五环路路以内内已基基本没没有一一手土土地资资源4、建建材、、市政政配套套等成成本逐逐步下下降焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览差异性性特征征日趋趋明显显，市市场细细分更更加深深入档次物业类型用途目标市场年龄段豪宅别墅自用京籍个人25-30高级住宅TownHouse休闲团体30-35中级住宅高层长期投资长住外籍人士35-40普通住宅多层/蝶拼SOHO外地在京人士40-60经济适用房小户型外地人士60+焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览低密度度、高高配套套住宅宅成为需需求主主流文化品品位身份地地位改善居居住条条件基本住住房需需要社区功功能目前市市场主主流房地产产需求求五层层次模模型焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览高性价价比成成为卖卖点2000：RMB8272/平方米米2001：RMB7577/平方米米2002：RMB7286/平方米米焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览小户型型热卖卖，成成为新新新人人类的的新宠宠继绿景景苑SOLO精舍、、荣丰丰2008非常常男女女掀起起“迷迷你户户型””风暴暴后，，2002年又又有富富顿中中心、、恋日日国际际、夏夏都盈盈座等等多个个项目目推出出了精精巧一一居，，均取取得了了不俗俗的销销售业业绩。。目前正正在运运作和和即将将上市市的小小户型型项目目据调调查还还将有有近500万平平方米米的供供应量量，其其庞大大的潜潜在供供给量量备受受市场场瞩目目。焦点点关关注注2002年年北京京房地地产市市场概概览高尚住住宅增增长迅迅速，，经济济适用用房方方兴未未艾特征名称位置售价（元/平米）贡院六号建国门内40,000瑞城中心燕莎中心24,000财富中心CBD16,000耕天下先农坛20,000通用时代建国门外16,000焦点点关关注注房地产产项目目投资资决策策分析析问题与与讨论论5、世上上最美美好的的事是是：我我已经经长大大，父父母还还未老老;我有能能力报报答，，父母母仍然然健康康。6、没什什么可可怕的的，大大家都都一样样，在在试探探中不不断前前行。。7、时间间就像像一张张网，，你撒撒在哪哪里，，你的的收获获就在在哪里里。纽纽扣第第一颗颗就扣扣错了了，可可你扣扣到最最后一一颗才才发现现。有有些事事一开开始就就是错错的，，可只只有到到最后后才不不得不不承认认。8、世上上的事事，只只要肯肯用心心去学学，没没有一一件是是太晚晚的。。要始始终保保持敬敬畏之之心，，对阳阳光，，对美美，对对痛楚楚。9、别再再去抱抱怨身身边人人善变变，多多懂一一些道道理，，明白白一些些事理理，毕毕竟每每个人人都是是越活活越现现实。。10、山有有封顶顶，还还有彼彼岸，，慢慢慢长途途，终终有回回转，，余味味苦涩涩，终终有回回甘。。11、人生生就像像是一一个马马尔可可夫链链，你你的未未来取取决于于你当当下正正在做做的事事，而而无关关于过过去做做完的的事。。12、女人人，要要么有有美貌貌，要要么有有智慧慧，如如果两两者你你都不不占绝绝对优优势，，那你你就选选择善善良。。13、时间间，抓抓住了了就是是黄金金，虚虚度了了就是是流水水。理理想，，努力力了才才叫梦梦想，，放弃弃了那那只是是妄想想。努努力，，虽然然未必必会收收获，，但放放弃，，就一一定一一无所所获。。14、一个个人的的知识识，通通过学学习可可以得得到;一个人人的成成长，，就必必须通通过磨磨练。。若是是自己己没有有尽力力，就就没有有资格格批评评别人人不用用心。。开口口抱怨怨很容容易，，但是是闭嘴嘴努力力的人人更加加值得得尊敬敬。15、如果果没有有人为为你遮遮风挡挡雨，，那就就学会会自己己披荆荆斩棘棘，面面对一一切，，用倔倔强的的骄傲傲，活活出无无人能能及的的精彩彩。5、人生生每天天都要要笑，，生活活的下下一秒秒发生生什么么，我我们谁谁也不不知道道。所所以，，放下下心里里的纠纠结，，放下下脑中中的烦烦恼，，放下下生活活的不不愉快快，活活在当当下。。人生生喜怒怒哀乐乐，百百般形形态，，不如如在心心里全全部淡淡然处处之，，轻轻轻一笑笑，让让心更更自在在，生生命更更恒久久。积积极者者相信信只有有推动动自己己才能能推动动世界界，只只要推推动自自己就就能推推动世世界。。6、人性性本善善，纯纯如清清溪流流水凝凝露莹莹烁。。欲望望与情情绪如如风沙沙袭扰扰，把把原本本如天天空旷旷蔚蓝蓝的心心蒙蔽蔽。但但我知知道，，每个个人的的心灵灵深处处，不不管乌乌云密密布还还是阴阴淤苍苍茫，，但依依然有有一道道彩虹虹，亮亮丽于于心中中某处处。7、每个个人的的心里里，都都藏着着一个个了不不起的的自己己，只只要你你不颓颓废，，不消消极，，一直直悄悄悄酝酿酿着乐乐观，，培养养着豁豁达，，坚持持着善善良，，只要要在路路上，，就没没有到到达不不了的的远方方！8、不要要活在在别人人眼中中，更更不要要活在在别人人嘴中中。世世界不不会因因为你你的抱抱怨不不满而而为你你改变变，你你能做做到的的只有有改变变你自自己！！9、欲戴戴王冠冠，必必承其其重。。哪有有什么么好命命天赐赐，不不都是是一路路披荆荆斩棘棘才换换来的的。10、放手手如拔拔牙。。牙被被拔掉掉的那那一刻刻，你你会觉觉得解解脱。。但舌舌头总总会不不由自自主地地往那那个空空空的的牙洞洞里舔舔，一一天数数次。。不痛痛了不不代表表你能能完全全无视视，留留下的的那个个空缺缺永远远都在在，偶偶尔甚甚至会会异常常挂念念。适适应是是需要要时间间的，，但牙牙总是是要拔拔，因因为太太痛，，所以以终归归还是是要放放手，，随它它去。。11、这个个世界界其实实很公公平，，你想想要比比别人人强，，你就就必须须去做做别人人不想想做的的事，，你想想要过过更好好的生生活，，你就就必须须去承承受更更多的的困难难，承承受别别人不不能承承受的的压力力。12、逆境境给人人宝贵贵的磨磨炼机机会。。只有有经得得起环环境考考验的的人，，才能能算是是真正正的强强者。。自古古以来来的伟伟人，，大多多是抱抱着不不屈不不挠的的精神神，从从逆境境中挣挣扎奋奋斗过过来的的。13、不同同的人人生，，有不