楼盘整体规划设计与楼盘价值创新131

楼盘整体体规划划与楼楼盘价价值创创新孙克放放国内权权威房房地产产规划划专家家，建建设部部住宅宅产业业化促促进中中心副副总工工程师师、示示范工工程处处处长长、国国家一一级建建筑师师，北北大、、清华华、厦厦大、、重庆庆大学学等著著名高高校房房地产产策划划客座座教授授房地产产的开开发过过程是是资源源利用用和整整合的的过程程。能能利用用的资资源包包括：：资金金、物物流、、技术术、制制造、、产销销、人人才、、环境境、文文化等等。归归根结结底是是整合合一个个价值值链。。开发商商是房房地产产开发发建设设的主主体—可称为为主脑脑。价价值链链上的的专业业团队队—可称为为外脑脑。当当今房房地产产开发发商必必须学学会整整合外外脑为为我所所用。。其中中策划划和设设计是是两个个重要要的外外脑分分支，，他们们是项项目开开发产产品定定型的的共同同塑造造者。。从某种种意义义上讲讲：策策划创创意和和设计计整合合是锁锁定楼楼盘的的链条条。策划设计一、开开发+策划+设计同同奏一一首歌歌（一））策划师师如同同词作作家。。做词词者，，以简简单、、明确确、生生动、、优美美的语语言，，或抒抒发某某种情情感、、或彰彰显某某种事事物的的内涵涵、或或表达达实现现某种种诉求求的愿愿望，，从而而感召召人们们的心心灵，，振奋奋人们们的精精神。。策划师师，以以“出谋划划策”的方式式，从从战略略和战战术的的角度度，分分析产产品的的定位位和营营销，，优化化实现现销售售目标标的途途径，，从而而唤起起消费费者的的购买买欲望望。在在房地地产开开发中中可称称谓“谋士”也，在在一般般情况况下，，他们们往往往是开开发项项目的的“开篇词词”或“序曲”的始作作俑者者。（二））设计计师如如同作作曲家家。作作曲家家为词词谱曲曲，只只用七七个用用音符符（元元素））组成成乐曲曲，但但赋予予曲调调的高高与低低、强强与弱弱、快快与慢慢的无无穷变变化。。设计计师则则是用用无数数的元元素组组成建建筑实实体空空间，，形成成空间间的大大与小小、疏疏与密密、收收与放放的各各种差差异。。以满满足不不同功功能和和不断断变化化的消消费需需求。。（三））开发发商如如同指指挥家家。指指挥家家要把把词曲曲有声声有色色的演演奏出出来，，需要要对词词曲有有深刻刻的理理解，，需要要总体体的配配器，，更需需要精精心指指挥排排练合合成，，他必必须富富有创创作的的激情情和丰丰富的的想象象，让让创新新的灵灵感得得到不不断升升华。。开发发商实实际上上是在在谱写写一首首首洋洋溢着着现代代生活活的空空间畅畅想曲曲，同同样需需要具具备把把握全全局全全过程程的能能力，，不衰衰的激激情和和丰富富的想想象力力。他他需要要把一一部完完整的的作品品尽可可能完完美的的交给给观众众。二、策策划(营销)学的支支点一位学学者曾曾经说说：经济学学主要要关注注如何何以最最少的的成本本取得得最大大的利利益，，其支支点是是价值值生产产；政治学学关注注如何何分配配那些些业已已由经经济活活动生生产出出来的的利益益，其其支点点是价价值的的分配配；伦理学学则关关注所所分配配的利利益是是否公公正，，其支支点是是价值值的评评估。。椐此我我们延延伸出出：策划(营销)学关注注的是是获取取利益益的至至胜法法则，，其支支点是是价值值的创创新。。研究居居住区区的规规划和和房屋屋的功功能，，从本本质上上讲是是在研研究居居住的的空间间及空空间的的价值值。三、中中国的的居住住特色色1、高密密度控控制下下的居居住环环境；；2、相对对封闭闭的大大区域域型管管理；；3、多空空间的的集合合式住住宅群群体；；4、多种种交往往空间间的相相互渗渗透；；5、多种种分散散的配配套服服务业业态；；1、高密密度控控制下下的居居住环环境（1）合理理、统统筹的的控制制密度度至关关重要要。影影响到到项目目的直直接成成本和和利润润，影影响到到项目目基础础投资资的风风险评评估。。三大大密度度综合合控制制：A建筑筑面面积积毛毛密密度度(容积积率率)B建筑筑密密度度C套密密度度（2）选选择择获获取取产产品品最最终终的的价价值值最最大大化化的的开开发发模模式式；；2、相相对对封封闭闭的的大大区区域域型型管管理理（1）合合理理地地划划分分管管理理区区域域，，提提升升社社区区的的品品质质价价值值。。（2）选选择择成成本本相相对对低低，，安安全全度度相相对对高高的的防防管管体体系系框框架架，，获获取取远远期期的的管管理理价价值值。。3、多多空空间间的的集集合合式式住住宅宅群群体体；；（1）有有效效地地利利用用多多空空间间特特点点，，使使社社区区空空间间形形态态的的塑塑造造趋趋于于多多样样化化和和特特色色化化。。（2）选选择择优优化化的的空空间间框框架架，，将将空空间间价价值值发发挥挥到到及及至至。。4、多多种种交交往往空空间间的的相相互互渗渗透透（1）建建立立必必须须的的社社区区交交往往空空间间和和合合理理的的交交往往流流线线。。（2）活活跃跃和和发发挥挥社社区区的的人人文文价价值值。。彰彰显显人人与与人人，，人人与与社社会会，，人人与与环环境境自自然然和和谐谐的的本本质质。。5、多种种分分散散的的配配套套服服务务业业态态（1）合合理理的的分分部部社社区区配配套套设设施施和和场场所所。。（2）尽尽可可能能的的集集中中发发挥挥公公共共产产品品的的服服务务增增值值功功能能。。四、、策策划划创创意意与与设设计计整整合合1、策策划划创创意意是是造造势势之之“源”，设设计计整整合合是是入入实实之之“根”，两两者者都都顺顺应应住住宅宅潮潮流流的的变变化化。。在在这这方方面面，，我我们们不不但但要要分分析析市市场场的的营营销销所所带带来来的的种种种种效效应应。。也也要要从从居居住住的的角角度度去去改改变变策策划划的的创创意意，，从从理理念念创创新新入入手手挖挖掘掘设设计计的的价价值值。。2、价价值值创创新新是是产产品品开开发发战战略略的的基基石石。。价价值值不不是是价价格格，，价价值值是是客客户户得得到到的的，，而而价价格格是是客客户户付付出出的的。。创创新新正正是是为为了了不不断断满满足足客客户户的的需需求求，，创创造造出出新新的的客客户户满满意意度度和和新新的的市市场场空空间间。。创创新新是是价价值值提提升升的的有有效效途途径径。。3、开开发发企企业业在在市市场场上上以以同同等等价价格格供供给给已已有有的的产产品品及及服服务务，，这这不不能能叫叫创创新新，，因因为为它它只只是是对对别别的的开开发发企企业业已已经经创创造造出出的的客客户户群群体体进进行行瓜瓜分分，，并并没没创创造造新新的的客客户户。。因因此此，，想想取取得得新新的的价价值值就就要要打打破破价价值值和和成成本本间间的的取取舍舍关关系系，，创创造造新新的的市市场场空空间间。。4、创创新新不不仅仅仅仅是是在在技技术术上上，，同同时时也也要要在在价价值值上上创创新新，，关关键键是是看看是是否否获获利利，，因因此此，，价价值值创创新新不不一一定定非非要要花花样样翻翻新新，，也也不不是是非非采采用用很很高高的的科科技技含含量量才才能能奏奏效效，，只只要要能能给给予予客客户户新新的的满满意意度度和和更更高高层层次次的的服服务务。。低低科科技技含含量量的的创创新新，，获获胜胜的的机机会会更更多多，，效效益益更更大大。。学会会在在危危难难中中行行走走并踏踏出出有有旋旋律律的的音音符符！！如果果想想这这样样，，只只有有改变变思思维维方方式式！！五、、策策划划与与设设计计思思维维方方式式的的拓拓展展(一)在市市场场取取胜胜的的楼楼盘盘无无非非有有三三种种：：第一一不不战战而而胜胜的的楼楼盘盘（（正正向向思思维维））第二二以以进进取取胜胜的的楼楼盘盘（（递递进进思思维维））第三三以以退退取取胜胜的的楼楼盘盘（（逆逆向向思思维维））分析析这这三三种种楼楼盘盘取取胜胜的的经经验验，，会会告告诉诉我我们们：：策划创意和设设计融合所带带来的营销路路数的改变，，首先是思维维方式和设计计理念的改变变。(二)创新思维方法法（1）逻辑思维:（2）非逻辑思维维:1、收敛思维；；1、发散思维；；2、有序思维；；2、灵感思维；；3、类比思维；；3、直觉思维；；4、演绎思维；；4、联想思维；；5、归纳思维；；5、想象思维；；（三）培养价价值创新技能能（四）创新产产品的开发流流程北京星河湾的的逆向思维1、不以区位定定豪宅，一反反周边楼盘的的定位，异军军突起。2、适当降低容容积率，一反反北京高追容容积率的做法法。3、不封阳台，，一反北京封封闭阳台的习习惯做法。4、精装修房，，一反北京高高层高档住宅宅大都出售毛毛坯房的做法法。5、优化环境在在先，销售在在后，一反北北京销售在先先优化环境在在后的做法。。六、思维维方式与价值值创新（一）策划划实际是在不不断的对比和和否定的过程程中完成的。。策划不是静静态的，始终终是动态的。。策划的意义不不是为了炒作作，它是为消消费者提供产产品的信息、、服务的信息息和理性的引引导，从而引引起消费者的的共鸣和购买买欲望。当今策划的思思路和运作方方式已发生了了显著的变化化。纯广告式式的、纯概念念式的、纯市市调式的、纯纯标准文本式式、编故事式式的策划已落落伍。建筑设计的图图形产品最终终将转化成有有型的空间产产品。这个空空间是否给人人带来舒适和和安全,能否使人感到到清新和愉悦悦,完全取决于空空间组成元素素是否被有效效的激活。而而那些被激活活的部位正是是策划的亮点点!因此,设计的创新,造就了产品的的更新换代,同时也反过了了作用于产品品策划“核心竞争力”的提高上。显然,“策划设计一体体化”是以产品特征征、产品定位位、产品细化化对接与市场场氛围，体现现产品商业亮亮点和技术进进步双重价值值的新式策划划思路,更具有吸引力力,更具实战性,更容易被开发发企业和消费费者所接受。。（二）企业战战略选择的阶阶梯美国贝恩公司司战略阶梯（三）目前产产业中企业的的战略观点点有两种:1.结构主义:把战略的重点点放在相对于于对手的优优势上。选择择一个与其内内部系统和能能力相配的独独特成本定位位或差异位.来抗击竞争对对手。2.重建主义:把策略的重点点从竞争转到到价值创新上上。力求系统统的跨越现有有竞争边界界开发新的需需求。将不同同的现有元素素重新排序，，构建新的市市场空间，从从而创造新的的价值。扩宽视觉，才才能见到另外外的市场空间间！否则只能在眼眼前的天地中中存活！（四）市场元元素寻求和激激活1.元素的收集；；（思维的发发散）2.元素的创新；；(选择市场接受受的突出切入入点）3.元素的重组；；(纵向及横向排排列分析)4.元素的改变；；(运用元素的增增、减、替等等手段打开创创意之门）5.元素“聚集框”的锁定；（（焦距—销售的热点、、景深—产品的边界)元素的收集90平方米户型变变化元素的重组七、设计的价价值取向1.规划设计的价价值-是策划的源泉泉，反映环境境空间价值；；2.住宅的户型价价值-包括功能价值值和空间价值值；3.住宅的装备价价值-反映产业化技技术的集成水水平，给予商商品住宅更多多的附加值；；4.住宅的景观再再造价值-提升环境质量量，转化居住住区价位区的的关键所在；；5.住宅的性能价价值-关系到住宅的的全寿命周期期，综合反映映住宅的品质质。采暖地区和夏夏热冬冷地区区十二项推广广技术1、外墙外保温温技术（复合合墙体）2、太阳能应用用技术（供热热水、采暖供供、供电）3、窗外遮阳技技术4、新风置换技技术5、再生水回用用技术6、有机垃圾生生化处理技术术7、地源水源源热泵应用技技术8、水体生态净净化技术9、屋顶绿化及及隔热技术10、产业化装修修成套技术11、辐射采暖技技术12、采暖计量技技术Top10Scientific-technologicalSystem十大科技系统统地源热泵系统统——营造能量守恒恒空间混凝土顶棚辐辐射制冷制热热系统——知冷知热的家家职能新风系统统——换风无痕清清新常在外墙系统——层层到位外窗系统——双向阻热隔隔出新天地外遮阳系统——自如节能屋顶地面系统统——住在“控温室”中隔噪隔音系统统——相安无声排水噪声处理理系统——隔层漏水隐患患和管道一起起隐形吸尘排污系统统——废物一吸而光光八、居住空间间的创造手法法在居住空间创创造中，