旅游地产产品标准与规划设计规范108

旅游游度度假假社社区区及及房房地地产产产产品品标标准准与与规规划划设设计计规规范范———初稿稿阶阶段段评评审审汇汇报报旅游游地地产产分分院院2014年3月22日前言言近年年来来，，旅旅游游地地产产发发展展迅迅猛猛。。万科科投投资资10亿买买下下大大辣辣甲甲岛岛40年租租赁赁权权，，计计划划建建成成顶顶级级旅旅游游地地产产项项目目———““中国国马马尔尔代代夫夫”；中中信信地地产产相相继继把把博博鳌鳌、、太太湖湖和和天天津津天天嘉嘉湖湖地地块块收收入入囊囊中中，，着着力力打打造造旅旅游游地地产产业业务务板板块块；；恒恒大大在在武武汉汉、、成成都都等等多多个个城城市市开开展展旅旅游游地地产产项项目目，，斥斥巨巨资资建建设设旅旅游游地地产产相相关关设设施施；；世世茂茂房房地地产产主主席席许许荣荣茂茂看看好好旅旅游游地地产产，，希希望望能能将将其其独独立立上上市市………截至至2013年中中国国旅旅游游地地产产投投资资额额超超过过万万亿亿，，超超过过1/3的百百强强房房企企业业涉涉足足旅旅游游地地产产开开发发领领域域。。旅游游地地产产大大跃跃进进令令人人忧忧心心。。因为为与与传传统统房房地地产产开开发发投投资资相相比比，，旅旅游游房房地地产产的的资资金金需需求求更更大大，，旅旅游游地地产产从从投投资资建建设设到到获获得得收收益益的的过过程程相相对对普普通通住住宅宅开开发发更更长长，，这这就就对对开开发发商商的的实实力力提提出出了了更更高高的的要要求求。。因因此此，，当当开开发发商商认认识识到到旅旅游游地地产产资资源源的的稀稀缺缺性性，，就就应应该该合合理理规规划划，，谨谨慎慎开开发发，，兼兼顾顾社社会会效效益益、、环环境境效效益益及及经经济济效效益益。。旅游游地地产产既既迎迎来来新新机机遇遇，，又又面面临临新新挑挑战战。。房地地产产既既要要把把握握新新趋趋势势，，讲讲求求新新策策略略，，又又要要进进行行新新的的总总结结与与思思考考，，才才能能在在群群雄雄逐逐鹿鹿的的旅旅游游地地产产版版图图上上立立于于不不败败之之地地。。目录录一、、旅旅游游地地产产概概念念及及发发展展二、、旅旅游游地地产产资资源源及及开开发发模模式式三、、旅旅游游地地产产度度假假社社区区规规划划设设计计规规范范四、、旅旅游游地地产产产产品品研研究究及及产产品品设设计计规规范范五、、绿绿维维规规划划设设计计及及产产品品设设计计规规范范导导入入五、、综综述述一、、旅旅游游地地产产概概念念及及发发展展1.概念念及及特特征征2.发展展历历程程3.现状状格格局局4.前景景趋趋势势5.优势势资资源源6.小结结二、、旅旅游游地地产产资资源源及及开开发发模模式式1.滨湖湖类类2.滨海海类类3.温泉泉类类4.高尔尔夫夫类类三、、旅旅游游地地产产度度假假社社区区规规划划设设计计规规范范1.案例例研研究究2.规划划设设计计规规范范导导出出四、、旅旅游游地地产产产产品品研研究究及及产产品品设设计计规规范范1.旅游游地地产产产产品品研研究究1.1度假假酒酒店店1.2度假假别别墅墅1.3度假假公公寓寓1.4会所所2.旅游游地地产产产产品品设设计计规规范范2.1旅游游地地产产产产品品案案例例研研究究2.2旅游游地地产产产产品品设设计计规规范范导导出出五、、绿绿维维规规划划设设计计及及产产品品设设计计导导入入六、、综综述述旅游游地地产产概概念念及及发发展展》概念念及及特特征征概念念依托托周周边边丰丰富富的的旅旅游游资资源源而而建建、、有有别别于于传传统统住住宅宅项项目目的的集集旅旅游游、、休休闲闲、、度度假假、、居居住住为为一一体体的的置置业业业业项项目目；；是旅旅游游业业和和房房地地产产业业的的无无缝缝嫁嫁接接；；具有有更更好好的的自自然然景景观观、、建建筑筑景景观观,同时时拥拥有有完完善善的的配配套套功功能能和和极极高高的的投投资资价价值值。。特征征多数数依依托托资资源源的的开开发发，，对对自自然然资资源源依依赖赖型型大大；；离主主城城区区有有一一定定的的距距离离，，交交通通体体系系发发达达；；旅游游项项目目的的比比重重偏偏多多，，住住宅宅项项目目比比重重少少；；阶段段性性明明显显，，开开发发周周期期长长，，服服务务要要求求高高。。旅游游地地产产概概念念及及发发展展》发展展历历程程快速速发发展展阶阶段段从开开发发周周期期来来看看，，我我国国的的旅旅游游地地产产发发展展正正处处于于快快速速发发展展期期，，市市场场逐逐渐渐理理性性，，开开发发模模式式渐渐趋趋成成熟熟，，未未来来几几年年将将迎迎来来旅旅游游地地产产开开发发的的黄黄金金时时期期旅游游地地产产概概念念及及发发展展》现状状格格局局区域域分分布布截止止2013年底底，，全全国国以以面面市市的的旅旅游游地地产产项项目目共共有有2259个，，遍遍布布全全国国85个城城市市和和地地区区，，同同时时，，相相比比2012年区区域域集集中中性性特特征征更更加加突突出出，，项项目目发发展展以以依依托托自自然然和和人人文文景景观观为为主主。。沿海海发发达达区区域域是是旅旅游游地地产产发发展展的的重重点点，，发发达达区区域域高高收收入入人人群群是是旅旅游游度度假假项项目目的的客客户户基基础础自然然、、人人文文资资源源、、人人工工景景点点是是旅旅游游地地产产依依托托的的主主要要资资源源类类型型旅游游地地产产概概念念及及发发展展》现状状格格局局企业业动动态态据统统计计，，2013年中中国国旅旅游游地地产产投投资资额额超超过过万万亿亿，，超超过过1/3的百百强强房房企企涉涉足足地地产产开开发发领领域域。。规模模庞庞大大、、成成分分复复杂杂的的旅旅游游地地产产开开发发军军团团：：旅游游地地产产概概念念及及发发展展》前景景趋趋势势发展展前前景景旅游游地地产产以以投投资资需需求求为为主主导导。。度度假假需需求求持持续续增增长长为为行行业业发发展展提提供供了了有有利利的的环环境境，，处处于于较较好好的的发发展展机机遇遇，，旅旅游游地地产产也也是是传传统统房房地地产产企企业业战战略略转转型型的的主主要要方方向向之之一一。。目前旅游游地产以以投资需需求为导导向。GDP告诉增长长，流通通性过剩剩，一定定时期内内投资需需求将持持续旺盛盛，但客客户户对旅游游地产的的投资性性购买不不具刚性性；高收入人群群持续扩扩大，旅旅游度假假需求处处于告诉诉增长中中，狗证证旅游地地产长期期发展的的基础，，2013年国内旅旅游人数数达到34亿人次，，2014年有望超超过38亿人次；；旅游地产产分布在在发达城城市圈边边缘区域域和工业业欠发达达环境优优美区域域，是地地方政府府重点扶扶持产业业；新型城镇镇化为旅游游地产发发展带来来契机；；在政策调调控下，，旅游地地产市场场需求较较传统住住宅具有有更大的的波动性性，对开开发企业业抗风险险能力要要求较大大。旅游地产产概念及及发展》前景趋势势发展趋势势产品线日日趋丰富富，产品品不再是是一成不不变的面面向大众众，需要要创新产产品类型型产品形态态多样化化，产品品线丰富富，功能能分区清清晰，产产品形态态同样要要求多样样产品档次次高端化化，高端端产品能能提升项项目品牌牌的知名名度，增增加项目目的盈利利旅游地产产概念及及发展》优势资源源核心优势势资源优势势、产品品优势、、开发优优势旅游地产产概念及及发展》小结一、旅游游地产概概念及发发展二、旅游游地产资资源及开开发模式式1.滨湖类2.滨海类3.温泉类4.高尔夫类类三、旅游游地产度度假社区区规划设设计规范范1.案例研究究2.规划设计计规范导导出四、旅游游地产产产品研究究及产品品设计规规范1.旅游地产产产品研研究1.1度假酒店店1.2度假别墅墅1.3度假公寓寓1.4会所2.旅游地产产产品设设计规范范2.1旅游地产产产品案案例研究究2.2旅游地产产产品设设计规范范导出五、绿维维规划设设计及产产品设计计导入六、综述述旅游地产产资源及及开发模模式》滨湖类分布地区区目前我国国的滨湖湖类项目目主要依依靠自然然湖景资资源，高高档次的的项目集集中分布布在湖湖泊密集集经济发发达的长长三角区区域旅游地产产资源及及开发模模式》滨湖类滨湖类项项目国内滨湖湖类项目目中品牌牌价值上上升最快快，营销销最为成成功，开开发成熟熟的当属属千岛岛湖，较较成熟的的项目为为千岛湖湖开元度度假村杭州千岛湖开开元度假假村依托资源源：千岛湖湖开发主题题：休闲度度假产品选择：半岛度度假别墅墅、五星级级标准度假假酒店客户选择：度假人人群、企企业客户户娱乐配套：餐饮、、临湖SPA、临湖游游泳池、、游艇俱俱乐部经营状况况：首批自驾驾游基地地；高端且高高知名度的旅游、度假、、会议目目的地夏威夷Kapalua社区依托资源源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题题：休闲度度假产品选择：公寓别别墅、度度假别墅墅、酒店店客户选择：多为高高级白领领人士及及外籍人人士娱乐配套：购物中中心、植植物园、、网球中中心、高高尔夫球球场经营状况况：酒店入住住率年平平均54%~68%之间；地价和住宅销销售已高高出原价价的45%旅游地产产资源及及开发模模式》滨湖类滨湖类项项目可以以开发的的资源包包括天然然湖泊、、人工湖湖泊、人人工水库库等，湖湖水优质质、区域域景色优优美是项项目价值值的核心心源泉雪野湖三三面环山山，形成成湖光山山色的秀秀美风风光。雪野旅游游区整体开发发定位位为：湖湖滨休闲闲度假中中心，山水运动动、会议疗养地。。太平湖本本以防洪洪、灌溉溉、发电电为主，兼有航航运、水产养殖殖之利。近年来来，它又又以秀丽丽幽深的的景色闻闻名于中中外，成成为广大大游客所所向往的的旅游胜胜地。新安江水水力发电电站而拦拦坝蓄水水形成。。千岛湖湖是国家家级重点点风景名名胜区的的主要要组成部部分。旅游地产产资源及及开发模模式》滨湖类注重湖泊泊的文化化价值挖挖掘和区区域品牌牌营销，，打造游游艇类亲亲水旅游游项目，，以高高星级酒酒店带动动整体项项目的高高端开发发文化价值值挖掘，，以文化化打造品品牌昆山阳澄澄湖通过蟹文化享誉誉全国，，大大提提升湖泊泊品牌知知名度以高星级级酒店提提升项目目形象，，奠定项项目档次次酒店是度假类项目必备产品品，目前前多数项目目采用万豪豪、希尔尔顿等高高星级酒酒店提升项目目档次，酒酒店由专业公公司运营营，而分时时度假的的产权式式酒店运营营模式尚尚未发展展成熟熟。以游艇提提升项目目的娱乐性和参与性旅游地产产资源及及开发模模式》滨湖类滨湖类项项目产品品打造的的关键：：建筑排排布以湖湖景为核核心，产产品设计计酒店化化，产品品线丰富富建筑排布布：围湖湖而建，，亲水排布湖景为滨湖项目目的核心资资源，建建筑排布布围绕湖湖景资源别墅墅类产品亲近湖水水，如千岛岛湖开元元度假村村围湖而而建度假公寓产品品强调望望见湖景景，如绿绿城千岛岛湖度假假公寓产品线：：产品类类型丰富富，户型型面积跨跨度大滨湖类项目客户类型型丰富，，非常住住产品，，户型面面积跨度较大，既既有迷你别墅墅，又有大大面积豪豪宅，如如绿城千千岛湖湖度假公公寓，产产品从70平米1房到1000㎡大户型产品设计计：户型型设计酒酒店化，，精装交交付为主主滨湖类度度假产品品非第一一居所，，客户居居住时间间较短，，兼顾出租经营营的作用用，因此此采用酒酒店化设设计，强强调观景平台，弱化厨厨房等居居家设计客户户异地购买较多多，因此多多采用精精装交付旅游地产产资源及及开发模模式》滨海类受海洋资资源的限限制，滨滨海项目目集中在在海南、、青岛、、威海等等滨海区区域城市市，目目前比较较成功的的项目大大多分布布在海岸岸资源丰丰富的海海南省旅游地产产资源及及开发模模式》滨海类滨海类项项目——依托大海海与沙滩滩，丰富富度假内内容，形形成旅游游度假与与居住的的结合体体旅游地产产资源及及开发模模式》滨海类项目成功功主要依依托区位位、产品品以及项项目创新新滨海类度度假项目目在选址方面面应遵循以以下原则则：海景质量量：海水质量量、沙滩滩沙质、、海岸线线范围及及规野、台风、、水温等气候特征征、海平平面是否适合合水上运动等；海景特色色：是否具有有海湾地地形、是是否具有有山景不不海景的结合、是否具有有良好的的热带植物景观观、日出日日落时是是否具有有特有的的景色、是否具有文化化内涵；项目规模模：成片地块块较易规划和开发，，便于开发发企业打造业态态齐全、、有规模效应的产品；地块特征征：地块最好好具有一一定的纵纵深，以以便对物业进行合理配比，建建造配合度假假物业的的其他物业业，增强旅游游地产产品品的整体性；；判定海景景资源价价值，首首选优良良、特色色海景区区域选取成片片且有一一定纵深深的海滩滩地块区位资源源产品组合合成功开发发+=旅游地产产资源及及开发模模式》滨海类丰富的产品线-传统以别别墅+酒店的形形式逐渐渐丰富，，创新产品类型涌现现。多样的产品形态态-住宅区除除了别墅墅也要有有观景公公寓；酒店除了一般商务务酒店、标标准型酒店外，要有有别墅式式酒店、、度假酒酒店。高端的产品档次次-高档的产产品让人人们趋之之若鹜，，而产品在档次上上的差距距除了能能提升项目目品牌知名度外外，也可可以为项目盈盈利添上亮丽一一笔。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、博尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设斲）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、博丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头旅游地产产资源及及开发模模式》温泉类温泉类项项目主要要依托地地热温泉泉资源，，目前有有人工温温泉可利利用，温温泉项目目通常常不养生生、休闲闲娱乐相相结合，，不会展展商务等等做复合合型开发发温泉产品已经经由最初的单纯依靠天然然温泉的洗浴项目目提升到打打造“汤文化”的项目，目前的温泉产产品突出保健健概念，，针对不同同人群的体质开发不同同种类的温泉项项目，并配合合健康检查查、美容、、养生、水疗疗以及休闲娱乐项目，使得温泉泉产品更丰丰富、更更有包容容性。中国已知知的温泉泉点约2400多处。台台湾、、广东、、福建、、浙江、、江西、、云南南、西藏藏等地温温泉较多多，其中中最多多的是云云南，有有温泉400多处。旅游地产产资源及及开发模模式》温泉类温泉类项项目温温泉项目目演变：：洗浴浴洗浴浴+休闲综综合性“汤文化”温泉类度度假项目目的关键键在于品品牌与配套，通过配套套重塑区区域、打打造品牌牌，从从而完成成客户从旅游观光到到休闲度度假的的转换，，最终形形成以温泉资资源为核心，，集旅游、休闲、、度假假、居住住为主要要功能能的复合型旅旅游地产产项目目。旅游地产产资源及及开发模模式》温泉类温泉类度度假产品品由“小而精”向“大而全”的复合型型旅游地地产发展展，目目前多采采用温泉泉和其他他功能复复合开发发温泉+会议休闲闲模式【特征】通过大型型会议会展展和温泉的结合，幵围绕会会都来进行各各项配套套建设和经经营服务务，建设完善善的商务及及会议设施施，配套套专职会会议接待待部，以及满足会议客人全斱斱位需求求，使得得会议会会展成为主角，，温泉成为了配角，最终实现现的是温泉资源综合开发发温泉+水游乐模式【特征】通过温泉泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、、水上滑梯……等一系列列时尚、动感、刺激的的水游乐项项目的引入，，实现温泉泉度假村夏夏季经营营的火爆爆。此模模式未来来竞争的的关键在于水游游乐项目目的持续创创新上，这就对水游乐乐的投资规模模和设备更更新提出出了更高的要求。。温泉+高尔夫模式【特征】通过高端端温泉水疗SPA与高尔夫夫运动充充分结合合，形成了面面向高高端市场场的高端端休闲经经典组合产品品——温泉高尔夫，，是顶级级度假假村开发发的经典典模式。。九华山庄庄佛冈聚龙龙湾北京温都都水城广东恩平平锦江温温泉海太阳岛岛高尔夫夫温泉度度假村北京龙熙熙温泉高高尔夫旅游地产产资源及及开发模模式》温泉类温泉+滑雪场模式【特征】温泉结合合冬季最时尚、、最具挑挑战性的的滑雪项目目，是养生与运运动的美妙结合，将形成强强大的吸吸引力不不竞争力力，“活力冬季季”的概念也也应运而生生，从而有有力推动冬季季旅游的突破。。此种模模式应成为北北方地区区温泉度假村开开发的重重要模式式.温泉+综合游乐乐模式【特征】由于星级酒店、主题题乐园、剧剧场、康体中心心、运动俱俱乐部、拓展训练练营、高尔夫项目目、休闲垂钓钓区以及自自驾车营地地等项目功能齐全、、配套最完完善的超大型旅游休闲度假区区。此种模模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，，从而产生生了极大的的市场吸引力温泉+生态农庄模模式【特征】主要通过设设计温泉水的系统利利用模式，，利用温泉余热发展展包括温室大棚、热带带鱼养殖等等为核心内内容的农业业产业。辽阳弓长岭温泉滑雪场辽宁安波温泉滑雪场珠海海泉湾北京蟹岛温温泉生态庄园旅游地产资资源及开发发模式》高尔夫类高尔夫进入入中国以来来受多种政政治经济因因素影响，，目前仍处处于起步阶阶段；分布布上由南向向北，由沿沿海向内地地发展，沿沿海发展旺旺盛，南方方发展较北北方成熟2009年，我国人人均GDP达3603美元（3000美元为临临界点），，高尔夫运动进入起步发展阶阶段。高高尔夫的发发展主要受受城市的经经济，景观观资源和气气候条件件制约。深圳观澜湖湖高尔夫社区建有5大锦标级球球场、高尔尔夫学院、五星级骏豪酒店等等高尔夫物业依托独占的的强势高尔夫夫资源，进行别墅、公寓寓等度假性性物业的开发30万平方米会会所，游泳池、健身室、、Spa等娱乐康体设设施，同时提供会议设设施观澜湖高尔夫大宅惠阳棕榈岛岛高尔夫先期启动高高尔夫球场场建设，带动房地产产发展开发适合主主力客的洋房产产品和别别墅产品，并提供针对性配套套泰式风格的建筑筑、园林设设计让居居住的氛围围更富度假假感旅游地产资资源及开发发模式》高尔夫类我国目前高高尔夫项目目主要结合合旅游和房房地产两个个方面进行行开发高尔夫旅游游高尔夫与旅旅游的结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游游特点休闲性、体体验性、趣味性、挑战性需求产生原因1、球场环境和景观观的诱惑2、南北气候条件互补3、不同风格球场的的魅力4、高端商务务活动的需要，“球道是沟通通的桥梁，，果岭是是签约的会会场”高尔夫地产产生的原因因与运动的高高档化、客客户层面的的特殊性有有直接关系系特点客户多为远远距离参与与运动；客户对于居居家之外的的休闲空间间的需求；；都市优美绿绿色环境较较为稀缺，，高尔夫球球场成为为高尚景观观的代表；；回归大自然然的趋势使使高尔夫物物业的居住住功能得到到重规；开发方充分分挖掘项目目附加值。。高尔夫与房房地产的关关系高尔夫物业业为高尔夫夫附属产物物；能大大提高高高尔夫项项目的经济济价值；；高尔夫物业业的销售总总额可接近近和超过会会员卡销售售总额，且且比重有逐逐渐增大的的趋势，因因此房地地产在项目目操作中具具有举足轻轻重的作用用绝大多数GOLF盈利模式：与房地产产联动发展展，在球场周周边建设别别墅和酒店店，以房地产进进行盈利旅游地产资资源及开发发模式》高尔夫类高尔夫与地地产衔接：：内切球场本身提提升别墅的的附加值，，打造稀稀缺性与尊尊贵型并重重的高尔夫夫高端物业业，总价较较高，产品品线比较单单一，受众众面小。外切此类产品伴伴随着一定定体量的区区域开发功功能，高尔尔夫在整体体功能上偏偏重于成为为社区优势势的配套，，而社区内内的产品线线一般从度度假公寓到到别墅等，，拥有较长长的产品品线与丰富富的配套环环境相离别墅项目完完全位于高高尔夫项目目之外，甚甚至与高尔尔夫具有一一定距离，，仅在社区区小品、园园林景观上上体现高尔尔夫元素。。旅游地产资资源及开发发模式》高尔夫类高尔夫项目目产品选择择：以高端端客户为切切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性性开发，提提高综合服服务水平，，提升高尔尔夫项目吸吸引力。别墅：根据客户定位的不同，决定别墅墅的户型、、面积、功功能、管理方式与盈利模式，创新新余地相对对较大，形式灵活。。配套：高尔夫客户定位差异化最大大的部分，如商务型型客户配备备的会务务型酒店、、SPA会所；家庭型客户配备的的托儿所、小型游游乐场、野野战营等设施。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现形式式上可与别墅有一定程度的重合。旅游地产资资源及开发发模式》高尔夫类高尔夫项目目开发在资资金、抗风风险能力、、资源整合合、客户资资源等多方方面均有着着很高的门门槛，需要要开发商具具备极强的的企业实力力和高度的的投入力度度。对资金实力力的要求高高尔夫项目目前期投资大，，投资回收收期长，对企业资金金的占用金金额大且占占用时间长对长期抗政策策风险能力力要求高高尔夫项目目有政策雷区与敏感感区，开发企业需承受长期经营过程中的政策风险对资源整合能能力的要求求高开发企业需需具备整合专业、品牌、活动和媒体资源的能力对客户资源与品牌牌营销能力要要求高开发企业需需具备高端端财富客户户及强力营营销渠道平台高尔夫项目目产品选择择：以高端端客户为切切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性性开发，提提高综合服服务水平平，提升高高尔夫项目目吸引力旅游地产资资源及开发发模式》总结各类资源项项目开发要要点旅游度假类类项目通常常远离市区区，完善配配套是项目目开发的前前提，先做做旅游后做做地产，增增强休闲娱娱乐项目的的丰富性和和参与性，，变观光为为度假，实实现旅游资资源向地产产价值的转转变是项目目成功开发发的关键一、旅游地地产概念及及发展二、旅游地地产资源及及开发模式式三、旅游地地产度假社社区规划设设计规范1.案例研究2.规划设计规规范导出四、旅游地地产产品研研究及产品品设计规范范1.旅游地产产产品研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产产品设计规规范2.1旅游地产产产品案例研研究2.2旅游地产产产品设计规规范导出五、绿维规规划设计及及产品设计计导入六、综述旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例三亚清水湾湾项目规划划设计规范范1、规划设计计基本原则则1.1、设计理念念及意向1.1.1、整体定位位三亚东岸•顶级滨海人人文度假居居住区1.1.2、项目形象象定位三亚东岸，，卓尔不凡凡的产品，，与众不同同的度假居居住体验！！在三亚东岸岸，打造一一种被向往往的人文度度假生活！！“我们不是是为了世界界上多一处处豪宅，而而是在寻找找一些生活活替代它。。”形象关键词词：格调、品味味、人文旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.1.3、项目客户定定位度假需求可可分为享乐乐需求、休休养需求、、享受需求求和品味需需求，依次次由较低层层次到较高高层次。追追求格调品品味的度假假客户讲求求度假生活活的精致享享受，不注注重价格，，但注重品品质；讲求求度假生活活的气质享享受，不看看重新奇概概念，但看看重艺术性性、审美性性；讲求度度假生活的的圈层享受受，不喜欢欢大众化，，但偏爱与与圈子里的的人分享快快乐……这是度假生生活享受的的最高境界界。追求格格调品味的的度假客户户在进行度度假物业的的置业时，，主要考虑虑的是项目目是否具有有品味的居居住环境、、纯粹的社社交圈子、、人文的度度假氛围和和格调的休休闲活动等等等。目前，三亚亚已开发的的湾区，充充斥着各类类游客，漫漫溢着喧嚣嚣与浮华，，缺少纯粹粹的社区环环境和人文文氛围。而而清水湾，，纯粹的高高尚度假居居住区，远远离世俗与与虚华，是是度假客户户追求格调调品味度假假生活的理理想之地。。而本项目目通过高品品质打造，，将成为格调品味型型度假客户户置业的首选选。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.1.4、产品定位位产品定位原原则：本项目为820亩大盘，产产品应多元化、复复合化，扩大客户户层面，降降低开发风风险不同产品承承担不同的的功能，实实施合理的的开发节奏奏本项目以高高层物业为为主流产品品，迎合主主流客户群群需求旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例产品功能划划分：价值标杆产品形式：：独栋和联联排别墅承担功能：：项目价值值标杆，提提升项目品品质，形成成自身价格格比较机制制产品点：强强调对稀缺缺资源的占占有，注重重享受感和和身份标签签盈利空间产品形式：：高层承担功能：：预留发展展弹性，争争取更多盈盈利空间，，后期机动动调整产品点：适适当的户型型创新，强强调实用度假配套配套形式：：酒店、会会所、商墅墅街承担功能：：一个超星级级酒店，提提升项目整整体形象；；一个精品小小酒店，用用于长期经经营，沉淀淀资金；一个公寓区区会所，满满足公寓人人群的生活活需求；一个别墅区区会所，满满足别墅区区客户的健健身、休闲闲、娱乐需需求；一个卡梅尔尔风情商墅墅街，启动动展示，塑塑造项目格格调、文化化。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.2、规划设计计要求整体规划必必须充分考考虑项目的的统一性，，尽量保持持项目与周周边环境资资源的协调调，以顶级级滨海人人文度假居居住区的规规划理念强强调各个地地块之间的的衔接。1、将核心资资源转化为为核心竞争争力本项目最核核心资源为为海景，充充分利用地地块资源，，人工制造造合适坡度度，力求实实现户户观观海。2、满足整体体定位要求求最大化提升升住宅的海海景可视度度考虑地块现现有的地形形地貌，进进行科学的的地块价值值评价，布布置相应的的物业类型型充分挖掘北北侧山体及及高尔夫球球场的景观观价值，最最大限度提提升住宅价价值不同密度物物业组团布布置绿化隔隔离带，保保证住户圈圈层的纯洁洁性保证地块内内部的私密密性和地块块之间的开开放性，并并能便利享享受周边的的资源设置不同层层次的开放放空间，形形成良好空空间层次过过渡旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例3、满足分期期开发要求求首期以酒店店及价值标标杆产品启启动，树立立项目高档档形象。设施分布提提升区域均均好性，形形成分散的的地价峰值值点，保证证每期均有有良好的价价值点4、规划空间间强调整体体结构的层层次性开放空间：：公众可以以到达，随随意走动，，商业区、、会所半开放空间间：由私密密空间开放放空间过渡渡，组团之之间的过渡渡地带私密空间：：组团内部部空间5、酒店排布布于沿海通通达性较好好处海景酒店可可以提高酒酒店经营收收益，实现现持续的经经济效益；；6、住宅设计计的朝向要要求住宅产品保保证户型通通透，增加加采光面；；尽量增加加主景观面面正南、东东南、西南南朝向产品品。7、公寓产品品公用部分分公用部分尽尽量做到自自然采光、、通风；楼楼梯间及屋屋顶水箱等等公用分摊摊面积在满满足规范及及使用要求求的前提下下，应尽量量设计得经经济合理，，以提高实实用率8、人防、消消防等要求求按照国家家和陵水县县有关法规规旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.3、项目总体体布局本项目自南南向北依次次排布独栋栋别墅、联联排别墅和和中高层公公寓；酒店店布置于地地块西南角角位置。（（下图为物物业排布示示意，可根根据规划实实际情况进进行调整））旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.4、启动区1.4.1启动策略启动物业：：本项目以以酒店、独独栋联排排及商商墅街启动动；末期酒店用用地，启动动区作园林林处理旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.4.2展示区设置置在启动区区内展示区内内容：综合、体体验式酒酒店会所所（于酒酒店内部部设置））风情商墅墅街小型水车车广场、、渡口等等滨水设设施打造造公共活活动空间间售楼处（（利用商商墅，后后期改作作商业））社区入口口（项目目开盘起起势的重重要节点点，社区区形象展展示点与与煽情点点，吸引引人气））水车广场场和木筏筏渡口（（初步建建议）是是将水资资源价值值最大化化的经济济设施，，为度假假人群营营造娱乐乐场所，，点缀以以风情商商墅，成成为情趣趣十足的的公共空空间旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2、规划设设计要求求2.1总体要求求用地性质质：本项项目用地地为旅游游度假居居住用地地；限高：本本项目限限高，建建议高层层18层左右；；绿化率：：本项目目绿化率率不低于于30%；占地面积积：本项项目用地地面积824亩；建筑面积积：本项项目总建建筑面积积为54878平方米。。旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.2项目住宅宅产品布布局项目住宅宅产品布布局示意意图旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.3项目住宅宅产品户户型配比比本项目共共建住宅宅5149套，其中中独栋别别墅占0.68%、联排别别墅占18.82%、公寓占占80.49%。旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.4配套及功功能设施施建议2.4.1商业设施施设计基基本原则则符合项目目高档总总体定位位通过充满满艺术气气息的商商业，积积聚人气气和提高高影响力力以商业创创造价值值和制造造亮点2.4.2商业设施施设计建建议商业主题题：休闲闲的、开开放的、、时尚的的启动区商商业是商商业街形形式，后后期商业业可设计计成高层层临街底底商部分商业业可进行行功能转转换，如如商墅可可扩展出出居住功功能；启动区商商墅先行行打造，，提升展展示区形形象高层底商商经营业业态——以满足社社区居民民度假生生活所需需的快速速消费品品零售及及服务为为主，如如洗衣店店、西点点店、便便利店、、酒吧、、特色餐餐饮、银银行、可可外卖的的快餐店店、美容容理发店店等等旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.4.3商墅街风风格建议议——卡梅尔风风情参考卡梅梅尔小镇镇的OceanAvenue原形，体体现格调调品味生生活。在项目中中的作用用是项目开开发过程程中重要要的展示示性配套套，展示示度假生生活氛围围与场景景；实现项目目营销展展示的重重要功能能，增加加项目吸吸引力；；为社区建建立生活活氛围；；商业体前前期用以以展示和和自营，，后期可可以销售售，实现现价值收收益；规模类似联排排别墅的的商业体体，每个个商业体体约250平方米，，可连接接为商业业街。约约8个，总共共约2000平方米。。旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.4.4酒店建议议卡梅尔风风情度假假酒店——营造风情情展示的的同时提提供度假假生活的的休闲配配套。酒酒店设置置在启动动展示区区的最佳佳位置，，拥有最最好的资资源，和和一线海海资源及及滨海娱娱乐配套套形成良良好的景景观面，，给客户户带来震震撼的视视觉冲击击。旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.4.5会所建议议设置三个个会所：：在酒店店底层设设置酒店店会所、、在主景景观尽端端设置风风情会所所以及在在高层底底层设置置公寓会会所。别墅区会会所风格格建议采采用卡梅梅尔风情情。旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.4.6建立与海海的联系系通过社区区道路体体系合理理规划，，强调加加强与海海的互动动和联系系，凸显显滨海风风情特色色－社区主主景观轴轴与海的的直达，，建立强强烈的关关联性－设置众众多步行行式小径径通往海海边，通通过道路路表达人人对海的的主动参参与－打造具具备活力力与休闲闲意向的的海岸线线次要道路路通海主要道路路通海旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.5建筑风格格建议2.5.1建筑风格格设计基基本原则则建筑的色色彩统一一，形式式相异；；建筑元素素符号与与滨海风风情相关关；建筑风格格体现休休闲氛围围；2.5.2建筑风格格设计建建议整体设计计可以考考虑南太太平洋NOOSA风格形态简洁洁、具有有冲击力力的建筑筑外形暖色调、、几何感感、挺拔拔的立面面建筑细节节体现南南太平洋洋热带风风格元素素以国际上上著名的的滨海主主题为主主基调建筑主题题一定要要通过建建筑形象象明确传传达，给给消费者者以直观观的感受受建筑设计计开阔、、开放，，整体感感强、通通透性好好，体现现出滨海海特色建筑外部部色彩为为对比强强烈、清清爽的明明亮色系系建筑风格格通过外外观色彩彩和线条条传达建筑细节节上体现现楼盘高高品质低密度产产品采用用与海洋洋相联的的立面特特色，具具备滨海海别墅的的元素高层建筑筑外观轻轻巧通透透、富于于变化，，体现宽宽敞、透透明的海海洋系高高层建筑筑符号旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.6园林风格格建议2.6.1园林风格格设计基基本原则则园林风格格可与建建筑风格格形成差差异化和和谐以滨海国国际风格格为园林林主题建立围绕绕商业街街区、公公共绿地地打造景景观核心心区与滨海景景观形成成互动，，体现水水休闲特特色2.6.2园林风格格设计建建议要求：体体现滨海海休闲文文化、格格调及品品味整体设计计可采用用主题鲜鲜明、风风格清晰晰、风情情引入打打造强势势园林－－大溪地地主题情情景风格格多组团园园林：各各组团之之间采用用不同的的小主题题，主题题要与产产品在项项目中的的级次相相匹配加强品质质感，注注重细节节处理，，以细节节体现品品质风格说明明：水系的运运用：本本身具备备观赏性性的同时时，强调调人的参参与性及及自然结结合植被的搭搭配：野野花丛、、椰林、、古树色彩的穿穿插：丰丰富的色色彩来源源与多样样化布置置人文自然然元素：：主题下下特有的的图腾，，纹饰；；原生态态材质使使用；特特色风情情的园林林小品旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.6.3道路设计计建议设计原则则：人车分流流人行道路路避免过过多使用用直路人行道路路铺设－道路功功能便利利通达性性好，避避免过于于复杂，，注重与与景观的的结合－步行道道宜曲不不宜直不不宜大，，突出蜿蜿蜒形态态；加强强铺装的的精致度度，虽有有野趣－要体现现人工雕雕琢的价价值感，，配合高高尚社区区形象旅游地产度假假社区规划设设计规范》案例2.6.4驻留空间建议议驻留空间设置置原则：把控驻留空间间尺度，小体体量多数量的的驻留点散布布于社区考虑到度假客客户特点，注注意与景观的的结合和步行行便利性旅游地产度假假社区规划设设计规范》案例2.6.5停车位建议停车位设置原原则：别墅区：保证证一户一车库库，半地下或或地上独立车车库，设置在在楼体内，另另外再设置部部分地上临时时停车位；高层区：地下下停车为主，，地上停车为为辅，此外设设置部分组团团外临时停车车位，解决大大约0.1:1的停车需求；；别墅类产品的的车位设置建建议图示高层产品的车车位设置建议议图示旅游地产度假假社区规划设设计规范》案例2.7区域识别系统统建议利用相邻及穿穿过项目的道道路，统一规规划和界定区区域；让这几段路成成为城市风景景线；使消费者感受受进入完全不不同的区域，，建立强势区区域形象；体现大盘独有有的规模优势势。可以通过以下下元素：设置标志性建建筑物及核心心广场雕塑、小品、、路灯、路牌牌植被铺地、抬高区区域地坪一、旅游地产产概念及发展展二、旅游地产产资源及开发发模式三、旅游地产产度假社区规规划设计规范范1.案例研究2.规划设计规范范导出四、旅游地产产产品研究及及产品设计规规范1.旅游地产产品品研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产品品设计规范2.1旅游地产产品品案例研究2.2旅游地产产品品设计规范导导出五、绿维规划划设计及产品品设计导入六、综述旅游地产度假假社区规划设设计规范导出出目录一、项目基本本情况二、项目定位位与开发理念念三、项目技术术经济指标四、总体规划划设计原则五、交通与流流线规划六、群体空间间形态规划七、景观规划划八、公共配套套规划九、分期建设设十、投资限额额十一、规划设设计成果十二、进度安安排十三、附件清清单旅游地产度假假社区规划设设计规范导出出一、项项目基基本情情况1．项目目概况况1）项目目位置置2）占地地面积积3）地块块周边边状况况4）其它它2．项目目优劣劣势分分析优势1）地形形优势势2）主题题概念念优势势3）周边边生态态环境境景观观优势势4）周边边公交交系统统及配配套设设施优优势5）其它它劣势1）地形形劣势势2）环境境影响响劣势势3）周边边不良良景观观劣势势4）周边边公交交系统统及配配套设设施劣劣势5）其它它旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出二、项项目定定位与与开发发理念念1．客户户定位位2．主题题定位位3．物业业类型型4．开发发理念念旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出三、项目技技术经经济指指标1．技术术经济济指标标：占地面面积：：拟建建建筑面面积：：其中：：住宅：：商业：：会所：：停车场场（库库）：：其它配配套设设施：：建筑容容积率率：建筑覆覆盖率率：建筑类类型：：车位数数：户数：：绿化率率：2．户型型配置置（营销销部提提供））3．配套套设施施旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出四、总总体规规划设设计原原则1．前瞻瞻性：树立立大观观念、、开拓拓新思思路，，在现现实住住宅设设计水水平基基础上上要有有所超超越，，做中中国一一流的的社区区，做做最有有品味味的社社区，，做最最富于于创意意的社社区。。规划划布局局、单单体平平面、、建筑筑立面面、环环境设设计、、色彩彩空间间、设设备设设施均均体现现个性性风格格。2．均好好性：在设设计的的各个个方面面均应应体现现均好好性原原则，，从总总体规规划、、建筑筑设计计到环环境设设计，，均好好性的的实现现是一一个重重要的的设计计目标标。要要寻求求景观观资源源的配配置均均衡，，充分分考虑虑市政政道路路噪音音对住住宅的的影响响，提提出合合理的的规划划布置置方案案避免免或减减低噪噪音对对主要要房间间的污污染，，尽量量减少少通过过使用用技术术手段段来降降低噪噪音（（会带带来建建设成成本的的提高高）。。3．人性性化：体现现在空空间、、尺度度、景景观、、设施施、物物业管管理服服务等等诸多多方面面。设设计在在保证证居民民有舒舒适的的居住住空间间、宜宜人的的建筑筑尺度度、洁洁净的的环境境空间间、便便捷的的交通通以外外，更更应在在社区区的休休闲健健身场场所、、社交交场所所、公公共服服务设设施、、教育育卫生生设施施、物物业管管理等等方面面，处处处体体现生生活化化的气气息。。4．经济济性：充分分考虑虑项目目开发发、设设计、、销售售、使使用等等各个个阶段段有效效衔接接和使使用的的经济济性；；方案案中要要合理理利用用现有有的资资源优优势，，合理理平衡衡土方方量，，合理理设置置架空空层及及通风风、采采光的的开敞敞式/半开敞敞式车车库，，同时时兼顾顾结构构布置置的经经济合合理性性。5．规范范性：设计计方案案必须须遵守守深圳圳市有有关城城市住住宅规规划设设计对对日照照间距距、消消防、、人防防等方方面的的规定定，并并符合合国家家有关关规范范和标标准。。旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出五、交交通与与流线线规划划1.出入口口位置置建议议：2.交通与与流线线规划划建议议：3.设计要要求：：旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出六、群群体空空间形形态规规划1.建筑群群体空空间组组织:2.住宅规规划的的空间间秩序序感：：3.小区立立面的的整体体性和和连续续性：：4.居住领领域的的可识识别性性：5.其它旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出七、景景观规规划1.景观规规划的的主题题和理理念：：2.景观系系统的的整体体性和和连续续性：：3.景观设设计的的丰富富性和和层次次感：：4.会所及及销售售环境境的景景观设设计：：5.社区各各主要要入口口及商商业街街、广广场等等主要要公共共区域域的景景观效效果：：6.其它旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出八、公公共配配套规规划1．会所所：建筑筑面积积控制制在㎡左右右，内内部功功能设设置包包括：：会所位位置选选择要要和重重要的的景观观相结结合，，要实实现建建筑与与环境境的融融合。。其造造型必必须具具有强强烈视视觉吸吸引力力，要要通过过精心心设计计实现现其独独特性性、标标志性性,成为社社区的的视觉觉中心心。2.商业配配套设设计要要求：建筑筑面积积控制制在㎡左右右，满满足小小区居居民基基本生生活要要求，，可以以分为为功能能性（（经常常性消消费如如综合合超市市）和和休闲闲性（（如专专卖店店、鲜鲜花店店、咖咖啡厅厅等））两种种，位位置设设计结结合居居住功功能考考虑。。商业业内容容包含含：等等，，立面面要求求统一一规划划设计计。3．其它：如小小学、、幼儿儿园等等。其他相相关配配套设设施：：垃圾圾中转转站、、物业业管理理办公公处等等。其其设计计要求求参相相关的的设计计规范范。旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出九、分分期建建设考虑分分期开发发，首首期开开发建建设以以为主；；保证证整个个社区区在不不同阶阶段有有机的的完整整的生生活环环境和和视觉觉印象象并使使得每每一期期开发发时均均有各各自的的亮点点。旅游地地产度度假社社区规规划设设计规规范导导出十、投投资限限额（成本本部提提供））旅游游地地产产度度假假社社区区规规划划设设计计规规范范导导出出十一一、、规规划划设设计计成成果果提供供完完整整的的规规划划方方案案图图册册（（A3图幅幅））其中中：：1）报报公公司司方方案案图图册册一一式式8份。。2）报报建建方方案案图图册册一一式式8份。。内容容包包括括1．方方案案设设计计总总说说明明，，包包括括：：1）基基本本设设计计概概念念2）详详细细建建筑筑设设计计说说明明：：功功能能分分析析、、交交通通分分析析、、通通风风分分析析、、绿绿化化分分析析、、景景观观分分析析、、日日照照阴阴影影分分析析（（与与相相应应的的分分析析图图对对应应））3）技技术术经经济济指指标标（（包包括括总总建建筑筑面面积积，，住住宅宅、、商商业业、、会会所所、、停停车车场场（（库库））、、以以及及其其他他配配套套设设施施的的建建筑筑面面积积分分项项指指标标、、层层数数及及高高度度，，覆覆盖盖率率，，容容积积率率，，绿绿化化率率；；车车位位数数；；各各种种户户型型的的建建筑筑面面积积、、实实用用率率；；等等））4）结结构构、、设设备备说说明明5）投投资资匡匡算算2．地地块块位位置置图图3．地地块块现现状状图图4．彩彩色色总总体体平平面面布布置置图图(要求求场场地地规规划划分分析析图图)5．方方案案分分析析图图包括括：：功功能能分分析析、、交交通通分分析析、、绿绿化化分分析析、、通通风风分分析析、、景景观观分分