长沙工业地产项目营销策划案96

中国地地产营营销实实战军军团！！世界级级企业业梦想想，头头等舱舱商务务平台台【长沙总总部基基地】营销策策划案案谨呈：：湖南和和立东东升实实业集集团先驰投投资前言基于我我司与与贵司司尚缺缺乏足足够的的沟通通，对对贵司司开发发意图图、企企业战战略、、工程程具体体进度度等有有待进进一步步深入入了解解。本本报告告在贵贵司所所提供供的邀邀标函函及相相关内内容要要求方方面在在撰写写本报报告时时有所所调整整，由由于受受条件件局限限并未未完全全依照照要求求全面面展开开阐述述，仅仅择当当前项项目的的核心心环节节问题题进行行了较较为深深入的的思考考。本项目目所需需要涉涉及深深度执执行部部分需需与贵贵司充充分交交流、、调研研市场场后方方可进进行，，该报报告仅仅作投投标展展示用用，不不足之之处敬敬请谅谅解。。市场及政策策研究项目SWOT分析第一部分第二部分项目定位第三部分营销整体战战略项目入市时时机评估第四部分第五部分项目客户积积累策略第六部分报告框架营销节点安安排及费用用估算第七部分合同报价第八部分第一部分：：市场及政策策研究PART1对贷款购买买第二套住住房的家庭庭，贷款首首付款不得得低于50％，贷款利利率不得低低于基准利利率的1．1倍。对购买首套套住房且套套型建筑面面积在90平方米以上上的家庭，，贷款首付付款比例不不得低于30％。商品住房价价格过高、、上涨过快快、供应紧紧张的地区区，暂停发发放购买第第三套及以以上住房贷贷款；对不能提供供1年以上当地地纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本地居民暂暂停发放购购买住房贷贷款。4月17日国务院出台《国务院关于于坚决遏制制部分城市市房价过快快上涨》的通知。9月29日国家有关关部委出台台措施进一一步落实国国务院关于于坚决遏制制房价过快快上涨的通通知精神暂停发放第第三套及以以上房贷；；首套房首付付比例不低低于30%；房价过高上上涨过快城城市将限定定家庭购房房套数。房价过高上上涨过快城城市要限定定居民购房房套数，调整住房交交易环节的的契税和个个人所得税税优惠政策策。12月26日人民银行行再次上调调人民币存存贷款基准准利率0.25个百分点，这是降息通通道结束时时隔两年后后，两个月月连续加息息。12月20日人民银行行再次上调调存款准备备金率0.5个百分点。。这是今年年第六次上上调存款准准备金率。。政策调整：：房地产调控控和货币紧紧缩政策将将会打压抑抑制部分购购房需求，，影响全国国市场大势势。宏观市场房地产市场场现状及未未来走势分分析区域角度——长沙作为湖湖南省代表表性的省会会级中心城城市，随着着“长沙城市群群的转变”、“长株潭一体体化”等发展战略略的实施，，将为项目目的开发带带来机遇和和挑战。启示——1、长沙未来来的发展在在于有足够够的发展空空间，而“长株潭一体体化”战略部署的的形成，标标志着可以以快速催动动城市进步步的奠基石石，使发展展空间将更更为广阔；；优化并整整合各区域域的产业结结构，得到到充分合理理的利用，，从而更进进一步刺激城市的的快速发展展；2、南城和河河西虽然发发展起步较较晚，随着着市府的西西移，省府府的南迁，，由此形成成了良好发发展条件，，且吻合“一体化”的发展要求，，是可以起起到疏导和和优化整体体并实现快速发展的的良好平台台；3、原城市核核心将获得得更好的发发展条件，，与此同时时将形成多多个城市级级核心商圈圈，从而完完成多核化发展展需要。宏观市场经济角度——长沙经济保保持较高的的增长速度度，远远超超出全国8%的预期目标标，经济快快速发展的的势头尚未未改变。2010年前三季度度长沙实现现GDP3107亿元，长沙沙市经济总总量(GDP)在全国省会会城市中排排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前前移5位，先后赶赶超长春、、哈尔滨、、石家庄、、郑州、济济南5市，在中部部六市中排排第2位，仅低于于武汉市。。2010年前三季度度长沙GDP同比增长16.0%，比全国增增幅10.6%高5.4个百分点，，与全省增增幅14.8%高1.2个百分点；；长沙市GDP历年增长速速度走势图图宏观市场经济角度——长沙社会消消费品零售售总额增速速保持较高高水平。2009年长沙社会会消费品零零售总额增增长速度始始终保持在在15%以上，增长长速度依然然较快，2010年上半年增增速但仍保保持较高速速度。1月份在国家家出台各种种扩大内需需的政策后后，2月增速有所所回升，扩扩内需政策策初现成效效。3月份消费品品零售总额额增速止住住了下滑的的势头。进进入4月后，长沙沙社会消费费品零售总总额增速缓缓慢回升。。长沙市社会会消费品零零售总额增增幅走势图图宏观市场人口角度——人口的稳步步激增，将将在未来几几年内拉动动长沙房地地产的良性性发展，为为长沙房地地产及项目目开发水准准的提升奠奠定坚实的的基础启示：长沙作为湖湖南省会城城市，随城城市规模的的扩张、城城市化率的的加速、刚刚性人口的的激增，将将对长沙房房地产市场场的开发前前景奠定基基础。而随随着城市发发展格局的的演变，在在参与到这这种“分羹”的过程的同同时，又将将直面各种种威胁。同同样是机遇遇和挑战，，必将要求求企业充分挖掘自自身版块运运动的先决决优势，将将其发展为为可持续发发展的竞争争条件，方有更多多机会向更更为广阔的的发展空间间迈进。按照长沙市市城市发展展规划，至至2020年，全市总总人口将达达到950万，城市化化水平80%左右。其中中市区人口口400万，人口规规模较目前前扩大0.5倍，按人均均住房面积积20㎡计算，相当当于未来十十年将新增增3000万㎡的刚性住房房需求，年年均新增刚刚性需求将将达到300万㎡；按照历年来来长沙城镇镇人口增加加绝对值来来看，年均均增长基本本在30万左右，其其中市区人人口约为16万，按人均均住房面积积20㎡计算，相当当于每年将将新增300万㎡的刚性住房房需求；2008年上半年，，长沙市城城市居民家家庭人均可可支配收入入仍然保持持了过去5年来两位数数增长的速速度，全市市人均可支支配收入为为9767．79元（约1628元／月），，同比增长长达13．4％，增幅较较去年回落落2．4个百分点，，剔除物价价上涨因素素实际增长长7．4％。宏观市场房地产角度度——回顾05-09年住宅市场商品房供求求和价格分分析供应和成交交分析（单单位：万平平米）价格走势分分析（单位位：元/平米）启示——1、市场现状状，供过于于求，2006年至2007年供求关系系失衡，2008年市场供求求失衡加剧剧，2009年市场供求求基本平衡衡，但成交交量成长迅迅猛；2、需求方面面，长沙市市近几年市市场需求出出现了持续续性增长态态势，但进进入08年后，受宏宏观调控影影响，市场场需求显著著下降，08年成交面积积较07年下降23.86%，09年受宽松货货币政策影影响，成交交量大增；；3、供应方面面，增速明明显快于需需求，因此此也造成了了供应量巨巨大的态势势;4、05-09年商品房成成交价格稳稳步增长，，06年出现小幅幅回落；随随后由于市市场需求增增加以及成成本上涨，，成交价格格一路走高高。宏观市场长沙商业物物业近年来来开发总量量惊人，自自2003年起至2010年6月底，长沙沙市总竣工工商业用房房面积高达达454.33万平方米，，远超过了了《长沙商业网网点规划2005-2020》中所提及““2020年，市区商商业营业总总面积达到到420万平方米””的指标，，加上存量量市场的数数量，及现现有的270万平米的营营业面积，，商业开发发量远超越越了市场正正常容量。。在未来相相当长的一一段时期里里，长沙的的商业市场场都处在开开发商、商商家、消费费者及投资资者的剧烈烈竞争的中中。宏观市场房地产角度度——05-09年商业地产市市场：市场开发发总量过大大，空置面面积较高，，市场处于于剧烈竞争争中长沙工业地地产近年来来发展迅猛猛，并逐步步形成了““两区九园园”的格局局，成为长长沙经济的的重要支撑撑。截止2009年底，全市市共有省级级以上园区区9个，即长沙沙高新技术术产业开发发区、长沙沙经济技术术开发区、、湖南望城城科技工业业园、宁乡乡经济技术术开发区、、湖南浏阳阳生物医药药园、湖南南环保科技技产业园、、湖南天心心环保工业业园、隆平平高科技园园、湖南长长沙金霞经经济开发区区。在市级级考核体系系中包含浏浏阳现代制制造基地和和长沙暮云云工业园，，简称“两两区九园””。2009年末，长沙沙“两区九九园”共有有规模以上上工业企业业701家，年产值值超10亿元的企业业20家，年产值值超300亿元的企业业2家。2009年共完成规规模以上工工业总产值值1929.79亿元，实现现增加值560.54亿元，实现现主营业务务收入1898.62亿元，主营营业务成本本1467.74亿元，完成成利税总额额247.64亿元，全部部从业人员员年平均人人数为19.57万人，其中中研究与开开发人员1.95万人。2009年1-11月长沙市“两两区九园””规模工业业总产值长沙园区发发展现状工业园区经经济整体发发展迅速，，企业数大大幅增加、高技术产业业聚集。园区工业经经济实现快快速增长。。2009年，“两区区九园”实实现规模工工业总产值值1929.79亿元，比上上年增长24.3%，高于全市市平均水平平2.2个百分点；；实现工业增增加值560.54亿元，增长长24.7%，高于全市市平均水平平4.9个百分点。。园区企业数数大幅增加加。2009年，“两区区九园”有有规模工业业企业701家，占全市市规模工业业企业总数数的29.4%，规模工业企企业数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市市规模工业业企业数增增速2.4个百分点。。高技术产业业聚集园区区。园区企企业注重研研发投入和和新产品的的开发，2009年园区企业业研究与试试验发展（（R&D）项目经费费支出为29.6亿元，占全全市规模工工业R&D经费的93.4%，实现新产产品产值547.80亿元，占全全市规模工工业新产品品产值的96.8%。2009年，按国家家《高技术产业业统计分类类目录》的界定，园园区规模工工业高技术术产业实现现产值195.44亿元，占全全市规模工工业高技术术产业总产产值的83.8%；园区高技术术产业实现现规模工业业增加值55.0亿元，占全全市规模工工业高技术术产业增加加值的81.9%。长沙园区发发展现状工业园区产产业特色不不明显。““两区九园园”建设特特色重叠，园区之间发发展不够平平衡。“两区九园园”建设特特色重叠，，如高新区区、经开区区在工程机机械、电子子信息、新新材料等产产业集群企企业分布都都比较多，，在招商引引资过程中中容易产生生相互竞争争、互相压压价的现象象，同时也也可能出现现降低入园园企业基本本条件，浪浪费有限基基地资源，，影响园区区持续发展展的现象。。由于历史地地理环境等等多方面原原因，园区区之间发展展还不够平平衡。长沙沙经开区规规模工业增增加值总量量最多，为为长沙暮云云工业园的的36倍。“两区区九园”规规模工业总总产值的平平均值为175.44亿元，但只只有高新区区和经开区区高于平均均水平，其其余9个园区均低低于平均水水平（见下下图）。““两区九园园”规模工工业总产值值与平均值值的标准差差达到195.24亿元，园区区发展不平平衡。长沙园区发发展现状长沙工业园园区产业发发展现状长沙工业地产市场所属区域园区名称产业发展方向入驻企业级别长沙县长沙经济技术开发区先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。国家级长沙暮云工业园注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。伊莱克斯配件产业园、湖南顶立科技有限公司、恒锐企业。省级安沙工业园汽车配件制造和机械加工为主导产业福田汽车，三一汽车，中联浦沅工程机械等为行业龙头的汽车及零部件和工程机械生产为主的产业群

榔梨工业园汽车配件制造和机械加工为主导产业

江背工业园集聚了当时初具规模的50余家乡镇企业。

金井工业园铸造、农产品深加工等产业集群。以“金茶”、“湘丰”为代表的系列绿色龙产品

长沙干杉工业园园区内共有企业18家，其中规模企业11家，均为汽车配件及零部件制造企业陕汽集团、长春一汽、北汽福田、山河智能、中联重科等大型企业配套

黄花（国际空港）工业区印刷包装为主导产业和汽车配件、机械制造加工、精细化工、塑胶模具、新型建材的规模产业格局。区内现有各类企业70家，其中新引进企业62家（印刷包装企业17家）。已投产企业32家，其中工业企业28家，规模工业企业12家。

长沙工业地产市场长沙工业园园区产业发发展现状所属区域园区名称产业发展方向入驻企业级别浏阳湖南浏阳生物医药园生殖健康药、新型抗生素、抗肿瘤药、心血管用药、生物疫苗、戒毒药、中药标准提取物及保健药等规模化产业集群目前入园医药企业达110家,其中40家工业企业整厂通过GMP认证。哈药集团、华源集团、大连美罗、九芝堂等国内知名上市公司已在园区投资办厂，美国SPX、香港绿之韵、加拿大日升等国外知名企业相继入驻。省级浏阳现代制造基地（永安）集工程机械、汽车配件、金属及建筑材料、烟辅材料四大产业的现代化产业园，初步形成了以汽车零部件、工程机械为核心的现代制造产业集群。兆山水泥、富丽真金、义和车桥、恒佳铝业等10家产值过亿元企业，规模企业达53家。省级望城县湖南望城国家农业科技园优质种苗、农产品加工、高效养殖、无公害粮菜等四个功能区和一个科技培训及综合服务中心中国农科院麻类研究所、文华花卉园艺、泓远养殖、湖南光明派派、亚华乳业、澳优乳品、大北农饲料、英博雪津啤酒等种养加项目145个，总投资近65.18亿元。省级长沙含浦科教产业园教育事业为主，其它科技产业为辅的综合性产业的开发园区南方大学、湖南工业职业技术学院、湖南电力学院、长沙环保设备厂、长沙晚安床上用品公司、长沙宝晟实业有限公司

长沙工业地产市场长沙工业园园区产业发发展现状所属区域园区名称产业发展方向入驻企业级别宁乡宁乡经济开发区园区重点发展的机电、食品、新材料三大主导产业基础雄厚，竞争优势日益突出青岛啤酒、香港加加集团、台湾宏全（国际）、法国乐福来、威胜电子、中国水务集团、杉杉股份、美怡乐食品、唐人神集团、湘电股份、浙江中财招商集团、楚天科技、华良中意电器、盛隆集团、飞翼集团、上海交大昂立、大连明辰国家级开福区长沙金霞经济开发区长沙市物流产业唯一核心园区

省级长沙青竹湖生态科技（产业）园粮食、汽车等大宗物品交易市场及大运量物流业；生产性服务业（含经济咨询、中介服务、金融服务类企业）；交通运输企业及其总部；对外贸易业及其总部；会展、布展公司、广告公司；酒店、餐饮、住宿业；三产服务业，特别是超市、卖场、汽车销售业类企业；旅行社、旅游定点购物、用餐类企业；球馆、棋馆、泳馆等各类休闲体育服务企业；各类文化创意产业的公司总部及生产基地。牛耳教育、印度凯安富软件服务公司、湖南金鹿梦场影视传媒文化

长沙工业地产市场长沙工业园园区产业发发展现状所属区域园区名称产业发展方向入驻企业级别天心区天心环保工业园不清晰香港超世洋服（一期）、长沙新兴电器控制设备厂（一期）、长沙天鹅工业泵股份有限公司（一期）、长沙三远钢结构有限公司、湖南新世纪东方厨具设备有限公司、长沙矿业集团公司。省级岳麓区长沙高新技术产业开发区长沙高新区已形成了先进制造、电子信息、新材料新能源、生物医药四大产业，呈现企业聚集发展、产业集群成长、特色日益凸现的明显优势。中联重科、中冶长天、金天钛业、日立电器、东洋电机、有色重机、奥盛特、湘电水泵、宏梦卡通、山猫卡通、互动传媒国家级麓谷国际工业园高新技术企业孵化为主的创业服务基地

湖南成城产业科技园（460亩）标准厂房、复合型

所属区域园区名称产业发展方向入驻企业级别雨花区湖南环保科技产业园集中发展汽车、工程机械及环保产业

省级湖南雨花创意产业园文化产业示范基地

长沙文化产业园

长沙文化产业园集新闻出版、发行、广告、印刷、文化博览、酒店餐饮、娱乐、休闲、文化旅游和后勤配套设施开发为一体长沙晚报

大世界物流园湖南省五年规划中重点扶持的大型物流园区之一

长沙国际企业中心轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业

芙蓉区隆平科技园工业、农业、科技、商贸为一体的高科技园国科广电、隆平高科、香港时代国际、经阁集团、景达生物、美国嘉吉等大批优质项目，入园企业总数达188家，其中世界500强企业3家，高新技术企业57家,规模以上工业企业62家，省级长沙工业地产市场长沙工业园园区产业发发展现状比较优势产业结构从长沙园区区产业结构构变化的整整体趋势来来看，改革革开放以来来，长沙市市园区第一一产业在GDP中的比重呈呈逐渐缩小小趋势，第第二产业仍仍是主导，，但第三产产业比重均均呈稳步提提高趋势。。目前，长沙沙市园区呈呈第二产业业比重最大大、第三产产业比重次次之、第一一产业比重重最小的““二三一””型结构。。长沙经开开、高新新两园作作为最早早的两个个国家级级园区，，制造、电电子信息息、新材材料新能能源、生生物医药药等高新新技术产产业方面面具有先先发优势势，而在食品加加工、服服务产业业、文化化产业等等服务业业方面不不具比较较优势。。长沙工业业地产市场场长沙工业业园区产业比较较分析长沙工业业地产市场场长沙工业业园区产业发展展方向分分析从长沙目目前工业业园区产产业发展展方向来来看，各各个园区区目前在在定位方方面存在在较大的的重叠性性。主要集中中在制造造产业、、电子信信息产业业、新材材料、汽汽车配件件制造和和机械加加工、生生物医药药几个产产业，其中国国家级开开发区三三个。从发展状状况来看看，受政政府主导导，享有有较高优优惠政策策的高级级别园区区发展情情况较好好。如长长沙县经经开区和和长沙高高开区。。一些定定位较为为清晰的的园区同同样发展展状况良良好，如如湖南浏浏阳生物物医药园园。无清清晰定位位，无龙龙头企业业，大而而全的园园区发展展状况较较差。如如天心环环保工业业园。小结：这些园区区努力打打出各种种特色牌牌，反映映出它们们在积极极探索未未来开发发区的发发展模式式和新的的发展动动力。尽尽管这些些模式形形式各异异、种类类多样，，难以做做出准确确评价，，但是未来来园区发发展将在在结合区区域经济济特色的的基础上上，向着着多样化化、多元元化、多多类型的的方向发发展，将将是必然然的趋势势。长沙工业业地产个个案分析析长沙国际际企业中中心占地面积178亩建筑面积24万㎡总投资额3亿元建设周期5年容积率2.02绿化率/地理位置环保大道与万家丽路交汇处物业类型标准厂房、研发办公楼项目规划中心一期规划建设3个组团，共有三条主干道和一条环道，分别有4个出入口。项目定位规模型德式工业建筑集群层高1F层高5.5米，2-6F层高3.6米户型面积厂房有300、500、800㎡三种不同“户型”；三种“户型”采用先进的模块式设计，可根据企业规模自由组合，最大可组合成2万㎡的大型厂房。价格1F：3100元/㎡；2-6F：2100-2500元/㎡园区配套银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室产业定位轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业项目点评该项目是湖南首个产权式工业地产项目。率先引入国际流行的生态办公模式，一改传统封闭、枯燥的生产、办公环境，以花园式优雅健康的园区氛围、严谨大气的建筑风格、科学智能小园区规划，实现大幅度提升企业员工的工作效率，为入驻企业提升提升企业形象和软实力，对长株潭地区的经济增长和就业起到巨大的推动力促进作用，是长株潭城市群经济发展的桥头堡。长沙工业业地产市场场占地面积268亩建筑面积22万m2容积率1.23绿化率35%物业类型大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼层高标准厂房的1F层高4.5米，2-4F层高4.2米价格标准厂房均价2280元/㎡，公寓均价1900元/㎡租金厂房租金：13.5元/㎡/月；公寓12元/㎡/月园区配套超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施园区定位高新技术企业孵化为主的创业服务基地长沙工业业地产个个案分析析麓谷国际际工业园园长沙工业业地产市场场小结与启启示：房地产住住宅市场场近两年年空前火火热，形形成的经经济泡沫沫对国民民经济稳稳定健康康发展形形成了巨巨大隐患患，国家家已经引引起高度度重视，，并在今今年通过过金融、、信贷、、税收政政策进行行调控，，目前已已经对市市场形成成了巨大大压力，，预计房房价上涨涨速度将将会得到到遏制，，成交量量逐渐稳稳定；随着住宅宅市场的的降温，，开发商商、投资资者把目目光投向向商业地地产，但但长沙商商业地产产市场巨巨大的空空置面积积和激烈烈市场，，将使其其谨慎投投入；随着两型型社会实实验区建建设的推推进，沿沿海发达达地区的的产业升升级转型型，并向向中部内内陆转移移，国家家对实体体经济的的大力扶扶持，长长沙工业业地产市市场面临临前所未未有发展展机遇；；基于以上上对宏观观市场的的种种分分析，预预计在2011年房地产产市场将将上演喧喧嚣与失失落，冰冰火两重重天的局局面！住宅市场场经过强强力打压压，房价价上涨逐逐渐得到到遏制，，市场成成交将有有所萎缩缩。商业业地产将将会在房房地产市市场高调调登场，，但是相相伴的巨巨大风险险将会使使市场以以平淡收收场。而而工业地地产必定定会成为为一匹黑黑马，开开启房地地产市场场的新时时代，本本项目如如何未雨雨绸缪把把握好这这一机遇遇至关重重要！项目周边边楼市现现况及未未来走势势分析十大板块块并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩随着大盘盘带动郊郊区化开开发步伐伐加快，，开发版版图增大大，长沙沙市板块块细分愈愈发明显显，长沙沙房地产产市场的的竞争已已经呈现现各大板板块混战战的情形形，目前前大致可可划分为为以下十十大板块块：①金星北北路②市府麓麓谷③麓南含含浦④④芙蓉北北路⑤中心板板块⑥新南城城⑦金鹰月月湖⑧⑧尚东⑨体育新新城⑩⑩星沙格局分析析东成西崛崛，南强强北弱随着城市市的发展展，地产产开发呈呈现出板板块化的的特征，，长沙地地产已进进入板块块竞争时时代。由市中心心板块向向四面辐辐射，整整体呈现现“东部部成熟，，西部部崛起，，南部走走强，北北部积弱弱”的局局面。各板块档档次定位位、产品品类型混混杂，造造成板块块间竞争争差异化化不明显显，客户户资源也也多以抢抢夺市中中心客户户为重要要客源。。城市规划划对于板板块发展展的作用用十分明明显，如如省府南南迁之于于南城，，大河西西先导区区之于市市府麓谷谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚东金鹰月湖体育新城走强积弱崛起！成熟格局分析析板块主要要在售楼楼盘列表表：板块指标性楼盘本项目所所在区域域--新南城板板块：大大盘云集集，蓄势势爆发！！格局分析析项目名称物业类型占地面积(㎡)建筑面积（㎡）御邦普通住宅商业楼别墅166913118784格兰小镇别墅普通住宅商业286001300000橘郡别墅独栋别墅联排别墅285885380000龙湾国际小高层独栋别墅连排别墅6326676326671200000怡海星城普通住宅商铺6766931980000凯富·漫城小高层2754490274保利·阆峰云墅连排别墅独栋别墅379831167159板块金鹰月湖市中心尚东芙蓉北市府麓谷新南城体育新城麓南含浦金星北路星沙城市功能配套离市中心不远，生活配套不足，公交系统尚可生活配套齐全，交通便利，商业发达离市中心近，生活配套较齐全，交通便利城市中心北部延伸带，生活配套发展缓慢，交通一般新城区，生活配套急速发展中，交通状况不佳市中心南延带，生活配套尚可，交通比较便利离老城区不远，生活配套一般，交通发达市郊，生活配套欠佳，交通极其不便市郊，生活配套欠佳，交通极其不便新城，离老城远，生活配套尚可，出入市中心不便开发商实力及影响力除藏珑外，整体偏弱中小开发商居多，实力不强万科进驻带来利好影响以世纪金源为代表外地开发商居多外来大开发商云集，实力较强本地开发商与外地开发商共存外来开发商较多，实力较强外来大开发商较多，实力较强以和黄、恒大为代表的外地开发商为主恒基、华润、碧桂园等外地开发商影响力较强片区特色影视文化与旅游区,景观资源优越金融业商业发达，CBD高尚成熟居住区沿江风景带，新河三角洲市府办公区，高新产业区，大河西先导区省府办公区，长株潭一体化融合区武广快线，体育新城区自然人文景观旅游区，高校文化区大河西先导区，高星综合功能区经济技术开发区新南城板板块目前前生活配配套尚等等不完善善，但发发展潜力力巨大，，目前是是以居住住功能和和园区开开发为主主的郊区区板块。。新南城板板块在城城市配套套上还不不够成熟熟，相对对成熟片片区尚有有较大差差距，短短期内难难以弥补补；板块内开开发商整整体实力力较强，，区域运运营的能能力还是是有，加加之开发发楼盘大大多为大大盘开发发，因此此新南城城板块在在市场上上的上升升价值很很明显。。板块内房房价处于于长沙市市场二流流区间，，相对来来说价格格优势比比较明显显。格局分析析小结与启启示：10个板块并并起，东东部成熟熟，西部部崛起，，南部走走强，北北部积弱弱。各板块档档次定位位、产品品类型混混杂，造造成板块块间竞争争差异化化不明显显。城市规划划对于板板块发展展的促进进作用十十分明显显。新南城板板块虽品品牌大盘盘云集但但整体区区位优势势相对不不明显。。区域价格格壁垒明明显，地地段差异异对价格格影响明明显。基于以上上分析，，本项目目所在新新南城板板快为居居住型和和园区开开发为主主的郊区区板块，，是两型型社会建建设的核核心区域域，未来将会会成为居居住环境境优美、、经济开开发绿色色环保、、山清水水秀经济济发达的的长株潭潭城市群群绿肺；；本项目处处于这个个环境优优美，周周边居住住大盘云云集的区区域，同同时处于于开发中中的工业业园内，，因此，项项目须最最大程度度借助环环境、交交通、优优惠政策策等资源源，才能能聚集湖湖南乃至至中南五五省总部部经济，，打造成成功长沙沙首个总总部基地地！格局分析析项目现况况及未来来走势分分析高尔夫两型办项目土地性质质：工业业使用年限限:50年宗地：23、24、28号地块；；面积：总总占地面面积约500亩；地貌：土土地有起起伏，中中间有水水塘；特征：地块形形状方正；东东面为万家丽丽路；毗邻：两型办办（正厅）办办公楼，高尔尔夫球场地块现状项目分析项目四至东西北南项目四至项目分析“一点一线”发展战略的核心发展区域南长沙工业化与城市化的前沿阵地长株潭经济发展的桥头堡省级开发区，环保产业试验基地两型社会实践的行政核心长株潭三城心脏位置1.2.3.4.5.6.区位工业价值极为突出项目分析区位价值分析析区域交通极其便捷绕城高速武广高速铁路黄花京珠高速上瑞高速大托机场长沙火车站319、107国道韶山\万家丽路项目分析交通组织分析析长沙整体经济济发展较快，，工业增长迅迅猛，以第二二产业主导的的经济社会，，且比例还在在上升，且拥拥有基数很大大的企业数量量。项目分析发展趋势分析析项目分析长沙已形成三三大产业集群群，规划发展展六大产业，，已形成19个工业园区；；较为完整的的工业规划与与发展体系，，19个工业园区六大工业产业业三大产业集群群发展趋势分析析小结：综上分分析，长沙的的工业基础、、经济结构、、及发展态势势，将为本项项目总部基地地开发提供基基础保障。城城区企业外迁迁和区内省内内企业进城将将给项目成功功带来巨大机机遇。相关政策、法法规及趋势研研究长沙经济技术开发区一、开发区内投资的生产性企业，企业所得税减按15%征收。其中经营期在十年（含十年）以上的，从开始获利的年度起，前两年免征，后三年减半征收所得税。产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按100%税率征收。先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长三年减半期，减半后税率按10%税率征收。二、再投资退税：中外合资企业和外资企业从企业分得的利润在区内再投资兴办外商投资企业，其期限不秒于五年的，经税务机关审核，退还再投资部分已纳所得税的40%；外国投资者将从企业分得的利润，在区内再投资举办，扩建产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于五年的，经税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。三、开发区外商投资企业的客商将从企业分得的利润汇出境外，免征汇出利润所得税。四、客商在中国境仙没有设立机构，而来源于开发区的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得，除贪污免征所得税的以外，都减按10%的税率征收所得税。其中提供资金设备的条件优惠，或者转让的技术先进，经批准还可以给予更多的减税、免税优惠。招商政策对比比一招商政策长沙高新技术开发区一、按照“封闭式管理、开放式运行、市场化动作、社会化服务”原则，实行统一有效管理，区内企业享受国家、省、市三级政府给予的优惠政策。高新技术企业从被认定之日起，减按15％的税率征收企业所得税；出口产品产值达到当年总产值70％以上的，减按10％的税率征收企业所得税；新办的非外商及非台、港、澳、侨投资的高新技术企业，从投产年度起，两年内免征企业所得税。生产性外商及台、港、澳、侨投资的高新技术企业，经营期在十年以上的，从获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税，减半期满后，如经考核仍为高新技术企业，可再延长三年减半期。以后按15％的税率征收。科研院所、高等院校或科技员自带科技成果和资金创办高新技术企业，注册资金下限可为3万元。以高新技术成果向有限责任公司出资入股，作价总金额可达公司注册酱的35％。双方另有协议的除外。二、进入岳麓山高科技园（麓谷科技新城）的高新技术企业还可享受以下特殊优惠政策园区内经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目，2005年前，按增值税的地方留成部分的50％及企业所得税和营业税的地方留成部分，由财政奖励给企业。之后3年，按产品增值税、企业所得税和营业税的地方留成部分50％由财政奖励给企业。对具有自主知识产权、达到国内先进水平并具有重大推广价值、年销售额1000万元以上的软件产品，3年内其产品增值税地方留成部分全额奖励给企业。进入留学人员、博士创业园租用房产的被孵化企业、按市场平均价，在100平方米面积内第一年免收租金，第二年60％，第三年80％；超过100平方米的部分第一年的前半年免收租金，之后第二年内按80％的标准收取。对园内高新技术企业实行挂牌无费管理。无费管理企业只纳税，不缴行政事业性费用。招商政策对比比二招商政策宁乡经济技术开发区入区条件：

在经开区内投资兴办生产性企业，必须确保生活环境与生态环境得到保护和改善，项目规模要求固定资产投入在500万以上或年产值2000万元以上。注册的非生产性项目，要求年经营收入在2000万元以上。在经开区内投资兴办事业，原则上不限定投资规模。

经开区优先接纳出口创汇的外向型企业和高新技术企业及农副产品精深加工企业。

土地优惠政策：

经开区土地依法租赁或出让；

土地使用权租赁，租金1500—2000元/亩·年，租期30—40年，签约时先付10年租金；

土地使用权出让，根据用地位置及土地类别，每亩收征地费和基础设施建设费：生地4—6万元，熟地8—12万元；

对大宗用地，根据投资规模和建设周期，经县政府批准，可适当优惠。税费优惠政策：

经开区内企业从投产起，所得税前2年免征，第3—5年减半征收。所减免的税收必须用于企业的发展，由税务部门进行跟踪监督；

经开区实行无费区、封闭式管理。经批准进入经开区兴办的企业，免除县内各行政事业性收费，各有关部门均不得以任何理由进入经开区收费。

土地回购：

在开发区内征用土地用于项目开发建设，三年内如果项目不能产生预期的经济效益，业主可申请退回土地，由开发区管委会以不低于出售价格回购土地。弹性地价：根据入区企业投资规模、达产效益确定土地出让价格，实行优价土地向优势项目倾斜。招商政策对比比三招商政策环保科技园工业企业奖：凡上年实缴区财政税收80万元以上200万元以内（含200万元），或200万元以上400万元以内（含400元），或400万元以上的工业企业，当年分别按超过上年实缴区财政税收增长速度20%、15%、10%以上部分的50%奖给企业。房地产企业奖：凡当年实缴区财政税收达到200万元以上1000万元以内（含1000万元）、1000万元以上2000万元以内（含2000万元），或2000万元以上的房地产企业或项目，分别按其实缴区财政税收超过200万元以上部分的5%、10%、15%分段累计计奖。重点业态扶植（扶植新型工业）规模工业企业：凡当年实缴区财政税收30万元以上50万元以内（含50万元），50万元以上80万元以内（含80万元），分别给予5万元、10万元资金扶植。新办工业企业：凡当年实缴区财政税收10万元以上的新办工业企业（不含更名、股改等形式变更或区内搬迁的企业），前三年按其实缴区财政税收的50%、40%、30%给予企业资金扶植。固定资产投入和技术改造：1、凡新办工业企业，对用于生产厂房和设备的固定资产投入（不含购地费用）1000万元以上的，在竣工投产的当年，按形成账面固定资产额的2%给予企业资金扶植。2、凡经申报备案的技术改造工业项目，技改投入在500万元以上的，在技改项目投产的当年，按新增技术改造投资额的4%给予企业资金扶植。标准厂房：对于一次性投资开发6000平方米以上的标准厂房（不含自建自用），在三层以上（含三层）或单体高度15米以上（含15米），竣工投入使用后，按其用于生产厂房的面积一次性给予投资开发商15元/平方米的资金扶植。科技创新扶植科技创新平台：1、经省级以上行政主管部门认定，区属企业当年设立国家级、省级重点（工程）实验室，分别给予50万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级工程技术研究中心（技术中心），分别给予40万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级博士后工作站或博士（硕士）培养基地，分别给予50万元、30万元资金扶植。2、经市级以上行政主管部门认定的科技企业孵化器，前三年，按当年孵化器自身实缴区财政税收的50%以及孵化器内在孵企业当年实缴区财政税收总额的10%给予孵化器资金扶植。科技创新项目：区属企业进行科技项目的攻关和研发，开展科技成果项目转化，经行政主管部门认定和社会公示，给予一定的资金扶植。人才兴业：博士、专家、教授、院士来区内开办、领办高新技术企业并对区财政税收有较大贡献的，一次性给予企业10万元—30万元资金扶植。招商引资奖招商引资中介人奖：引荐世界500强企业、全球跨国集团公司、境外基金、国内民营100强及知名产业集团的区域性总部来我区投资，或引进注册资金2000万元以上、到位资金（不含购地费用）5000万元以上，符合区域产业发展规划的重大招商引资产业项目，生产型企业按固定资产投资到位资金的5‰，商业、餐饮、休闲等服务型企招商政策对比比四招商政策政策研究招商政策发展展变化土地出让、税税收、奖励等等政策优惠招招商产业集群、产产业链招商、、参股初建期高速发展期面对产业升级级和经济环境境变化，沿海海及部分发达达地区工业园园区已经从政策优惠招商商向产业集群、产产业链招商转变。小结终上分析，长长沙经开区、、高新区、宁宁乡经开区招招商优惠政策策突出在税收收（减税退税税）、土地转转让优惠方面面，属于生产产经营方面直直接扶持政策策，且优惠幅幅度和金额较较大。而雨花环保科科技园招商优优惠政策则突突出在经营奖奖励、人员招招商奖励方面面，措施偏重重于服务扶持持方面，相对对优惠幅度和和金额较小。。长沙经开区、、高新区、宁宁乡经开区企企业所得税均均减按15%征收，前两年年免税，后三三年减半。宁乡经开区土土地政策力度度更大。三年年内如果项目目不能产生预预期经济效益益，业主可申申请退回土地地，由开发区区管委会以不不低于出售价价格回购土地地。雨花环保科技技园政策突出出在税收奖励励、资金扶持持奖励、人才才扶持奖励、、科技创新奖奖励、人员招招商奖励方面面第二部分：项目SWOT分析PART2优势（S）——企业实力雄厚厚项目由和立立东升实业业投资开发发,企业及其最最高领导人人有着巨大大的声誉和和人脉资源源。对于政策和和社会资源源依赖比较较大的工业业地产开发发而言意义义重大；项目规模巨巨大项目总用地地面积315.09亩，规划总总建筑面积积约50万平方米，，分二期开开发；交通便利基地毗邻万万家丽大道道，东边临临金井路，，北距环保保大道约100米，西距新新韶山南路路约420米；京珠高高速、上瑞瑞高速、107国道、319国道均在园园区附近交交汇；离武武广高铁、、汽车南站站等客流站站点都在咫咫尺之遥。。项目SWOT分析生态环境优优越相对于市内内区域的写写字楼和公公寓，本项项目拥有天天际岭森林林公园等大大型的自然然氧吧，自自身地块为为原生山地地，自然生生态环境得得天独厚。。人文办公氛氛围浓烈项目东边为为湖南环保保科技产业业园政务办办公区预留留用地，北北边紧靠中烟集团总总部办公区区，西边与北京青苹果果数据城项目和长沙沙理工大学学云塘校区区相连，南南边与同发发置业即将将修建的五星级酒店店项目隔路相相望。区位发展前前景广阔项目距省政政府4.8公里、距野野生动物园园3.2公里、距未来的两两型办政务务办公区不不到2公里，即将动工的的城铁和地地铁一号线线都在项目目附近设站站。作为两型改革试试验区的核核心区域和和前沿阵地地，其发展展空间巨大大、政治地地缘优势明明显。劣势（W）——配套欠缺项目周边当当前购物等等配套设施施较为欠缺缺，特别是是生活配套套。公共交通不不发达。目前周边公公共交通欠欠缺，公共共设施不齐齐全。机会——政策优势雨花环保工工业园发展展时间已经经有一定的的历史，园园区政策及及激励制度度相对较为为成熟，对对吸引企业业入驻起着着举足轻重重的作用。。两型社会积积极推进两型社会试试验区向纵纵深方向发发展，城际际交通、区区域管理的的逐步一体体化、电信信并网等一一些实质性性的举措逐逐一得到落落实，本项目作为为桥头堡的的地位日趋趋显现。住宅商业房房产发展受受限，工业业房产将成成为新宠随着住宅商商业房产进进一步受到到政策的打打压，房地地产市场宏宏观调控的的大势已经经逐步明朗朗，未来工工业地产的的快速发展展将是大势势所趋。其其对于地方方可持续发发展的财政政支撑作用用不言而喻喻。大力发发展工业经经济和现代代商贸服务务将成为地地方各级政政府解决经经济发展之之道。同时时，民间资本和和其他社会会逐利资本本由于投资渠渠道局限，，将有可能能转向工业业地产。机会——沿海产业转转移随着沿海劳劳动力成本本的日益攀攀升等诸多多因素的影影响，沿海海产业转移移将进一步步加剧，内内地特别是是内地一二二线城市将将面临更多多机遇。威胁——长沙各大园园区定位重重叠，空置置率高。长沙各大园园区主要产产业定位不不清晰，且且重叠率高高，将直接接影响本项项目销售。。多数园区区空置率高高，销售压压力较大。。后续项目供供应巨大。。长沙市及长长望浏宁目目前同类型型项目后续续供应巨大大，将可能能直接威胁胁本项目的的销售工作作的推进。。园区级别相对于星沙沙经开区、、麓谷高新新区以及新新晋的宁乡乡经开区，，都是国家家级开发区区，而本项项目所在的的雨花环保保工业园级级别上不如如前三者，，意味着企企业在相关关优惠政策策方面不如如前三者。。产业支撑面面临客户层层面的局限限本项目定位位为总部基基地，而实实质上长沙沙市内及周周边区县对对于一些重重点大型企企业在供地地方面存在在较大程度度的支持，，条件优越越。综合分析——整体来看，，本项目优优势非常明明显，机会会众多。同同时也面临临着一定的的市场挑战战。特别是是来自其他他国家级园园区的项目目竞争以及及作为总部部基地定位位下的企业业规模和数数量有可能能不足。因此，如何何充分发挥挥本项目特特色，做好好配套服务务工作将是是本项目开开发的重中中之重。我司认为本本项目项目目核心价值值点：——优越的区位位优势；——企业自身的的品牌号召召力；——规模巨大；；——超前的规划划理念；——优质的服务务。核心价值概概括——领袖级企业业工作平台台！第三部分：：项目定位PART31、项目整体体市场定位位根据宏观微微观的市场场环境分析析，结合自自身条件状状况，我们们不难发现现目前其他他园区或个个别项目在在自身定位位方面为了了扩大客户户层面的需需要，将定定位做得大大而全，反反而没有一一个特别鲜鲜明的主题定位。。导致园区内内各种行业业错综复杂杂，缺乏一一定的兼容容性。本项目整体体发展方向向为总部经经济，并希希望能打造造成长沙的的高新企业业总部基地地，因此，，将园区打造造成尽量单单一纯粹点点的行业园园区，以整整合行业的的上下游链链条企业。。摈弃一些些可能不具具备优势的的行业。结合我司项项目的实际际情况，我我司主张产业定位：：装备制造和和汽车零部部件、轻工工产业、农农副产品深深加工或食食品加工、、环保节能能、现代服服务业为主主导，以生生物制药、、电子信息息（通讯设设备、电子子元器件为为代表）为为辅助的产产业布局，，2、项目形象象定位立足长株潭潭区域核心心，面向全全国，为湖湖南省高新新企业提供供办公、居居住及配套套服务的企企业平台，，推进长株株潭打造城城市核心产产业群国际际化进程。。中南高新企企业总部基基地3、形象广告告语国际平台财财富富源泉4、功能定位位企业孵化功功能、高新新技术企业业科研、办办公、居家家于一体。。4、目标客户户群定位目标客户群群细分：港澳台、外外企、欧美美华商开拓拓长株潭市市场的轻工工、电子、、新材料研研发基地；；长株潭区域域规模不大大、无能力力实现买地地开发的高高科企业；；广东沿海地地区、江浙浙一带等大大城市进行行产业转移移的搬迁企企业；国内大型企企业在长株株潭设立的的研发基地地；湖南当地大大型企业中中下游配套套企业；长株潭区域域的服务外外包型企业业：包括IT服务、人力力资源管理理、金融、、研发、产产品设计等等众多领域域。第四部分：：营销整体战战略PART4一、本项目目营销需要要解决的主主要问题由项目定位位分析中可可以看出，，本项目营营销需要解解决的主要要问题有以以下四条1）如何建立立本项目的的市场影响响力?2）缺少第三三产业服务务业的支撑撑，如何何克服区域域短期障碍碍?3）现有园区区市场渐趋趋成熟，会会给本项目目进入该市市场带来困困难，在营营销过程中中怎样进行行借势联联动营销?4）如何吸引引外围客户户，摆脱价价格瓶颈打打赢长沙市市内竞争盘盘？二、营销战战略纲要营销手段补补强产品软软素质，支支撑高端市市场定位，，确定本项项目营销战战略的制定定原则采用用强势营销战战略。“抛砖引玉玉，强势出出击；擒贼贼擒王，品品牌导向””可以重点从从以下几个个方面着手手：营销销战略之一一：整合区区域资源，，形成区域域形象美誉誉度，建立立区域形象象总概念和和企业对对区域的认认同感，借借此以区域域驱动项目目，立足大大长沙，借借势长株潭潭一体化，，塑造有城城市大长沙沙的园区；；营销战略之之二：优先先引进知名品牌企企业和上游游龙头企业业，提升项目目向心力，，由企业品品牌增值演演变为产产品增值；；营销战略之之三：借助助发展商实实力，为项项目提高认认可度，在在区域营销销阶段，塑塑造发展商商在区域经济的的领跑者地地位；营销战略之之四：项目目形象定位切切合目标客客户群体心心理需求与与区域资源源的需求。。三、营销思思路策略分分解在营销推广广总策略的的指导下，，根据项目目推广节奏奏，将策略略分解如下下：前期充分铺铺垫、造势势、蓄积客客户展示营销引引爆销售高高潮不断制造““兴奋点””，持续销销售要达到开盘盘的集中引引爆效果，，前期铺垫垫的作用非非常关键，，对于本项项目而言，，前期铺垫垫可以起到到两个作用用：一是发发布项目信信息，不断断积累客户户；二是通通过对工业业园投资前前景的渲染染，以及工工业园内各各种利于企企业主生产产、销售的的措施与优优惠，提高高客户群体体对项目价价格的心理理预期。本项项目目为为中中小小型型轻轻工工、、电电子子、、新新材材料料等等研研发发机机构构，，需需要要对对营营销销中中心心及及项项目目现现场场进进行行全全方方位位包包装装，，使使展展示示效效果果达达到到最最佳佳效效果果，，策略略一一：：前前期期铺铺垫垫和和造造势势营造造气气氛氛。。所谓谓造造势势，，就就是是要要引引起起市市场场的的关关注注度度，，通通过过一一些些精精心心策策划划的的““事事件件””以以及及报报纸纸、、户户外外、、广广播播、、网网络络、、公公交交车车身身、、发发放放宣宣传传单单张张等等宣宣传传渠渠道道，，来来提提高高项项目目以以及及发发展展商商品品牌牌的的知知名名度度。。ACTION1：通通过过路路牌牌广广告告、、形形象象墙墙广广告告、、户户外外广广告告等等长长期期媒媒介介来来发发布布项项目目相相关关信信息息，，积积累累客客户户；；ACTION2：长长沙沙及及项项目目现现场场营营销销中中心心的的包包装装；；ACTION3：现现场场导导示示系系统统到到位位，，项项目目前前期期形形象象墙墙包包装装；；ACTION4：项项目目工工地地现现场场包包装装，，包包括括工工地地围围板板；；工工地地规规范范管管理理；；ACTION5：发发挥挥销销售售中中心心的的作作用用，，推推介介和和展展示示项项目目信信息息；；ACTION6：用用海海报报、、单单张张及及点点对对点点介介绍绍等等方方式式发发布布项项目目的的相相关关信信息息；；ACTION7：加加强强工工程程质质量量与与进进度度透透明明度度，，稳稳固固市市场场信信心心，，推推广广项项目目品品质质形形象象；；ACTION8：在在前前期期宣宣传传期期间间定定购购的的客客户户根根据据定定购购金金所所占占比比例例，，可可享享受受不不等等的的超超额额外外优优惠惠或或折折扣扣；；策略略二二：：展展示示营营销销引引爆爆销销售售高高潮潮在项项目目咨咨询询阶阶段段通通过过模模型型展展示示、、工工地地规规范范管管理理、、销销售售氛氛围围等等良良好好展展示示，，迅迅速速地地积积累累客客户户，，为为引引爆爆高高潮潮，，积积聚聚现现场场人人气气做做好好充充分分的的铺铺垫垫。。同同时时，，在在项项目目开开盘盘之之前前还还需需要要做做好好大大量量的的准准备备工工作作，，如如售售楼楼处处、、工工地地包包装装、、宣宣传传资资料料、、礼礼仪仪、、销销售售物物料料、、背背景景音音乐乐等等具具体体工工作作应应完完全全就就位位，，争争取取给给每每个个客客户户留留下下一一次次难难忘忘的的购购厂厂体体验验。。ACTION1：为为了了使使开开盘盘当当天天能能够够销销售售高高潮潮的的效效果果，，将将开开盘盘主主战战场场设设置置在在项项目目现现场场营营销销中中心心，，通通过过现现场场楼楼盘盘形形象象，，坚坚定定认认购购客客户户购购买买信信心心。。同同时时掌掌握握或或控控制制好好开开盘盘当当天天局局势势与与氛氛围围，，确确保保项项目目现现场场及及长长沙沙营营销销中中心心现现场场都都有有浓浓厚厚的的喜喜庆庆和和火火热热氛氛围围，，争争取取将将已已认认购购客客户户全全部部转转为为签签订订合合同同客客户户；；ACTION2：为为了了能能够够达达到到持持续续热热销销的的效效果果，，可可以以考考虑虑一一周周的的时时间间全全面面开开展展项项目目开开盘盘销销售售活活动动；；ACTION3：在在开开盘盘周周期期间间，，结结合合项项目目和和客客户户情情况况举举办办各各种种开开盘盘系系列列活活动动；；ACTION4：在在开开盘盘周周期期间间落落订订或或签签定定认认购购合合同同的的客客户户可可享享受受额额外外的的优优惠惠或或折折扣扣；；策略略三三：：后后期期营营销销制制造造““兴兴奋奋点点””，，持持续续销销售售在开开盘盘高高潮潮后后，，销销售售前前期期积积累累客客户户，，销销售售将将会会有有所所回回落落，，此此时时需需要要结结合合销销售售阶阶段段特特点点，，运运用用针针对对性性营营销销活活动动和和价价格格手手段段，，推推动动持持续续销销售售。。ACTION1：利利用用项项目目优优势势资资源源，，结结合合产产品品本本身身的的亮亮点点，，在在广广告告宣宣传传上上不不断断创创造造新新的的兴兴奋奋点点和和市市场场关关注注度度；；ACTION2：进一一步深深入挖挖掘促促进销销售的的积极极因素素，运运用开开盘成成交客客户，，加强强客户户“口口碑效效应””；ACTION3：服务务等产产品以以外的的软性性价值值体现现将促促进项项目价价值的的兑现现，巩巩固现现有销销售业业绩，，提升升产品品附加加值；；四、宣宣传推推广策策略工业业业地产产运营营是一一个融融政府府营销销、区区域营营销、、房地地产营营销和和产业业厂房推推广为为一体体的全全新项项目。。所以以首先先必须须明确确到底底本项项目的的营销销主线索索是什什么。。针对对本项项目，，我司司主张张采