四川威远商业地产项目市场调研报告及经营定位分析

商业地产项目市场调研报告及经营定位分析（讨论稿）项目名称：四川威远县人民大厦项目调研时间：2006年8月18日至9月10日第一部分威远县商业环境调研分析报告一、威远人文地理分析1.1威远自然环境分析威远县位于四川省中南部，隶属内江市。全县幅员面积1287平方公里，辖20个镇、323个村，总人口74.33万人。改革开放以来，县域经济得到了持续、快速发展，综合实力显著增强。2005年全县国内生产总值实现亿元，比2004年55.47亿增长了14.76%，一、二、三产业比为18：57：25；整体呈现一产降，二、三产升的局面，财政总收入6.65亿元，比上年增长32.56%；工业增加值28.04亿元，规模工业产值亿元，比上年增长26.03%；社会消费品零售总额15.13亿元，增长14.33%；农民人均纯收入3104元，增长7.63%。1.2地域文化分析1．2．1历史悠久威远历史悠久，隋开皇十一年（公元591年）置县,取威名远震之义，至今已1413年。交通便利，境内有三条高等级公路分别与成渝、内宜两条高速公路和成渝、成昆两条铁路相衔接。东距内江市政府所在地47公里，南距自贡市24公里，北距成都177公里。1．2．2名人辈出地灵人杰，辛亥革命志士胡驭垓、中共地下四川省委书记罗世文、古希腊文学（翻译）家和雅典文学奖获得者罗念生、著名军旅女诗人杨星火、第27届奥运会女子柔道78公斤级冠军唐琳、清华爱迪生邱虹云等英才辈出，使威远人民引以为自豪。上世纪六十年代，邓小平、贺龙、彭真、彭德怀、薄一波、李富春等党和国家领导人先后到威远气田视察；1999年元月，国务院副总理温家宝到威远视察，深入田间院坝，给威远人民以莫大鼓舞。1.3人口分析威远县全县05年度末总人口为74.33万，人口自然增长率为-0.2%。在总人口中，农业人口59.89万，非农业人口14.44万，所占比重达19.43%。(现在加快城镇化建设进程,严陵镇、连界镇等全国小城镇建设试点镇)，从业人员总数3.64万，05年全县在岗职工平均工资13272元，比上年增长10.4%。从业人员劳动报酬总额47942万元。城镇居民可支配收入5971元，消费性支出4663元，年末手存现金2202元，主要用于食品、衣着、医疗保健、交通通讯、教育文化娱乐、居住等，其中食品占47%，衣着占9%，居住占9%，教育文化娱乐占9%，食品、衣着、居住支出均比上年增长约在12个百分点左右，教育文化娱乐下降10个百分点。据全国县域经济基本竞争力评价中心公布：2004年威远县在第四届西部百强县(市、区)排名中列第66位。1.4交通状况、邮电分析特别是三年交通大会战成效斐然，资威路、内威路、归沙路、龙自路、荣威路等先后完成改造，让威远不再“远”；花城路、威连路等重点工程顺利完工投入运行，让威远路更宽；二环路、球马路、贡威路建设全面推进，使威远公路交通滞后状况彻底改变。05年末全县民用汽车已达6976辆，增长35.85%，私人汽车拥有量4108辆，比上年增长55%；固定用户达10.36万部，移动通讯用户达10.55万户，分别比上年增长17.35%和11.52%，信息传输服务业发展迅速，互联网用户达14501户，全年邮电业务总量达2.6亿元，比去年增长35%。二、威远总体经济环境分析威远总体经济运行形式良好威远近年经济社会发展加快，经济增长明显，综合实力大为增强。地区生产总值63.66亿元，同比增长14.76%，其中第一产业实现增长7.49%，；第二产业增长18.89%；第三产业实现增长11.35%。经济结构分析产业结构优化升级一、二、三产业比为18：57：25；整体呈现一产降，二、三产升的局面，大力发展现代服务业和高新技术产业，带动区域经济的整体提升，进一步强化第三产业，作为现代商业服务业现阶段发展空间巨大。金融状况良好05年末各项银行存款余额42.96亿元，比年初增加5.68亿元，增长15.23%。其中企业银行存款3.04亿，储蓄存款余额37.07亿元，比上年增长17.91%，占存款余额整体86%，储蓄存款的比例远远高于其他类同县域城市，说明居民有大量储蓄，投资意识相对较差，可以选择的投资项目有限，投资观念保守。商业保险业务进一步拓展，全年保费收入6004万元，其中寿险4311万元，个人保险意识逐步强化，在无更好投资选择时，保险市场却一路高歌。4、城乡居民生活水平进一步提高城镇居民分组消费情况表项目消费支出购房与建房支出社会保障支出其他转移性支出单位元/人年元/人年元/人年元/人年消费金额4663165195858消费支出明细表(单位:元/人年)项目食品衣着家庭设备及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务总平均2198440247428399422414112从上表可看出当地居民主要消费支出在食品，要占整体消费比例47%；而服饰衣着的消费比例仅9%，根据其他类城市吃、住、用消费的比例，当地服饰衣着、教育文化娱乐等住、行的消费还有很大潜力可待挖掘。5．消费品市场5.105年社会消费品零售总额为15.13亿元，比上年增长14.33%，市区零售7亿元，其中批零贸易业12.63亿，比上年增长10.55%，餐饮业2.48亿，增长38.47%，比消费品零售总额增幅高24.14个百分点，拉动了整个社会消费品零售总额的增长，餐饮业的发展在当地呈蓬勃发展发展之势，主要以特色小吃为主，但在当地仍缺乏大型品牌餐饮的进驻。5.2商品交易市场成交活跃威远零售主要以临街商铺经营为主，无大型百货零售企业，现有自贡及当地超市4家。另有以家具经营为主的商业广场和服务社区的城市花园步行街，但目前均惨淡经营。6、固定资产投资增长05年全市完成固定资产投资额16.12亿元，比上年下降4%。而其中房地产开发未受国家宏观调控的影响，全年房地产开发投资完成1.9亿元，比上年增长90个百分点。投资结构调整技改投资继续保持强势增长，基本建设投资实现了快速增长，全年基建投资完成2.5亿元，比上年增长259.66%，基本建设投资的迅猛增长必会有力的促进新区的形成和加快城镇一体化建设的进程。房地产业发展迅速建筑总产值5.39亿元，房屋施工面积144.65万平方米，房屋竣工面积48.34万平方米。临街商铺目前呈过剩开发，大量商铺闲置，新区配套生活设施没有跟上，造成住房空闲，入住不高。三、项目所处区域商业氛围和商业状况分析（一）威远县商业环境调查各街区业态分布（业态中的其他主要是指企事业单位、公司、银行、干洗店、医院、药店）南大街是威远县最繁华的街道，道路约宽12米，四车道。威远县的中国移动营业厅，联通营业厅，电信营业厅就在其中心位置。经营业种主要以通讯和服装为主。兰草街是威远县比较繁华的老街道之一，两车道。经营业种主要以服装、鞋类和餐饮为主。顺城街是连接威远县主要街道之一，人流量和车流量一般，经营业态以美容美发休闲娱乐、装饰材料、餐饮小吃为主。杉树坳街是威远县的主要街道之一，四车道。租金便宜，以经营美容美发、餐饮为主。中心街是威远县老城区的繁华街道之一。其主要经营业种以装饰材料、餐饮小吃、电器、小百货为主。1.6.桂花街的业种分布桂花街是威远县旧城区繁华街道，主要经营中档服饰、鞋类。1.7、新市街的业种分布新市街是威远旧城区的街道，主要经营中档服装、鞋类、餐饮小吃、小百货。1.8、外南街的业种分布外南街是威远旧城区街道之一，主要经营中低档服装、床上用品、化妆品为主。1.9、萝卜巷的业种分布萝卜巷以经营中低档服装、餐饮、化妆品为主，人流量比较大，人群较集中。1.10、南街的业种分布南街是威远旧城区商业街道，主要经营中低档服装、鞋类、化妆品、内衣。1.11、文化街的业种分布文化街以经营通讯产品为主

1.12、西街的业种分布西街主要以餐饮，娱乐休闲为主2．被调查街区业态功能详表商业业态服装餐饮小吃休闲娱乐建材家居装饰日杂副食百货超市商场通讯数码电脑广告化妆品鞋类黄金珠宝首饰家电眼镜其他（非商业）县中心南大街913023172115325兰草街4657003169430029顺城街1327252418272100059（药业）杉树坳街0242149176131101179中心街212518433410013230桂花街160100020120002新市街321050421062101南街153101201901012萝卜巷359101502230011外南街6110010101000文化街00100016000000西街7719145200002251广场街553121439480335041荷花街00015001000001总合计186152102250996310543913288321经过对威远中心城区接近1500家街铺的调查，明确各经营业种在威远县商业发展中的地位。城区各经营业态比重图城区各经营业态比重图050100150200250300350服装餐饮休闲建材日杂通讯家电化妆鞋类其他威远县最旺盛的业种餐饮、建材、服装、通讯等。服装业在威远的分布图餐饮业在威远的分布图休闲娱乐在威远的分布图建材家居在威远的分布图通讯在威远的分布图鞋类在威远的分布图4．调查区域商业容量调查我司调查街铺1409家商铺，共计商业面积约4万方左右。小结：按照一般市场规律，经济发达城市的人均商业占有量为平方米/人，二级城市的人均商业占有量则可以达到0.7平方米/—0.6平方米城市人口及商业容量（平方米/人）一级市场二级市场三级市场威远人口14人均商业占有量1.00.50.3~0.50.4~0.6商业容量目前威远县城市城镇非农业人口14万人，那么所需要商业面积约为8万4千平方米。威远县主要街区现有商业街铺总量已经在4万平方米左右，调查的范围比例约占威远整体商铺的60%，即现在商铺面积约在6万方。按照三级城市商业规律，街铺商业占商业总量的70％推算，按商铺与大型商业物业的比例7：3计算，商铺在威远已基本趋于市场饱和状态甚至过剩（这也是目前大量商铺闲置的原因），威远可容大型商业约在2万5千方，在威远县现有大型商业总量约在5000平方米左右，也就是说目前威远县将近还存在近2万平方米左右的大型商业空间。5．各街区租金水平通过租金水平调查可以看出，威远县商业价值呈现两级分化。在核心商业区，商业价值最高。（以35平米，一年租金为基本比较单位）6．街区空置率从空置面积和空置率可以看出人民路的空置面积和空置率最大。这是由于广场街的街道比较长，门面个数多，北面以经营建材为主，靠近新区人气不旺盛造成的。7．街区人流量与车流量统计被调查街区主要街道人车流量调查说明：每条街道，以5分钟为单位，分别于上午10点和下午15点进行统计人流和车流，一天以10小时计算，综合得出一天得人流量和车流量。从上图可以看出以南大街为中心的商业街区人流量多，靠近项目地的人民路和顺城街人流量较少；杉树坳街和广场街车流量较多，靠近项目地的人民路人流量最少。威远县人流流向调查8．威远主要卖场分析8．1飞龙超市名称面积（㎡）楼层业态合作方式服务状况本地或连锁飞龙超市500一层联营扣点租赁货架好隆昌与本地联合1500二层好飞龙超市是隆昌飞龙超市的连锁店，位于威远旧城区核心南大街，其面积大约2000㎡共二层是威远目前最大的超市，经营状况良好。主要经营家庭日常生活必需品、生鲜食品。品种单一，布置较为凌乱，通道狭窄，客流线不能令人满意。8．2人民超市名称面积（㎡）楼层业态合作方式服务状况本地或连锁人民超市400一层日常生活用品联营扣点租赁货架一般自贡连锁300二层一般人民超市位于威远西街，紧邻威远县委、县政府，其面积大约700㎡共二层经营状况一般。一楼主要经营中低档家庭日常生活必需品，二楼设有儿童娱乐区。布置凌乱，设备老化，通道狭窄，购物环境差8．3九鼎超市名称面积（㎡）楼层业态合作方式服务状况本地或连锁九鼎超市500一层生活用品联营扣点、租赁货架一般自贡连锁九鼎超市是自贡九鼎百货的连锁位于威远广场街，其面积大约500㎡，经营中低档家庭日常生活必需品，经营状况较差。货架布置较为凌乱，货源组织不太考究，通道狭窄，客流线不起清晰。8．4家和超市名称面积（㎡）楼层业态合作方式服务状况本地或连锁家和超市500一层家庭生活用品联营扣点、租赁货架良好自贡连锁家和超市是自贡连锁位于威远桂花街于萝卜巷之间，其面积大约500㎡，经营家庭日常生活用品，经营状况良好。但面积小、品种单一、动线设计不合理所以整个购物的环境显得狭小、凌乱、压抑。（二）威远市区商圈的划分南大街商圈：是威远县目前辐射能力最强、业态最齐全、档次较高档、商业氛围最浓厚的中心商业区，以南大街、兰草街、桂花街、南街、中心街、萝卜巷、家和超市、人民超市、飞龙超市、城南商场等为代表，集购物、餐饮功能，每天吸引众多市民，本区域已经无可争议地成为城市中心商圈。威远顺城街、广场街、人民路商圈（新城区商圈）位于威远政府规划新区和商业老城区中间的威远新城区商圈，基本属于“南大街”商圈的辐射范围，虽然有威远政府的政策扶持，但是由于威远本身经济发展格局的因素影响，至今威远新城区商圈尚未形成气候，附近已建成楼盘和在建楼盘的大量街铺空置率较高、特色市场经营状况较差。可以预见，毗邻大面积住宅小区，拥有本县中高收入顾客群体，加之政府的各项扶持，威远新城区商圈将在一定程度上和“南大街”商圈形成优势互补，丰富威远的商业格局面貌。经过我司综合比较了解，对威远整体商业发展状况有如下认知：1、威远商业格局正处于转型期，地域特征明显，商业形态不齐全。虽然各类业态在规模方面还有较大差别——传统百货和超市卖场没有经营模式，管理方式也比较陈旧，需要以休闲和大型专卖场为特色的多功能型业态进行补充，进而推动威远市场经济的整体发展。2、商圈环境对圈内外商业项目本身的影响力显而易见，周边社区环境作为商业项目根植的土壤，对保障项目持续经营至关重要。以领导型业态构建成的商圈吸引力远大于单一商业项目。本项目位于威远新区黄金地段，如何搭配现有商业项目，尊重项目自身客观条件，实事求是寻找适合的方向，不进行重复经营和重复竞争，开办具有鲜明特色的商业业态，冷静思考，理性定位，应是重点考虑和解决的问题。3、从整体商业档次上来看，威远仍旧处于一个中低档消费市场占据主导地位的消费市场，在未来几年内，中低档消费时常仍将占据主要消费市场。全市商业中心逐渐由“南大街”商圈向新城区商圈分布辐射，最终形成以“南大街”商圈和威远新城区商圈相结合的商业分布结构；而“南大街”商业圈、新区商业物业的建设和自身位置必将带动新老街区的共同旺盛。而商业中心的偏移，可以预见，威远县新城区商圈在威远的时尚精品商圈地位将逐渐形成。威远人民大厦的地理位置，决定了自身强劲的商业潜力和商业机会。业态陈旧经营模式不丰富处于转型中的威远南大街商业街区，多数属于传统百货店、小型超市、服装店，而仓储式商场、大型专卖店、大型品牌折扣店等新兴业态欠缺，阻碍了该商业区的进一步发展。环境陈旧经营理念差距较大威远现有商业项目大多缺乏前期科学周密的现场规划，定位重复，结构繁杂，并且本身不具备后期经营调整时的自我完善和补充能力，大部分商业物业依靠陈旧的卖场硬件设施和杂乱的卖场环境维持经营，明显不具备聚客能力和突出的竞争力。服务意识的落后也是导致威远商业停滞不前的一个重要因素。规划滞后商业网点过于集中各区间城市化发展的不平衡带来商业网点的分布不平衡，而规划的滞后更导致商业盲目向“南大街”中心商业区集中，这是“羊群效应”的一种体现，一方面中心商业的辐射力不足以惠及周边新区，另一方面以威远入城大道为重点的区域性商业中心还未成型。定位趋同经营主题新意不足商场定位普遍趋同，没有形成各自的经营特色，服饰类经营成为大多数商家的主业，然而由于市场细分不够，造成一方面竞争激烈，一方面又有相当的市场需求无法满足。单店规模小，缺乏地标性商业。连锁发展慢成熟大型商业品牌少在国内商业连锁发展风起云涌的形势下，威远本地的连锁商业品牌发展比较缓慢，至今尚未具有一定品牌价值和连锁规模的商业形式出现。多是单独经营，没有明显的品牌意识和品牌塑造能力。经营理念滞后软件有待提升威远商家的管理水平、服务意识、营销手法方面较为保守和落后，与零售业发展成熟的大城市比较还存在相当大差异，经营商家观念落后，固守南大街，对大型的卖场经营和专业市场认知度不是很高，当地消费者的消费观念还需引导。地段分析1、本项目地块位于威远人民路和顺成街的交汇处，两面临街，路面宽阔。为新区的黄金地段，暂无同价值商业口岸；2、商业规模较大，能形成规模经营。目前，该区域尚处于城乡结合部，相对现城市核心地带和人口密集区约㏎，几个在建项目正加紧建设。街面店铺较为冷清，还未形成有商业气氛的街道，仅有的小型超市尚处于试营业阶段；定位为专业市场（家具为主）的商业广场（距本案约800米近期上市物业调查1、同类物业1.1美好家园项目名称：美好家园一期销售：0832－6899999区域位置：威远县城中心街开发商：内江长城房地产开发代理商：重庆华轩房地产顾问公司设计单位：内江市建筑勘探研究设计院物管单位：四川家园商业管理总建筑面积：31980㎡总占地面积：4488㎡项目属性：商住楼建筑风格：高层电梯公寓栋数：2层数：28绿化率：10%住宅总套数：193销售率：排号阶段物业费用：户型结构：商业面积:销售起价：住：1400销售均价：住：销售最高价：住：1800商：待定商：待定商：待定付款方式：一次性付款、分期付款装修标准：通风采光：良好建筑结构：框架开工时间：竣工时间：交付使用时间：停车位：170经营方式：出租、出售主力户型三方两厅两卫，面积100－142㎡两房两厅两卫，面积90－98㎡物业设施室内设施：电影院、商场小区设施：待定物业服务：待定园林环境：4层屋顶花园交通情况：有公交车站，车流量大，交通方便项目定位：中高档电梯公寓客户群定位分析：中高端人群项目优劣势分析：优势卖点：城区中心位置、新式高层电梯公寓、未来的商业娱乐休闲中心缺点：周边环境陈旧，项目开发周期太长1.2山水印象项目名称：山水印象销售：0832－8242366区域位置：威远县城商业广场西侧开发商：威远三益商业广场开发代理商：设计单位：物管单位：总建筑面积：约70000㎡总占地面积：27687㎡项目属性：住宅小区建筑风格：栋数：11层数：7绿化率：38.20%住宅总套数：558销售率：60%物业费用：户型结构：商业面积:销售起价：住：940销售均价：住：1200销售最高价：住：1300商：未知商：未知商：未知付款方式：一次性付款、银行按揭（建行4成）装修标准：毛坯通风采光：良好建筑结构：砖混开工时间：竣工时间：交付使用时间：停车位：140经营方式：出租主力户型四房两厅两卫，160－190㎡三方两厅两卫，面积118－130㎡两房两厅一卫，面积84－90㎡左右物业设施室内设施：小区设施：休闲广场、康乐中心、喷泉物业服务：园林环境：交通情况：附近有公交车站，车流量少，交通不太方便项目定位：中高档住宅小区客户群定位分析：项目优劣势分析：优势卖点：中高档住宅小区、水生态主题园林缺点：位置比较偏远，交通不便，缺乏生活配套设施1.3城市花园一期项目名称：城市花园一期销售：区域位置：威远县顺城街西段开发商：威远万佳实业代理商：设计单位：物管单位：总建筑面积：260000㎡总占地面积：235333㎡项目属性：住宅小区建筑风格：栋数：69层数：7绿化率：58.00%住宅总套数：632销售率：近100%物业费用：户型结构：商业面积:销售起价：住：750销售均价：住：销售最高价：住：1000商：商：商：付款方式：一次性付款、分期付款装修标准：通风采光：良好建筑结构：砖混开工时间：2001竣工时间：交付使用时间：停车位：经营方式：主力户型物业设施室内设施：小区设施：物业服务：园林环境：小区内园林交通情况：附近有公交车站，车流量较大，交通不比较方便项目定位：中档住宅小区客户群定位分析：项目优劣势分析：优势卖点：新建中档住宅小区缺点：位置较偏远，生活购物不便，缺乏生活配套设施1.4高升假日广场项目名称：高升假日广场销售：区域位置：威远县城广场街南段开发商：威远严陵房地产开发公司代理商：设计单位：物管单位：总建筑面积：102539㎡总占地面积：78000㎡项目属性：住宅小区建筑风格：栋数：层数：绿化率：35.00%住宅总套数：340销售率：100%物业费用：户型结构：商业面积:销售起价：住：740销售均价：住：900销售最高价：住：1000商：商：商：付款方式：一次性付款、分期付款装修标准：通风采光：较好建筑结构：砖混开工时间：竣工时间：交付使用时间：停车位：经营方式：主力户型两房两厅一卫，面积80－97㎡三房两厅两卫，面积134－160㎡物业设施室内设施：小区设施：物业服务：园林环境：小区内园林交通情况：距公交车站约10分钟路程，车流量少，交通不方便项目定位：中档住宅小区客户群定位分析：项目优劣势分析：优势卖点：新建中档住宅小区缺点：位置较偏远，生活购物不便，缺乏生活配套设施促销策略：1.5紫荆花园项目名称：紫荆花园销售：区域位置：威远县城南荷花街开发商：自贡弘基房地产开发代理商：设计单位：物管单位：总建筑面积：总占地面积：项目属性：住宅小区建筑风格：栋数：层数：7绿化率：住宅总套数：400销售率：95%物业费用：户型结构：商业面积:销售起价：住：780销售均价：住：900销售最高价：住：1000商：3200商：3400商：4000付款方式：一次性付款装修标准：毛坯通风采光：良好建筑结构：砖混开工时间：竣工时间：交付使用时间：停车位：经营方式：主力户型三方两厅两卫，面积118－130㎡两房两厅一卫，面积82－100㎡物业设施室内设施：小区设施：配套商业街物业服务：园林环境：交通情况：距公交车站步行5分钟左右，车流量少，交通不太方便项目定位：中档住宅小区客户群定位分析：项目优劣势分析：优势卖点：中低档价格缺点：位置较偏远，交通不便，缺乏生活配套设施2、宏观经济环境及商业环境小结威远经济发展形式良好，人均收入水平增加，居民的购买力增加，消费意识也逐步与二级城市接轨。城市建设力度逐渐加大，房地产市场逐渐活跃；威远县以兰草街、南大街、中心街形成核心商业区；并辐射整个威远县城区；12条主要街道现有临街商业面积总量超过40000平方米，而按照目前威远县消费品零售总额增长率14%推算，每年新增商业面积不会超过4500平方米。目前威远县城比重较大的业种依次是餐饮、建材、服饰、通讯、日杂等。各街区业态分布杂乱无章，产品档次参差不齐，门面装饰格调很低，还缺乏统一的街区形象包装，经营品质都难以提升，消费者选购时疲困不堪，难以提高消费者购物兴趣，更无法满足消费者的物质需求和心理需求。威远县人流量较大的街区分别是新市街、南大街、兰草街、中心街、南街；车流量较大的是杉树坳街、广场街、中心街、南大街。威远租金水平分布两极分化较大，核心商圈附近租金水平较高，随着离核心商圈距离加大，租金水平逐渐降低；租金高的依次为兰草街、南大街、萝卜巷、桂花街、南街，租金低的有顺城街、杉树坳街、人民路。3、房地产市场小结：从商业发展市场空间分析得出：目前威远县将近还存在约3万平方米从消费上分析得出：威远人民对改善住宅条件的要求较高，住宅物业的需求量大，住宅销售很畅，相应从银行存款的比例看，当地银行存款居民储蓄存款占绝大多数的比例，说明投资观念和投资意识弱，投资谨慎；从房地产发展方向分析得出：威远县在整体规划上加强新城区沿线建设，城市建设速度加快，城市基础建设力度大，房地产市场发展前景看好；从商业发展格局分析得出：威远县商业格局总体一个小县城只有一个商圈，但随着新城区的建设，大型社区的兴起，以人民大厦为中心的新城市商业圈正在形成当中。从商业发展现状分析得出：在新兴的商业铺面中近60%的商业面积位于人民路、顺城街和广场街，威远县未来的商业将人民路、广场街和顺城街为主。从商业发展趋势分析得出：从威远县商业的发展现状上，同时可以分析出威远县商业发展的趋势，威远县的商业发展走势将依托兰草街、南大街商圈，逐步向南发展，最终形成两大商业组团。从商业经营发展分析得出：桂花街、南街从整体街道的宽度、铺面都较为陈旧，主要经营一些普通服装、鞋类、百货等经营档次都相对较低的产品；而南大街、兰草街无论从街道形象，还是铺面档次都较为高档，如家和超市、飞龙超市等开门营业，南大街、兰草街将成为主营中、高档产品经营街道；而杉树坳街上大多规划经营农机产品、五金建材等，故，杉树坳街商业经营将以专业市场为主。从建筑形态上分析得出：南街、萝卜巷一带建筑属于老建筑，显得较为陈旧；兰草街商业铺面表现得较为宽敞、明亮；杉树坳街的商业基本上均还未成形。从建筑形态上分析，认为威远县的商业建筑形态均处于原始的买卖环境上，而还未形成一个有产品特色文化的建筑。从商业物业运作手法分析得出：威远县各商业物业的推广手法主要为整体经营规划运作，对后期的经营和运作没有明确的思路，已开业的商业广场和城市花园步行街现都惨淡经营中，商业部分基本处于一种死资产状态。(三)、主要街道代表品牌调研分析街道名称所属商圈主要代表品牌南大街南大街商圈乔丹专卖、精益眼镜、飞龙超市、盈达服饰、千姿服饰、安踏专卖、双星专卖、精益眼镜恒业家电城、花花公子鞋、飞龙超市、鸿星尔克、美邦男装、蕾妮雅女装、多爱皮具兰草街南大街商圈雅戈尔、洛兹、康奈皮鞋、七匹狼、南方寝室、特步鞋业、威远金店、阿迪达斯、哈哈箱包、花花公子雷迪波尔、马天奴、梦舒雅、雅芳专卖、艾贝尔服饰、SWK衣服、富贵鸟男装、卡佛莲服饰、哥弟服饰、衣之纯、利郎男装、贵人鸟鞋业桂花街南大街商圈意尔康皮鞋、BOSS服饰、惠特鞋业、真维斯华伦天奴、红蜻蜓、森豪皮鞋、奥克斯、欧典男装、日泰皮鞋、B*9JQJO、盈达服饰西街南大街商圈人民超市、广场街南大街商圈九鼎超市萝卜巷街南大街商圈家和超市、布莱.鲍威服饰、以纯专卖、雅鹿专卖、千石恋饰品综合上表可以分析得出：在商业结构方面，威远的商业结构尚不成熟，经营品种档次仍然是相对缺乏的零售业消费市场的要求，基本可以满足本市消费者消费需求。虽然对于业种的细化分类还不够到位，但是高、中、低档定位的商业模式都已大致具备。比较以上商家的经营真正定位精确，符合本市消费力市场和消费市场特色的商业形式还没出现，由于经济结构的整体关系，在经济发达地区方兴未艾的SHOPPINGMALL形式也没有在威远出现，但是市民消费层次已由需求型向服务型转化，表面上看，威远商家间的竞争还未够成熟，但在威远商业浪潮的此起彼伏冲击下，虽然波澜不惊，也有商家在做最后的调整，或关门整顿，或局部改观，这预示激烈的商业竞争即将出现，威远的商业格局即将重新洗牌。从主要街道代表品牌调查表来看，品牌相对单一，这也是三四类城市的消费不足以支撑一些品牌在当地的生存和发展，同时也导致一些中商消费群体选择异地消费如内江、自贡等地的原因。这也为项目本身的招商和后续的经营是一个很慎重的课题。威远市面上所见到的品牌，多为国内的二线品牌。一线品牌甚少。威远的主流畅销品牌以流行时间较久，以及近年品牌形象宣传较成功的商业品牌为主。这反映本地消费力市场对于价位中等，品牌形象成熟的商业品牌具有一定消费能力。当前威远品牌服饰的市场可以概括为：休闲品牌销售好过正装品牌（城市特征决定）；女性品牌销售好过男装品牌（男装品牌本身不多造成）；中价位品牌销售好过高价位品牌（市民整体消费能力决定）。第二部分威远市商业消费特征及威远人民大厦市场定位分析一、威远市人居消费特征分析市民消费习惯“食为先”与其他同样是消费能力一般的同等规模城市比较，威远市的茶楼、酒吧以及夜间大排档等数量之多，是其他城市所无法比拟的，连口味一般的所谓通宵营业的河堤“夜市街”，经营状况也很好。首先是由于本地市民的原有生活习惯决定的，城市市民过惯了休闲、散漫的惬意生活。其次这是二三线城市消费力市场自身构成的低消费状况，随着自身城市定位的转变，“食为先”的消费习惯必定将得到扭转，而偏向于其他生活消费方面。中等偏低收入市民占据主要消费人口比例相关资料显示，威远市现今中等收入的居民占据本地消费力市场的67%；低等收入市民占据本地消费力市场的23%；高等收入市民占据本志消费力市场的10%。也就是说，本项目的目标消费群体可以首先定位在占据消费力市场67%的中等收入的居民身上，而中等消费人口具有以下几点明显消费特征：对于昂贵商品不做连续投资，通常是比较理性地分期消费。消费具有明显的重点性和针对性。对于品牌商品具有粗浅认识，但是不具备辨别能力，这种情况导致威远市场充斥大量的服饰类套牌、冒牌商品。威远县居民对于品牌有一定了解，但是强烈的品牌消费依赖性或依赖不强，品牌的优势还暂时不能得到发挥。3、未来几年房地产消费热潮将改变威远市民消费观念消费观念和消费意识是一个逐渐转变的过程。由于地产持续升温因素的影响，威远近年来新区房地产住宅的开发力度较大，加之，老城区的有商业项目的出炉，将使威远的商业和地产面临一个更大的机遇和挑战。由于地产泡沫因素的影响，威远近年空置楼盘的大量再次包装销售掀起了一次次地产投资消费热潮。而本地居民是本次浪潮的有力推动部分，这就造就一大批新业主的出现，和地产置业相关的服务产业也随之兴起，配套购物中心、家私、家电、地产经纪、装修装饰、建筑材料、家居用品、床饰等辅助行业必将有一个上升和成熟的过程。个人固定资产的投资兴起和具备一定消费能力的大量新业主的形成，将在很大程度上促进威远市消费者消费习惯和消费意识的改变和提升。服饰类商品消费年龄分段化突出秉承内地居民衣简便随意的生活习惯，“重食不重衣”似乎是威远市民的消费传统，在威远街头比较少见衣着时尚鲜艳的人群，少部分具备该特征的人群，是以年轻前卫的时尚一族居多，年龄普遍在17——27周岁之间，通常并不具备较强的服饰购买能力。而30—50周岁之间的收入较高，具备购买力的人群，又不太注重服饰搭配。这个原因出是造成品牌服装区经营状况不尽理想的主要原因。公众性质休闲场所较少就目前威远城市建设及公众休闲场所而言，就一个“滨河游园休闲走廊”且该地的娱乐休闲状态比较原始和低下，文化涵养和素质不高。而这么的一个城市体量，应该有一个体现自己城市文化名片的更具内涵的休闲场所，这是城市发展的需要和人民大众素质不断提高的一个呼声。将逐步脱离现在的一些休闲状态和闲暇消遣模式！威远市人居结构情况构成分析原居民主要从事的行业据调查，威远原住市民主要从事的行业以从少到多的人口分布来排列依次为：机关单位、公司企业的工薪一族；酒店餐饮商业等服务行业；旅游业；个体经营业。从中等收入的工薪族为主的消费人口为主。外来人口主在从事行业外来人口主要从事的行业以从少到多的人口分布来排列依次为：个体经营业；酒店餐饮商业等服务行业；旅游业；机关单位、公司企业的工薪一族；除部分个体经营业主这外，多为中低收入人群。关于威远市人居环境的综合评价分析：威远的居民消费水平和现有商业项目经营现状，均明确显示威远是一个中低等消费人口占据主打力量的城市。掌握这一部分人群的消费特征和消费活动，是前期定位的关键所在。新城市摩尔商业广场的概念与新区的硬件环境相符，但是如何最终实现销售效益的最大化，却不一定要全部做完全的地道的高档品牌，折衷的方式往往是明智的选择。例如突出品牌形象、卖场环境的高档、服务的档次，而在品牌方面采取务实的态度，选择真正适合本项目实际和威远市场现实的品牌作为主要方向。威远人民大厦前景SWOT分析威远人民大厦优势分析：·开发商在威远的实力可谓首屈一指，同时有一定的商业地产开发经验，在威远成功开发了商业步行街。·坐拥城市新区地标位置，与周边城市花园、山水印象等大型社区共同组成高笋塘组团，政府规划发展。·项目本身在威远是第一个大型购物场所，建筑规划领先市场，外墙形象大气；·品牌连锁生活超市+精品百货+餐饮休闲娱乐的综合经营定位，全面满足消费者多种需要，充分体现一站式购物的时尚购物概念，以规模经营形成聚合力，从而引领威远整个消费观念，成为威远零售市场领跑人！·与商业地产运营管理专家香港赛特摩尔商业经营管理公司合作，吸引其成功经营管理经验，“思想力决定行动力”，竞争优势明显。·可随时参照香港、台湾、深圳、东莞的先进营销手法，打破本地陈旧而沉闷的市场营销竞争市场，举办效果突出，手法别具一格的营销活动，强调延续性和实效性。·大环境方面，威远人民购物缺乏理想购物场所，中高大宗交易去往内江、自贡等地，新城市提供一种“购物休闲化、休闲娱乐化、娱乐生活化”的全新购物场所，商业前景无限。·新兴新商业中心区针对老商业区域的改造是政府及城市规划的议事日程中的事情，所以新城区商业中心必将在县域形成新的商业亮点。威远人民大厦劣势分析：·门前的人民路和顺城街没有斑马线，且有绿化带安全护栏阻隔，对面行人到本项目来需绕行，不便汇聚人流。·地块形状成狭长形因为地理位置的因素制约了项目内部结构，外围宽，但进深浅，在场内易形成死角，不利于顾客流动。·项目开发历时长在06年初就有商业开盘、开业运营时间的广告临市，距今有9个月，市场经营商户怀疑和观望者众。·本项目所在的城市新区，虽建筑密度高，且有好几个大型社区，但目前入住率低，区域人口少，商业不旺，配套设施不全，生活不便利。。项目整体大楼外观前期规划设计对店面形象未进行专门设计，店招的位置和面积不够大气和时尚及特色。。卖场内由于地块因素，异形多场内整体不在一个平面，用台阶做为辅助，顾客在逛商场时会有心理障碍。。商业新命名，市场知名度差前期市场推广一直延用人民大厦，现对外推广用新城市MALL，市场知名度差，形象少有人知。。项目定位采用区隔性定位项目附近主要经营业种以建材、其他品类为主，街面商铺租金在8—15元之间，项目定位采用领导市场的定位方式，与周边经营区隔开来，显得相对孤立。市场机会分析威远尚无大型购物场所，经市调分析，威远市场对大型商业还有很大的需求量。本项目是威远第一个、大型购物场所，处于市场领导地位；新城区规划建成居住人口可达5—8人，固定消费人流稳定；当地银行存款余额显示储蓄存款占非常大的比例，居民投资选择性大，投资意识和观念差，有很大潜力可挖掘；产权式商业物业尚属空白，托管式投资、有保障性投资方式没有，只要给投资者以安全保障，对投资者应是有非常大的吸引力；市场威胁分析在建的美好家园地理位置好，物业设施强，推出时间在本项目之后，在营销策略上能有更好的适宜本市场的方式；大型商业物业的市场容量大，很快会有其他项目跟进，对项目后期的经营管理造成很大的威胁；商业广场的惨淡经营对投资者已造成一定意义上的伤害，项目在销售中会面临后期的经营如何旺场的问题以增加投资者信心；综上所述，本项目的经营优势明显大于经营劣势。威远人民大厦天时、地利、人和的因素基本具备。本案中陈述的经营劣势，只要在前期招商调整中注意改进，如与政府相关机构协调得力，即可解决斑马线问题；做好广场铺位招商调整和广场小项目的设置，即可解决广场空旷问题等。市场定位市场定位原则本项目的市场定位，必须对威远的商业环境做出较准确的判断，再结合自身的特征，最后按上述因素，针对市场需求，进行最佳的市场定位。根据我们前期的市场调研结果及对相关商业环境的分析理解，再结合我们多年的市场经验积累和对目前市场背景与变化规律的了解，我们认为本案的总体市场定位应遵循以下原则：要符合市场需要，符合市场购买力；充分利用市场机会，避开环境威胁；要根据其街区现有功能和区域规划发展趋势进行商业定位；扩大目标市场范围，减少开发风险；要有利于本项目销售推广和使项目物业价值最大化；要确保物业经营的可操作性。市场定位分析自身优劣势通过我司对项目地块的SWOT分析，可以看出，项目两面临主干道，外部交通良好；同时项目所处地段人气、商气尚待时日。因此，可以定位于依靠满足人们日常生活所需的当地最大的生活居家超市为主来聚集人气，百货、通讯、家电、服饰等传统业态来赢取利润，树立威远第一个大型商业购物场所的大气形象。进入市场层次通过我司对威远商业市场的调查，可以看出威远的商业经营模式还比较落后，没有大型的商业物业；虽然有自贡的九鼎超市等几家连锁超市，但规模普遍小，品种单一。而本项目占据了更有利的区位优势，体量上体现了一站式购物，在市场上更无竞争对手和同业竞争，因此本案定位为领导威远整个零售业的发展，而非单一的区别竞争策略，体现中高档消费大型商业区具有很强的竞争力。进入市场方式通过我司对威远商业市场调查和项目周边地段的街区功能调查，项目紧靠威远核心商圈，商业氛围浓厚，但老商圈建筑陈旧，经营模式陈旧，购物环境差，购物仍停留在单一的购物功能上，而不能让消费者体会到购物的乐趣，而仅是生活的一种需要，不能适应新兴的消费需求。因此，我司认为：本案定位为集百货购物商场、超市、餐饮、休闲娱乐为一体的复合性商业业态。让消费者在购物时休闲，在休闲时娱乐。项目目标市场定位及描述商业物业传统的营销链，只是发展商与投资者之间的售卖关系。结果，物业虽然实现了销售，但由于经营定位不当，自由招租经营等原因，有的物业根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，业主因此停止供楼，投资者信心严重受挫，发展商面临回购的风险。现代商场营销链是：发展商……投资者……经营商家……消费市场，这是一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存和发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。因此，商业物业面对三个层面的目标市场：终端消费市场威远城区本地人群；来威远游玩或办公的外来人群威远区乡人群；威远四家大的企业人群；销售目标市场1）有一定的资金积蓄，有经营经验并想自己经营者；这类投资者要有适合的面积和适合的经营业种，如中等餐饮等2）有一定的资金积蓄，无丰富的经营经验者；这类投资者可以投资休闲．水吧等经营面积较小的业种，然后租赁给其他人经营；3）没有明确的投资渠道者；这类客户可以提供带品牌销售，以使之获得明确的投资方向和投资渠道。4）其他目标市场。经营目标市场1、综合型生活超市和精品购物空间为主要经营主线。2、成都或重庆著名娱乐场所；成都、重庆、内江、自贡、威远著名的餐饮品牌店等作为配套特色经营。★租赁目标市场：品牌超市、精品品牌店等主力营运商本地和外埠大型品牌餐饮；品牌快餐和饮吧；威远县及周边地区著名的休闲娱乐品牌其他市场类。商业模式分析就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

（一）综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都适合发展综合商场。（二）主题性商业模式

主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。

这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：

⑴

规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；⑵

规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。⑶

租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。（三）专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。当地已在经营的商业广场就是以家居为主的专业市场，目前在威远尚缺家电经营的专业卖场。业态定位1、业态定位原则符合市场定位符合地块条件形成产品特色提升产品价值2、业态定位分析从消费层次来看，本项目主要针对的目标市场为威远县及周边区乡主要的百货、餐饮、娱乐休闲经营人群及投资人群；从目标市场的需求特征来看，这类目标市场有着对商业环境和物业本身配套有较高的需求；3、业态定位本项目业态定位为：威远新城市的商业休闲中心……案名：新城市MALL休闲购物广场经营组合包括：综合超大型生活超市、品牌特色餐饮、精品百货、娱乐休闲等。威远人民大厦市场支撑点：·面临威远新一轮经济振兴大潮，经济的二次起飞必然带来城市人口的增加和居民收入水平的提高，本案面对的目标消费群体将会在一至二年内比现在状况有明显的扩大。·近年来，威远县城按中小城市的规模加快建设，但现实的商业发展水平和经营理念不符合一个中小城市的真实需求的，——即高消费、高品位、品牌化消费群体从大众型消费。群体中脱离出来。·现实商业的经营能力低下，购物环境差、针对高收入阶层的购物场所缺位，本案的适时进入满足了这一市场需求。威远人民大厦市场障碍点：·威远城市规模小，现实的人口基数不大，可供本案争取的品牌消费人口就更少，市场面受到限制。·威远消费者的品牌消费意识有待引导，在冒牌货充斥的市场环境里，一定时期内本案的中高消费定位会受到质疑，商场的品牌形象和诚信形象有赖于通过强化公关推广力度来实现。·威远人消费习惯中，“衣”不太受重视，这一现象的改观有待威远经济复苏进程的加快，通过对外沟通和经济活动，商务活动对人们日常生活习惯的影响力不断增加后，才可能使本地高收入阶层提升其对品牌消费的热情。·绝对的高档化品牌消费定位不适合威远市场情况，短期内还是要维持较为模糊化的高、中混合品牌路线，以助本案度过这一市场“混沌期”。·市民消费者普遍文化素质不高，市场还需要培养。及整个文化阶层的诞生会又一定改观。4、威远人民大厦营销推广环境状况分析以下是通过近期观察，得出的威远主要商家营销活动条件及频率情况分析表，也基本代表了威远现有商业活动情况。商业名称硬件设施折扣促销活动情况频度广场舞台舞台灯光演出资源城南商场无无无无举办小型季节活动，但效果不明显节假日举办人民超市无无无无有统一折扣活动和小型季节性活动季节性举办飞龙超市无无无无有统一折扣活动和小型季节性活动频率很低无计划性威远百货商场无无无无甚少举办自身活动无家和超市无无无无有统一折扣活动和小型季节性活动节假日举办新城市摩尔商业广场大型街区型大型街区型有计划设置有员工演出团体及良好的演出合作单位折扣促销活动情况有计划的全年随时举办各类促销和集聚人流的活动从威远市主要商家营销活动条件及频率情况分析表可以看出以下几点结论：有计划、有目标、有任务、有规模的事件性促销在威远市场上基本看不到，威远市场竞争，还处于各自为政的封闭局面，甚至看不到商家间明显的价格战。除了重要节假日外，商家很少自发举办大型主题营销活动。作为“活动狂”的中国人，在威远还暂时不能得到开心购物的体验，也得不到参与活动、享受活动中的快感。且具备创意的活动太少。当商家达到一定的饱和数量，激烈的市场竞争必然爆发，能否在占据市场主动，首先看商家的自身实力和对于营销的重视程度。不积极投身营销活动中去的商家必定要吃大亏。七、威远人民大厦经营定位建议：1、市场分析定位：大规模商场、综合超市目前在威远整个市场还是尚待开发的处女地，观鉴众多城市发展，这是个必然的发展趋势，集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮等多业态综合服务功能的购物场所将成为市民购物的首选，作为威远第一家的时尚休闲大型购物消费场所，综合性的配套、专业主题精品购物卖场和灵活多变的科学经营管理手法，威远人民大厦无疑将引领威远消费新时尚，凭借其上万平米的商业磁场，绝版的钻石地段，为广大市民提供一个崭新的购物环境，从而达到缔造城市巅峰的战略理念。威远人民大厦——威远现代商业的最强音商业广场不再是简单的购物场所，随着城市化进程的加快，城市消费水平的不断提高，现代人对购物环境的要求日益提高，在全民倡导“休闲”概念的今天，人民的物质需求正在向精神需求转变。现代的商业物业除了提供生活必须品以外等的购物消费外，更要提供丰富的各种商品方便消费挑选，同时还要赋予商场更多的功能，包括全民健身、文化传播、休闲、娱乐、餐饮等。威远人民大厦在规划和建设上均具备以上功能。美食新天地和休闲广场的价值核心——人流最大化交叉消费据业内专家估计，现在家庭消费结构中，随机消费占30%左右，而且随着生活水平的提高这一比例也逐步提升。可能在逛超市的时候顺便饱餐一顿西式快餐，也可能在给孩子买玩具的时候，父亲看中了一款新颖的，而妈妈则发现一件让自己心仪的时装，交叉消费的结果是让消费者过足了瘾，而商家赚得盆盈钵满。威远人民大厦（新城市摩尔购物广场）定位——中高档品牌商场：高档领衔，中档为主以经营面积100%的比例划分，高中低档经营面积比重约为：2：7：1。即高、中档商品各占总营业面积的20%、70%、10%；在商业环境营造上争做威远一流购物环境，从而颠覆威远现阶段购物环境差的历史，以一流的购物环境满足威远消费者购到称心如意的商品。2、项目整体定位项目定位策略卖点一：打造出“新城市MALL”一站式休闲体验消费广场概念；

使新城市MALL成为威远以“运动、休闲、青春、时尚、高品质”为主题的体验式休闲购物广场的第一品牌、威远首个城市摩尔的商业形态。从而引领威远整个商业的时尚、潮流、高品味发展趋势。项目位于人民路城市花园转盘处，毗邻城市花园、高笋塘假日广场、远鸿世纪花园、宏福巷，整体高笋塘居住组团42.4万平方米。卖点二：体验式购物，全新的生活方式、品位人生价值，享受城市新生活新乐趣！卖点三：高档不失品位、品味但是不排斥大众，婉约彰显大气，艺术牵手商业。项目命名名称：商业项目可以冠名:新城市MALL商业广场整体消费档次定位：中高消费群，略微向低收入群体辐射。3、管理模式定位：实行统一管理、统一收银等十大统一管理模式，有利于整体商业的培养。休闲娱乐、商业广场等实行统一管理、分散经营、独立自主收银的管理模式。4、营销策略定位：专业团队介入，共同打造威远人民大厦：威远华夏双星房地产开发公司、香港新城市摩尔商业经营管理集团、四川新城市摩尔商业经营管理公司三家已经达成了长期的紧密式战略合作伙伴关系，对威远人民大厦的管理专门成立了威远新城市商业经营管理。香港新城市摩尔商业经营管理集团的介入，将利用目前最先进商业管理模式对项目进行全程整合，打造项目的核心竞争力。全新的企业形象及企业文化新城市MALL经营管理设计出了更具国际潮流的企业标志，同时也设计出了威远人民大厦人性化的标志。我们还将对整个企业的外在形象和内在的文化内涵进行挖掘，对卖场设计完全与世界接轨，彰现大家风范。包括商城的各类导视系统和VI体系统等等，更加的规范和人性化，从方方面面的角度来度视和策划，使得卖场更加清切、自然，充分激起消费者的购买欲望，同时又能将企业形象深入的扎根于消费者心中。完善的物业管理威远人民大厦的保值与否，最关键的是商业物业管理。只有专业的商业物业管理公司进行标准式程序化的全过程打理商业物业管理，并进行持续的优化管理服务，方能实现保障投资者和经营者的投资不至于贬值，也就是商业物业管理是你们的资产增值管家。全方位的招商服务为了更了的长远发展和吸引人气，我们在招商方面主要采取三个层面的工作，一是招商开源，二是平台服务，三是开拓下游！招商开源指的是：成都、重庆、自贡、内江等地设点服务，同当地一级总代理和当地的品牌厂家联系，免费为我们商户提供商业资源咨询服务，使得我们的商业资源体系就是非常的竞争力。开拓下游指的是我们将开辟当地商户和商业资源，同时又将采取进一步的营销活动的措施吸引周边地区的消费者也前来购物，传播我们的企业形象和服务理念，也就是从各个方面着手，免费为商户和商业资源开拓下游承接者。人性化的营运管理如果说招商是打江山的话，那么营运管理就成了守江山了。常言道：创业难，守业更难。我们要长久地生存下去，我们必须苦练内功。我们现在对新城市商业广场采取以下措施来进行：1\建立商户学堂：专门为我们的商户提供很好的经商学习平台，我们将邀请相关的专家定时定期的进行有关的各类培训。同时也发动商户参与相互交流经商心得，使得人人都能以学习和总结的心态面对每一天。也为我们的商户提供营业员的标准化培训。2\分片区定人服务：定人管理和服务，我们采取现场式管理和走动式管理，对商户的提出的需求和经营存大的问题，实现现场解决的模式。公司领导将下基层每周定时定期进行现场巡场服务管理，解决所有应该解决的问题，快速拍板。这项工作由我们的营运部来负责。3\建立电子商务网络系统平台：如今的社会已经是网络化、信息化的社会，电子商务系统就如同我们的千里眼，我们要用现代化的交易工具来我们的经营管理服务，要跟得上社会发展的节奏，否则就是：落后就得挨打！落后就得淘汰！落后就没有竞争力！没有竞争力就没有生意啊！我们将把港澳商品、全国各地专业市场信息、行业情况、供求信息、交易平台等等全面引入我们的平台，随时供我们的商户使用，为我们商户进一步提供现代化的经营管理模式和理念。我们将分为三步走，2-3年的时间，将整个新城市MALL购物广场打造为威远一站式休闲消费时尚购物广场。在市场中时刻保持最强的核心竞争力。4\建立完整的营销体系：再好的市场也需要宣传和文化营销。我们新城市摩尔商业广场也不例外。新城市摩尔商业广场在营销宣传体系方面总的指的思想是：大节日大过，小节日小过，没节日咱们造节日来过。比如：我们在淡季时创立市民消费欢乐年华节，创立采购大会，创立港澳商品交易博览会等等，再加上平时的一些大型节假日活动的营销，再加上我们与政府和社会型的各类宣传日、活动日等合作，到我们这里来进行免费的服务营销体系组合，以固本吸远的模式来吸引各方人气，再进行吸引性强的实实在在的特价商品和竞争力极强的产品、价格、服务、环境等优势相结合。紧扣公益性、公德性和全民参与性，我们相信一定可以达到人气旺旺的效果！并且我们将会把这一计划进行时间细分，详细公布！5\创立商户委会员：商户众多，需要建立一个合法的有效的市场组织，代表各位商户的利益，为我们的商业广场兴旺发达献计献策。6\实行末尾淘汰制：公司内部员工和商场商户都进行全面的考核评比，将末尾者进行淘汰，对资源进行优化整合。奖罚分明！7\优秀商户评比制：对商户进行金牌商户、诚信商户、忠诚商户、功臣商户等考评，将给予一定的奖励措施。客户定位作为产权式商城，为了配合统一管理和整体经营的发展方向，对于产权人和经营人，原则上应采取产权人和经营人分离的办法。客户细分政府公务员（考虑固定回报率）企业中高层管理人员（考虑固定回报率）大中型商户（考虑项目的长期发展与增值）小型商户（考虑自用与长期发展）周边地区投资者（考虑回报率和项目的发展与增值）5、招商定位：根据我们商业部分的商业定位，建议我们的招商定位要贴近我们的商业营业需求和满足现在市场的发展需求，并且结合现在项目所在区域市场的商业资源的满足度。满足项目业态业种规划的需求的主力运营商和主力店、主力品牌；满足特色经营的休闲和餐饮、娱乐项目商业资源；采取“远攻近守”的招商策划和“大象带小象”的招商手法实施全部招商。采取“放水养鱼，买水养鱼”的招商策略，实现招商、安商、养商、富商、选商的招商过渡。6、销售定位：根据我们项目的物业形态和销售目标，结合威远和周边区域的商业和商业地产项目市场情况，结合项目目标消费投资客户的现在情况，建议该项目的销售定位为：以租促销，以招促销，部分产权销售，余下部分的作为投资业主回报保障，增强投资者的投资信心，采取“低开高走”“营销”“关系营销”“逐量入市”等的手法，目标对象锁定在以中低投资业主为主要，提升物业价值，高端投资业主为辅作为项目销售的品质提升。商业物业的规划以及商业环境设计必须完全符合商业功能需求。产权单位的小单位划分结合高业绩产生的“金贵”铺位的划分（高业绩铺位以大面积为主）。销售模式采取全员营销的销售组织。销售推广以“低投资”和“绝对安全投资”“高收益”，结合“一站式休闲购物广场”的营销概念推广提升商铺的商业增值可行性为主要手法。7、价格定位:商业地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。威远人民大厦租金及售价定位分析1、项目价值评价价值评价表序号评判因素权重评定分值分值人民超市飞龙超市九鼎超市美好家园人民大厦改造前改造后A周边环境(小计)30262820221718A-1商业位置5454A-2交通便利度55343A-3周边房屋素质55433A-4周边居民质素55433A-5人流54543A-6车流5544B规划及建筑(小计)20101092013B-1整体规划4424B-2外观建筑风格4444B-3建筑空间规划333B-4停车位、便利、大小3133B-5主题广场30003B-6动线组织32233C配套设施(小计)2066617916C-1公共配套设计411112C-2无障碍设计411143C-3导购设施3111313C-4安全设施31113C-5灯光设计3111313C-6其它设施3111312D营销管理（小计）309993030D-1主题形象311133D-2营销策略3111323D-3主力店4111414D-4业态布局4111424D-5人流设计（商场内）2111212D-6经营管理模式3111313D-7商业管理公司2000222D-8促销活动2111212D-9经营管理3111313D-10品牌控制2000212D-11物业服务2111212合计10051534489价值实现度100%51%53%44%89%53.5%82.5%价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度人民超市飞龙超市九鼎超市美好家园人民大厦改造前改造后A周边环境30262820221718B规划及建筑20101092013C配套设施2066617916D营销管理309993030价值实现度100%51%53%44%89%53.5%82.5%价值实现下的租金及售价定位租金统计及分析价值实现下的租金及售价定商场租金表（元/㎡/月）项目最低租金最高租金平均租金人民超市101814飞龙超市152520九鼎超市81210平均租金111815根据以上分析：项目租金=平均租金*价值实现度/平均价值实现度=15*53.5%/49.33%=16.27元(物业调整前)=15*82.5%/49.33%=25元(物业调整后)年收益：16.27*12=195.24(25*12=300)还原利率：确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%即:项目平均售价=2483.26*0.987(3750*0.987)=2408(元)(3700元)

(此是根据现有其他商场物业比较得出的数据，项目具体定价建议再参照周边商铺价格适当提高此价)该项目操作的重点是展示商业物业的商业价值，突出商业的完整性，提升商业物业的品质和销售单价。在营销推广上以“新城市的名片”为基点延伸和扩展“威远首席一站式休闲购物广场”的营销该念，在操作手法上以“新城市”的现有业态为基本点按照希有和引领的思路规划业态，既要完成完整性的组合，同时要突出本项目的商业亮点和商业价值体现点！《2010房地产营销策划大全》内容简介：一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合……二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火……四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……五、内容包括房地产销售踩盘、活动方案、现场布置、现场管理、销售方案、销售管理、销售计划、销售培训、售楼人员业绩考核、业务提成分成等……六、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG（均为常见的资料格式）房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集一、包含四大版块内容：分类景观规划设计集、经典案例、优秀文本、全球知名公司整套施工图……二、内容涉及景观设计多个方面：住宅、商城、城镇、广场、旅游风景区、滨水区、院校运动场……三、景观实拍、电脑效果图、动画、手绘、景观文本、全套景观设计、施工图、获奖作品、毕设……四、内容格式：Word、PPT、PDF、JPG、DWG、TIFF(部分文件需安装相应软件)，全套容量：80GB……精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件!完全矢量化CDR格式,高质量源文件,张张为经典之作!内容丰富、针对性高.是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方!是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品!由于篇幅所限，以下仅列出2009年以及2010年网站更新的资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系QQ1323556639验证！n.tv<企业管理2010年09月更新>《某公司组织授权手册（标准模板）》--12页excel<企业管理2010年09月更新>《房地产营销策划（姚玉蓉）》--214页ppt<企业管理2010年09月更新>《策源工作手册2010版》--143页word<企业管理2010年09月更新>《2010年新湖中宝《商品房买卖合同》法律体系示范文本》--26页word<企业管理2010年09月更新>《2010年莱蒙鹏源定制化薪酬分析报告》--51页ppt<企业管理2010年09月更新>《2008年万科营销出品标准化》--76页pdf<企业管理2010年09月更新>《2010年6月建设工程承包合同》--78页ppt<企业管理2010年09月更新>《某地产集团综合治理工作手册》--19页word<企业管理2010年09月更新>《创建客户型开发商---企业转型、制度创新与流程再造》--98页ppt<企业管理2010年09月更新>《绩效考核基础知识》--40页ppt<企业管理2010年09月更新>《沿海绿色家园2006年房地产企业品牌价值管理量化指标体系》--59页ppt<企业管理2010年09月更新>《2008年4月金地集团上海地产南京公司技术管理部工作制度》--13页word<企业管理2010年09月更新>《2010年华润置地经典形象推介：华润的一天》--27页ppt<企业管理2010年09月更新>《2010年龙湖企业管理与运营管理》--62页pdf<企业管理2010年09月更新>《浙江通和置业投资预算管理制度》--9页word<企业管理2010年09月更新>《房地产开发全程解析》--52页pdf<企业管理2010年09月更新>《2009年万方地产股份资金管理制度》--7页pdf<企业管理2010年09月更新>《2010年8月国信地产成本管控节点概要》--58页ppt<企业管理2010年09月更新>《2010年东旭地产管控资料》--9个文件word/ppt/excel<企业管理2010年09月更新>《拓新集团新贵置业招标采购管理规定》--46页word<企业管理2010年09月更新>《某公司组织结构设计、管控模式设计》--66页ppt<企业管理2010年09月更新>《某房地产公司制度汇编》--190页pdf<企业管理2010年09月更新>《房地产项目前期定位与规划设计标准》--115页ppt<企业管理2010年09月更新>《深圳大学房地产投资分析课件》--6个文件ppt<企业管理2010年09月更新>《2010年6月浙江圣大建设集团员工管理手册》--123页word<企业管理2010年09月更新>《浙江千里马2010年新明集团薪酬福利调查报告》--49页pdf<企业管理2010年09月更新>《中国建筑股份内部控制手册（2009年版）》--402页pdf<企业管理2010年09月更新>《伟业大客户战略管理》--33页ppt<企业管理2010年09月更新>《万科企业股份办公室规章制度》--70页pdf<企业管理2010年09月更新>《赛普咨询房地产集团管控》--87页ppt<企业管理2010年09月更新>《《招标投标法》与《政府采购法》（尹贻林）》--158页ppt<企业管理2010年09月更新>《探讨城市社区建设与管理（郭学贤）》--189页ppt<企业管理2010年09月更新>《标杆房地产企业运营计划解读与借鉴（黄博文）》--146页ppt<企业管理2010年09月更新>《宏泰2010年8月人力资源战略建议》--38页ppt<企业管理2010年09月更新>《世联2008年济南建工集团发展战略》--90页ppt<企业管理2010年09月更新>《如何建立支持顺驰商业模式的工程管理体系》--46页ppt<企业管理2010年09月更新>《2010年政府拆迁整治与土地一级开发项目实务操作》--28页pdf<企业管理2010年09月更新>《园林树木栽培与养护》--72页word<企业管理2010年09月更新>《沿海地产全面预算管理介绍及沿地当前预算工作交流探讨》--27页ppt<企业管理2010年09月更新>《万科房地产项目投资分析Excel模型》--5页excel<企业管理2010年09月更新>《房地产开发企业内部流程》--1页word<企业管理2010年09月更新>《房地产开发成本、利润测算表》--1页excel<企业管理2010年09月更新>《佛奥集团运作表格》--82个文件word<企业管理2010年09月更新>《金地集团2011-2014三年战略规划》--37页ppt<企业管理2010年09月更新>《众美地产绩效管理手册》--24页word<企业管理2010年09月更新>《大连市房地产开发项目报批报建费用明细表》--4页word<企业管理2010年09月更新>《客户活动礼品库》--4个文件ppt<企业管理2010年09月更新>《2010年房地产开发与经营讲义》--12个文件word<企业管理2010年09月更新>《希望阳光股份2010年7月26日房地产全程营销学习内容》--45页ppt<企业管理2010年08月更新>《2010年中国城市化空间及其形成机制（顾朝林