从化项目可行性报告

可修改欢迎下载精品Word可修改欢迎下载精品Word可修改欢迎下载精品Word从化工程可行性报告2021年3月前言 1一、总论 31.1工程概况 31.2黄龙带水库根本概况 31.3黄龙带水库开展目标 61.4工程建设目的 71.5工程建设思想 71.6工程建设内容 8二、工程市场环境 92.1政策环境分析 92.2城市规划 92.3从化房地产规划 112.4旅游产业 12三、工程开发条件 123.1地貌特征 123.2植被特征 123.3森林资源 133.4交通现状 13四、工程规划 134.1总体布局原那么 134.2工程具体规划 144.3工程规划图 25五、工程效益与效果分析 315.1工程生态效益评价 315.2工程的社会效益评价 325.3经济效益分析 32六、工程可行性研究结论 33前言从兴旺国家的开展历史来看，房地产行业的开展都不同程度的带动了其国内生产总值的增加。在我国仍以投资拉动为主的经济增长方式下，房地产产业由于其产业关联度高，开发投资对国民经济增长的奉献更是举足轻重。HYPERLINK\o"房地产"房地产开发投资对国民经济增长的奉献包括3个方面：第一，作为投资的一局部，房地产开发投资对GDP增长的直接奉献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接奉献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费奉献。历史数据说明，综合直接奉献率、间接奉献率和引致消费奉献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总奉献率平均到达22.49%，即在各年GDP的增量中，房地产开发投资总奉献的份额平均到达1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资奉献的百分点平均到达2.03%。同时，随着我国经济社会的不断开展，居民可支配收入的持续增长，物质生活水平的不断提高，消费结构的加快升级，人们对于改善居住条件的要求日益强烈，对住宅的需求已经从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。随着物质文化水平的提高，人们已不再满足于城市观光游览这种传统的旅游方式，而趋于追求能够满足其特殊需求且富于刺激性的旅游方式。现代旅游市场出现了市场细分化趋势。每一种细分市场都具有其独特之点，能够满足某一类型旅游者的特殊需求。旅游组织者将注重从更深层次来开发人们的旅游需求，根据人们的年龄、职业、爱好等不同情况组织各具特色的旅游产品来面向不同的细分市场。特色旅游、专题旅游也越加盛行。根据对日本出国游客的调查，近年来日本每年出国游客中有2／3是重复出国。而美、英、德、法等国重复出国游客所占的比例更高。由于每年出国旅游已成为一种生活定式，越来越多的游客已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式。旅游目的也从传统的开阔眼界、增长见识向通过旅游使身心得到放松和休息、陶冶生活情趣等转变。中国的旅游客源以观光型为主，但中国具有丰富的山水风光和海滩资源，为了适应未来世界旅游市场开展趋势，就要改变中国旅游产品的单一结构，开发度假旅游资源、特色旅游资源，优化旅游产业结构，实现旅游产业的升级。本工程立足实际，科学规划，预计前期投资2000万元进行重新建造、开发推广和运营管理，定位于旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地，无论是从经济开展的角度考虑，还是从改善人民居住水平的思想出发，都将为良口镇乃至从化的经济、文化、旅游业等方面起到推动作用和深远意义。一、总论1.1工程概况工程用地位于从化市东北部，南临从化市良口镇，东与流溪河国家森林公园山水连接，北与佛岗县相邻，距离从化市区30公里，距离广州市区90公里。1.2黄龙带水库根本概况黄龙带水库位于从化市东北部，南临从化市良口镇，东与流溪河国家森林公园山水连接，北与佛岗县相邻，距离从化市区30公里，距离广州市区90公里。黄龙带库区占地4637.2公顷，水库市南北狭长型延伸，长达10多公里，宛现曲折，库岸弯曲100多处；水面面积480公顷，湖库呈长龙状游伏于区间，水岛岸坡排列有序，水中有岛，形影相连，造就一派休闲雅逸之景。湖库群山环抱，山绿水漪、天蓝、岸峻，浑圆平缓之山体，繁星点点之湖中小岛组成一幅山色湖光，称之黄龙湖景。水库兴建于1972年12月，1975年11月竣工。集雨面积92.3平方公里，总库容9458万立方米。主要建筑物有：主坝一座，副坝一座，溢洪道一条，电站两座〔一级机组1977年2月投入运行，二级机组1979年底投入运行。两座电站总装机容量8800千瓦，其中一级电站2400千瓦，二级电站6400千瓦，设计年平均发电量1830万度〕，输水隧洞两条〔其中大坝至一级电站为200米有压隧洞，引水明渠冲砂闸至二级电站前池为500米无压隧洞〕，引水明渠一条。主坝为浆砌石重力坝，坝长183米，最大坝高61.3米。水库功能以灌溉为主，兼集防洪、发电、广州市生活用水供给等综合利用为一体。黄龙带水库与流溪河水库，以及流溪河中下游水利工程组成流溪河流域调洪与水资源利用与管理体系。假设是50年一遇洪水，可削减洪峰378m3/s，还可补充〔与流溪河水库相配合〕灌溉农田50万亩〔3.3万公顷〕，保卫下游69万亩〔4.6万公顷〕土地、43万人口、固定资产163.8亿元等平安。水库由广州市黄龙带水库管理处管辖。管理处为市水利局直属的水利工程管理事业单位，级别为处级，定编人员157人。现在职人员133人，其中技术干部24人，技术工人72人。原下属四个农村管理区于2022年2月9日移交从化市管理。工程现状：1.3黄龙带水库开展目标13.1指导思想以邓小平理论为指导，实践江泽民总书记“三个代表〞重要思想，全面规划，统筹安排，坚持兴利除害，防洪抗旱，坚持全面保护自然环境，大力开展水生态资源，坚持保障经济社会开展，合理经营的方针，精心建设和管理好黄龙带水库品牌工程。开展目标服从和效劳于广州市国民经济和社会开展的总目标，满足广东省水利现代化建设要求，实施可持续开展战略和保障社会开展平安及维护生态环境良性循环，改善人的居住环境和经济水平。为广州市2021年根本实现现代化及未来现代化稳定的社会开展提供水的平安、优质、高效和舒适保障。保持黄龙带水环境、生态环境的自然性、自然景观的完整性、生物多样性。支持广州市可持续开展和水利现代化建设。开展思路按照全省水利现代化建设和广州市水利局要求，结合上述开展目标，拟把黄龙带水库建成“四优三化一特色〞的现代型水库管理品牌工程。四优——优质工程〔工程达标率高、运行平安可靠性强、高新科技含金量大〕，优质资源〔气爽、水清、林密、景新〕，优质环境〔洁净、舒适、雅致、休静〕，优质效劳〔发电、供水效劳热情高、效率高、态度好、效果好、效益好〕。三化——管理、信息网络化，监测、调控自动化，建设、决策科学化。特色〔绿林山庄景观、梅园景观、山水衬托高坝景色〕。努力把黄龙带水库建设成品牌的风格和气度，名牌的效应和形象，金牌的效益和能量。1.4工程建设目的该工程以优化当地房地产和旅游产业开展环境，带动经济开展为宗旨，通过打造全方位的特色旅游基地，带动从化市的经济开展和房地产及旅游产业开展。以产业增效、市民增收、带动一方经济、造福一方百姓为根本准那么，按照从化市城市总体开展规划，结合本地区的实际情况，坚持立足当前、着眼长远、分步实施、扎实推进的原那么，走以原生态特色旅游为主的可持续开展道路，从而提高经济效益，社会效益。到达优化产业结构、实现产业升级的建设目的。为实现本地区经济的可持续开展奠定坚实根底。〔1〕建设一个特色化、花园式、高起点、高规格的全方位、多角度的特色旅游基地，为沿海地区旅游需求提供高品质、高层次的特色旅游。〔2〕建设一个生态、环保、低碳形式的休闲旅游基地。〔3〕确保旅游建筑物与周边环境相结合，以当地原貌和风格为主，根据需要做局部补充的原那么。根据市场需求，结合经营实践，充分发挥优势，制定准确的市场定位，即坚持中、高档休闲度假居住产品以合理的价位，人性化的设计理念，持续不断的产品开发。为了更好地满足市场需求，同时，并促进地方经济建设和旅游地产行业的开展，我司提出了本工程的建设。1.5工程建设思想生态旅游以“走进自然〞、“回归自然〞、“享受自然〞、“保护自然〞为主题，迎合了主流消费者“返璞归真〞、“走进自然〞的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与开展的目标。因而，有着广阔开展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游〞的开发工程中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，局部工程片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续开展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。本工程在设计规划中既强调空间研究，又考虑生态学思想和原那么，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以到达既保护环境，又开展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济开展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想，开发时选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，实现生态旅游区可持续开展的。1.6工程建设内容从化旅游地产工程以盘活当地生态资源，开展当地经济、改善当地产业链条为宗旨，依科学开展观为指导思想，是一项符合政府规划定位和产业政策，推动区域经济产业化进程的综合性工程。本工程属于企业、政府、社会多元开展的综合性建设工程，工程将以政府为主导，企业为龙头，生态资源为载体的三位一体组织进行运作。工程将紧紧围绕特色旅游主题，建设旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地。二、工程市场环境2.1政策环境分析2021年3月1日，国务院办公厅发布?关于继续做好房地产市场调控工作的通知?，重点强调五个方面：一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供给

；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理，尤其是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税做了明确指示，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求，满足合理住房需求〞，政策将在短期内促使二手房的交易量呈现爆发式增长，随着新房供给量的不断放大，税负本钱的转嫁或将难以实施，挤出效应将刺激新房价格一定程度的上涨。2.2城市规划2.2.1广州市规划广州在今后城市开展规划和建设的实施中，把从化建设成为“广州北部现代化生态副中心城市〞的经济开展定位，将从化的骨干道路等市政公用设施和教育、文化、医疗、体育等公共效劳设施纳入广州城市建设的总体规划，以从化中心城区和中心镇规划建设为重点，加快从化城镇建设开展融入广州组团式开展总体布局。广州将从化的经济开发区、明珠工业园和鳌头工业园列入广州市“退二进三〞工程转移基地，支持从化开展生物医药、动漫等产业；建议广州适当下放温泉旅游度假区的规划审批权，支持从化加快开展生态旅游业；建议将从化的建设用地需要纳入广州市土地利用规划修编统筹，支持从化解决建设用地缺乏问题。广州市委、市政府设立支持从化经济社会加快开展的协调机构，明确加快从化经济社会开展相关扶持政策措施，推动各项扶持政策和措施的落实。通过副中心城市与中心城市相互间的人流、物流、资金流、信息流、技术流等，实现他们之间的互利互动。其一，副中心城市可以向中心城市提供稀缺的优质廉价的生产要素，降低中心城市的生产本钱，提高生产能力，同时为中心城市对区外输出能力和吸引能力的增强提供有力支撑。其二，副中心城市还可以凭借低本钱的生产要素与市场，吸引中心城市先进的技术、管理经验、资金、人才等，从而促进自身的开展，城市根底设施也会进一步完善。因此，将会吸引大量外来客商的投资落户，客观上进一步促进了该城市自身实力的强大，城市的极化和扩散效应会更明显。2.2.2从化市规划根据从化市相关规划，该市将规划形成“一心、三片、四轴〞的城市布局，其中大力建设绿色生态居住小区，是中心城区建设目标。规划中，“一心〞是指从化中心城区，该区是城市型地产的重点开展区域，未来建设，将根据中心城区山、水、田、林、城五大空间环境特色，又细分规划成5区2轴3心、5廊1环3片的城市结构，建设绿色生态住宅小区：“三片〞分别是南片、北片和西片，北片即广州辐射带动地产重点开展区、旅游地产重点开展区、产业配套地产重点开展区，南片是鼓励开展的地区，北片和西片是适度开展的地区；“四轴〞指105国道开展轴、355省道开展轴、鳌桃公路开展轴、106国道开展轴，其中，105国产开展也是沿流溪河、广从轻轨开展轴，是中、高档地产密集的线性区域。从化市提出全面改善我市旅游大环境，提升旅游业开展整体水平;着力打造“高端商务游〞、“乡村风情游〞、“休闲生态游〞和“温泉养生游〞四大系列的特色旅游产品，实现从旅游资源大市向旅游经济强市的转变，把从化建设成为珠三角、全国乃至世界知名的生态旅游胜地;力争2021年创立成为中国优秀旅游城市。2.3从化房地产规划以科学开展观为指导，贯彻“五个统筹〞〔统筹区域开展，统筹城乡开展，统筹经济社会开展，统筹人和自然和谐开展，统筹国内开展与对外开放〕的原那么，站在区域开展的高度，以把从化建设成为“广州北部现代化生态副中心城市〞的城市开展目标定位为指导，从构建生态房地产的角度，全面有效导控从化市域的住宅房地产开展，建设与广州北优战略相适应，促进“休闲之都、魅力从化〞的建设，满足人们日益增长的生活水平所需要的布局得当、品位有别、配套齐全、社区和谐、生态稳定、与交通及产业开展相协调的住宅房地产宏观规划布局体系。城北新区打造从化CBD，规划区位于从化现状城区的东北部，东濒流溪河、南至西宁路、西至规划的环市西路、北至规划的环城北路，呈南北、东西各约3000米的正方形，用地面积816.17公顷，城市建设用地754.15公顷。打造为从化市21世纪综合性新城市中心地区，形成功能完善、交通高效、环境优美、空间宜人、特色鲜明的生活综合区，是从化市未来的功能中枢和最具标志性的形象地区2.4旅游产业旅游历史悠久，“从化温泉〞久负盛名，尤其是改革开放以来，旅游业得到了迅猛开展，资源和景点开发建设、根底设施配套建设均初具规模，旅游业已成为从化市第三产业的重要组成局部，从化旅游已成为广州“三线一中心〞旅游网络东北度假旅游线的主体。旅游意识不断增强。从化旅游开发历史悠久，从化市历届政府不同程度地重视引导和加强宣传教育，使市民开展旅游业意识不断提高，上下都有利用资源优势，开展旅游经济的强烈愿望，为旅游业开展奠定了广泛的群众根底。三、工程开发条件3.1地貌特征黄龙带水库域内属九连山山脉派生出的两支脉南昆山和青云山结合，是低山丘陵区。土壤母岩以花岗岩为主，局部为石英岩和片页岩。赤红壤为主，土层深厚，富含有机质，利于树木生长。3.2植被特征水库区植被属南亚热带季风常绿阔叶林，以次生阔叶混交林为主，长势甚佳，林木有82科、103种属，杂木林以山毛榉科的阔叶林为多，主要有山樱、香华楠、枫香、杨梅、毛竹、山竹、松等，全区森林覆盖率大于84.25％。区内野生动物有野猪、黄猄、果子狸、雉鸡、水鸭、鸳鸯、画眉、红嘴相思鸟等，而珍稀保护种有苏门羚、水鹿、山鹿、白鹇、野鹤、鹭鸶等。3.3森林资源1998年11月6日广东省林业厅批复定为省级森林公园，命名为广东黄龙湖森林公园，规划面积4637.2公顷，公园林业用地面积4081.7公顷，占公园面积地87.9％，其中规划生态公益森林面积1620.3公顷，占林业用地面积的39.7％，有林地面积3904.1公顷，森林覆盖率84.2％，林木蓄积量30.5万立方米。主要树种有杉、松、杂木林、针阔叶混交林面积占48.4％，原始次生林多，密林如罩，生机勃勃，，是广州市不可多得之绿宝圣地，也是从化市建设国际旅游区网络的组成局部。3.4交通现状105国道良口段至黄龙湖为6公里，路宽5米的水泥路顺畅；管理区内沿湖东西两侧环湖路铺设水泥路，组成围合观景大道，车辆、人行走自如；湖面机动船自由地游动，形成水陆交通网道。四、工程规划从化特色旅游工程以建筑和装修原有特色为主，局部补充修改为辅的原那么，建设旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地，是带动区域开放、挖掘区域潜力、培育区域核心竞争力的重要途径，带动从化本地的旅游产业升级、增加本地区居民的就业岗位、增加居民经济收入，为当地政府增加财政收入的重要渠道。同时，也是提升对外形象、打造城市品牌的有力举措。4.1总体布局原那么本工程在进行总体布局时遵循以下原那么：〔一〕综合考虑工程与周边整体环境的协调，注重道路网结构、公建及功能布局、绿地系统及空间环境、人流动线的有机联系。〔二〕贯彻以人为本理念，努力创造平等、自由、轻松的环境，营造一个布局合理、环境优美的生产场所。〔三〕追求社会效益、生态效益和经济效益的有机整合，处理好整体与局部、长远和当前之间的关系，为工程区的有序开发、社会化管理和分期实施创造有利条件。〔四〕按照国家的方针、政策，并结合当地情况，在满足使用的要求下，做到经济、合理，尽量减少投资、降低造价，并应切实注意节约用地。4.2工程具体规划生态菜园随着现代旅游业的开展，旅游者不再只满足于普通的观光型旅游，而是希望获得一次愉悦的经历，强调一种参与和体验。利用农家家院落以及依傍的田园风光、自然景点规划都市人的生态菜园，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的旅游。生态菜园的意义有以下三个方面：〔1〕开心农场开辟拓展游客参与农事体验的工程，在不同季节时令向外界推出各类花草瓜果采摘及种植工程，利用园内的山坡资源，开垦出假设干小块的菜地，将这些菜地出租给游客，游客可以自行在菜地上种上各种蔬菜，游客离开后，由工作人员代管，蔬菜可以采摘时，庄园即通知游客前来摘菜。通过这种活动，即能让游客体验种菜的乐趣，又能吸引游客屡次前来庄园度假。工程的操作可以增加当地农民的经济收入。〔2〕亲子教育基地邀父母带小孩体验田园的乐趣，感悟农家劳动的艰辛。培养从小吃苦、勤俭的习惯，明白一米一粟当思来之不易，半丝半缕恒念物力维艰的道理。工程的操作在丰富旅游业态的同时更能够起到家庭亲子教育的意义。〔3〕餐饮住宿效劳。大力开展特色农家饭馆、农家旅馆，开设民间风味特产品尝馆，提供“吃农家饭、住农家屋〔包括碹窑〕〞的优质效劳，树立工程品牌。特色旅游现代社会中，怀旧文化的日益盛行为旅游的开发提供了一条道路，并且越是开展快速的城市，越容易唤醒人们的怀旧情绪。现代怀旧的内涵得到了很大程度上的扩充，表现形式也更加丰富，作为70、80、90后的群体是怀旧旅游的主体人群，他们可以是个体怀旧，也可以是一群具有类似历史背景、生活经历的人对于过往的集体回忆，如回到改革开放和解放前后的年代。〔1〕过去情景再现利用声、光、影科技元素对过去工作、学习、生活的重放，吸引怀旧群体，唤起游客的怀旧情结，以门票收入作为此工程的一个主营业务收入。〔2〕怀旧道具体验利用怀旧道具，如打弹弓、弹琉璃球、跳皮筋等怀旧游戏道具吸引客户参与活动，唤起游客的儿时记忆，以门票收入作为此工程的一个主营业务收入。〔3〕特色景点拍摄在整个特色旅游的最后环节，运用打造的特色景点采用收费模式提供拍照留念效劳。公司拓展基地随着社会潮流的开展，越来越多的公司注重企业软实力的打造，会不定期举办户外拓展、业务培训、年会聚餐，成为娱乐、休闲和提升生活质量的一种新的生活方式。〔1〕户外拓展通过高空工程、半高空工程、场地工程、HYPERLINK水上工程、自然环境利用等主题工程的打造，对目标企业进行公司拓展训练，整合团队。〔2〕业务培训、年会聚餐〔3〕餐饮住宿效劳提供农家风味的特色中餐、休闲娱乐室，以舒适轻松的气氛提供高品质的效劳。特色景点拍摄〔1〕婚纱拍摄在工程内部规划祠堂、田地、花草、课室等，与影楼或者婚庆公司达成战略合作协议，利润来源于影楼拍摄收入的比例分成。〔2〕艺术照拍摄〔3〕餐饮住宿效劳定点教育基地〔1〕与国内、外的学校联系进行爱国主义教育弘扬爱国主义教育，推动精神文明建设。〔2〕与学校的老师或师范的实习生提供支教点，为当地的学生上课〔3〕餐饮住宿效劳4.3工程规划图五、工程效益与效果分析5.1工程生态效益评价该工程建成后，将形成一个集旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地，树立一个全新的从化旅游度假形象，增强库区水资源修养功能，保护库区生态和植被，使黄龙带水库及其周边的生态环境得到进一步提升和改善，为周边地区的开展创造有利条件。保护原生态植被，净化大气和水质本规划的实施将通过保护原生态植被，确保旅游区的绿化覆盖率。这将减少水域污染，净化水质，同时还对净化气候、改善局部气候大有裨益。为生态建设提供资金支持和知识支持在特色旅游休闲度假区的前期开发工作中，投入大量资金用于景观绿化工作，后期的经营中，将从旅游收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，例如植树种花、“三废〞处理设施、旅游生态保护科学研究等。促进当地居民和旅游者的环境保护意识通过开展生态旅游、特色旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到特色旅游体验，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到生态的重要性，从而大大提高社区居民和旅游