【名企】快速建造标准化指引2018

榴集团快速建造标准指引建筑篇V1.0S

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e2018/02房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”目录CONTENTS01规划设计篇容积率与建筑布局•停车•消防登高面•社区服务用房•示范区••小区出入口•户型使用范围•户型解析•户型库使用方法•立面设计原则•平面布局原则•地下车库设计原则•售楼处设计要求02建筑设计篇03室内设计篇•高层住宅公共区精装修标准—刚改设计篇•高层住宅公共区精装修标准—刚需设计篇•洋房住宅公共区精装修标准—刚改设计篇•洋房住宅公共区精装修标准—刚需设计篇房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”目录CONTENTS•结构体系•地基基础•结构布置•结构限额04结构设计篇05机电设备篇06配置标准篇给排水设计••暖通设计•电气设计•高层住宅配置标准•洋房住宅配置标准房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”前

言公司战略目前调整为“快开发、快周转”，根据战略要求，产品中心现发布“快速建造标准指引”，指引事业部报批报建工作，争取“拿地即开工”

。“快速建造标准指引”通过各专业设计指引，指导事业部可根据目标区域地块情况进行相应的快速应用，节省报批报建时间，加快开发进程，达到快速回笼资金，进一步提升公司品牌影响力的作用。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”01规划设计篇•容积率与建筑布局

•停车•小区出入口•消防•示范区•社区服务用房房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.1、规划设计-容积率与建筑布局原则：产品组合形式需结合规划设计条件设定，满足容积率的同时需满足建筑密度、建筑限高、建筑间距等要求住宅关系容积率与产品对应关系参考单一产品做法产品类型拆分组合拆分方式二联排+小高层容积率备注层数5-6拆分方式一层数1.0-1.21.3-1.71.8-2.02.1-2.52.6-3.03.0-3.5洋房洋房/类洋房小高层高层联排+洋房叠拼+洋房叠拼+小高层小高层+高层联排+高层2.5-113.5-113.5-183.5-3311/33考虑经济性，条件允许下，小高层设置为11层，高层设置为18层6-9联排+小高层

洋房+小高层10-11.512-1818-27＞27联排+高层小高层+高层小高层+高层小高层+高层洋房+高层洋房+高层洋房+高层高层高层15/33当小区规划较大时，可选用三种或三种以上产品组合形式，可结合当地容积率及限高要求调整组合。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.2、规划设计-小区出入口与地库出入口设置原则：兼顾管理情况下，做到适当人车分流小区临城市主要道路时，人行主要出入口设置于城市主要道路，临街商业中央位置。当地库停车数量超过500个车位时，设置不少于3个地库出入口，地库出入口结合小区出入口设置，不宜在小区内部设置地库出入口。小区次入口人车入口分流小区次入口车行入口房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.3、规划设计-机动车地面停车原则：当允许地面停车时，尽量将地面停车指标做足，最大程度减少地下车位。1.提高地面停车效率2.停车位尽量布置在小区主路两侧，宅前路侧不设机动车车位3.车位布置优先级＞

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关注公众号“优化圈”1.4、规划设计-竖向设计原则：地下车库地面处于同一标高，住宅室内外高差取300/450㎜，沿街商业室内外高差取100/150；平原地区场地高于周边市政路1.0M。地下车库底处于同一标高场地高差（场地高于市政路）1.0室内外高差（室内高于室外）住宅

300~450沿街商业及公建用房

100~150高差设置房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.5、规划设计-宅前路与消防登高面的关系原则：消防登高面尽量设置于住宅北侧消防登高面结合宅前路布置，设置于楼栋北侧，不宜在两栋单元楼之间共用消防登高面，以避免过多南入户，影响户型设计规定许可时，消防登高面做绿化处理消防登高面必须设为硬质铺地时可采用做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.6、垃圾收集垃圾收集点（垃圾转运站）方式一：当有城市环卫车辆进入小区时，根据组团情况在小区主路旁设置移动垃圾箱，由城市环卫车辆将垃圾收集清运。方式二：当无城市环卫车辆进入小区时，沿小区次要道路隐蔽处设置垃圾收集设施，报批总图中标注为垃圾收集点，验收通过后改为垃圾转运站。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公垃众圾号收

集“优设化施

位圈置”1.7、规划设计-示范区刚需类小区——不设置独立示范区1.利用物业用房或沿街商业作为售楼处,售楼处采用标准做法，用后恢复使用功能。2.样板间可结合售楼处设置，也可根据工程进度选用实体样板间主要人流方向刚改类小区立示范区设置示范区位置标准售楼处样板间刚改类小区——设置独立示范区1.示范区选址靠近主要人流来向2.采用标准售楼处，用后恢复成商业或会所3.当采用实体样板间时，所选样板间尽量靠近售楼处。实体样板间实体样板间房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.8、规划设计-其他

非机动车停车：政策允许条件下，尽量不做地下非机动车车位1.当住宅底层架空时，非机动车可结合架空层布置，架空层应考虑设置电动车充电设施。2.为保障通行顺畅、保障品质和消防安全要求，应避免造成在单元入户空间区域停放非机动车配套公建设置方式一般入户方式

配套公建设置：结合沿街商业（二层及以上）设置

首层设置入户花园：1.当首层非架空时，应在南侧为首层住户设置预留花园,首层住户可通过花园入户。首层可花园入户2.入户花园范围在规划设计中确定，报批时暂按小区公共绿地处理，验收后由业主自行改造。首层设置入户花园房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”02建筑设计篇•户型使用范围•户型解析•立面设计原则•平面布局原则•户型库使用方法

•地下车库设计原则•售楼处设计要求房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.1、户型适用范围类型

面积段（㎡）产品编号标准版层高（m）使用原则及注意事项80GC-80-33F-3BGC-85-18F-3BGC-100-33F-3AGC-110-18F-4AYF-100-11F-3AYF-115-11F-3AYF-125-11F-4AYF-135-11F-4A2.92.92.92.92.92.92.93.01、同一面积段且统一交通核形式，仅选一个户型。2、户型选择应根据当地政策最有利的方式，如嘉兴阳台政策宽松，应选大阳台户型；湖州政策适合阳台小，与客厅可打通的户型。85刚需刚改100110100115125135快销产品3、户型面积选择要先了解当地存货和户型以及销售情况来确定。4、列表示意为主力户型，其余户型参见户型库注：建筑面积大于135的刚改型洋房，层高均应设置为3.0m，其余户型库内户型层高均为2.9m。若预留地暖，可根据当地对标情况设置层高3.0m，但应注意高度满足消防规范要求。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念高层GC-90-33F-3A高层GC-85-33F-3B设计理念：

两梯四户

南北通透

小户型，大开间，高品质，低价位

双卧及客厅朝南

大面宽阳台

全明格局，布局紧凑，简洁实用此户型以湖州为例：标准化户型建筑面积为97.33㎡(A)+

83.33㎡

(B)

，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为97.50㎡

(A)+85.68㎡

(B)，阳台面积全部计入容积率，北侧可设置一个4㎡设备平台不计面积。房型单户建筑面积97.33标准层建筑面积标准层公摊面积24.37实际得房率82.42%3房2厅1卫3房2厅1卫361.3283.3320.8781.04%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析高层GC-95-33F-3A高层GC-80-33F-3B报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：如湖州设备平台只能设置于北侧，当户建筑面积（≤90㎡）：2㎡；户建筑面积（>

90㎡）：4㎡，进深不得大于2.1米；2飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出；113阳台：湖州要求阳台面积全部计入容积率，且不得设置结构层高两层及以上的阳台。注：《湖规发〔2017〕15号关于明确居住建筑设计管理若干问题的规定》，从2017年05月起实施，从严规定，目前市场上在售的户型中偷面积做法新规定后将不再适用。23实施版报批版以常州为例指标如下：户型报批建筑面积赠送面积实际得房率

适用城市GC-95-33F-3A97.506.9382.37%湖州房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.1、建筑设计-户型设计理念高层GC-105-33F-3A

高层GC-95-33F-3B设计理念：

一梯两户

方正格局，南北通透

面宽略小，易于规划排布

边户刚需小三居紧凑方正

南向观景大阳台

动静分离此户型以镇江为例：标准化户型建筑面积为106.10㎡

(A)+99.10㎡

(B)

，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为99.44㎡

(A)+

94.23㎡

(B)

，阳台和一个设备平台计半面积，进深和面宽不大于3.6米。房型单户建筑面积106.10标准层建筑面积标准层公摊面积26.70实际得房率83.13%3房2厅1卫3房2厅1卫410.4199.1024.9780.54%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.1、建筑设计-户型适用性解析高层GC-105-33F-3A

高层GC-95-33F-3B报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）1设备平台、入户花园：如镇江，宽度及进深小于或等于3.6米时按其水平投影面积的1/2计算面积，大于3.6米时按全部空中花园的水平投影面积计算全面积。2飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出。11113阳台：阳台进深超过2.2米计全面积，不超过时半面积计容。参照镇江祥生云溪新语：3322以镇江为例指标如下：户型报批建筑面积赠送面积11.92实际得房率

适用城市GC-155-33F-3AGC-95-33F-3B99.4494.2386.22%镇江9.8884.72%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念高层GC-110-18F-4A高层GC-85-18F-3B设计理念：

一梯两户

南北通透

双卧及客厅朝南主次卧均配备观景飘窗

超3.5m大面宽阳台

全明设计AA明厅、明厨、明卧、明卫

动静分离BB此户型以嘉兴为例：标准化户型建筑面积为113.71

㎡

（四居）+89.76

㎡

（三居）

，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为100.52㎡+79.6㎡。北侧卧室可按拆分为不计容设备平台+储藏间报批，赠送面价为设备平台、飘窗及全阳台。标准版户型房型单户建筑面积

标准层建筑面积标准层公摊面积得房率4房2厅2卫3房2厅2卫113.7189.72407.59407.5920.0615.7782.42%82.42%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析高层GC-110-18F-4A高层GC-85-18F-3B报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：依据当地规划要点设置设备平台，后可改造为房间，应注意空调机位的预留；如嘉兴可做1个4㎡不计容平台1122飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出。113阳台：阳台进深随当地技术规划要求调整，如嘉兴凸阳台进深2.4m以内，面积10

㎡以内不计容。参照嘉兴祥生玖熙花苑：3322323实施版户型报批版户型以常州为例指标如下：户型报批建筑面积赠送面积18.82实际得房率

适用城市GC-115-18F-4A

100.5299%常州GC-90-18F-3B79.615.34100%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念洋房YF-100-11F-3A设计理念：

一梯两户

南北通透采光通风良好，格局合理

双卧朝南，主次卧均配备景观飘窗

3.7m大开间落地观景阳台

全明格局，双明卫

起居空间方正宽敞

入户玄关，储藏空间设计

整体房型使用率高无浪费空间，交通面积少此户型以宁波为例：标准化户型建筑面积为104.63㎡，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为100.68㎡。可设置不计容设备平台一个，后期进行改造，赠送飘窗5.12

㎡、阳台3.51

㎡、设备平台3.95㎡。标准版户型房型单户建筑面积

标准层建筑面积104.63

209.26标准层公摊面积得房率3房2厅2卫28.4686.4%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析洋房YF-100-11F-3A报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：依据当地规划要点设置设备平台，后可改造为房间，应注意空调机位的预留；如宁波最多可做4㎡2飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出；如宁波进深0.8m。3阳台：阳台进深随当地技术规划要求调整，如宁波阳台可做到进深1.8m以内一半面积计容。11参照宁波中梁·壹号院项目：2233实施版户型报批版户型户型报批建筑面积

赠送面积12.22实际得房率适用城市YF-100-11F-3A

100.6895.48%宁波房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念洋房YF-115-11F-3A设计理念：

一梯两户

南北通透

双卧朝南主次卧均配备观景飘窗

4.1m超大开间观景阳台

全明格局，双明卫

起居空间方正宽敞

入户玄关，储藏空间设计

使用效率高此户型以嘉兴为例：标准化户型建筑面积为119.45㎡，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为112.5㎡。可设置设备平台一个，后进行改造，赠送飘窗4.83

㎡、阳台9.84㎡,设备平台3.93㎡。标准版户型标准层建筑面积房型单户建筑面积标准层公摊面积得房率3房2厅2卫119.45232.8538.5583.86%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析洋房YF-115-11F-3A报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：依据当地规划要点设置设备平台，后可改造为房间，应注意空调机位的预留；如嘉兴可做1个4㎡不计容平台112飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出。443阳台：阳台进深随当地技术规划要求调整，如嘉兴凸阳台进深2.4m以内，面积10

㎡以内不计容。4

门前独立入户空间可赠送。参照嘉兴中梁·秀湖壹号院项目：2233实施版户型报批版户型户型YF-115-11F-3A报批建筑面积赠送面积

实际得房率22.82

103.15%适用城市嘉兴112.5房地产精英联盟QQ交流群582644255

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电梯入户

私属电梯厅

双卧及客厅朝南主次卧均配备观景飘窗

超4.0m大面宽阳台

全明设计明厅、明厨、明卧、明卫

书房方正，可布置成卧室

主卧增加储藏空间此户型以常州为例：标准化户型建筑面积为127.06

㎡

，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为123.05㎡。北侧卧室可按拆分为不计容设备平台+储藏间报批，赠送面价为设备平台、飘窗及全阳台。标准版户型房型单户建筑面积

标准层建筑面积127.06

254.12标准层公摊面积得房率4房2厅2卫25.2580.14%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析高层GC-125-18F-4A报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1空中花园：如常州当地规划要点设置一个进深不大于3.0m空中花园一半计容，后可改造为房间；2飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出；113阳台：阳台进深随当地技术规划要求调整。参照常州金坛一号院项目：2233实施版户型报批版户型以常州为例指标如下：户型报批建筑面积

赠送面积实际得房率适用城市常州高层GC-125-18F-4A111.04

10.5985%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念洋房YF-125-11F-4A设计理念：

一梯两户

南北通透

双卧朝南主卧设有卫生间，3.7米大开间，外接景观飘窗次卧连通观景阳台

南向超大融景阳台，大尺度吸纳阳光美景

全明格局，双明卫主卫、次卫均开窗，通风良好

入户玄关，储藏空间设计

整体房型使用率高无浪费空间，交通面积少此户型以湖州为例：标准化户型建筑面积为126.07㎡，依据当地政策要求进行调整后，面积为125.82㎡。可设置设备平台，但要求阳台全计容。标准版户型单户建筑面积

标准层建筑面积房型标准层公摊面积得房率4房2厅2卫126.07

252.1428.5888.67%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：湖州设备平台只能设置于北侧，当户建筑面积（≤90㎡）：2㎡；户建筑面积（>

90㎡）：4㎡，进深不得大于2.1米；洋房YF-125-11F-4A11222飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出；如湖州进深0.7m3阳台：阳台半面积赠送,根据当地要求确定阳台的进深及计容面积计算。如湖州报规与测算有出入，需做全封闭阳台面积计算有利。33注：《湖规发〔2017〕15号关于明确居住建筑设计管理若干问题的规定》，从2017年05月起实施，从严规定，目前市场上在售的户型中偷面积做法新规定后将不再适用。22实施版户型报批版户型户型YF-125-11F-4A报批建筑面积赠送面积10.34实际得房率适用城市湖州125.8289.86%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念洋房YF-135-11F-4A设计理念：

电梯入户

南北通透

三卧及客厅朝南

主卧及一个次卧配备观景飘窗

另一个次卧与阳台连接

7.2m超大开间观景阳台

全明格局，双明卫

起居空间方正宽敞

入户玄关，储藏空间设计

使用效率高此户型以宁波为例：标准化户型建筑面积为137.5㎡，依据当地政策要求进行调整后，报批面积为133.66㎡。赠送飘窗6.04

㎡、阳台6.66㎡,设备平台3.84㎡。私属电梯厅5

㎡。房型单户建筑面积标准层建筑面积

标准层公摊面积

得房率274.99

42.62

84.5%4房2厅2卫137.5房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析洋房YF-135-11F-4A报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）:1设备平台：依据当地规划要点设置设备平台，后可改造为房间，应注意空调机位的预留；如宁波最多可做4㎡2飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出；如宁波进深0.8m。3阳台：阳台进深随当地技术规划要求调整，如宁波阳台可做到进深1.8m以内一般面积计容。11444独立电梯厅赠送。参照宁波万科东晟府项目：2233实施版户型报批版户型户型报批建筑面积赠送面积实际得房率

适用城市95.14%宁波YF-135-11F-4A

133.6621.54房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型设计理念高层GC-135-33F-4A1

高层GC-105-33F-3B

高层GC-130-33F-4A2设计理念：

一梯两户

方正格局，南北通透

双卧及客厅朝南

边户型主卧配备飘窗

南向观景大阳台

全明设计，双明卫

动静分离此户型以常州为例：标准化户型建筑面积为137.33㎡

(A1)+105.32㎡

(B)

+131.96（A2），依据当地政策要求进行调整后，报批面积为132.50㎡

(A1)+101.57㎡

(B)

+128.84（A2），阳台和一个空中花园计半面积，进深不大于3米。房型单户建筑面积137.33标准层建筑面积标准层公摊面积30.93实际得房率82.10%4房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫105.32479.9223.7280.59%131.9629.7282.29%房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.2、户型解析-户型适用性解析高层GC-135-33F-4A1

高层GC-105-33F-3B

高层GC-130-33F-4A2报批版图纸关键点（可根据当地规划要求调整）1空中花园：如常州，小于或等于3.0米时按其水平投影面积的1/2计算面积，进深大于3.0米时按全部空中花园的水平投影面积计算全面积。每套住宅只能设置一个空中花园。112飘窗：飘窗为全面积赠送,根据当地要求确定飘窗的进深及形式，争取外墙整体突出。113阳台：阳台进深超过3米计全面积。3322以常州为例指标如下：户型GC-135-33F-4A1

132.50GC-105-33F-3B

101.57GC-130-33F-4A2

128.84报批建筑面积赠送面积10.477.06实际得房率

适用城市84.52%83.57%84.46%常州10.11房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.3、户型库使用方法1、户型库中分刚改、刚需两套户型，以紧凑三（四）居与舒适三（四）居划分原则，因各地需求面积段不同，各地应结合营销意见动态选择；2、以上户型解析以主力户型示意，主要以我司目前已有项目典型城市来释义各城市在户型报批调整时关键点，对应户型适用于举例城市但不仅限于举例城市；3、选用户型应结合当地规范要求及面积计算原则，上属户型解析举例均按照当前当地执行规范进行设计及报批面积计算，户型形态及计算方式应随当地政策动态调整。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.3、户型库使用方法4、因各地政策标准不一致，标准化户型为各城市基本适用的形态，阳台半面积计入，飘窗不计容；5、标准化户型指标均以标准层来进行计算，外保温统一按25厚计入，阳台进深1500半面积计入。标准层建筑面积居室数户型类型套内建筑面积本层公摊面积户型编号组合中位置套型建筑面积开敞阳台（半面积）得房率房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.3、户型库使用方法-户型命名原则高层命名原则：洋房命名原则：高层洋房面积段最高适用层数

户型编号面积段最高适用层数

户型编号高层命名示意:洋房命名示意:1面积以业态简称首字母命名——高层GC；2面积段以每5㎡为递进，靠相邻下限面积段取整命名，如户型面积为116.63，即为115面积段；3最高使用层数以区分核心筒形态，如18F为二类高层，33F为一类高层；1面积以业态简称首字母命名——洋房YF；2面积段以每5㎡为递进，靠相邻下限面积段取整命名，如户型面积为124.33，即为120面积段；3最高使用层数以区分核心筒形态，11F即为最高为11层的花园洋房，同样使用于6F洋房；4居室数对应户型配置，如4即表示4居室，后字母用于区分变异户型。4居室数对应户型配置，如4即表示4居室，后字母用于区分房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求—刚需版立面风格一建筑风格：新中式风格。两段式构图加出挑屋檐，仅在二三层有线脚变化，色彩分上下两种，顶层进行檐口造型处理。立面细节外立面材质：参见配置标准屋顶：出挑挑檐形态，混凝土结构造型刷棕咖色涂料单元门：铝合金玻璃门窗：塑钢窗，内外静电深棕色喷涂栏杆：玻璃栏板/铁艺栏杆檐口及立面装饰：涂料檐口及线脚，首层门头挑檐深咖色铝板中梁嘉兴秀湖壹号中梁诸暨壹号院中梁诸暨壹号院中梁金坛壹号院房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求—刚需版立面风格二建筑风格：新亚洲风格。三段式构图，上段通过颜色进行变化，下段在二三层通过线脚及颜色分段变化，色彩段为深-浅-深两种，屋顶简易构架，阳台及窗槛墙跳色处理。立面细节外立面材质：参见配置标准屋顶：屋顶构架造型，混凝土结构造型刷棕咖色涂料单元门：铝合金玻璃门窗：塑钢窗，内外静电深棕色喷涂栏杆：玻璃栏板/铁艺栏杆檐口及立面装饰：涂料檐口及线脚，首层门头挑檐深咖色铝板嘉兴祥生江南新语湖州祥生交投悦江南台州祥生国宾府台州祥生国宾府房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求—刚改版立面风格一建筑风格：新中式风格。三段式构图加出挑屋檐，

机房层主体部分做高一层，色彩分上下两种，造型变化层顶部檐口设置双层线脚。立面细节外立面材质：参见配置标准屋顶：出挑挑檐形态，混凝土结构造型刷棕咖色涂料单元门：铝合金玻璃门窗：铝合金窗，内外静电深棕色喷涂栏杆：玻璃栏板檐口及立面装饰：涂料檐口及线脚，首层门头挑檐深咖色铝板扬州中梁首府壹号丽水中梁滨江首府丽水中梁滨江首府扬州中梁首府壹号房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求—刚改版立面风格二建筑风格：新亚洲风格。三段式构图，屋顶上两层设置线脚，顶部檐口小檐出挑，三段通过材质、线脚及颜色分段变化，色彩段为深-浅-深两种，阳台及窗槛墙跳色处理。立面细节外立面材质：参见配置标准屋顶：屋顶檐口部分出挑，混凝土结构造型刷深咖色/黑色涂料单元门：铝合金玻璃门窗：铝合金窗，内外静电深咖色/黑色喷涂栏杆：玻璃栏板檐口及立面装饰：涂料檐口及线脚，首层门头挑檐深咖色/黑色铝板连云港祥生·翰林府湖州祥生交投·群贤府湖州祥生·浔樾房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求-细节设计要点设备平台、阳台拓展空间客户改造后效果应与立面保持一致原则：当设备平台或阳台，可拓展为室内使用时，内侧窗洞取满足在规范最小值，以降低成本。物业统一管理日后的改造效果，保持门窗色彩与分隔与立面的统一协调。墙体：应为轻墙窗洞：取最小值例：江苏常州---丽景苑房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求-门窗设计门窗设计原则：1.

南侧卧室均设置大飘窗，客厅处设置阳台，客厅采用落地推拉门，阳台不进行改造时，此推拉窗配置应一次到位；阳台进深大于1500，后期需进行改造时，此推拉门可设置为1200*2100塑钢推拉门；2.

结合客户喜好大窗要求，尽量满足南侧开窗面积，同时考虑建造经济性及节能要求，北侧非改造性卧室设置飘窗，其余房间设置平窗；南侧主卧飘窗形态南侧次卧飘窗形态北侧餐厅平窗形态北侧卧室飘窗形态房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、立面设计要求-门窗设计门窗设计原则：3.

门窗尺寸根据房间面宽确定，并符合当地要求。开间尺寸mm门窗宽度mm门窗高度mm窗台高度mm位置≥4200≥270017001700550550南侧飘窗南侧飘窗3900-42002400南侧飘

(平)窗南侧飘

(平)窗南侧平窗3500-39003000-3500＜3000≥3500＜3500--21001800170017001700145014501450145055055055090090090090015001800北侧平窗1500北侧平窗1500/1200/900900/600厨房平窗--卫生间平窗房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”1.1、建筑设计-门窗设计飘窗报审样式选择首选外墙整体外推，增加室内视觉空间。其次选择局部墙体外推。再次由于当地政策原因选择三面临空的飘窗形式，此种形式造价高、室内空间延伸度差。第一选则第二选则第三选则房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.4、建筑立面风格示意-门窗设计4.除可能改造房间，南向北向居室空间均尽可能做飘窗，无当地特殊要求不做三面玻璃的飘窗、不设转角飘窗。窗尽量居中，两面垛宽至少大于200。3.厨房窗垛宽至少一边大于550。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.5、平面布局原则-墙柱构件取消该位置剪力墙

除有明确当地要求外，客厅阳台推拉门处不设置剪力墙，可改造型阳台处不应设梁；

此处分隔墙体应按轻墙设置。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-地下停车排布原则

提高停车效率，应保证双向停车，避免车道单向停车；

主楼下空间优先停车，其次做设备用房；

设备用房井道设置宜贴临主楼山墙面，减小出地面后对住宅的影响，严禁井道设置在居室南侧附近；123

应形成环形车道，避免形成回车场地，影响停车效率。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-车库覆土与绿化率关系车库覆土厚度应结合当地绿化率计入要求设计，在满足符合绿地率要求前提下，减小厚顶面标高相对室外地坪，以减少车库开挖深度，进而降低地下造价。结合设备专业外线要求，地库覆土最小厚度为1200m，因考虑地库管线距离及井道设置，常规地库覆土为1500m。地区100%计入80%计入50%计入30%计入江苏省覆土厚度≥1.2m1m≤覆土厚度＜1.2m0.6m≤覆土厚度＜1.2m0.3m≤覆土厚度＜0.6m注：地下建筑覆土厚顶面标高相对室外地坪≤1米，可计入绿地率地区台州湖州100%计入80%计入70%计入50%计入40%计入30%计入20%计入覆土厚度≥1m林荫式停车场0.5m≤覆土厚度＜1m嵌草铺装1.覆土厚度≥1m2.林荫式停车场车位两侧的绿化0.5m≤覆土厚度＜1m1.围合庭院2.林荫式停车场轮间绿地嘉兴覆土厚度≥1.5m1m≤覆土厚度＜1.5m“二位二树”停车位0.5m≤覆土厚度＜1m林荫式停车场绍兴宁波覆土厚度≥0.6m覆土厚度≥1m0.3m≤覆土厚度＜0.6m0.3m≤覆土厚度＜1m嵌草铺装（≤总量1%）注：台州地下建筑覆土厚顶面标高相对室外地坪≤1米，可计入绿地率；宁波要求低于或等于周边城市连接处平均标高。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-主楼地下空间设计

主楼地下空间设计只设置一层地下车库时，室内外高差450，主楼地下一层与地库关系如下：1采用梁板结构时，地库极限层高3650，对应主楼地下层高5300，可设置双层地下室，B1层附赠给首层，提高溢价空间；或设置为自行车库，提高地库停车效率；2采用无梁楼盖结构时，因地库层高较矮，主楼下按通高一层设计。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-地下柱网大柱网：7.80mX7.85m~8.10mX8.10mX方向：3x2400(车位宽)+600(柱宽)+0~300(余量)=7800~8100(mm)Y方向：（2x5100+5500）/2+0~250（余量）=7850~8100(mm)，按经济性考虑，在满足规范要求的情况下，应选择最小柱距.；考虑舒适性原则时，柱网应适当放大。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-地下柱网小柱网：5.40mX(6.10m+4.80m+4.80m)

——按照一条车道，两行车位排布X方向：2X2400（车位宽）+600（柱宽）=5400(mm)Y方向：A（车位长5100）-600（柱宽）/2=4800(mm)B（车道宽5500）+600（柱宽）=6100(mm)房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.6、地下车库设计原则-柱网形式柱网对应最低层高（普通车库）无人防有人防有梁楼盖3.65m无梁楼盖3.35m有梁楼盖无梁楼盖3.40m大柱网小柱网3.75m3.55m3.45m3.15m3.20m注：1）表内为考虑建筑车道净空为2.20m时的极限取值，设计时可适当考虑余量；2）无梁楼盖式地下车库，有卷帘门处应注意卷帘门门与斜柱托的相互关系。避免斜柱托阻碍卷帘门开启；3）对应不同结构形式最低层高，按管线排布最优计算而得，应根据地库规模大小及管线情况适应调整，常规地库层高非人防设置为3700m，人防层高设置为3800m.评价1.

结构成本：小柱网最优；

停车效率：大柱网最优

；

综合成本：小柱网最优（小柱网可降低层高，从而大大压缩成本，但视觉感观较差）2.

小柱网适用于以刚需为项目，最小柱网5400*4800（

6100

），边跨应多出距墙300距离；大柱网可适用于以刚改为主项目；最小柱网7800*7850，建议柱网8100*8100m。房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.7、售楼搂设计-售楼处平面设计（刚需型小区）1

平面形式平面应为长方形，不设圆弧。室内不设错层、不设高差。2

层数及规模样板间办公区售楼处共2层，不设地下室、不设游泳池。建筑面积在1134平方米左右，可根据日后改造的功能用房要求，二层平面适当增减建筑面积。3

功能布局售楼处一层功能为入口大堂、接待区、体验区、沙盘模型区、办公区楼梯洽谈区、水吧区、休息区。VIP室尽量隐蔽。售楼处二层功能为、办公室、

样板间。公共区收银区一层平面房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”2.7、售楼搂设计-售楼处平面设计（改善型小区）1

平面形式平面应为长方形，不设圆弧。室内不设错层、不设高差。2

层数及规模售楼处共2层，不设地下室、不设游泳池。办公区建筑面积在995平方米左右，可根据日后改造的功能用房要求，适当增减建筑面积。二层平面3

功能布局售楼处一层功能为入口大堂、接待区、体验区、沙盘模型区、洽谈区、水吧区、休息区，两层通高。VIP室、签约区、收银区、儿童活动区、卫生间、储藏间可不做挑空。VIP室要隐蔽。办公区楼梯售楼处二层功能为财务室、办公室、培训室。公共区收银区挑空面积不小于首层面积的2/3。一层平面房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”03室内设计篇•高层住宅公共区精装修标准—刚改设计篇•高层住宅公共区精装修标准—刚需设计篇•洋房住宅公共区精装修标准—刚改设计篇•洋房住宅公共区精装修标准—刚需设计篇房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”01高层住宅公共区精装修标准—刚改设计篇（一）平面图（参考意向图）（二）配置做法表（三）

天花、墙面、地面材料标准（四）其他标准（五）节点做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（一）平面图楼梯间电梯轿厢电梯厅大堂走廊走廊首层平面图楼梯间电梯轿厢电梯厅标准层平面图走廊走廊房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（一）参考意向图标准层电梯厅大堂首层电梯厅房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（二）

配置做法表——高层住宅精装部位天花墙面地面踢脚电梯门套电梯厅门灯具（LED光源）地砖（有波打线）首层大堂地下大堂白色乳胶漆、造型吊顶墙砖墙砖墙砖—————筒灯、灯带、吊灯防水白色乳胶漆、二级吊顶声光控一体吸顶灯（带应急端子）地砖——地砖（有波打线）不锈钢镀色声光控一体吸顶灯（带应急端子）首层电梯厅白色乳胶漆、二级吊顶白色乳胶漆、原顶石材声光控一体吸顶灯（带应急端子）标准层电梯厅白色乳胶漆地砖地砖地砖地砖地砖地砖地砖100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖—不锈钢不锈钢原厂门原厂门地下层电梯厅（车库入户层）防水白色乳胶漆声光控一体吸顶灯（带应急端子）防水白色乳胶漆、原顶地下层电梯厅（非车库入户层）防水白色乳胶漆—原厂门声光控一体吸顶灯（带应急端子）防水腻子、原顶首层走廊（与电梯厅无消防门）白色乳胶漆、原顶声光控一体吸顶灯（带应急端子）墙砖——————————首层走廊（与电梯厅有消防门）、标准层走廊声光控一体吸顶灯（带应急端子）白色乳胶漆、原顶防水白色乳胶漆、原顶防水腻子、原顶涂料、原顶白色乳胶漆100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖—防水白色乳胶漆声光控一体吸顶灯（带应急端子）地下层走廊防水白色乳胶漆声光控一体吸顶灯（带应急端子）电控门至电梯厅的走廊楼梯间水泥亚光面声光控一体吸顶灯（带应急端子）涂料出厂选配（厢门）电梯轿厢出厂选配出厂选配出厂选配——出厂选配房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——首层大堂、地下层大堂高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片高层住宅公共区精装修标准使用位置使用位置区域区域详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：防水白色乳胶漆型号/材质：白色乳胶漆天花墙面规格：价格：备注：天花墙面地面规格：价格：备注：品牌：品牌：型号/材质：墙砖规格：300X600型号/材质：墙砖规格：300X600价格：价格：备注：备注：地下层大堂首层大堂品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：地面备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：50X600价格：型号/材质：规格：波打线价格：备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——首层电梯厅、标准层电梯厅高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片高层住宅公共区精装修标准使用位置使用位置区域区域详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆型号/材质：白色乳胶漆天花墙面地面规格：价格：备注：天花墙面规格：价格：备注：品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：墙砖规格：300X600价格：价格：备注：备注：标准层电梯厅首层电梯厅品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：地面备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：100X600价格：型号/材质：地砖规格：50X600价格：波打线备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——地下层电梯厅（车库入户层）、地下层电梯厅（非车库入户层）高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片使用位置使用位置区域区域品牌：品牌：型号/材质：腻子规格：型号/材质：白色乳胶漆规格：天花墙面地面踢脚天花墙面价格：价格：备注：防水、防霉备注：防水、防霉品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：白色乳胶漆规格：价格：价格：地下层电梯厅（非车库入户层）地下层电梯厅（车库入户层）备注：防水、防霉品牌：备注：防水、防霉品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：地面踢脚备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——首层走廊（与电梯厅无消防门）、首层走廊（与电梯厅有消防门）、标准层走廊高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片使用位置使用位置区域区域品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆型号/材质：白色乳胶漆天花墙面地面踢脚规格：价格：备注：天花墙面地面踢脚规格：价格：备注：品牌：品牌：型号/材质：墙砖规格：300X600型号/材质：白色乳胶漆规格：价格：价格：首层走廊（与电梯厅有消防门）、标准层走廊首层走廊（与电梯厅无消防门）备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：规格：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：价格：备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——地下层走廊、电控门至电梯厅的走廊高层住宅公共区精装修标准高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片使用位置使用位置区域区域详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：腻子规格：天花墙面地面踢脚天花墙面地面踢脚价格：价格：备注：防水、防霉备注：防水、防霉品牌：品牌：立邦(参考品牌)型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：白色乳胶漆规格：价格：价格：电控门至电梯厅的走廊备注：防水、防霉品牌：备注：防水、防霉品牌：地下层走廊型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——楼梯间、电梯轿厢、门套、厅门高层住宅公共区精装修标准高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片使用位置区域区域使用位置详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：白色涂料规格：型号/材质：规格：天花、墙面、地面、轿厢门天花墙面地面出厂选配(免费）价格：价格：备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：白色涂料规格：型号/材质：石材规格：参见图纸价格：首层电梯门套价格：电梯轿厢、门套、厅门备注：备注：楼梯间品牌：品牌：型号/材质：水泥压光规格：型号/材质：不锈钢镀色规格：参见图纸价格：首层电梯厅门价格：备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：水泥压光规格：标准层、地下层电梯门套、厅门型号/材质：不锈钢原色规格：参见图纸价格：楼梯踏步价格：备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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其他材料标准——灯具、开关面板高层住宅公共区精装修标准详细参数高层住宅公共区精装修标准详细参数区域使用位置区域使用位置图片图片品牌：品牌：型号/材质：筒灯型号/材质：开关规格：首层大堂、地下大堂首层大堂规格：3W

LED

光源，2700K色温价格：价格：备注：备注：单联单控、单联双控品牌：品牌：型号/材质：吊灯型号/材质：开关规格：首层大堂、地下大堂首层大堂首层大堂规格：3W

LED

光源，2700K色温价格：价格：天花灯具备注：开关面板备注：双联双控品牌：品牌：型号/材质：灯带型号/材质：开关电梯厅、走廊、楼梯间规格：2700K色温12W规格：价格：价格：备注：备注：声光控（四线制，可带节能灯、带消防）品牌：品牌：地下大堂、电梯厅、走廊、楼梯间型号/材质：吸顶灯型号/材质：规格：规格：LED

光源，3000K色温价格：价格：备注：内置声光控开关（带应急端子，消防强启）备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（五）节点做法-首层大堂造型吊顶做法墙、地面做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（五）节点做法-地下层大堂、首层电梯厅、标准层电梯厅二级吊顶做法墙、地面做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（五）节点做法-走廊、电梯门套、厅门墙、地面做法首层电梯门套、厅门做法标准层电梯门套、厅门做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”02高层住宅公共区精装修标准—刚需设计篇（一）平面图（参考意向图）（二）配置做法表（三）

天花、墙面、地面材料标准（四）其他标准（五）节点做法房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（一）平面图楼梯间电梯轿厢电梯厅大堂走廊走廊首层平面图楼梯间电梯轿厢电梯厅走廊走廊标准层平面图房地产精英联盟QQ交流群582644255

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关注公众号“优化圈”（一）参考意向图大堂首层电梯厅标准层电梯厅房地产精英联盟QQ交流群582644255

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配置做法表——高层住宅精装部位天花墙面地面踢脚电梯门套电梯厅门灯具（LED光源）地砖（有波打线）首层大堂地下大堂白色乳胶漆、造型吊顶防水白色乳胶漆、原顶白色乳胶漆、二级吊顶白色乳胶漆、原顶墙砖———筒灯、灯带、吊灯防水白色乳胶漆地砖100踢脚砖———声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）声光控一体吸顶灯（带应急端子）地砖（有波打线）首层电梯厅墙砖石材原厂门标准层电梯厅白色乳胶漆地砖地砖地砖地砖地砖地砖100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖100踢脚砖—不锈钢不锈钢原厂门原厂门防水白色乳胶漆地下层电梯厅（车库入户层）

防水白色乳胶漆、原顶地下层电梯厅（非车库入户防水白色乳胶漆—原厂门防水腻子、原顶层）白色乳胶漆、原顶首层走廊、标准层走廊白色乳胶漆————————防水白色乳胶漆地下层走廊防水白色乳胶漆、原顶防水腻子、原顶涂料、原顶防水白色乳胶漆电控门至电梯厅的走廊楼梯间水泥亚光面涂料出厂选配（厢门）电梯轿厢出厂选配出厂选配出厂选配——出厂选配房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——首层大堂、地下层大堂高层住宅公共区精装修标准详细参数

图片高层住宅公共区精装修标准使用位置使用位置区域区域详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：防水白色乳胶漆型号/材质：白色乳胶漆天花墙面地面踢脚规格：价格：备注：天花墙面规格：价格：备注：品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：墙砖规格：300X600价格：价格：备注：备注：地下层大堂首层大堂品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：地面备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：100X600价格：型号/材质：地砖规格：50X600价格：波打线备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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图片高层住宅公共区精装修标准使用位置使用位置区域区域详细参数图片品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆型号/材质：白色乳胶漆规格：天花墙面天花墙面地面踢脚规格：价格：备注：价格：备注：品牌：品牌：型号/材质：白色乳胶漆规格：型号/材质：墙砖规格：300X600价格：价格：备注：标准层电梯厅首层电梯厅备注：品牌：品牌：型号/材质：地砖规格：600X600价格：型号/材质：地砖规格：600X600价格：地面备注：备注：品牌：品牌：型号/材质：踢脚砖规格：100X600价格：型号/材质：地砖规格：50X600价格：波打线备注：备注：房地产精英联盟QQ交流群582644255

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天花、墙面、地面材料标准——地下层电梯厅（车库入户层）、地下层电梯厅（非车库入户层）高层住宅公共区精装修标准详细参数

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天花、墙面、地面材料标准——电控门至电梯厅的走廊、楼梯间高层住宅公共区精装修标准详细参数

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