工程部运行手册

工程部运转手册工程部运转手册工程部运转手册第三章中国工商银行总行营业办公楼物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册目录一、工程部的职责和任务3二、组织结构图4三、平常管理5(一)计划管理5(二)组织管理5(三)协调管理6(四)资料档案管理6(五)安全生产管理7四、专业管理7(一)动力设施7(二)保安监控及楼宇自控系统8(三)消防系统8(四)厨房、洗衣房、健身房及打扫设施9(五)锅炉房9(六)装修保新9(七)中、大修10(八)能源、管理及节能降耗10(九)对外委托维保合同项目管理11五、岗位职责12(一)工程部经理12(二)工程部副经理12(三)工程师岗位职责［总则］13(四)土建工程师13(五)设施工程师14(六)强电工程师14(七)弱电工程师14(八)中控室值班长15(九)主管15(十)中控值班员16(十一)秘书兼资料员16(十二)维修技工17(十三)发配电工17(十四)维修电工18(十五)弱电工18(十六)电梯工18(十七)锅炉房管理人员19六、工作内容及程序20(一)强电专业20(二)设施专业28(三)弱电专业36(四)电梯43(五)土建专业55(六)锅炉60(七)中控室71七、专项管理制度73(一)工作分派及人员分派流程73(二)机房值班制度77(三)预防性维修制度77(四)设施巡回检查制度77(五)机房“动火”制度78(六)维修资料及工具领用制度781中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(七)机房钥匙管理制度79(八)交接班制度79(九)档案借阅制度79(十)应急应变办理解决方案80(十一)水质化验制度80(十二)卫生制度81(十三)备品备件采买制度81(十四)领料工作管理程序812中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册一、工程部的职责和任务工程部负责为大楼运营供给优异的设施设施，以保证大楼能够为客人供给一个优异、愉快的工作环境。3中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册二、组织结构图二、组织机构及人员编制副经理土建工程师兼估计设施工程师秘给书土空排兼建调水资主主主料管管管员领领领班班班１２３人人人土木维维油修修工工工３５８人人人

工程部经理副经理中控值班长弱电工程师强电工程师电消电配计值维话防梯电划班修音自维运维主主像控修行修管管主主主主主管管管管管值维维维维领领班修修修修班班员工工工工３１２４３３１人人人人人人人值维班修员工４２人人１人６人２１人９人１１人１３人4中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册三、平常管理(一)计划管理工程部要拟订预防性维修计划，以求防范设施故障，防患于未然。详细做法为∶(1).成立设施档案资料卡将大楼内所有必定进入保护计划网的设施列出，参照设施使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的相关保护养护内容，成立设施档案登记卡。并按说明书中规定的保护养护项目内容成立保护养护记录表格。(2).编制设施计划保护总表将所有保护养护记录表中的任务和时间汇总到计划保护总表中，并拟订出年度设施保护保养计划一览表。(3).发出保护养护指令卡保护养护指令卡是依照计划保护总表及养护计划一览表的安排，准时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶①、②、③、

按编号发出，按编号交收入档。任务要明确，尽可能写明标准要求。要列出达成任务所需的工具仪器、备件、资料及油号等。(4).保护养护计划的落实追踪检查维修工依照指令卡达成任务后必定在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，核查其工作质量。(二)组织管理大楼的设施分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行保护养护外，还要安排员工巡查。可依照不同样样的设施及运转时间情况安排每日或每周进行巡逻。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设施温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其余异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能达成巡回检查。巡回检查可否能可靠的履行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要正直，不要只立足于抓弊端。坚持设施的巡查，能够实时发现设施的初期问题，提前解决，如待设施已成故障或破坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不快乐的，作业也必定要付出更大的开支。5中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(三)协调管理(1).加强员工的培训要从素质和技术两个方面下手，并合适更换工种，逐渐实现一专多能，让员工感觉自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及骄傲感。这种荣誉、骄傲感能转变成巨大的力量，以激发员工的积极性。(2).(3).

合理用人，要用员工所长，严格职能切合原则，将员工安排在合适岗位，努力令人与人之间感觉所在岗位正是自己可发挥才能的地方。按期核查考绩，严格奖惩。要多用夸耀，夸耀是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，处分是为了成立某种规范，要开初示禁。不能够忘记这一条原则。(4).(5).

主张集体与集体之间张开竞赛，不太主张个人之间的竞争。在集体内部重申协助。部门把任务下达到班组，奖励方法是部门奖励班组，班组奖励个人。每个成员不仅需达成自己的任务，而且要关心小组任务的达成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益一致起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调换每一个人的积极性。(6).对各班组应视同一律，电工、瓦工都是工程部必定的部分，均为工程部的共同目标而负其责。(7).要善于倾听不同样样的建议，管理层能够从中获取更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真实认识手下，从而才有方法调换各种不同样样见解、不同样样才能、不同样样个性人的积极性。(四)资料档案管理设施及资料的建档工作，是大楼搞好工程管理的一项十分重要的工作，其原因是：(1).(2).(3).

建档是齐集和积累设施运转状态的最基本工作。档案是供给剖析研究设施在使用期的改进措施的资料本源。研究剖析资料可研究管理和检修的规律，增加对设施的认识和认识，提高维修和管理水平。(4).(5).(6).

档案是反响设施制造质量和管理质量信息的重要依照。档案也是大楼内每一台设施均应成立的设施登记卡。设施登记卡，应填写设施名称、编号、型号、安装地址、制造厂，供给商、联系电话、地址、设施的主要数据，其余数据、备件存放地址、保护养护要点，检修时间及内容、事故剖析等项。6中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册仔细详细做好工作，将对今后的故障维修、拟订设施的预防性维修计划及拟订巡回检查带来很多方便。(五)安全生产管理楼厦里有很多设施，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有很多高压容器，及高速运转的设施，这些都对人身安全带来威胁。因此，大楼设施运转管理，要抓安全第一。从安全管理的角度来看，应抓好以下工作：(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(9).

成立安全管理组织。进行安全教育及训练。按期或不按期推行安全检查。事故发生原因的检查和剖析。检查剖析结果的保存。经常保持安全的工作场所。提高工作人员对安全教育的兴趣。拟订工作安全守则及奖惩规定。负责人应经常参加监察各项安全活动及安全措施的履行。四、专业管理(一)动力设施大楼的动力设施，包括大楼的配变电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。配变电系统大楼供电系统中主要配变电设施有：(1).电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各种低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。(2).楼层的强电竖井及各功能区的分派电箱，各种机房依照设施需要而设置的配电箱和控制屏。(3).(4).(5).

紧急发电机、自动变换开关室及其隶属设施。避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。室外照明设施等。7中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册暖通空调系统大楼中的暖通空调系统主要由下述设施组成：(1).冷水机组及隶属设施(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等)(2).热交换设施(包括热交换器及热力循环泵)(3).空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调理阀等)。(4).新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调理阀等)。(5).各种空调通风尾端装置、变风量调理箱及风机盘管等。(6).送、排风机，鼓风机等。(7).空调水办理设施(包括水消融设施、补水设施等）。给排水系统(1).给水系统分饮用水（及自来水）冷水热水系统和直接饮用水冷水热水系统（有过滤、消毒、消融及反浸透等设施）包括水池、水箱、水泵、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、茶水间、干净间等房间内的给排水各种设施及卫生洁具。(2).排水系统分污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统。电梯系统设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯19部，解决人员、货物垂直运输需要。(二)保安监控及楼宇自控系统(1).(2).

有线通讯系统，如电话系统、电传及传真。音响系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。闭路电视系统，如共用无线接收系统、自办录像节目系统、卫星电视接收系统。(3).(4).(5).(6).

保安电视，即保安监控系统。消防报警监控系统。楼宇自动化控制系统。电脑网络管理系统。(三)消防系统(1).(2).

室内消防栓系统室外消防栓系统8中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(3).(4).(5).(6).(7).(8).

自动喷水灭火系统预作用喷淋系统干式喷淋系统泡沫喷淋系统低压二氧化碳气系通通烟烙尽气系通通(四)厨房、洗衣房、健身房及打扫设施(1).(2).(3).

厨房内有灶具、厨具、主副食中西餐加工机械设施以及台案柜槽架池等配套设施。其中主要为新式中餐炒菜灶（三眼）、新式鼓风中餐灶（三眼）、新式蒸锅灶（800、1000）、四眼西餐灶、新式低汤灶、新式燃气蒸汽箱（60KG）、烤鸭炉、烤乳猪炉、三层电烤炉、电炸炉、电扒炉、电烤炉、可倾斜式电炒炉、座台四头电热炉；洗米机、切片机、和面机、搅拌机、馒头机、面条机、绞肉机、洗碗机，单头全自动蒸馏咖啡机；低温冷库、中温平台雪柜、18KG雪粒机；洗水池、墩布池、隔油池、化解池、活鱼池、双水槽、双槽洗涮台；作业台、放置台、面案操作柜、调理柜、配菜柜、工作台柜、贮碗柜、贮物柜、酒柜、炉台柜、吊柜、换衣柜、单星盆台柜、高身储物柜、高身四层架、购物架、配菜架、低架；排烟罩、油网烟罩等。洗衣房设有湿洗、干洗、烘干、熨烫、成型等设施。体育设施有男、女健身房、乒乓球室、台球室、桥牌室等用房。(五)锅炉房分别供大楼空气办理机组加湿、生活热水和供给洗衣房及厨房操作间用蒸汽。锅炉房内并设置有除氧水箱、冷凝回水箱、给水泵、冷凝水泵、消融水设施、分汽缸等设施。(六)装修保新大楼的装修保新，工作量很大，其范围包括以下3个部分：(1).建筑物的表面所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共地域等。(2).墙壁墙布、木墙裙、铝合金装修板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。(3).天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。9中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(4).各种家具及间隔所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风间隔等。(5).装修品工艺品、书画、饰物、灯具等。(七)1.2.3.4.

中、大修依照设施设施所规定的大修、中修的周期应按期履行。工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己达成。专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。所有由专业公司进行的中、大修工作，工程部专业人员应进行全方向的配合、追踪、监察、质量检查、查收签字。所进行的中、大修工作应有详细记录并记入设施档案、存档。(八)能源、管理及节能降耗大楼的能源耗费是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠减少对客人的供给。节能其实不是要损害客人的愉快感，大楼是供给客人享受的场所，节能绝不能够任意降低服务的标准。大楼能源控制管理应从以下几个方面下手：(1).使设施、设施经常保持优异的机能和状态比方，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生拥堵现象，这都会降低能源的利用率。实时地对设施进行检查和冲洗是十分必需的。其余，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设施处于病态工作中，降低设施的能效比。又如，很多大楼冷凝水回收系统多数均不正常，这是由于忽略了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。用汽设施（如蒸汽、厨房和洗衣房设施）排出的冷凝水，其热量约占蒸汽热量的12%—15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节约了锅炉的燃料。另一方面冷凝水是质量优异的锅炉给水，回收到锅炉可节约大量的水办理开支，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高2%—3%左右。所以，冷凝水的回收利用经济意义很大。(2).更新耗能大的设施10中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册对于一些过于迂腐的设施，应下信心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设施能节约多少钱，面不是重视考虑买设施要花多少钱。应重视结算时的盈亏，而不是最初成本。(3).保持建筑物圆满，防范不用要的渗漏平常有些玻璃破坏了，不能够实时进行维修，这无疑是能源的极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。(4).保证保温层圆满如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调地域泄露而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸润天花、地面、地毯、锈蚀管道设施等，造成不用要的损失。其余，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60°Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。(5).合理的安排运转比方变压器，平常应工作在60％－100％的负载情况下，工作效率最高，可是，目前大厦配置的变压器平常为多台，而且平常容量较大。若是，每台变压器负荷均不足时，圆满要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约很多电力。再比方，会议室，多功能厅等使用的空调区，平常在关闭时不应开空调，只供给通风，而在举活动前一个小时，打开空调，保证客人的需求，结束后，应随即把空调停了。排风机、大楼内公共地域及楼外广场照明时间段的自动控制，能够最大效率地获取预期见效，这也能节约很多能源。(6).准时抄表，监察能源耗费有些漏水，平常较难觉察，如水池漏水，炉内漏水，空调机盘管漏水，所以，要准时抄录水、电、煤气、燃油的耗费量，积累数据，简单发现不正常。(7).尽可能让机器满负荷工作如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设施在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。(8).采用先进的技术和管理设施如楼宇智能管理系统、节能开关、准时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。(九)对外委托维保合同项目管理(1).大楼重要设施应有专人，准时进行平常养护，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。(2).大楼技工难以胜任的养护、维修项目，应由工程部上报大楼管理层，委托专业公司11中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(3).(4).

进行。委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。专业公司养护、维修过程中，各相关主管、技工应随从，逐渐掌握维修、养护的技能。(5).各主管应详细记录每次维涵养护的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细资料，经工程部经理批阅，留档。(6).所有由专业公司进行维修、养护的工作专业人员应进行查收签字。五、岗位职责(一)工程部经理(1).在管应该局的一致领导下、拟订、贯彻、履行相关工程和能源管理方面的目标，政策、规定和制度。(2).(3).(4).

依照要求为大楼所有系统和设施成立并保拥有一个全面的维修计划。成立健全工程设施的运转和操作程序，保证整个工程设施的正常运转。全面负责工程方面的节支运转，依照楼宇运转要求准备和改正工程部运转估计，并严格控制工程运转和维修开支。(5).追踪，控制所有水、电、煤气、煤的能源耗费，保证最大限度地节能。(6).负责准备并实时向管应该局上交所有相关报告及报表。(7).负责工程部员工绩效评估，并依照奖惩制度推行奖惩。(8).负责成立所有门各岗位责任。(9).负责成立健全所有门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技术。(10).认可签收部门所有发票。(11).在环境和安全方面保证大楼履行法律要求。(12).拟订并履行对其余部门紧急情况做出反响的计划。(13).素来把消防工作放在第一位，做到防消结合。(二)工程部副经理(1).负责协助部门经理工作，按制度要求对工程师、主管进行工作考勤、考绩。依照部门经理的建议进行工作分派、传达部门经理的工作指令。(2).剖析项目报价单，组织议论决定，对达成项目进行检查，评估和查收。12中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(3).(4).(5).(6).(7).(8).

亲近追踪控制能源，拟订耗费记录统计，供给节能措施。管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度推行奖惩。拟订管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监察推行。和人事部一同为工程部选择面试新员工。督促拟订工程月报表，递交工程部经理审查。巡逻工程设施、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各种技术报表和工作日记，保证安全可靠运转。(9).达成部门经理临时交给的其余工作，达成后实时报告。(三)工程师岗位职责［总则］(1).(2).

在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，保证所管辖设施经常处在优异的技术状态下安全运转。编制或判断本专业所负责设施的年、季、月度检修计划，成立相应的维修记录档案，并监察推行。(3).每日检查设施运转情况及工作现场：(4).检查设施运转技术状态，发现问题实时办理。①、检查手下员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象实时纠正。②、批阅运转及值班日记，实时发现隐患并采用相应措施。③、检查工作现场卫生情况，保持优异的工作环境。(5).安排手下员工的班次，监察检查出勤情况。(6).负责拟订各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监察履行、检查或抽查落实情况。(7).负责本专业员工的培训、督导、核查和评估工作。(8).负责对员工进行安全教育及训练，并按期或不按期推行安全检查。(9).严格控制维修资料的出库及去向，努力降低成本及能耗。(10).负责与其余班组或部门的协调合作。(11).达成部门领导临时交给的其余工作，达成后实时报告。(四)土建工程师(1).(2).(3).

负责大楼土建内外装修，家具维修，项目估计及部分装修改造管理工作。负责大楼整改工程的估计和报价，并制作资料样板。负责批阅所有装修单位的报价单、订货单的合理性，并负责报批。13中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(4).(5).(6).

对所有请修单内容和大楼内的装修改造工程，按轻重缓急分类，拟订计划，并安排施工。加强对所属员工进行防火安全方面的教育，并做经常性的检查。判断办公室、公共地域、土建装修、家具等年、季月度检修计划，并督促计划的有效推行。(7).(8).(9).

负责订购备品、备件及审查领料单。负责拟订所管辖设施的安全操作规程和规章制度，并予以履行。拟订地域的巡回检查制度，并抽查落实情况。(五)设施工程师(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

判断设施、管道年、季、月维修及大修计划，并督促计划的有效推行。负责订购设施备件及外包项目。负责拟订相关设施的操作规程，并监察履行。负责督促本专业的员工严格履行防火及安全的相关规定。负责下达维修计划，督促检查达成情况，控制维修资料和维修质量。监察和检查每日派工单达成情况。负责相关报表的统计：水质剖析表、设施破坏记录等。(六)强电工程师(1).保证和供给24小时有效服务，对客人投在任何时间内都应获取重视，并做出马上反应，直接手理应急事件。(2).(3).(4).(5).(6).(7).

保证所有请修单和电话投诉记录在册，按轻重缓急分类，并按请修单施工。保证楼宇输配电设施以及其余用电设施的安全，特别是防火安全、人身安全，要严格要求员工遵守劳动安全方面的法规法律。负责订购备品、备件及审查领料单。负责拟订所管辖设施的安全操作规程和规章制度，并予以履行。按期检测大楼广场照明度，拟订节电措施和节约计划。负责能源耗费统计、及设施运转情况检查记录。(七)弱电工程师(1).负责大楼内音响、卫星、电话、电脑、消防监控系统、楼宇自动化系统及电梯设施14中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册运转、保护及派工单的管理工作。(2).判断和编写音响、卫星、电话、电脑、消防监控设施、楼宇自动化系统、电梯的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效推行。(3).(4).(5).(6).(7).

负责订购设施备件。负责拟订相关设施的操作规程，并监察履行。监察和检查每日派工单达成情况。监察和检查大楼客户音响服务达成情况。负责安排维修计划，督促检查达成情况，控制维修资料和维修质量。(八)中控室值班长(1).保证中控室为大楼客户供给有效服务并和大楼所有部门保拥有效联系，对所有紧急要务实时做出反响。(2).保证“客人热线投诉”在任何时间都获取重视并做出马上反响，直接手理热线投诉，直接手理应急事件。(3).随时掌握大楼的机房、设施的运转情况，拟订节能方案并依照设施运转情况实时调整使能耗降到最低。(4).批阅各系统运转监测技术数据及运转报表，出现问题实时办理。(5).保证所有请修单和电话请修记录在册，按轻重缓急组织相关人员维修。(6).保证所有请修单制度、预防性维修制度和新工作制度的正常履行和有效管理。(7).对备件破坏和积压7天以上的派工单推行追踪办理。(8).对公共地域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。(9).成立健全中控室规章及岗位责任制，并监察履行。(10).负责请修单统计及大楼空调地域温度监测记录工作。(11).负责大楼内机房动力设施运转及大楼设施的监察及派工单的管理工作。(九)主管(1).(2).

在工程师的领导下，详细负责大楼内设施、设施的维修、运转的管理工作。在部署工作和履行技术管理时，把消防安全、劳动保护放在首位考虑，先部署安全，再部署工作，并的确意会管理公司消防安全制度和工业能源闭锁制度。(3).书面拟订组内所有设施的安全运转规则，并要求永远性贴在设施操作处和工作间内。15中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(4).(5).

正确按管理公司请修单制度对请修单推行管理，保证请修单追踪板素来处于正确使用状态，对请修单当日达成特别情况例外。凡七天以上积压单推行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。对新工作申请估工估料，并组织施工，对竣工的新工作，填报实耗费料和工时，并报工程师。(6).编制本专业年度培训计划，负责培训讲课。(7).负责本班组人员的工作安排和技术指导。(8).负责检查相关员工的岗位责任制，巡检制度等制度的履行。(9).按月组织预防性维修并上报竣工量。(10).达成上级指派的其余工作。(十)中控值班员(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).

在中控室值班长的领导下，协助做好白班所管辖的机房设施的运转管理及派工单分发管理工作。当值班长不在岗时，代行值班长的所有职责。迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。热情款待各部门员工，承接请修单，按规定进行登记、发散。实时办理投诉，并通知部门相关领导。做好所辖机房设施的运转监测记录，发现问题实时检查。准时经过电脑终端对各空调机房的温度参数进行监测，并进行记录。对经过电脑终端所做的任何操作都应有详细记录，备案并在交接班时对接班人交待清楚。(8).负责中控室消防安全系统的操作，遇有紧急情况实时与保卫部获取联系。(9).做好各地域的巡视检查，发现问题实时办理。(10).达成上级指派的其余工作。(十一)秘书兼资料员(1).负责翻译、中英文打印，各种文件的复印及收发。对员工工伤、处分等资料存档，文具用品的发散，工程部内部文件、资料、施工单通知的周转和回收。(2).对大楼所有图纸分类保存、编排目录、养护更新、平常借阅和保证完满无缺，每年核对并联系设计单位补缺。(3).对大楼所有设施和技术说明书、图纸、备件手册进行一致保存的平常管理、分类登16中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(4).(5).(6).(7).(8).(9).

记、编制查找目录。负责采买单的报批、追踪、存档及现金报销、支票申请。为经理转接电话。负责工程部通知栏的按期宣告、更换，保证所有信息实时转达到员工。会议记录，整搭理议机要并翻译、打印、发送。对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情款待。新工作单承接、审查、周转、竣工存档、季度统计。(10).工程部月度报表，准时正确填报发出。(11).达成上级领导交给的其余工作。(十二)维修技工(1).严格各项操作规程及各项规章制度。(2).素来把防火等安全制度贯彻到工作中去，重重要成立安全第一的思想。(3).保证请修单准时达成，不得积压。(4).服务中做到贵宾至上，微笑服务，使大楼内的客人及客户能够满意。(5).做好运转记录，仔细履行值班检查制度。(6).达成维修任务，做好维修记录。(7).爱惜工具及公物，视工具为第二生命。(8).达成上级交给的其余工作。(十三)发配电工(1).负责配电室值班运转管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定。(2).严格履行安全操作规程，检查各种设施开关，线路和仪表的正常运转，仔细填写值班记录和工作是报表，按规定手续做好交接班工作。(3).仔细做好配电室安全防火防事故工作，保存好高压电路检修工具，按期检查绝缘情况。(4).熟悉并掌握停电时的应急发电方法，保证大楼供电的连续性和可靠性。(5).熟练掌握大楼的供配电方式、线路走向、设施技术性能和实质操作方法。(6).按计划做好发电机组及变配电设施的月、季、年度保护养护工作。(7).达成大楼各强电竖井内各开关设施的巡视，检修工作，对于不能够实时办理的故障或隐患实时向主管或工程师报告。17中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(8).(9).(十四)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(十五)(1).(2).(3).(4).(5).(6).(7).(8).(十六)(1).(2).

仔细填写大楼用电量日报表及月报表。负责搞好配电室的干净卫生工作。维修电工负责大楼所有照明线路和灯具的平常管理和维修工作。负责大楼所有机房内电器设施的维修和养护。达成大楼内大型款待活动和节日活动特需的照明部署、接线及设施安装和拆竣工作。依照维修巡检计划达成线路设施的巡检工作，并仔细填写巡视记录，对发现的问题或隐患实时向主管或工程师报告。做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必定找出原因加以纠正。达成大楼客户因装修改造而提出的新工作申请。弱电工负责弱电机房（电话机房、音像机房、电脑机房）内设施的平常保护管理及运转监测；填写工作日记。仔细保存电子设施维修专用仪器、仪表保障达到仪器的各种工作指标。依照计划做好电子设施的月、季、年度检测保护工作。对电子设施维修中所需备件，包括备用部件、备用部件、备用组件要稳固管理，定期测试，保证随时应急使用。保证机房的工作环境条件达到设施的要求，做好防火、防潮、防静电工作。负责为大楼客户供给安装电话及维修的服务。保证大楼背景音乐、电视系统的正常工作。负责大楼消防系统、自控系统的保护和检修。电梯工负责大楼电梯的平常运转及管理工作，亲近监察和掌握电梯运转状态，对所出现的问题做出实时办理。遵守各项规章制度，不在机房会客，不得擅自离岗、串岗，做好巡视检查工作，仔细填写值班记录。(3).实时除掉电梯故障，保证正常运转。如遇紧急情况应保持镇定，依照《应急办理程18中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(4).(5).(十七)

序》等规定采用必需应急办理方法，并报告部门领导或工程师。准时配合达成电梯设施的按期养护项目和维修任务。准时张开电梯安全性能测试和运转安全检查，做好防火事故工作。锅炉房管理人员管理人员(1).仔细贯彻履行国家及北京市相关锅炉安全的条例、规程、规定并组织详细推行。(2).有必定的锅炉使用管理水平，拥有锅炉安全技术知识，并经过培训核查，获取市劳(3).(4).

动局颁发的证书（包括《操作证》、《燃油、燃汽炉证书》、《锅炉管理证书》、《节能证书》、《水化考据书》），而且需对煤气使用有必定专业水平。负责组织对司炉工、水质化验员进行技术培训和安全教育。主持拟订锅炉房各项制度、操作规程，并报送相关领导审批后组织推行，组织司炉、水质化验等操作人员对规章制度进行学习并检查履行情况。(5).(6).

传达并贯彻主管部门和锅炉压力容器安全监察机构下达的锅炉安全指令。拟订或参加拟订锅炉按期检验、检修计划，并对检验质量进行查收，保证设施完好。(7).对锅炉安全管理上的重要问题，有权直接向锅炉压力容器安全监察机构报告。司炉工(1).煤气锅炉严禁非司炉工操作，锅炉工需经劳动局考试合格领取操作证方可操作。(2).熟悉自己使用锅炉及其设施的性能、结构、作用及除掉故障的措施。(3).不同样样意在锅炉房内吸烟，严禁没关人员进入锅炉房。(4).依照任务需要做好供汽工作。(5).随时注意察看锅炉运转情况，发现问题实时办理，并将情况上报主管或值班工程师。(6).锅炉在运转中，没有特别情况不得擅自停炉，如需要停炉要经工程师或工程师领导赞同。(7).值班人员应留神察看风机、给水泵运转情况、循环水泵每星期倒一次泵，做好巡视工作。(8).(9).

值班人员应做好卫生工作，使锅炉房成为一个干净整齐愉快的环境。每班要坚持冲洗水位计（最少两次）并依照炉水碱度进行排污，做好记录。19中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册六、工作内容及程序(一)强电专业大楼供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局相关规定：供电电压在6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以上(包括560KVA)的变配电室，应装备电气运转值班电工，每班人员不得少于两人。大楼供配电大概∶变压器∶型号∶SC3-2500/10；型号∶SC3-1250/10型号∶SC3-1000/10容量∶2500KVA；容量∶1250KVA容量∶1000KVA输入电压∶10KV；输入电压∶10KV输入电压∶10KV输出电压∶0.4KV；输出电压∶0.4KV；输出电压∶0.4KV；数量∶三台数量∶两台数量∶两台双路电源供入∶10KV备用发电机(2台)∶1400KW电容器柜6面高压配电装置16面（手车式）低压配电装置36面（抽屉式），低压应急开关柜10面1.变压器(1).操作规范电力变压器是用电设施必需的变电设施。所以，电力变压器的正常运转就成为其余各种设施正常运转的必需保证。ii.iii.iv.

本大楼所使用的七台变压器为密封免保护干式变压器。变压器在运转前应做加压试验，冲击试验五次。本变压器自己拥有保护功能，即超温报警及超温跳闸功能。(2).巡逻制度应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况实时报告上级。20中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册ii.iii.

每班对付瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电印迹，并实时做出相应办理。各连接点应无松动，无异常响声。(3).保护养护变压器应依照周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次仃电打扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。每年对付变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20℃时，绝缘电阻的最低值为300MΩ，优异值为450MΩ。高压配电装置(1).操作规范i.ii.iii.iv.

高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。倒闸操作时应按要求填写操作票。倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设施较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目仔细核对，履行监护。送电时，应先合隔走开关，后合真空开关，停电时，次序相反，严禁带负荷拉合隔走开关，拉着手车。真空开关两侧隔走开关操作次序∶送电时先合电源侧隔走开关，后合负荷侧隔走开关，停电时次序相反。操作中应注意防范反送电。防范带电合接地开关。防范接地开关在接地地址送电。防范误入带电间隔。(2).巡逻制度每班对付母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其余异常现象。ii.iii.

每班应检查绝缘瓷瓶可否干净，有无裂纹，闪络和放电印迹。隔走开关的固定触头与可动触头的接触可否优异，接触深度可否一致，有无发热现象。金属架构及设施外壳的接地，接零装置可否圆满，可靠，有无松脱、腐化、断线现象。(3).保护养护高压配电装置，依照环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日。每年进行一次停电打扫检查，并办理发现的弊端和异常现象。21中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册低压配电装置(1).操作规范低压配电屏上的开关操作次序，与高压开关柜上的开关操作次序同样。(2).巡逻制度每班对付以下内容进行巡视检查。各项仪表指示可否正常;ii.iii.

电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;三相电流可否平衡，三相电压可否正常;各种低压电器有无异常声音及气味;空气开关，交流接触器的灭弧罩可否圆满;vi.vii.

配电装置及低压电器表面可否干净，操作、维修通道可否保持畅达;接地线连接可否优异;高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗可否完整齐全，照明可否优异，通风温度可否合适，配电室的安全用具，消防设施可否齐全，配电装置自己和周围，有无影响安全运转的异物和异常现象。(3).维涵养护低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到来从前，一次则在冬季从前。电容器(1).操作规范正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作次序相反。事故情况下，如突然停电，必定将电容器组的开关拉开，省得突然来电时，电压过高妙过电容器赞同值。电容器组开关跳闸后，严禁强送，保护熔丝断后，未查明原因，严禁更换熔丝送电。电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必定在断开电源三分钟后进行。(2).巡逻制度电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检查结合在一同，内容以下∶i.电容器三相电流可否平衡，其误差不高出5%。电压可否高出赞同值;22中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册ii.iii.

电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象;外壳温度可否高出其赞同值;绝缘套管有无松动、脏污、闪络印迹、各部接头接触可否优异，有无发热，变色现象；电容器组有无异常响声或放电火花；(3).保护养护运转中的电容器组，每年最少进行一次停电打扫、检查、其内容以下：i.ii.iii.iv.

清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；检查各紧固部位的螺丝有无松动；检查保护装置的动作情况及熔丝可否圆满；检查空气开关的触头有无烧蚀现象；自动变换开关室及紧急发电机自动变换开关室正常工作时置于“自动”地址。发电机作为备用电源，在大楼双路供电出故障时启动，供给大楼紧急事故照明及供给消防设施、消防梯，污水泵和保安、营业用房等处的用电，其使用时间较短。为保证在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每周一次对发电机进行空载试发电。(1).操作规范发电机投入运转后，应察看发电机运转情况5-15分钟，确认柴油机无异常响声、油温、水温、电压、频率应正常。(2).巡逻制度i.ii.iii.iv.

每班应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位可否正常;对蓄电池进行检查∶电解液、比重可否正常；对附助设施检查：电池联接线开关、油箱、油管、排烟管道可否正常检查达成后，必需时，对蓄电池进行电解液补充、充电；(3).保护养护随时注意水温及油位变化，补充燃油。空调机房强电箱及风机、水泵强电箱(1).操作规范维修人员必定对各机房的地址、用途、控制地域以及该强电控制箱的功能及设计23中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册ii.

参数一详细的认识。在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必定有人监护。iii.检查人员必定使用电压等级同样的合格的安全用具进行操作检查;检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开关。不赞同误操作造成大面积停电。在停电检查时要挂标示牌。严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设施。在对设施进行检查时，必定将与该设施连接的所有电源断开。停电后必定使用合格的验电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验基层后验上层。对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷所有放掉直到验电器指示无电为止。电器设施的指示灯和电压表只能作为参照不能够作为设施无电的依照。检查人员必定保证人身安全及设施安全的前提下才能进行操作。操作人员应依照监护人的指挥，监护人在监护时不应做其余工作，监护人发现操作人不正确操作，有权令其停止工作。监护人要随时提示操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并稳固办理，以保证其余人员及电器设施的安全。工作结束后，对付现场进行清理及仔细检查，在确认没有影响电器设施安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要察看电器设施的运转情况，所有正常后方可走开现场。测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不能够换挡。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口亲近闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，省得发生触电危险。每次测量达成后要把电流量程切换到高档位，省得下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的破坏。测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并选择在较高的档位上，省得因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。(2).巡逻制度检查人员必定按期准时巡逻，每五天一周期。24中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册检查内容包括∶强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设施主线、按钮开关、变换开关控制线路、指示灯、仪表等，并做好记录，仔细填写记录表。在巡逻中发现问题能办理的要实时办理，不能够马上办理的应马上采用临时措施并上报。必需时应停止设施的运转。iv.v.

检查中负荷不得高出该设施的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设施配套的设施应互相般配。巡逻人员必定依照上级领导指挥，仔细达成上级领导交给的各项巡逻任务。巡检达成后实时向领导报告巡逻情况及所发现问题，仔细填写巡逻记录表并上交工程师确认。(3).保护养护实时清理巡逻中所发现的问题，实时更换破坏的部件，如∶主开关、接触器、热继电器、指示灯、变换开关等。所更换的部件必定是与原设施相当套切合标准的合格产品，以保证电器设施的正常安全运转。严禁使用伪劣低容量或不配套的部件。iii.iv.v.vi.

养护人员在做完设施的养护后，应仔细填写养护记录并上报工程部秘书建档。养护人员要熟悉所养护设施的各种功能及用途，与设施没关的严禁乱动。仔细检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题实时办理。严禁带电拉动导线省得发生触电危险。（空调、风机、水泵的）电动机(1).操作规范维修人员应熟悉所操作电器设施电动机的各项指标、电动机的功率转速、所带动设施的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之般配的情况。设施在试运转前要进行以下检查工作∶①、②、③、④、⑤、

人工盘车以保证正常运转；要检查电源电压可否正常，有无过低及缺相现象；检查电动机可否圆满合格，热继电器整定值可否在规定范围内；与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题实时办理；检查起动设施接线可否正确、牢靠、动作可否灵便、触头接触可否优异；25中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册⑥、检查传动装置可否正常，皮带松紧可否合适，皮带连接可否牢固，联轴器可否紧固；⑦、传动装置、电动机及设施周围有无杂物；⑧、电动机及起动装置的接地、接零可否可靠；⑨、对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘，合格后，方可使用。严禁频频起动电动机，省得引起电动机发热，影响使用寿命。iv.v.

起动多台电机时，应按功率大小，从大到小逐台起动，不能够同时起动，省得因起动电流过大造成断路器跳闸。电动机接通电源后，发现不能够起动或转速低及声音不正常等现象应马上停止运转并进行检查。vi.vii.

电动机轻载起动连续不应高出3次，重载不应高出2次。电动机起动后应注意运转方向。电动机接通电源后不应用手直接接波及所联接的金属导体。(2).巡逻制度巡逻人员每五天一周期，准时巡逻，并仔细填写巡逻记录表。巡逻内容以下∶①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、

电动机温升可否正常，有无冒烟起火现象；机组有无强烈振动，转速可否急剧下降，有无异常响声；电源电压可否正常；可否缺相；电流可否正常，可否超负荷运转；散热可否优异；轴承可否破坏，皮带可否过紧；外壳接地可否优异；iii.仔细摇测电动机绝缘并正确使用摇表，摇测电机绝缘时，应采用500V兆欧表，测量时，应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前对付摇表进行开路和短路试验，测量前对设施先进行放电，摇表L端子线接设施的相线，E端子接设施地线，顺时针摇动到120转/分，待调速器发生滑动后，即可获取牢固的读数，测量中严禁别人凑近设施，严禁带电摇测电动机绝缘，省得造成仪表破坏。发现问题应实时向领导报告并稳固解决，故障严重时应马上停止设施运转。26中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(3).保护养护运转中的电动机除应加强监察外还应进行按期保护养护，保证电动机安全运转，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，小修在3-5月份，9-11月份。小修内容包括∶除掉电机油垢及外面灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接可否可靠，绝缘办理可否合适，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零可否优异，摇测电动机绝缘电阻，打扫起动设施与控制电路，检查冷却装置可否圆满。大修内容包括∶电动机解体，除掉内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤印迹，检查通风冷却装置可否圆满，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承破坏应实时更换，检查电动机运转电流可否正常，电源电压可否正常，绕组过热老化应重新绕制。绕组受潮应实时进行烘干办理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设施。电器竖井(1).操作规范操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。严禁误操作造成认为大面积停电。ii.iii.iv.

操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合开关。出现开关掉闸情况时，应先查明原因，除掉故障后方可送电。当进行电气检修时，应先停电今后用合格的同样级验电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全办理措施。vi.vii.

要推行工作票制度、操作票制度。检修竖井电器要先征得领导赞同，未经赞同不能够擅自工作。要推行监护制度，监护人在监护时不应做其余工作，并随时提示操作人注意安全并实时纠正操作人员的错误，必需季节其停止工作。工作中断时必定做好安全办理，遇有紧急情况需送电时必定做好安全措施后方可送电。检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆掉各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。送电后应察看电气设施运转情况，确认正常后方可走开现场。(2).巡逻制度27中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册仔细检查竖井所有的电气设施及开关仪表可否都正常，导线有无过热现象，接线螺丝可否松动，发现问题实时办理，并仔细做好巡逻记录，填写检查记录表。ii.iii.iv.

巡逻时间为每周二，并实时向领导报告所发现的问题。巡逻人员要仔细检查，不得谋利钻营，对做弊者要严肃办理。巡逻人员要依照领导安排准时按期检查。巡逻中要测量电源电压及带设施的电流并做好记录，检查开关及导线容量可否与用电设施相般配。巡逻人员要持证上岗，严禁违章操作。巡逻人员不要乱动自己所不熟悉的电器设施。(3).保护养护按期打扫竖井中的电气开关设施，紧固导线，测量电源电压及所带设施的运转电流，察看开关导线运转情况，应按期摇测绝缘。ii.iii.iv.v.vi.

每年进行二次保护养护(4月份和11月份)。竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低于500V，截面不小于21.5MM的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属资料绑扎成束。柜内编号应齐全，连接采用端子排。配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全圆满。柜体上使用的各种连接牢固体均应镀锌。室外照明按期巡检，对破坏的灯具实时更换，确定更换光源周期及打扫周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。(二)1.

设施专业水泵房蓄水池大厦蓄水池是为大厦供给消防用水，二层以上的生活用水及空调用补水的重要水源。保证蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的干净及安全防范是工程部的重要工作之一。(1).蓄水池的冲洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的夜间进行。(2).对蓄水池进行冲洗从前，应通知各单位做好配合准备工作∶通知客务部并由客务部通知客户停水。28中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册ii.iii.iv.v.

通知保安部停水，加强消防监察。通知强电专业配合并准备照明用具。通知管家部配合做好冲洗准备。准备好必备用具∶吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨鞋、消毒液。(3).冲洗步骤∶提前1天关掉蓄水池进水阀门。ii.iii.iv.v.vi.vii.

待蓄水池水位降至最低点。关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。对所有冲洗工具进行消毒。对蓄水池进行冲洗。冲洗达成，进行消毒。最后再用清水冲洗一遍。打开蓄水池进水阀门。打开所有生活、消防水泵的自控电源。(4).(5).

对蓄水池的冲洗养护作出圆满的记录。平常加强对蓄水池液位的监察及巡逻，以防范因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。冷、热水水泵(1).(2).

生活水泵的养护应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换1～2次新油。养护内容∶检查水泵和电机周围干净情况，有无杂物存在。ii.iii.iv.v.vi.vii.

检查盘根可否渗水。检查各种螺丝联系可否牢固，有无松动现象。察看压力表指示可否正常。检查进水阀门和进水系统可否畅达。听水泵机组运转时有无异常杂音。注意观看水泵机组运转时有无跑、冒、滴、漏现象。如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。(3).填写养护记录卡。29中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册消防水泵(1).消防水泵的养护应每个月进行1次，平常要随时注油，而且每年要换一次新油。(2).养护内容∶i.ii.iii.iv.v.vi.

检查泵体干净情况。检查各种螺丝联系可否牢固。察看压力表指示可否正常。检查盘根可否渗水。检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。听水泵运转时有无杂音。(3).填写养护记录卡。加压水泵(1).加压泵及电气控制设施应每年进行一次维修、养护。(2).养护内容∶i.ii.iii.iv.v.

察看压力表指示有无异常显示。检查加压泵盘根可否漏水。检查机械运转可否正常。检查电气控制设施有无断路现象。检查电气控制可否矫捷。(3).填写养护记录卡。(4).如发现电路故障，应请电工配合维修。12个污水井及24台潜水泵(1).要随时对污水井及潜水泵进行维涵养护，最少每日应做一次巡视检查。检查可否有污物拥堵水泵或液位控制阀失灵的情况发生。(2).养护内容∶检查自控和手控可否运转正常。ii.iii.iv.v.

清理隔油器。清理污水井中的杂物。冲洗泵体。检查水泵可否被杂物拥堵。30中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册(3).填写养护记录卡。化粪池(1).应与环卫局签署化粪池清掏合同，由环卫局出专人负责、按期清掏。(2).每年配合环保部门做排水监测。二氧化氯发生器和紫外线消毒器(1).(2).

对二氧化氯发生器和紫外线消毒器的维涵养护最少每日做一次。养护内容∶检查、擦拭仪器。ii.iii.iv.v.

检查二氧化氯发生器的用盐量，以防缺盐。检查仪器的电源可否接通。检查消毒器的紫外线灯管可否破坏。检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。(3).直接饮用水系统设施：加药罐每年按期冲洗，砂过滤器、活性碳过滤器需按期更换、冲洗。(4).卫生间、茶水间、干净间、浴室需指定专人负责平常维修。设施运转管理操作规范(1).在设施运转工作中，如有波及用电方面的工作，设施人员不得擅自用电，应请电工配合工作。(2).在设施运转工作中，设施人员要认识各种设施的使用性能和操作方法，依照设施说明书规定的工作步骤，起动并使设施正常运转。(3).在设施运转工作中，设施人员不仅需配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二装工程的设施改装和移位工作的顺利达成。室外喷水池拟订每日喷水池启、停时间表，如情况需要可用手控制程序喷水。要有专人按期捞取水池内飞扬物，每日撒泼一次CUSO4，喷一次去泡剂。按期换水，排放完污水后，完满清刷水池四壁、管道和池底，今后注入清水。每年十月底将池内存水所有排净，省得水管冻裂，并时喷水嘴做除垢办理。其余，为保持排完水后水池的雅观，建议在池内摆放云杉等常青树。31中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册设施运转的巡逻制度(1).设施运转的巡逻应每日进行1～2次。(2).由每日值班的人员负责巡逻设施的运转情况。(3).巡逻地址∶贮水池、水箱间、12个污水井和24台潜水泵、煤气表房、自来水井。(4).巡逻内容∶蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、加压泵、水箱、电气控制设施污水井、潜水泵等设施可否正常运转及大楼的用水、用煤气数量。(5).若发现情况异常，马上做出办理并报告上级主管作出维修方案。(6).巡逻达成后，作出巡逻记录。洗衣房、厨房设施管理制度为保证人身设施安全，人员操作时应严格遵守洗衣房、厨房的相关安全操作规程。所有设备均由各专业指定专人负责。值班、交接班制度(1).值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。(2).值班人员负责巡逻设施运转情况。(3).巡逻达成，作出巡逻记录。(4).值班人员要仔细填写交接班记录。(5).值班人员接班时，如有遗留工作，应在交接班记录中注明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。(6).接班人员必定在接班记录上签字。暖通空调专业(7).制冷供暖部分冷冻机①、②、③、④、⑤、

操作规范开机前的准备∶查察电脑中心的故障显示屏可否有异常情况。故障显示正常后，再查察冷冻和冷却水压力和温度可否正常。若是水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正常后，再起动冷冻泵。等水泵运转几分钟后再开冷冻机的起动键。机组起动后注意察看电流和冷冻机负载情况，并做好相关的记录。开机后∶32中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册①、在全系统负载没有拉下来从前，必定经常察看机组运转状态。②、机组负载正常后，每1小时巡逻并记录一次机组的运转数据。③、①、②、①、②、③、①、②、③、④、

依照负载情况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最正确的运转状态。停机操作依照运转时间的要求，实时将机组手动关闭。关机后半小时内不能够再次起动冷冻机。巡逻制度开机前必定巡逻与机组相关的压力、温度表并做好记录。开机后随时注意机组运转情况如有异常情况应实时向相关领导反响。机组运转正常后，必定准时巡视检查，仔细填写各仪表的检查记录。保护养护冷水机组每运转一个周期就必定进行一次养护。养护的主要内容为∶机组打扫；马达电源检查；更换过滤器；冷水机组每运转一年就必定进行一次全面的养护。养护内容为∶更换所有冷冻机油；更换过滤器；冲洗水室；检查电器备件；冷却塔操作巡检制度每日按期巡视检查冷却塔。查察风机，风机皮带可否正常圆满。散水状态可否圆满，布水可否平均。检查填料可否圆满。调整自动补水浮球的高度。保护养护制度每年入冬前必定打扫和排出塔体和管道内的水，防范冻坏塔体。每年夏季运转前必定检查塔体可否有损害和漏水并进行维修。检查风机和电机可否正常，调整和更换风机皮带。对冷却塔进行运转前的打扫。(8).空调部分空调机组33中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册空调机组的操作∶均由各场所的人员，依照天气、温度、客人的感觉，来开启或关闭。①、②、①、②、③、④、⑤、⑥、

空调机组的巡视、检查、养护∶空气过滤器∶过滤资料的更换；过滤资料的冲洗；冷热盘管∶盘管的冲洗；盘管漏水情况的检查；冷水进、出阀门的检查；温度计的调整；冷冻水管开导；托水盘冲洗；每个月巡视、检查内容∶传动装置的检查、调整和更换；过滤器拆下、冲洗；保温资料层的检查；冷凝排水管的开导；托水盘的冲洗；风机盘管大楼写字间内采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间的温度由客户经过房间内置的温控器来自行调理。风机盘管的保护养护主要包括水道系统(进水、回水及凝水)、盘管设施及温控装置。巡逻制度风机盘管的巡逻应按期进行，发现问题实时解决。巡逻周期详见下表∶巡视检查项目检查/维修内容周期空气过滤器冲洗1次/季冷热盘管有无开列1次/季送风机运转可否正常1次/季滴水盘凝水可否畅达2次/季管道有无拥堵及滴漏随时风机盘管的冲洗除对风机盘管的过滤器应准时进行冲洗外，还对付盘管的翅片进行冲洗。翅片很简单集尘，集尘后将使热交换性能降低，风量减小，不能够满足房间内温度的要求。翅片的冲洗工作每34中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册年应进行两次，时间应选择在换季时期进行。①、②、③、④、

操作巡逻规范值班人员每日必定巡视检查两次空调机组的运转情况。听机组运转声音可否正常；查各风门可否切合要求；风机皮带松紧度可否合适；管道、节门、压力表、温度计可否正常；值班人员进入机组检查时必定可靠的切断机组电源，防范出现伤人事故。维修人员进行保护需要停止机组运转时时，须通知中控室。空调系统的保护养护每年夏季运转完后，必定对冷水系统进行保水检修∶冷冻机组的冷凝器，蒸发器管道的冲洗。冷冻机组的加氟、换油。空调机组翅片的保水。冷水系统的保水。每年冬季采暖期事后需对热水系统进行保水检修。热交换器的冲洗养护。热水系统的保水。空调机组翅片的保水和打扫。(9).进、排风部分交流风机∶①、②、③、④、

叶轮的打扫；轴承的更换；皮带的检查和更换；风机基础螺丝的牢固；电机的养护∶①、②、③、④、

控制线路的检查；控制电器的检查；电机绝缘的测试；电机轴承的加油；风机保护养护制度①、机组每运转1000～1200小时必定对风机的轴承进行加油养护；②、空调机及风机必定使用厂家指定型号的黄油，防范破坏机组轴承。风机必定加高速35中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册机油；③、风机每运转1000小时就必定进行加油养护及电机和皮带的调整；(10).机房管理制度i.ii.

冷冻机房值班制度仔细遵守冷冻机房各项制度。值班时期仔细巡视检查各空调机组，并做仔细记录。要仔细记录冷冻机组运转情况，并实时报告异常情况。严禁长时间占用电话聊天。依照专业工程师及主管的调换，出门履行任务要说明去向。值班时期，保持值班室及机房卫生。每周检查一次各机房消防器材圆满程度，并记录。遇有特别情况不能够到岗，需要先经主管赞同。冷冻机房交接班制度每日提前15分钟到岗。接班人员必定按规定着装方可上岗。双方共同巡视冷冻机组及系统运转情况。下岗人员要在下班前仔细打扫机房内的卫生。当班发生的任何机组或系统故障，在没有稳固办理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。在设施、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接达成。冷冻机房安全工作规程从事冷冻机组运转值班的人员，必定严格遵守安全工作制度，以保证工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设施事故。现依照冷冻机房的详细情况，拟订以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技术：(三)1.

冷冻机组的组成、设施的性能、运转方式和操作步骤。各设施的运转、巡视、事故办理等工作制度。消防设施的使用方法。弱电专业弱电消防系统36中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册大楼采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为保证大楼的防火安全，所有消防设施、管线均应按期进行巡视、保护养护和测试。(1).火灾自动报警机大楼现使用的是英国精灵公司最新式的自动报控制机，型号为3400。它能自动检测并显示各报警点的地址、编号及报警种类和状态。除此之外它还能够自动检测各种机内故障并显示出来。便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地址及种类，便于巡逻。操作规范①、主机的平常监察及操作由保安部经过操作培训的消防人员负责。而且在报警后迅速到报警地址确认现场情况及发生原因。②、③、

当主机发活力内故障时马上通知工程部维修人员，并实时与厂家相关人员获取联系。平常主机应打在非联动状态，当有火灾发生时将其部分设施设联动，当遇更大的火灾时，来不急逐一打开联动时，可按动火灾确认按钮，将所有设施均设置在联动。巡逻制度消防控制中心监察确认日记发寿辰期发生时间事件的事件发生的详事件发生原因交接班次确认人员年代日种类细地址(ii)消防控制中心主机及手动台工作日记检查项目正常工作状态检查结果备注工作电源指示灯报警音响显示窗触摸屏水泵指示灯卷帘门指示灯断电指示灯空调指示灯非联动指示灯主备用电源电压CRU终端故障开关注意干线故障延时确认消火栓起动37中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册盘内故障电源异常屏敝改正矫捷度延时改正保险丝填写人签字∶日期年代日每日巡视各层手报、探头、正压送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观可否圆满，状态可否正常，可否与主机显示状态一致。保护养护每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外面接线可否有松动或其余问题，察看机各部分可否工作正常，闻一闻可否有异常气味。（注∶除工程部相关人员外其余人员不能够任意打开机柜及触摸内部电气元件，开关和接线）测量各部分电源工作电压可否正常。对打印机进行测试。主机内部易损元件应拥有备件以便随时更换。主机表面应保持干净，机柜周围不得堆放物件，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面，线槽应将盖子扣好，省得线路受损。(2).自动喷水系统大楼采用的湿式喷水灭火系统由闭式喷头管道系统，报警装置和供水设施等组成。该系统在管道内均充满有压力的水。管道井内设有水流指示计，监察水流的动向。由于管网内常年充满水，所以建筑物内常年温度4℃。此种系统拥有结构简单、使用可靠、管理方便、灭迅速度快、火灾控制率高、经济的特点。其中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和下垂型自动喷水优等。i.ii.

操作规范（略）巡逻制度自动喷水系统平常巡视检查的主要内容是∶检查系统各工作部件的外观情况，管道可否漏水，阀门开、闭可否正常，起动水泵的控制系统可否圆满等，并由巡检人员供给平常寻检报告。（下表可供参照）自动喷水灭火系统平常巡逻报告。检查内容检查结果办理情况1.自动喷水系统的水箱水位可否充满2.水箱通向系统的阀门可否全开38中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册3.稳压泵进、出口端阀门可否全开4.报警阀前端阀门可否全开5.报警阀上压力开关及水力警铃前端阀门可否全开6.压力表可否正常7.排水阀可否关严8.报警阀试验阀可否关严9.各层检修阀可否全开10.各层尾端放水阀可否正常11.主系统水压力可否正常12.喷洒主泵自动启动系统可否圆满13.水源水位可否正常巡逻人员签字∶设施人员签字∶主管签字∶注∶系统内部的阀门必定无条件地全开，系统外面必定无条件地全关。此项工作应由水系统的设施主管人员负责或与消防人员协作。保护养护消防用稳压泵及喷洒泵应是一用一备，应每一周或两周做一级养护一次，每一年或二年做二级养护一次。（详细养护方案由设施人员拟订）喷淋系统的测试每季度做测试一次，每次选择不同样样防火分区，人为喷洒，察看启稳压泵，喷淋泵，停稳压泵，喷淋泵。并测压和监察消防主机显示报警和控制可否正常，并作出测试报告且由参加人员签字。(3).消火栓系统操作规范①、②、

消火栓系统平常处于非联动状态，因大楼采用的消火栓内破玻璃式按钮远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时可是消防中心显示信号但其实不启泵。非消防人员不得打开消火栓或将其内部物件移做它用。平常巡逻制度（参看下表）序号检查楼层备注检查内容室外消火栓标志应圆满，醒目除掉消火栓周围杂物消火栓表面油漆颜色圆满箱内水带，水轮可否齐全箱门开关可否圆满水带可否霉变、破坏栓口橡胶圈有无破坏及扔掉水泵远程手动按钮可否圆满消火栓检修阀可否常开39中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册巡逻人员签字∶部门主管签字∶注∶消火栓测试应有公司领导赞同，并由保卫及设施人员配合，平常巡检由保安人员达成。保护养护消火栓泵的保护、养护与喷淋泵近似，由设施人员负责。(4).机械防、排烟系统大楼采用的是正压送风及机械排烟相结合的方式。操作规范①、各正压送风口，排烟口，平常应处于关闭的地址，而且是非联动的，当遇有火情时将其置于联动控制并打开。②、正压送风机和排烟排风机平常也是不开的，且处于非联动状态，遇有火情时，将其置于联动并启动③、空调防火阀和排烟防火阀的动作也应按防火需要而开启或关闭。巡逻制度①、②、

检查各风口、风阀的圆满情况和状态。每日开启风机，记录电机电流可否正常，开启后再放回自动状态，检查电机及风机有无导常声音;皮带可否圆满;有无老化现象等。并作检查记录。（此项工作由设施专业人员达成）保护养护风口、风阀、风机的按期检查与保护由设施人员自定。(5).线路部分操作规范①、②、③、④、

工程人员对线路进行检查时，应带齐所用工具。检完后应将接线拧好上实，使其接触正常。应将每层的中继器箱内接线图贴于箱门上，以便查线时用。发现模块，信号线或手报，探优等缺损现象应实时拯救。巡逻制度每日对各层中继器箱竖井进行巡逻。其中∶①、②、③、

竖井内外应保持整净，门锁圆满，照明正常。中继器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常。接线有无松动及破坏现象。40中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册④、⑤、

线槽可否圆满，槽盖可否也扣好了。检查竖井内可否有水或其余情况。(6).工程人员每星期要对车库干式喷淋系统、锅炉房泡沫喷淋系统和配电室及发电机房的二氧化碳气体灭火系统进行一次系统压力检查及阀门地址检查。(7).消防系统保护为保证大楼防火安全，所有设施均应按期试验，以一年为一个圆满周期。大楼消防分区系统，以每一个半月的时间进行一次系统内所有消防设施的测试及维修工作。检测内容①、对系统内每一个探头进行人为吹烟或加湿测试，察看测试结果，并监测主机显示及线路可否正常。②、对系统内每一个手动报警按钮进行人为手动测试，并对其内部消防电话作通话测试。③、对地域内所有风口、风阀作人为手动和主机操作及联动和联动风机及复位测试，并测量风口风速及压养。④、对地域内卷帘门作手动及联动测试。⑤、对系统内断电停空调进行测试，此项要有电工和空调专业人员配合。⑥、每年应按高区、低区分别做消火栓喷水试验两次，并测量压力大小和人工模拟消防水泵故障，检查消防水泵自动切换功能，及监测信号和控制可否正常。⑦、对所有测试进行现场记录和系统主机显示记录。⑧、每年对整个大楼所有探头做冲洗一次，分批冲洗。⑨、每二年一次对探头矫捷度检测及对矫捷度值达不到要求的探头进行更换。⑩、每年年关出具整个系统测试报告。ii.维修周期表设施名称维修周期维涵养护内容履行小组消防报警系统每3月干净、功能测试、故障除掉自控烟感、温感、红外光幅射探测每周巡检干净、防范松脱或缺件自控器水流报警伐每3月性能试验一次消防中心、自控、设施手动报警器每个月巡检目测消防中心自动头每个月巡检目测消防中心41中国工商银行营业办公楼物业管理---工程部运作手册CO2灭火系统每季管道吹通、并压测量消防中心、自控墙式消火栓每4月加油、开关一次消防中心每年介体干净养护设施正压通风风机每年性能测试，需要进介体养护设施、强电防火门每年释放关闭调整探头感觉关闭自控事故照明每个月巡检目测强电消防广播每个月检查音量和分区喇叭自控消防泵每个月启动设施、自控消防通道和所有管笼每个月巡检目测消防中心消防通讯总机每个月性能测试电话总机消防泵每个月干净、加油设施消防警令每个月响度测试自控消防箱、探头、引诱灯每日目察消防中心楼宇自控系统(1).随时掌握大楼内机房，设施的运转情况，拟订接能方案并设施运转情况实时调整能耗至最低。(2).(3).(4).

监测新风机和空调机组送风温度、混杂温度、回风温度、风门开度、冷热水阀开度及排风温度、CO2浓度等数据，并做出等时间间隔记录，加以比较剖析，发现问题实时办理。平常按期做好温、湿度传感器、CO2传感器、差压开关、防冻开关、履行器、阀体、DDC箱及相应配电箱等硬件设施的清理与