新手入门房地产项目开发程序基础知识培训讲义(131P)

房地产开发程序培训开发部工作开发部的工作是贯穿建设项目分为五个阶段土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证）工程规划报批阶段（建设工程规划许可证）工程许可报批阶段（建设工程施工许可证）项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证）工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）房地产开发项目六证建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证建设工程竣工备案证

土地阶段土地阶段一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段土地阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得（详见2001划拨目录）划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合2001版划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格。（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁经费，农用地转用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。土地阶段（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。判决或裁定生效后必须经过执行庭执行后方可取得使用权。（五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。土地阶段协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。土地阶段拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。土地阶段（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让依据：武政规【2009】9号文要求：“一符合三不变”符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。持土地证到规划局查询该宗土地是否符合当前总规以及局部控制性规划符合规划的由利用处受理，准备资料报市政府供地会讨论（一个月举行一次）通过供地会讨论以后核发供地计划回收原土地证，补缴出让金，重新核发规划用地条件，重新测图（地形图，地籍图，供地专用附图等）按照正常新增用地供地程序办理接下来的手续土地阶段2、土地使使用权流转转（出让地，，划拨用地地，农用地地，集体用用地）仅介绍出让让地使用权权流转母公司取得得土地使用用权后，将将使用权流流转到其全资子公司司名下按照我我国现行法法律，不属属于交易行行为，不用用重新进入入市场。划拨用地使使用权流转转同理集体用地使使用权流转转十分复杂杂，此次不不做介绍土地阶段二、土地储储备阶段（一）土地地储备范围围为社会公共共利益需要要由政府依依法收回的的土地；土地出让等等有偿使用用合同约定定的使用期期限届满，，土地使用用者在规定定的时间内内未申请续续期或申请请续期未获获批准被依依法收回的的国有土地地；依法收回的的荒芜、闲闲置的土地地；依法没收的的土地；改变原批准准用途用于于商业、旅旅游、娱乐乐、商品住住宅等各类类经营性项项目的地；；因单位搬迁迁、解散、、撤销、破破产、产业业结构调整整或者其它它原因调整整出的原划划拨国有土土地；土地阶段以出让方式式取得土地地使用权后后无力继续续开发、又又不具备转转让条件由由土地使用用者申请交交回政府的的土地；因实施城市市规划需要要由政府指指令收购的的土地；依法征用用用于商业、、旅游、娱娱乐、商品品住宅等各各类经营性性项目的新新增建设用用地；转让价格明明显低于市市场价格，，政府行使使优先购买买权收购的的土地；无主土地；；其它需要进进行储备的的国有土地地。土地阶段（二）收储储过程中各各级土地储储备中心负负责完成该该宗地的以以下工作对原用地单单位进行征征地补偿，，并签订储储备协议，，明确出让让后土地收收益的分配配比例及方方式。（图）对收储地块块进行整理理，并确定定该宗地土土地利用性性质1、土地修修边，规整整宗地形状状，便于进进入市场后后进行开发发2、进行规规划咨询，，初步确定定宗地利用用性质3、申办《《储备要点点》（图）正式确定土土地利用性性质4、核发选选址意见书书（储备阶阶段核发，，摘牌后存存档，不发发给开发商商）5、核发规规划用地条条件土地阶段负责安置补补偿工作（图）1、安置拆拆迁户2、地上附附着物补偿偿3、青苗补补偿4、水利设设施补偿5、基本农农田补偿，，并负责复复垦费下发发6、征收集集体用地的的还负责置置换安补偿偿被征收的的基本农田田，宅基地地，集体组组织办公用用地。注销宗地原原有相关证证照信息联系武汉市市勘测设计计院进行勘勘界，并出出具《勘界界报告》（图），确定整理理后宗地的的四界。土地阶段地籍处办理理用地范围围，审核《勘界报告》储备阶段地地籍调查，，权属调查查，指界。。地籍调查成成果送宗地地所属辖区区国土资源源分局地籍籍科审核出具储备阶阶段地籍图图，供地专专用附图申报核发整整理后宗地地的《建设用地批批准书》办理宗地进进入市场前前相关手续续提交供地方方案至武汉汉市国土资资源和规划划局及武汉汉市人民政政府审议市局每月一一次供地会会，通过后后报市人民民政府办公公厅六处，，涉及农用用地的还需需上报办公公厅八处，，提交市长长办公会审审议。供地方案审审议通过后后，移交整整理完毕后后的宗地至至武汉市土土地交易中中心土地阶段三、土地交交易阶段1、审查确确定交易项项目，由市市交易中心心计划部安安排交易批批次；2、交易中中心受理委委托，由招招拍挂部根根据那排的的交易批次次发布出让让公告；3、、由由交交易易部部编编制制招招拍拍挂挂出出让让文文件件；；4、、由由招招拍拍挂挂部部组组织织招招拍拍挂挂出出让让活活动动；；5、、由由招招拍拍挂挂部部组组织织签签订订《《成成交交确确认认书书》》；；6、、发发布布成成交交信信息息；；7、、组组织织签签订订土土地地转转让让补补偿偿协协议议；；8、、核核收收土土地地出出让让收收益益和和交交易易服服务务费费；；9、、核核发发《《成成交交确确认认书书》》。。土地地阶阶段段四、、交交易易后后办办理理证证照照阶阶段段（一一））国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同需提提交交的的资资料料：：1、、红红线线图图2、、办办理理合合同同申申请请书书3、、规规划划设设计计条条件件4、营营业执执照、、机构构代码码、法法人身身份证证明、、委托托办理理人身身份证证明、、合同同办理理委托托书5、出出让宗宗地平平面界界限图图12份6、成成交确确认书书土地阶阶段7、企企业税税源证证明（（税务务部门门盖章章）；；8、企企业登登记核核准通通知书书或企企业变变更登登记通通知书书（工工商部部门盖盖章））；9、项项目竣竣工时时间情情况报报告。。土地阶阶段（二））建设设用地地规划划许可可证需提交交的资资料1、申申请表表（原原件））；2、成成交确确认书书（复复印件件）；；3、原原核发发的规规划条条件、、用地地范围围（复复印件件）；；4、项项目批批准、、核准准、备备案文文件（（原件件或复复印件件）5、企企业法法人工工商执执照、、房地地产开开发资资质证证书（（复印印件））；6、代代表人人身份份证明明（委委托他他人申申报手手续的的还应应提供供由法法定代代表人人出具具的委委托书书和被被委托托人身身份证证明））；7、地地形图图电子子文件件（1：2000））；建设用用地规规划许许可证证土地阶阶段（三））国有有土地地使用用证需提交交的资资料1、土土地登登记申申请书书2、营营业执执照、、组织织机构构代码码、法法人代代表身身份证证明、、土地地登记记委托托书、、3、成成交确确认书书4、土土地出出让合合同或或划拨拨决定定书5、土土地出出让金金发票票6、地地籍调调查表表、指指界法法人身身份证证明及及委托托书7、地地籍测测量成成果报报告、、用地地红线线图、、地籍籍图、、宗地地图（（3份份）8、建建设用用地规规划许许可证证国有土土地使使用证证工程规规划报报批阶阶段一、建建设项项目规规划方方案审审查二、可可行性性研究究报告告三、环环境评评估四、立立项批批文五、绿绿化审审查六、水水务审审批七、人人防审审查八、消消防规规划总总平面面审查查九、气气象、、避雷雷设计计审查查十、建建设项项目施施工图图规划划审查查十一、、建筑筑红线线定位位册十二、、建设设工程程规划划许可可证工程规规划报报批阶阶段（报规规）工程规规划报报批阶阶段一、建建设项项目规规划方方案审审查持设计计单位位所出出规划划方案案到规规划局局申请请建筑筑方案案审批批，以以获得得《规划建建筑方方案批批准意意见书书》为目的的。此方案案的确确认是是对项项目的的投资资估算算、资资金筹筹措、、项目目组织织管理理和实实施进进度的的编制制，以以及经经济效效益、、社会会效益益等提提供依依据。。这个阶阶段就就是审审查小小区的的总平平面规规划图图纸，，也就就是审审一个个小区区的建建筑物物都是是怎么么排的的，每每栋单单体建建筑有有多高高，有有多大大，各各栋单单体建建筑之之间怎怎么间间隔，，间距距是多多少，，日照照够不不够，，总容容积率率是多多大，，有没没有超超过规规定的的容积积率，，建筑筑密度度是多多少，，进出出小区区的道道路怎怎么安安排，，是不不是符符合消消防规规范等等等。。也就是是审查查方案案有没没违规规现象象。工程规规划报报批阶阶段所需提交交的资料料:1、申请请（原件件）2、法定定代表人人身份证证明（委委托他人人申报手手续的还还应提供供由法定定代表人人出具的的委托书书和被委委托人身身份证明明）；3、设计计单位的的资质证证明（外外地设计计单位需需提供备备案证明明、复印印件）；；4、建设设项目选选址意见见书、建建设用地地规划许许可证（（附规划划设计条条件和规规划用地地范围线线、复印印件）；；5、土地地证（复复印件，，提供原原件对照照核实））或使用用土地的的有关证证明文件件（原件件）；6、地形形图电子子文件（（附道路路红线，，重要建建筑工程程项目根根据需要要提供1：500地下下管线图图）；7、规划划（建筑筑）方案案图纸（（原件））及电子子文件（（含效果果图）2套；8、各类类技术评评估论证证报告（（原件，，含日照照、交通通、指标标校核等等方面技技术报告告）；9、三维维数字地地图电子子文件（（重大建建筑工程程项目需需提供））；规划（建建筑）方方案图纸纸（原件件）及电电子文件件（含效效果图））2套方案总平平面蓝图图报规文本本：总平平面方案案+建筑平立立剖方案案预审武汉市国国土资源源和规划划局东湖湖新技术术开发区区分局方方案征求求意见专专用章规划设计计条件+市政道路路规划条条件+武汉市第第248号令工程规划划报批阶阶段二、可行行性研究究报告项目可行行性研究究报告由由具备相相应工程程咨询资资格的机机构编制制，由国国务院投投资主管管部门核核准的项项目，其其可研报报告由甲甲级资质质的机构构编制；；由省、、市、区区政府部部门核准准的项目目，其可可研报告告由乙级级以上资资质机构构编制。。可行性研研究报告告编制要要求的内内容：1、项目目开发申申请单位位情况；；2、拟建建项目情情况；3、建设设用地与与相关规规划；4、资源源利用和和能源耗耗用分析析；5、生态态环境影影响分析析；6、经济济和社会会效果分分析；7、依法法必须招招标项目目的招标标内容。。工程规划划报批阶阶段三、环境境评估提供的相相关项目目开发资资料：1、可行行性研究究报告；；2、设计计方案说说明、规规划总平平面、用用地红线线图；3、供水水、供电电、供气气、排水水、供热热等公用用设施的的建设情情况；4、立面面、美观观、景观观、生态态人流、、车流方方面、方方面的设设计特点点；5、本项项目设计计采用的的废气、、废水、、噪声以以及固废废污染防防治措施施；6、施工工周期、、预期交交付时间间、项目目进度计计划。环评收费费标准：：工程规划划报批阶阶段工程规划划报批阶阶段四、立项项批文所需提交交资料：：1、可行行性研究究报告；；2、营业业执照（（正、副副本）、、组织机机构代码码（正本本）；3、建设设用地规规划许可可证。国国有土地地使用证证；4、环评评报告；；5、立项项申请报报告。工程规划划报批阶阶段五、绿化化审查（一）建建设工程程项目配配套绿化化用地面面积占该该项目总总用地面面积的比比例（以以下简称称绿地率率），按按照下列列规定执执行：1、在建建筑密度度一区内内的居住住区项目目的绿地地率不低低于25%，其其中公共共绿地按按居住人人口规模模人均不不少于0.5平平方米；；在建筑筑密度二二区内的的居住区区项目的的绿地率率不低于于30%，其中中公共绿绿地按居居住人口口规模人人均不少少于0.8平方方米；在在建筑密密度三区区内的居居住区项项目的绿绿地率不不低于35%，，其中公公共绿地地按居住住人口规规模人均均不少于于1平方方米。2、商业、金金融保险业、、贸易咨询业业、服务业、、旅馆业、市市场等商业金金融业项目，，以及仓储企企业的库房、、堆场、包装装加工车间及及其附属设施施等仓储项目目，其绿地率率不低于20%。3、机关团体体办公、文化化娱乐、体育育、医疗卫生生、教育科研研设计等项目目的绿地率不不低于35%。工程规划报批批阶段4、铁路、公公路、管道运运输、港口、、机场等城市市对外交通运运输及其附属属设施项目和和工业项目的的绿地率不低低于25%，，其中产生有有害气体及污污染的工业项项目的绿地率率不低于30%，并设立立宽度50米米以上的防护护林带。5、居住区公公共绿地内的的园林设施（（包括亭、台台、楼、阁、、廊、喷泉、、雕塑、假山山石、游泳池池、硬覆盖地地活动场等））占地面积小小于该块绿地地面积30%的部分，计计算为居住区区公共绿地；；大于30%的部分，不不计算为居住住区公共绿地地。6、地下建筑筑顶板至室外外自然地面，，或半地下建建筑高出自然然地面1米以以内，且采用用自然山势隐隐蔽式绿化布布置、覆土厚厚度不小于0.6米的，，按其面积的的2/3计算算为绿地。7、独立人工工造景水域按按其面积的1/3计算为为绿地。8、空心砖种种植草坪的，，按其面积的的25%计算算为绿地。9、屋顶和地地上架空层的的人工绿地覆覆土厚度不小小于0.6米米的，按其面面积的25%计算为绿地地。工程规划报批批阶段工程规划报批批阶段（二）绿化审审批所需提交交资料1、申请表1份；2、该建设项项目法定代表表人和经办人人的个人身份份证、授权委委托书各1份份；3、该建设项项目经规划部部门批准的土土地证、建设设用地规划许许可证1份；；4、规划部门门批准的总平平面方案设计计图（绿化用用地区域为用用点表示的闭闭合线，，绿地面积要要有分区计算算数据，有地地下室的应标标明范围和覆覆土厚度。属属住宅项目其其图中技术经经济指标或设设计说明内应应含住户数））3份；5、建筑核位位红线图、建建筑红线定位位册1份；6、工业项目目需提交环保保评估书1份份。以上资料需提提供电子版（（或扫描版））**小区绿地率绿地类型绿地编号现状面积计算面积

1、花坛绿地面积14472.34472.3花坛面积100%计算

217261726

33241.63241.6

43184.63184.6

55722.85722.8

2、停车场绿地面积1390.697.65停车场计算面积为原面积25%

2153.638.4

3272.568.125

41065.4266.35

3、墙角绿地面积1159.495.64墙角绿地计算面积为原面积60%

2265.3159.18

3218.3130.98

4159.995.94

4、地下范围线绿地面积1734.5489.666667地下范围线计算面积为原面积2/3

21214.3809.533333

31123.6749.066667

5、水域面积14115.11371.7水域计算面积为原面积1/3

绿地总面积

22719.5317

净用地面积

147819.9

绿地率

0.15369738

武汉市人民政政府关于印发发武汉市建设设工程项目配套绿化用地地面积审核办办法的通知武政〔2005〕35号工程规划报批批阶段六、水务审批批所需提交的资资料：1、申请表；；2、《排水许许可证》申请请表；3、建设用地地红线图；4、分开的雨雨、污平面图图以及雨、污污综合图；5、排水水质质、水量检测测报告；6、立项批文文、建筑红线线定位册；工程规划报批批阶段七、人防审查查1、人防工程程报建人民防空工程程建设项目：：a、规划部门门出具的《建建筑规划方案案》、《办办理人防、垃垃圾处理相关关手续联系单单》或《建筑筑核位红线图图》；b、人防部门门出具的《防防空地下室工工程施工图审审查表》；c、地面面各栋建筑的的面积及楼层层列表（加盖盖设计单位公公章）并附各各栋建筑的标标准层平面图图（此项资料料仅在需要时时提供）；d、《《人防工程报报建登记表》》（用于确认认建设场地内内是否有已建建人防工程需需拆除）工程规划报批批阶段XX建设项目目：a、建设单位位所提人防XX建设申请请及相关资料料；b、规划部门门出具的《建建筑规划方案案》、《办理理人防、垃圾圾处理相关手手续联系单》》或《建筑核核位红线图》》；c、地面面各栋建筑的的面积及楼层层列表（加盖盖设计单位公公章）并附各各栋建筑的标标准层平面图图（此项资料料仅在需要时时提供）；d、《《人防工程报报建登记表》》（用于确认认建设场地内内是否有已建建人防工程需需拆除）XX建设条件件：a、采用桩基基且桩基承台台顶面埋置深深度小于三米米（或者不足足规定的地下下室空间净高高）的；工程规划报批批阶段b、按规定指指标应建防空空地下室的面面积只占地面面建筑首层的的局部，结构构和基础处理理困难，且经经济很不合理理的；c、建在流砂砂，暗河、基基岩埋深很浅浅等地段的项项目，因地质质条件不适于于条件不适于于修建的；d、因建设地地段房屋或地地下管理设施施密集，防空空地下室不能能施工或者难难以采取措施施保证施工安安全的。2、人防工程程方案审批规划批准的建建筑方案规划审批的建建筑方案批准准意见书人防总平面图图（方案）3、人防工程程施工图审查查全套人防工程程施工图设计计文件和电子子版结合民用建筑筑修建防空地地下室联系单单工程规划报批批阶段工程规划报批批阶段4、人防工程程XX建设费费经人防主管部部门审核报同同级人民政府府批准后，下下列新建民用用建筑项目可可以减免防空空地下室XX建设费。除除此以外，对对应建防空地地下室的面积积或应收取防防空地下室XX建设费的的，任何部门门和个人不得得随意减免。。a、享受政府府优惠政策建建设的廉租房房、经济适用用房等居民住住房，减半收收取；b、新建幼儿儿园、学校教教学楼、养（（敬）老院以以及为残疾人人修建的生活活服务设施等等民用建筑，，减半收取；；c、临时居民民建筑和不增增加面积的危危房翻新改造造住宅项目，，予以免收；；d、居民自建建自用且建筑筑总面积400平方米（（含）以下的的住宅，暂不不征收；e、因遭受受水灾、火火灾或其他他不可抗拒拒的灾害造造成损坏后后按原面积积修建的民民用建筑，，予以免收收。工程规划报报批阶段XX建设费费收费标准准：a、武汉市市中心城区区及东西湖湖区、武汉汉经济技术术开发区、、武汉东湖湖新技术开开发区1500元/平方米，，b、蔡甸区区、江夏区区、黄陂、、新洲区城城关为800元/平平方米、汉汉南区不得得收取XX建设费；；c、宜昌市市、襄樊市市、黄石市市、十堰市市、荆门市市、荆州市市、鄂州市市、黄冈市市、咸宁市市中心城区区1200元/平方方米；d、其他人人防重点城城市市区、、县（区））城关为800元/平方米。。其中，省省政府鄂政政发〔2002〕17号列入入的国家和和省扶贫开开发重点县县（市）城城关按其同同类县（市市）标准的的80%收收取。e、6B级级防空地下下室的XX建设费暂暂按上述收收费标准的的80%收收取。工程规划报报批阶段5、人防工工程配建标标准a、人防重重点城市新新建10层层（含）以以上或基础础埋置3米米（含）发发上的民用用建筑，按按照地面首首层建筑面面积修建6级（含））以上的防防空地下室室。b、新建除除一款规定定和居民住住宅以外的的其他民用用建筑，地地面总建筑筑面积在2000平平米以上的的，按照地地面建筑面面积的2-4%修建建6级（含含）以上防防空地下室室，其中，，武汉市、、宜昌市的的中心城区区按照4%修建；襄襄攀市、黄黄石市、十十堰市、荆荆州市、鄂鄂州市、孝孝感市、黄黄冈市、咸咸宁市的中中心城区按按照3%修修建；其他他城市、县县（区）城城关按照2%修建。。c、开发区区、工业园园区、保税税区和重要要经济目标标区除一款款规定和居居民住宅以以外的新建建民用建筑筑，按照一一次性规划划地面建筑筑面积和第第二款规定定的比例集集中修建6级（含））以上防空空地下室。。d、新建除除一款规定定以外的人人防重点城城市的居民民住宅楼和和危房翻新新（指危房房拆除后在在原址重建建）的住宅宅项目，按按照地面首首层建筑面面积修建6B级防空空地下室。。工程规划报报批阶段八、消防规规划总平面面审查（一）审查查范围：1、对具有有下列情形形之一的人人员密集场场所，建设设单位应当当向公安机机关消防机机构申请消消防设计审审核：a、建筑总总面积大于于20000平方米米的体育场场馆、会堂堂，公共展展览馆、博博物馆的展展示厅；b、建筑总总面积大于于15000平方米米的民用机机场航站楼楼、客运车车站候车室室、客运码码头候船厅厅；c、建筑总总面积大于于10000平方米米的宾馆、、饭店、商商场、市场场；d、建筑总总面积大于于2500平方米的的影剧院，，公共图书书馆的阅览览室，营业业性室内健健身、休闲闲场馆，医医院的门诊诊楼，大学学的教学楼楼、图书馆馆、食堂，，劳动密集集型企业的的生产加工工车间，寺寺庙、教堂堂；工程规划报报批阶段e、建筑总总面积大于于1000平方米的的托儿所、、幼儿园的的儿童用房房，儿童游游乐厅等室室内儿童活活动场所，，养老院、、福利院，，医院、疗疗养院的病病房楼，中中小学校的的教学楼、、图书馆、、食堂，学学校的集体体宿舍，劳劳动密集型型企业的员员工集体宿宿舍；f、建筑总总面积大于于500平平方米的歌歌舞厅、录录像厅、放放映厅、卡卡拉ＯＫ厅厅、夜总会会、游艺厅厅、桑拿浴浴室、网吧吧、酒吧，，具有娱乐乐功能的餐餐馆、茶馆馆、咖啡厅厅。2、对具有有下列情形形之一的特特殊建设工工程，建设设单位应当当向公安机机关消防机机构申请消消防设计审审核：a、设有第第1条所列列的人员密密集场所的的建设工程程；b、国家机机关办公楼楼、电力调调度楼、电电信楼、邮邮政楼、防防灾指挥调调度楼、广广播电视楼楼、档案楼楼；c、本条第第一项、第第二项规定定以外的单单体建筑面面积大于40000平方米或或者建筑高高度超过50米的其其他公共建建筑；工程规划报报批阶段d、城市轨轨道交通、、隧道工程程，大型发发电、变配配电工程；；e、生产、、储存、装装卸易燃易易爆危险物物品的工厂厂、仓库和和专用车站站、码头，，易燃易爆爆气体和液液体的充装装站、供应应站、调压压站。（二）需提提交的资料料1、建设工工程消防设设计审核申申报表；2、建设单单位的工商商营业执照照等合法身身份证明文文件；3、新建、、扩建工程程的建设工工程规划许许可证明文文件；4、设计单单位资质证证明文件；；5、消防设设计文件。。6、建筑红红线7、介绍信信（委托书书）8、经审查查合格的规规划总平面面图工程规划报报批阶段工程规划报报批阶段九、气象、、避雷设计计审查需提交的资资料：1、《防雷雷装置设计计审核申请请书》；2、设计单单位和人员员的资质证证和资格证证书的复印印件；3、防雷装装置施工图图设计说明明书、施工工图设计图图纸及相关关资料；4、设计中中所采用的的防雷产品品相关资料料；5、需要进进行雷击风风险评估的的项目，提提供经当地地气象主管管机构认可可的防雷专专业技术机机构出具的的《雷击风风险评估报报告》；6、、经经当当地地气气象象主主管管机机构构认认可可的的防防雷雷专专业业技技术术机机构构出出具具的的《《防防雷雷装装置置设设计计技技术术评评价价报报告告》》。。工程程规规划划报报批批阶阶段段工程程规规划划报报批批阶阶段段十、、建建设设工工程程施施工工图图规规划划审审查查所需需提提交交资资料料：：1、、申申请请（（原原件件））；；2、、土土地地证证（（复复印印件件，，提提供供原原件件对对照照核核实实））或或使使用用土土地地的的有有关关证证明明文文件件（（原原件件））；；3、、建建筑筑施施工工图图1套套、、总总平平面面2-4份份（（原原件件））及及电电子子文文件件；；4、、建建筑筑效效果果图图一一式式三三份份及及电电子子文文件件；；5、、《《规规划划（（建建筑筑））方方案案批批准准意意见见书书》》确确定定的的相相关关部部门门审审查查意意见见或或回回执执（（原原件件））；；与后后期期实实际际建建筑筑施施工工图图相相同同工程程规规划划报报批批阶阶段段十一一、、建建设设工工程程红红线线定定位位册册所需需提提交交资资料料：：1、、申申请请（（原原件件））；；2、、地地形形图图电电子子文文件件；；3、、施施工工图图审审批批意意见见（（复复印印件件））；；工程程规规划划报报批批阶阶段段工程程规规划划报报批批阶阶段段十二二、、建建设设工工程程规规划划许许可可证证所需提交资料料：1、申请（原原件）；2、红线定位位册正本（原原件）；3、人防意见见（原件）；；4、环评意见见（原件）；；5、绿化意见见（原件）；；6、水务意见见（原件）；；7、消防总平平面意见（原原件）；（（被抽查项目目需提供）8、土地证（（验原件收复复印件）工程规划报批批阶段工程许可报批批阶段（报建）工程许可报批批阶段一、报建二、招投标（（监理单位、、施工总包单单位）三、监理合同同和总包合同同备案四、建设工程程监理许可证证五、现场安全全文明施工报报验备案六、深基坑审审查、施工图图审查（消防防、图审办））七、质量监督督备案八、统计局备备案九、缴纳相关关费用十、办理《建建设工程施工工许可证》工程许可报批批阶段一、报建1、凡在本市市范围内进行行建设的，其其建筑面积达达到1000㎡的建设工程或或工程造价在在50万元以上的新新建、扩建和和改建的建筑筑（构筑物工工程、市政工工程及装饰工工程）应办理理工程项目的的报建手续。。2、工程建设设项目的报建建内容主要包包括:工程名称、建建设地点、投投资规模、资资金来源、当当年投资额度度、工程规模模、拟开工与与竣工日期、、发包方式、、工程筹建情情况。3、建设工程程报建必须有有银行出具的的资信证明（（工期一年内内为投资额的的50%，工期一年以以上为投资额额的30%）。工程许可报批批阶段4、所需资料料：立项批文建设用地规划划许可证国有土地使用用证资信证明（银银行）或资金金来源证明施工图设计审审查合格书或或送审通知书书工程许可报批批阶段二、监理、总总包招投标1、国家规定定以下建设工工程项目，包包括项目的勘勘察、设计、、施工、监理理、服务以及及设备、物资资材料的采购购等，必须招招标：施工单项合同同估算价在200万元人民币以以上的；设备、材料等等货物的采购购，单项合同同估算价在100万元人民币以以上的；勘察、设计、、监理、服务务的单项合同同估算价在50万元人民币以以上的；单项合同估算算价低于第1、2、3项规定的标准准，但项目总总投资额在3000万元人民币以以上的。非建设工程项项目单项合同同估算价在20万元人民币以以上的设备、、物资、办公公用品采购及及委托服务等等项目必须进进行招标。工程许可报批批阶段2、民营房地地产企业所开开发的项目，，没有强制性性要求必须公公开招标，均均可采取邀请请招标的形式式。3、邀标流程：招标登记。编制招标文件件。对邀请投标单单位发出邀标标函（不少于于3家）。投标单位领取取招标文件。。现场踏勘，技技术交底。招标管理部门门对投标单位位资格审查。。投标。开标。评标。定标。签发中标通知知书。工程许可报批批阶段三、监理合同同、总包合同同备案1、提交的资资料（监理合合同备案）建设工程项目目监理办证联联系单（招标标办提供）建设工程监理理合同备案表表（4份）下下载建设工程委托托监理合同及及廉政协议书书原件（不少少于4份）中标通知书项目总监理工工程师委托书书项目总监理工工程师资质证证书监理单位资质质证书工程许可报批批阶段2、提交的资资料（施工总总包合同备案案）建设工程施工工合同备案表表（4份）施工合同（不不少于4份））招标文件（包包括预算控制制价及电子数数据）中标通知书中标人投标文文件（包括商商务标、技术术标、中标价价电子数据））安全文明措施施费支付凭证证，安全文明明措施费使用用计划情况说明（合合同签订之日日起超过7天天办理合同备备案需提供情情况说明）接受过处罚的的、应提交罚罚款单据或补补交规费相关关单据工程许可报批批阶段四、建设工程程监理许可证证(从2011年起不办办理监理证)1、需提供的的资料建设工程规划划许可证立项批文建设工程报建建表监理单位资质质证书、营业业执照、项目目监理人员的的资格证书、、项目监理部部人员一览表表（必须有安安全监理人员员）中标通知书、、评标报告、、中标公示、、招标投标情情况书面报告告监理合同监理合同备案案表、联系单单、登记表项目总监理工工程师委托书书工程许可报批批阶段五、现场安全全文明施工报报验备案1、相关表格格及资料建设工程文明明施工措施审审查及开工勘勘验单建设工程文明明施工措施审审查及开工勘勘验评估单建设工程文明明施工措施审审查及开工勘勘验申请表建设工程项目目安全施工措措施备案审查查申报表建设工程项目目安全监督检检查登记表工程许可报批批阶段六、深基坑审审查、施工图图审查（消防防、设计）1、深深基坑坑工程程系指指设有有地下下建(构)筑物或或开挖挖深度度超过过5米(含5米)及虽未未超过过5米,但地质质条件件和周周围环环境复复杂、、地下下水位位在坑坑底以以上的的基坑坑(槽)并采用用支护护结构构施工工的工工程。。2、建建设单单位在在进行行工程程项目目施工工招标标时,应当将将深基基坑工工程纳纳入该该项目目一并并招标标,不得肢肢解发发包。。3、深基坑坑工程程开工工前应应具备备的条条件：：深基坑坑工程程在开开工前前必须须取得得《建建筑工工程施施工许许可证证》。。建设单单位在在申请请领取取施工工许可可证时时，应应当向向受监监工程程的施施工安安全监监督部部门提提供建建设工工程有有关安安全施施工措措施的的资料料，作作为办办理施施工安安全监监督手手续的的必备备条件件。工程许许可报报批阶阶段必须具具备经经施工工企业业技术术负责责人审审定、、项目目总监监理工工程师师签字字认可可的深深基坑坑专项项施工工方案案和专专家委委员会会出具具的书书面论论证审审查报报告。。施工现现场应应符合合有关关安全全法律律法规规及强强制性性标准准规定定的安安全施施工条条件。。施工企企业应应确定定项目目经理理，配配备专专职安安全管管理人人员及及相关关技术术人员员；监监理公公司应应委派派具有有深基基坑施施工管管理经经验及及具备备专业业安全全知识识或取取得安安全工工程师师资格格的监监理工工程师师负责责深基基坑工工程的的监理理工作作；建建设单单位委委派管管理人人员负负责参参加各各方具具体管管理协协调工工作。。4、取取得《《深基基坑设设计审审查论论证意意见书书》5、施施工图图消防防审查查，取取得《《建设设工程程消防防设计计审查查意见见书》》6、建设工工程施施工图图设计计审查查，取得得《建建设工工程施施工图图设计计文件件审查查合格格书》》工程许许可报报批阶阶段建设项项目施施工图图设计计审查查（含含抗震震）（一））施工工图设设计审审查办办理程程序1、送送审：：建设设单位位将施施工图图勘察察设计计文件件送交交具备备相应应资质质的审审图公公司进进行审审查。。2、受受理：：符合合受理理要求求的，，审图图公司司发放放《武武汉市市建设设工程程施工工图设设计文文件审审查受受理通通知书书》。。不符符合受受理要要求的的，审审图公公司应应将需需要补补齐或或补正正的全全部内内容和和要求求以书书面形形式一一次性性告知知建设设单位位送审审人，，并发发《补补齐资资料通通知书书》。。3、签签订审审查合合同：：建设设单位位与审审图公公司签签订勘勘察文文件审审查合合同。。4、审审查：：接受受任务务的审审图公公司进进行施施工图图设计计文件件审查查，并并提出出《审审查意意见书书》；；建设设单位位按时时限要要求在在接受受任务务的审审图公公司领领取《《审查查意见见书》》。5、复复审：：建设设单位位按《《审查查意见见书》》内容容进行行修改改、完完善，，并将将修改改、完完善资资料一一次性性送接接受任任务的的审图图公司司。6、领领取审审查结结果：：建设设单位位按规规定时时限，，到接接受任任务的的审图图公司司领取取审查查结论论，审审查合合格的的项目目领取取《武武汉市市房屋屋建筑筑工程程施工工图设设计文文件审审查合合格书书》。。工程许可报报批阶段（二）审查查内容1、是否符符合工程建建设强制性性标准；2、地基基基础和主体体结构的安安全性；3、勘察设设计企业和和注册执业业人员以及及相关人员员是否按规规定在施工工图上加盖盖相应的图图章和签字字；4、其他法法律、法规规、规章规规定必须审审查的内容容。（三）工程程勘察文件件送审所需提交资资料：1、签章齐齐全的勘察察文件4套套；2、勘察文文件电子文文档光盘1份；3、建设工工程项目报报建表工程许可报报批阶段（四）房屋屋建筑工程程施工图设设计文件所需提交的的资料：1、规划部部门核发的的建设工程程规划许可可证及附图图原件、复复印件各1份；2、审查合合格的勘察察文件1份份；3、勘察文文件审查合合格书原件件、复印件件各1份；；4、签章齐齐全的施工工图设计文文件4套；；5、各类计计算书1份份（利用软软件程序计计算的，需需提供软件件名称、版版本，输入入数据资料料和输出出结果1份份）；6、施工图图设计文件件电子文档档光盘1份份；7、民用(公用)建建筑节能备备案登记表表；（工业业建筑提前前做好无节节能设计证证明准备））8、市城建建委建设工工程报建窗窗口发放的的《建设工工程项目报报建表》；；9、审查需需要的其他他资料。工程许可报报批阶段注意各个审审批文件名名字的统一一工程许可报报批阶段七、质量监监督备案1、需提供供的资料建设工程质质量监督注注册登记表表建设工程规规划许可证证施工图设计计审查合格格书施工总包、、监理单位位中标通知知书施工总包合合同、监理理合同施工组织设设计和专项项施工方案案监理规划及及监理实施施细则工程许可报报批阶段八、统计局局备案1、所需表表格固定资产投投资项目新新开工统计计备案表（（统计局盖盖章）工程许可报报批阶段九、缴纳相相关费用工程许可报报批阶段十、办理《《建设工程程施工许可可证》1、需提供供的资料建设工程报报建表国有土地使使用证、建建设工地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证建设单位资资信证明立项批文、、建筑工程程总规划平平面图施工图设计计审查备案案单、合格格书建设工程项项目全套招招投标资料料（市管项项目）工程许可报报批阶段中标通知书书、中标公公示证明、、评标报告告及招标投投标情况书书面报告（（区管项目目）施工合同、、施工合同同备案表施工许可证证申请表质量、安全全监督登记记表建设工程文文明施工开开工现场勘勘验评估合合格证深基坑工程程设计审查查专家委员员会文件环境影响评评估报告消防设计审审查意见书书固定资产投投资项目新新开工统计计备案登记记表工程许可报报批阶段建设工程施施工许可证证项目预售及及抵押、解解押、登记记阶段（预售）项目预售及及抵押、解解押、登记记阶段一、商品房房预售许可可证二、房屋登登记的目的的和意义三、房屋登登记一般规规范四、房屋抵抵押、解押押五、登记类类型解析六、缴纳相相关费用项目预售及及抵押、解解押、登记记阶段一、商品房房预售许可可证（一）办理理条件1、已交付付全部土地地使用权出出让金，取取得土地使使用权证书书。2、持有建建设工程规规划许可证证和施工许许可证。3、商品房房施工形象象进度应达达到以下要要求：a、别墅类类项目土建建工程完工工；b、底层层（含四四层）土土地结构构封顶，，且砌筑筑工程完完工；c、多层层（含六六跃七））主体结结构达到到层数的的三分之之二；d、小高高层及高高层主体体结构达达到层数数的二分分之一且且不得少少于七层层；e、主体体结构中中地下室室每层可可抵地上上主体结结构一层层。项目预售售及抵押押、解押押、登记记阶段（二）需提提交的资资料1、武汉汉市商品品房预售售许可申申请表（（含楼栋栋概况表表、本次次商品房房预售申申请情况况表、项项目基本本情况表表、可售售房源价价格表、、项目施施工形象象进度现现场核实实表）2、营业业执照及及资质等等级证书书3、土地地出让合合同及已已交付的的全部土土地出让让金证明明材料4、《土土地使用用证》（（以土地地使用权权、商品品房进行行抵押贷贷款的项项目，须须提供债债权人出出具的书书面证明明）5、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、、建设工工程施工工许可证证6、工程程施工合合同、工工程进度度款支付付情况表表7、商品品房预售售方案（（详见三三）8、房屋屋权属登登记测绘绘成果审审核收件件单9、前期期物业合合同（需需备案））项目预售售及抵押押、解押押、登记记阶段（三）商商品房预预售方案案1、项目目基本情情况（含含企业名名称、项项目名称称、地址址、占地地面积、、建筑面面积、总总套数、、业主共共有房产产说明、、商业配配套设施施、公益益性公共共服务设设施、其其他配套套设施说说明、物物业公司司情况等等）2、项目目建设情情况3、预售售计划4、本次次预售申申请情况况5、销售售价格6、销售售方式7、解决决销售矛矛盾纠纷纷和突发发事件的的处理预预案8、其他他事项（（售楼部部情况））9、相关关承诺项目预售售及抵押押、解押押、登记记阶段（四）售售楼部规规范管理理要求1、售楼楼部应公公示的内内容a、证件件：房地地产开发发资质证证书、建建设用地地规划许许可证、、国有土土地使用用证、建设工程程规划许许可证、、建设工工程施工工许可证证、商品品房预售售许可证证b、城市市商品房房预售管管理办法法；c、商品品房销售售管理办办法；d、商品品房买卖卖合同样样本；e、业主主临时公公约；f、前期期物业服服务合同同；项目预售售及抵押押、解押押、登记记阶段g、商品品房预售售方案；；h、房屋屋销控表表（含申申报备案案价格））；i、两书书：《住住宅质量量保证书书》及《《住宅使使用说明明书》；；j、执行行建筑节节能标准准情况；；k、代理理销售公公司的资资质及备备案证明明；l、武汉汉市商品品住房限限购政策策的文件件市物价价局、市市房管局局《关于于进一步步规范商商品房销销售明码码标价的的通知》》m、市房房管局关关于加强强市场监监管的文文件项目预售售及抵押押、解押押、登记记阶段2、公示示相关文文件a、《关关于调整整我市住住房限购购政策有有关问题题的通知知》（武武房发【【2011】32号））b、《关关于贯彻彻落实我我市中心心城区商商品住房房限购政政策的通通知》（（武房发发【2011】】7号））c、《关于进进一步规范商商品房销售明明码标价的通通知》（武价价办【2010】104号）d、《关于加加强房地产市市场监管完善善商品房预售售管理工作的的通知》（武武房规【2010】2号）e、《关于印印发<武汉市市商品房预售售方案管理暂暂行规定>的的通知》（武武房发【2010】115号）项目预售及抵抵押、解押、、登记阶段（五）办理预售相关关说明1、申报预售售相关表格数数据填写必须须以规划审批批数据（规划划许可证面积积或总平图上上的经济技术术指标数据））为准填写，，不能以预测测面积数据填填写。2、若规划许许可证面积与与总平图上的的经济技术指指标数据有误误，需出具规规划局关于项项目面积说明明情况书。超超规划面积的的需规划验收收处罚后再行行申请预售证证,不然房产产预登记系统统无法登记超超面积部分房房产。3、抵押贷款款项目，债权权人提供的书书面证明必须须含抵押相关关信息（他项项证书号、抵抵押面积、金金额、抵押期期限等）说明明。4、施施工形形象进进度照照片需需能清清晰辨辨认楼楼层。。5、预预售申申请的的最低低规模模不得得小于于栋。。规划划3万万平方方米以以下的的一次次性申申报，，超过过3万万平方方米的的每次次申报报不得得低于于3万万平方方米。。项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段（三））房屋屋登记记的目目的和和意义义1、维维护房房地产产交易易安全全。不不动产产物权权登记记的主主要作作用在在于产产生权权利公公示的的效应应，以以维护护交易易安全全为其其首要要的制制度价价值。。2、保保护权权利人人的合合法权权益。。3、进进行社社会管管理的的重要要手段段项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段三、房房屋登登记一一般规规范（一））房屋屋登记记的原原则1、依依申请请登记记原则则2、房房地权权利一一致原原则3、属属地化化管理理原则则（二））房屋屋登记记的类类型1、所所有权权登记记（又又包括括初始始登记记、转转移登登记、、变更更登记记、注注销登登记等等）2、他他项权权登记记（又又包括括抵押押权登登记、、地役役权登登记，，其中中抵押押权登登记包包括一一般抵抵押权权登记记、最最高额额抵押押权登登记、、在建建工程程抵押押权登登记，，每种种他项项权登登记又又可分分为设设立登登记、、转移移登记记、变变更登登记、、注销销登记记等））项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段二、房房屋登登记的的目的的和意意义（一））《房房屋登登记办办法》》出台台背景景1、市市场环环境发发生较较大变变化，，出现现了许许多新新情况况、新新问题题。2、《《物权权法》》出台台。（二））房屋屋登记记的定定义1、原原《城城市房房屋权权属登登记管管理办办法》》第第三条条本本办法法所称称房屋屋权属属登记记，是是指房房地产产行政政主管管部门门代表表政府府对房房屋所所有权权以及及由上上述权权利产产生的的抵押押权、、典权权等房房屋他他项权权利进进行登登记，，并依依法确确认房房屋产产权归归属关关系的的行为为。2、《《房屋屋登记记办法法》第第二条条本本办法法所称称房屋屋登记记，是是指房房屋登登记机机构依依法将将房屋屋权利利和其其他应应当记记载的的事项项在房房屋登登记簿簿上予予以记记载的的行为为。项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段4、预预告登登记（（又包包括预预购商商品房房预告告登记记、现现房转转让预预告登登记、、））以预预购商商品房房设定定抵押押的预预告登登记、、房屋屋抵押押权预预告登登记））5、其其他登登记（（包括括更正正登记记、异异议登登记等等）。。从所占占用的的土地地性质质看，，还可可所有有的登登记分分为国国有土土地范范围内内的房房屋登登记，，集体体土地地范围围内房房屋登登记两两大种种类型型。（三））房屋屋登记记的程程序1、申申请；；申请：：登记记申请请人向向房屋屋所在在地登登记机机构提提出登登记申申请，，并提提交相相关证证明材材料的的行为为。a、共同申申请与单方申申请b、申申请方方式:自己己申请请、委委托申申请、、代为为申请请项目预预售及及抵押押、解解押、、登记记阶段段共同申申请和和单方方申请请：1、《《房屋屋登记记办法法》第第十二二条申申请房房屋登登记，，应当当由有有关当当事人人双方方共同同申请请，但但本办办法另另有规规定的的除外外（预预告登登记））。2、有有下列列情形形之一一，申申请房房屋登登记的的，可可以由由当事事人单单方申申请：：a、、因因合合法法建建造造房房屋屋取取得得房房屋屋权