专家编制国际社区商业定位与招商营销(附图丰富)

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社区商业定位与招商营销2022/11/161前言社区商业开发流程

2022/11/162如何以最快的速度销售现有房源？

定位、招商、营销2022/11/163目录第一部分定义定位与业态第二部分招商与销售管理第三部分营销推广与策略2022/11/164社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。

社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，

社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？

同类对应的是城市商业中心\区域商业中心

2022/11/1652022/11/166辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。

中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类社区商业类型--按照服务的规模分类便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。2022/11/167社区商业类型--按照载体建筑形式分类底商型商业裙房型商业独立型商业2022/11/168社区商业类型--按照布局分类散点式商业商业街型商业购物中心型商业2022/11/169社区商业类型--按照位置分类内部型商业外部型商业兼有型商业2022/11/1610社区区商商业业类类型型--按照照社社区区规规模模分分类类小型型社社区区：：人口口规规模模：：300-700户（（组组团团，，相相当当于于居居委委会会管管辖辖规规模模））；；人均均商商业业面面积积：：0.6平米米/人以以下下；；可设设定定的的商商业业层层次次：：便便利利商商业业组组合合，，个个别别交交通通条条件件特特别别优优良良者者可可考考虑虑形形成成商商业业街街区区；；商业业交交通通时时间间：：步步行行5分钟钟内内，，如如形形成成商商业业街街区区则则可可考考虑虑步步行行十十分分钟钟商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。2022/11/1511社区商业类型型--按照社区规模模分类中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业业层次：便利利商业组合+商业街区或邻邻里购物中心心(交通条件优良良者可考虑形形成商业街区区)；商业交通时间间：步行10分钟以内；商业功能满足足：日常性服服务与商品并并重，便捷性性餐饮并可结结合部分中式式正餐，可考考虑建设社区区商业中心。。2022/11/1512社区商业类型型--按照社区规模模分类2022/11/1513大型社区：人口规模：人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；

社区商业的特特征顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性2022/11/1514社区商业的特特性决定了它它的角色社区商业的角角色忽悠买房者？？服务业主者？？品牌支撑者？？利润获取者？？敷衍指标者？？自我作品者？？其它……2022/11/1515社区商业与与住宅开发发者之间的的关系究竟竟是什么？？社区商业的的角色2022/11/1516局部服从整整体优先原原则利益最大化化的辅助原原则顾客需求导导向产品原原则忠告：玩社社区商业的的不要让社区区商业把你你玩了！社区商业与与整体住宅宅区关系2022/11/1517社区商业的的开发应该该遵循“商业服从整整个社区的的大盘思维维原则”，首先要考考虑的就是是如何更好好地提升整整个社区的的综合价值值及居民生生活素质。。其次才是是社区商业业自身价值值的最大化化。商业特特色的营造造也不例外外，应与住住宅的文化化、特色保保持高度一一致。假如如住宅营造造的是欧洲洲小镇风情情，社区商商业却以江江南园林特特色为主题题，则显得得非常突兀兀、不协调调。不但整整体建筑外外观应坚持持此原则，，甚至一草草一木都不不容疏忽，，不能只停停留在“表面功夫”,细节也是体体现事物本本质的重要要组成部分分。社区商业与与整体住宅宅区关系2022/11/1518从整个社区区的综合价价值提升的的角度来看看，商业服服从于社区区，这一点在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。社区商业的的问题鸡先还是蛋蛋先便民与扰民民出租与出售售一铺养三代代与三代养养一铺放水养鱼还还是杀鸡取取卵物业：管理理还是经营营步行街还是是不行街2022/11/1519小结搞清楚社区区商业是什什么？搞清楚你要要什么？2022/11/1520社区商业定定位与业态态社区商业市市场分析社区商业定定位策划2022/11/1521社区商业市市场分析—主要要素周边人口统统计周边消费群群特征分析析竞争对手分分析（现有有及潜在的的竞争对手手）周边人车流流量统计分分析周边商业业业态的统计计分析周边市政规规划分析商业物业条条件分析2022/11/1522社区商业业市场分分析---调研模板板1.项目周边边环境调调研分析析1)项目1.5公里半径径周边

2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目

3)项目商圈调查与分析:分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路）项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）2022/11/1523社区商业业的定位位策划市场定位位顾客定位位规模定位位主题定位位2022/11/1524社区商业业市场定定位市场定位位是前期期定位策策划的最最重要定定位之一一，主要要包括：：功能定位位：按商商业辐射射程度分分为辐射射型社区区商业、、中间型型社区商商业、内内部型社社区商业业；业态类型型：日常常生活消消费、社社区配套套、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、专业业市场等等，但社社区商业业中定位位为专业业市场的的商业较较少；形象定位位：低档档、中低低档、中中档、中中高档、、高中档档、高档档；名称建议议（通常常是综合合项目所所处区域域、项目目自身特特点、开开发商名名称等来来确定））。2022/11/1525社区商业业顾客定定位顾客是谁谁：：老老、幼、、妇顾客规模模：：70%人群顾客主题题：：老人、妇妇女、儿儿童行行业2022/11/1526社区商业业规模定定位商业规模模是确定定社区商商业类型型的基本本要素之之一，特特别是对对于未确确定商业业面积的的项目来来说，规规模的定定位更是是重中之之重，适适中的商商业规模模才能有有利于项项目的整整体发展展。商业业规模的的大小在在一定程程度上决决定着社社区商业业的性质质，一般般情况下下，社区区商业的的规模越越大，人人均商业业面积越越高，其其商业的的对外经经营性质质越强，，呈现出出正相关关的关系系。规模模定位中中主要考考虑的因因素有：：区域的商商业市场场容量市场整体体租售状状况对项项目规模模的影响响项目的商商业属性性（辐射射型、中中间型或或内向型型）主力店的的带动效效应（一一般主力力店与其其辐射区区域面积积比为1：1.5）竞争性项项目对项项目规模模的影响市政规划对项目片区商业规模的影响项目自身条件对规模的影响等。2022/11/1527社区商业主主题定位商业主题形形象定位主主要考虑的的因素：住宅楼盘的的整体风格格项目片区的的整体氛围围主题营造的的可实现性性等2022/11/1528社区商业业业态组合百货、超市市、餐饮、、服务配套业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。2022/11/1529社区商业业业态组合—租户角色定定位租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主2022/11/15302022/11/1531根据各业态态的经营特特点，对于于位置的要要求也不尽尽一致。从从方便居民民生活及合合理分配资资源的角度度出发，应应该要注意意的基本原原则有以下下几点：在商业布局局时，可优优先考虑体体现居民生生活便利的的业态，如如超市、服服务配套类类和便利店店等业态的的位置，既既方便社区区及周边居居民的消费费，又兼顾顾龙头商家家对其它小小商家的带带动作用；；餐饮等业态态有噪音、、卫生等问问题，在规规划业态时时应避免影影响到社区区居民的正正常生活；；对位置要求求不高的业业态可规划划于相对较较偏的位置置，如装饰饰公司、美美容一般是是以二楼为为主要承租租面积，但但必须预留留良好的展展示面。各业态布局局特点2022/11/1532综合合社社区区商商业业主主要要业业态态的的布布点点，，则则主主要要有有以以下下基基本本要要求求：：各业业态态布布局局特特点点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标2022/11/1533硬件件规规划划设设计计如如不不合合理理，，会会导导致致合合适适的的业业态态无无法法进进驻驻，，因因此此，，硬硬件件规规划划是是社社区区商商业业能能否否良良好好经经营营的的重重要要环环节节。。每种种业业态态对对于于硬硬件件技技术术指指标标的的要要求求都都不不一一致致，，对对于于铺铺位位面面积积的的需需求求也也各各不不相相同同，，结结合合社社区区商商业业各各业业态态面面积积需需求求，，将将铺铺位位按按面面积积区区间间分分为为“30㎡㎡以下下、、31㎡㎡－80㎡㎡、81㎡㎡－200㎡㎡、201㎡㎡－500㎡㎡、501㎡㎡以上上”五种种面面积积区区间间。。铺位位面面积积类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%2022/11/1534社区区商商业业的的开开间间/进深深主主要要在在以以下下几几个个区区间间：：铺位位开开间间/进深深比比目录录第一一部部分分定定义义定定位位与与业业态态第二二部部分分招招商商与与销销售售管管理理第三三部部分分营营销销推推广广与与策策略略2022/11/15352022/11/1536社区商商业租租售定定位租售定定位原原则：：市场租租售态态势对对项目目的影影响（（租售售市场场压力力的大大小））；发展商商的意意图：：若希望望短期期回笼笼资金金，则则建议议尽可可能的的销售售；若有条条件长长期经经营并并希望望作为为自有有的品品牌来来打造造，则则建议议以租租为主主；若希望望短期期回笼笼资金金，同同时兼兼顾品品牌的的打造造，则则通常常建议议只售售价值值较高高的街街铺，，而主主力店店及内内铺只只租。。项目的的租售售前景景预判判。社区商商业租租售定定位2022/11/1537来自外外部资资料2022/11/1538租金定定位：：通常常是运运用市市场比比较法法进行行定价价，通通过项项目周周边主主要项项目（（相近近或相相类似似的商商业项项目））的市市场调调研，，进行行综合合比较较，主主要比比较的的要素素有：：a、整体体区位位b、商业业氛围围c、人流流量d、主力力店e、交通通条件件f、发展展商实实力g、规模模主题题h、升值值前景景社区商商业租租售定定位—租价定定位2022/11/1539收益还还原法法根据据商业业租金金与投投资回回报率率来确确定售售价，，按照照目前前深圳圳市场场租金金与价价格比比的参参考标标准，，商业业前期期实际际租金金回报报率一一般为为6％：均价＝＝租金金/投资回回报率率；由于项项目周周边商商业尚尚处于于市场场培养养期，，租金金价位位较低低，投投资回回报率率相应应较低低,均价：：60元/㎡÷÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷÷6%×12月=10000元/㎡根据收收益还还原法法，项项目售售价在在10000—15000元/㎡之间。。即通过过市场场比较较法与与收益益还原原法得得出项项目的的均价价为：：12000元/㎡㎡左右。。社区商商业租租售定定位—售价定定位来自外外部资资料社区商商业租租售比比例无固定定比例例开发商商战略略是根根本依依据底商一一般是是销售售大中商商业（（1000平米））原则则上先先租后后售））内部商商铺原原则不不售2022/11/1540社区商商业租租赁管管理—租赁策策略2022/11/1541总体思思路：：以品牌牌商家家或大大商家家增强强巩固固小商商家及及投资资者信信心。。主力店店及次次主力力店的的主要要代表表：生活超超市中西连连锁快快餐中餐特特色酒酒楼美容SPA、休闲闲足浴浴品牌牌商家家品牌24小时2022/11/1542优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商商业租租赁管管理—常用招招商优优惠形形式社区商商业租租金模模式纯租金金保底+扣点租租金“保底+扣率租租金”两者取取高纯扣率率租金金2022/11/1543社区商商业租租金模模式2022/11/1544租金收取取模式及及计算依依据影响租户户应负多多少租金金因素：：经营的商商品业种种店铺面积积大小店的面宽宽店的位置置承租户在在整体策策略重点点角色2022/11/1545租金收取取模式及及计算依依据新开业正常期成熟期……2022/11/1546社区购物物中心费费用收取取类型管理费（（空调费费有的含含在内））；宣传推广广费（推推广基金金，若包包含于管管理费中中，则此此项费用用不收取取）；收银系统统使用费费（用于于社区或或邻里购购物中心心,有提成形形式时））履约保证证金；租金押金金；水费、电电费、燃燃气费、、通讯费费的接驳驳费及押押金；施工管理理费；保险金；；刷卡手续续费(用于社区区或邻里里购物中中心,有提成形形式时））；合同相关关律师费费、税费费；店铺海报报制作费费(用于社区区或邻里里购物中中心,有提成形形式时））；设备使用用费（大大型机电电设备等等）。2022/11/1547社区商业租赁赁管理—各类型商家物物业条件2022/11/1548生活百货类超市类餐饮类便利店类服务配套及服服饰精品类美容美发类生活家居类休闲娱乐类生活百货物业业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）25,000-30,000单层面积（㎡）6,000－8,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）－1-4结构层高要求（m）≥5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）超市区≥500，其它楼层≥350给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供2022/11/1549来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-25,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1-3结构层高要求（m）≥4.8进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯2022/11/1550大型综合超市市物业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯2022/11/1551标准超市物业业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）100-500单层面积（㎡）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯2022/11/1552便利超市物业业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1553大型型中中式式正正餐餐物物业业条条件件来自自外外部部资资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1554中式式快快餐餐物物业业条条件件来自自外外部部资资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1555西式式快快餐餐物物业业条条件件来自自外外部部资资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1556西餐餐咖咖啡啡物物业业条条件件来自自外外部部资资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修2022/11/1557便利利店店物物业业条条件件来自自外外部部资资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯2022/11/1558服务配套物业业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）

80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1559美容SPA和美发两者对对经营场所的的技术指标要要求不尽相同同，同时，美美容业态对外外服务性质较较强，对展示示性要求较高高，其经营的的特点也决定定其对供给水水、排污等技技术指标有着着较细致的要要求。一般情情况下，美容容SPA的经营楼层多多在二层，而而美发大部分分则在一层。。美容SPA类商家物业条条件要求：美容美发物业业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1560美发类商家物物业条件要求求：美容美发物业业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯2022/11/1561生活家居业态态由于其所销销售的部分产产品体积较大大，对于经营营面积的要求求相对较大。。可以看出，生生活家居对于于经营场所的的硬件技术要要求符合自身身经营的需要要，和其他业业态相比，其其对大面积商商铺的需求可可通过打通两两间或多间小小铺来达到，，这样在规划划设计商业建建筑时可有较较大的灵活性性。生活家居类物物业条件来自外部资料料技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯2022/11/1562休闲类业态辐辐射面较广，，服务性质较较强，一般在二、三三楼，对给排排水、供配电电、排污、停停车场车位等等要求较高，同时，面积积的需求也相相对较大。生活娱乐类物物业条件来自外部资料料商铺交房条件件商铺编号：1-1-1建筑面积：305m2套内面积：189m2一、.商铺户内标准准（安装部分分）1.电力配设：40KW,80A/3P2.给水管径：DN403.燃气：考虑4.排水管径：DN1005.排污管径：DN1006.空调电力配设设：未单独设设置配7.广告牌电力配配设：未单独独设置配8.厨房：有9.排烟道内径：：1000*850mm10.厨房楼板外加加荷载：400Kg/m211.商铺层高（风风口以下）：：5000mm12.电话：五类双双绞线一根到到位13.有线电视：一一个点14宽带网络：一一个点15.消防系统配设设:消火栓等系统统16.门窗标准材质质:铝合金17.新风口配设:18.消防排烟配设设:无二、商铺交房房标准（建筑筑部分标准））１．墙体:空心砖２．地面：砼砼结构面３．墙面:水泥砂浆抹灰灰４．天棚：砼砼结构面三、商铺交房房标准（公共共部分标准））1.公共通道的天天花、地面、、墙面的装修修材质：轻钢钢龙骨石膏板板吊顶；玻化化砖墙地面；；火烧黑珍珠珠梯踏步。2.电梯内饰及载载重量：观光梯内饰：：发纹不锈钢钢＋透明玻璃璃，载重1000Kg。货梯内饰：发发纹不锈钢，，载重1000Kg。3.公共部分消防防系统配设：：设置消火栓栓系统4.公共部分照明明配设及供水水：设置到位位5.公共卫生间内内饰：轻钢龙龙骨石膏板吊吊顶；玻化砖砖墙地面。2022/11/1563来自外部资料料社区商业销售售管理—销售策略2022/11/1564目前商业市场场有四种操作作策略，根据据不同的操作作策略，所引引进的业态及及长期经营效效果也各不相相同。纯销售带租约销售短期返租销售售长期返租销售售一般为一到三三年返租一般为八到十十年返租销售策略—纯销售模式2022/11/1565优势：发展商可在短短期内回笼资资金，降低项项目整体资金金压力，无需需承担返租补贴与相关关税费；将商业经营压压力转移向中中小业主，由由其分担经营营压力。劣势：产权分散，主主力店或品牌牌店难以进驻驻；无法规划经营营业态及规范范整体形象；；对于商业做旺旺主要靠市场场自身调整，，所需时间较较长；若经营不好，，对于项目整整体形象有一一定影响。适用：商业销售竞争争不激烈导致致市场成熟度度低，投资客客户缺乏了解解；纯街铺销售；；商业体量极少少或零星商业业物业。销售策略—带租约销售模模式2022/11/1566优势：能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性性影响销售售难度的程程度比较明明显；未出租的商商铺销售难难度较大，，特别是大大铺；销售难度较较大，售价价与租金之之间产生的的收益回报报低难以达达到投资者者期望；中、长期收收益难以稳稳定；后期经营管管理难度较较大，严重重损坏商业业形象与公公司长期发发展；各类手续复复杂，易产产生纠纷，，影响公司司品牌。适用：商业氛围已已形成且正正经营红火火，无需担担心后续收收益；可销售物业业有大型主主力店进驻驻且长期经经营保证，，获取长期期稳定收益益回报；纯街铺或少少量商业物物业。销售策略—短期返租(1-3年)2022/11/1567优势：前期由发展展商统一控控制招商和和经营，能能确保既定定的商业定定位与规划划，可以有有效保证整整体商业形形象。帮业主坚守守前几年守守业期，既既能坚定投投资者信心心，又能在在返租后卸卸下返租包包袱；3年返租期较较适中，3年后商业有有可能旺。。劣势：承担前几年年的返租补补贴；返租结束后后的统一经经营管理要要求较高；；因返租而产产生相应的的返租法律律风险。销售策略—短期返租(8-10年)2022/11/1568优势：前期由发展展商控制招招商，能确确保既定的的商业定位位；给投资者坚坚定信心。。返租销售，，并适当降降低投资门门槛，可以以扩大客户户层面，有有利于加快快项目销售售速度。如果项目经经营管理非非常成功，，远期物业业租金收益益将有可能能出承诺回回报。劣势：承担十年的的返租补贴贴；如后期经营营管理没有有达到预期期目标，则则承受返租租年限越长长，压力越越大。因返租而产产生相应的的返租法律律风险。销售策略—长期与短期期返租比较较2022/11/1569从销售角度度看，短期期返租与长长期返租都都会使得销销售速度加加快，两者者不会对销销售成果产产生非常大大的区别。。从风险角度度看，短期期返租相对对于长期返返租，后期期返租压力力小，后期期风险非常常小；同时时也更能趋趋向政府相相关政策，，避免政策策风险。目录第一部分定定义定定位与业态态第二部分招招商与与销售管理理第三部分营营销推推广与策略略2022/11/1570社区商业营营销推广策策略2022/11/15711.着重强调调项目的的重要卖卖点；2.媒体策略略:媒体策略略是招商商工作中中重要的的环节，，也是推推广策略略的核心心部分，，应该结结合项目目的整体体招商进进度、重重大事件件的时间间节点加加以推广广。3.媒体组合合：造势：从项目外外包装开开始，招招商处包包装配合合，加大大户外广广告投放放，如路路旗、路路牌、楼楼体包装装等，报报纸、电电台、电电视均配配合到位位，公交交车体、、公交站站牌全面面启动。。引爆：即公开招招商及后后一至二二周，全全面媒体体铺开，，网站、、增加各各酒店及及高档场场所信息息传递；；DM直邮单页页、短信信、户外外展点设设立、报报纸、电电台、电电视均配配合到位位，公交交车体、、公交站站牌全面面启动。。推广目的的及解决决方案2022/11/1572核心消费费圈近万企业业业主次消费圈圈周边约3万户近10万居民基本消费费圈25岁至40岁人群来自外部部资料推广目的的及解决决方案——推广目的的在东明业业界与核核心消费费群中大大消费者者中建立立项目的的初步知知名度，，形成一一定的品品牌形象象和影响响力，增增强潜在在租户的的入驻信信心。使符合项项目商业业定位的的潜在租租户对项项目的商商业理念念和业态态规划建建立初步步的认知知和了解解。通过有效效的现场场包装，，使潜在在租户直直观了解解项目定定位，增增强其入入驻信心心。——推广核心心内容传达项目目的先进进理念及及定位，，突出项项目的品品质。强调项目目的区位位优势，，发展前前景以及及所涵盖盖的优质质客群。。2022/11/1573来自外部部资料2022/11/1574推广目的的及解决决方案首要解决决针对业业