安徽旅游地产、商业地产及房地产投资战略分析(91P)

关于对滁州地域地产投资可行性及**地产公司战略报告

地产营销部可行性报告摘要第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告第四篇、滁州房地产投资战略建议附件：滁州备选地块第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析滁州旅游全图第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化底蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。区内交通条件较差，景区道路不足。城市基础环境不良，接待能力严重不足。景点建设不精，未系统规划。第二章、滁州辐射区域滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。交通地理形式优越，辐射地区广泛。可做长三角的后花园。第三章、同等城市对比山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。均价，4000。交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。均价，3800。交通路途较长，以投资度假为主。湖北咸宁，以温泉度假为主，主要客户群为湖北地区/内销。均价，2700。交通路途便利，以投资度假为主。城市对比性比/城市滁州威海泰安咸宁房产均价2700400038003100可上升空间较大可上升可上升较大资源山水海景山水温泉主客户群（长三角）山西，河北山西、河北湖北、交通工具汽车飞机、火车飞机、火车汽车经济抗力承受力高多处置业多处置业低基础设施一般良好良好较差景区直线配套良好（5分钟范围内）较差（50分钟范围内）较差（20分钟范围内）较差（30分钟范围内）地源较多较少较少较多第四章章、滁滁州旅旅游地地产可可行性性分析析1、滁州州具有有良好好的自自然景景观资资源2、滁州州具有有良好好的旅旅游辐辐射资资源3、滁州州具有有丰富富的历历史文文化底底蕴4、滁州州房地地产价价格偏偏低，，具有有较大大的可可上升升空间间。5、滁州州周边边可房房地产产价格格对比比性价价值较较高6、滁州州区域域基本本配套套成熟熟。第五章章、滁滁州地地产发发展现现状分分析1、房地地产业业投资资滁州房房地产产呈现现产销销两旺旺的局局面。。上半半年该该市房房地产产投资资额突突破10亿元，，增速速达73.2%，高于于上年年同期期56个百分分点。。但各各县市市区发发展很很不平平衡，，天长长市和和明光光市分分别完完成房房地产产投资资2.1亿元和和0.6亿元，，比上上年同同期分分别增增长134.2%和105.3%；增幅幅最低低的全全椒县县为30.1%。高速速增长长的背背后是是房地地产产产销两两旺的的良好好局面面，资资料显显示，，上半半年房房屋施施工面面积达达173.9万平方方米，，比去去年同同期增增长37.5％；新新开工工面积积71.2万平方方米，，比去去年同同期增增长18.9％。商商品房房销售售面积积42.3万平方方米，，比上上年同同期增增长95.0％；空空置面面积仅仅7.6万平方方米，，比上上年同同期下下降42.3%，减少少了5.6万平方方米。。2、发展展轨迹迹近三年年，滁滁州房房地产产开始始真正正迅猛猛的发发展，，这与与部分分发达达地区区的中中小开开发商商开始始大量量介入入二三三级城城市有有关。。也与与当地地百姓姓住房房消费费正好好处于于产品品更新新换代代的阶阶段不不可分分割。。另一一个重重要的的原因因是土土地价价格的的大幅幅上涨涨，更更加速速了房房价的的上涨涨。山山水人人家等等几个个相对对高品品质的的楼盘盘的入入市，，也刺刺激了了当地地购房房者的的消费费热情情。另另一方方面，，随着着滁州州交通通条件件的改改善，，长三三角经经济发发达地地区由由于当当地房房价高高昂，，涌入入周边边城市市购房房的群群体逐逐年增增加，，而滁滁州又又属于于南京京一小小时经经济圈圈范畴畴之内内，加加之气气候风风景宜宜人，，自然然成为为当地地投资资以及及置业业养老老群体体的首首选。。但到到目前前为止止，滁滁州市市房地地产业业还处处于成成长的的初级级阶段段，开开发意意识、、建筑筑水平平、物物业管管理等等落后后沿海海发达达地区区10~15年。2、产品结结构滁州房地地产市场场上的产产品目前前以多层层为主，，市区中中心位置置有少量量小高层层以及极极少量的的高层。。从项目目规划上上来看，，以直排排板楼为为主，缺缺少变化化。而在在景观设设计上，，目前已已完工楼楼盘除““山水人人家”在在牺牲较较大用地地面积的的情况下下营造出出较好的的景观外外，其他他项目都都以单纯纯绿化为为主，尚尚无完整整的景观观概念。。但是新新建的如如“裕坤坤丽晶城城”等项项目，已已经开始始逐渐注注重社区区景观。。从户型型上看，，由于受受板楼外外型以及及造价的的限制，，基本属属于中规规中矩，，但缺乏乏变化和和亮点。。3、销售价价格目前滁州州城区房房价约2500元/㎡—3500/㎡之间，郊郊区房价价在2000—3000之间。由由于滁州州城区距距开发区区和郊区区距离较较近，故故房价差差距不是是十分明明显。4、消费群群体目前二次次置业群群体和一一次置业业群体所所占比重重相差不不大，说说明当地地房地产产尚未达达到真正正的置换换高峰，，也就是是说以改改善居住住条件为为目的的的公务员员、私营营业主等等富裕群群体的购购买潜力力尚未被被激发出出来。并并且从目目前滁州州各大论论坛上看看，购房房者普遍遍对房价价将有较较大幅度度上涨已已经有了了心里准准备。土地价格格2007年，滁州州重新制制订了城城市基准准地价表表，相对对2001年其价格格有了大大幅度的的提升，，显然滁滁州市政政府也对对当地的的房地产产市场未未来发展展前景持持乐观态态度，加加上上海海绿地等等地产大大鳄的进进驻，预预计地价价将有较较大幅度度的攀升升。安徽省滁滁州市城城区基准准地价表表发发布时时间：2007-1-4单位：元元/平方米综合分析析：滁州房价价和地价价在07—08年都将有有大幅度度的增长长。随着更多多大城市市开发商商的介入入，土地地竞争将将进入白白热化。。房地产产产品品质质将有较较大的提提高。市中心区区将逐渐渐以小高高层和高高层为主主。预计08年年中，，该市房房价普遍遍将超过过2500元/㎡，最高房房价应在在4000元/㎡左右。纵观安徽徽各个城城市，合合肥房价价上涨脚脚步已经经放缓，，但是芜芜湖、铜铜陵、淮淮南、蚌蚌埠二线线城市的的房价却却飞速攀攀升。特特别是蚌蚌埠，竟竟然窜升升到中国国各大城城市房价价涨幅榜榜的前几几位。由由这几个个城市可可作为样样板，参参考预测测滁州未未来房价价走势（（附文献献《蚌埠，二线城城市的成长标标本》）。第二篇、厂区区办公楼地块块物业发展策策划第一部分项项目基本情情况1、拟建地点紫薇南路1号，清河东路路22号。滁州市近近城工业区。。2、用地规模项目用地约10亩，6660平，属于小型型地块，整个个地块呈不规规则的多边形形，地块南角角用地被其他他开发商占有有，西北角被被城建征用，，属于工业区区。3、地块配套分分析地块周边短距距离内无集中中商业服务，，大型商业、、超市、文化化娱乐类。周边交通条件件优越，但分分钟车流量较较低，只作为为城市备用通通道周边工厂区聚聚集，生活品品质不高市政设施较少少，商务性不不高第二部分、物物业发展建议议物业发展途径径1、商业、住宅宅、酒店式公公寓综合体2、五星级酒店店物业发展规划划——1、商业、住宅、、酒店式公寓寓综合体市场产品布局局现状——单调的行列式式布局当地房地产属属于起步上升升期，所较多多楼盘过于保保守，只是基基本照搬大城城市的成熟经经验故突现压压抑。成业家园维也纳春天缺乏围合的邻邻里空间单调的行列式式布局形成围合的邻邻里空间橄榄型布局变化的橄榄型型布局围合、变化的的邻里空间整体在南北向向的行列式基基础上，对建建筑进行小角角度旋转，形形成橄榄型的的布局，增强强邻里空间的的归属感在橄榄型的布布局基础上，，进行适度的的错位、旋转转，丰富围合合空间的视觉觉变化，提升升空间的舒适适感在做到产品围围合有灵活变变化的同时，，必须保证大大多数产品的的朝向仍然是是南北朝向，，故建议本案案的橄榄型布布局旋转限定定在15º的范围内。产品围合及旋旋转建议商住分流建议1、在商业区域域、停车场预预留电梯出口口，供小区住住户使用。2、利用景观带带隔阂商业及及住宅区域3、半地下停车车场间隔为2个区域，供分分流使用公寓入口景观带商业入口住宅入口停车组织——地下停车与露露天停车结合合地下停车结合合各组团间隔设置采用露天停车车位置，设置在项目边界处分双入口，减少主要车流流对居住区的的影响，一定定程度上降低低商业区的负负面影响地下车库入口口地下车库入口口建筑楼层建议议——小高层为主住宅项目楼层层设置建议以小高层层为主，适当当考虑高层，，理由有三：1、根据当前市市场的普遍偏偏好，能够接接受过高楼层层的客户不在在多数，高层层数量偏多不不利于产品的的顺利销售；；2、楼层越高，，造价成本越越高，但当地地高层高价的的局面还未全全面形成，过过高楼层不利利于利润最大大化；3、根据建安楼楼层间距的要要求，高层势势必减少面积积。小高层楼层建建议设置为13层左右，商业业2层。建议电梯量按按一梯两户至至一梯三户配配置，小高层层其中3层为小户型酒酒店式公寓，，商业一层为为地板卖场，二层层为肯帝亚亚展示厅。。商业小高层建筑风格的的考虑产品定位：：现代简约，，体现新城城市品质感感区域规划层层面：““建筑风格格应充分体体现现代技技术与材料料的特点””、“体现现城市中心心富有活力力和节奏的的特征”经济可行性性：精致华华丽的建筑筑风格能提提升项目形形象及价值值，但同时时带来高成成本；相比比而言，简简洁朴实的的建筑风格格更具性价价比现代简约的的建筑风格格，以简洁洁朴实的变变化体现品品质感和现现代感。建筑细部表表现——立面处理虚实结合的的立面处理理，体现建建筑的现代代感、品质质感实：砖红色色/白色的外墙墙虚：清透的的玻璃建筑细部表表现——细部处理通过飘窗、、阳台等建建筑构件的的设置，为为立面带来来丰富光影影变化；通过材质、、色彩等元元素的设置置，塑造建建筑立面丰丰富的层次次感。阳台、窗台台为立面带带来的丰富富光影材质、色彩彩搭配带来来层次感集中景观——公共活动空空间邻里空间：：一种强调调舒适、放放松、精巧巧且有价值值感的生活活空间活动空间：：一种强调调运动、交交流、实用用且有价值值感的共享享空间公共活动空空间及公共共景观的结结合集中设设置，既有有效提升小小区产品档档次，又集集约整合利利用了高层层住宅的间间隔空间结合景观轴轴线设置串串联各景观观空间的人人行步道，，提高不同同功能空间间的共享性性空中花园宅间绿化——扩大的邻里里空间树荫下的休休闲空间，，随处可见见的休息位位置，让人人愿意在这这里驻足、、畅谈。强调舒适、、放松、精精巧且有价价值感的生生活空间主力设置市市场上主流流需求的舒舒适型三房房及经济型型三房户型面积（m2）比例二房100以下5％以下紧凑三房100—12030%—35%舒适三房120—14040%—45%舒适四房140—1605％—10％豪华单元160—18010%—15%本项目户型型配比吸取热销楼楼盘优点，，适当采用用认同度高高的创新设设计及提高高附加值方方式，提升升产品价值值，获得更更高的利润润。？户型设计策策略市场上的户户型设计还还未曾注重重产品的附附加值及消消费者心理理特征，项项目需要提提升；消费者对户户型的居住住舒适度要要求高，大大面积房普普遍受欢迎迎；从开发商角角度考虑，，户型可以以在保证热热销的基础础上，通过过亮点设计计提升销售售价格，获获得更多利利润户型面积区间主要功能空间开间参考设计亮点参考客厅主卧室二室100㎡以下约3.9m约3.6m飘窗台大阳台三室100－120㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入户花园大阳台飘窗台120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台四房140－160㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台豪华单元160—180㎡4.5m以上4.2m以上入户花园大阳台双主卧主卧套间配衣帽间飘窗台户型设计建建议细部设计建议——阳光室通过建筑构构造的方式式将部分外外飘落地窗窗的高度控控制在2.2m内，是飘窗窗台的提升升设计；为房间带来来额外的使使用空间，，扩展了原原本呆板的的卧室空间间。阳光室<2.2m<2.2m<2.2m传统的飘窗窗台设计阳光室设计计飘窗台细部设计建建议——飘窗台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗台与房房间的开间间相同，令令飘窗改造造后，能全全面提升室室内空间；；更好增加室室内空间，，建议飘窗窗进深约1m；≤2.2m标准层高1m左右细部设计建建议——入户花园主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台卧室主卧室客厅餐厅卫生间厨房卧室阳台阳台入户花园入户花园可可提升产品品品质感和和舒适感，，并且以一一半大小计计算面积，，是体现产品品附加值的的有效途径径；通过特殊的的技术处理理还可将入入户花园改改造成为卧卧室进行使使用，进一一步增加产产品的附加加值。细部设计建建议——首层附加值值单元入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室入户私家花园首层入户建议附送入入户私家花花园或多功功能室，提提升首层单单元的产品品附加值；；户型平面参参考——一梯两户户型特点：：电梯间、楼楼梯间自然然采光通风风；餐厅、客厅厅共享入户户花园景观观；三开间的布布局设计，，两个房间间＋客厅朝朝南，客厅厅南北对流流。3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡户型平面参参考——一梯三户户型特点：：品字形的一一梯三户设设计，令三三户单元均均能拥有有有利的南向向；电梯间、楼楼梯间自然然采光通风风；采用大开间间的设计，，令户型能能有较多的的空间位于于南向；3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡3房2厅2卫建筑面积：：约135㎡2房2厅建筑面积：：约85㎡会所泛化，，仅设置少少量的日常常娱乐健身身设施作为为泛会所配配套；业主日常配配套——泛会所物业发展规规划——2、五星级酒酒店滁州酒店风风格总结1、古朴古乡乡型建筑过过多2、旧搂改建建过多3、未做任何何包装处理理4、尊贵未体体现5、景色资源源利用不当当6、不大气肯地亚整体体风格把握握建筑风格建建议打造现代感的五星级酒酒店，以大大气震撼的的形象引领领滁州新标标杆，成为为滁州标志志性建筑。。外立面建议议满足项目高高端定位——升级滁州酒店档次，树立立酒店标杆杆；力争5—10年之内无竞竞争对手可可媲比或超超越，对当当前滁州酒店大幅提升。。外墙部分采采用玻璃幕幕墙设计，，构造通透透光亮的橱橱窗，吸引引近观及路路过的顾客客。外立面预留留大幅广告告位，悬挂挂整齐的大大幅宣传广广告，渲染染商业气氛氛。采用透光材材料和渗光光设计营造造出美丽的的灯光效果果。主入口广场场规划建议议主入口广场场预留主入口口广场空间间，提高项项目的形象象和昭示性性，聚集人人气预留足够的的空间，供供商家作户户外推广使使用，提高高人气和提提升形象。。中庭是酒酒店内部部的焦点点空间：：内部交通通枢纽：：平面交通通动线与与垂直交交通动线线的汇聚聚点休息：提供顾客客休闲停停留的场场所视线引导导：空间开阔阔,通过中庭庭环视周周边的购购物环境境增加采光光：减弱进深深过大导导致的内内部采光光差，减减少压抑抑感增强空间间层次感感：避免空间间过大产产生的单单调和压压抑，使使空间灵灵动活跃跃中庭设计计建议酒店中庭主入口建筑楼层层建议——小高层为为主小高层楼楼层建议议设置为为13层左右，，底座2层。小高层其其中3层为小户户型酒店店式公寓寓，酒店客房第三篇、、厂区办办公楼地地块财务务分析报报告方案1、商业业、住宅宅、酒店店式公寓寓综合体体项目规划划指标序号项目合计1用地面积6660m22住宅建筑面积19980m23商业建筑面积6000m2

4地下车库面积4000m25容积率3.0成本明细细一、土地地大配套套费1土地款，，60万元/亩，600万。2大配套费费，200元/平，519.6万.3拆迁管理理费，200000元。4土地契税税，土地地出让金金3%，18万5土地交易易费，土土地出让让金0.6%，3.6万6小配套费费，100元/平，259.8万总计：1421万。项目成本本二、前期期成本1、规划管管理费，，1元/平，26640元。2、规划设设计费，，10元/平，266400元。3、施工设设计费，，8元/平，213130元。4、景观设设计费，，10元/平，266400元。5、监理招招标费，，2.5元/平，66600元。6、勘察费费，4元/平，106560元。7、产权登登记费，，2元/平，53280元。8、销售许许可证及及面积测测量，1.36元/平，36230.4元。9、房屋转转让手续续费，3元/平，79920元。10、其他，，10元/平，266400元。总计：138.1560万元三、建安安工程费费住宅，1000元/平，1998万元商业，1500元/平，900万元。半地下车车库，1000元/平，400万元。其他，20元/平米，59.96万元。总计：3357，96万元。四、其他他销售费用用，销售售额2%，111.896万元推广费用用，销售售额1.5%，83.922万元税费，销销售额5.5%，307.714万不可预见见费用，，销售额额2%，111.896万元管理费，，销售额额2%，111.896万元总计：727.324万五、总计计一、土地地大配套套费，1421万。二、前期期成本，138.156万元三、建安安工程费费，3357，96万元。四、其他他，总计计：727.324万成本共计计：5644.44万项目建设设及销售售进度序号工作阶段2007年2008年2009年一二一二三四一二1拆迁及土地平整＆＆＆＆2开工施工期＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆3封顶及内装＆＆＆＆＆4销售周期＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆总体建设设期设定定约1.5年（未包包括筹建建期），，从2007年9月至2009年6月，销售售周期划划定横跨跨2008年，借以以大势，，有望缩缩减周期期及提高高利润。。销售收入入项目销售售货量共共为5594.88万万元第一营销周期（2008年元月——2008年6月）第二营销周期（2008年7月——2009年5月，2008年8月为可控节点）物业类型建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）住宅7992(40%)26002077.9211988(60%)26003116.88车库1600(40%)10001602400(60%)1000240商场600010年回款900，年平租金150元600010年回款900，年平租金150元小计5594.88万，10年收回商业成本。静态效益益分析项目在可可售物业业销售完完成后，，开发投投入的全全部资金金能基本回收，亏损49.56万元，但持有6000平方米的的商场物物业。并在第10年收回900万，商业部部分运营营周期计计20年，扣除除30%的运营成成本费用用，累计计静态1210.44万。序号项目投资总额（万元）1项目收入5594.882土地大配套费14213前期成本138.1564建安工程费3357，965其他727.3246成本共计：5644.44万7静态利润—49.56累计现金金流量图图项目资金金最大占占用量为为3357万元，发发生在2008年3季度，项项目可通通过资金金滚动进进行开发发。最大资金金占用量量成本明细细一、土地地大配套套费1土地款，，60万元/亩，600万。2大配套费费，200元/平，400万.3拆迁管理理费，20万元。4土地契税税，土地地出让金金3%，18万5土地交易易费，土土地出让让金0.6%，3.6万6小配套套费，，100元/平，200万总计：：1241.6万。项目成成本方案2、酒酒店式式综合合体项目规规划指指标序号项目合计1用地面积6660m22酒店建筑面积20000m23附属建筑面积4000m2

4地下车库面积4000m25容积率3.0二、前前期成成本1、规划划管理理费，，1元/平，2.8万元。2、规划划设计计费，，10元/平，28万元。3、施工工设计计费，，8元/平，22.4万元。4、景观观设计计费，，10元/平，28万元。5、监理理招标标费，，2.5元/平，7万元。6、勘察察费，，4元/平，11.2万元。7、产权权登记记费，，2元/平，5.6万元。8、销售售许可可证及及面积积测量量，1.36元/平，3.808万元。9、房屋屋转让让手续续费，，3元/平，8.4万元。10、其他他，10元/平，28万元。总计：：145.208万元三、建建安工工程费费建工，，1500元/平，3000万元装修，，2500元/平，5000万元。。半地下下车库库，1000元/平，400万元。。附属建建筑，，1000元/平，400万元其他，，20元/平米，，59.96万元。。总计：：8859.96万元。。四、其其他销售费费用，，销售售额2%，224万元推广费费用，，销售售额1.5%，168万元税费，，销售售额5.5%,616万元不可预预见费费用，，销售售额2%，224万元管理费费，销销售额额2%，224万元总计：：1456万五、总总计一、土土地大大配套套费，，1241.6万元。。二、前前期成成本，145.208万元三、建建安工工程费费，8859.96万元。。四、其其他，，1456万元成本共共计：：11702.768万元成本回回收保留产产权以五星星级酒酒店标标间200间，收收费368，日入入住率率为40%，利润润率50%计算，，年利利润537.28万，计计20年基本本收回回成本本。不保留留产权权以70%可出售售面积积计算算，出出售面面积为为14000平米。。以其中中10000平米单单平售售价8000元计算，销销售收入为为8000万。以其中4000平米单平售售价10000元计算，销销售收入为为4000万则静态收入入为297.232万。两个方案对对比分析两个方案都都可通过资资金滚动进进行开发方案一属于于稳妥方案案，但目前前时机尚未未完全成熟熟。方案二保留留属于产权权，对资金金要求极高高。方案二二不保留产产权有风险险性，且回回报率较低低。方案开发期最大资金占用量（万元）销售利润（万元）周期方案一2007年9月至2009年6月33571210.4410年方案二保留产权2007年9月至2009年6月8859.96回收成本20年方案二不保留产权2007年9月至2009年6月8859.96297.2323年第四篇、滁滁州房地产产投资战略略建议在企业的初初创期如何何做快速套套现的投资资项目?1、从城市资资源层面上上去分析2、从企业团团队层面上上去分析3、从客户类类型层面上上去分析4、从区域趋趋势层面上上去分析5、从竞争形形势层面上上去分析6、从营销机机遇层面上上去分析7、从整合模模式层面上上去分析1、从城市资资源层面上上去分析滁州作为与与泰安、威威海、咸宁宁、特别是是蚌埠等同同规模同等等级的拥有有旅游资源源的城市，，旅游资源源开发滞后后，但之后后的同时是是更大得上上升空间，，以本地的的房地产价价格来看，，此地正处处于房价节节点及上升升期，在此此时机介入入，投资回回报率会较较高，尤以以非常规地地产的操作作，所带来来的经济效效益及社会会效益极高高。2、从企业团团队层面上上去分析未介入房地地产开发，，但在如此此大趋势下下，完全可可在奋进中中发展、历历练、成熟熟。中国的的房地产发发展印证了了此经验完完全可以借借鉴，在房房地产大潮潮中，前仆仆后继的历历练了万科科、万达、、绿地、天天泰、海信信、鲁能等等一大批通通过市场检检验的成熟熟团队。维维维、苏宁宁等地产新新贵，也是是借此趋势势及机遇纵纵向成熟。。3、从客户类类型层面上上去分析因滁州的特特定优势资资源，其客客户资源已已不是仅仅仅局限于当当地消费，，借助长三三角经济区区强势客户户完全可促促成项目高高利润的开开展。则在在地域建立立第一品牌牌，以滁州州为平台，，向其他优优势地区进进驻，历练练出肯地亚亚地产成为为地产界的的精英新贵贵。4、从区域趋趋势层面上上去分析滁州目前处处于地产开开发的启蒙蒙发展过渡渡阶段，尚尚未有强势势公司进驻驻，所该地地资源丰富富且成本较较低，在普普遍直线上上升的地产产业的影响响下，定会会随大势发发展。而现现时正处于于过渡期末末的转型期期，时间较较短，适宜宜迅速扩张张。5、从竞争形形势层面上上去分析据悉，上海海绿地已与与滁州结成成战略合作作伙伴，但但尚未启动动。析，意意欲作为战战略储备之之地，贵司司适时介入入，必将使使其司跟风风介入，带带动当地地地产发展，，再此期间间，利润上上升空间较较大，经营营风险较小小，产出比比较高。6、从营销机机遇层面上上去分析在此大环境境下，营销销战略步骤骤建议如下下：1、晚启动厂厂区、办公公区土地（（等待时机机）2、购地开发发（近山景景区域）3、办公区开开发（五星星级酒店））4、购地待动动（近山山景区域））5、厂区开发发6、二次购地地开发外部环境A、机会B、威胁C、不确定性D、资源可获得得性内部环境A、优点B、弱点C、特色能力D、管理模式式E、过去业绩总裁、高层层管理团队战略决策全程操作土地决策规划设计施工管理物业管理有效性结果果目标利润品牌机制人才资源网络络决定使命命资源整合合7、从整合合模式层层面上去去分析简单＋稳稳定＝低低不确定定性1、少数外外部因素素并且外外部因素素相似2、因素保保持相同同或变化化缓慢中低不确确定性简单＋不不稳定＝＝中高度度不确定定性相似似外因少且且因素变化化频繁且且不可预预测高度不确确定性房地产环境变化化环境复杂杂性稳定不稳定简单复杂不确定性性战术流程程设计战略流程程设计培养市场场直觉全程操作作打嬴各场场战斗获得系统统优势形成整合合能力复杂整合合圈1、资源整整合2、投资分分析3、土地决决策4、价值研研判5、市场定定位6、营销主主题7、规划设设计8、建筑施施工9、市场推推广10、物业管管理高层流程程设计战略流程程经营流程程保障流程程目标购房房者营销策划划机构规划设计计人员工程施工工管理市场推广广机构市场潜在在机会分分析市场定位位与产品品概念规划设计计方案项目价值值推广全程整合合操作：：跨职能能的项目目领导小小组规划设计计顾客需求求资金滚动动成本会计计开发周期期控制市场营销销物业控制制建工控制制分期开发发公共关系系品质计划划8、从企业业战略层层面上去去分析1．总体战战略以房地产产开发为为主业，，以肯帝帝亚品牌牌为依托托，以住住宅产品品保证基基本利润润，以旅旅游地产产获取高高额利润润，立足足滁州，，幅射长长三角二二三级城城市。发展战略略：立足足滁州，，实施稳稳健策略略下的适适度扩张张，加强强企业形形象识别别系统（（CIS）建设，，精心打打造和维维护肯帝帝亚房地地产企业业品牌，，建立以以品牌创创立为核核心的内内涵型、、集约化化可持续续发展战战略。成本战略略，建立立以经济济效益为为中心的的成本领领先战略略。加强强成本控控制管理理，在房房地产微微利时代代，成本本管理是是赢得项项目价格格优势的的重要基基础。肯帝亚要要坚持以以适应市市场要求求的经营营理念，，完善的的品牌经经营战略略为指导导，精心心打造公公司品牌牌。发挥挥肯帝亚亚地板固固有的企企业品牌牌优势，，努力在在住宅小小区规划划设计、、环境建建设、工工程质量量、配套套设施、、管理和和服务等等各个重重点环节节上取得得最佳的的效果。。永不停歇歇的创新新战略。。在房地地产开发发的各个个环节，，努力做做到不但但比过去去做的好好，还要要比竞争争对手做做的好，，创新是是企业赢赢得超额额利润的的重要手手段。2．投资战战略2．1投资方向向土地由于政策策规定一一般土地地出让是是按项目目出让，，国家不不允许进进行土地地炒卖。。为保障障北辰房房地产业业务持续续滚动发发展，储储备一定定量的土土地是必必要的，，若能凭凭肯帝亚亚地板与与政府创创立的关关系便利利地取得得一手地地，且位位置优越越，在完善整整个肯帝帝亚房地地产公司司的企业业内部架架构之前前，肯帝帝亚集团团应该在在各地产产大鳄进进驻滁州州之前加加紧“圈圈地”，，以及与与目前手手中有地地的部门门和公司司达成合合作协议议，并寻寻找合作作伙伴进进行开发发和销售售。（2）普通住住宅根据经济济学家分分析，进进入住宅宅投资的的时机应应当在住住宅需求求上升之之初或在在通货膨膨胀之初初。根据据对社会会经济发发展形势势分析，，目前中中国经济济正处在在通货膨膨胀期，，而滁州州正处于于房地产产产品更更新阶段段，购买买潜力刚刚刚被激激发，正正是房价价上涨的的高速期期，所以以应把握握时机，，选择住住宅作为为重点投投资方向向。根据据前文分分析，滁滁州普通通住宅需需求潜力力在未来来几年仍仍然很大大。（3）高档公寓和和别墅由于滁州的地地理位置和房房价都具有先先天优势，又又有快速通道道建立的利好好消息，必然然吸引大量南南京及周边地地区的群体来来滁州置业。。这一部分人人消费能力强强，要求品质质高，对高档档公寓和别墅墅产品需求较较大，别墅产产品的利润率率很可观，但但是出售风险险相对较大。。肯帝亚集团团若有长线投投资打算，即即迅速圈地建建设别墅，将将有较为可观观的现金流入入。（4）经济适用房房随着国家对房房地产政策有有限制需求到到增加供给的的转变，二三三级城市建设设经济适用房房、限价房和和廉租房的力力度必将加大大。肯帝亚集集团与政府有有良好的关系系，但是由于于利润率受政政府限制，加加之对开发企企业有一定的的资质限制。。现阶段，肯肯帝亚不宜参参与经济适用用房开发，但但可随着公司司实力的增强强逐渐参与进进来，作为稳稳定的利润保保障来源，也也可凭此建立立与政府更密密切的合作关关系。（5）写字楼投资写字楼所所担的政策风风险、经济风风险和财务风风险都要远高高于投资住宅宅。因此，写写字楼开发不不应作为肯帝帝亚的投资重重点,但若有好的地地段,在分散风险的的情况下,可适时介入，，作为自有优优质物业，长长期持有。2．2投资区域从目前滁州房房地产发展趋趋势来看，琅琅琊山脚下和和城市中心都都是重点发展展方向。特别别是琅琊山脚脚下的区域，，目前土地供供应量较大，，且最具升值值潜力，肯帝帝亚公司应密密切关注这些些区域。2．3投资策略由于目前滁州州房地产业处处于“群狼环