创意产业园区开发运营战略报告（功能定位、品牌战略）图文128P

xx创意产业园区

开发运营战略2009年

xx创意产业园区功能定位规划深化建议

xx创意产业园区招商的关键驻商分析xx创意产业园区商业模式及融资建议xx创意产业园区政策分析及要求初探xx创意产业园区品牌战略及推广策略报告内容

xx创意产业园区功能定位规划深化建议

xx创意产业园区招商的关键驻商分析xx创意产业园区商业模式及融资建议xx创意产业园区政策分析及要求初探xx创意产业园区品牌战略及推广策略本次定位规划地块面积：约1000亩UN---大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试科技研发论坛旅游教育一.定位规划的理想模型核心功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助功能实体功能区商服配套区展示博览区实体功能区研发办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实体功能区高星级酒店酒店式公寓独立商业物业形态①平台功能实体功能区会所办公区研发大学/学院课题组专业研究机构客户类型科学家研究室②客户类型政府支持的研究机构跨国企业研发部门民营公司研发总部客户类型跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企业:如旅行社\公关公司\教育培训机构\金融机构\律师楼\信息科技公司……客户类型交易平台认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心国际发展研究中心国际研发成果交流中心国际研发应用示范中心实现三个中心为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能价值成果做准主题做强功能做稳经营做好产品经济效益土地价值地产价值税收收益社会效益地区繁荣提升影响力带动就业创造和谐社会价值模型实现项目综合效益最大化拓展地区发展新战略空间打造区域新的经济增长点探索国家可持续发展之路综合服务科普教育科技旅游科技论坛生态宜居科技研发研发功能人才培训功能模型展示商服配套区会所办公区功能模块产品模块研发办公区展示博览区研发功能引入国际国内最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦加”。在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技成果实验，实现“研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。展示功能定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛举办的首选地。旅游功能项目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。交易平台通过企业的聚集，定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基地及信息传导中心。科普功能最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。综合服务功能金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专业运作。生态宜居生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。功能定位高价值地块中价值地块中价值地块低价值地块高价值地块:项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块:项目地块湖景地区，但湖景视野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块:项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。各功能区物业配配比研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会所区（300亩）酒店商业区（200亩）物业占地面积容积率单套面积（㎡）体量配比（㎡）研发办公200亩0.3200~30040000研发办公200亩0.3600~80040000总计400亩80000研发办公区多层次的绿化和和景观，营造办办公企业的独享享专属花园领地地，在静谧、自自然的生态办公公环境中，企业业商务活动的优优越性凸显，提提升企业品位。。物业占地面积容积率单套面积（㎡）体量配比（㎡）配套会所300亩500~70060000总计300亩60000研发会所区考虑纯独栋别墅墅社区,突出项目的高端端特点物业占地面积容积率体量配比（㎡）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情,色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营营造建议建筑标识性的特特点,形成视觉冲击建筑风格采用异异国风情建筑,区别当地的现代代风格建筑形态态高星级酒店及商商业配套SPA餐饮酒吧区特色主题会议包包括大型室室内外会议物业占地面积容积率体量配比（㎡）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000高星级酒店及商商业配套酒店主体部分功功能建议物业占地面积容积率体量配比（㎡）展览中心100亩0.320000总计100亩20000展示博览区风格与研发办公公区保持一致，，从立面、功能能等多角度体现现生态、可持续续发展的展示窗窗口（具体参见见后文生态建筑筑模型）。组团面积产权经营模式展览区综合性展馆100亩整栋产权持有，租赁运营专业性展馆整栋产权持有自主经营，部分常年展示中心出租经营企业展馆整栋全部销售/定制开发研发区研发办公楼400亩整栋/整层定制开发、销售、租赁综合办公楼分割单元销售、租赁中试楼整栋/整层定制开发、销售、租赁会所区总部办公300亩整栋销售总部会所整栋销售配套区酒店200亩整栋与商业经营管理公司合作经营酒店式公寓单元销售后由酒店管理公司经营商业（滨江商业）整栋产权持有，合作经营开发方向效益比比较分析千岛湖的产业/商业开发现状旅游业农渔业地产开发对生态或土地资源的直接利用或简单开发买卖交易平台未来方向新商业模式（传统行业、、新兴产业、现代营销概念整合）授人以鱼，不如授人以渔产业农业旅游业开发房地产投资产业链开发产值26.1亿元30.7亿元15.2亿元？（详见下文商业模式研究）年增长率12.8%22.3%29.5%开发方向效益比比较分析xx县2008年各产业效益比比对它山之石：案例例借鉴成片区域开发项项目启动区确定案例例分析—武汉王家墩CBD启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略武汉王家墩CBD位于武汉市汉口口几何中心的王王家墩地区，占占地2.67平方公里，东接接青年路,南临建设大道，，西北与城市交交通中环线发展展大道和汉西路路相连，是进入入武汉市区的门门户和连接武汉汉城市各功能的的中心枢纽。（（开发商：泛海海集团）启动区基本指标标：1、占地地：63.97公顷2、建筑总量：118万平米3、开发周期：5年4、物业类型：综综合物业（含会展、酒酒店、商业、住住宅和写字楼）SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略打造启动区，提提高其城市吸引引力、市场吸引引力和市民吸引引力，成为代表武汉城市上上升和崛起的功功能空间。在提提升公司4000亩土地价值同时时，形成公司城城市运营能力和和盈利模式。通过培育城市开开发品牌，适时时进行管理复制制；通过运营会会展、酒店、商商业等物业，形形成“泛海”旗旗下综合类物业业资产的运营平平台。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业业开发建设和建建成后的运营管管理，形成公司司乃至“泛海””旗下新的主营营业务和核心竞竞争力。经营定位SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略完成综合类物业业和项目组团的的开发和运营，，形成具有完整整功能体系的城城市空间，并以以此创建具有差差异性的企业和和产品品牌。产品定位SIAT/010929/SH-PR(2000GB)根据市主要领导导的指示精神，，武汉市规划国国土局本着“尊尊重启动区的土土地现状，同质质等量交换，解解决影响启动区区土地出让障碍碍”的原则，完完成了启动区红红线调整预方案案。公司多年与政府府合作的基础和和前期工作积累累，在合法取得得启动区外围土土地工作上具备备一定优势,计划于2007年上半年配合政政府完成启动区区外围土地出让让。启动区土地权属属的完整性SIAT/010929/SH-PR(2000GB)整体开发的必要要性——物业间协同效应应明显SIAT/010929/SH-PR(2000GB)上述五种物业类类别适应CBD启动区的职能，，各项目之间间具有良好协同同效应，是启动动区所必备的物物业形态。启动区统一规划划、统一开发，，整体效益突出出。整体开发的必要要性——物业间协同效应应明显SIAT/010929/SH-PR(2000GB)经营模式策划方案项目组团地块编号经营模式建议建筑规模（万方）开发时间启动区项目组团会展酒店项目JH03A0101会展：自主投资酒店：股权合作并持有物业，与专业品牌运营管理公司合作运营。20.42007—2009JH03B0101JH03B0104商业、住宅项目JH03B0101住宅、公寓：自主投资商业：股权合作开发并持有物业，收购上市公司运营商业物业。42.42008—2010JH03B0102JH03B0103商住项目JH03B0104商住：自主建设为主辅以合作开发412008—2010JH03B0105JH03B0106写字楼JH03B0101写字楼：土地销售132008JH03B0104注：广场、公园园、学校等公建建和非经营性项项目除外。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)开发建设时序“欧洲之门”会会展中心07-09年顺应政府要求、、吸引城市关注注、率先启动会展酒店08-10年服务商务和会展展，形成区域标标志商务贸易区09-11年谨慎选择时机，，设立商务标杆杆SOHO区08-09年市场准确定位、、迅速实现销售售商业中心08-10年服务更大区域，，提升区域人气气和活力居住区09-10年快速开发、规模模建设、追究利利润友城广场08-09年作为城市功能节节点和目的地，，提升区域人气气和品质开放空间08-10年提升物业价值值，配合建设设时序，SIAT/010929/SH-PR(2000GB)会展项项目项目名称：””欧洲之门””国际会展中中心（暂定））项目定位：突突出展览、商商务、会议、、文化为一体体国际化管理理的专业会议议展览中心。。建筑规模：5.6万平方米投资模式：自主开发运营模式：与与德国GEC公司合作运营营SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：2007年二季度完成成设计工作；；2007年中后期开工工建设，2009年年中开业。。运营工作：2007年三季度完成成运营招商，，设立合资运营管理理公司。培训工作：2007年三季度完成成初步人员到到位和培训。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店项项目项目名称：凯悦国际酒店店、FourPoints酒店（暂定名））等项目定位：国际商务会议议型、商务型型、公寓式酒店建筑规模：14.8万方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：凯凯悦国际酒店店（暂定）项目定位：国国际五星入门门级和有限服服务酒店联合合体。建筑规模：约约4万平方米（（600间客房）投资模式：合资建设运营模式：与与品牌运营商商合作运营管管理酒店项目1——会议型酒店SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：06年底完成市场场策划；07年二季度完成成投融资结构构策划；三季度开展运运营招商和建建筑设计；四季度进行投投资商的招商商；07年底开工建设设，预计2010年建成开业。。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店项目2——商务型酒店项目名称：商商务酒店项目定位：符符合国际五星星级酒店标准准，由世界一流酒店店运营商管理理的商务型酒店。建筑规模：5万平方米投资模式：作作为保留项目目，后期适时时开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地块编号JH03B0101地块用途综合用地地块面积4.01公顷容积率5.0布置物业酒店、办公、商业建筑面积酒店：5万方地块开发时间暂保留，适时开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店项目3——公寓式酒店项目名称：公公寓酒店项目定位：符符合国际五星星级公寓式酒酒店标准，由世界一流运运营商管理的的“管家式”公寓酒酒店。建筑规模：4万平方米投资模式：自自主开发运营模式：销销售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地块编号JH03B0104地块用途综合用地地块面积3.98公顷容积率4.7布置物业酒店、商业、办公、公寓建筑面积酒店：4万方开发时间2009年开发，销售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)商业项项目项目名称：国国际商业中心心项目定位：具具有国际品位位，与世界流流行元素高度融合的主题题式购物休闲闲商业中心。。合作方式：与与知名零售商以以及华纳、派派拉蒙等娱乐服务商签签署租赁或合合作协议。建筑规模：18.4万平方米投资模式：股权合作开发发运营模式：由商业运营管管理公司负责责运营管理SIAT/010929/SH-PR(2000GB)工作安排：2007年上半年开展展商业项目的的策划工作。下半半年开展项目目招商。建设计划：2008年进行项目建建设，用三年年时间完成开发。。其中12万方集中商业业建成后持有有，销售8.19万方配套商业业。项目总量（万方）年开发量（万方）20072008200920102011持有12.05444.05销售8.193.53.890.8合计20.247.57.894.85商业建设计划划SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：国国际居住区项目定位：具具有国际品质质，为商务人人士提供的高高档府邸。建筑规模：62万平方投资模式：自自主开发运营模式：销销售住宅项项目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：充分利用地铁铁、会展等市市场信息的放放大，建设宜住住宜投的高档档物业。从2008年起用四年时时间完成开发发。物业总量（万方）年开发量（万方）2007200820092010201156.3411.4518.5617.558.78SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：武武汉商务区国国际交流中心心（暂定）项目定位：具具有国际品质质，为武汉CBD提供“一站式式”服务的4A级综合写字楼楼建筑规模：13万平方米投资模式：6万方自主开发发，7万方保留项目目运营模式：物物业公司或委委托专业公司司管理写字楼楼项目目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：作为启动区最最后完成的功功能区，待市市场预热和成熟熟后建设。首首个写字楼物物业6万平方米自主主建设。另外外7万方写字楼物物业根据市场场吸纳能力，，保留至2012年以后开发。。开工时间：2010年开工建设，，用二年完成成6万方写字楼建建设。物业经营：出租。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)公建项目项目名称：国国际友城广场场项目定位：展展示武汉商务务区国际化定定位。占地规模：18800平方米项目进展：2006年底进行项目目策划准备工工作。建设主体：商商务区公司建设时间：项项目计划于2008年开工。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：杉杉树林公园项目定位：为为启动区提供供幽雅怡人的的生态环境。。占地规模：33000平方米项目进展：拟拟进行项目策策划准备工作作。建设主体：商商务区公司建设时间：项项目计划于2008年开工。公建项目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：国国际学校项目定位：国国际化教育中中心建筑规模：1.029万平方米项目进展：与与泛海建设进进行教育投资资洽谈。建设主体：商商务区公司建设时间：项项目计划于2009年开工。公建项目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目开发计划划汇总表项目开发计划表(万平方米)

项目2007200820092010201120122013201420152016合计1居住11.4518.5617.558.7856.342商业7.507.894.8520.243公寓式酒店2.002.004.004办公3.003.007.0013.005会展1.502.201.705.406酒店0.52.001.506.8010.80合计23.5532.9527.4011.780.000.000.000.0013.80109.98SIAT/010929/SH-PR(2000GB)总投资成本估估算总成本费费用估估算表（（万元）项目2007200820092010201120122013201420152016合计1土地成本0519097262960396259662109002建安成本1731610310411999884684334193585213管理费用00377667396230323892997610251076239884销售费用006293112311038353971549162617081793399805财务费用1128564611560110264699298339406总成本184441625722119251740768069789332478260227322869667328SIAT/010929/SH-PR(2000GB)现金流分析项目2007200820092010201120122013201420152016201720182019合计一现金流入660001866301921922258332094281120263643738946407694322645681482405090312963121经营现金流入00125850224626207663107942309763252534151358593765239534415119182902会展项目收入00(824)(568)(2244)(1309)(425)35837393514041882238019623酒店项目收入00(204)1775400953935886606362456432662568247012560604筹资性资金流入6700018530068000

320300二现金流出6504418646318989522808921017645731421311756204792140322336233142433510532341经营现金流入173161031041199988468433419000000003585212外围土地成本46600758003900000000000001614003经营成本0010068179701661386352478260227322869301231633321734634税金及附加00728645533346721641217351821191220082109221423251180275所得税000000073321583516526172151793718690935366借款本金偿还00068000120000200002080007借款利息支付112975581354311902547268440288三净现金流量9561672297(2257)(747)6629432225271902029021823233452492726568243078四累计净现金流9561123342111644166671198935126125146415168238191583216510243078

结论：项目投投资回收期6.09年，2013年累计现金流流平衡。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)案例借鉴：启动区开发为为项目整体开开发方向确定定基调启动区开发为为项目整体开开发树立品牌牌形象启动区开发为为项目整体开开发节奏提供供基础启动区的开发发是项目开发发的重中之重重SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx创意产业园区区启动区开发发安排SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段（启动安排））沿湖会所区研发办公开发发展示博览区开开发商服配套区树立项目形象象打造核心竞争争力构建平台完善功能启动区开发安排排利用沿湖优势构构筑产品竞争力力体现千岛湖资源源的不可复制性性作为启动区的亮亮点对外树立项项目形象SIAT/010929/SH-PR(2000GB)物业占地面积容积率单套面积（㎡）体量配比（㎡）配套会所300亩500~70060000总计300亩60000启动区开发——研发会所区考虑纯独栋别墅墅社区,突出项目的高端端特点开发商独立开发发开发商/政府联建融资建设SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区财务基础础及假设财务基础：1.本次财务测算针针对一期300亩用地总部会所所及办公区域；；2.地价为25万/亩；3.建安成本、规费费及大市政、小小市政的费用按按照常规管理执执行；启动区开发成本本基本情况占地面积200000建筑面积60000项目成本序号项目基数指标单位总价备注1土地成本——————9725

1.1土地费用300亩25万元/亩万元7500

1.2契税7500万元3%万元225

1.3市政配套费200000㎡100元/㎡万元2000

2前期费用——————600

2.1可行性研究60000㎡20元/㎡万元120

2.2设计费60000㎡50元/㎡万元300

2.3其他前期费用60000㎡30元/㎡万元180

3建安成本——————6000

3.1别墅60000㎡1000元/㎡万元6000

4基础设施配套

2087

4.1永久用电60000㎡70元/㎡万元420

4.2永久用水60000㎡10元/㎡万元60

4.3排水及排污60000㎡8.5元/㎡万元51

4.4景观200000㎡70元/㎡万元1400

4.5交通设施及指示牌60000㎡2元/㎡万元12

4.6通讯60000㎡6元/㎡万元36

4.7可视对讲等弱电工程60000㎡18元/㎡万元108

5公共配套——————318

5.1小区道路60000㎡50元/㎡万元300

5.2消防配套费60000㎡3元/㎡万元18

6开发成本合计——————18730

xx创意产业园区功功能定位及规划划建议xx创意产业园区招招商的关键驻商商分析xx创意产业园区商商业模式及融资资建议xx创意产业园区政政策分析及要求求初探xx创意产业园区品品牌战略及推广广策略策略一：招商顺顺序原则核心知名、龙头头企业先行，引引入知名企业，，带动上下游行行业及业内追随随企业；策略二：核心主主力店招商布局局原则引入业内权威机机构，如有机食食品认定机构、、检测机构、生生态标准认证中中心等等；策略三：特殊企企业招商优惠原原则特殊商家是指具具有较高科技含含量、品牌效应应的经营商家，，引进时给予优优惠政策，邀请请其先入场，对对整个项目起到到增强专业氛围围、聚集人气作作用；策略四：经营采采用放水养鱼的的原则。放水养鱼的原则则可以理解为““先做人气，再再做生意”的原原则，在租金设设定上先抑后扬扬。策略五：统一招招商的“管理””要充分体现与与强调对商家的的统一服务。统一服务包含统统一商户结算、、统一营销服务务、统一信息系系统支持服务、、统一行政事务务管理服务、统统一物业管理服服务等等。这个个“统一服务””不但要体现在在思想上和招商商合约中，更要要体现到后期的的营运管理中。。招商原则招商安排主要工作主要成果对潜在关键驻商进行分析与综合排序制定招商引资方方案及沟通文件件进行初步沟通，，谈判并达成协协议列出园区各功能能区潜在关键驻驻商对潜在关键驻商商按一定的筛选选标准进行综合合分析综合分析结果进进行优先排序综合分析结果获获得的园区的潜潜在关键驻商的的优先顺序名单单根据每一潜在关关键驻商的特点点，明确园区的的价值定位制定有关园区的的市场宣传和介介绍文件制定针对每一特特定潜在关键驻驻商的招商引资资方案及沟通文文件园区的市场宣传传介绍文件针对每一特定潜潜在关键驻商的的招商文件与部分潜在关键键驻商的初步接接洽，修改招商商引资方案初稿稿谈判，并根据谈谈判情况，进一一步调整修改招招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各各类驻商入驻园园区本项目工作范围围关键驻商的成功功引入，对园区区的发展至关重重要，应该按科科学系统的方法法加以实现SIAT/010929/SH-PR(2000GB)关键分析内容该驻商在中国的的业务发展历史史是怎样的？该驻商未来在中中国的发展战略略是什么？该驻商在同行竞竞争和市场中的的地位如何？该驻商对xx的发展影响如何何？发展战略分析原则该驻商的品牌效效应如何？该驻商的管理技技能/水平如何？该驻商以往的开开发、经营成功功记录如何？关键技能该驻商过去去若干年的的财务状况况如何？对该驻商今今后几年的的税收预测测是怎样的的？财务状况该驻商与投投资所在地地的政府的的关系如何何？园区及开发发总公司/代理机构与与其是否有有便捷的沟沟通渠道？？沟通渠道通过综合分分析，对潜潜在关键驻驻商进行综综合排序，，并根据排排序结果，，制定招商商引资方案案，建立业业务发展蓝蓝图招商筛选标标准分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)信息发布形形式项目洽谈会会 （招商商前准备阶阶段进行））项目发布会会（（进入招商商阶段开始始进行）媒体广告（（招商商整个进度度）联谊酒会（（正式式对外经营营前）人脉运做（（整个招商商进度）通过以上这这些活动主主要目的：：提升项目知知名度；聚集行业企企业入住人人气；尽快达成项项目招商率率。招商渠道和和形式策略略未来入驻客客户模型分类客户类型第一类：知名企业职能中心型跨国企业设计研发部门民营企业研发总部、营销总部、会展总部第二类：科研型大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的科研机构……第三类：服务型相关服务业企业1、专业服务型：生态产业研究相关供应商公司2、综合服务型：金融、法律、信息等现代服务业企业三大客户类类型客户类型平均面积需求（M2）需求面积比例平均员工数第一类：跨国企业地区研发中心2000~500010%100~500第二类：民营企业/上市公司总部/研发中心300~100070%20~100第三类：金融、结算、服务等配套现代服务企业100~50020%10~30企业规模未来入驻客客户模型序号企业名称行业地位07年销售额（亿元）前期拟使用面积（M2）前期拟注册资金（亿元）建成后第一年年产值（亿元）预计集团总税收额（亿元）用途1上海快鹿投资集团全球华商500强，上海私营企业综合实力“百强”第25位105000150.5高科技研发基地，中国研发总部2安徽丰园集团有限公司新能源，新材料及生物医药行业领军企业。丰原药业（股票代码：000153）、ST泰格（股票代码：000409）83000-5000130.4生态能源研发中心，食品研发，企业会所3江森自控有限公司世界500强著名企业，汽车配件产品龙头20（中国区）2000-30000.551产品研发展示中心，商务会所4实耐宝公司实耐宝公司(NYSE:SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500强18（中国区）1500-30000.531高级研发中心，高级职员商务会所5上海实业（集团）有限公司上海市政府直属企业，香港蓝筹公司20015001710生物医药研发中心，企业会所。意向合作开发6上海高榕集团中国出口蔬菜行业最大的企业。“农业产业化国家重点龙头企业”，“中国土畜食品进出口商会蔬菜分会”理事长单位，“上海市蔬菜协会”会长单位。31000-20000.510.15有机生态农产品深度开发中心，产品展示及商务中心，企业会所7意大利维龙意大利最大的工业房地产开发商。在米兰证券交易所（MercatoExpandi–RLT.MI）上市公司3（中国区）///0.15企业会所。意向投资开发8香港快威科技投资集团大型实力投资机构。机电产品及建筑智能化设备生产龙头企业，浙江上海分公司，业内前三位。550000.530.25研发中心，产品展示及商务中心，企业会所未来入驻客客户模型——龙头企业的的引入xx创意产业园园区功能定定位及规划划建议xx创意产业园园区招商的的关键驻商商分析xx创意产业园园区商业模模式及融资资建议xx创意产业园园区政策分分析及要求求初探xx创意产业园园区品牌战战略及推广广策略xx创意产业园园区战略层层面效益分分析思路分析层次科技创意产产业园区总体投入产产出分析xx开发总公司司的财务分析开发总公司司和整个园园区开发的融资资分析xx创意产业园园区的总销销售收入xx创意产业园园区的总投投资额xx开发总公司司可能的商商业模式不同商业模模式有形及及无形回报报的评估开发总公司司的组合商商商业模式式确定及融融资需求分分析开发总公司司的股权结结构和融资资方案分析析园区开发的的融资方式式分析分析内容科技创意产产业园区开发的综合合效益分析析园区开发的的经济效益益分析园区开发的的社会效益益分析xx创意产业园园区总销售售收入预计计销售收入人民币（亿亿元）百百分比目前20122015研发中心区研发基地区展览区配套区销售收入来来自于对外外服务（如如房产开发发/销售、研发发服务以以及其他服服务），不不包括对内内部分资料来源：：中工网研研究咨询中中心5–1020–2540–50到2012年，园区各各类经济活活动总销售售收入可达达20~25亿元；2015年预计接近近50亿元xx创意产业园园区总投资资预计投资额人民币（亿亿元）总投资研发基地区区展览区可能的资金金来源政府企业1.9<5%>95%到2012年，整个园园区土地开开发和项目目（地产））开发总投投资预计为为13亿元研发中心区区配套区5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%区域经济/房地产开发项目中中参与实体的可能能商业模式当地政府区域经济/房地产项目价值链链运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平平进行宣传及谈判工工作吸引开发商或或驻商来进行土地地开发向土地所有人收购购土地把土地出售/转让给房地产开发发商或驻商在所购土地上规划划并建造房地产等等项目把所建房地产等项项目出售/出租给驻商帮助开发商或驻商商规划总体或单一一项目的建议进行宣传及谈判等等工作以吸引驻商商来购买/租用已开发房产等等项目负责日常的运营维维修及其他管理从价值链的分析出出发，商业实实体参与区域经济济/房地产项目的开发发建设，通常有四四种可能的商业模模式融资能力项目管理市场营销/关键驻商重要性最高重要性最低商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商政府关系不同的商业模式有有不同的关键成功功要素区域经济/房地产开发项目中中参与实体的可能能商业模式SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例一：德国国WolfsburgAG发展公司Wolfsburg市政府大众汽车公司WolfsburgAG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构50%50%100%100%投入8.5亿德国马克Autostadt

特大型品牌中心各类项目$$$$其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商其他投资者/关键驻商500万德国马克启动资金500万德国马克启动资金其他投资者/关键驻商大众汽车公司德国Wolfsburg市政府与德国大众众汽车公司共同投投资成立了WolfsburgAG发展公司，负责汽汽车城开发规划及及相关工作参考案例一：德国国WolfsburgAG发展公司WolfsburgAG发展公司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构资料来源:中工网研究咨询中中心融资能力项目管理市场营销/关键驻商政府关系最好最差WolfsburgAG发展公司、当地政政府和私人

投资资者/开发商具有不同的的获取成功的条件件SIAT/010929/SH-PR(2000GB)运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通通一平Wolfsburg当地政府创建WolfsburgAG发展公司征用土地，并并进行开发和和基础设施改改造为汽车城入驻驻公司、机构构等提供廉价价土地为汽车城驻商商提供优惠的的税收及其他他政策对某些项目进进行直接投资资如在科研园园区投资1.2亿德国马克，，投资5,700万马克用于兴兴建体育场等等德国大众汽车车公司与当地政府共共同创建W-AG发展公司，是是Autostadt项目的全权投投资者（共8.5亿德国马克投投资），建设设多个品牌中中心及交易、、游乐、服务务设施为后续续某些单个项项目投资，包包括为W-AG孵化的一些小小型新技术企企业提供从5万–3百万欧元不等等的风险投资资其他私人投资资者/开发商为单个项目竞竞标、投资和和开发建设WolfsburgAG发展公司总体筹划汽车车城四大功能能区域（科研研与创业园区区、供应商园园区、主题公公园与冒险乐乐园、人力资资源服务机构构）数十个项项目为每个项目招招商引资，包包括组织竞标标、规划等在汽车城规划划、开发和建建设过程中协协调各方利益益WolfsburgAG发展公司出租办公大楼楼WolfsburgAG发展公司管理汽车城中中各功能区，，为汽车城中中驻商提供人人力资源中介介服务；孵化化小型新技术术企业其他私人投资资者/开发商负责日常运营营、维修和管管理各个参与者在在Wolfsburg汽车城的开发发建设中担任任了不同的角角色参考案例一：：德国WolfsburgAG发展公司Wolfsburg汽车城为WolfsburgAG发展公司、当当地政府、德德国大众汽车车公司和其他他私人投资者者/开发商都带来来了很好的回回报人力资源中介介服务提供每每年约1千万欧元的收收入（占WolfsburgAG发展公司每年年总收入95%以上），其他他少量收入来来源于房租、、管理费及咨咨询筹划收费费预计从孵化成成功的新技术术企业中能获获得可观利益益WolfsburgAG发展公司创造额外的11,000个就业机会，，使当地失业业率从17%降至10%以下政府税收增长长汽车城带动当当地经济发展展，环境改善善，重新塑造造了Wolfsburg市作为德国汽汽车工业中心心的新形象当地政府每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每每年游客超过过2百万，除部分分是VW客人而免费外外，人均票价价24马克）－跟跟8.5亿马克的投资资及每年运营营成本相比，，门票收入是是微小的更重要的是，，汽车城成为为大众公司宣宣扬其品牌和和历史，推介介其产品，提提升企业形象象的重要窗口口德国大众单个项目经济济收益成为具有一流水水平的汽车城的的一部分，有助助提高私人投资资者/开发商各自的品品牌形象其它私人投资者/开发商资料来源:中工网研究咨询询中心参考案例一：德德国WolfsburgAG发展公司75参考案例二：上上海xx高科技园区开发发公司上海市政府上海市xx高科技园区领导小组及其办公室上海市xx高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市xx高科技园区开发股份有限公司上海市xx集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海xx生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上海xx高科技园区综合发展公司其他服务公司项目项目……项目项目……项目项目……项目项目……项目项目…微电子港有限公司资料来源:中工网研究咨询询中心在上海市政府领领导下xx高科技园区开发发公司以政府所所拨土地入股不不同开发有限公公司，开发建设设xx高科技园区SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上上海xx高科技园区开发发公司xx高科技园区开发发公司融资能力项目管理市场营销/关键驻商政府关系各下属开发有限限公司服务公司/机构各类关键驻商久事等其他投资资者最好最差xx高科技园区开发发公司、其它投投资者、下属开开发有限公司和和关键驻商各自自具备了不同的的获取成功的条条件资料来源:中工网研究咨询询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上上海xx高科技园区开发发公司土地经纪商商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商下属开发有限公公司将园区内成片土土地以优惠价格格转让给驻商上海市政府按土土地差价对开发发有限公司进行行财政补贴或以土地入股与与驻商共同开发发成片土地下属开发有限公公司上海市xx高科技园区开发发公司从政府中中无偿获得土地地使用权上海市xx高科技园区开发发公司以土地作作为资本与其他他投资者共同筹筹建下属开发有有限公司下属开发有限公公司以土地使用用权为抵押从银银行获得贷款下属开发有限公公司进行当地居居民的拆迁，土土地平整和基础础设施建设市政基础设施建建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资资料来源:中工网研究咨询询中心各个参与者园区区开发建设中担担任了不同的角角色下属开发有限公公司其他投资者/关键驻商对于一些规模较较大的独立项目目，由驻商或其其指定的开发商商进行开发、建建设下属开发有限公公司也投资开发发、建设一批标标准厂房和办公公楼区政府以回租厂厂房等方式给予予开发有限公司司财政补贴下属开发有限公公司其他投资者/关键驻商负责开发公司自自身开发项目（（如办公楼、标标准厂房）租户户的吸引由关键驻商负责责吸引各自的客客户服务公司/机构关键驻商服务公司为整个个开发区提供整整体运营管理服服务驻商自己的项目目由其自己管理理或委托专业管管理公司管理(包括开发公司服服务公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx高科技园区的成成功开发给上海海市政府和各开开发公司带来来了很好的回报报园区已建成国家家上海生物医药药科技产业基地地、国家信息产产业基地、国家家集成电路产业业基地、国家半半导体照明产业业基地、国家863信息安全成果产产业化基地、国国家软件产业基基地、国家软件件出口基地、国国家文化产业示示范基地、国家家网游动漫产业业发展基地等多多个国家级基地地。以及国家火火炬创业园、国国家留学人员创创业园等多模式式、多类型的孵孵化器。到2008年底，经过16年的建设，园区区共引进投资项项目近500个，项目总投资资额超过100亿美元，2008年园区工业销售售收入达700亿元人民币到2008年年底，园区共共吸引企业逾5000家，产生近10万个工作机会到2008年年底，园区高高新技术企业共共产生科研项目目近1500个，06~08年年均增幅超过过20%通过高科技园区区的成功开发带带动了上海市科科技产业的产级级，使上海市在在全国高新产业业的地位有了明明显提升资料来源:中工网研究咨询询中心作为一家上市公公司，2008年xx高科技园区开发发股份有限公司司主营业务（包包括房地产开发发和多元化投资资）收入较2007年增长31%。1999年政府实行优惠惠政策聚焦xx后，xx高科获得了多年年的稳步发展，，股份公司2008年获净利润5亿3千万，净资产收收益率达到10%。参考案例二：上上海xx高科技园区开发发公司上海市政府xx高科技园区开发公司下属开发有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx开发总公司的商商业模式对醇安开发总公公司来说，采用用哪一种商业模模式需要通过对对可能的有形回回报和无形回报报两个方面的综综合评估来决定定无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报是否有一定的利润是否有较好的现金流是否有一定的投资回报率开发总公司的净现值多大SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx开发总公司的商商业模式首先是对有形回回报的分析关键假设土地按招商计划划中实际可用于于开发的面积(1000亩)及控制范围内用用于其他用途的的土地分4期开发土地购入价格为为25万元/亩土地转让价格分分别为30万元/亩实际完成招商面面积假设为计划划的70%无银行贷款商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商2012年预计投资资本本回报率<0(2009年)>0远大于0远大于0%今后5年未折现的累计计现金流缺口很大很大基本无基本无人民币，亿元xx开发总公司业务务的整体净现值值小于0远大于0大于0远大于0人民币，亿元土地经纪商模式式的有形回报较较差房地产开发商模模式有相对较好好的整体净现值值，但仍有较高高现金流缺口开发代理商及运运营管理商模式式的投资资本回回报率较高，无无现金流缺口，，但整体净现值值较小资料来源:中工网研究咨询询中心结合案例例经验值和xx开发总公司现有有资料预估具体指标的测算算需要xx开发总公司提供供更详细的资金金状况和土地成成本测算资料SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx开发总公司的商商业模式预估总体开发财财务要点项目总投资：~10亿元土地开发投资：：~3亿元总回报率土地开发：15－20％项目开发：20－30％风险分析：地产开发公司，，高风险高收益益土地交易价格格差为最敏感参参数项目开发属中长长期投资，关键键驻商使用量对对回报影响较大大参数变化+10%参数参数变化-10%对项目IRR的影响资料来源:中工网研究咨询询中心结合案例例经验值和xx开发总公司现有有资料预估具体指标的测算算需要xx开发总公司提供供更详细的资金金状况和土地成成本测算资料地产开发熟地销售价格础设施投资成本本生地转让价格开发运营管理成成本项目开发土地价格游客使用量建造成本/规模首先是对有形回回报的分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx开发总公司的的商业模式然后是对无形形回报的分析析履行对政府社社会的承诺提高消费者中中的声誉提高行业地位位培养内部技能能商业模式土地经纪商房地产开发商商开发代理商运营管理商综合评估成为土地经纪纪商将能履行行对政府和社社会的承诺成为开发商及及开发代理商商对无形资产产的回报较为为有利成为运营管理理商带来的无无形资产的回回报有限好差资料来源:中工网研究咨咨询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)xx开发总公司的的商业模式政府综合有形及无无形回报两方方面的分析结结果，xx开发总公司的的商业模式应应是前三种模模式的组合区域开发/房地产项目价价值链主要涉及的工作市政基础设施施建设七通一一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资商业模式房地产开发商商开发代理商运营管理商土地经纪商xx开发总公司xx开发总公司xx开发总公司xx开发总公司外包资料来源:中工网研究咨咨询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明确了商业业模式后，xx开发总公司在在实施项目开开发运作过程程中需要成功功解决来之财财务资金和技技术两个方面面的挑战采用组合商业业模式xx开发总公司将将同时担任土地经纪商、、房地产开发发商和开发代代理人的角色财务资金的挑挑战根据土地结算算方式以及项项目开发情况况的不同，园园区整体开发发期年（2009~2012年）的累计现现金流缺口最最高可能达到到10亿元人民币实施技能的挑挑战需要建立合理理的组织架构构，获取高素素质管理人员员，赢得政府府的大力支持持，以确保招招商以及项目目开发的成功功xx开发总公司的的商业模式资料来源:中工网研究咨咨询中心结合合案例经验值值和xx开发总公司现现有资料预估估具体指标的测测算需要xx开发总公司提提供更详细的的资金状况和和土地成本测测算资料通过融资来解解决资金和技技术上面临的的问题SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx开发总公司股股权招商建议议审视现有股权权结构股东1股东2股东2xx开发总公司扩大股权结构构原股东1原股东2原股东3xx开发总公司引入政府参股股引入其他具成成熟园区开发发经验的企业业参股xx开发总公司需需吸引更多的的投资者逐步步扩大公司股股权结构，以以降低投资者者所承担的财财务风险，并并提高招商成成功率；扩大大开发总公司司资产规模的的同时，争取取引入园区开开发的成熟技技术和人才资资源SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx开发总公司新新的组织架构构xx开发总公司园区开发公司筹资融资整体规划土地开发房产开发公司项目规划筹资融资房产开发园区营运公司园区推广园区招商房产销售增资扩股后的的xx开发总公司需需要对所承担担的组合商业业模式进行有有效拆分，设设立独立板块块进行组织架架构的重新安安排，按照土土地开发、房房产项目开发发和营运管理理三个不同的的价值链环节节分别成立园园区开发公司司、房产开发发公司和营运运公司三个子子公司。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx创意产业园区区土地开发融融资建议融资主体：xx开发总公司下下属园区开发发公司融资方向债务融资—可选方向一：：土地款分期期支付—可选方向二：：政府财政担担保的土地开开发贷款权益融资—可选方向一：：园区开发公公司股权招商商—可选方向二：：寻找基金投投资（如新成成立的“建银精瑞””投资基金）—可选方向三：：由政府担保保，联合信托托公司向社会会发行“科技创意产产业园土地基基础设施开发发信托计划””私募信托融资操作作案例—南京三桥公司贷款款项目集合资金信信托计划

策划划发起人：南京交交通控股集团、江江苏国际信托、光光大银行南京分行行

发行规模：：1亿元

用途：置置换三桥开发部分分建设贷款收收益：4%信托计划期限：1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx创意产业园区主体体项目开发融资建建议融资主体：xx开发总公司下属房房产开发公司融资方向债务融资—可选方向一：银行行开发贷款—可选方向二：国内内基金公司债权融融资权益融资—可选方向一：房产产开发公司股权招招商—可选方向二：针对对关键驻商的定制制开发和“BT融资”BT融资模式介绍BT融资建设模式BT投融模式在我国是是一种新兴起的投投融资模式，“BT”是英文“BUILD”和“TRANSFER”的缩写，中文的解解释是建设-移交，广义解释代代表一个完整的投投资过程，即项目目的融资-建设-移交全过程。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx创意产业园区项目目开发融资建议xx开发总公司下属房房产开发公司BT项目融资流程1.xx开发总公司下属房房产开发公司通过过招标方式选择BT项目投资方（建筑筑企业），并将项项目的融资和建设设特许权转让给投投资方。2.寻找并确定银行或或其他金融机构根根据项目的未来收收益情况为项目提提供融资贷款。3.房产开发公司在项项目建议书、可行行性研究、筹划报报批等前期准备工工作完成后，与中中标人（投资方））签订BT投资合同（或投资资协议）4.中标人（投资方））组建BT项目公司，项目公公司在项目建设期期行使业主职能，，负责项目的投融融资、建设管理，，并承担建设期间间的风险。5.项目建成竣工后，，按照BT合同（或协议），，投资方将完工的的项目移交给房产产开发公司。6.房产开发公司按约约定总价（或完工工后评估总价）分分期偿还投资方的的融资和建设费用用。7.房产开发公司在BT投资全过程中行使使监管、指导职能能，保证BT投资项目的顺利融融资、建成、移交交。从园区开发公司取取得土地总承包人（投资方）建设招投标BT项目建设支付回购价款xx房产开发公司BT项目移交xx房产开发公司投资方成立BT项目公司总承包人（投资方）流程图SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx创意产业园区配套套项目开发融资建建议融资主体：xx开发总公司下属营营运公司融资方向权益融资—可选方向一：针对对配套项目和会展展项目的“BOT融资”—可选方向二：引入入知名工业地产开开发商入股营运公公司，开展新的建建设-经营管理融资模式式（如新加坡丰树基基金的BTS融资服务模式）BOT融资模式介绍B0T融资建设模式BOT模式即“建设-经营-移交”模式。是以以项目建设、经营营的特许权协议为为融资基础，由项项目公司为项目的的投资者、经营者者安排融资，承担担风险，开发建设设项目，在特许权权协议期限内，通通过经营项目获得得利润，并在到期期后将项目移交给给业主的一种项目目融资模式。建议xx创意产业园区的展展馆、酒店等配套套项目可以采用此此种模式融资开发发，通过15～20年经营收益权的一一次性转让，获取取整个项目开发的的部分资金。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资—xx创意产业园区配套套项目开发融资建建议新加坡丰树基金BTS融资模式介绍SIAT/010929/SH-PR(2000GB)收益分析—土地开发收益一级开发，是以土土地资源为主的开开发，将地块项目目土地由“生地地”变为可供地产产开发的“熟地””，获得土地的收益，实现土地储备目目标。本项目土地开发，，由相关政府机构构通过授权委托的的方式，委托专项项管理机构进行土土地的一级开发，，负责筹备资金、、办理规划、相互互核准、大市政建建设以及土地招商商、出让和储备。。在项目的资金使用用上，由于本项目目不存在征地、拆拆迁等工程，因此此土地一级开发过过程简单，与其对对应的资金路线图图清晰。现金流方方面，资金主要用用于市政基础设施施建设和其他相关关费用。由于市政政建设市场比较成成熟和透明，法律律政策体系相对完完备。因此，一级级开发的过程和成成本是可控的，事事先可做出比较准准确的预算。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)从“生地”到”熟熟地“的土地开发发收益，土地储备备房产销售、物业定定制开发等收益物业租赁、举办展展览和论坛、研发发企业和服务型企企业税收、商业经经营、科普旅游、、科技成果交易等等收益，税收和就就业机会2.二级开发3.三级开发收益分析—房地产开发收益流流线图1.一级开发经济效益土地价值地产价值税收收益1.一级开发社会效益地区繁荣提升影响力带动就业（直接就业2-3万人）创造和谐社会收益分析—综合运营的收益日常运营收益：三级开发，是以园园区管理运营及相相关服务为代表，，如举办展览、论论坛的直接收益及及延伸收益；科技技旅游科普教育收收益；各类研发楼楼、综合办公楼等等物业的租赁收益益；商业经营收益益……通过以上的综合运运营实现长期和稳稳定的收入。创造就业机会，增增加地区税收：园区内高科技企业业将提供大量的就就业机会，特别需需要高水准的人才才导入；各研发机机构、企业的上缴缴的可观税收将成为地区政府的的重要财务来源；；同时大量的科研研成果面世，将提提升地区的影响力力，由此获得经济济收益以为外更为为丰厚的社会效益。收益分析—整体经济收益：持续带来可观的的税收效益，促进进区域经济发展科研创意经济圈的的建设将直接产生生叠加累计经济效效应。对于知名大大型企业来说，可可以按照价值链分分工理论进行分类类，即可以将其分分为不同的总部功功能组合，而不同同的组合将带来不不同的税源。基于于各方面定位因素素综合考虑，本项项目是力制打造一一个以研发、中试试、展示为主的生生态研发基地。一一般来说，大型企企业的研发部门是是企业价值链分工工中具有高附加值值的部门，研发部部门对总部企业的的意义在于：获取取高附加值的源泉泉；通过研发产品品的转让或内部转转移价格的调整实实现利润留在总部部，成为企业所得得税的税源；总部部企业员工的高工工资将为所在地带带来较高的个人所所得税。因此，在管理加加研发型的企业业组合中，可为为所在地创造的的税源有：较高高的个人所得税税、研发收入带带来的营业税以以及企业所得税税、在总部具有有资金控制权下下资金积聚的税税收带动效应。。经科学的经济济测算，园区在在稳定运转后，，今后每年中将将会产生约9-11亿元左右的税收收收入，同时周周边的产生经济济带动效益更是是无法估量。收益分析—社会效益：带动区域成熟熟和周边人口就就业，带来巨大大的社会价值新型的生态研发发基地将是一个个高效的园区，，能够实现巨大大的社会效益。。通过分析国内内外相关案例，，产业高地的带带动作用，对周周边人口的就业业、教育及区域域成熟发挥着巨巨大的作用，仅仅本项目自身所所进驻的企业就就能够提供约2.-3千个工作岗位，，连同该产业人人口带来的联动动效应，对于周周边的影响将是是不可估量，有有利于增加周边边人口收入，创创造和谐稳定的的社会风气和秩秩序。高端产业业园区的建立和和相