2007青岛房地产市场分析

市场分析1青岛概况城阳宏观环境城阳房地产市场竞争分析总体发展趋势商业分析韩国人置业行政区划全市行政区域面积10654平方公里，辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个县级市，现状户籍总人口741万人市区面积1316.27平方公里，由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区组成，现状户籍人口265万人青岛概况历史文脉青岛是一座美丽的历史文化名城。

东周时期属齐国管辖，并建立了当时山东地区第二大城市----即墨。

秦始皇统一中国后，曾三次登临位于胶南的琅琊台。

汉代汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”。唐、宋、元、明、清各时期，青岛崂山遍布道院、道庵，太清宫成为当时全真派道教第二丛林。青岛概况青岛旅游资源丰富，依山傍海，风光秀丽，气候易人，红瓦、绿树、碧海、蓝天辉映出青岛美丽的身姿，赤礁、细浪、彩帆、金沙滩构成青岛亮丽的海滨风景线。青岛旅游资源可概括为秀丽的山海风光、丰富的人文景观、风格迥异的多国建筑、历史悠久的宗教文化和五彩缤纷的节庆活动。形成了“海上都市、欧亚风情”的城市特点。其中海滨风景区和崂山风景区是国家4A级风景区。青岛概况自然资源城市定位城市定位：

中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。城市主体功能：

以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心.经济发展目标发展成为环渤海地区和东北亚经济圈中重要的经济中心和贸易口岸之一；辐射能力较强的资金流、信息流、物资流集散中心；实力雄厚的海洋科学城；综合经济实力达到国内领先水平，形成与国际经济接轨的开放型经济格局。青岛概况宏观经济跨国公司眼中排名第三的最具投资价值的中国城市；中国投资环境50优企业；06年中国24个宜居城市中排名第七；青岛是山东半岛的经济龙头。青岛——现代化国际文化旅游城市！青岛概况宏观经济2006年青岛市经济保持较快增势。初步核算，全市实现生产总值（GDP）3206.58亿元，增长15.7%。三次产业的比例关系调整为5.7：52.3：42。

存在的问题是：经济总量与结构需要进一步协调，作为发展为国内领先水平的城市的目标,第三产业的比重有待提高；资源约束突出；原材料等上游产品和房地产销售价格上升明显；民营经济规模和整体竞争力有待进一步提高青岛概况全市工业经济保持了较快增长。

2006年全市完成工业增加值1527.49亿元，增长17.9％固定资产投资

2006年，全社会固定资产投资完成1485.7亿元，增长19.8％。对外贸易实现较快增长。

青岛地区实现外贸进出口总额391.16亿美元，增长18.5％；城乡居民生活水平显著提高。

城市居民人均可支配收入15328元，增长18.6％，；宏观经济青岛概况城市规划格局在城阳区中心城区形成以行政办公、商业为主的“北部副中心”

围绕市府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心”。黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商务商贸、文化娱乐为主的城市副中心“辅城中心”在海尔路以东地带形成行政办公、商业、文化娱乐为主的“东部副中心”。自沧口广场至李村中心形成以商业及综合服务业为主的“中部副中心”。青岛概况城市布局结构城市总体布局结构规划为：

以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅助城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾发展组团规划为城市适度分散发展的区域，构成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。随着青岛城市化进程的加快,胶州湾东岸目前主要向北及向东发展.青岛概况城阳宏宏观环境1.21.城阳行政区区划城阳辖城阳阳、流亭、夏庄、惜惜福镇、棘棘洪滩、上上马、河套套、红岛8个街道，230个行政村（（居委会）），截至2005年末，全区2.城阳区位城阳是青岛岛的北大门门：胶济铁铁路、环胶胶州湾高速速公路、308国道、204国道、济青青高速公路路、烟青一一级公路、、青银高速速公路贯穿穿其中，青青岛汽车北北站座落区区内，形成成了极其便便利的立体体交通网络络。3.城阳人文城阳是韩国国企业、韩韩国人、鲜鲜族人在青青岛的聚集集地：韩国国投资主体体地位十分分突出——2006年有23个国家和地地区来城阳阳投资。其其中韩国投投资企业502个，分别占占总数的79.9%，投资前五五位的国家家和地区分分别是韩国国、日本、、香港、台台湾和美国国。城阳印象1、2006年城阳区生生产总值完完成2、城阳区的发展主要围绕城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区和环海新材料工业区“四大板块”来展开；积极构筑青岛北部工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地“三大基地”。

3、城阳民营经济发展迅速，2006年新增民营业户4313户、累计达到2。2万户

城阳经济城阳宏宏观环境2010年，初步建建成“青岛岛北部经济济中心”和“青岛北北部城市中——建设四大板板块：城市市中心区、、出口加工区、空港港产业区、、新材料产产业区。——壮大五大产产业：新材材料、电子子信息、石石油化工、机机械、商贸贸物流。城阳宏宏观环境城阳规划岛城北部崛崛起一座绿绿色新城!青岛后花园园!供应情况指标200120022003200420052006商品房施工面积（万M2）

83.4877.92116.93148.29183280.31住宅面积（万M2）73.1568.2192.52107.27168.2260.17施工面积占当年全市比例6.1%5.5%6.6%7.1%10.2%11.3%商品房竣工面积（万M2）

32.4042.3830.4350.3458.968.04住宅面积（万M2）30.7938.5822.7840.6550.360.12竣工面积占当年全市比例6.1%7.9%5.5%7.9%9.5%10.5%商品房供城阳区房地地产1.3销售情况指标200120022003200420052006商品房销售面积（万平米）17.919.820769888青岛商品房销售面积（万平米）406427469516726720所占比例4.4%4.6%4.2%14.7%13.5%12.3%2004年以来，商商品销售呈呈现猛烈翻翻番趋势，，全区实现现商品房销销售76万平方米，，比2003年增幅280%，增长幅度度明显，发发展之迅速速令人感到到惊讶。城阳区房地地产城阳区房地地产发展阶段培育阶段快速发展阶阶段精细化阶段段商品房供应应量较少，，投资环境境一般，市市场化程度度不高，发发展缓慢。。住房制度深深化改革，，投资环境境日益改善善，大型项项目逐步引引进。市场进入重重新调整期期，品牌开开发商进驻驻，产品进进入精细化化竞争阶段段。类别特点1995-2000年2001-2002006年以后时间福海花园硕辉苑肖庄瑞麟公馆馨盛苑水晶之都万科美丽之之城宝龙广场卓越项目典型案例整体特征1.近三年连房地地产发展迅速速，进入热潮潮.2.市场价格涨幅幅大。从2002年的不到2000元到现在的3.区域集中性强，形成明显的板块.城阳区的腹地相当大，商品房的发展大部分集中在城阳区街道、夏庄街道周边，以住宅项目为主.4.外来客源，韩国客源购房较多.城阳区聚集了很多外资，特别是韩资企业，韩国人的聚居“扎堆”现象在城阳非常明显。6.整个市场开始进入调整期,2006年宏观调控以后，城阳区的房地产项目才开始面临真正的考验。城阳区房地产产1.区政府驻地，，开发成熟，，中大型规模模居住社区，，多层小高层层产品，行情情5000-6000元/M2，最高价7000元/M2。2.它位于青岛市市近郊，和李李沧区接壤，，正在发展展，大型居住住社区，多层层小高层产品品，行情3500-4000元/M2。3.近市区接受度度高，大型居居住社区，多多层小高层产产品，行情4000-5000元/M2，最高价5000元/M2。中心版块惜福镇区夏庄版块城阳房地产开开发大多集中中在三个板块块：城阳中心心区街道、夏夏庄街道和竞争分析1.4重点竞争版块块分析(中心版块)分布：该区域个案案主要集中于于中南部，以以区政府为中中心，在此区区域聚集了城城阳区大部分分个案。配套：本区域周边边配套正逐渐渐完善，为城城阳区最繁华华的地区。产品类型：产品类型早早期以多层住住宅小区为主主，近来出现现了一些小高高层住宅及写写字楼，此外外还有一些社社区网点、沿沿街商铺等产产品。代表项项目有水晶之之都、馨盛苑苑、春阳广场场万科魅力之之城、希尔景景园等。万科魅力之城宝龙国际广场希尔景园华鹏馨苑汇豪景苑竞争分析区域核心!北部新中心!中心版块产品品一览表项目产品类型总建（M2）平均价格（元/）主力面积（M2）客户瑞麟公馆多层、小高8万5000140-146朝鲜族约10%，韩国人占20%，其它为本地人馨盛苑多层、小高3万430090-----------加洲风景多层、小高10万4680138-160------------万科·魅力之城多层、小高1期8万(共38万)7200-7300140本地客户90%，韩国客户较少。青特·汇豪景园多层，联排1期9万6500-7000（精装）122－149以本地私营业主、个体、机关单位为主。华鹏馨苑多层、小高6万378080-120---------------都霖美景多层，小高一期1194004200110-13050-60%的朝鲜族人，其他包括机关单位与小生意人宝龙国际多层，小高25万未定145的三房还未销售希尔景园酒店公寓4万500060-120韩国人占50%竞争分析中心版块产品品规模海棠苑5万以下5-10万10万以上瑞麟公馆馨盛苑加洲风景万科·魅力之城青特·汇豪景园华鹏馨苑都霖美景宝龙国际希尔景园该区域过去以以规模为5-10万为主，近两两年来，品牌牌开发商进入入城阳区，大大盘越来越多多，10万以上的大规规模社区逐渐渐成为市场的的主流产品。。竞争分析海棠苑多层小高层高层瑞麟公馆馨盛苑加洲风景万科·魅力之城青特·汇豪景园华鹏馨苑都霖美景宝龙国际希尔景园中心版块产品品类型区域内以多层层和小高层为为主。在未来来一段时间内内，小高层将将会成为该区区域的主导产产品。竞争分析中心版块价格格区间海棠苑4000-45004500-50005000-60006000以上瑞麟公馆馨盛苑加洲风景万科·魅力之城青特·汇豪景园华鹏馨苑都霖美景宝龙国际希尔景园本区域价格跨越越较大，离核核心区较远的的次核心区价价格相对较低低，价格在4000-5000元之间，核心心区的品牌开开发商开发的的大盘拉升了了整个区域价价格，万科魅魅力之城在7000元以上。相对对市区，城阳阳区价格还有有很大的上升升空间。竞争分析海棠苑100M2以下100-110M2

110-120M2

120-130M2

130-140M2

140-150M2

150M2以上瑞麟公馆馨盛苑加洲风景万科·魅力之城青特·汇豪景园华鹏馨苑都霖美景宝龙国际希尔景园该区域的项目目多以三房为为主，面积在在140平米左右，属属于比较舒适适型的项目。。而100-120M2的小三房产品品和100M2以下的二房为为主力户型的的项目有增加加的趋势。竞争分析竞争分析中心版块建筑筑风格万科魅力之城城汇豪景园都霖美景瑞麟公馆异域风情受到到当地客户的的欢迎1、该区域的客客源以区域客客为主，即城城阳区本地私私营业主、公公务员、航空空公司、企业业主管等中高高收入阶层。2、在城阳区做做生意，开工工厂的韩国客客人，以及来来自东北的朝3、购房的目的以自主为主，当然由于区域价格行情的上涨和不错的租金回报，也吸引了一部分投资客户,但总体仍属于区域客源。4、青岛市区房价高企也产生了一部分市区内的被迫型客户。竞争分析中心版块客源源万科魅力之城开发商：：青岛万科银盛盛泰房地产有有限公司位置置：城阳区兴兴阳路（世纪纪公园北）区区政府南边300米左右规模模：38万平方米,公开日期：2007.5.1均价：7000元楼盘类型:多层洋房,小高层容积率:2.26主力面积：140平方米的三房销售率：70%客户:城阳周边私营企业主,个体,机关单位,部分投资客.韩国客户不多.中心版块重点点楼盘分析竞争分析"炫尚尚魅魅力力，，魅魅慑慑城城阳阳””万科科魅力力之之城城-----建筑筑与与规规划划1.层层层退退台台、、户户户户带带花花园园或或露露台台2.楼体体均均设设计计为为南南北北通通透透的的单单体体板板楼楼，，充充分分保保障障了了采采光光和和观观景景效效果果的的均均好好性性3.一梯梯三三户户格格局局，，也也充充分分保保障障了了业业主主的的居居住住舒舒适适度度4.在整整体体规规划划5.开放社区，封闭组团.竞争争分分析析中心心版版块块重重点点楼楼盘盘分分析析万科科魅力力之之城城----主力力户户型型(140M2)分析析玄关关:4.5㎡㎡走道道:2.4㎡客厅厅:34.5㎡阳台台1:3.55㎡主卧卧:17.67㎡阳台台2:7.91㎡客卧卧1:13.32㎡洗衣衣间间:5.38㎡客卧2:12.02㎡收纳纳系主卫:5.83㎡收纳系统2:1.77㎡客卫:4.09㎡厨房:8.7683㎡

1.优雅雅厨厨房房系系统统2.细致致衣衣帽帽橱橱系系统统3.集成成智智能能化化系系统统4.创意意洗洗衣衣间间系系统统5.趣味味玄玄关关系系统统五大大创创新新竞争争分分析析中心心版版块块重重点点楼楼盘盘分分析析竞争争分分析析中心心版版块块重重点点楼楼盘盘分分析析万科科魅力力之之城城----1.不足足户型型偏偏大大,价格格高高筛筛选选了了部部分分韩韩国国客客户户临近近308国道道,有部部分分噪噪音音2.借鉴鉴项目目产产品品创创新新,产品品形形态态丰丰富富营销销占占位位青青岛岛,拔高高青特•汇豪豪开发发商商：：位置：明阳路南、春城路西规模：12万平方米开盘日期：2007.6.24均价：7000元楼盘类型:花园洋房,联排别墅,多层,小高层容积率:1.31主力面积：122-49平方米的三房二厅销售率：50%客户:城阳周边私营企业主,个体,企事业单位高管.打造造城城区区中中心心高高尚尚品品质质生生活活的的领领跑构筑城阳区高尚主题休闲商业聚集区!竞争争分分析析中心心版版块块重重点点楼楼盘盘分分析析140平米米120平米米入户户玄关关/北向向工工作作阳/凸窗客厅厅、、餐餐厅厅南南北北通通透透/大开开间间客客厅厅设设计计/主专用观景阳台青特•汇豪豪景景苑苑----户型型竞争争分分析析中心心版版块块重1.四层层花花园园洋洋房房电电梯梯入入户户2.U型活活水水循循环环立立体体水水系系3.五大大潭潭池池叠叠水水景景观观4.开放放式式绿绿荫荫停停车车场场5.1：1的高高车车位位比比6.精装装修修青特•汇豪豪景景苑苑—竞中心心版版块块重重点点楼楼盘盘分分析析中心心版版块块市市场场结结论论1、项项目目的的总总建建规规模模一一般般在在2、该区域项目产品以三房为主力户型，面积在140M2左右；经济型的户型越来越受欢迎3、区域内项目的价格已经达到5000-6000元/M2左右；4、目前城阳街道区域三房总价达到了70万左右，二房总价在40万左右；5、该地区以区域客为主，自住客是绝对购房主力。6、韩国客户主要集中在价格适中的公寓楼盘，高档楼盘较少。未来来发发展展方方向向1、随随着着中中心心城城区区的2、大盘开发愈演愈烈，但品牌开发商的进驻与大盘的开发带动了本片区的发展，提升了片区的形象。3、城阳中央生活区(CLD)形成，区域形象将进一步提升。4、韩国人、鲜族人置业蔚然成风。6、建筑形式小高层逐渐大于多层，受政策限制，小户型增量。竞争争版块块现现状状怡馨馨园园盛世世家家园园二二期期盛世世景景园园千喜喜国际际村村盛世世分布布：个个案案主主要要集集中中在在镇镇政政府府的的周周边边，，周周边边配配套套设设施施尚尚可可，，代代表表项项目目有有盛盛世世家家园园、、及及千千禧禧·国际际村村、、怡怡馨馨苑苑。。数量量：该该区区域域楼楼盘盘数数量量不不多多区位位：该该区区域域离离城城区区较较远远，，客客源源以以本本地地为为主主。。交通通：该该区区域域出出行行主主要要依依靠靠自自行行车车、、机机动动车车，，公公交交线线路路有有限限。。该区竞争争分分析析项目产品类型总建平均价格（元/）主力面积(M2)客户千禧·国际村多层，小高、别墅约100万4280二房110三房130--------------盛世家园二期多层，小高11.6万多层3800小高4380二房34-38三房56.3-65周边私营业主,扎堆韩国客户,以及朝鲜族客户.盛世景园高层9.3万4480(精装)二房:94-100三房:134以惜福镇周边客户为主朝鲜族客户30%怡馨苑多层,小高层,酒店式公寓14万4000三房:90-108以惜福镇周边客户为主,韩国客户与朝鲜族占40%惜福镇镇版块块区域产产品一一览表表1、项目目都离离城区区较远远、主主要以以当地地客户户为主主.2、客源源结构构特殊殊,韩国人人与朝朝鲜族族占相相当大大的比比例,部分达达50%.3、项目目大多多有一一定规规模优优势，，开发发周期期较长长.竞争分分析1.该区域域项目目规模模较大大，都都在10万平米米以上上，项项目都都为分分期开开发2.二房的的主力力面积积在90-110M2，三房的的主力力面积积在130-150M23.部分带带装修修，装装修房房单价价在4300元左右右,低于中中心区区版块块4.区域客客依然然是该该区域域主力力客源源，有有少部部分市市区和和投资资客。。5.该区域域大多多数楼楼盘都都有韩韩国客客户与与朝鲜鲜客户户,比例高高达50%以上.竞争分分析惜福镇镇版块块总结结夏庄街街道版版块(非重点点)项目产品类型总建平均价格（元/）主力面积(M2)备注水青木华多层17万4200二房95-99三房122-127一期已销售完，二期早已开始内部认购华泰·山水嘉园多层、小高层、别墅25万5000房85-95三房120800元的装修标准天泰·奥园小高层，高层90万5650二房108-110三房130-145800元的装修标准1,该区域域的项项目以以大盘盘为主主，在在售的的个案案总建建规模模都在在20万左右右，天天泰·奥园为为分期期开发发，总总建筑筑面积积90万平方方米32该区域域内二二房的的主力力面积积在100平米左左右，，三房房的主主力面面积在在130平米左左右。。与前前两个个板块块相比比，面面积落落点略略小。。3,价格比比市区区便宜宜，产产品的的规模模以及及社区区内配配套比比较完完善.竞争分分析夏庄街街道版版块结结论区域市市场结结论1,本区域域都为为大型型社区区，2,产品类类型多多样化化。3,毛坯房房的价价格在在4200元左右右，装装修房房成为为主流流，装装修标标准在在500-800元左右右4.二房的的面积积在100平米左左右，，三房房的面面积在在130平米左左右5.市区和和韩国国等外外来购购房者者是本本区域域的购购房主主力水青木木华山水嘉嘉园竞争分分析青岛商商业格格局台东商圈中山路商圈香港中路商圈将会形成城阳大商圈城阳区区的商商业发发展步步伐各各区最最快商业分分析1.4商圈商圈描述代表商家发展中山路市内的历史最久也最繁华的一条商业街和交通主干线之一。业态以传统大商场百货业和服装品牌专卖为主。青岛第一百盛、青岛发达商厦、青岛国货商厦、伊都锦中山路商圈商业物业较为陈旧，购物环境有待改善，随着市政府的东移，中山路商圈政治、经济、文化中心的地位逐渐被东部商圈取代。随着中山路商贸区改造的全面铺开，将发展成为以商业为主、功能完善、特色鲜明、档次较高、现代时尚的商业中心。商圈商圈描述代表商家发展香港中路随岛城东部开发而崛起的新兴商圈。是目前最具活力的商业区域之一。业态丰富：百货、大超市、卖场、家电专卖店、及金融、餐饮、休闲娱乐等商业配套服务青岛东泰佳世客、家乐福名达超市、青岛海信广场、阳光百货、新华书店书城香港中路商圈内处于青岛中央商务区、金融中心区，庞大的高消费人群将给本区域内商家带来无穷的商机。香港中路商圈将成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的、最具活力的商业旺地。台东老城区人口密度大、交通便利，成就青岛最火爆的商业区域。业态齐全,竞争激烈:大型百货商厦、购物超市、家电连锁、各种特色专卖店。青岛利群商厦、诺马特超市、沃尔玛超市、国美电器、千川百货调整台东三路商业街的组成结构，通过优胜业态减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合服务设施，建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足大众化消费需求的市级商业主中心。青岛已已有三三大商商圈描描述商业分分析传统老老商业业商业分分析城阳国国货喜盈门门商场场青岛国国际工工艺城城大润发发广场场城阳商商业发发展近年推推出商商业将会推推出商商业启阳国国际宝龙国国际广广场世正爱爱丽安安中韩国际小小商品品城二二期估计供供应在在70——80万㎡城阳商商业供供应量量很大大，商商业竞竞争激激烈将形成成青岛岛北部部正真真意义义上的的大商商圈，，影响响商业业格局局变化化商业与与旅游游的结结合，，将会会提升升区域域的商商业吸吸引力力，提提升区区域价价值商业结结论商业分分析韩国外外销市市场现现状城阳区区是全全国韩韩资企企业落落户最多、韩国人人居住住生活活最多、韩国料料理店店最多、出访韩韩国人人员最多的地区区。典型楼楼盘韩韩国客客户比比例：：韩国人人置业业分析析韩国人人在城城阳区区大致致人口口有7、8万人，，在城城阳区区选择择置业业的也也占一一定比比例，，视楼楼盘不不同差差异较较大。。档次楼楼盘盘名称称韩韩国人人所占占比例例中档希希尔尔·景园50%左右中档瑞瑞麟麟公馆