内蒙古大型住宅项目前期策划报告(图文并茂 141P)

xx项目前期策划报告2010-3-20一、xx投资环境分析1、城市基本概况分析2、城市发展目标与规划分析二、xx经济背景分析1、国民经济增长分析2、固定资产投资分析3、城市人均收入分析4、城市人均消费与储蓄对比分析三、xx房地产现状分析1、房地产宏观市场特点、特性分析2、房地产微观市场特点分析四、项目本体分析1、项目基本概况2、项目SWOT分析目录五、产品定位分析1、产品定位2、产品概念解析3、目标客群定位4、价格建议5、建筑风格建议6、户型建议7、配套建议8、其他建议六、企划策略与目标七、推广定位与策略八、项目案名、LOGO与VI视觉示意九、广告调性示意一、xx投资环境分析1.1城市“中心”定位，凸显发展空间

xx区是呼伦贝尔市政府所在地，是全市政治、经济、文化、交通和信息中心，位于呼伦贝尔草原的腹地，城区南北长约40公里，东西长约80公里，总面积1440平方公里，是大兴安岭西部地区的物资集散地和交通枢纽。全区总人口约30余万人，汉族约占85%，由城区和郊区两大部分构成，城区设有6个街道办事处，55个社区居民委员会，郊区设有3个镇，17个行政村，城市中心的功能定位，提升发展空间，彰显无限发展潜力。1、城市基本概况分析1.2“煤、水、电、石油”等资源丰富

xx区煤炭、水、电等资源丰富，xx盆地及其周围地区分布大量煤炭资源，探明储量为306.7亿吨，是辽宁、吉林、黑龙江三省煤炭总和的1.8倍；城区南部伊敏河由南向北汇入区域最大河流xx河，并由东向西横贯全境，库容达5.7亿立方米，扎罗木德水库开发建设，总储量为17亿立方米，总补给量为9328万立方米的地下水资源储备，可以满足未来电厂和煤化工企业用水要求，区域发展电力工业的资源条件极为充分，全市电力总装机量达上万千瓦，为城市工农业经济的快速发展提供了强有力的后盾支持。

xx盆地成为大庆外围的主要接替区。据了解，此次石油会战是大庆油田继1960年石油大会战以来，又一次大规模的石油勘探开发会战，对于创建百年油田、实现大庆油田的可持续发展有着重大的意义。1.3公路、铁路、航空全覆盖，构筑便捷交通网络

xx区作为重要资源输出地，区域内有301、311两条国道及若干条省道等，公路总里程达9499公里，铁路滨州线贯穿全境，总里程239公里，至2006年底，铁路总运营能力达到6500万吨以上，航空运输主要有xx至北京、xx至呼和浩特等，交通十分便利，充分满足区域的运输需求。1.4商贸流通递增，带动城区经济提升

xx东靠东北亚经济区和环渤海湾经济区，西临俄、蒙边界，六个口岸城市，随着俄、蒙边境口岸城市的相继开放，xx区已发展成为连接国内与俄、蒙及东欧贸易的枢纽城市，对外贸易活跃，随着区域商贸氛围的不断发展，众多知名企业逐步落户到xx区，重点企业迅速发展，从而带动了城市经济的快速提升。1.5旅游事业蓬勃发展，品牌效应功不可没

xx区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为内蒙古东部旅游中心城市。xx区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市内景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军xx要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。目前，xx区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级饭店8家。xx民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2005年，xx共接待国内外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。2、发展目标与规划2.1城区定位-呼伦贝尔经济发展核心区

xx城市发展定位为打造呼伦贝尔经济发展核心区，正处于面临经济社会全面协调发展较长周期过程中的重要阶段，将树立市区一体的理念，积极参与搭建海、满、额“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整体战略框架，通过市区共建推进以xx为中心，辐射周边、带动周边的“大xx”战略，构建工农互动、商贸活跃、城市发达、民族团结、社会进步的和谐发展局面。2.2、xx城区现状

伊敏河把xx区区分为河东、河西两部分。xx市的商业以河西区中央大街三角地区域商场市场步行街为主、步行街和临街门市为辅，商业较集中；河东区商业较少；相对来说河东区主体功能主要体现在居住和行政。

xx新区建设

2001年呼伦贝尔撤盟为市，给城市带来了新契机，呼伦贝尔在拉大城市发展空间的同时，构筑大城市框架，建设新区，以推动城市建设的迅速发展。近年来随着城市经济的增长和城市化进程加快，新城区将成为行政办公、文化、信息、商业、金融、体育会展、居住等城市功能为一体的新区，重新整合城市职能。2.3城市功能布局

“十一五”期间，按照呼伦贝尔市总体规划要求，重点建设7.5万平方公里的城市新区。发展方向以第三产业和生活居住功能为主，着重发展吸收就业多、附加值高的现代服务业、商贸流通业和新兴第三产业。大型建设和工程加速区域快速发展市政建设：市级体育馆、新城区文化中心、市行政办公中心等；地产开发：枫林佳苑、卓达花园、金鼎上城、中鼎半岛等等；新区政治：经经济济：1、将成为呼伦伦贝尔政治文文化中心1、共享商业平平台2、xx城市的新坐标标2、国际化、科科技化3、带动区域经经济的增长生活：新新区：1、新城市中心心的中央生活活区1、呼伦贝尔区区文化中心2、新城市中心心城市形态丰丰富2、实现高阶层层的人口吸纳纳3、区域共享生生活平台人文：商商业：1、新人文居住住生活领地1、生活居住与与商业投资热热点2、传统开放与与融合城市新新文明2、未来新城区区的商业中心心3、商贸共享平平台与消费通通道2.4、新区将成为为生活、人文文、投资、商商业、经济的的新城市坐标标和城市中心心人文政治生活商业经济经济城市概况总结结：目前xx区是呼伦贝尔尔市的政治、、经济、文化化中心。新区区发展现在处处于起步阶段段，短期内商商业中心不会会发生改变；；目前新区在在建项目销售售良好，旅游游产业发展良良好，带动经经济水平和人人民收入大幅幅度地提升，，从而为带来来足够的消费费支撑。xx是拥有石油、、煤、电、水水等资源的资资源型城市，，加之近年来来旅游业的蓬蓬勃发展，该该城市未来发发展潜力巨大大。十一五计划再再次确定并规规划重点发展展核心商业区区域——三角地商圈的的总体商业，，调整区域商商业组合、大大力支持和鼓鼓励发展重点点商业项目、、提升商业物物业档次；逐逐步形成“中中心突出、多多层次展开””的布局结构构。二、xx经济背景分析析1、国民经济增增长分析在近八年，xx的生产总值总总量稳步增加加，尤其是08、09两年的生产总总值增长速度度飞速提升，，表明城区经经济取得了良良好的发展，，综合实力的的提升，有利利于促进商贸贸流通，营造造浓厚的商业业环境，进一一步带动区域域经济的快速速发展。国民经济增长长快速发展2、固定资产投投资分析xx区固定资产投投资主要包括括基本建设、、更新改造及及房地产投资资，其中基本本建设投资占占据较大比重重，上表显示示近九年城区区固定资产投投资波动幅度度较大，说明明城市投资结结构不稳定，，需要进一步步调整，其中中房地产投资资额逐年增加加，从客观上上表明xx的房地产市场场具有较大的的发展空间。。固定资产投资资呈现多元化化增长3、人均收入分析析在近五年，xx区城镇、农民民的人均收入入逐年稳步增增加，但两者者之间的差距距日益拉大，，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，再到2009年的7564元，城镇居民民的消费能力力不断提升，，成为城市的的主流消费群群，消费形式式呈现多样化化趋势，一部部分农村居民民随着收入增增加，消费理理念逐渐改善善，极大地增增强了消费需需求，发展成成为稳定的消消费群体，从从而促进了城城市商业环境境的发展，有有利于刺激区区域经济繁荣荣发展。4、十五期间消消费和储蓄对对比分析人均收入逐年年增加，生活活水平不断提提高储蓄存款余额额的不断增加加，一方面说说明城市经济济稳健发展，，居民收入有有效增加，另另一方面表明明具有较大的的消费空间，，通过对居民民消费观念的的合理引导，，增强其消费费欲望，从而而促进区域经经济社会的快快速发展。xx市近几年发展展飞速，在3、4线能源型城市市中发展迅猛猛，百姓收入入与政府收益益双双增长，，整体城市居居民有了投资资置业的概念念，外来城市市人口规模呈呈现稳定快速速增长，电力力、石油企业业当地员工的的安家落户，，为城市提供供新的人群，，为房地产发发展提供坚实实的基础。近近些年，市民民可支配收入入逐年稳定、、中速攀升，，未来购买力力将逐步释放放。城市经济力结结论：三、xx房地产现状分分析1、房地产宏观观市场特点、、特性分析北国经典中鼎半岛

金鼎上城卓达花园

国贸花园天骄嘉园项目名称项目地址建筑类别销售价格建筑面积周边环境绿化北国经典xx伊敏大街独栋别墅、多层、小高层、高层均价300033.2万平方米幼儿园、医院、学校、银行、沿伊敏河景观带31%中鼎半岛呼伦贝尔中心城新区别墅均价400017.2万平方米西邻市政府、东沿伊敏河洋房均价2700金鼎上城呼伦贝尔中心城新区多层1900—240055万平方米市政府办公大楼38.4%高层均价2800电梯洋房未定国贸花园xx中央桥伊敏河畔国贸住宅108000平方高层400022万平方米卓达花园花园洋房、多层、小高层2500354700平方米北邻市体育馆，西临教育用地，南侧为会展中心和市政府办公用地，东侧为旅游商务区。38%xx区房地产业迅迅猛发展，从从1990年到2009年，年均递增增达27.5%，房地产企业业由4家增加到21家，在近19年间房地产开开发将累计完完成投资近40亿元，占同期期全社会固定定资产投资的的24.1%，商品房竣工工建筑面积达达323万㎡，其中住住宅竣工累计计达266万㎡,通过多年的发发展，xx的房地产呈现现以上特点。。1.1、房房地地产产投投资资成成为为拉拉动动投投资资增增长长的的主主要要力力量量xx区的的房房地地产产业业发发展展迅迅速速，，投投资资规规模模日日益益扩扩大大，，尤尤其其从从2006年开开始始，，城城建建规规模模扩扩大大，，基基础础设设施施投投资资加加快快，，旧旧城城改改造造力力度度加加大大，，市市场场容容量量大大幅幅增增长长，，房房地地产产业业取取得得了了跳跳跃跃式式发发展展。。2009年预预计计完完成成房房地地产产开开发发投投资资额额20亿元元，，比比上上年年同同期期增增长长2.89倍。。房房地地产产开开发发投投资资占占全全社社会会投投资资的的比比重重不不断断增增大大，，2004年为为12.3%，2005年占占9.5%，2006年则则达达到到20亿元元，，占占42.5%，成成为为拉拉动动投投资资增增长长的的主主要要力力量量。。1.2、商商业业物物业业投投资资增增幅幅日日益益增增大大在““九九五五””期期间间，，xx的房房地地产产业业主主要要以以普普通通住住宅宅开开发发为为主主，，获获得得了了长长足足地地发发展展，，““十十五五””时时期期，，住住宅宅建建设设投投资资呈呈下下降降趋趋势势，，但但依依然然占占据据主主体体地地位位，，而而商商业业物物业业的的投投资资额额增增幅幅呈呈递递增增趋趋势势，，表表明明商商业业物物业业的的发发展展空空间间不不断断增增大大。。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建设投资57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商业物业投资20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%年份份所占占比比重重投资资项项目目1.3、商商品品住住宅宅的的主主体体地地位位日日益益显显著著随着着居居民民生生活活水水平平的的不不断断提提高高，，改改善善居居住住条条件件已已成成为为提提升升生生活活品品质质的的首首选选。。启启动动住住宅宅消消费费对对扩扩大大国国内内需需求求，，促促进进经经济济增增长长具具有有重重要要的的作作用用。。近近年年来来xx区房房地地产产业业根根据据市市场场的的需需求求，，加加大大了了对对投投资资结结构构的的调调整整，，商商品品房房投投资资开开发发以以住住宅宅建建设设为为主主体体地地位位日日益益显显现现。。2005年人人均均居居住住面面积积达达到到24.6㎡㎡，比比2000年增增加加15.2㎡㎡。““十十五五””期期间间，，累累计计完完成成住住宅宅投投资资9.35亿元，占占同期房房地产投投资的61.9%。2006年，xx区住宅预预计完成成投资6.32亿元，比比上年同同期增长长3.12倍，占房房地产开开发投资资额的61.9%。2010年，市区区繁华地地段临街街商业已已达到均均价3万元/㎡。1.4、房地产产开发面面积逐步步扩大，，房价日日益攀升升近年来，，xx区房地产产市场出出现快速速增长，，使供给给结构发发生了很很大变化化。2005年以来，，房地产产施工面面积、新新开工面面积、竣竣工面积积都出现现了快速速增长势势头。施施工面积积比上年年同期增增长42.4%，其中新新开工面面积比上上年同期期增长44.7%。2009年,房屋施工工面积93.9万平方米米，比上上年同期期增长2.05倍，新开开工面积积82.7万平方米米，比上上年同期期增长1.6倍。2008年商品房房空置面面积为1.8万㎡，比比上年同同期下降降77.4%。1.6、旅游行行业拉动动经济增增长,促进消费费xx区素有““草原之之都”之之称，是是呼伦贝贝尔市旅旅游集散散中心，，已被自自治区确确定为内内蒙古东东部旅游游中心城城市。旅旅游季节节，宾馆馆、餐饮饮爆满，，为房地地产业的的投资开开发奠定定了良好好的基础础。1.7、市中心心土地稀稀缺xx市区土地地资源稀稀缺，未未来开发发的重点点将转移移到新区区和棚户户区的改改造，这这是进入入xx市场开发发的机会会点。1.8、开发重重点转移移新区新区处在在伊敏河河高河漫漫滩阶地地，坡度度适宜，，地质条条件良好好，地势势平坦，，伊敏河河从中流流过，生生态环境境好，周周围无污污染源，，符合人人居环境境要求，，基本满满足城市市总体规规划及土土地利用用总体规规划要求求，符合合规划发发展基础础方向，，现有城城市基础础设施和和公益设设施，建建设速度度快。1.5、房地产产开发投投资高速速增长，，百姓居居住水平平显著提提高“十五五”以以来，，在““扩大大内需需、启启动消消费、、拉动动经济济”的的积极极政策策引导导下，，xx区房地地产业业投资资、销销售等等各项项指标标呈全全面增增长态态势，，房地地产业业正成成为拉拉动xx经济增增长的的重要要动力力。““十五五”时时期房房地产产开发发投资资12.46亿元，，是““九五五”时时期的的1.37倍，占占全社社会固固定资资产投投资比比重的的17.1%。竣工工房屋屋面积积74.80万平方方米。。住宅宅建设设已成成为新新的消消费热热点和和国民民经济济新的的增长长点，，商品品房投投资开开发以以住宅宅建设设为主主体地地位日日益显显现，，“十十五””时期期住宅宅投资资7.89亿元，，占房房地产产开发发投资资的比比重为为63.2%；同期期商品品住宅宅销售售面积积68.32万平方方米，，占商商品房房销售售面积积的79.1%；住宅宅销售售面积积是““九五五”时时期的的1.9倍。xx区城镇镇居民民人均均住房房建筑筑面积积已由由2000年的9.4平方米米，上上升到到2009年的28.6平方米米。2、微观观市场场特点点分析析2.1、供销销分析析2008年起，，市场场供应应逐年年递增增，年年度新新建项项目在在8个以上上，年年度新新开工工量在在80万平米米以上上。目目前xx绝大部部分房房地产产项目目处于于自然然销售售状态态，没没有专专业的的代销销公司司,许多项项目销销售至至今已已经有有5-6年的销销售周周期，，每年年的自自然去去化量量在3-5万平米米左右右。相相信本本案专专业的的营销销代理理团队队可以以领先先对手手，更更好地地了解解并驾驾驭市市场，，取得得更好好的销销售业业绩。。2.2、产品品分析析全市住住宅市市场的的产品品，多多数不不注重重产品品的研研发，，无论论外立立面、、户型型的设设计既既不美美观也也不科科学，，整体体社区区的规规划设设计与与景观观设计计也很很简单单。只只有09年新开开发的的市中中心少少数项项目在在意产产品的的细节节追求求，户户型面面积以以80平米两房和和110平米三房极极受市场追追捧。每个个项目车位位都较少，，整体市场场车位价格格较高。2.3、价格分析析目前xx市区项目销销售价格在在2800至4500元/平方米，新新区销售价价格在3100至3500元/平方米。相相对07、08年每平米上上涨800元左右，全全市河东均均价3200元/平米左右，，河西均价价在3450元/平米左右。。2.4、客群分析析今年随着城城市的发展展，外地人人口越来越越多，主要要以旅游置置业者为主主，人群在在扩大，购购买力在增增强，本地地人置业投投资的观念念在增强，，当地口碑碑较好的北北国经典项项目，北京京、广州外外地的投资资客已经达达到10%左右。其次次，近年来来油田、电电力新工厂厂的建立，，也增加了了新的购买买力量。而而当地的主主力购买者者主要是政政府公务员员和私营业业者。2.5、营销分析析当地楼盘的的推案手段段中，以户户外路牌、、楼体广告告牌效果最最好，其次次是DM直投，再次次为电台、、活动、电电视、短信信。2.6、其他分析析品牌---经过多年的的开发积累累，个别开开发商已经经树立了良良好的品牌牌知名度与与美誉度，，例如蒙西西集团等，，当地人群已已经达到由由认可到追追捧的地步步，故本案案在全案营营销中，开开发商品牌牌形象的培培养与传播播不可轻视。。物业---当地的项目目物业水平平均较差，，业主和物物业公司的的物业概念念还停留在在维修与看看门阶段，，业主并不不知道好的物物业服务是是什么状态态，建议本本案物业卖卖点的传播播是可以吸吸引市场的的手段。付款---在所有项目目付款方式式调查中，，一次性比比例平均在在40%，贷款占到到60%左右，个别别项目一次次性付款比例可达到到50%。车位---xx冬季严寒，，每个社区区的车位都都是供不应应求且价格格很高，20余平地下车车位总价在在16万以上，高出大大庆市车位位价格。进度---全市多年来来延期交房房成为所有有项目的惯惯性，冬季季较长，全全年施工时时间过短，，建议本案案将整体工工程进度核算算准确并严严格执行。。☆在区域竞争争个案的调调研中，城城市相对较较好的产品品已经获得得广大客群群的认可，，例如河景景房，越来来越富裕的游牧牧民族已经经开始在中中心地段置置业。整体体市场，““量”“价价”齐升，，市场正处处于爆发前前的阶段，类似似2005-2008年的大庆市市。☆但是整体住住宅地产的的产品规划划还处于相相对较落后后的阶段，，开发商并并没有与国国内较好设设计院合作作的先例和习惯惯，所有产产品的外立立面视觉效效果都很差差，户型也也不追求合合理性、科科学性。☆新型产品例例如小公寓寓、酒店式式公寓、情情景花园洋洋房等更是是市场的空空白点。☆所有项目均均属于较小小体量的类类型，没有有品牌开发发商落户该该市，整体体项目销售售周期较短短，均能取取得良好的销售售业绩。市场特点结结论：基于以上分分析，我司司认为在该该市核心地地段，开发发新类型产产品，以较较小体量和和全新的营营销推广模模式打入市市场，在最最短的销售售周期获得得最终受益益是极有可可能实现的的，整个市市场已经具具备“天时时”“地利利”“人和和”多重条条件，是小小型地产开开发绝佳的的历史机会会点。四、项目目本体分分析1、项目基基本概况况1.1项目区位位本项目地地块位于于xx城市核心心繁华区区域，位位于学府府路东侧侧。本项项目位置置优越，，交通便便捷，距距离火车车站15分钟车程程，飞机机场10分钟车程程。1.2宗地性质质与规划划指标1.3项目周边边交通条条件项目北侧侧紧邻学学府路，，呼伦贝贝尔大学学等多家家高校云云集，与与城市河河东区域域及机场场直接贯贯通，交交通可达达性良好；；项目毗毗邻xx市国际机机场，项项目西侧侧为城市市核心商商圈——三角地商商圈及城城市文化化公园—成吉思汗汗广场。。项目位位置优越越，交通通便捷，，距离三三角地商商圈5分钟车程程，距离离火车站站15分钟车程程，飞机机场10分钟车程程，距正正在建设设的xx新行政中中心及商商业中心心CBD3公里，具具备良好好的硬件件基础。。序号项目内容1用地性质居住用地及商业用地2地块面积32485平方米3建筑面积109700平方米（一期）4容积率3.25

5绿化率35%1.3．1项目地块块宏观区区位图示示意市核心商商圈三角地商商圈城市广场场成吉思汗汗广场市规划商商圈CBD圈周边项目目国贸花园园（售罄罄）单价3800-4300元区域项目目北国经典典单价3500-3800元周边项目目天骄花园园单价3200-4300元本案地块城市地块块区位图图1.3．2项目地块块卫星图图项目位置置地块卫星星图1.3．3项目平面面规划图图1.4项目地块块现状条条件●项目位于于呼伦贝贝尔市学学府路东东侧，西西至范围围如下：：奋斗镇镇学府路路东侧、、拥军小小区南侧侧；●地块现状状为拆迁迁已经完完毕，场场地实现现平整。。地形平平整，无无高差变变化，地地块开发发条件好好。●该地块一一期现场场已经拆拆迁完毕毕。●供热外网网已经接接至规划划红线处处，排水水及给水水、电电力供应应该宗地地块原城城市管网网满足使使用要求求。◆该项目已已经办理理完成如如下手续续：（1）项项目建议议书批复复；（（2）可行性性研究报报告批复复；（3）《建设用地地规划许许可证》；（4）《建设用地地批准书书》；（5）《建设项目目选址意意见书》（编号：：呼规2007字第31号）；（6）《建筑工程程规划许许可证》（编号：：【2008】呼规副003号）。用地范围围项目地块块及周边边环境实实景照片片示意地块现状状1.5项目周边边生活配配套该项目用用地位于于老城区区，紧邻邻xx高校及最最大的城城市公园园—成吉思汗汗广场，，中心医医院（三三甲）与与大型商商业，生生活配套套极其完完善。2、项目SWOT分析

优势Strength

劣势WeaknessS1：项目所处区域为城市繁华区域，交通硬件条件齐备，方便快捷。S2：项目周边生活配套相对全面，依托重点学区且医疗、银行、超市等配套一应俱全。S3：地块内外部条件良好，可塑性极强。S4：目前规划中，高品质住宅对市场需求的有效刺激。W1：项目偏于市核心商圈，商业氛围不够热烈。W2：项目临交通干道，住区将面临噪声、废气都污染问题。W3：项目建筑规划走势呈”L”型，导致部分房间不规则。机会Opportunity威胁ThreatO1：整体市场发展迅猛，自主购房对高性价比，高品质住宅需求日益旺盛。O2：城市缺乏品质升级，价格合理的高档住宅产品。O3：引入全新住宅概念，认同客户层次接近。O4：专业营销理念介入，先发制人，拦截客户。O5：高品质产品的完美演绎及高附加值的体现。T1：项目高端形象与客户的保守思想可能会产生抵触矛盾。T2：将面临高品质大盘小体量户型竞争。T3：09年房地产市场的震荡，可能会给客户购买造成一定的压力，持币观望现象严重，不利于项目快速去化。SWOT分析五、产品品定位分分析综合对项项目的全全方面分分析，产产品定位位的策略略应力求求“超越越市场””，在区区域的版版块中做做到：人人无我有有，更胜胜一筹。。1、产品定定位塑造现代代主题房房产，多多元概念念融合的的酒店式式公寓▼将本案的的地段特特征进行行整合，，在整体体概念上上进一步步提升，，使本案案产品特特性、价价格提升及开发发商品牌牌建设上上做到精细化。。▼目前xx市大力发发展旅游游业，市市场上酒酒店住宿宿严重不不足。以上特点决定定此产品市场场上的稀缺性性一期开发建议议酒店式公寓寓结论2、产品概念解解析什么是小户型型?一居室建筑面面积在60平平方米以下下，二居室建建筑面积在80平方米米以下，房屋屋设计合理，，功能齐全，，还具备会客客、洗浴、做做饭等功能，，一般都只有有一个卫生间间。良好的区位、、便捷的交通通、方便的购购物和娱乐环环境等因素是是消费者选择择小户型时的的重要考察因因素。概念代表：SOLO概念代表：SOHO概念代表：STUDIO概念代表：LOFT差异化产品1、特色产品定制化产品，满满足细分市场场下的目标客客户的实际需需要。2、特色概念面向特定人群，形成成“同类“聚聚集效应。3、特色景观在有限景观的营造上，，融合前卫的的美学概念。户型设计外形不一定方正正，但要与其内部灵活开敞敞的居住空间间相吻合，同同时可以利用用错层做到面面积不变，但但格局更立体体，更富有视视觉效果。内内部空间因其其独特性而成成为设计创新新的重要切入入点。由于小小户型产品具具有过渡性，，所以在空间间上并非追求求永恒、固定定而长久，而而是呈动态的的、可变迁状状态，这样它它就可以根据据人们需要的的改变而有成成长与变化的的可能。个性多用空间间多用间设计，使使居室使用增添灵活性，提提供多种实用用可能，读书、家务务、健身、临临时居住……可变的空间体体现居住的个性。结构合理，开开创私人空间间一房一厅一厨厨一卫组合的的自由空间经典结构，小小户型典型享享受三度空间（1）楼层结构示意意图3.9米3.9米2.8米2.15米2.8米三度空间（2）提供一种空间间上的变化，，强调户内公公共区域与私私密空间的区区分，提供给给住户一种更更富趣味的居居住情景，较较受年轻消费费者的欢迎。通常所说的““跃廊式”产产品。户户南南北通透、空间感强强。xx市大力发展旅旅游业，带动动地方经济增增长，目前市市场上酒店式式公寓处于空空缺状态，房房地产还处于于初级水平，，产品单一，，缺乏自己的的特点和个性性，本地块位位于市中心，，是最后一块块紧邻伊敏河河的土地。位位于重点学区区，未来销售售将快速去化化，将给开发发商带来丰厚厚的回报。将将提高本地块块的市场价值值，提高开发发商的知名度度，为后期的的开发打下很很好的基础。。本案有自身独独特的优势，，交通、地段段优势极大吸吸引购房者、、但是怎么样样才能做到利润最大化，，是最重要的的问题。因而而建议本案准准确的定位，，细分市场，，填补空白，，尽快入市，，快速消化，，实现完美操操盘。目前居住状况况及住房需求求：市场调查显示示，目前xx区城市居民几几乎都有自己己的居住用房房，他们对现现有居住环境境及居住品质质有强烈的改改善欲望，此此部分客户为为改善型客户户。其次，近年来来xx区大力发展旅旅游产业，大大批外来人口口冲击住宅市市场，以投资资为主的目标标客群占相当当大比重。再次，本城自自用客也不容容忽视，安居居、婚房、养养老、一次置置业等需求住住房也占一定定市场份额。。目标购房者定定位：品质提升型居居住人群3、目标客户户群定位购房者的职业业描述：公务员工资待遇稳定定，月工资在在2000—2800元左右。他们年轻，个个性、自信，，主张独立，，需要属于自自己的住房，，或急需结婚婚的婚房。企事业单位或或机关中层人人士事业蒸蒸日上上，他们月平平均收入在1500－1600元。他们成熟稳重重，对生活有有着自己的独独到见解，对对优越的品质质生活有更高高层次的追求求。生意人或私营营业主不管是大型私私营企业主还还是小生意人人，经过自己己的打拼，改改善生活方式式以越升上层层，是对自己己人生目标的的肯定，也是是身份的象征征。他们聪思敏捷捷，踏实勤奋奋，大多数家家庭年收入在在4－7万，甚至更多多。购房者的心理理空间：他们——寻求相对的私私密空间，更更加舒适的生生活空间和开开阔的视觉享享受。他们——看重十分可靠靠的居住安全全性，需要高高品质的服务务。他们——非常注重产品品的个性，特特别是在同区区内的不可比比较性，崇尚尚独树一帜的的心理个性。。他们——喜欢接受有品品位的信息。。大气的表现现形式，具有有时尚文化内内涵的表现，，更能触动他他们的内心，更能让让他们认可。。综合项目周边边个案价格及及当地房地产产市场销售价价格的整体趋趋势，建议本本案一期均价价为：3500元/㎡，这是通过努努力可以在市市场上实现的的价格。项目目如追求更高高的价格，则则需着重突出出产品特色，，以此来提高高项目品质，，争取更高价价格。4、价格建议价格策策略：：1、低开开高走走2、在楼楼盘开开售之之初定定以较较低的的价格格，然然后再再逐步步渐进进提高高理由：：◆开盘初初可以以先声声夺人人地气气势吸吸引市市场视视线，，引起起置业业者关关注，，从而而迅速速地聚聚集人人气。。◆低开意意味着着价格格线路路会逐逐步走走高，，使已已购买买的客客户感感到物物业升升值，，继而而在市市场上上形成良好好口碑碑，这这将是是物业业宣传传的最最好途途径。。◆低开使使发展展商在在物业业的推推广过过程中中占据据主动动，有有较大大策略略调整整空间间。价格定定位：：5、建筑筑风格格建议议1＞从建筑本本身来来说，，是通通过建建筑风风格来来取得两种效果：：一是是美观观，二二是识识别（（如同同CI设计）从市场的的角度度来讲讲，良良好的的建筑风格对对楼盘销售是有有积极极意义义的，，也是是楼盘盘推广广的卖点之一。对对目标标客户户来说说，有有风格格的建建筑能获得他们的的认同同，引至精精神上的愉愉悦。。特别是是针对特特定定消消费费对对象象的的楼楼盘盘，，更更要要在在风风格格上与与目标客客户户的的心心理理特特征征相相符符。。参考考图一一2＞小户型型楼楼盘盘设设计计都都比比较较追追求求时时尚尚、、新新颖颖的的外外形形和和立立面，这这是是一一个个潮流流；；与与此同同时时，，实实用用、、环环保保也也受到到越来来越多多的的关关注注。。在在目目前前的的技技术术条条件件下下什什么么样样的外外形都都能能设计计，，关关键键是是如如何何满满足足房房子子的的实实用用性性要要求，，即使使是是一一些带带弧弧形形、、带带边边角角的的地地方方也也可可以以通通过过设计计创新来增增加加小户户型型的的舒舒适适度度；；而而在在立立面面上上则则更更注重重新材料料的使使用用或材材料料的的创创新新用用法法。。参考考图图二二参考考图图三三参考考图图四四3＞外立面面的的细细节节处处理理上上一一定定要要有有创创新新的的手手法，，达到时时尚尚、、高高雅雅、、精精致致的的定定位位。。通通过过立立面的的再设计计将将原原来来裸裸露露的的空空调调机机位位全全部部用用金金属打打孔钢板板整整体体屏屏蔽蔽，，外外立立面面看看不不到到任任何何一一部空空调室外外机机，，金金属属钢钢板板经经过过打打孔孔处处理理，，成成为半半透明、、可可呼呼吸吸的的立立面面材材料料，，使使建建筑筑立立面既既年年轻又极极富富个个性性。。参考考图五五参考考图六六参考考图七七6、户户型型建建议议（（借借鉴鉴案案例例））重庆御城城华府楼楼盘—户型1重庆御城城华府楼楼盘—户型2重庆御城城华府楼楼盘—户型3重庆金科科十年城城—户型1重庆金科科十年城城—户型2重庆金科科十年城城—户型3金科阳光光小镇顺义顺鑫鑫花语通过花架架、大阳阳台、飘飘窗等办办法偷面面积的办办法值得得借鉴，，望结合合我项目目的具体体实际予予以再创创新。以以下户型型供设计计团队参参考。以上户型型望项目目设计团团队予以以认真研研究，结结合xx当地气候候情况及及我项目目的实际际情况，，对户型型进行认认真研究究，对户户型予以以消化再再创新！！并建议议设计团团队成员员充分发发挥才智智，提高高性价比比，给消消费者实实惠，打打造项目目核心卖卖点。区别于普普通零售售业，直直接服务务于普通通中档客客源，两两者互动动、互补补，填补补了市场场空白，，给各阶阶层消费费者带来来更多更更好的实实惠。美食、时时尚服饰饰、婴儿儿用品、、智力玩玩具、文文具用品品、小饰饰物、化化妆品专专营、花花艺馆、、家居馆馆……特色零售售街区7、配套建建议考虑到现现代生活活节奏快快，工作作压力大大，尤其其是中高高收入人人群对消消费之余余的更高高要求：：养生保保健、交交友联谊谊、提升升生活品品质、定定期了解解各类品品牌的信信息等。。经营以提提供会所所、健身身、SPA、美容、、美发等等服务设设施为主主。社区会所所生活馆馆8、其他建议景观建议：根据项目目地块及及建筑布布局情况况，建议议景观布布局注重重景与景景、栋与与栋之间间的衔接接，可通通过绿化化带、水水系、小小品、雕雕塑等为为项目进进行全方方位景观观包装，，点缀社社区休闲闲、养生生等文化化气息。。物业建议议：安全系统统：社区区采用24小时现代代安全保保障系统统、红外外线周界界报警警、闭路路监控、、入门登登记等安全系系统，确确保业主主的安全全。细致服务务：24小时全天天候值班班，电话话保修、、维修随随叫随到到，全方方位物业业服务，，增强业业主居住的优越越感和尊尊贵感。。其他服务务：提提供代购购票务服服务/提供代客客预订和和安排出出租汽车车服务/提供全方方位保洁洁、保姆姆等家政套套餐服务务等。酒店式公公寓意为为“酒店店式服务务，公寓寓式管理理”，是是既提供供酒店的的专业服服务又拥拥有私人人公寓的的秘密性性和生活活风格的的综合物物业,因此，我我司建议议如下：：车库建议议：根据建筑筑体量、、住户数数匹配车车库，也也可适当当设置地地上车位位和私家家车库，，最大限限度满足足社区业业主停车车需求。。六、企划划策略与与目标1、企划策策略：以项目成成熟住区区环境底底蕴为背背书，塑塑造产品品集菁大大成的现现代高端端居住形形象，升升级开发发商品牌牌品质，，引发抢抢购热潮潮！精准出击1】入市期目标：：迅速打响知名名度，树立初初步品牌形象象，建立口碑碑，造成城市市小众传播的的声势，迅速速引起市场关关注和兴趣，，储备意向客客源，短期内内制造出城市市热门消费话话题。2】营销期目标：：持续力造并巩巩固、维护品品牌形象，创创造无穷软性性附加值，达达到良好的销销售效果，实实现长期品牌牌效果，建立立城市地产首首席品牌的形形象，借项目目品牌，延伸伸企业的品牌牌形象，同时时借项目的宣宣传，创造房房地产开发的的新观念、城城市生活新概概念，为项目目品牌和公司司品牌增加厚厚度。塑造xx酒店式生活高高位形象尽展现代城市市人居品质巅巅峰2、企划总目标标：3、阶段性目标标：七、推广定位位与策略1、推广定位位大气独到推广的目的在在于向潜在消消费者展示楼楼盘高端住区区的品牌形象象，从而引发发市场的关注注，增强目标标客群的认同同感。这绝不不是口若悬河河的推销词令令，而是楼盘盘与市场双方方心与心的沟沟通。在天鹅湾，我我们突破传统统居住模式的的桎梏，传承承一种最美好好、最时尚、、最高端的生生活愿景。推广定位：自由派公馆酒酒店式人生生2、推广策略步步为营以项目总体定定位为不变宗宗旨，以市场场随时变化的的信息为指导导，紧跟市场场反应，步步步为营。不不放松任何一一步，才能使使销售战绩最最大化。让本本案的酒店式式贵族生活与与本土传统居居住模式形成成鲜明对比，，诉求一种全全新的居住理理念，力求成成为城市文化化的新亮点。。推广宗旨》》营销导向(“4V”组合论)VARIATION：差异化VERSATILIY：功能弹性化化VALUE：附加值化VIBRATION：共鸣建筑形象、特特色宣传、灵灵活的活动营营销建筑均好性，，景观、高端端建筑、品位位生活区位价值、学学校人文环境境、特色化文文体活动---生活文化附加（（我们的重点点）使消费者更深深切体验到产产品和服务的的实际价值效效用---同时实现销售售与树立品牌牌的双赢战略略。包装、推广与与销售的策略略主线。通过对项目推推广背景的深深度挖掘，以以及对以往推推广经验多向向度的统筹分分析，我们拟拟定出2010年的整体推广广策略——以报纸、户户外等主流流媒介作为为强势推广广渠道；活动及销售售道具辅助助配合2010，成功在握握！2.1、媒体策略略以报纸平面面媒体为主主要投放阵阵地，宣传传项目形象象及活动告告知，可以以将宣传作作用最大化化。通过电视台台主流频道道、广播电电台强档栏栏目在黄金金时段对社社区环境、、居住文化化等进行全全方位展示示，进一步步提升项目目形象与知知名度，凸凸显其贵族族礼遇式生生活无与伦伦比的便利利性与品质质性。“短消息群群发”活动动，分批次次重复进行行，产生信信息覆盖式式效果，将将卖点信息息有效传播播。以DM直投、楼体体广告进行行巩固宣传传，持续造造势，为项项目顺利销销售保驾护护航。2.2、户外策略略由于户外高高炮对项目目形象树立立起到至关关重要作用用，是项目目目标及潜潜在客群出出行首要场场所，应给给予高度重重视，高速速公路也应应同等对待待。高炮：机场场路、城市市主干线及及高速公路路全面覆盖盖报纸展架及及POP：xx市区内全面面覆盖建议将报纸纸展架展示示项目部分分面积放大大，使之更更加醒目。。配合其它它形式POP在xx区内全面覆覆盖，包括括饭店、洗洗浴中心、、商场、酒酒吧、KTV等娱乐场所所，进行项项目形象展展示及活动动告知。2.3、活动策略略活动主题：：“VIP客户”优惠惠购房活动动切入时间：：项目集中中认购前、、持续销售售期活动方式：：各阶段““VIP”客户，享受受不同阶段段的折扣优优惠。同时时，为对外外体现社区区业主属于于高质素人群，增增强卖点。。通过此次活活动，一方方面可为项项目积聚人人气，在不不同时期截截留客户；；另一方面面也容易获获得广泛的的市场凡响响，有利于于大范围提提高项目的的知名度，，造成持续续记忆，同同时也为新新闻媒体和和广告宣传传提供很好好的素材和和诉求点。。活动主题:仲夏狂欢夜夜购房送送大礼活动时间：：集中强销销期活动内容：：以大型露露天歌舞演演出、篝火火晚会、时时尚秀、啤啤酒派对等等表现形式式配合楼盘盘销售，并并配合现场气气氛，以抽抽取购房大大奖、派发发小礼品等等支撑点，，向目标客客户群传递递楼盘特色，以增强强客户对楼楼盘的购买买信心。通过此类型型活动的烘烘托渲染，，达到在短短时间内，，以最快速速积聚楼盘盘人气，形形成市场焦焦点的强势势效应，同同时也让目目标客户深深刻感受到到社区文化化生活的活活力和氛围围，对楼盘盘产生良好好的信任度度，以期实实现房源的的迅速去化化。2.4、品牌策略略品牌塑造—包括理念塑塑造（如：：口号）、、视觉塑造造（视觉形形象系统））、行为塑塑造（如：：广告行为、媒体行行为、销售售服务、物物业服务等等）。品牌牌塑造的关关键在于““识别性、、独占性、、排他性”的的创造。品牌内涵—项目倡导的的理念、项项目内容、、项目意义义等，具社社会影响力力的品牌力力度和内容容。品牌牌积积累累—不断断以以媒媒体体的的手手段段、、以以项项目目的的社社会会行行为为，，对对品品牌牌进进行行强强化化和和巩巩固固。xx项目目营营销销排排期期审批批立立项项准准备备6月底底售售楼楼处处开开放放7月底底现现场场样样板板房房交交付付强势势推推广广期期2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5-6月推推广广预预