产权式酒店研究理论研究

产权式酒店研究XX理论研究关键字：产权式酒店，condohotel，timeshare简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式酒店优劣势。2起源及发展发展现状：全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。时权酒店产权酒店买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权将每间客房分割成独立产权出售

发展共同特点：建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间3产权酒店概述地域特征强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权完全归属业主专业第三方管理管理方经营，不保证业主的收益快速回现，减小开发商资金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益投资客为主4经营模式详解模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式二月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式三自付供楼款，获得酒店支付的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配模式四获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承5案例展示——XXXX（模式1）投资商：深圳市XX房地产（集团）有限公司酒店管理：深圳市XX物业管理有限公司地址：深圳市XX区深南东路1001号占地面积：0.48万平方米建筑面积：6.28万平方米客房：共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米不等开盘时间：2001年8月29日入住时间：2002年12月31日均价：10800元/平方米销售状况：2001年底销售突破60％。目前已售磬经营状况：平均月开房率达85％～90％，投资方式实景展示15年租赁的按揭供款方式5年租赁的按揭供款方式0年租赁的按揭供款方式

首付30％，其中5％发展商不收取，实际首付25％

与XX酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保）经营收入用于代为支付按揭供款无分红和其他收益业主自行负担月供（房款的95％）与XX酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（发展商作担保）投资者在租赁期内可获得每月4100元人民币的回报5％的剩余楼款五年内免息分期支付投资者不与XX酒店公司签定租赁合约自行支付按揭供款5％的剩余楼款入伙前补齐经营模式产权完全归属业主，由XX集团统一对酒店进行管理，XX方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。6案例展示——XXXX大酒店（模式2）发展商：深圳XXXX房地产开发有限公司投资商：深圳市XX投资发展有限公司酒店管理：深圳XXXX旅行社有限公司地址：深圳市XXXX大道9号区客房：拥有各类客房共117套。一期开售日期：2001年底一期开业日期：2002年底二期现正销售中该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。销售状况:一期117套现已售罄。二期正售投资方式实景展示投资方式总述一期投资方式 二期投资方式付清全款后，获得该物业70年的产权有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。业主每月享有酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友业主在每个财务年度，获得当年利润分红。首期款9.8万元永不供楼，并每月获得固定的投资回报（月供）每月享有3天的免费入住权总价57万元/套，首期8万元投资商每月按时支付业主固定收益每年48天的酒店公寓免费入住权经营模式酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。7案例展示——XX酒店（模式3）投资商：香港XX集团发展商：XX置业（深圳）有限公司酒店管理：XX酒店管理（深圳）有限公司，XX酒店管理有限公司地址：深圳XX区XXXXX路8号占地面积：11750平方米建筑面积：21900平方米客房：总统套房、豪华商务套房和标准双人客房共196间，面积为39～40.5平方米。开盘时间：2000年6月1日入住时间：2001年4月23日均价：53万元/套销售状况：自发售起至2001年11月，销售已超过60％。现在已停止销售。投资方式实景展示休闲投资型投资回报型完全自用型享受100％利润分配委托期为一年可随时入住，并承担基本运行费，年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。委托期不少于六年业主每年入住签分限为80分，超过部分按散客房价的优惠价付费基本运行费及可能的亏损由发展商承担酒店提供基本管理服务业主只须承担基本运行费和客房服务费不参与酒店的经营算例演示假定：休闲投资（A方式）：客房80套，价值4000万投资回报（B方式）：客房50套，价值2500万发展商自留物业：价值7500万酒店联营物业总价值：14000万本年度酒店可分配利润：800万业主自住积分系数：0.92A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万A方式业主年度收益＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万B方式业主年度收益＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万8案例展示——XXXXX酒店（模式4）发展商：深圳市XX实业发展有限公司投资商：XX度假俱乐部（深圳）有限公司酒店管理：XX度假俱乐部（深圳）有限公司地址：深圳市XX区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14088平方米客房：312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2001-08-31均价：海景房约60万元/套；

山景房约50万元/套销售状况：基本售磬投资方式实景展示方式一获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的每年能享受60天的休闲度假生活酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经营利润30％的分成算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66％9案例总结深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区深圳产权酒店的经营状况除XXXX尚可外，其余均不尽人意。而XXXX主要是靠其开发商XX集团内部的商务客流支撑，以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维持经营。10产权权酒酒店店权权益益关关系系———投资资合合同同期期间间开发发商商利利润润－－投投资资合合同同期期内内，，开开发发商商占占有有使用用权权因此此获获得得收收益益分分配配投资资收收益益－－业主主拥拥有有的的产产权权部部分分获得得的的收收益益分分配配佣金金－－由由于于开开发发商商拥拥有有使使用用权权，，因因此此通通过过合合同同将将使用用权权衍衍生生的的经经营营权权委托托于于第第三三方方，，第第三三方方因因此此获获得得佣佣金金。。合同同到到期期后后，，若若业业主主愿愿意意，，仍仍可可继继续续签签订订类类似似投投资资合合同同。。产权权酒酒店店所有有权权使用用权权专业业第第三三方方开发发商商投资资客客户户酒店店住住客客经营营权权图例：合同关系：权利素：现金流：投资资回回报报开发发商商收收益益佣金金11产权权酒酒店店经经营营模模式式优优劣劣分分析析优点点快速速脱脱手手，，快快速速回回现现，，减减小小资资金金压压力力。。可以以长长期期拥拥有有使用用权权，以以及及酒酒店店配配套套设设施施产权权从而而获获得得长长期期收收益益。。通过过客客房房部部分分产产权权的的出出售售将将部部分分或或全全部部经经营营风风险险转转嫁嫁给给投投资资客客户户缺点点通常常要要承承诺诺较较高高的的投投资资汇汇报报率率，，国国内内常常见见为为5％－10％若向投资资客户承承诺固定定回报，，则需承承担较大大市场风风险，甚甚至亏损损当前新政政重点打打击就是是投资类类行为，，产权酒酒店正属属于此范范围从国内地地产投资资来看，，更多的的投资客客户属于于传统的的短线投资资类型，投资物物业持有有期超过过5