江苏现代风格国际商业区规划及单体建筑设计方案文本

盐城绿地商务城2#地块项目规划及建筑设计CONCEPTUALPLANNINGFORGREENLANDYANCHENGTINGHU2#PROJECT

05.2011目录1

视觉与效果2

前期分析4理念目标5规划设计6单体设计3

城市规划篇1

视觉与效果2

前期分析4理念目标5规划设计6单体设计3

城市规划篇1视觉与效果果2前期分析4理念目标5规划设计6单体设计3城市规划篇篇亭湖新区亭湖新区位位于盐城市市东部，是是盐城市未未来发展的的门面地带带，窗口地地区。项目紧邻城城市干道亭亭湖大道，，是盐城市市东推西进进规划战略略中的重要要节点。本案为打造造出新的城城市客厅，，放眼于更更高的城市市创造层面面。盐城市盐城是江苏苏中部的沿沿海城市，，衔接了长长三角区和和淮海区两两个重要城城市经济区区。面积1.7万平方公里里，是江苏苏国土面积积最大的城城市。宁靖盐高速公路徐淮盐高速公路市区淮海经济圈长三角经济圈盐城盐城市概况况基地概况本地块北侧侧至亭湖大大道，南到到新南路，，东到希望望大道，西西到机场路路。基地位于亭亭湖区东部部交通的核核心地段，，同时作为为河东片区区的重要的的大型综合合商业区，，本案担负负着引领周周边，带动动区域经济济发展的任任务，地位位之重要不不言而喻。。机场客运站通榆河亭湖新区地块位置交通要素亭湖新区，，作为盐城城市东进工工程主要开开发区，拥拥有得天独独厚的生态态资本和深深度发展潜潜力。新区整体交交通畅达，，包揽水陆陆空三方的的便捷，使使经济发展展得到有力力的推动。。亭湖新区概概况本案概况地块位置商办住用用地商办用地地居住用地地商业用地地地块位置置亭湖湖大大道道希望大道用地性质质地块位于于绿地商商务城西西北侧，，是集商商业，办办公于一一体的综综合地块块，沿亭亭湖大道道和希望望大道为为城市展展示面，，设置商商业和办办公，可可以很好好的打造造商业场场景，打打造区域域形象。。绿化用地地河道用地地经四路新丰河规划条件件高层退让让线2#地块多层退让让线建筑红线线景观湖用地面积55611M2容积率2.8总建筑面积155710M2绿地率≥20%建筑密度≤40%办公，商业停车指标50辆/1万M2办公非机动车指标300辆/1万M2商业非机动车指标750辆/1万M2建筑退让建筑东侧，西侧，南侧退道路10米，高层退让按《江苏省城市规划管理规定》限制条件航空限高45米周边配套套功能周边居住住和医疗疗配套，，完善了了本地开开发的大大环境，，使提升升整体功功能更趋趋于人性性化。盐城工学学院盐城飞机机场亭湖经济济开发区区老城区区政府新丰丰河河亭湖湖大大道道邻近学校校，吸收收学生客客源，文文化氛围围亦相应应提升。。新区政府府的迁入入，方便便了行政政功能，，突出管管理内涵涵，吸引引非本地地客源。。地块位置置希望望大大道道基地现状状交通已建道路路未建道路路基地内道道路城市节点点希望大道迎宾宾大大道道迎宾宾大大道道亭湖湖大大道道希望望大大道道地块周边边配套设设施齐全全，交通通条件成成熟，缺缺少集中中商业，，利于吸吸引人流流。地块位于于亭湖大大道和希希望大道道交叉处处，城市市发展轴轴上，交交通便利利，利于于打造城城市想象象。地块位置置周边景观观资源基地中心心创想湖湖为该区区域景观观核心盐城号称称“湿地地之都””地块周周边水网网密布新新丰河和和机场河河在基地地内部相相交盐城工学学院区政府景观湖基地位置置周边商圈圈概况建军中路路商圈解放南路路商圈盐渎路商商圈招商场商商圈城北商圈圈本案盐城市现现有五大大商圈，，规模不不一，发发展相对对成熟，，周边设设施比较较完善。。在现有商商业的基基础上，，发展全全方位商商业综合合体，以以满足城城市消费费者的需需要。项目S.W.O.T分析Strengths优势————Weaknesses劣势————Opportunities机遇————Threats威胁————1、地块位于盐城市东部，西北侧为亭湖区政府，区位优势明显。2、新风河川流而过，自然景观资源丰富。3、地块西侧紧邻盐城工学院等高校，可以带动地块的文化氛围，学生也是潜在的客源。4、地块体量较大，便于统一规划，统一设计，形成具有鲜明风格的高品质商业区。5、绿地集团雄厚的实力和丰富的新城开发、城市综合体及超高层开发、高铁站开发经验。1、地块商业和办公产品量过大，市场容量有限、前期投入巨大。2、亭湖新区尚处于初步开发阶段，项目周边配套不完善，需要较长的市场培育期。1、地块处于城市重点规划的河东片区的核心区域，未来发展潜力较大。2、亭湖区政府大楼已投入使用，区政府已搬迁至此。3、亭湖新区将建设现代汽车城，片区具有一定的产业支撑。1、区域尚处于初步发展阶段，居民认可度较低。CHAPTER第二章前前期期分析21视觉与效效果2前期分析析4理念目标标5规划设计计6单体设计计3城市规划划篇区域总平平面区域总经经济技术术指标项目地块一地块二地块三地块四地块五地块六地块七地块八地块九地块十地块十一地块十二地块十三合计单位占地面积91661556116410025437481055141335369660574929119157179172123625486570840平方米地上总建筑面积229150155710165700607009566010216070720131610127720229003938048700583001308400平方米其中商业37872860401177002320048006200308052001260151002018028003200327412平方米其中主题商业32966427405945023200—————————159356平方米休闲商业—4330050050——————1510020180——128410平方米街区商业4906—8200—48006200308052001260——2800320039646平方米办公6684066570—37500——12960—26500——2940038600280680平方米其中甲级办公27277————————————27277平方米酒店式办公3956366570—37500——12960—26500——2940038600253403平方米酒店式公寓30542—48000——————780019200——105542平方米住宅93896———90860959605468012641099960——1650016500594766平方米容积率2.502.802.592.391.991.992.001.992.591.202.202.292.29

建筑密度28%40%49%40%20%20%22%22%21%34%38%36%39%

绿地率28%20%35%20%40%40%35%35%35%40%30%35%30%

1#,2#地块总平平面商业研究究——商业适建建度分析析地块四面面为城市市干道，，易积聚聚人气，，适合做做大型商商业综合合体。地块中心心的生态态人工湖湖贯通东东西，形形成城市市公园，，有一定定的人流流吸引作作用，适适合做餐餐饮、休休闲、娱娱乐等特特色商业业项目。。城市级商商业区通通过自身身的规模模和影响响力将周周边的人人流吸引引过来。。中部的风风情商业业街区延延续商业业氛围并并通过自自身的特特色打造造，以及及与生态态景观的的结合形形成项目目的另一一亮点。。城市级商商业的目目的性消消费，弥弥补了区区域级和和社区级级的人气气不足；；区域级级商业充充实了整整体商业业功能；；社区级级商业补补充了前前两者的的消费跨跨度缺陷陷，三者者相互依依托，共共同发展展。商业研究究——不同商业业形式的的相互作作用城市级区域级业态分析析图集中商业业街道商业业风情商业业三种商业业的有机机分布和和适当融融合，彰彰显了国国际级大大型综合合的前端端商业设设计理念念。商业和生生态水城城理念的的结合，，给整个个地块以以时尚自自然的形形象展示示，美化化城市面面貌，确确立亭湖湖商业的的标志性性地位，，打出自自身品牌牌，吸引引城市客客流。。地理位置置：区域域商务核核心区功能定位位：主题题型购物物中心和和商业广广场业态特征征：以大大中型主主题百货货、购物物中心为为主要业业态特征征，辅以以主题商商业街建筑规模模：规模模大、能能级高、、商业面面积10-20万平方米米商业研究究——集中商业业分析（（一）>10km城市级商商贸区“华丽外表表”特点：功功能完善善，展示示性强，，利于提提升地块块价值与与能级集中商业业商业研究究——集中商业业分析（（二）地块处于于核心位位置，承承北启南南，将北北侧商业业人流吸吸引进地地块后辐辐射到其其他地块块，丰富富的景观观资源加加入风情情商业，，延续了了商贸区区的商业业氛围。。地理位置置：城市市居住区区功能定位位：区域域休闲商商业区业态特征征：集现现代都市市时尚商商业形态态于一体体的时尚尚商业街街区建筑规模模：商业业面积5-10万平方米米商业研究究——风情商业业分析（（一）2km~5km区域级休休闲配套套商业区区“活力内核核”风情商业业特点：布布局灵活活，空间间丰富，，商业功功能与景景观功能能并重商业研究究——风情商业业分析（（二）1视觉与效效果2前期分析析4理念目标标5规划设计计6单体设计计3城市规划划篇理念目标标—打造亭湖湖新区最最具活力力生态水水城城市地标标统一规划划大规模模综合商商业圈，，打造盐盐城未来来中心片片区生态之城城宜人的购购物环境境造就商商业人气气的提升升活力之城城打造未来来亭湖区区核心商商业圈，，造就24小时盐城城购物天天堂如何打造造生态之之城---低碳循环环“碳中和”即是指采采用植被被绿化、、建筑措措施等技技术手段段来减少少CO2排放带来来的影响响。CO2的产生人的活动动能源的消消耗交通工具具的排放放电气设备备的排放放……CO2的减少植被的光光合作用用风循环的的带动低碳技术术的运用用可再生能能源的开开发……现实操作作的碳感感应圈建筑景观公共艺术术人流交通通城市公共共空间街道尺度度建筑断面面设计街道界面面立体景观观设计层面面的操作作手法——会呼吸的的城市综综合体设设计的理理论平台台5:规划理念念会呼吸的的生态购购物水城城基地东侧侧的机场场河河水水景观和和生态效效应由东东侧向本本地块延延展，基基地周边边人气则则由北侧侧城市绿绿化带及及东向沿沿河大道道向本基基地内渗渗透，生生态绿廊廊呈流线线型布置置，形成成有机的的商业生生态之街街。生态绿绿廊呈呈流线线型布布置，，散布布到各各个商商业角角落充分利利用亭亭湖新新区优优美的的景观观资源源，形形成未未来新新区公公共花花园如何打打造生生态之之城---立体生生态景景观日本““难波波商业业广场场”——以生态态绿化化设计计为策策略日本“难波商商业广广场”运用大大量的的绿化化引入入弱化化商业业建筑筑与城城市的的边界界感，，把公公园做做进建建筑，，蔓延延到屋屋顶。。整个个商业业流线线又是是一条条公园园游览览流线线。在在建筑筑的立立面上上，商商业广广场内内也种种植大大量的的绿化化，提提升建建筑的的形象象，增增加游游客的的亲切切感。。如何打打造生生态之之城---案例分分析——商业与与公共共空间间的渗渗透、、结合合城市公公园与与商业业的真真正结结合，，开辟辟出城城市的的绿洲洲。纵观世世界其其他著著名的的商务务开发发区和和商业业区，，如波波士顿顿中央央商务务社区区、东东京新新宿新新都厅厅商务务区，，都有有把公公园的的概念念和商商务开开发区区结合合的处处理手手法，，将商商业和和绿化化公园园立体体化全全方位位的融融合，，真正正感受受自然然中的的购物物商业业氛围围，体体现商商业区区魅力力的同同时，，也成成为城城市活活动的的舞台台。荷兰鹿鹿特丹丹Beruspleinsh商业区区东京新新宿区区商务务中央央公园园波士顿顿商务务区大大公园园东京新新都厅厅商务务区惠比寿寿综合合商务务区如何打打造生生态之之城---案例分分析如何打打造物物业平平衡系系统---混合功功能,全时生生活，，立体体交通通单一的的产品品开发发带来来地块块资源源上的的极大大浪费费——办公和和商业业在夜夜晚留留下缺缺乏人人气的的“死死城””,而居住住和娱娱乐却却能成成为夜夜晚的的主角角，带带来诸诸多的的人气气及消消费——只有各各种服服务业业和居居住功功能的的共同同开发发，才才能从从根本本上提提升地地块的的能级级，创创造““永不不落幕幕”的的活力力街区区混合交汇且相互影响MIX人people时间time建筑building如何打打造活活力之之城---混合全全时系系统生活型型物业业：酒酒店式式办公公大型生生活中中心：：大型型超市市娱乐消消费商商业：：大型型KTV，电玩玩中心心，休休闲中中心，，餐厅厅，商商铺等等生活型型物业业+大型购购物中中心+娱乐消消费商商业=物业生生态平平衡系系统不同时时间段段的功功能组组织在在一起起，各各种功功能互互为补补充，，组成成城市市“24小时不不夜城城”大型商商业中中心与与商业业街区区商铺铺是城城市活活力之之源酒店式式办公公使城城市充充满魅魅力多元化化生活活服务务生活型型物业业大型生生活中中心娱乐消消费商商业如何打打造活活力之之城---混合全全时系系统核心区区域——商业、、办公公的聚聚集区区标志性性：五五栋高高层公公寓楼楼打造造城市市地标标集聚性性：商商业办办公密密集布布置形形成城城市核核心岛岛城市客客厅——城市人人流进进入亭亭湖新新区的的入户户客厅厅城市感感：五五栋公公寓楼楼围合合的空空间限限定功能性性：多多功能能配套套设施施齐全全如何打打造城城市地地标---高密度度综合合型购购物广广场亭湖大大道世纪大大道1视觉与与效果果2前期分分析4理念目目标5规划设设计6单体设设计3城市规规划篇篇技术指指标2#地块经济技术指标项目指标单位占地面积55611平方米地上总建筑面积155710平方米其中商业86040平方米其中主题商业42740平方米休闲商业43300平方米酒店式办公66570平方米配套公建1870平方米其中物管用房620按总面积4‰消防控制中心130平方米垃圾回收站90平方米其他1030平方米市政配套设施1430平方米其中配电室1230平方米水泵房200设置地下车库中，不计容积率地下室建筑面积44960平方米机动停车位763辆其中地面停车位76辆地下停车位687辆其中办公停车位33350辆/1万㎡商业停车位43050辆/1万㎡非机动停车位8450辆其中办公20003辆/100㎡商业64507.5辆/100㎡容积率2.80

建筑密度40%

绿地率20%

大宁商商业特点:1街角引引入2内部漫漫游式式流线线缺点：：商业业分支支流线线太多多，不不通畅畅，商商业空空间可识识别性性较差差大拇指指广场场西郊百百联商业案案例研研究-商业流流线特特点研研究特点:1线形空空间2结合中中心放放大广广场缺点：：缺少少街角角广场场引入入消费费人群群，可可达性性较弱，，缺少少明确确的标标志性性商业业入口口广场场特点:1街角引引入2线形空空间3结合中中心放放大广广场此类商业综综合体体结合合了前前两种种商业业流线线的优优点，，规避避了存存在的的缺点点，故故本案案设计计中可可以对对此进进行参参考与与借鉴鉴。通过对对成功功商业业体的的研究究，我我们发发现在在大型型的商商业综综合体体中每每隔一一段距距离，，需要要设置置大型型的主主力店店，或或者活活跃的的公共共空间间以供供人们们恢复复对商商业空空间的的兴奋奋度，，根据据对一一些商商业综综合体体的分分析，，这个个距离离大致致在60-80米之间间。商业案案例研研究-商业兴兴奋点点水流理理论水流的的轨迹迹，就就是商商业人人流的的轨迹迹；水水流不不到的的地方方，就就是人人不愿愿意到到达的的地方方”中庭商业死死角水流轨轨迹店铺规划策策略一一我们的的方案案中——S型商业业展开开面的的处理理大大大减少少了商商业死死角的的存在在，符符合“水流理理论”；同时时增加加趣味味性，，创造造充满满乐趣趣的购购物空空间体体验。。街角引引入街角引引入中心放大广场线性流流线半开放放式商商业步步行广广场开放式式广场场节点点商业兴兴奋点点本案商商业的的兴奋奋点由由多个个广场场构成成，既既有内内核式式的商商业步步行广广场，，又有有对外外开放放式的的核心心广场场，人人流可可以从从不同同的方方向通通过开开放式式的广广场进进入，，这些些兴奋奋点通通过有有趣的的建筑筑空间间，生生态式式的绿绿化空空间以以及水水景空空间创创造时时尚魅魅力的的商业业空间间。规划策策略二二步行商商业通通道商业平平面退退台处处理基地西西北侧侧广场场连接接一号号地块块，是是引入入购物物消费费人群群的主主要城城市广广场，，退台台式的的设计计减轻轻了大大型商商业体体量对对人产产生的的压迫迫感，，同时时创造造了活活跃多多变的的空间间氛围围。沿基基地地东东侧侧有有机机场场河河河河滨滨景景观观资资源源，，故故业业态态分分布布方方面面可可以以沿沿东东侧侧立立面面布布置置些些主主题题，，特特色色餐餐厅厅，，通通过过退退台台处处理理手手法法创创造造出出舒舒适适宜宜人人的的室室外外休休闲闲餐餐饮饮空空间间。。本案案朝朝南南侧侧方方向向遥遥望望中中心心湖湖景景观观区区，，景景观观资资源源丰丰富富，，故故通通过过退退台台架架空空处处理理手手法法在在此此创创造造出出舒舒适适富富有有变变化化的的观观景景平平台台空空间间。。规划划策策略略三三功能能区区域域分分析析图图酒店店式式办办公公区区休闲闲商商业业区区主题题商商业业区区污水水处处理理厂厂地下下车车库库出出入入口口基地地车车行行流流线线城市市次次干干道道城市市主主干干道道车行行流流线线分分析析图图货运运车车辆辆出出入入口口地下下车车库库范范围围线线非机机动动车车车车库库出出入入口口免费费巴巴士士流流线线出租租车车流流线线地下下车车库库分分析析图图地下下车车库库出出入入口口地下下非非机机动动车车车车库库范范围围线线非机机动动车车车车库库出出入入口口地下下机机动动车车车车库库范范围围线线消防防扑扑救救场场地地紧急急消消防防车车道道消防防分分析析图图办公公出出入入口口办公公人人行行流流线线商业业人人行行流流线线人行行流流线线分分析析图图公建建配配套套分分析析图图物管管用用房房消防防控控制制配电电室室公共共厕厕所所垃圾圾中中转转根据据总总建建筑筑面面积积的的4‰设置置物物管管用用房房，，其其他他配配套套用用房房根根据据国国家家及及江江苏苏省省等等有有关关规规定定设设置置。。高