巨头企业综合商业办公楼项目定位及物业发展建议

XXX总部项目整体定位及物业发展建议P1目录一、项目背景四、项目定位二、市场研究五、规划排布六、物业建议七、经济测算三、案例借鉴P2目录一、项目背景四、项目定位二、市场研究五、规划排布六、物业建议七、经济测算三、案例借鉴P3全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角色，促进深圳城市地位升级与经济长远发展宏观环境城市定位经济发展窗口与改革示范区：《珠江三角洲地区发展改革规划纲要》提出：“深圳市要继续发挥经济特区的窗口、试验田和示范区作用，增强科技研发、高端服务功能，强化全国经济中心城市和国家创新型城市的地位，建设中国特色社会主义示范市和国际化城市。”全国经济中心城市与国际化城市：《深圳市城市总体规划》（2010-2020）提出：深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市圈。深圳市P4深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划，将促进产业与金融的融合，后海金融中心将发挥更大作用宏观环境城市发展格局地王金融中心中心区高端商务圈中心西区商务圈科技园高新企业商务圈南山核心商务圈本项目前海深港合作区后海金融总部区罗湖中心福田中心科技园大前海中心留仙洞总部基地深圳湾超级总部基地深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁，而前海的国家战略规划及金融创新，终将促进大前海甚至南山区域的繁荣，而后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与地位。P5深圳整体经济保持平稳较快的发展，第三产业对经济的贡献不断增大，将进一步拉动商务办公需求的增长2008年-2012年，深圳GDP每年均能保持10%以上的高增长态势，经济发展状况良好；2008年-2012年，深圳第三产业占GDP总量比重不断增加，2012年第三产业占GDP总量比重达55.7%。单位：亿元宏观环境城市经济深圳GDP发展情况深圳第三产业构成P6深圳金融产业持续高速增长，占全市GDP比重不断升高，成为全市经济的重要支柱产业2008年-2012年，深圳金融产业每年均能保持15%及以上的高增长态势，超过深圳市GDP增长速度，金融产业增长强劲；2008年-2012年，深圳金融产业占GDP总量比重不断增加，2012年金融产业占GDP总量比重达14.1%，成为全市经济的重要支柱产业。宏观环境金融产业深圳金融产业产值及增长率情况金融产业占GDP比重P7年份金融产值GDP所占比重（％）2008969.367786.7912.520091110.628201.3213.520101300.589581.5113.620111563.6311505.5313.620121819.1912950.0814.1单位：亿元P8南山未来将形成5大总部区，将成为深圳总部最密集、商务办公最活跃的区域，深圳新的CBD聚集地宏观环境区域格局1P9后海中心区位于香港－后海－前海轴带中心，前海深港合作区建设与香港政治环境影响，将促进港企向深圳转移；后海先于前海区建成，将对港企发挥截流或过渡作用宏观环境区域格局2参照香港中环模式，将后海打造成为集生活、办公、商业、文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城，建设总部聚集的第三金融商务区后海规划发展定位后海区位：由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成，总用地面积2.26平方公里，包括深圳湾体育中心0.3平方公里，内湾公园0.7平方公里；后海定位：2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计，借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新宿CBD等国内外CBD案例，提出后海中心区的城市角色，打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城；发展目标：建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。—

前南山区委书记叶民辉P10后海中心心区充充分考考虑周周边建建筑及及区域域特征征，将将商业业用地地、绿绿地、、体育育用地地进行行有机机组合合，且且进行行高度度分区区及节节点控控制，，完善善了区区域的的建筑筑形象象后海规规划功能布布局后海中中心城城市结结构：城市市中心心功能能+核心绿绿地+体育功功能；；三大大功能能板块块通过过开放放的空空间形形成以以内湖湖为核核心面面湖向向海的的空间间结构构；后海中中心城城市形形象：城市市中心心功能能从东东向西西进行行高度度分区区，提提高滨滨水公公共界界面的的丰富富度，，并通通过节节点项项目限限高控控制，，提升升区域域的建建筑形形态。。深圳湾体育中心深圳湾内湖公园中心路绿道创业路绿道海德一路商业与文化娱乐用地广场用地50m及以下100m及以下150m及以下深圳湾湾内湖湖公园园深圳湾湾体育育公园园中心路路绿道道P11本项目建筑筑限限高高分分区区线线以公共共交通通优先先原则则，提提供多多种公公共交交通系系统，，实现现高效效接驳驳换乘乘；采采用机机动车车单线线循环环与地地下交交通，，提升升通行行能力力；倡倡导绿绿色交交通，，与深深圳湾湾区形形成自自行车车道系系统后海规规划交通规划公共交交通系系统地铁：：2号线、、11号线、、前南南线、、石岩岩线；；有轨电电车公交车车观光轻轻轨自行车车网络络提倡绿绿色交交通，，对接接深圳圳湾；；机动交交通网网络单向循循环、、地下下交通通系统统2号线11号线前南线石岩线有轨电车观光轻轨自行车道单向机动车道P12本项目后海城城市中中心设设计注注重地地块的的高强强度集集约开开发并并强化化地块块功能能复合合，提提升地地块间间地下下或地地上空空间的的联系系后海规规划开发特特征高度集集约开开发后海中心区区可可开开发发用用地地87.4万平平米米，，建建筑筑总总体体量量472万平平米米，，净净容容积积率率达达到到5.4；用用地地单单元元划划分分以以100*100m为单单元元，，实实现现土土地地高高效效利利用用；；多元元功功能能复复合合后海海城城市市中中心心区区以以满满足足人人们们交交流流、、工工作作、、生生活活、、娱娱乐乐等等多多种种需需求求，，实实现现用用地地功功能能的的复复合合化化，，非非单单一一物物业业类类型型，，而而是是多多种种物物业业类类型型的的合合理理组组合合；；地块块间间相相互互联系系不仅仅对对地地块块的的容容积积率率、、建建筑筑限限高高进进行行规规定定，，且且在在地地块块设设计计指指引引中中规规定定了了地地块块间间的的地地上上、、地地下下连连接接方方式式，，形形成成地地块块间间垂垂直直的的交交通通联联系系。。项目目南南侧侧的的航航天天科科技技广广场场项项目目占占地地面面积积12618平米米，，容容积积率率12.08，12万平平米米写写字字楼楼、、3万平平米米商商业业；；且且在在北北侧侧塔塔楼楼与与南南侧侧裙裙楼楼商商业业设设有有2层连连廊廊；；这种种多多功功能能设设计计与与建建筑筑地地上上或或地地下下连连廊廊设设计计在在后后海海规规划划中中到到处处可可见见，，增增强强建建筑筑间间的的互互动动，，提提高高空空间间的的利利用用率率。。224m塔楼楼130m塔楼楼32m裙楼楼入口口广广场场车行出入口人行出入口空中通廊P13图例例后海海在在建建项项目目有有16个，，已已进进入入快快速速建建设设期期，，随随着着项项目目竣竣工工入入市市，，后后海海商商务务氛氛围围将将逐逐渐渐形形成成后海现状状项目建设设情况华润总部航天科技广场卓越后海大成基金深圳湾一号天虹总部海王星辰新百丽中海油阿里巴巴中建钢构喜之郎海信南方中铁南方天佶湾广场鹏润达广场序号项目工程进度1航天科技广场主体工程2卓越后海金融中心主体工程3鹏润达广场地下室工程4大成基金土方工程5天佶湾国际广场土方工程6华润总部地下室工程7中海油地下室工程8海信南方前期勘测9中铁南方主体竣工10中建钢构土方工程11喜之郎前期勘测12阿里巴巴地下室工程13深圳湾一号一期在售，二期土方工程14天虹总部主体工程15海王星辰土方工程16百丽大厦地下室工程后海模型型示意图图后海在建建项目工工程进度度表P14小结二、商务务格局发发展利好好于南山山，后海海区域将将承担更更重要角角色−−深圳定位位为全国国经济中中心城市市与国际际化城市市，且深深圳前海海国家战战略规划划及金融融改革创创新，促促进南山山呈多点点开花的的办公格格局，将将代表着着深圳未未来的商商务主流流。三、后海海区域精精细化规规划，将将成为深深圳最高高端的总总部新区区−−后海将参参照香港港中环模模式，提提出傍海海新城的的发展目目标，加加强地块块多功能能组合及及地块间间功能互互动，且且进行多多种公共共交通方方式，立立体交通通体系构构建，促促进后海海形成自自成一体体的高端端总部区区。一、深圳圳金融产产业快速速发展，，将利于于后海金金融企业业聚集−−深圳金融融产业发发展迅速速，2012年金融产产业占到到深圳国国民生产产总值的的14.1%，金融产产业壮大大将有利利于金融融产业链链形成，，利于后后海吸引引金融产产业类客客户。SummaryP15启示：放放大后海海区域发发展利好好，抓住住后海金金融区建建设特色色，主要要发展金金融及关关联客户户。后海金融融总部区区本项目科苑大道项目位于于后海金金融总部部区门户户位置，，也是连连接后海金融总总部区与与高新填填海六区枢纽，能够起起到区域域形象展展示与金金融传导导作用滨海大道项目本体体区位分析析滨海路后深圳科技技馆新址址用地门户位置置：位于滨海大道道头排，是深圳圳到机场场的主要要干道，距机场只只需30分钟，是从市区进进入后海海中心的的主入口口，昭示示性地位凸出出；形象昭示示：具备形成整个个后海金金融总部部区的身身份标志志，对整个区域域的形象象昭示具有重要要意义；纽带作用用：作为两大大总部基基地的纽纽带，能能够更好的发发挥金融资本本与产业业资本融合作用用。高新园填填海六区P16本项目未来来周边将将有4条地铁线线路，公公共交通通十分便便捷，处处于后海海中心连连接城市市主干道道的出入入口，存存在一定定交通压压力公共交通通：项目1KM范围内将将规划有有4条地铁线线，5个地铁站站点，特特别是后后海站将将是2号线、11号线、前前南线三三条地铁铁线的综综合换乘乘枢纽，，科苑立立交公交交站距本本项目仅仅50m；车行交通通：后海中心心内部道道路实行行单向交交通系统统，存在在一定程程度的交交通绕行行，由滨滨海大道道西-东向车流流、后海海滨路南南-北向车流流、海德德三道东东-西线车流流进入性性较好，地块位于于城市主主干道的的入口处处，未来来可能会会存在较较大交通通压力。项目本体体交通分析析区域交通通分析交通进入入性分析析滨海大道海滨路后停车场P17车行动线地下车库出入口本项目周边边拥有商商业文化化中心、、高档居居住区、、深圳湾湾体育中中心、内内湾公园园及深圳圳湾滨海海公园，，周边区区域发展展成熟，，有利于于项目后后期的招招商后海金融融总部区区是深圳圳唯一的的滨海总总部区，，属于深深圳湾15公里滨海海休闲带带的中部部，项目目1km范围圈内内拥有稀稀缺的海海湾资源源和生态态景观；周边已形形成较完完善的公公共配套套、居住住及商业业氛围；代表南山山区域最最高商务务水平的的南山商商业文化化中心，，目前售售价在4.5万/㎡左右，，租金金介于于150-180元/㎡··月，市场场需求求较旺旺盛，，高端端写字字楼产产品市市场认认知度度高，，代表表项目目有海海岸城城东、、西座座，天天利中中央一一期、、二期期；项目本本体配套资资源P18高档居居住区区高新区区软件件基地地商业文文化中中心区区居住区区办公商商业区区本项目文体休休闲区区1KM深圳湾海岸城城天利中中央广广场西侧受受立交交桥遮遮挡、、南侧侧昭示示性较差差，且西西南侧侧与航航天科科技广广场存存在较较严重重对视视，东东侧昭昭示性性最好好，北北侧景景观视视野最最佳项目本本体四至分分析④⑤航天科技广场⑦卓越后海滨海大道后海滨路①②③④⑤⑥⑦北侧：：滨海大大道及及规划划的深深圳科科技馆馆新址址，无遮挡挡，视视野开开阔，，景观观较好好；南侧：航天天科技技广场场，①①号为为A塔楼高高224.8m，⑤号号为B塔楼高高129m，⑥号号为停停车场场用地地，⑦⑦号为为卓越越后海海，高高184m；西南侧侧存在在对视视，南南侧及及东南南侧视视野一一般，，南侧侧人流流较大大；西侧：后海海滨路路与滨滨海海海滨立立交，，受滨海海立交交及道道路绿绿化带带一定定程度度遮挡挡；东侧：：紧邻秀秀丽变变电站站，高高25m，②号号地块块限高高50m，③号号地块块限高高150m；视线好好，景景观一一般，，受秀秀丽变变电站站一定定影响响。①秀丽变电站滨海大道后海滨路滨海海滨立交P19②③未未开工工地块块⑥停车车场本项目应应充分分考虑虑绿地地的开开发利利用且且适当当拔升升建筑筑高度度，提提高建建筑形形象感感与整整体开开发价价值项目四至北临滨海大道，南靠航天科技广场，西至后海滨海立交，东至秀丽变电站占地面积4197.4㎡建筑面积38000㎡，其中商业面积4500㎡，办公面积33500㎡绿地面积1500㎡建筑限高≤150m用地性质商业性服务设施用地用地年限40年总部自用企业五矿证券、五矿期货、全盛保险、五矿香港、五矿建设、五矿信托、总公司驻深企业等项目本本体地块指指标地块红红线范范围内内北侧侧与西西侧为为绿地地，占占地面面积1500㎡，紧邻邻滨海海滨路路与滨滨海大大道交交叉口口，较较为嘈嘈杂，，在利用绿绿地时时可考考虑下下沉式式设计计；项目目可建设设面积为为2697㎡，主塔楼楼建设设控制制面积积为1225㎡㎡，塔楼标标准层层面积积过小小，影影响建建筑形形态及及办公公的使使用可可考虑虑适当当放大大塔楼楼的标标准层层面积积，提高每每层使使用面面积；；地块建筑限限高为为150m，与周周边的的航天天科技技广场场、卓卓越后后海项项目存存在明明显的的高度度差，，影响响建筑筑的昭昭示性性，可考虑虑加建建与顶顶部造造型等等方式式，跳跳脱出出周边边建筑筑遮挡挡；项目建建成后后将入入驻五五矿多多家企企业，，需综合合考虑虑各企企业的的办公公需求求，进行行合理理的建建筑设设计。20小结Summary一、位于于后海海封面面位置置及与与高新新区交交流纽纽带，，区位位配套套优越越−−本项目目不仅仅位于于深圳圳湾滨滨海区区，同同时也也处于于后海海总部部区的的门户户地段段和连连接填填海六六区的的枢纽纽位置置；后后海区区域周周边发发展成成熟，，为项项目发发展创创造良良好条条件；；二、外部部交通通便利利，交交通进进入性性略显显不足足−−项目紧紧邻滨滨海大大道，，未来来周边边规划划有4条地铁铁线路路，但但受制制于周周边交交通系系统，，车行行交通通可进进入性性略有有不便便利，，后期期在交交通规规划期期需重重点解解决该该问题题；三、受制制项目目指标标，项项目在在封面面形象象感下下滑及及使用用性不不佳−−项目限限高仅仅150m，难以以跳脱脱周边边建筑筑群，，可建建设用用地面面积小小，西侧、、南侧侧项目目昭示示性较较差，，且西西南侧侧与航航天科科技广广场存存在较较严重重对视视，东东侧昭昭示性性最好好，北北侧景景观视视野最最佳。。21启示：：凸出出项目目封面面形象象，放放大沿沿滨海海大道道的景景观面面，同同时加加强交交通动动线规规划，，降低低南侧侧的对对视性性。开发商期望结果打造高标准金融总部大厦，成为区域标杆；五矿集团企业自用基础上，剩余物业租赁引入高端客户，实现物业价值最大化；抵御项目开发风险，通过市场化运作提高企业的资产水平。情景导致非期望结果前海金融利好、福田金融总部建设与后海存在较大的竞合关系；后海16个在建项目，未来竞争体量大；后海区域金融总部与其它项目建设标准高，项目品质也存在较大竞争。

如何发挥项目区位优势，提高项目竞争力？

如何进行项目打造，提高项目品质，提供更优金融办公环境？分析目目标结结果－－现实实非期期望结结果，，转化化现实实风险险，实实现开开发目目标达达成开发目标解解析目标界定P22开发目标解解析核心问题界界定本项目需解解决的二大大核心问题题核心问题一：面对未来大量供应，如何实现错位竞争？核心问题二：项目产品应如何打造，满足高标准金融总部需求？深圳金融产业格局分析，如何抓住后海金融产业发展特色？未来南山商务市场格局及特征分析，如何体现后海发展机会？区域内外供应分析，本项目什么时候是最佳入市时机？从客户需求出发，如何实现产品打造与需求的对等？如何进行项目规划设计，实现标杆形象及使用功能的统一？P23目录一、项目背背景四、项目定定位二、市场研研究五、规划排排布六、物业建建议七、经济测测算三、案例借借鉴P24市场研究市场分析客户分析竞争分析P25本项目后海中心深圳金融市市场已形成成三大金融融总部格局局，本项目目地处前海海一级辐射射区，城市西进轨轨迹将使得得本项目所所在片区成成为深圳商商务发展热热点深圳市场金融总部格格局前海中心以深港合作为背景，以金融改革为基点，引入国际大型企业、香港企业及金融业务关联企业，未来全国金融企业发展的风向标。福田中心区以市政府、会展为牵引，进驻深交所、银行、保险、证券等总公司或分公司，成为深圳金融企业最为聚集的区域。罗湖金融总部区是深圳市最早金融商务区，以中国人民银行核心汇聚四大国有银行、股份制商业银行，但受区域限制，金融中心的优势逐渐退去。罗湖中心福田中心P26罗湖中心区区域金融总总部市场以以地王金融融商圈为代代表，是深深圳市最早早金融区，，区域地位位正在逐渐渐下降项目名称总建筑面积（㎡）建筑高度（m）入市时间（年）租金价格（元/㎡-月）入驻率（％）地王大厦266784383.951996140-17596华润大厦5520001392005200-300100深发展银行大厦76668183.81997135-150100京基100594642441.82011220-28075深圳市场罗湖中心罗湖中心区区域金融大大厦除京基基100，其它大厦厦入市时间间都较早，，大厦周边边商业配套套齐全，地地铁、公交交等交通便便捷，市场入驻率率都比较高高，市场认可可度较高；；区域内租金金价格除京京基100和华润大厦厦，基本集集中在200元/㎡·月以下，客户层级不不高，优质质客户正在在逐步逃离离此区域，，迁往其他区区域。京基100地王大厦深发展银行行大厦华润大厦2728以深南大道道为界，分分为南北两两区，整体体租金价格格达到200元/㎡月，高端项项目已达到到300元/㎡月深圳市场福田中心福田中心北北区

福田中心南区序号典型项目租金（元/㎡-月）①证交所大厦300②诺德大厦230③新世界中心210④荣超经贸中心220⑤安联大厦220深南南大大道道序号典型项目租金（元/㎡-月）⑥卓越世纪中心250⑦新华保险大厦165⑧国际商会中心150⑨华融大厦160⑩嘉里建设二期290⑥⑩⑦⑨⑧①②③⑤④深圳市传统统金融总部部聚集区，，区域成熟熟度最高，，配套完善善，产品价价格实现度度高，高端端客户认可可度高项目名称总建筑面积（㎡）层数入市时间（年）租金价格（元/㎡-月）入驻率（％）免税商务大厦101912.734F2006150-18098港中旅大厦5666336F2008130-22097兴业银行大厦3245128F2003140-18095投资大厦4236023F2004160-20098深圳市场福田中心福田整体租租金主要集集中在150-220元/㎡·月之间，高端端写字楼项项目租金在在250元/㎡·月以上；福田中心前前期开发金融总部取取地较少，金融总部部企业无自自持办公物物业，通过过租赁或购购买其他企企业写字楼楼为主；目前总部物物业入驻的的客户中，，除总部自自用较大面面积外，入驻企业客客户相对纯纯粹，以整整层、半层层大面积办办公客户为为主；如港中旅旅大厦27-32层自用，其其他楼层均均为整层或或半层客户户港中旅大厦投资大厦免税商务大厦兴业银行大厦兴业银行大大厦投资大厦港中旅大厦厦免税商务大大厦29项目名称用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）层数建筑高度（m）竣工时间（年）招商证券总部大厦4847.9260000地下4层，地上34层1802014华安保险大厦400045000——79.72012投行大厦4111.1251529地上4层，地上21层1002013国信证券大厦5454.7880,000——2082015中国人寿大厦500976496.932层1702015中信银行大厦40006443024层104.72014安信金融大厦4813.4570000————未动工深圳市场福田中心兴业银行大大厦港中旅大厦厦免税商务大大厦继中心区十十三朵姊妹妹花之后，，未来二至至三年内，，福田中心心区将迎来来七兄弟，，区域的成熟熟度使得区区域市场价价值认可度度高中心区内可可开发利用用的地块资源非非常稀缺，金融总部部物业的再再发展受到到局限；该片区为深圳市第二二批金融企企业建设用地，，该部分用用地基本都都在2008年出让，具具有地块面积小，容容积率大的特点；七块用地均为金融企企业总部用用地，按照深圳圳发展总部部企业规范范，规定企企业自用部分建建筑面积不不低于60%，且自用建筑面面积10年内不准对对外出售。即将入市市的投行大厦均价在210元/㎡·月，项目价格格较高。安信金融大大厦投行大厦中国人寿大厦国信证券大厦华安保险大厦招商证券总总部大厦中信银行大大厦新洲路福华华一一路路民田路福华华路路30与福田中心心区形成强强大双中心心结构，是是连接港深深广的中枢枢，被誉为为南中国““曼哈顿””，对本项项目具有很很强的辐射射效应战略定位：：深港合作先先导区、体体制机制创创新区、现现代服务业业集聚区、、结构调整整引领区，，服务范围围是包括香香港在内的的整个珠三三角，定位位为未来整个珠珠三角的““曼哈顿””；发展领域：：重点发展创创新金融、、现代物流流、总部经经济、科技技及专业服服务、通讯讯及媒体服服务、商业业服务六大大领域,以拓宽人民民币业务为为核心，推动人民币币国际化进程，打造造创新融资资平台，发展产业链链最高端；出让地价：：区域内2017年将完成基基础设施建建设，目前前已出让四四块用地，，出让地价突突破2.5万元/平米，达到出让让地价天花花板，可以以预见未来来物业的价价格将非常常高。深圳市场前海片区前海中心概况功能定位①现代服务业体制机制创新区②现代服务业发展聚集区③香港与内地紧密合作先导区④珠三角地区产业升级引领区产业定位①总部经济②创新金融③现代物流④科技及专业服务业⑤通信及媒体⑥高端服务业保税港片区本项目综合发展区商务中心区31小结Summary一、罗湖－－福田有较较大的金融融机构作依依托，本项项目发展与与前海金融融相关类的的客户−−罗湖金融中中心是深圳圳市最早的的金融中心心，商务产产品整体层层次较低，，未来可开开发面积非非常稀缺；；福田金融融中心是深深圳市发展展最成熟的的金融中心心，入驻企企业类型层层级较高，，未来可开开发面积很很少；前海海片区注重重未来规划划，打造企企业总部基基地，未来来可开发量量很大，是是深圳市未未来占位最最高的区域域；二、根据目目前金融产产业格局，，本项目金金融定位应应差异化−−基于前海深深港现代合合作区建设设及金融体体制改革，，后海区域域将收到前前海辐射利利好，未来来有更大的的发展空间间。P32启示：依托托前海金融融改革发展展特色，与与罗湖、福福田金融类类企业定位位差异化。。留仙洞总部基地由留仙大道以南、茶光路以北、石鼓路以西和创研路、留新路、一号路以东的区域围合而成，可提供新型产业办公面积将达到428-515万㎡；定位为深圳市“西部硅谷北片区”的重要部分高新技术产业区规划面积11.5平方公里,是国家“建设世界一流高科技园区”的六家试点园区之一，片区形成了三大产业聚集，分别为以移动通信、程控交换、光纤光端为主的通讯产业、以IC设计、应用软件为主的软件产业、以诊断试剂、医疗器械为主的医药产业后海打造为未来深圳的“中环”，以物流、金融电子、创业投融资等行业聚集为主。深圳湾地方政府重点发展区域、城市经济窗口；具有政府政策倾斜的重点招商引资区域，辐射全国客户，是城市高端企业集聚地前海深港现代服务业合作区，发展高端现代服务业、国际物流，打造为深圳的“曼哈顿”，将以国际金融、仓储物流、能源、咨询服务等行业为主南山区域整体市场【市场格局】南山区正在在形成五大大新兴商务务片区，，后海中心心区是南山山商务圈的的重要节点点P33后海金融总总部区高新技术产产业区留仙洞总部部基地深圳湾超级级总部基地地前海深港现现代服务业业合作区【市场表现】南山不同区区域租金差差异较大，，但不同档档次写字楼楼大多保持持较高的入入驻率，整整体的商务务市场较为为旺盛梯队项目所属区域租金（元/㎡•月）产品档次入驻率第一梯队海岸城西座、天利中央二期南山文化商业中心150－165★★★★98%招商局广场蛇口片区200-220★★★★30%第二梯队海岸城东座、天利一期南山文化商业中心150-160★★★☆96%茂业时代广场南山文化商业中心110－130★★★☆100%汉京国际南油片区120－140★★★☆95%第三梯队濠盛大厦南油片区90－120★★★95%美年广场蛇口片区90-120★★★70%（在租）招商局数码大厦蛇口片区85-90★★★100%新时代广场蛇口片区120-150★★★95%丽湾大厦月亮湾大道沿线55－60★★★40%(在租）第四梯队海景广场蛇口片区70-100★★99%科技大厦蛇口片区70－90★★100%赤湾石油大厦赤湾片区90★★100%海运大厦赤湾片区110★★100%南山区域整体市场天利中央广场34海岸城【片区概况】深港现代服服务业合作作区，设置置诸多限制制性明细规规定，造成成进驻门槛槛高、投资资开发的资资金压力大大等客观制制约南山区域前海前海中心概况整体定位“亚洲曼哈顿”，2020年建设成为亚太地区重要的生产服务业中心，世界服务贸易重要基地。功能定位现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展聚集区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区产业定位总部经济、创新金融、现代物流、科技及专业服务业、通信及媒体、高端服务业板块布局前海的未来将依托现代服务业的产业形态，积极发挥前海口岸连通深港的优势，沿前海湾形成特色鲜明、有机关联的“三区一带”格局规模体量前海合作区总用地面积1492公顷，总建设规模约2600万㎡；办公建筑面积约1600万㎡，商业建筑面积约230万㎡，居住及商务公寓建筑面积约380万㎡，公共服务及市政建筑面积约130万㎡；前海合作区规划基准就业人口约65万人、居住人口约15万人。商务中心区保税港片区综合发展区月亮湾大道P35【市场表现】楼面地价突突破2.5万元/㎡，且规定定投资强度度不低于1.2万元/㎡，价格门门槛高前海深港现现代服务业业合作区的的地价能够够实现40%以上的拍卖卖溢价率，除由世贸贸投资公司司拍得的T102-0244宗地除外；；还规定约70%的自用办公公物业比例；楼面地价突突破2.5万元/㎡，且对投资强强度（计容积率的的建筑面积积计算，不不含地价）做出硬性性规定，要要求在12000或15000元/㎡以上，部部分宗地设设置约20%的无偿返还还比例，价格门槛较较高。南山区域前海2013年7月及及11月前前海海深深港港现现代代服服务务业业合合作作区区总总共共拍拍出出的的5宗地地基基本本信信息息宗地编号成交时间建设用地（㎡）建筑面积（㎡）成交价（人民币、万元）溢价率容积率楼面地价(元/㎡）竞得人投资强度（元/㎡）返还/自用办公体量（㎡）T201-007507.26432914502007,180,00.42.97%≤10.4015948卓越置业集团有限公司1500088600T201-007707.26375163204005,18900.48.25%≤8.5416195卓越置业集团有限公司1500051600T201-007808.165393450300010,900,0052.76%≤9.3321670华润置地有限公自用）T102-024411.2712746.71500002,433,000.4%≤11.7716220前海世茂投资（深圳）有限公司1200083776（自用）T102-024511.274223.564000163,00063.33%≤15.1525468深圳市香江供应链管理有限公司1200037770（自用）P36【市场场表表现现1】】后海海总总部部基基地地享享有有较较大大幅幅度度的的取取地地优优惠惠政政策策；；楼楼面面地地价价在在3000-11000元/㎡之之间间南山山区区域域后海海后海海中中心心区区总总部部企企业业基基地地宗宗地地基基本本信信息息宗地号项目名称成交时间用地面积（㎡）成交地价（人民币、元）建筑面积（㎡）楼面地价（元/㎡）写字楼面积（㎡）自用比例自用期限(年）T107-0005T107-0006航天科技广场2008.3.1410458.4495,000,000150,0003,30012000060%10T107-0008中海油南方总部2008.10.0712712.51800,000,000200,0004,00019650070%10T107-0012新百丽鞋业总部2009.06.052763.5190,000,00035,0005,4292830070%10T107-0013天虹总部2009.12.106212.66476,000,00056,0008,5001600070%10T107-0018传云网络技术2010.10.299387.77392,853,20037,60010,44839420100%7T107-0019传云科技2010.10.296904337,243,90043,8007,70033840100%7T107-0066中山金融大厦2011.04.123726.99444,000,00041,50010,6993650060%10T107-0067大成基金大厦2011..01.184101.26594,000,00058,00010,2414800060%10T107-0023中铁南方总部2011.03.085253.04341,000,00043,1007,91237600100%——T107-0027(B)鹏润达商业广场2012.02.14————236,645——56200————T107-0025中建钢构总部2012.02.142892.5367,000,00039,6009,2683556070%10【市场场表表现现2】】办公公物物业业自自用用比比例例较较大大，，期期限限长长，，增增加加了了后后期期运运营营成成本本，，但但可可售售物物业业部部分分市市场场操操作作灵灵活活性性较较高高南山山区区域域后海海宗地号项目名称成交时间用地面积（㎡）成交地价（人民币、元）建筑面积（㎡）楼面地价（元/㎡）写字楼面积（㎡）自用比例自用期限（年）T107-0028华润总部大厦2012.08.1653661.72653000000490,0005,41425625080%10T107-0011海王星辰项目2012.08.184138.8490,000,00041,40011,8363340070%10T107-0069深圳湾一号2012.12.1114787.8947,000,000.271,7403,4858303080%无T107-0029海信南方2013.01.084322.29630,000,00063,8009,8755567270%10T107-0015喜之郎总部2013.05.235566.6541,000,00047,30011,4383620070%10T107-0072五矿集团2013.10.284197.4407,000,00038,00010,7113350060%15T107-0073深创投2013.10.2810438.7930,000,000108,3008,5879630070%15T107-0070华商银行、工行2013.10.284953.74583,000,00059,5009,79853350100%15T107-0071中投证券2013.10.284336.83561,000,00058,0009,67249300100%15——卓越后海项目——————90,800——83360——————天佶湾国际广场大厦——25000——350,000——257000全部可售——后海海总总部部基基地地受受到到政政府府土土地地出出让让优优惠惠政政策策，，即即每每宗宗地地都都保保证证以挂挂牌牌底底价价成成交交，而而且且政政府府还还将将返返回回一一定定比比例例的的地地价价给给竞竞得得人人，，因因此此，，相相对对前前海海而而言言，，后海海取取地地成成本本相相对对较较低低；自用用办办公公物物业业的比比例例在在60%-100%之间间，，期期限限在在7-15年不不等等。。可售售物物业业部部分分没有有入入驻驻行行业业限限制制，因因此此，，客户户来来源源相相对对较较广广，具具备备承承接接前前海海外外溢溢客客户户的的现现实实可可操操作作性性。。南山山区区域域深圳圳湾湾区域域位位置置：南南至至滨海海大大道道、、西西至至深深湾湾一一路路、、东东至至深深湾湾五五路路、、北北至至白白石石三三道道和和白白石石路路所所围围合合的的区区域域；；引入入对对象象：：主要要吸吸引引对对象象包包括括跨跨国国公公司司、、高高成成长长公公司司的的总总部部、、分分支支机机构构或或研研发发中中心心。。规模指标：：总用地面积积117.40公顷，总量量为450万～550万平方米(不包括市政政设施)。片区规划划就业人口口为18万～22万人。建筑限高：：超高层综合合体建筑分分别控制在在400米～680米和、400米～480米、在400米～580米。【片区概况】深圳湾超级级总部基地地依托政府府政策支持持，客群主主要面向深深圳市高端端企业深圳湾总部部基地效果果图P39DU03-04DU03-05DU06-05DU06-06DU08-01DU09-04DU08-03DU08-02DU08-04DU05-02DU05-03DU03-02DU03-03DU06-02DU06-03DU06-04DU02-01DU02-03DU02-04DU02-05DU02-08DU02-07DU02-06DU04-01DU04-02DU04-03DU04-05DU04-04DU09-05DU01-03DU01-04DU01-01DU01-05DU01-02DU02-02DU06-01DU07-01DU09-03DU09-01DU09-02400-68030-10015030-100300250400-58030010-4010030-6010-4010-40100100100300200<100<2002002004010050<200<200<200<100<150<200<200400-48080-150数据说明：：建筑限高高来源于《深圳湾超级级总部基地地详细规划划》草案25010040白石路白石一路白石四路白石二路白石三路深湾一路深湾二路深湾三路深湾四路深湾五路滨海海大大道道300-400【地块划分】超级总部基基地总共划划分为35个商业性质质开发用地地，5个公共市政政配套用地地南山区域深圳湾P40科技园平均租售价格水平科技园北区月租金:70-110元/㎡科技园中区月租金:60-70元/㎡

科技园南区月租金:100-130元/㎡

以租赁为主，在售项目为软件产业园基地，均价4.5万元/㎡进驻企业腾讯、迈瑞、方大、飞亚达、创维、联想、中兴通讯、TCL、微软、奥林巴斯、飞利浦、IBM、三星、西门子等现有项目北区：方大大厦、清溢光电、朗峰大厦、华瀚科技大厦中区：深南花园、朗峰科技大厦（厂改写）、软件园、坚达大厦、维用科技大厦南区：深圳软件产业基地、A8音乐大厦、三诺大厦、卫星大厦。未来入市项目汉京中心、华润大冲新城、地铁深大综合体、深圳湾科技生态城、百度国际大厦、腾讯滨海大厦、芒果网大厦入园条件需要注册高新技术企业资格证资料来源：：世联地产产资料库高新技术产业北区北环大道深南大道高新技术产业中区高新技术产业南区沙河西路【片区概况】国家级科技技园区，入入园受产业业限制，客客户进驻门门槛高；中中区和北区区起步较早早，南区的的项目陆续续落成南山区域高新技术产产业区P41【市场表现1】第一批新建建项目相继继入市，受受区域规划划政策影响响，存在一一定的行业业入驻门槛槛限制高新技术产产业区项目目在近3年内陆续入入市，但有有较高的行行业门槛限限制，客户户群受到一一定约束；；软件产业基基地售价3.5万元/㎡，A8音乐大厦月月租金112元/㎡。三诺大厦南山区域高新技术产产业区序号项目占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）楼体结构项目进度备注1深圳软件产业基地150000631700多栋楼体在售入驻门槛为高新技术认证企业2A8音乐大厦4745.495231828层，地上25层招租租金112元/㎡·月3三诺大厦——5553925层，地上22层内部装修商业招商4腾讯滨海大厦18650.95345,57050层/41层地下工程两栋塔楼（248米/194米）5芒果网大厦41535059623层机电及外立面安装限高100米6百度国际大—主体工程限高180/150m米7深圳创业投资大厦5159.019351344层主体工程采用斜网钢结构A8音乐大厦创业投资大大厦百度国际大大厦P42【市场表现2】楼面地价位位于700-6400元/㎡之间，但但用地性质质为新型产产业用地，，物业入市市销售存在在较大限制制南山区域高新技术产产业区2013年高新技术术园区招拍拍挂地块信信息宗地编号土地面积（㎡）建筑面积（㎡）土地使用年限竞得人成交价(万元）容积率溢价率楼面地价（元/㎡）准入行业限制T205-01154422.453083030深圳市传承房地产开发有限公司

100,0003.0-7.0200%3200——T205-00273986938473050深圳市投资控股有限公司139,7009.6503600——T205-01145004.184340030深圳市迅雷网络技术有限公司3,2303.0-8.670700互联网信息服务业T204-01355654.87320030深圳市投资控股有限公司46,52013.006400——T205-00084715.412827030先健科技（深圳）有限公司3,7026.00

1300假肢、人工器官及植（介）入器械制造T204-01349999.6710000030深圳北航新兴产业技术研究院有限公司130009.401300工程和技术研究和实验发展取地优惠政政策：2013年高新技术术产业园南南区成功挂挂牌出让6宗新型产业业用地，除了由房房地产公司司拍得的地地块实现200%的溢价率，，其他均以以底价出让。准入行业限限制：一些些宗地对竞竞得人设置置行业门槛槛，主要为为互联网技技术、工程程技术、人人体工程技技术等。P43【典型项目】软件产业基基地作为国国家科技部部“建设世世界一流科科技园区””发展战略略的首批试试点园区，，定位高端端、规模庞庞大南山区域高新技术产产业区项目地点高新区填海六区，东接规划中的科技公园、西临白石路、南靠滨海大道、北至学府路总占地面积12.30万㎡总建筑面积61.76万㎡栋数/层数18栋/

2-28层容积率4.43均价3.5万元/㎡入市时间2013年外立面单元式、呼吸式玻璃幕墙电梯品牌通力各类型物业体量及面积区间研发办公、SOHO37.527万㎡

300-800㎡/48-90㎡配套公寓宿舍5.86万㎡

27-75㎡商业面积1.423万㎡50-100㎡食堂0.378万㎡

——园区服务平台公共技术服务高性能计算、云计算、软硬件检测、软件协同开发、大数据储存等支撑项目企业管理服务知识产权保护、成果转化、企业战略咨询、管理咨询、信息安全、会展服务、教育进修、人才交流等支撑项目科技金融服务招商对接、产业推广、银行信贷、股权融资、担保典当、产权交易等支撑项目人文社区交流学习培训、互动交流、邮政物流、生活配套等支撑项目软件产业基基地效果图图P44软件产业基基地写字楼楼【片区概况】留仙洞总部部基地将成成为深圳五五大总部基基地之一，，定位为深深圳市“西西部硅谷北北片区”的的重要部分分区域位置：由留仙大大道以南、、茶光路以以北、石鼓鼓路以西和和创研路、、留新路、、一号路以以东的区域域围合而成成。物业体量：新型产业业用地和商商业服务设设施用地，，分为7个开发控制制单元，可可提供新型产业办办公面积将将达到428-515万㎡。南山区域留仙洞片区地铁交通：5号线已开通留仙仙洞站、年年初开工的的7号线将开通茶光光站；近期期规划15号线和17号线；远期规划划莞深城际线线。景观廊道：“两纵三三横”五条条重要的通通风及景观观廊道，分分别是留光光路、留新新南山路、、同发南路路、仙茶路路、仙鼓路路。教育配套：18个班的幼儿儿园、45个班的9年一贯制学学校、30个班的初中中学校。公共配套：社区体体育活动场场地、文化化活动室、、邮政支局局等。P45【市场表现1】留仙洞片区区出让用地地有较大面面积返还，，市场可流流通部分楼楼面地价达达到16000元/㎡，未来入市市价格高南山区域留仙洞片区宗地编号T501-0069竞得人万科土地面积394043㎡地址同发南路地价539900万楼面地价16000元/㎡溢价率92.82%土地性质新型产业用地建筑面积1335510㎡容积率——产权年限40年竣工期限3.5年产权要求研发用房62.5万㎡无偿交还政府15万㎡可分割销售商业面积7.5万㎡DY04单元限整体转让商务公寓25万㎡可分割销售酒店、会议、公共服务15万㎡限制整体转让连廊商业（地上地下）6.8万㎡限制整体转让留仙洞总部部基地块拍拍卖成交信信息P46【典型项目】凯达尔大厦厦是留仙洞洞片总部基基地首个甲甲级写字楼楼物业，副副楼整体转转让，主楼楼月租金达达到90元/㎡南山区域留仙洞片区项目地址南山西丽镇同沙路168号（同沙路与同发路交汇处）占地面积10000.00㎡大堂高度10m建筑面积69000多㎡电梯数量16部楼体层数主楼25层，副楼14层电梯品牌芬兰通力标准层面积3200㎡空调品牌日立变频办公面积区间75㎡/180㎡空调系统VRV车位总数地上12个、地下388个智能系统自动控制照明系统、安防系统租金90元/㎡·月物业管理费9.8元/㎡·月空中花园个数/总面积9个/675㎡会议报告中心1720㎡，345个坐席展厅1280㎡会所独栋共3层开发商凯达尔集团物业管理公司凯达尔物业服务有限公司凯达尔大厦厦项目基本本信息凯达尔大厦厦空中连廊廊P47凯达尔大厦主楼凯达尔大厦平面图图小结Summary一、相比其它它四大总部部商务区，，后海区域域在价格与与客户存在在双重优势势−−前海未来入入驻门槛高高，深圳湾湾总部以本本地高科技技客户为主主，高新区具有产产业限制，，留仙洞商用物业业产权划分分存在限制制，后海除除总部自用用外，完全全市场化操操作，有更更广阔的客客户资源；；二、金融融、实业业类企业业总部自自建物业业，易形成成集群效效应−−后海中心心区出让让地块均均为总部部自用限限制，且且引入较较多金融融总部基基地及实实业类企企业，能能够提升升商务纯纯粹性，，并能吸吸引总部部关联企企业入驻驻，形成成集群效效应；三、后海周边边商务租租金水平平高且空空置率低，商商务价值值高−−后海总部基地地紧邻南山文文化中心区，，该片区的租租金价格为目目前南山最高高，且入驻率率几乎达到100%，项目未来市市场价格可期期。启示：后海区区域具备更自自由的市场环环境：后海总总部发展特色色、区域周边边发展成熟、、入驻客户无无产业限制。。【辐射区域】项目所在区域域周边高端住住宅集聚，拥拥有海岸城等等大型商业体体，且地块范范围内项目建建有基础性商商业配套，未未来商业供应应较大市场分析商业市场分析析区域内住宅区区集中，且存存在大量高端住宅宅区，区域人群消消费水平高，，区域内已有有海岸城等商商业项目；1km范围内拥有海海岸城等大型型商业体，且且地块范围内内项目建有基基础性商业配配套，未来商商业供应较大大，存在较大大竞争。P49城市印象滨海之窗海印长城蔚蓝海岸天海花园观海台漾日湾畔本项目海岸城岸芷汀兰卓越浅水湾深圳湾彩虹之之岸东方花园熙湾滨福庭园纯海岸雅居浪琴半岛博海锦缎之滨听海花园1KM住宅区商业区图例【客户分析】后海金融总部部区域未来办办公供应体量量350万㎡，未来将将会有大量商商务人群的进进入，将会带带来大量商业业需求市场分析商业市场分析析后海金融总部部区是政府重重点打造的金金融总部区，，是一块正在在快速开发建建设的地块，，在未来3－5年左右，整个个区域建设较较成熟时，周周边商务办公公物业及商务务消费人群会会呈现直线上升的态态势；后海金融总部部基地规划办办公体量供应应约350万㎡，按人人均办公面积积12-15㎡推算，，区域内已知知地块商务客客群数量约为为23-30万人；商务人群消费费将成为区域域的主要消费费主题，倾向向快时尚、娱娱乐项目、休休闲或商务餐餐饮，消费以必要性、、频繁性消消费为主。。P50【业态构成】深圳甲级写写字楼的配配套商业以以金融与餐餐饮类业态态为主，重重点发展金金融、餐饮饮、便利店店等配套商商业市场分析商业市场分分析深圳甲级写写字楼配套套商业的业态态以金融和和餐饮为主主，金融和餐餐饮的比例例均超过了了3成，并且金金融的比例例略高于餐餐饮；除了金融和和餐饮外，，甲级写字字楼配套商商业的业态态主要还有有便利店、、中介、教教育、休闲闲娱乐等；；金融、餐饮饮、便利店店是写字楼楼重点发展展的配套商商业，主要要为写字楼楼的办公客客户提供金金融和生活活服务。数据来源：：世联地产产深圳甲级级写字楼配配套商业调调查深圳甲级写写字楼配套套商业的业业态构成P51【业态分布】写字字楼楼配配套套商商业业主主要要分分布布在在1-3层，，其其中中1层的的业业态态中中金金融融占占比比近近一一半半，，2-3层以以餐餐饮饮业业态态为为主主市场场分分析析商业业市市场场分分析析深圳圳甲甲级级写写字字楼楼配配套套商商业业主主要要分分布布在在1－3层，3层以以上上配配套套商商业业极极少，，说说明明配套套商商业业价价值值主主要要体体现现在在1－3层；；配套套商商业业1层业业态态类类型型最最为为丰丰富富，其其中中金金融融与与餐餐饮饮类类业态态占占比比最高高，据统计计1层配配套套商业业中中金金融融比比重重达到到46%，餐餐饮饮比比重重达达到到24%；2－3层商商业业业业态态种种类类相相对对较较少少，，其其中中2层商商业业以以餐餐饮饮为为主主，，占比比达65%；3层餐餐饮饮的的比比重重也也超超过过了了一一半半，休休闲闲娱乐乐类类业业态态比比重重有有明明显显提提升升，，达达到到