上海某地产商业部筹建计划

[***房地产经济有限公司]商业部筹建计划任务描述立足上海,面向全国,为投资者,业主,客户提供全方位的商业不动产服务。发展方向：中高档商业不动产。价值观念：专业成就未来。工作组商业部经理：***下属：市场部，租赁部，买卖部，项目部，客户代表部市场部：负责客户，房源的开发；单页，SP,以及相关广告的投放。租赁部及买卖部：写字楼租赁代理部为业主投资者及租户提供商务写字楼宇的出租、销售等方面的顾问服务工作。（业务形态：零售型）项目部：为写字楼，商铺项目提供代理服务。客户代表部：为战略客户提供的专业知识与顾问建议涉及：搬迁、续租、开发、自用物业、以及评估承租或购买等房地产实际操作。

组织结构市场概要上海写字楼1991至2002年的租金及售价统计表发展方向及趋势自2002年起，中国大陆地区的写字楼市场全面回暖，租金水平每季度以5%--8%的增长率持续上涨。至目前为止，上海市场平均每年吸收量为35-40万平方米。至今年九月份的不完全统计数据上海写字楼市场的容量为2，950，000平方米（甲级A），浦东约占40%。浦西空置率在7.5%左右，浦东由第一季度的12.4%下降为9.9%。过去外资企业是写字楼里的主要客户群，随着国内外市场开放融合程度不断加深，许多内资企业开始重视自身形象塑造，纷纷选择体面的写字楼办公，未来上海写字楼市场需求将发生四大变化：一是随着中国加入世界贸易组织后保护期到期，外资金融服务机构将大举进入，业务范围迅速扩展，对甲级写字楼需求较大；二是中国政府鼓励跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心进入的政策，将让上海成规模开发出专门针对跨国公司地区总部需求的写字楼商品；三是长江三角洲地区民营企业发展壮大后，纷纷利用上海的金融服务、外商云集和港口物流优势，将总部或营销开发中心搬至上海，进一步刺激写字楼市场；四是上海2010年世界博览会为建筑设计、商贸会展、旅游、物流等第三产业提供了大发展的机遇，从而为写字楼市场带来较长期的积极效应。竞争市场状况：当前沪上中介公司的发展呈现规模化，连锁经营的趋势，知名品牌公司如信义，中原，博邦不断地开设新店，在商业业务部分直接反映为扩充编制，例如博邦的编制现为8个小组，总计60余人。最大程度地利用规模效应所带来的小业主房源信息优势，以盘吸客。广种薄收。我司的竞争优势：系统优势：***基于住宅IT系统基础之上发展的商用客户管理系统。客户优势：以中高端市场为主，以外资客户为主的切入点，充分利用我公司现有的客户资源，为业务的发展提供良好的基础。商务概念成熟完善的数据库系统是提供优质服务的根本保障。保持与业主良好的合作伙伴关系。与客户保持密切联系，为客户提供具有前瞻性的不动产服务。目标与目的系统正常运行的前六个月内每个月预期营业收入10万元（RMB)，此后保持不低于市场平均水平的增长率。（零售部分）积极参与现行的国有资产及不良资产的处理工作，引进REIT基金，人寿保险公司，金融机构,投资公司等长期权益投资者，推动项目部的全面扩张。在十八个月之后，启动客户代表计划（目标客户：2000M2及以上）

财务计划鉴于公司的服务行业性质，现将2005年末预期现金流量表简化如下：资源需需求（（员工工及IT系统））职员要要求：：所有物物业顾顾问必必须具具有本本行业业的从从业经经验（（商用用尤佳佳），，以上上级别别类推推。项目开开发主主任应应具有有代理理商或或背景景，与与投资资商和和开发发商保保持良良好关关系，，有政政府背背景优优先。。客户代代表协协调专专员应应有从从事协协调工工作经经验，，有大大型跨跨国公公司经经历者者优先先。外部采采购CRM&Spacedatabasesystem人事管管理相关人人员薪薪资，，晋升升参照照公司司相关关标准准。风险险与与回回报报风险在系统统建立立及其其转型型期的的短期期现金金流。。消除风风险以少量量的人人手建建立系系统（（两到到三人人为佳佳）。。减少少前期期的资资金投投入。。回报预期赢赢利时时间：：建立立系统统三个个月后后（取取决于于系统统建立立的时时间））关键问问题近期建立商商业客客户数数据库库；建建立房房源数数据库库（全全部可可涉外外甲级级写字字楼））；建建立基基本组组织框框架。。长期项目代代理和和客户户代表表业务务（取取得客客户的的独家家代理理资格格）的的发展展。以