掌握住宅验房保障百姓安居-讲课课件2017年

掌握住宅验房保障百姓安居-讲课课件2017年第一页，共48页。买房是当今国人不变的话题，虽然近年来房价持续走高，但在有很强家庭观念的国人眼中买房还是一生人的头等大事，从位置、户型、面积到装修每一样都得细细考量，新房到手，第一步就是检查观感质量：门窗、墙面、地面、管道等等。今天我就从监理分户验收的专业角度讲一讲我们是如何“验房”的，让大家在自己买房的过程中少走弯路，住上舒心、安心房。买房第二页，共48页。首先给大家介绍一下验房中常见的质量问题，

验房中多多留意，防患未然。

问题一：墙体裂缝或楼板裂缝包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等；第三页，共48页。问题二：防水太差导致渗漏由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系；第四页，共48页。第五页，共48页。问题三：楼体倾斜或结构不完善表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患；第六页，共48页。问题四：墙体空甚至墙皮脱落墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落；第七页，共48页。问题五：门、窗密闭性差、变形有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可；第八页，共48页。问题六：隔音、隔热效果差住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求；第九页，共48页。问题七：水、电、暖、气的设计位置不合理包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患；第十页，共48页。问题八：上下水跑冒滴漏跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关；问题九：公用设施设计不合理，质量不过关如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。第十一页，共48页。分户验收一、分户验收的条件1、工程已完成设计和合同约定的工作量。2、所含分部(子分部)工程的质量均验收合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能的检测资料应完整。第十二页，共48页。二、分户验收前的准备工作1、建设单位负责成立分户验收小组，组织制定分户验收方案，进行技术交底。2、配备好分户验收所需的检测仪器和工具，并经计量检定合格。3、做好屋面、厕浴间、外窗等有防水要求部位的蓄水(淋水)试验的准备工作。4、在室内地面上标识好暗埋的各类管线走向和空间尺寸测量的控制点、线;配电控制箱内电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。第十三页，共48页。三、分户验收参加人员1、建设单位参验人员应为项目负责人、工程建设专业技术人员;2、施工单位参验人员应为建造师(项目经理)、质量检查员、施工员等执业资格;3、监理单位参验人员应为总监理工程师、相关专业的监理工程师、监理员。4、住宅工程分户验收时，已预选物业公司的项目，物业公司须派人参加分户验收。第十四页，共48页。四、分户验收的规定1、检查项目应符合本规程的规定。2、每一检查单元计量检查的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2倍以内。3、分户验收记录完整。第十五页，共48页。五、分户验收时

应形成的资料1、验收过程中应按附录A填写《住宅工程质量分户验收记录表》（户内部分）。表2-2第十六页，共48页。住宅工程质量分户验收记录（户内部分）第十七页，共48页。2、分户验收结束后应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。分户验收资料应单独整理、组卷，随施工技术资料一并归档。第十八页，共48页。六、分户验收内容及标准首先介绍我们验收需要的工具和方法第十九页，共48页。第二十页，共48页。第二十一页，共48页。第二十二页，共48页。户内部分1.验收项目：楼地面、墙面、天棚面层验收内容：（1）楼地面空鼓、裂缝、起砂；（2）墙面、天棚空鼓裂缝、脱层和爆灰。检查方法：小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm。验收标准：楼地面空鼓面积不得超过400cm2，不得出现裂缝和起砂。墙面、天棚无空鼓、脱层；距检查面1M处正视无裂缝和爆灰。第二十三页，共48页。2、验收项目：门窗安装（1）验收内容：窗台高度检查方法：钢尺检查，每个窗台不少于一处。验收标准：窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。第二十四页，共48页。（2）验收内容：外窗渗漏检查方法：淋水试验或雨后目测。验收标准：外窗及周边无渗漏。第二十五页，共48页。（2）验收内容：外窗渗漏检查方法：淋水试验或雨后目测。验收标准：外窗及周边无渗漏。第二十六页，共48页。（3）验收内容：门窗开启检查方法：开启和关闭检查，手扳检查。验收标准：开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动。（4）验收内容：安全玻璃认证标识检查方法：观察检查安全认证标识。验收标准：应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识。切且标识不得隐蔽。第二十七页，共48页。

3、验收项目：栏杆安装（1）验收内容：栏杆高度、竖杆间距检查方法：钢尺检测，每片栏杆不少于一处。验收标准：低层、多层净高不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差。第二十八页，共48页。（2）验收内容：护拦玻璃检查方法：观察检查3C安全标识、游标卡尺测量。验收标准：必须使用刚化玻璃或刚化夹层玻璃，厚度不应小于12mm。第二十九页，共48页。

4、验收项目：防水工程（1）验收内容：屋面渗漏检查方法：平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时。验收标准：屋面无渗漏无积水。（2）验收内容：卫生间等有防水要求的地面渗漏检查方法：蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。验收标准：无渗漏，排水顺畅。第三十页，共48页。（3）验收内容：外墙渗漏检查方法：外墙人工淋水试验一小时后检查。验收标准：墙面无渗漏，滴水线无爬水。第三十一页，共48页。4、验收项目：室内空间尺寸（1）验收内容：室内净高检查方法：每个房间净高测五点。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。验收标准：最大负偏差不超过20mm。第三十二页，共48页。（2）验收内容：室内净开间检查方法：每个房间开间、进深尺寸各抽测两处。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。第三十三页，共48页。（3）验收内容：构件尺寸检查方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。验收标准：室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。第三十四页，共48页。6、验收项目：进户门质量检查方法：观察、开启检查。检查门安装是否垂直。进户门表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象验收标准：：进户门种类应符合设计要求，若设计进户门非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位置第三十五页，共48页。7、验收项目：外墙保温（1）验收内容：设计做法检查方法：对照图纸进行检查。验收标准：设计做法必须通过图纸审查。（2）验收内容：保温层厚度检查方法：用钢卷尺进行测量检查。验收标准：保温层厚度必须与图纸要求一致。（3）细部处理检查方法：观察检查。验收标准：外飘窗周边等必须进行保温层处理。第三十六页，共48页。8、验收项目：水暖安装（1）验收内容：管道渗漏检查方法：试水检查。验收标准：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。第三十七页，共48页。（2）验收内容：管道方向检查方法：试水检查。验收标准：给水、排水、采暖管道无堵塞。（3）验收内容：管道坡度检查方法：观察检查。验收标准：排水管道坡向、坡度正确。第三十八页，共48页。（4）验收内容：安装固定检查方法：观察检查。验收标准：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。第三十九页，共48页。（5）验收内容：地漏水封检查方法：尺量检查。验收标准：地漏水封深度不小于50mm。第四十页，共48页。（6）验收内容：热表和温控阀检查方法：观察检查。验收标准：入户装置安装热计量表、或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀。第四十一页，共48页。9、验收项目：电气工程安装（1）验收内容：插座相位、接地检查方法：使用“漏电保护相位检测器”逐个检查。验收标准：“漏电保护相位检测器”无接错显示。第四十二页，共48页。（2）验收内容：户内配电箱（盘）检查方法：观察和开、关触电保护器动作。验收标准：照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标接线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠。第四十三页，共48页。10、验收项目：其它（1）验收内容：烟道设置及附件检查方法：观察检查。验收标准；表面无裂纹；上人屋烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m。（2）验收内容：墙面空调孔洞检查方法：观察检查。验收标准：无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调。第四十四页，共48页。

公共部分1、验收项目：外墙及散水坡验收内容：窗角斜裂缝、墙面裂缝。检查方法：在距外墙两米范围内平视或仰视观察检查。验收标准：墙面及窗角无可见裂缝；散水坡无断裂和不均匀沉降，应与建筑物及道路断开并进行相应的防水处理。第四十五页，共48页。2、验收项目：楼（电）梯通道（1）验收内容：电梯侯梯厅深度，电梯门净宽检查方法：钢尺或激光测距仪检查。验收标准：1、电梯侯梯厅深度不得小于1.5m；2、电梯门净宽不得小于80cm。（2）验收内容：高层首层疏散外门及通道的宽度检查方法：钢尺或激光测距仪检查。验收标准：疏散门应外开，其净宽不小于1.1m，通道宽度不应小于1.2m。（3）验收