河南花园洋房住宅项目营销推广策略报告(图文并茂100P)

xx花园项目营销策略®报告结构Part3Part1市场研判Part4Part2项目解析项目定位及建议营销策略1市场研判——了解并掌握市场，探寻市场机会点！睢县位于河南省中东部，地处豫东平原，隶属于河南商丘市，是河南历史文化名城、中国最佳生态旅游县。数据来源：睢县政府网站睢县位于河南省中东部，西距郑州市160公里，东至商丘市60公里，东邻宁陵县，南接柘城、太康县，西毗杞县，北靠民权县；土地面积919.08平方公里，辖8镇12乡、548个村委会、1171个自然村。2009年年末全县人口81.26万人，常住人口75.84万人；目前已形成纸业生产、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民营企业群，是河南省板纸和板山羊出口基地；是河南省历史文化名城、中国最佳生态旅游县、全国科普示范县、全国棉油百强县和河南省平绿化高级达标先进县

；城市发展/城市地位中原水城、历史悠久、英才辈出睢县历史悠久，英才辈出。为河南省历史文化名城，自秦置襄邑县始，已有2200多历史，宋为拱州，元称睢州，民国时期改成睢县。境内有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代无忧寺塔、宋代圣寿寺塔、明代袁家山及清初汤斌祠等国家或省级重点文物保护单位。睢县历史上仁人志士辈出，如五代后唐七州刺史张廷蕴、宋代工部尚书郭贽、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝户部侍郎王绅、现代著名诗人苏金伞、当代一级英模任长霞、亚运冠军刘海涛等等。

城市发展/城市印象

公路：连霍高速、郑永省道、商丘新郑机场高速等。

铁路：东临京九铁路、北倚陇海铁路。航空：新郑机场、商丘军民两用机场。

港口：距连云港港口400公里左右。城市发展/交通地位处在河南及联结全国的密集交通网络，具有优越而独特的区域交通优势。经济发展总体水平较低、房地产处于初始启动阶段、未来空间广阔。城市生产总值(亿元)人均生产总值(元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）在岗职工平均工资（元）消费品零售总额（亿元）宜兴600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大丰207.362856471.729.322240857.31睢县84.11108949.21/1136125.04发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展：单纯数量型快速发展：以数量为主，数量与质量并重平稳发展：以质量为主，数量与质量并重缓慢发展：综合发展型根据国际通用衡量标准，睢县GDP增速在10年达到9.5%，保持相对平稳增长。目前人均GDP在1500美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场还处在一个刚刚启动的阶段，未来发展空间极大。我们将睢县与江苏苏南、苏中、苏北的典型县市做了数据上的对比，发现在经济发展总体水平、人均收入等各关键指标上，睢县尚不及江苏苏北等典型县市，遑论苏中、苏南的县市，但是睢县固定资产投资占GDP的比例远远高于几个可比县市，说明其尚处于投资推动经济发展的初始阶段。数据来源：江苏统计年鉴、睢县统计公报经济发展/经济水平2011年，第一产业实现增加值31.6亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.2亿元，增长9.5%；第三产业增加值19.3亿远，增长18%。产业结构为37.6：39.4：23。第一产业占比较高，但第二产业增速较快，其绝对值已经超过第一产业，意味着第二产业即工业、制造业开始逐步成为经济发展的主要推手。“纸业、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等几大支柱产业的兴起标志着睢县已逐步走向工业带动经济发展的道路。

经济发展/产业结构城市发展机会点城市角色中原水城，黄淮平原腹地，具有悠久的历史和深厚的人文底蕴，历史上英才辈出，是镶嵌在中原大地上的一颗明珠。经济发展经济总体水平较为落后，不仅远不及江苏北部县市，甚至与邻近的安徽相比也有所不如。但在农产品价格飞涨和人力资源日益紧张的今天，在中部崛起的大背景下，拥有丰富资源的睢县必将迎来一轮长足的发展。发展规划从睢县大的城市规划来看，整个城市目前正处于从老城向城北新城逐步推进发展的阶段。片区前景作为隶属于城北核心腹地、与行政一条街接壤的本项目，必将受益于新城的发展，未来前景广阔。房地产市场概况/供销情况

睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃于09-10年

睢县商品房市场睢县房地产市场发展缓慢，自2007年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米；销售爆发期为2009年至2010年，销售量分别为30.8万平米、20.1万平米。目前睢县在售项目较少，典型代表为天嘉·怡水华庭、龙凤盛世名城、威尼斯水岸、美景天城等。供应07年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米销售2008年2009年2010年1.6万平米，146套30.8万平米，2800套20.1万，1827套房地产市场场概况/土地市场2010年成交地地块坐落用途面积（万平米）容积率总建面（万平米）价格（万元）单位地价（万元/亩）凤城大道北侧、育才学校东侧商品住宅3.3896

1.6≤R≤26.781531

31

西环路与凤城大道交叉口北殡葬用地4.67

0.361.681006

14.4

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22——

——

振兴大道西侧、睢州大道北侧商品住宅0.0176

1.7≤R≤2.20.03870.5035

——睢县北环路南侧、湖东路东侧、中心大街西侧教科用地2.4745

0.51.237414

11.2拱州路北侧、东环路西侧商品住宅0.589

3.5≤R≤42.356375.11

42.5

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22————文化路与袁山路交叉处东北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257卫生局住宅小区北侧、教育局东侧商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路东段北侧廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西侧、凤城大道北侧商品住宅0.34

2.9≤R≤3.41.156741.5

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睢县土地地成交量量上升走走势明显显，2009年土地成成交17.25万平米，，2010年初至今今成交40.55万平米；；累计成交交土地的的平均价价格在30万/亩左右；；2010年成交土土地中，，商品住住宅用地地成交量量不大，，单幅地地块面积积较小，，容积率率大多在在2-4，说明今后后商品住住宅建筑筑类型以以小高层层、高层层为主。。供地节奏奏有所加加快，后后市供应应量充足足，应加加快开发发速度，，抢占市市场先机机，避免免后市竞竞争压力力本项目天嘉怡水水华庭时代广场场龙凤盛世世名城美景天城城盛元天湖湖城房地产市市场概况况/住宅市场场颐景佳苑苑康馨家园园2011年前项目目不多，，主要分分散于五五个卫星星湖的周周围，市市场供销销主要来来源于天天嘉怡水水华庭、、龙凤盛盛世名城城、盛元元天湖城城、颐景景佳苑等等项目。。项目地址xx大道交叉东南角开发公司xx大置业有限公司占地面积5423.6平米总建面积33643.81平米容积率6.203套数270物业类型17+1高层该项目总总用地面面积5423.6㎡㎡，总建筑筑面积33643.81㎡，建设17层商住楼楼1栋和17+1层商住楼楼一栋，，两栋商商住楼底底下1-3层为商铺铺，其余余为住宅宅。项目目商业面面积为9738.54㎡，住宅面面积23905.27㎡，其中60.5㎡的60套，82.3㎡的30套，88.7㎡的120套，即90㎡以下的合合计16743㎡，占住宅宅总面积积的70%；103.94㎡㎡的30套，134.8㎡的30套，合计计7162.2㎡㎡，占住宅宅总面积积的30%。该项目目绿化率率35%，容积率率6.203，建筑密密度46.06%。项目概况况重点项目目分析/xx广场项目地址凤城大道与中心大街交汇开发公司鑫业置业占地面积32303平米总建面积23万平米容积率7.12套数1502物业类型27层酒店+11栋32层住宅该项目总总建筑面面积：23万平方米米，其中中1幢27层酒店，，11幢32层住宅组组成，容容积率7.12%，绿化率率35%，住宅面面积173560㎡㎡，酒店面面积24650㎡，地下33060㎡，总户数数1502户，户型型面积：：70-90㎡以下，122800㎡㎡，占住宅宅总面积积的70.1%。91-140㎡㎡50760㎡㎡项目概况况重点项目目分析/时代广场场项目地址中心大街北段。五号卫星湖对面开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积28508.33平米总建面积6.5万平米容积率5.2套数1283物业类型高层该项目总总占地面面积28508.33平方米，，一期建建设为12幢，总建建筑面积积90000平方米，，容积率率4.82，建筑密密度38，绿化率率30%，商业建建筑25000平方米，，住宅65000平方米，，共计668套。二期期建筑面面积65000平方米，，容积率率5.2，建筑密密度40，绿化率率35%，商业建建筑5000平方米，，住宅60000平方米，，共计615套，其其中90平方米以以下的为为471套合计42000平方米，，占70%。项目概况况重点项目目分析/龙庭水岸岸项目地址凤城大道中段开发公司睢县永基置业有限公司占地面积15117平米总建面积10万平米容积率7套数826物业类型高层该项目土土地使用用性质：：商业、、兼容居居住容积率率：0.7≤≤R≤3.31建筑密度度：＜25%绿地率率：＞＞37%建筑规模模：≤105820.46平方米建筑高度度：＜90米（室外地坪坪算起）建筑层数：2—26层项目概况重点项目分析析/中央花都项目地址中心大街与睢州大道交汇西北角开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积6530.61平米总建面积3.2万平米容积率4.9套数279物业类型高层该项目总建筑筑面积32000平方米，容积积率4.9，建筑密度40，绿化率35%，共计3栋，其中建筑筑楼层为15十1层，商业面积积6000平方米，住宅宅面积26000平方米，共计计住宅279套，其中90平方米以下214套，面积18200平方米，占住住宅面积的70%以上。项目概况重点项目分析析/金帝名城房地产市场小小结住宅市场供销：房地产市场起起步较晚，销销售爆发期为为2009年至今，2009年销售量在30.8万平米，2010年——2011年销售量在50万平米左右，，目前土地市市场节奏明显显加快，后期期市场压力不不容忽视；建筑类型：在售项目以多多层建筑为主主，高层建筑筑市场接受度度不高，存在在抗性；供销结构：家庭结构决定定了110-130平米的三房成成为市场绝对对主流，两房房占比较少；；销售价格：睢县高层商品品住宅销售价价格在2600-3100元/平米不等，相相对于09年初的销售价价格具有涨幅幅较快；购房客群：乡镇进城购房房客群成为主主力，城区拆拆迁、改善、、婚房成为其其次.城市发展规划划中，大力拆拆迁改造老城城区，核心发发展新城区。。在这一大框框架下，老城城拆迁必将产产生大量的刚刚性需求，为为新城区的开开发带来巨大大的消费市场场保障。从整个睢县的的房地产开发发状况来看，，房地产处于于初步开发到到大力开发的的过度阶段，，这一阶段是是泡沫急剧形形成的阶段，，也是房地产产开发的黄金金阶段，从城城市大环境下下，目前介入入该市的房地地产开发是一一个非常好的的时期。房地地产开发的机机会较大。同时，从大背背景来看，城城市房地产开开发水平需要要一次升级，，未来市场供供应急剧放大大的环境下，，品牌效应和和产品效应是是市场成功的的法宝！房地产市场机机会2项目解析———人无我有，人人有我优！！老城区睢县城市规划划北部新城区城市布局特征征是南老城、、北新城和已已经开发的区区域三大片区区。老城以拆拆迁改造为主主；已经开发发区是睢县第第一轮房地产产开发的热点点成熟区域；；新城市城市市发展的重心心，是未来城城市的中心，，也是未来城城市房地产集集中供应区域域。已经开发区域域地块位置本项目位于城城北新城的核核心地段，是是未来城市发发展的重心，，地段优势明明显。项目地段优势势：1、项目周边由由2号卫星湖和3号卫星湖环绕绕，风景好，，居住氛围良良；2、周边县实验验中学小学部部、博文中学学，均为县重重点学校，学学区好3、距离政府较较近，后期配配套跟进前景景良好；4、周边规划配配套齐全；5、占据主要道道路，具备升升值桥头堡概概念。项目所在地块现状/区域内道路、、地块现状、、河道、周边边配套1、区域规划完完成，区域内内目前处于开开发阶段，区区域已开发项项目基本是行行政办公单位位，住宅小区区较少；2、区域内生活活配套一般，，目前来看，，区域开发还还非常滞后，，各种配套匮匮乏，未来市市场发展空间间较大；3、项目地块较较为完整，比比较利于规划划；4、区域内潜在在上市项目较较多，未来供供应巨大，竞竞争激烈；5、本项目从地地块资源分析析，有明显的的地段优势和和景观优势，，但也有明显显的劣势，在在整个大片区区内，项目地地块价值中上上等。区域发展状况况25S（优势）地段优势明显显：位于北部部新城的核心心区域景观优势明显显：项目自身身卫星二、三三号湖和市政政公园的开发发，为项目本本身带来了极极大的景观优优势；地块交通优势势：地块无论论是在北部新新城，还是到到达老城区，，大交通都非非常便捷。W（劣势）道路噪音劣势势：先天性存存在，在未来来开发中，尽尽量通过规划划来弱化这一一劣势；区域成熟度相相对较低，特特别是生活配配套和市政配配套滞后。但但是随着区域域开发的深入入，这一劣势势将以根本解解决；O（机会）城市发展机会会：睢县作为为内陆四线城城市，未来房房地产开发有有巨大机会；；城市规划机会会：城市整个个重心在北部部新城，本项项目又坐落于于新城核心位位置，城市规规划带来的无无与伦比的前前景机会；区域大量企事事业单位带来来的优质客群群机会；产品机会：睢睢县房地产市市场在产品建建造上一直处处于较低状态态，市场缺乏乏独特的、亮亮点突出的产产品，这为本本项目提供了了一定的市场场空白机会。。T（威胁）未来睢县房地地产市场供应应量巨大，同同时供应又主主要集中在北北部新城区域域，未来区域域内竞争激烈烈；目前睢县市场场对小高层和和高层产品有有明显的抗性性，这在四线线城市普遍存存在，在一定定时期内，很很难扭转，这这位项目后期期规划带来一一定威胁，特特别是对高层层产品规划带带来巨大压力力；城市房地产市市场不规范，，带来的不确确定因素较多多，项目开发发存在着地方方政府诸多政政策上未来改改变威胁（一一般内陆四线线城市，政府府诚信度一直直不高，这对对未来开发企企业带来一定定压力）。SWOT分析问题点可利用的资源，以及市场契机可供解决的方法干扰问题市政公园、卫星二、三号湖从整个地块来看，三面临路，噪音干扰大，项目可以通过规划来弱化它对整个地块的干扰：尽量把地块北部区域规划成城市公园，同时运用二、三号湖的规划，把这一区域与项目住宅开发区域向区隔配套滞后项目规划商业设施配套滞后可以通过项目自身的商业规划来根本解决这一问题：引入便利性商业完善自我配套市场未来竞争激烈区域内商品房市场竞争较大，主要是面对未来潜在上市项目消费市场对高层住宅的抗性较大开发时间尽量提前，加快推盘节奏，抢占市场先机独一无二的高性价比项目路线——独特的产品卖点和合理的价格体系找准自身的目标客群政府诚信风险项目开发周期控制政府公关处理合理安排项目开发进度，尽快落实土地更项法律规范手续。与兄弟开发企业形成市场规划条例。加快开发周期，不适宜恋战！！通过SWOT分析寻找项目目的问题点及及可供解决的的途径四象限综述根据四象限分分析，结合项项目所在区域域，目前行业业的宏观政策策等综合状况况来看项目的调性定定位：中高端楼盘（（区域环环境促成）项目的运营战战略：打造精品（（项目规模小小，不做气势势做精致）项目的战略升升值：提高项目功能能，增强居住住氛围带动项项目高附加值值项目的经济战战略：打造区域名片片，导入都市市高端生活，，获得高回报报3项目定位及建建议——没有最好，只只有更好！中端中高端富豪家庭年收入60万以上，，比例1%以内顶端产品的的消费者客户阶层分分析中低端家庭年收入入10-40万，约约占14%中高端产品品的主力消消费阶层家庭年收入入8-15万，约占占25%中价位楼盘盘的主力消消费力量低端家庭年收入入5-7万，约占占30%中低价位经经济型楼盘盘的主要消消费力量家庭年收入入3万以内，约约占30%基本无住宅宅消费力量量中端客户及及中高端客客户所占的的人群比例例约39%，一般来讲讲，越是高高收入阶层层，其购房房人群的比比例越高，，因而睢县县房地产市市场的主流流人群集中中在8—15万元之间家家庭收入的的人群，他他们的购房房特征成为为我们重点点研究的对对象。对睢县客户户阶层的分分析有助于于我们发掘掘和分析自自己的目标标客户群，，并研究他他们的置业业特点；客户阶层的的划分是一一个动态的的过程，划划分标准和和人群的变变化会随收收入水平变变化而逐渐渐变动；客户阶层的的比例不等等于实际购购房客户的的构成比例例，一般来来讲，越是是收入高的的客户，其其人群在市市场的购房房比例越高高；收入水平是是衡量客户户阶层的一一个最基本本的方式，，事实上对对客户阶层层的划分还还将结合收收入方式、、家庭结构构、年龄特特征等因素素。客群定位客群定位图示客户阶阶层主要从从客户家庭庭的经济收收入来划分分。中高端客户户中上层的的家庭收入入界定为10—40万元，，中端客户户的中下层层家庭收入入界定为8—15万元；以上两类客客户是睢房房地产市场场的主要消消费力量，，也是市场场争夺最为为激烈的两两个客户群群体；对以上两类类客户进行行详细研究究将有助于于我们进一一步明确客客户定位、、产品应对对策略及项项目整体的的开发战略略。中端端中高高端端富豪豪中低低端端低端端对客客户户的的初初步步界界定定，，有有利利于于更更准准确确锁锁定定竞竞争争对对手手，，研研究究项项目目地地块块资资源源与与之之先先天天方方面面的的差差异异，，研研究究竞竞争争对对手手的的产产品品优优劣劣势势，，从从而而找找出出市市场场的的空空白白点点和和机机会会点点，，合合理理运运用用差差异异化化策策略略，，制制定定项项目目开开发发战战略略。。本项项目目客客户户的的初初步步界界定定为为：：中高高端端客客户户的的中中下下层层；；中端端客客户户。。客群群定定位位扩大大的的区域域客客户户+外来来导入入的的客客源源+近邻邻睢睢县县的的周周边边乡乡镇镇区区域域，，地地产产升升值值是是他他们们置置业业睢睢的的主主要要因因素素，，同同时时包包括括工工作作、、商商务务产产生生的的居居住住、、度度假假等等因因素素。。精准准的的区域域客客户户睢县及周周边乡镇镇客户——土地资源源愈发稀稀缺，中中高端客客户可选选择性未未到饱和和；扩大的客客户面周边高新新产业导导入的中中高端客客群，睢睢县外向向型经济济发达，，高新产产业园区区发展力力强，同同时睢县县城市化化率不断断提高，，使得这这部分客客群成为为本案的的主力客客群；市场定位位本项目地地块条件件支撑开开发中高高档次的的物业高品质创创新产品品体系较高要求求的生活活环境需求多元元化区域市场场高端品品质社区区较多；；未来地块块开发项项目应在在品质上上有所提提升；地块因素素分析客户需求求分析市场竞争争分析基于地块块条件、、客户需需求以及及竞争市市场状况况，确定定本项目目的市场场定位项目市场场定位考考虑因素素市场定位位项目市场场定位：：区域市市场顶端端品质、、中高档档次价位位的精品品社区1、顶端端品质是是基于客客户引导导成败、、产品价价格提升升的综合合理解的的结果：：需求多元元化客户户购房需需求不确确定，高高品质是是引导成成败的关关键；从从目前睢睢县市场场来看，，顶端品品质的社社区正在在逐渐增增多，而而他们也也正是拉拉升整个个睢楼市市均价的的主力军军；2、中高高档次价价位是基基于竞争争和客户户分析，，后期会会随着开开发进行行提升：：在项目未未成型以以前，高高性价比比是项目目入市的的竞争策策略之一一，但随随着品牌牌的树立立和客户户的认知知，档次次会有所所提升；；功能定位位两大出出发发点1、项目目规划整整体效益益最大化化2、项目目产品价价值提升升3、项目目快速销销售与利利润最大大化4、项目目附加值值的最大大化5、项目目品牌资资源积累累6、企业业品牌形形象塑造造1、投资资开发风风险的有有效规避避2、项目目开发商商周期的的有效控控制3、项目目竞争优优势4、产品品设计优优势5、资金金快速回回笼6、成本本控制利益最大大化风险最小小化功能定位位定位思路路：基于于项目条条件，市市场风险险，客户户需求以以及利益益最大化自身资源源条件：：属于开开发商的的首个项项目，缺缺乏品牌牌知名度度、信誉誉度、美美誉度，，而周边边高端项项目云集集，竞争争激烈市场风险险：随着着睢县地地产开发发商不断断扩大、、掘起，，客户越越来越注注重开发发商品牌牌；项目需求求：需求求多元化化，使得得产品必必须具备备丰富、、创新；；利益最大化：符合合市场的的产品定定位，通通过有效效营销确确保利益最大化化形象定位位“一种选选择，一一种生活活”“公园就就在家门门口”“会呼吸吸的房子子”通过对项项目产品品的客群定位、市市场定位位、功能能定位，，项目可可形成后后续营销销的一个个“有利利法宝””：增加项目目高科技技含量，，让受众众买到““放心房房”“高高性价比比房”对对提升居居住品质质，起到到巨大作作用项目形象象定位：：鉴于皇皇都花园园产品为为高层换换代住宅宅，打造造睢县精精品社区区，在此此基础上上进行品品牌形象象的延展展综合考虑虑项目区区位、地地块现状状、产品品规划、、市场竞竞争关系系等，我我们将项项目定位位为“榜样精品品社区——准康居居它将成为为“睢县县城市名名片”，，精领领生活示示范模版版！形象定位位基本形象象特色景观观:当前区域域市场产产品中对对园林景景观方面面都较为为在意,本案依据据规模较较小，中中间间距距较大等因素园园同对面面公园做做成互补补，形成成特色景景观，对对刺激消消费，获获得客户户认可有有很大程程度的作作用。产品建议议重装配备备之一：平台绿化化：可采采用硬质质绿化营营造社区区景观，，以弥补补绿化空空间不足足，同时时对于提提升房价价做有力力支持主题广场场:好的项目目是超越越产品本本身的，，具体表表现在价价值观上上，依据据项目特特性和建建筑风格格，适当当的导入入主题性性的公共共空间，，更利于于项目传传播。重装配备备之二：住宅区广广场可模模仿丹麦麦童话般般的意境境，为儿儿童建造造一个梦梦幻的乐乐园。做做一个童童话主题题或其他他主题。。产品建议议重装配备备之三：产品建议议成本本：约600元/㎡价值点：：（保温、隔音、隔隔热、环环保）1、降低热热量传导导；2、防止冷冷凝；3、减少1/3的通过窗窗框散失失的热量量与能量量消耗；；4、降低空空调和暖暖气产生生的环境境辐射，，保护环环境；5、有效降降低声波波的共振振效应，，降低噪噪30dB以上。断桥中空空玻璃:重装配备备之四：产品建议议直饮水系系统:成本本：直饮水机机系（含含管道铺铺设）约约2500元/套；直饮饮机（立立式1600元/套，壁式式800元/套）价值点：：有效去除除水中的的杂质、、异味、、细菌及及微量有有害物质质，将自自来水直直接净化化为饮用用水，提提高家庭庭餐饮用用水的品品质。重装配备备之五：产品建议议反冲前置置过滤器器:配置方式式：直接安装装在家中中自来水水进户主主管上。。成本：2400元/套价值点：：有效去除除水中杂杂质。去去除自来来水中的的铁锈、、泥沙等等污垢，，保持全全屋用水水的干净净卫生。。延长家中中热水器器、洗衣衣机、水水龙头等等使用寿寿命。过滤器采采用反冲冲原理，，无须更更换滤芯芯。重装配备备之六：产品建议议新风系统统:成本本：以3室两厅120㎡㎡的房子为为例：每每户的费费用6000-10000元不等。。价值点：：1）不用开开窗也能能享受大大自然的的新鲜空空气。2）避免““空调调病”。。3）避免室室内家具具、衣物物发霉。。4）清除室室内装饰饰后长期期缓释的的有害气气体，利利于人体体健康。。5）调节室室内湿度度，节省省取暖费费用。6）有效排排除室内内各种细细菌、病病毒。重装配备备之七：产品建议议不锈钢密密封地漏漏：成本：60元/个价值点：：1、阻止下下水异味味回流。。2、防止害害虫入户户。水流冲击时开水流通过时闭不反水、无异味防害虫重装配备备之八：产品建议议指纹门锁锁：成本本：1000——3000元价值点：：嵌入式指指纹识别别技术,高安全度度识别方方式及先先进的指指纹识别别算法,工作稳定定性极高高。精度高,反应快,功耗低。。使用方便便,操作简单单。重装配备备之九：产品建议议智能化品品牌电梯梯：成本：25—35万元/套价值点：：运行速度度快2.5米/秒，效率率高。乘坐舒适适，运行行平稳无无噪音。。使用寿命命长，故故障率低低。产品建议议提升成本本统计高科技技术价格单位建筑面积成本上涨备注断桥铝合金中空玻璃600元/平米70元15㎡/户直饮水系统2500元/套20元新风系统6000元/套45元不锈钢双面密封地漏60元/个1.3（可忽略）1户安装2-3个指纹门锁1500元/个12品牌电梯20万元/组40元合计188元备注：均均按单套套户型面面积130㎡㎡计算。按照上述述标准建建造，预预计单位位售价将将增加188元元左右。。但形成成了准康康居工程程，并完完全提升升了项目目品质核心卖点代言睢县榜榜样社区的的精品项目目——皇都都花园二、三号卫卫星湖不可可替代景观观政府行政集集中区域最适宜生活活新城板块块学区好高端物业高满意度户户型特色景观主题广场断桥中空玻玻璃直饮水系统统反冲前置过过滤器新风系统不锈钢密封封地漏指纹门锁智能化品牌牌电梯三大主力外外围三大支撑体体系九项重装配配备价格定位价格建议影响中高端端客户置业业的重要因因素：根据我司对对市场的长长期观察和和总结，影影响中高端端置业者决决定投资置置业的最重重要因素为为：品质、、地段、价价格。分项内容打分合计Q1、位置区域所处城市级别1—527繁华程度1—31社会认可度1—53热点地段0—21Q2、环境自然景观0—101018城市景观1—52小区氛围1—53人文因素1—53Q3、建筑风格创新1—5423建筑密度1—55人性尺度1—54环境协调1—55（1）品质因素素q（quality）（100分为满分））第一种方法法：项目市市场竞争力力价格定位价格建议Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33医疗1—22娱乐休闲1—22Q5、使用安全性1—3319便利性1—77舒适度1—77使用成本1—32Q6、品牌部品品质0—2210售后保障0—22物业服务1—33市场形象1—33总计87我司观点，，本项目可可得87分。价格定位价格建议（2）地段交通通因素t（traffic）100分为满分分项内容打分合计t1、距离距城市中心区距离1—151022距其他各区距离1—53距片区中心距离1—54距城市交通枢纽距离1—55t2、时间到主要干道时间5—151538到最近公交枢纽时间5—1515到市区最近繁华商圈时间5—108t3、交通组织公交线路1—151216小区接驳交通1—54t4、停车地面/地下停车5—101010总计86我司观点，，本项目可可得86分。价格定位价格建议（3）价格因素素p（price），为住宅宅产品均价价，根据项项目所在地地段、项目目建筑形式式和时间等等设定取值值范围。项目名称物业类型绿化率规模开发商销售均价中央花都10万平米高层37%10万体量睢县永基置业有限公司2900元龙庭水岸高层住宅+商业35%9万体量河南瑞博投资有限公司一期2700元，二期3100元时代广场酒店+高层35%23万体量鑫业置业3000元价格建议在品质、交交通、价格格三个最主主要因素之之间，会根根据条件的的不同对置置业者的决决定产生动动态的影响，而最最终的结果果就是产品品综合条件件所产生的的竞争力：：C（竞争力））=∑qn·∑tn/p品质越高、、交通状况况越好、价价格越低，，竞争力越越强，也就就是说明越越好卖。当然，当我我们确定项项目需要达达到的市场场合理竞争争力水平之之后，就能能明确计算算出合理的的价格水平，并通通过“完善生活配配套、交通通设施配备备、样板工工程展示、、营销组织织力度等加加强元素”的实施，从从而实现利利润的最大大化。★选择因素相相互作用的的数学模型型价格定位价格建议C=65*65/3000（周边竞品品综合均价价）=1.41取值说明：：∑qn、∑tn值取65分为良性竞竞争力；p值取最近睢睢县高层产产品均价，，未来可适适当修正。。★选择购买最低低理想值的计计算（市场合合理竞争力））★选择购买价格格的计算C=1.41，∑qn=0.87，∑tn=0.86，P=3000（∑qn+∑tn）/2×C×P=2889.6元/平方米也就说明，在在本项目的品品质和交通质质素的综合评评定条件下，，结合市场合合理竞争力，，本项目理论论均价水平可可达到约为3658元/㎡。但最终销售均均价的实现受受以下三个因因素的影响：：1）项目的营销销包装策划，，提升客户的的感知价值；；2）距离实际开开盘销售尚很很长时间，市市场存在不确确定因素，对对销售均价会会产生一定的的影响；3）发展商对销销售速度和销销售价格关系系的平衡取舍舍。我司认为，在在目前市场环环境下，项目目定价建议为为3450元/㎡左右实收均价价，实现这个个价格除去正正常因素以外外，最重要的的还在于全方方位的营销配配合。注：本次价格定位位的参考基数数以目前的市市场现状为基基础，最终的的价格确定还还需要结合具具体销售时间间的市场现状状，经更为深深入的市场调调研后综合评评定。价格定位55第二种方法：：市场比较法法此方法是根据据项目主要竞竞争个案的地地段、环境、、交通、产品品、配套、品品牌、规模七七大因素的优优劣分析，与与本案进行准准确的对比，，我们根据选选取项目个案案的具体情况况，结合这些些个案目前市市场销售价格格，对本项目目价格进行初初步修正，并并近一步进行行的本项目价价格预测。得得出目前市场场可以接受的的均价。可比个案的选选择1定价的基本原原则2中央花都2900元/平米龙庭水水岸3000元/平米时代广广场3100元/平米成本原则、市市场导向原则则、价值相符符原则3方面价格建议价格定位地段21区域认同度13升值潜力8环境20项目环境9区域环境6自然景观5交通13通达程度10公交网络3产品20建筑风格5景观规划7得房率4户型设计4车位0配套12市政配套6商业配套4生活配套2品牌5开发商信誉度2开发商影响力3规模9面积5社会影响力4合计100七大影响因素素与所占比重重：3项目修正价格格的确定价格建议价格定位竞争楼盘定价价影响因素权权重分析表价格建议本案（x）时代广场

（a）中央花都

（b）龙庭水岸

（b）Px＝？Pa＝3100Pb＝2900Pb＝3000位置19172020环境20171620交通12111112产品20161817配套9999品牌4555规模5777综合指数89828690影响因素项目修正价格格确定参考均价说明明：各项目均价按按照目前销售售或对外公开开价格取得以上均为按建建筑面积计的的起价：修正后各相关关楼盘价格qi’qi’=（Qx/Qi）×pi注注：Pi为按按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（（89/82）×3100=3364.63（元/㎡）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（（89/86）×2900=3001.16（元/㎡）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（89/90）×3000=2966.67（元/㎡）由各楼盘对项项目影响权重重分析得出：：设各相关楼楼盘权重取值值为Wi，则：注：以上各个个案将100%做如上分配的的依据:1、各个项目的的开发进度；；2、各个项的销销售情况好坏坏；3、与本项目可可比性程度高高低时代广场中央花都龙庭水岸(a)：Wa=60%(b):Wb=25%(b):Wb=15%价格建议价格建议由qx=∑PiWi，得得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc）/（Wa+Wb+Wc）=（3364.63×60%+3001.16×25%+2966.67×15%）/100%=3214.07元/㎡销售均价：约约3250元/㎡项目修正价格格建议注：本次价格定位位的参考基数数以目前的市市场现状为基基础，最终的的价格确定还还需要结合具具体销售时间间的市场现状状，经更为深深入的市场调调研后综合评评定。价格建议60根据我司对项项目的理解以以及目前睢县县市场的销售售现状等因素素，结合新政政后区域市场场对行业的反反应，采取科科学的价格计计算方式，使使用两种测价价模式对项目目进行价格定定位，分别得得出项目的销销售价格为：：第一种方法第二种方法销售均价：约约3250元/㎡销售均价：约约3650元/㎡通过两种方法法的测算，我我司建议，项项目面市表价价为3450元/㎡。该价格作为基基准价格，随随市场行情进进行微调。注：本次价格定位位的参考基数数以目前的市市场现状为基基础，最终的的价格确定还还需要结合具具体销售时间间的市场现状状，经更为深深入的市场调调研后综合评评定。4营销策略——实现利润最大大化！Textinhere连续性适用性本项目良性开发推售的三要素开好头核心策略怎样开好头怎么连续怎么适用提气入场：快速提升知名名度，广聚人人气本体条件的准准备，形成亮亮相震撼感循序渐进：核心价值点的的不断丰富演绎绎脉冲式的推进进，热潮不间间断施工进度、配配套设施密切切配合应对变化：产品线的动态调整形象推广的动动态调整我们需要注意意什么？竣邦机构推广主题城市最精彩1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注注3、开盘销售阶段4、二次加推A/形象实施策略略推广部署主体过半取得预售许可可证正负零推广启动开盘销售正负零前临时咨询中心心启动、进场场主体封项，持持续销售主体完工，尾尾盘销售3、产品价值立立地主推广语：让每扇窗，向向着风景深呼呼吸2、项目价值立立地主推广语：一种选择，一一种生活形象策略阶段段目标1、定义项目立立形象主推广语：光彩夺目，唱唱响新城注：时间节点点根据工程进进度等实际情情况另行确定定B/传播渠道实施施·线上树形象1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注注3、开盘销售阶段4、二次加推主体过半取得预售许可可证正负零推广启动开盘销售正负零前临时咨询中心心启动、进场场主体封项，持持续销售主体完工，尾尾盘销售1、形象调性树树立户外广告·调性和信息点点2、项目调性，，营销信息、、开盘信息报纸·溢价和信息点点1、形象及区域域认知度诉求、片区炒作、项目信息传递递2、项目调性、、项目卖点项目及产品价价值传递杂志·影视调性1、形象调性树树立2、强化生活方方式电台、网络调调性和信息点点1、形象调性树树立2、卖点挖掘，，营销信息，，开盘信息推广部署推广部署1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注注3、开盘销售阶段4、二次加推主体过半取得预售许可可证正负零推广启动开盘销售正负零临时咨询中心心启动、进场场主体封项，持持续销售1、样板房开放放信息卖点开放信息息短信，信息点点，截流客户户2、营销活动DM，信息点点，截流客户户1、销售中心样板房开放邀邀请3、开盘信息息4、加推信息息C/传播渠道实施施·线下推广主体完工，尾尾盘销售第一阶段：定定义项目树树立形象光彩夺目，唱唱响新城奠基活动仪式式活动时间：桩桩基前活动形式：奠奠基典礼活动目的：通通过奠基活动动仪式，提高高项目在当地地的知名度，，扩大项目在在睢的影响力力，提高皇都都地产项目的的知名度和美美誉度，通过过邀请政府各各职能部门的的参与，突出出楼盘政策的的优势，为后后期销售积累累更多的客户户，扩展传播播渠道。树立形象执行细节活动时间：桩桩基前活动地点：皇皇都花园项目目现场活动主题：皇皇都花园开工工奠基仪式活动内容：邀请政府各职职能部门人员员参与确定礼仪公司司现场布置及安安排开工奠基是一一个项目建设设的开始，同同时也是一个个开发过程受受到关注的开开始，是市场场透明化的需需求，同时也也是前期营销销的重头戏，，通过开工奠奠基，把这种种市场透明度度、市场美誉誉度和市场知知名度达到最最大化第二阶段开盘盘销售一种选择，一一种生活活动时间：工工程进度达到到正负零后活动地点：皇皇都花园销售售中心活动目的：本本次活动以社社会公益活动动为切入点（（可以与县教教育局合作）），与商业活活动于公益活活动之中，一一方面树立了了企业的品牌牌社会形象，，另一方面也也使得皇都品牌形象深入入人心，同时时也让消费者者真切地感受受地到精品小小区的品质生生活。为项目目1期开盘奠定定客户资源。。中小学生绘画画比赛品质改变生活活执行细节活动时间：工工程进度达到到正负零后活动地点：皇皇都花园销售售中心活动主题：秀秀出风采，秀秀出水平活动内容：1、以我的家家为主题，发发挥自己的想想象，绘画出出你心目中的的家2、邀请参赛赛的选手以比比赛的形式进进行，各评选选出前10名名代表作，对对其进行奖励励3、邀请校领领导为评审团团4、奖项设置置一、二、三三等奖，凡参参赛者均可获获赠纪念品一一份啤酒节活动时间：开开盘前活动地点：皇皇都花园售楼楼部活动目的：通通过啤酒节活活动扩大影响响力，聚敛人人气，挖掘潜潜在客户群，，为项目开盘盘强势蓄客制造话题执行细节活动时间：开开盘前活动地点：皇皇都花园销售售中心活动主题：酷酷热盛夏，冰冰爽到底活动形式：自自助+节目表表演活动内容：以3-5人为为一组进行喝喝啤酒比赛，，每个人一口口气要喝掉（（500mm)；不限时间，按按完成时间长长短计算排名名，时间最短短者胜出，以以此类推；舞台两则分别别安排工作人人员计时，当当场宣布时间间，评出一、、二、三等奖奖凡参加者皆可可获得纪念奖奖一份开盘及加推让每扇窗，向向着风景深呼呼吸价值引爆开盘推荐方案案全城启幕，邀邀你见证“皇都花园””开盘仪式在开盘之前开开始做好电视视广告形象铺铺垫，并且一一直延续下去去，开盘当天天举行大型公公关活动，开开盘报广与系系列报纸电视视广告发布配配合活动营销销造势（预售许可证证取得）价值体现风水讲座——对话风水水大师目标：邀请著著名风水大师师将风水和项项目相结合，，通过大师讲讲解提问对客客户进行洗脑脑式营销，引引起客户的关关注度。活动形式：谈谈话论坛地点：皇都花花园销售中心心活动效果评估估：对项目感兴趣趣的客户：可可对其进行蓄蓄客。对项目不感兴兴趣的客户：：影响其态度度，在朋友圈圈层形成口碑碑传播。执行细节活动时间：开开盘强销期活动地点：皇皇都花园销售售中心活动主题：风风生水起活动内容：1、邀请国内内著名风水大大师演讲2、以电话、、短信、广告告的方式告知知客户3、把项目融融入风水学里里，由风水大大师提问，凡凡回答问题的的客户均赠送送礼品一份。。邀请人员：政政府部门、媒媒体人员其他活动名车体验之旅旅经典摄影展活动铺排公关活动营销活动奠基仪式儿童绘画大赛赛项目开盘名车体验之旅旅经典摄影展售楼部开放风水讲座啤酒节营销节点（暂定，具体体执行根据工工程进度安排排）正负零前正负零主体过半取得预售证后后开盘后主体完工目标：开盘三个月内实现可售房源去化约约80%及以上（工程程及其他部门门配合）长期目标：保保证项目正常常获利，企业业品牌在地产产行业持续性性发展品牌：抢占新城中心心，成就新城城影响力，实实现桥头堡升升值区域运营营化；价量：高速，快收目标客户：关注客户服务务，树立皇都品牌牌客户满意度度，力争行业业客户满意度度前列团队进场开盘销售1、推售价格：：平开高走，，随房源逐步步推出，价格格逐步提升。。2、推售房源安安排原则：推推售房源应遵遵循立体搭配配、少量多批批原则；推售售房源的安排排应根据市场场的变化而灵灵活调整。3、羊群效应—“老带新”活动：成交业业主对于项目目来说是一批批巨大财富，，利用老业主主进行针对性性的宣传、推推广将实现特特定人群的聚聚集。推售策略根据项目运营营计划安排，，工程节点如如下：进入准备工作作，确认双方方合作关系强势蓄客售楼部启动启动宣传，树树立形象开盘销售房源加推工程节点安排排正负零前正负零主体过半取得预售证后后开盘后主体完工主体封项，持持续销售交房，尾盘销销售备注：项目开开盘完成销售售70%；开开盘后主体封封顶完成销售售80%；主主体完工完成成销售95%；交房100%完成任任务。启动认筹前期策划第一批楼盘房源开盘加推第二批楼楼盘房源蓄客期强销强销第一批：1、、3号楼第二批：2、、4号楼高层层、5号楼多层推货节奏正负零前正负零主体过半取得预售证后后开盘后完工交房封顶展示中心设计计,模型及专属物物料展示设计感极强，，有别的与众众不同的