成都、重庆考察报告课件

成都、重庆商业综合体

考察调研报告考察时间：2014年10月考察地点：成都（来福士广场，金牛万达广场，华润万象城、新世纪环球中心，龙湖北城天街）

重庆（重庆万达购物中心，华润万象城）考察目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供

素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取

教训，突破固有模式，寻找设计灵感。考察内容：从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商

场设计的各种需要。四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。

CBD板块东大街板块天府新城板块人南沿线板块①市中心CBD——起势升华主要功能：企业总部、行政中心、外企总部区域概况：中央商务区，是成都重要的政治、金融、消费、商务、文化中心，有大量高端商务、消费场所代表项目：城市之心、富力天汇、仁恒广场④天府人南沿线——炙热区域、黄金主轴主要功能：会展总部、企业总部、金融后台服务区、软件园、中高档住宅区域概况：位于南三环外，随着市政府南迁，以及大量大型企业总部迁入，加之地铁的开通，该区域将成为成都经济附中心，是最有发展潜力的区域，目前已成为成都商务高档写字楼的黄金主轴，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：新世纪环球中心、美年广场、保利中心、凯德来福士广场②东大街沿线——全面开花主要功能：金融前台、企业总部区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域代表项目：喜年广场、铁狮门、新鸿基贸易广场成都综合体分析之板块分布图目前成都综合体分布已经成四大板块。非典型板块③非典型——星火燎原主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）成都综合体分析之非典型板块龙湖北城天街开发单位：成都龙湖北城置业有限公司物业公司：成都龙湖物业服务有限公司占地面积：19800平方米建筑面积：700000平方米公寓面积：280000平方米住宅面积：420000平方米装修：毛坯菜单式（清水、精装）容积率:公寓：3.75绿化率：30%产品规划：以大型商业、格调精装公寓、餐饮、娱乐为一体营销形式：以住宅销售为主，写字楼、商铺可租可售形式项目介绍：龙湖集团在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目，目前为止是城北区域占地最大的一个项目，其中包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业态产品。主力店及入住商家：哈根达斯、星巴克、远东百货、UME五星级影院等大众消费商家项目特点：优：①龙湖北城天街项目自身带有商业配套，加上引入远东百货、UME影院等实力商家，对大众消费群体吸引力较大。②规划中的地铁5号线直达项目门口，具备升值空间。③项目周边高档住宅、批发市场较多，对自身商业具备推动作用。③公寓推出精装和清水两种交付标准，扩大客户群体对产品的选择余地。劣：①项目建筑密度高，商业办公环境受限。②项目规划以住宅为主，对于商业建筑面积规划较少，虽已引入较多商家，但难以形成品牌商圈聚集。③整体商业氛围平淡，因自身商业价值定位较低，不利于项目品牌的长远发展。成都综合体分析之非典型板块龙湖北城天街成都综合体分析之非典型板块龙湖北城天街成都金牛万达广场（业态：购物、休闲、住宅）（特色：大众品牌聚集，限量精装公寓）

开发单位：成都万达广场商业管理有限公司物业公司：万达广场商业管理有限公司占地面积：77256平方米建筑面积：400000平方米商业广场：180000平方米住宅面积：150000平方米办公及公寓：40000平方米容积率：公寓:7绿化率：15%产品规划：集住宅、办公、酒店、商业广场于一体营销形式：写字楼可租可售成都综合体分析之非典型板块万达项目介绍：成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处。汇聚万达集团旗下产品系列，包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能。主力店及入住商家：B1：精品超市、屈臣氏、快乐老家餐饮、银杏餐饮1F：主力店：伊藤洋华堂、国美电器、万千百货2F：服饰、精品百货、神采飞扬电玩、大歌星KTV3F：小吃、甜品站、万达影院、精品店4F：日用百货、家居用品、服务中心项目特点：优：①完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象得到提升，将带动其片区的整体消费。②项目自身涵盖住宅以及完善的商业配套，相互消化吸收的优势明显。③项目所处位置交通方便，出行便捷。④各业态分布均匀，吸收消化各层级消费人群。⑤自由物业形式，口碑较好，管理方便。劣：①项目周边流动人口较为混杂，获悉治安状况不佳，对于办公氛围存在负面影响。②周边建筑年代久远，外观普片陈旧，整体环境不佳。③项目自身定位为中端，缺乏高端品牌效应，难以引入高端办公商务以及世界级商家。华润万象城（业态：百货、超市、品牌店、电影院）（特色：全景中央花园、真冰场及博物馆引入）开发单位：华润置地（成都）集团物业公司：华润置地(成都)物业服务有限公司商业服务管理分公司占地面积：46000平方米建筑面积：320000平方米商业面积：244000平方米写字楼面积：74000平方米容积率：4.0绿化率：48%产品规划：集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体营销形式：写字楼只租不售成都综合体分析之东大街板块万象城项目介绍：万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。主力店及入住商家：粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。项目特点：优：①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。劣：①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟，一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。凯德·来福士广场开发单位：凯德置地（中国）投资有限公司物业公司：万达物业公司占地面积：32571.78平方米建筑面积：309541平方米酒店面积：43228平方米商场面积：73784平方米公寓面积：13214平方米写字楼面积：75645平方米装修：毛坯容积率：6绿化率：30产品规划：写字楼和住宅，零售、商店、餐厅和休闲为一体场所营销方式：写字楼只租不售成都综合体分析之人南及天新板块来福士广场项目介绍：以巴蜀文化、三峡风光为设计原理，并融入热回收系统、水蓄冷、能源管理系统、雨水回收系统、屋顶绿化等绿色科技配套。整个购物中心将会有60%的国际品牌、30%的旗舰店或首次进入成都的品牌，两幢国际甲级写字楼、一幢购物中心、一幢珍藏单位、一幢酒店和一幢国际高端服务公寓，拥有最综合全面的业态，实现工作、生活、休闲、娱乐等无缝对接。主力店及入住商家:多数引进成都先例商家入驻，包括ZARA、H&M等大众认可度较高品牌项目特点：优：①融入中国建筑风格，建筑风格特色鲜明。②建筑环保科技先进，环保理念深刻，获得国际环保机构认证，增加自身价值。③招商项目高端且新品较多，多有外地自主品牌入驻，对当地新兴消费群体吸引力较大。④地处人南沿线，未来发展前景有上升空间。劣：①建筑密度较高，采光受限较多。②科技环保投入力度大，致使前期成本颇高，运营成本负担较重。（业态：写字楼、购物中心、服务公寓以及酒店）（特色：中国风范特色建筑，环保科技获国际奖项）成都综合体分析之人南及天新板块来福士广场楼层成都来福士广场入驻品牌商家B2：荟珍阙S.DEER、HOTWIND、屈臣氏、BOURJOIS、WEST.LINK、3C4U、SPECIAL

LANE、Teelocker、三朵米时尚餐厅、麦当劳、味千拉面、EMOI、JIONG

BOX、MLB、PH7、Donell、109、巴黎三城、treat、金多福、天福茗茶、1000

colors、艾美家、OSIM、

sport

10、仙草蜜、迷尚澳门豆捞、拿渡麻辣香锅、禾绿回转寿司、麦当劳甜品店、色非、早安巴黎、Dairy

Queen、阿吉豆、佰草集、GIFT

SHOW、

Max

Factor、满记甜品、赛百味、乐町、The

one、优之良品、坚果、冰果贝果、DOOOLCE、秋尼尔泡芙、快乐柠檬、艾薯、美珍香、逗豆居黄计玉米汁、牟当屋、La

Boheme、豆之物语、广仔小吃、VQ

鲜榨果汁、南洋风味、蜀之味串烧、弹丸滋地、味典小吃、士林小弟、张生煎B1：潮尚地IZOD、Tagline、bread

n

butter、cr'z、LTB、FILA、SELECTED、JACK&JONES、GXG、Lenscrafters、Mindbridge、spicycolor、who.a.u、LEE、RIVER

STONE、H&M、ADIDAS

Originals、birkenstock

shop、棉衣工房、大食代、时尚造型、艾格内衣、Imi's、cabbeen

urban、home

pages、J&M、美亿珠宝、paciffic

coffee、LOVE&LOVE、Sobbia、melissa、MU、GAP、VANS、Lacoste

Live、ROXY、QUIKSILVER、CAT&MERRELL、HI

PANDA、CROCS、THENDIANO、DR.MARTENS

shop、lee

cooper

the

shoes

bar、converse、paul&frank、lacoste

footwear、u-street

shop、supremebeing、pointer、lamy、loginL1：明星汇MIDO、哈根达斯、FOLLI

FOLLIE、J.Lindeberg、LACOSTE、G-STAR、LIU.JO

JEANS、OVS、ANDY

CARRY、ALDO、SHANGHAI

VIVE、ECCO、Calvin

Klein

PERFORMANCE、MUX、iiJIN、MOTIVI、Charles&keith&农行自助银行、H&M、MONKI、ENZO、ENERGIE、SISLEY、MISS

SIXTY、RABEANCO、AIX、GUESS、CK

JEANS、APPLE

STORE、GUCCI

TIMEPIECES&JEWELRY、LONGINES、SWAROVSKI、I

DO、AJ、SEPHORA、EVISU、Pandora、Adolfo

Doming、星巴克咖啡、GAP、MINNETONKAL2：风尚际索尼、NOLY、Vero

moda、Teenie

weenie、esprit、costa

coffee、basic

house、m)phosis、yellow

earth、zuczug、five

plus、Nancy.K、JNBY、Dzzit、驰走三味、annastar、Retro

Gallery、鼎泰丰、BENETTON、Dela、Belle

map、OIKOS、FOREVER

NEW、KEG

KING西啤士餐吧、Nice

claup、jessica

red、Ochirty、流行表集合店L3：乐活界卢米埃影院、宝宴堂、VIA

VIA

Traveller's

cafe、海棠晓月、星际传奇、I'M

David、JECCI

FIVE、爱丽美甲、The

amy、ME&CITY、PEACE

BIRD、FAIRWHALE

JEANS、FAIRWHALE

SHAKE、NavigareL4\5:百味坊巴国布衣、卢米埃影院、F3F4新世纪环球中心开发单位：成都世纪城新国际会展旅游集团物业公司：成都世纪城物业管理有限公司占地面积：1300亩（净用地约700多亩，绿地约500多亩）建筑面积：176万平方米新世纪环球中心：150万平方米当代艺术中心：18万平方米容积率：2.52产品规划：中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、

传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑营销方式：写字楼只租不售成都综合体分析之人南及天新板块新世纪环球中心项目介绍：新世纪环球中心为世界最大单体建筑，主体建筑以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑形态；创造出内陆城市“海景风情岛”的娱乐休闲模式。项目总建筑面积约176万㎡，地上建筑面积约117.6万㎡，地下面积约58.4万㎡，分为两期进行建设。一期项目，新世纪环球中心东区中区，中央广场、中央公园及地下商业广场和停车场，总建筑面积约126.8万㎡，地上建筑面积约78.4万㎡，地下面积约48.4万㎡，包括天堂岛海洋游乐园、酒店、餐饮娱乐休闲区、商业与办公、中央广场、中央公园及地下商业、停车场；二期项目为新世纪环球中心西区，总建筑面积约49.2万㎡，地上建筑面积39.2万㎡，地下面积约10万㎡，包括商业、办公及地下停车场等。主力店及入住商家:多数引进成都先例商家入驻，包括ZARA、H&M等大众认可度较高品牌项目特点：优：①当代艺术中心由世界著名建筑大师——扎哈·哈迪德设计,其抽象的造型，梦幻的流线，不规则几何体堆砌出解构主义强烈的后现代气息，建筑前卫的外形就是一件震撼视觉的抽象艺术品让人过目不忘,让世界级的艺术建筑植根成都。②超过150米宽，约40米高的高科技LED屏投射大海影像，在视觉上将海天无限延展，给人融入海天的奇妙感觉。③如海般广阔，长达400多米的海岸线，5000多㎡的沙滩，近7000㎡的海滨休闲木平台，可同时容纳超过6000名游客。劣：①建筑内部装修地面与墙面采用同一图案仿花岗岩石材面砖，空间层次感不强，给人眩晕的感受。（业态：海洋乐园、购物中心、商务城、星级酒店、商业小镇、艺术中心特色：世界第一大单体建筑）B1F1F2F3成都综合体分析之人南及天新板块新世纪环球中心重庆主城五大商圈分布图龙湖·北城天街华润万象城项目开发商高度体量业态龙湖北城天街龙湖//休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术华润万象城华润置地(成都)发展//高档百货、大型超市、品牌旗舰店、甲级写字楼、电影院、真冰场、各色餐饮重庆综合体考察项目统计表重庆综合体分析之龙湖北城天街各楼层经营定位层经营定位实现方式-1F潮流风尚/国际潮流+休闲时尚引进ArmaniJeans等品牌，以ArmaniJeans、Diesel为主的国际休闲、牛仔品类服饰品牌1F时尚前沿/国际潮流时尚引进以CKCalvinKlein、Pinko、iBlues为代表的国际时尚男女服饰品牌，保证经营定位2F魅力人生/国际年轻时尚+淑女时尚引进以H＆M、Uniqlo、Ochirley为主的国际年轻时尚品牌和Ein、JoryaWeekend为主的国内时尚女装3F品质生活/国内青年时尚+生活时尚+国内成熟时尚引进以PaulFrank和HiPanda等为代表的年轻潮流品牌，达到年轻时尚的经营定位4F精致品位/LIFESTYLE+潮流时尚分区引进妙叶东南亚餐厅、元气关东煮、东田造型等餐饮娱乐品牌5F