宁波四星级酒店项目前期研究策划报告

xxx阳光大酒店项目前期报告前言：

第一部分：产品概况

第二部分：SWOT分析

第三部分：酒店市场分析

第四部分：办公楼市场分析

第五部分：商业市场分析

第六部分：项目调整建议

第七部分：项目推广建议

报告目录

前言※针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、销售情况，为本项目的产品提供调整建议。※根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可之前的运作模式提出本公司的建设性意见。※本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。产品概况第一部分四星级标准酒店1栋，21层，单层面积为1360㎡，总建面积为28560㎡酒店客房数330套1栋，22层，单层面积为1360㎡，总建面积为29920㎡商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层写字楼部分

商业部分

产品分类项目经济指标

总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490辆建设单位设计单位产品构造酒店经营单位酒店星级竣工时间自行车位宁波市xxx阳光世界大酒店有限公司宁波市海曙区望春街道西成村经济合作社宁波市建筑设计研究院主体为框架剪力墙结构，由地下2层、地上25层、及裙房等组合而成

宁波xxx市阳光世界大酒店有限公司

四星级标准2013年

8月1450辆项目特点：※地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。※产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。※本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。※村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。SWOT分析第二部分

项目优势分析※交通优势明显：

环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目的通达性提供了保障。※复合型产品优势：

四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值，并带动写字楼、商业部分的整体价值提升。※现房实景优势：本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实”的保证，也是企业实力的体现。

项目劣势分析※人口分布杂，区域档次低：

项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影响。※区域商务竞争力不强：

周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。※区域商业氛围杂乱、无序：

海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形成。项目周边商业业氛围项目周边商业业具有城乡结结合部特征：：种类多、杂乱乱、整体档次次不高，直接接导致很多人人对城西区域域的印象仍然然停留在“脏脏、乱、差””阶段，这是是本项目发展展所必须解决决的心理抗性性。参杂五金汽配配店铺宁波电缆电线线厂就在附近近，所以周边边自发地形成成了众多五金金、线缆、汽汽配等店铺。。此类店铺形形象普遍较差差，虽然部分分繁荣了地方方商业，但对对本项目的推推广会产生负负面作用。项目威胁分析析1※市场供应量大大、竞争加剧剧：酒店方面，宁宁波各区近几几年大幅推出出高标准、具具有知名品牌牌管理团队的的星级酒店，酒店行行业的客户竞竞争已经进入入白热化状态态。商务楼方面，，宁波未来三三年内写字楼楼供应量将超超过200万平方米，而而年均消化量仅30万平方米左右右，写字楼供供过于求的形形势将不可避避免。商业方面，宁宁波近年规划划建设的商业业中心增多，，总面积达到到100万平方米，如如万达广场、世世纪东方商业业中心、湾头头商业休闲区区等，势必将将争夺宁波市市区有限的客户资源源，未来商业业市场的竞争争形势同样不不可乐观。项目威胁分析析2※同区域写字楼楼产品竞争激烈：在建或即将开开建的有宇达达名城、丽园园尚都、金都都国际、恒丰丰中心等。如如果本项目在形态、、配置和客户户三方面无法法突破，单就就海曙西区的的同质竞争就就势必在所难免，更更不用说参与与整个宁波写写字楼市场的的竞争。※同类写字楼产产品竞争威胁：海曙区留存的的村级用地尚尚有不少，这这些村级用地地多为商业用用途，由于这这些用地在成本等方面面与本项目相相似，未来区区域内商业和和写字楼项目目竞争将更加加激烈。项目机会分析析※高标准酒店在在城西存在空空白：海曙西部地区区缺少星级高高标准酒店，，而机场路直直达西区，从从项目所在地地更可直达宁波核心，，存在相当高高档客户来源源及相应需求求。※品牌经营酒店店在城西存在在空白：城西酒店业尚尚未出现具有有全国、乃至至国际品牌的的经营管理团团队进行运营营的星级酒店，对区域域市场而言具具有开创意义义，并可提升升项目整体价价值的意义。。※具有酒店式管管理写字楼在城西存在空空白：宁波写字楼供供过于求的事事实已经非常常明显,但多数停留在在同类同质化化竞争之中，差异化市市场、特别是是在软性价值值上具有酒店店式管理的写写字楼不多，，结合本项目星级酒店店优势，从客客户需求出发发创造市场、、制造差异化化竞争优势将将是本案顺利销售关键键。星级酒店商业写字楼区域认同问题题同质竞争问题题价值创造问题题项目三大类产产品前期问题小结结xxx阳光大酒店市场培育问题题持续经营问题题酒店市场分析析第三部分宁波五星级酒酒店资料名称区域规模周边信息餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施南苑饭店宁波市灵桥路客房438间天一阁藏书楼月湖景区七塔寺天一广场中山路商业街三江口中餐厅西餐厅商务中心票务服务鲜花店冲印店医务室出租车部分房间有宽带上网穿梭机场班车迪斯科舞厅棋牌室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗独立淋浴房感应式电子门锁直接饮用水系统私人保险柜电脑水温控制系统国际互联网络双线电话中信国际大酒店宁波市江东北路1号（三江口灵桥边上）客房288间天一阁七塔寺同湖秦隍庙中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话商场理发美容室免费宽带上网穿梭机场班车咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室保龄球场小型高尔夫球场健身室桑拿浴室每层设单独制冰机房间内可直接送发E-MAIL东港喜来登大酒店江东区彩虹北路客房655间三江口商业中心区、鄞州商业中心区、天一广场、会展中心中餐厅西餐厅日本料理全天候客房送餐服务商务中心免费宽带上网国际直拨电话卫星电视语音留言全天候礼宾服务行政酒廊图书馆每日免费报纸咖啡厅酒吧烟感房内按摩服务小厨房

小冰箱

熨斗残疾人专用房烟楼层婴儿床保险箱咖啡机水果篮冰桶人体工学工作椅

宁波五星级酒酒店分析※品牌酒店管理理团队经营：：如东港喜来登登、华侨豪生生等，均依托托具有国际品品牌的酒店管管理团队提升升自身整体素质及价值值。※重视软软性配配套：五星级级酒店店往往往从客客户需需求角角度出出发，，为客客人提提供商商务、、休闲闲、生生活等等人性性化配套设设施，，重视视、尊尊重客客人。。※重视所所提供供的服服务：重视整整体服服务氛氛围的的营造造，对对人员员素质质要求求较高高。名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施宁波大酒店宁波中山东路145号天一阁月湖七塔寺天一广场客房300间中餐厅会议厅商务中心外币兑换服务DDD电话IDD电话部分房间有宽带上网穿梭机场班车美食城夜总会卡拉OK厅棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保龄球场健身室桑拿浴室提供翻译钟点秘导游文昌大酒店宁波中山西路文昌街2号鼓楼天一阁月湖客房160间中餐厅西餐厅客房送餐服务多功能厅商务中心票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场医务室理发美容室出租车宽带上网酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场健身室桑拿浴室设商务专用楼层宁波新金星宾馆宁波市柳汀街555号中餐厅西餐厅商务中心票务预订商场停车场洗衣房租车服务保险箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美发台球按摩乒乓球中西自助茶吧阳光套房行政商务房、女人客房、无烟客房等个性化客房宁波新园宾馆宁波市解放南路188号客房106间中餐厅西餐厅客房送餐服务商务中心外币兑换服务洗衣服务商场咖啡厅酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室桑拿浴豪华写字楼商务、娱乐和康体设施宁波四四星级级酒店店资料料1宁波四四星级级酒店店资料料2名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施开元大酒店浙江省宁波市百丈东路812号客房398间中餐厅客房送餐服务会议厅外币兑换服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室全部房间免费宽带上网迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场录象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个；300个停车位；10个康乐项目江南春大酒店宁波鄞州区钱湖北路1777号麦德龙、高教园区客房141间中餐厅咖啡厅会议厅商务中心DDD电话IDD电话卡拉OK厅棋牌室容纳600余人就餐的餐厅及各式包厢20余个宁波新兴大酒店宁波市中山西路226号（文昌街5号）客房358间中餐厅西餐厅国内、国际（IDD）直拨电话、中央空调、消防自动报警系统，闭路卫星有线电视、商务中心交谊舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保龄球场、网球场、健身室、桑拿浴室写字间和各种类型的会议室，多功能厅。精品商场、商务中心、票务代理、美容美发、汽车出租宁波金港大酒店宁波市扬善路51号客房270间中餐厅综合布线提供100M宽带上网服务商务中心多功能歌舞厅KTV包厢酒吧保龄球网球场桑拿棋牌室美容厅可容纳500人左右的多功能大宴会厅宁波四四星级级酒店店分析析※品牌酒酒店管管理团团队经经营：：如开元元、新新兴等等，均均依托托具有有专业业的酒酒店管管理团团队进进行日日常运运营。。※重视个个性化化配套套：如开元元重视视商务务会议议和娱娱乐设设施，，以其其为特特色；；如新新兴重重视康康体设设施，，并以以其为重点点进行行服务务特色色经营营。※重视商商务服服务：配备满满足商商务需需要的的软、、硬件件服务务。宁波波城城西西星星级级酒酒店店资资料料名称星级区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施宁波新远洋大酒店三星环城西路北段337号客房63间以宁波海鲜特色为主感应式门锁、24小时淋浴热水、多频道电视节目、可独立控制的空调系统、国内国际直拨电话、互联网高速接口、个人保险箱咖啡吧、棋牌、美发美容和商务中心等服务设施宁波美地亚宾馆三星环城西路南段周江岸路18号客房71间中餐厅商务中心停车场外币兑换票务服务洗衣服务商场理发美容租车服务全部房间有宽带上网分体空调中餐厅大堂吧客房送餐服务餐厅、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休闲吧、棋牌室、按摩室宁波南苑E家商务旅店三星环城西路南段756号客房102间中餐厅西餐厅会议厅商务中心停车场票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室邮政服务按摩室宇达旅游饭店二星宁波市环城西路南段325号7:00-21:00提供服务KTV、桑拿中心、美容美发宏通苑大酒店三星宁波市环城西路南段429号客房110间中餐厅中央空调、数字电视、宽带上网、净水器浴场、餐厅、客房、夜总会、中西按摩、足道服务、电影厅、健身房、美式桌球、乒乓球、电子游戏金丰大酒店四星宁波市环城北路南段567号客房99间中餐厅西餐厅宽带网、私人保险箱、宴会厅、国际会议厅、票务服务理发美容室、商务中心、DDD电话、IDD电话台球、网球、乒乓球、保龄球、棋牌、桑拿、美容中心、室内游泳池宁波波城城西西星星级级酒酒店店分分析析※缺乏乏品品牌牌酒酒店店管管理理团团队队经经营营：：整体体档档次次不不高高，，各各酒酒店店经经营营特特点点雷雷同同，，市市场场认认同同度度不不高高。。※缺乏乏个个性性化化服服务务内内容容：餐饮饮、、娱娱乐乐、、商商务务类类服服务务内内容容雷雷同同，，陷陷入入同同质质化化竞竞争争。。※缺乏乏复复合合型型产产品品：酒店店功功能能单单一一，，无无法法实实现现商商务务、、休休闲闲、、消消费费、、娱娱乐乐等等复复合合型型功功能能。。参考考个个案案1：东东港港喜喜来来登登大大酒酒店店项目目特特点点：：※前身身为为东港港饭饭店店，，即即当当时时鄞鄞县县县县政政府府第第一一招招待待所所，，主主要要是是为为鄞鄞县县政政府府服服务务。※前期期引引入入国国际际知知名名酒酒店店品品牌牌波波特特曼曼成成功功完完成成了了项项目目整整体体价价值值、、形形象象提提升升。。※后期期引引入入喜喜来来登登进进行行酒酒店店经经营营管管理理，，依依托托品品牌牌酒酒店店管管理理团团队队优优势势，，将将““星星级级酒店店式式服服务务””嫁嫁接接到到公公寓寓产产品品之之上上，，成成功功实实现现销销售售。。东港港喜喜来来登登大大酒酒店店营营销销策策略略宁波波核核心心区区地地标标性性酒酒店店依托托波波特特曼曼、、喜喜来来登登的的国国际际品品牌牌优优势势品牌牌嫁嫁接接后续续经经营营鄞县县县县政政府府第第一一招招待待所所前身身现况况参考考个个案案2：远远洲洲大大酒酒店店项目目特特点点：：※地理理位位置置偏偏远远位于于宁宁波波市市江江北北大大道道与与规规划划大大道道交交汇汇处处，，江江北北工工业业区区的的主主入入口口；；周边边商商业业气气氛氛淡淡薄薄，，离离市市中中心心也也有有一一定定距距离离。。※心理理抗抗性性在传传统统宁宁波波人人心心中中，，酒酒店店所所处处的的区区段段为为城城乡乡结结合合部部，，认认同同度度不不高高。。※具有有区区域域开开创创性性产产品品意意义义为江北北高高新新技技术术产产业业开开发发区区具具有有开开创创性性意意义义的的地地标标性性产产品品。xxx远洲洲大大酒酒店店营营销销策策略略通过过前前期期对对企企业业客客户户的的推推广广，，配配合合后后期期的的价价格格优优势势，，开开拓拓了了企企业业会会议议市市场场，，并并通通过过企企业业带带动动个个人人消消费费客客户户，，酒酒店店运运营营实实现现了了良良好好开开端端。。依托托专专业业酒酒店店管管理理团团队队提提升升酒酒店店服服务务水水平平、、前前期期对对目目标标客客户户进进行行针针对对性性传传播播、、宣宣传传自自身身优优势势、、后后期期运运营营降降低低价价格格形形成成竞竞争争优优势势整合合营营销销定向向推推广广地理理位位置置偏偏远远、、定定位位客客户户高高端端、、区区域域价价值值不不明明显显劣势势现况况写字字楼楼市市场场分分析析第四四部部分分总体体供供求求趋趋势势1供应应量量急急剧剧放放大大，，市市场场面面临临巨巨大大竞竞争争压压力力2013年写写字字楼楼实实际际需需求求量量约约为为35万平平方方米米左左右右，，而而新新开开盘盘项项目目约约在在15个，，总总建建筑筑面面积积在在47万平平方方米米，，2006年新新增增量量与与之之前前的的市市场场存存量量预预计计约约为为93.5万平平方方米米，，供需需比比例例已已经经扩扩大大到到3：1。随着着鄞鄞州州南部部商商务务区区、、东东部部新新城城、、江江北北湾湾头头、、鄞鄞奉奉商商务务中中心心等板板块块商商务务楼楼宇宇的的建建设设，，2014年的的写写字字楼楼供供应应量量将将超超过过200万平平方方米米。仅鄞鄞州州中中心心区区南南部部商商务务区区将将有有20个项项目目，，共共60万平平方方米米的的供供应应量量，，江江东东科科技技园园区区60万平平方方米米““绿绿城城·宁波波研研发发园园区区””，，加加上上散散落落在在其其他他板板块块的的项项目目，，凯德德汇汇豪豪天天下下、、万万达达广广场场写写字字楼楼、、银银亿亿时时代代广广场场、、广广博博国国贸贸中中心心、、坤坤和和中中心心、、东东城城国国际际、、雷雷迪迪森森广广场场、、绿绿城城绿绿园园写写字字楼楼、、东东方方商商务务中中心心等等，，供大大于于求求已已经经成成为为不不争争的的事事实实。总体体供供求求趋趋势势2随着供应应量大幅幅度增加加，租售售周期必必然延长长通常情况况下，供供应大于于需求，，市场处处于买方方市场，，整个市市场必显显现疲软软之势，，租售周期期必然延延长。从宏观方方面来看看，宁波波写字楼楼市场供供应量急急剧放大大，市场场供需失失衡；从项目区区域来看看，整体体供应过过量，需求趋趋于饱和和。另一方面面，供量量剧增，，将使市市场渐入入观望，，从而短短期内市市场需求求不会有有大的增增量。这种情况况下，今今年市场场竞争无无疑将更更加惨烈烈，无论租、、售都将将面临巨巨大的竞竞争压力力和去化化瓶颈。。产品发展展趋势1品质方面面：宁波写字字楼品质质越来越越高，建材、电电梯配置置、车位位等硬件方方面已成成为关注注要点。。全天候办办公：分户计量量中央空空调将成为主主流，以以适应宁宁波客户户全天候候办公的的需求。。挑高层高高：写字楼层高基本本控制在在3.4－3.7米之间。产品发展展趋势2公共部位位：公共部位位的设计计如大堂、梯梯厅重视程度度越来越越高。内部配套套：会所的概念被被广泛应应用于写写字楼设设计。物业管理理：标准越来来越高，，对于专业酒店店式管理理的需求越越来越大大。宁波写字字楼市场场特征1※高性价比比项目更更受市场场欢迎：：中低价位位的楼盘盘销售可可观，如如鄞州区区的奥丽丽赛大厦厦、名汇汇国际，，这与宁宁波中小小企业数量量多、对对于写字字楼价格格敏感程程度高，，而对品品质要求求不高有有关。※高档写字字楼、特特色写字字楼市场场接受度度高：如万豪中中心因其其特有的的江景优优势，加加上国际际品牌酒酒店配套套及管理理；北岸岸财富中中心以其低低层独幢幢，又处处于大剧剧院这样样宁波唯唯一的充充满文化化氛围的的楼盘；；日湖琴琴云借助日日湖优势势，以其其优越的的环境和和低层独独幢之特特色，均均有出色色的市场场表现。。※准甲级写写字楼销销售情况况并不乐乐观：如金隆国国际、恒恒隆广场场，除了了地段优优势外，，几无其其他可圈圈可点之之特色，，而且正正因其地段段独特，，价格过过高，导导致市场场需求量量过小，，去化较较缓慢。。宁波写字字楼市场场特征2※地段差却却又缺乏乏特色的的项目去去化困难难：如万特财财富港、、广博国国际商贸贸中心等等，虽然然楼盘的的配置高高、品质质不错，，但终因其地段段差、相相对于该该区域定定价过高高等因素素，去化化缓慢。。※销售价格格：从销售价价格来看看，6000~7000元/平方米是是市场最最能接受受的价格格，其去去化速度度要快于同同区域的的住宅，，名汇国国际在一一个月内内去化76.2%也正好说说明这一一点。※各区域在在售项目目价格：：科技园区区6000-6500元/平平方米；；江东区区8000-9000元/平平米；海海曙区价价格区间比较大大，市中中心区域域价格比比较高，，最高达达到16000元/平平米；鄞鄞州区6000-7000元/平平米。参考个案案1：上东国国际项目特点点：※地段偏远远位于江东东区百丈丈东路与与沧海路路西南处处，远离离宁波城城市中心心。※周边商务务氛围尚尚未成形形：周边如新新天地等等商业项项目多为为新建或或在建，，尚未形形成成熟熟的商务务氛围。。※交通具有有优势：：百丈东路路、沧海海路等多多条道路路联系市市中心与与东部新新城。上东国际际营销策策略第一步第二步第三步正式销售售时，通通过前期期积累的的客户制制造开盘盘热销局局面，带带动观望望客户，，并通过过各类宣宣传手段段塑造其其“宁波波真正写写字楼””的专业业形象，，从而实实现快速速去化。。根据客户户的需求求调整产产品的户户型、配配套，塑塑造项目目独有性性竞争优优势，并并大力宣宣传其专专业物业业管理团团队，全全力提升升产品软软、硬价价值。相互作用用相互作用用项目在正正式销售售之前通通过各种种手段推推广东部部新城板板块价值值，化解解客户对对地理位位置偏远远的顾虑虑，并通通过前期期运作积积累意向向客户，，并根据据客户需需求对产产品进行行改进。。参考个案案2：万特·财富港项目特点点：※地段偏远远位于科技园区区新晖路路与杨木木矸路交交叉口，远离宁宁波城市市中心。。※周边具有有商务氛氛围：邻近国际际会展中中心，拥拥有会展展商务氛氛围。※产品具有有优势：：外墙外保保温节能能技术/外窗中空空玻璃/商务办公公楼电梯梯厅3.9——4.2米超宽设设计,5A级标准智能能化写字楼楼参考个案2：万特·财富港去化情况：：12年6月开盘至今今仅销售％％※前期不注重重市场需求求，片面提提升产品品品质开发商在正正式销售之之前，没有有针对市场场及客户实实际情况进进行产品定定位，片面面的提升楼盘盘品质，导导致成本上上升，造成成了价格压压力。※前期未进行行全面的区区段价值塑塑造：在销售之前前，对所在在区域的价价值没有进进行前期宣宣传，导致致正式开盘盘后出现客客户对区域前前景出现顾顾虑，影响响了去化速速度。※未开展针对对性的客户户推广通道道：写字楼的客客户相对住住宅来说属属于“小众众”，是特特殊的群体体，需要进进行“点对对点”、“面面对面”的的特殊营销销方式，而而不能盲目目的依靠大大众媒体。。客户行业情情况基于宁波经经济特征，，在写字楼楼购买客户户中外贸企企业均占有有绝对多数数；所以，做好好外贸类客客户的宣传传推广工作作非常重要要。针对此此类客户群群体，通过过长期的商商业运作积积累了大量量客户资料料，可为项项目的推广广和销售提提供意向度度较高的客户名录，，并据此进进行针对性性的推广。。宁波写字楼楼租赁市场场特征1外向型企业业：外贸公司、、货代物流流公司、信信息咨询公公司、金融融服务公司司、网络技技术公司等等经营业态态公司，占占据了宁波波写字楼租租用60％以上的份份额。鉴于于宁波城市市经济结构构中的外向向型特征，，这些业态态仍将是日日后宁波写写字楼市场场的主要构构成客源之之一。品牌零售商商：另外近４００％的份额额中，品牌牌零售业商商已成主要要客源。随随着更多的的品牌商家家进驻宁波波，其数量量正在快速速增加。需求特征：：随着写字楼楼供应量的的剧增，租租赁市场选选择写字楼楼的要求也也随之提高高。除了租租金因素素，区段、、配套、服服务等都成成为客户的的选择标准准。对开发发商而言，，在根据市市场需求塑塑造产品之之外，更需需要通过特特殊的营销销手段找到到这批客户户，抓住这这批客户。。因为，之之后的竞争争将是宁波波大市范围围内各项目目对有限的的客户资源源的争夺战战。宁波波写写字字楼楼租租赁赁市市场场特特征征2物业业管管理理、、服服务务越越来来越越受受到到重重视视：：近两两年年，，宁宁波波写写字字楼楼租租赁赁市市场场对对酒酒店店式式服服务务的的需需求求越越来来越越受受到到重重视视。。万万豪豪中中心心的的写写字字楼楼由由于于具具有有万万豪豪品品牌牌的的背背景景，，其其价价值值受受到到追追捧捧，，也也吸吸引引了了租租赁赁市市场场的的注注意意。。专业业化化配配置置已已成成基基本本要要求求：：配置置专专业业化化将将成成主主流流，，如如万万豪豪中中心心、、北北岸岸财财富富中中心心等等写写字字楼楼都都体体现现了了这这一一点点。。产品品差差异异化化：：从某某种种程程度度上上说说，，写写字字楼楼的的竞竞争争，，就就是是争争夺夺客客源源的的竞竞争争。。要要吸吸引引客客源源，，就就须须从从产产品定定位位开开始始，，努努力力寻寻求求差差异异化化，，找找到到新新的的价价值值点点。。商业业部部分分分分析析第五五部部分分价格格以以沿沿路路底底商商最最高高，，以以综合合大大板板块块形形式式的的商商业业最最低低；开业业率率以以具具有有统一一经经营营管管理理的大大市市场场好于于分分散散销销售售的底底铺铺商商业业；；市中中心心商商业业以以购物物型型商商业业为主主，，非市市中中心心商商业业以以特特色色商商业业街街面面貌貌出出现现的的服服务务型型商商业业为为主主；；现代代商商业业对对于于停车车位位的的需需求求正在在变变得得越越来来越越重重要要；；环境境对于于非市市中中心心商商业业的作作用用也也显显得得比比以以前前更更加加重重要要；；本项项目目区区域域商商业业目目前前尚尚未未形形成成，，但但未未来来潜潜力力较较大大。。宁波波商商业业市市场场特特征征项目目特特点点：：※地处处城城西西：：丽园园北北路路以以东东，，环环城城西西路路以以西西，，蓝蓝天天路路以南南，，联联丰丰路路以以北北。。※商业业布布局局：：以联联丰丰菜菜场场、、美美家家居居建建材材市市场场、、好好又又多多超市市、、农农工工商商超超市市为为重重点点，，周周边边住住宅宅的的底底商商为为商商业业联联系系带带，，形形成成以以餐餐饮饮、、汽汽贸、、娱娱乐乐、、建建材材等等为为主主要要业业态态的的区区域域商商业业中中心心。。参考考个个案案：：丽丽园园尚尚都都·尚街街尚街街经经营营策策略略第一一步步第二二步步第三三步步正式式营营运运后后，，通通过过专专业业商商业业经经营营管管理理团团队队对对前前期期招招募募的的商商家家进进行行总总体体的的统统筹筹管管理理，，并并实实现现商商业业项项目目持持续续发发展展。。在项项目目正正式式营营运运前前，，确确定定专专业业商商业业经经营营管管理理团团队队，，对对商商业业街街的的运运作作、、推推广广、、商商业业活活动动设设定定等等相相关关专专业业环环节节进进行行把把控控。。相互互作作用用相互互作作用用项目目在在正正式式销销售售之之前前进进行行招招商商，，根根据据意意向向商商家家的的需需求求对对产产品品进进行行改改进进，，并并利利用用招招商商对对象象来来炒炒作作商商业业氛氛围围，，吸吸引引跟跟随随型型商商家家注注意意。。项目特特点：：※业态主主题：：一站式式婚庆庆广场场，以以婚庆庆广场场和特特色商商业街街为特特色商商业主主题。。※前期运运营：：引入专专业的的商业业运营营团队队，明明确主主题定定位，，采取取整体体出租租、统统一规规划、、专业业分租经营营、专专业管管理对对婚庆庆广场场进行行运营营。参考个个案：：日湖湖婚庆庆广场场日湖婚婚庆广广场经经营策策略项目劣劣势专业团团队项目经经营确定了了业态态主题题，商商业经经营团团队为为其进进行了了商业业链设设计，，以婚婚庆为为中心心，设设计了了包括括摄影影、婚婚纱、、婚宴宴等等等相互互配套套的商商业业业态，，为婚婚庆广广场的的可持持续性性发展展提供供了基基础。。该项目目引入入专业业的商商业经经营团团队，，通过过前期期的市市场定定位，，利用用日湖湖的景景观，，设定定婚庆庆主题题，并并在前前期就就开始始招商商，积积累商商家，，并为为项目目的持持续经经营进进行了了策划划。创造价价值持续发发展日湖婚婚庆广广场地地处日日湖，，远离离市中中心，，并且且在业业态上上和宁宁波传传统的的婚庆庆中心心镇明明路婚婚庆一一条街街形成成竞争争。项目调调整建建议第六部部分引入专专业商商业营营销团团队※本案属属于复复合型型商业业地产产，此此类商商业地地产的的优势势是可可以通通过一一个价价值核核心点点来带动动其他他组成成部分分的价价值提提升。。对本本案来来说，，这个个价值值点就就是星星级酒酒店。。专业商商业营营销团团队在在项目目前期期介入入，不不但可可以为为项目目提供供大量量的酒酒店经经营管管理团队队资源源，最最重要要的是是从全全局角角度出出发，，对复复合型型地产产进行行统筹筹、定定位、、推广、、销售售、经经营等等全程程的掌掌控。。引入品品牌酒酒店管管理团团队※四星级级标准准的酒酒店在在城西西尚属属空白白，具具有品品牌酒酒店管管理团团队经经营的的星级级酒店店在城西西更属属空白白。※引入品品牌酒酒店管管理团团队，，可为为本项项目克克服客客户对对城西西的负负面印印象提提供极极大助助力。在在前期期推广广中，，除了了教育育客户户城西西的发发展前前景外外，可可以利利用酒酒店管管理团队的的品牌牌来拉拉升本本案的的价值值。※品牌酒酒店管管理团团队的的引入入，还还可以以为写写字楼楼塑造造“品品牌酒酒店式式管理理”概概念。。提升本本项目目的整整体价价值。。※品牌酒酒店管管理团团队不不但可可以在在项目目前期期提供供产品品调整整建议议，更更可以以为酒酒店的的持续、、稳定定经营营提供供专业业服务务。对项目目进行行统筹筹规划划※推案策策略：：根据据工程程进度度，对对各类类产品品进行行营销销上的的时间间先后后顺序序设定定，从从全局角度度进行行统筹筹，使使各类类产品品得到到价值值最大大体现现。※招商策策略：：在项项目前前期寻寻找具具有写写字楼楼租赁赁意向向的客客户，，操作作“带带租约约销售售”模式，，并可可为项项目销销售提提供助助力。。※推广策策略：：如何何将信信息以以最小小的代代价、、最精精确的的形式式传递递到目目标客客户手手中。。※销售策策略：：如何何克服服项目目劣势势，站站在客客户的的角度度为其其实现现需求求，从从而实实现双双赢。※经营策策略：：如何何实现现酒店店、商商业的的稳定定、持持续效效益增增长。。写字楼楼户型型面积积调整整建议议从宁波波目前前与本本案类类型相相类似似的写写字楼楼产品品去化化情况况看，，建议议本项项目的的写字字楼产产品户户型控控制在在（））平方方米左左右。。对户型型面积积进行行如上上设置置，一一是考考虑到到城西西区域域特征征，会会考虑虑购买买或者者租赁赁的企企业，，多为为中、、小型型企业业。二二是控控制总总价，，降低低投资资门槛槛，拓拓展投投资客客的客客户渠渠道。。写字楼楼内部部配套套调整整建议议建议对对公共共商务务空间间进行行特色色性、、针对对性的的设计计和布布置。。如设设置公公共商商务会会谈空空间、、引入入部分分入户户绿化化等。。通过过低成成本的的，但但是具具有人人性化化关怀怀的内内部配配套，，从细细节上上体现现写字字楼的的内在在品质质。项目推推广建建议第七部部分第三步步第二步步第一步步成就宁波城西地标性复合商业建筑群项目价价值定定位、、客户户定位位、产产品调调整、、商业营营销团团队、、品牌牌酒店店管理理团队队确定定等前期推推广阶阶段：：市场场预热热、客客户积积累、、招商商积累累、区区段推推广、、形象象推广广正式开开始销销售：：利用用积累累的客客户创创造热热销开开局，，通过过“点点对点点”方方式进进行客客户锁锁定以星级级酒店店为核核心进进行产产品价价值方方面的的推广广，推推广项项目独独特卖卖点2013年8月第四步步对酒店