土地一级开发模式及经验分享（PPT）

金汇股份&北京思源土地一级开发模式及经验分享有关土地一级级开发的的工作的理解——为发展商商在城市市乃至行行业内建建立长久久的话语语权引言思源认知的立项介入入跻身城市市土地整理理投资城市市项目开发发深耕城市区域运营经营城市整合最具有效效价值的资源源企业战略政府关系区域发展项目可研…区域规划合作模式融资方式工程施工拆迁安置…土地出让开发模式特色项目产业招商…品牌构建区域推广特色运营区域增值…2.土地一级开发发流程3.土地一级开发发成本5.土地一级开发发模式报告框架4.土地一级开发发融资1.土地一级开发发认知6.土地一级开发发关注点概念——城市土地一级级开发是按照照国民经济和和社会发展规规划，城市总总体规划，土土地利用总体体规划和城市市土地储备供供应计划的要要求，将列入入城市土地储储备开发，土土地供应计划划的项目，在在确定土地开开发实施方案案后，以政府委托或或公开招标的的方式确定一一级开发主体体，获得土地项项目一级开发发的主体再根根据“政府主主导，统一规规划，市场化化运作”的原原则，运用现现代项目管理理的理论系统统和方法，组组织实施土地地一级开发项项目的征地、、拆迁、规划划设计、市政政基础设施和和配套建设、、交通建设、、环境建设和和投融资，并并为二级开发发商服务，提提供土地开发发项目完成后后的经营管理理方案，对土土地开发项目目实施的速度度、品质、成成本全过程把把握和控制，，达到土地开开发项目社会会效益、环境境效益、经济济效益高度统统一的动态过过程。宗旨：政府主导，统统一规划，市市场化运作实质：多元资本与城城市建设的有有机结合目的：多方参与，完完成区域总体体发展目标认知1.土地一级开发发项目的前期期调研和分析析工作内容——对项目进行分分析，评价项项目的地理位位置，区域经经济环境，周周边环境，道道路交通，规规划条件，市市政配套设施施，地上物现现状等工作成果——编制可行性报报告认知-工作内容2.获取土地一级级开发权两种方式——（1）通过招投标标，中标获取取。（2）通过授权获获取。3.编制（细化））土地一级开开发实施方案案工作内容——指定区域基础础设施、公共共配套、拆迁迁安置、土地地收储上市等等实施方案，，制定一级开开发进度计划划，经区县政政府同意，报报市土地储备备中心核定。。工作成果——一级开发实施施方案4.组织土地一级级开发团队一级开发企业业组织架构——职能部门：办公室，财务务部;业务部门：土地部，成本本合约部，工工程部，规划划设计部，企企划部工作作成成果果———企业业目目标标、、计计划划梳梳理理，，企企业业组组织织制制度度等等一级级开开发发介入入阶段段6.土地地一一级级开开发发的的实实施施和和组组织织征地地与与拆拆迁迁的的实实施施与与组组织织。。规划划设设计计的的实实施施与与组组织织。。工程程建建设设的的实实施施与与组组织织。。7.土地地一一级级开开发发成成本本控控制制与与管管理理施工工质质量量与与施施工工企企业业管管理理，，融融资资成成本本控控制制5.土地地一一级级开开发发的的融融资资（1）需需要要通通过过各各种种渠渠道道和和方方式式进进行行融融资资（（贷贷款款、、债债券券、、基基金金、、股股权权等等））（2）根根据据项项目目本本身身所所需需要要的的资资金金总总量量，，各各个个阶阶段段需需要要投投入入的的资资金金量量，，资资金金回回收收数数量量和和时时间间等等，，合合理理选选择择筹筹资资时时机机，，合合理理筹筹资资方方式式。。一级级开开发发实施施阶段段认知知-工作作内内容容8.土地地一一级级开开发发项项目目验验收收政府府组组织织实实施施，，一一级级开开发发企企业业准准备备相相关关材材料料9.土地地一一级级开开发发项项目目的的招招商商推推广广交交易易城市市级级别别或或大大规规模模宣宣传传推推广广，，专专题题论论坛坛、、多多种种媒媒体体、、土土交交会会等等10.二级级开开发发项项目目建建设设的的后后续续服服务务与二二级级企企业业做做好好土土地地交交接接工工作作11.一级级开开发发项项目目完完成成后后的的经经营营管管理理服服务务园区区物物业业的的持持有有经经营营、、环环境境维维系系等等12.一级级开开发发项项目目开开发发后后评评价价社会会经经济济效效益益评评价价，，企企业业战战略略调调整整等等一级级开开发发跟进进阶段段认知知-工作作内内容容一级级开开发发涉涉及及政政府府职职能能部部门门在土土地地一一级级开开发发阶阶段段主主要要涉涉及及的的政政府府部部门门有有：：国国土土局局、、发发改改委委、、规规委委、、建建委委等等相相关关政政府府部部门门。。1、国国土土局局：：主要要负负责责土土地地一一级级开开发发预预审审；；确确定定土土地地一一级级开开发发单单位位，，并并就就土土地地开开发发的的内内容容、、标标准准、、工工程程进进度度、、监监理理、、验验收收、、违违约约责责任任、、争争议议的的解解决决方方式式以以及及开开发发费费用用、、收收益益分分配配等等内内容容以以合合同同形形式式与与土土地地一一级级开开发发单单位位进进行行约约定定；；下下达达土土地地一一级级开开发发批批复复；；负负责责一一级级开开发发土土地地的的征征地地批批复复；；会会同同有有关关部部门门进进行行土土地地一一级级开开发发的的验验收收和和开开发发成成本本的的审审核核等等工工作作。。2、发改改委：：主要负负责一一级开开发土土地的的立项项核准准工作作。3、规委委：主要负责一一级开发土土地规划意意见书的批批复工作。。4、建委：主要负责针针对具体项项目从资质质、注册资资金、项目目资本金等等方面对一一级开发企企业提出要要求，对部部分重点项项目提出建建设意见，，以及拆迁迁许可证的的批复工作作。认知-权属土地一级开开发中涉及及的权属关关系土地权属关关系土地所有权权土地使用权权土地一级开开发权是土地所有有人对其拥拥有的土地地依法享有有的占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的权权利利。。我国国实实行行土土地地的的社社会会主主义义公公有有制制，，即即全全民民所所有有制制和和集集体体所所有有制制。。是指指民民事事主主体体在在法法律律允允许许的的范范围围内内对对国国有有土土地地或或集集体体土土地地占有有、、使使用用和和收收益益的权权利利。。土地地一一级级开开发发实实施施单单位位依依照照法法定定程程序序，，对对特特定定土土地地实实施施征征收收、、拆拆迁迁、、规规划划设设计计、、市市政政基基础础设设施施建建设设、、公公共共服服务务设设施施建建设设、、管管理理、、服服务务的的权权利利。。应该该是是土土地地使使用用权权衍衍生生出出的的一一项项权权能能，，是是一一种种特特殊殊的的受受限限土土地地使使用用权权。。目目前前尚尚无无定定论论。。上海市市给予予上海海市地地产集集团暂暂时的的成片片土地地使用用权，，有利利于融融资；；仅是土土地一一级开开发权权，难难以获获得抵抵押贷贷款。。即使使开发发企业业通过过一级级开发发权权权属证证明抵抵押而而获得得信贷贷支持持，本本质上上也是是通过过政府府担保保而获获得贷贷款。。认知-权属土地一级开开发中权利利主体与权权属关系政府一级开发主主体二级开发单单位土地所有权权土地一级开开发权（受限土地地使用权））土地使用权权熟地出让生地协助服务收回权利主体权属认知-权属难点前期投入资资金巨大区域认知度度一般较低低影响土地价价值实现土地一级开开发经验欠欠缺充分发挥企企业灵活的的融资机制制利用企业市市场优势发发现价值借助企业行行业实践经经验解决之道开发商灵活机制市场运作经经验政府全局考虑虑公共管理理经验土地一级级开发政企合作作基础11认知2.土地一级级开发流流程3.土地一级级开发成成本5.土地一级级开发模模式报告框架架4.土地一级级开发融融资1.土地一级级开发认认知6.土地一级级开发关关注点认知-权属土地一级级开发流流程联席会审审议办理规划划条件办理授权权批复项目核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地一级级开发验验收土地供供应应明确具体范围明确开发主体获取土地地一级开开发权的的方式：：招标委托托、直接接授权、、收购招标委托托：土地一级级开发项项目通过过公开招招标方式式确定项项目承担担主体；；如在一一级开发发成熟城城市较多多使用，，北京大大望京地地块等直接授权权：授权委托托就是在在项目所所在区政政府规划划分局组组织办理理项目用用地控制制性详细细规划批批复后，，区县政政府提出出土地一一级开发发主体授授权申请请，经市市国土局局批复后后，企业业获得土土地一级级开发权权。城市市新区建建设开发发较多使使用此方方式，如如济南小小清河区区域整治治开发。。收购：对一级开开发企业业的股权权收购。。思源对一一级开发发流程的的解读与与服务模模块2.土地一级级开发流流程3.土地一级级开发成成本5.土地一级开发发模式报告框架4.土地一级开发发融资1.土地一级开发发认知6.土地一级开发发关注点（一）项目前前期费用2.委托编制修建建性详细规划划和区域内的的管线综合等等规划方案费费用1.立项报告、可可研报告编制制费，土地一一级开发实施施方案的编制制费及项目前前期的各种工工程咨询费3.工程勘察（文文物勘察、地地质勘察）测测绘、钉桩费费用4.环境影响评价价分析费用5.交通影响评价价分析费用6.地质灾害评估估费用7.地价评估费用用8.工程设计费及及施工图审查查费（二）征地拆拆迁费用1.征地补偿费用用②劳动力安置及及超转人员、、残疾人员安安置费③地上物麦苗补补偿费相关税费——耕地占用税、、防洪费、新新增建设用地地有偿使用费费等。①土地补偿主要三部分2.拆迁补偿费用用①住宅拆迁补偿偿费：②非住宅拆迁补补偿费（国有企业和和集体企业））3.房屋拆迁服务务费、评估费费用①拆迁服务费<1.5%拆迁总额②拆迁评估费<1.5%拆迁总额4.拆除工程费用用、耕地复垦垦费5.古树保护及文文物古建修护护、还建费（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用1.开发范围内的的“三通一平平”费用2.道路、桥梁建建设费用3.各种市政管线线建设费用4.市场场站建设设费用（四）区域内内公共环境景景观建设费用用学校、邮局、、派出所、消消防站、市政政管理用房等等。（五）公共配配套设施建设设费用（六）工程建建设其他费用用1.工程监理费2.竣工图编制费费3.建设期区域管管理费用4.竣工前的维护护管理费用（七）管理费费政府投资、市市、区储备中中心实施取2%自筹资金委托托实施取取5%自筹资金招投投标取取8%（八）财务费费用（九））上市市交易易费用用1.成本审审计费费用2.营销费费用3.地价评评估费费用4.委托入入市交交易费费用（十））应应缴缴纳的的税费费（十一））项目后后评价费费用（十二）不不可预见费费序号项目中关村西区中关村软件园中关村生命园西二旗居住区平均占比1征地拆迁64%72%53%65%63.5%2市政建设21%16%16%18%17.8%3期间费用及税金15%12%31%17%18.7%4合计100%100%100%100%100%北京土地一一级开发部部分项目总总投资结构构表区域开发土土地价值发发展进程及及现金流量量变迁规律律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展持久运营设定方向成熟与巩固固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变变迁规律投入基础设施建建设地区形象建建设区域规划------区域运作费费用基础设施建建设公建投资缴税建设投资环境再投入入公建投资----基建投入与与地价增长长的关系曲曲线地价增长符符合边际递递减规律基建投入增增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期期（3～4年）稳定期下一个周期期一级开发研研究2.土地一级开开发流程3.土地一级开开发成本5.土地一级开开发模式报告框架4.土地一级开开发融资1.土地一级开开发认知6.土地一级开开发关注点点一级开发投投资特点投资巨大，，单一企业业靠自有资资金无法满满足资金需需要仅有土地收收益权，无无土地使用用权，融资资质押物首首先开发周期长长，区域未未来发展受受政策变数数影响较大大一级开发融资方式对比

贷款上市或借壳债券信托基金私募典当合作开发发行成本无较高较高较高无无无无利率水平基本贷款利率由行政手段确定加上一定管理费用，总成本13%左右由市场行情而定，现在由于宏观调控，中小型地产企业基本无此可能债券发行利率不允许超过储蓄和存款利率的40%，发债费用为总发债额千分之五，制度审批严格，中小型地产企业很困难现状信托发行利率一般在16%左右加上一些管理费用，总成本18%左右利润分成，或要求不低于30%左右的年收益，对合作企业要求高依据私募对象年息25-40%不等月息5%，年息60%左右利润分成模式偿还期限短期居多，可申请期限为1-2年无大多与开发期限相吻合短期居多，也可发行2-3年期大多与开发期限吻合，也有短期要求回报高属借贷资金短期居多一般不超3个月与开发期限吻合机会成本资金流动差，与开发期限不吻合分散股权到期还款额度大到期还款额度大大多要求前期控股分散股权资金流动性强分散项目公司股权，基本与开发期限吻合财务资料不公开公开公开公开不公开不公开不公开不公开资金用途有限制无限制有限制有限制有限制无限制无限制有限制流动性无强差差差强强差资金大小土地或项目评估价值不超过70%，现在一级土地抵押率5折左右根据市场及公司规模、发展、项目、财务状况等各方面因素确定根据公司资质实力财务状况等各方面因素评估信托计划发行资金5亿以下居多，现在信托方式土地抵押率不超过5折根据基金对公司和项目认可度和基金实力根据项目大小和私募对象资金大小自由组合基本5000万以下依据合作方实力金融机构贷贷款案例——以土地收益益权作担保保云南城投与与昆明市政政府签订的的土地一级级开发业务务合同中规规定：“本合同项项下全部可可出让土地地地块通过过招标、拍拍卖、挂牌牌方式进行行出让，全全部可出让让土地出让让总价款在在扣除全部部土地一级级开发总成成本及按国国家有关政政策提取各各项基金后后的土地出让纯纯收益公司司按50%的比例获得得收益。但若公司司按以上方方式所提取取的收益不不足全部土土地的一级级开发总成成本的5%时，昆明市市人民政府府将保证向向公司另行行支付差价价款，以确确保公司的的收益不低于本合合同项下的的全部土地地一级开发发总成本的的5%”。信托融资案案例：北京商务中中心区（CBD）土地开发发项目资金金信托计划划信托资金以以信托贷款款方式向北北京土地整整理储备中中心商务区区分中心提提供专项资资金贷款，，用于商务务中心区土土地开发及及基础设施施建设项目目。信托计划规规模：人民民币59594万元信托计划期期限为五年年，于2002年10月16日信托计划划成立之日日起开始，，于2007年10月16日信托计划划终止。土地基金案案例：天津滨海新新区的开发发，天津城城投集团与与其他机构构投资者组组建的渤海海产业基金金，总额200亿元，是我我国第一支支国务院批批准的契约约性产业投投资基金，，为筹措城城建投资提提供了一个个新的融资资渠道。2.土地一级开开发流程3.土地一级开开发成本5.土地一级开开发模式报告框架4.土地一级开开发融资1.土地一级开开发认知6.土地一级开开发关注点点政府：通过过财政，收收储基金直直接投资管理收益一级开发过过程中政企企角色投资开发商：开开发商融资资政府：拆迁迁、控规、、控制土地地储备和供供应开发商：负负责一级开开发、只负负责施工政府：收储储土地、上上市收益、、社会资源（（基础设施施、公共配配套）土地收益（（合理价格格获取优质质土地）开发商经济收益（（固定比例例管理收益益、固定比比例开发收收益、溢价价分成、政政府回购物物业等）一级开发政政企角色一级开发研研究土地一级开发运作模模式政府主导、、政府运运作政府主导、、企业运作作政府主导、、政企合作作根据政府和和开发企业业在土地一一级开发过过程中投资资、管理和和收益环节节所处角色色不同，结结合国内实实操案例，，思源将土土地一级开开发运作模模式归为以以上三类。一级开发运运作模式一级开发研研究政府主导、、政府运作作模式要点实操政府成立土地储备中心代表政府负责土地的一级开发土地储备中心负责资金的筹措及一系列土地一级开发工作；受委托对一级开发进行管理的企业收取管理费作为收益来源；政府获得土地开发的收益。北京部分由土地储备中心进行一级开发的土地规定土地一级开发成本的2%作为企业的管理费用国有大型企业（含新城开发公司）经政府授权负责土地一级开发大型国有企业具有政府授权的土地储备和一级开发权利；国有企业负责资金的筹措和一系列土地一级开发工作；土地出让收益上交财政，由财政按比例返还国有企业。重庆九大国有企业进行重庆的土地一级开发；武汉各新城开发公司进行武汉各新城的土地一级开发一级开发研研究政府主导、、企业运作作模式1要点评价政府委托，企业投资，企业获得固定一级开发利润。政府确定一级开发企业取得土地一级开发权，企业只进行土地一级开发，不参与后续的土地推广、上市等一系列工作，不直接参与二级开发，以土地一级开发成本的一定比例作为企业利润。政府通过授权企业开发解决了市政建设融资问题，政府在后期结算中对一级开发成本控制力度不足；一级开发企业投资较大，获利相对较小，市场风险较小，企业融资相对困难。案例：北京京市以土地地一级开发发成本的8%作为一级开开发企业固固定利润，，杭州市为为10%一级开发研研究政府主导、、企业运作作模式2要点评价政府授权，企业投资，政府对企业进行综合补偿。通过招标、协商等确定一级开发企业，企业取得直接投资进行土地一级开发，政府对基础设施和公共配套设施进行回购，同时低价出让部分土地给企业。一般适用于大规模土地，投入巨大，周期长，情况复杂，保证政府和企业的利益平衡，保障项目顺利实施。案例：常高高新公司与与常州市政政府进行新新北区土地地一级开发发；市政基基础设施及及配套设施施建成后由由新北区政政府回购，，回购价据据合同约定定，新北区区政府按10%的毛利率回回购常高新新开发后的的土地及地地上基础设设施，按15%的毛利率回回购安置房房（包括回回迁房和定定销商品房房）。同时时，常高新新还低价获获取了1600多亩的土地地拟用于房房地产开发发。一级开发研研究政府主导、、政企合作作模式要点评价政府与企业成立合资公司，共同投资，土地出让金按比例分成。政府直接出资或以土地入股方式，与企业成立合资项目公司，以项目公司进行土地一级开发，土地上市后，根据相关约定，政府与企业进行土地出让金分成。企业雄厚的资本实力与先进的开发模式与政府的管理职能和地方经验优势互补，便于项目操作。案例：1、龙元建设与与临安市政府府以8：2出资成立项目目公司负责高高新区开发。。2、首开集团与与扬州政府以以6：4出资成立项目目公司负责蒋蒋王片区运作作。一级开发研究究一级开发要点点政府与土地运运营商在整个个区域开发价价值链中有着着不同的权责责和利益点权责利益区域规划土地一级开发发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回回报政府运营商土地开发项项目开发经经营管理参与区域规划划土地一级开发发土地开发经营营权土地出让金（（利益实现））政府运营商低成本获取土土地与政府分享土土地增值收益益一级开发的合合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发发(自营、合资、、股权转让等等)土地开发规划划实现土地开发进程程实现通过土地/项目股权转让让获得土地增增值收益二级开发利润润回报招商佣金或土土地租金持续经营物业管理持续税收回报报创造就业机机会38一级开发研研究2.土地一级开开发流程3.土地一级开开发成本5.土地一级开开发模式报告框架4.土地一级开开发融资1.土地一级开开发认知6.土地一级开开发关注点点一级开发要要点土地地一一级级开开发发中中的的七七大大核核心心关关键键因因素素权益益1确定定发发展展商商、、政政府府、、改改造造居居民民三三者者的的权权益关注注点点：：政府府对对区区域域环环境境提提升升、、产产业业发发展展、、未未来来愿愿景景的的长长远远诉诉求求与与发发展展商商操操作作方方向向的的关关系系；；在政政府府影影响响下下，，居居民民拆拆迁迁安安置置、、就就业业生生计计与与发发展展商商操操作作收收益益的的关关系系。。操作作方方向向：：确保保发发展展商商快快速速、、稳稳妥妥获获取取优优质质土土地地开发发商商2明确确发发展展商商自自身身战战略略与与区区域域改改造造目目标标契契合合度度关注注点点：：发展展商商自自身身实实力力、、品品牌牌、、信信誉誉项目目本本身身的的品品质质诉诉求求、、运运作作周周期期要要求求操作方向向：跨区域运运作经验验，具有有相应实实力40一级开发发研究一级开发发要点策划3引入专业业策划顾顾问机构构，全程程服务区区域运营营关注点：：以第三方方专业顾顾问的角角色，帮帮助发展展商协调调与政府府、拆迁迁居民的的关系；；全程协助助发展商商完成土土地一级级开发，，二级开开发及招招商运营营工作；；随时根据市场场情况，对项项目发展提出出建议操作方向：选择对区域域运营各阶阶段具备丰丰富经验的的专业顾问问公司规划4高品质完成成市场可行行性好的规规划设计方方案关注点：符合发展商商战略发展展目标，顺顺应政府发发展愿景、、兼顾回迁迁居民利益益具备切实可可行的市场场操作性操作方向：：发展商主导导规划方案案，考虑后后期招商土地一级开开发中的七七大核心关关键因素41一级开发研研究一级开发要要点资本5开发周期内内有效地资资本运作关注点：拆迁安置、、土地整理理、基础设设施建设、、二级开发发中长期持持续、集中中大量的资资金需求；；有效合理的的融资渠道道；动态现金流流的把控。。操作方向：：多元化融资资、分期实实施，争取取税收金融融优惠政策策拆迁6制定积极稳稳妥的拆迁迁安置方案案关注点：发展商出资资拆迁情况况下，要强强化资金监监管；如何保证资资金的合理理有效利用用，引导公公共资源配配置向自身身地块优化化操作方向：：明确标准，，积极参与与、适当让让渡权益土地一级开开发中的七七大核心关关键因素42一级开发研研究一级开发要要点工程7关注一级开开发阶段土土地平整及及开发建设设工程管理理关注点：注重成本控控制、质量量控制原有人文、、自然资源源的再利用用操作方向：：直接招投标标，结合自自身资源保保护开发以上是土地地一级开发发过程中的的核心控制制环节，也也是确保土土地一级开开发成功的的关键因素素，作为一一级开发商商在实操过过程中应该该给予重点点关注。土地一级开开发中的七七大核心关关键因素43一级开发研研究土地一级开开发盈利模模式盈利模式从一级开发本身获利分享土地增值收益持有部分公共建筑为二级拿地铺垫1234通过严格控控制各阶段段成本费用用获利通过控制成成本和开发发创新获利利通过持有优优质物业、、提供公共共服务而获获利通过二级房房产开发而而获利盈利模式1：从一级土土地开发本本身获利中天城投下下属全资子子公司华润润贵阳对贵贵阳市渔安安、安井片片区9.53平方公里土土地进行一一级开发，，贵阳云岩岩区政府承承诺：用土土地出让收收益以及片片区城市建建设配套费费，支付一一级开发投投资成本；；投资成本本支付完成成之后的剩剩余部分，，云岩区政政府与华润润贵阳按照照3：7的比例进行行分成[1]2009年，它在漳漳州当地拿拿下了164亩土地的一一级开发权权，在与漳漳州市龙文文区政府与与当地城市市建设开发发中心三方方共同签订订的《漳华华路龙文段段配套开发发用地（A地块）一级级开发合作作协议书》》中，三方方约定：公公司投入土土地一级开开发资金每每年将获得得12%的固定收益益，此外，，公司还将将获得地块块挂牌出让让净收益的的18%[3]。盈利模式2：分享土地地增值收益益在某些城市市，采取了了在政府、、开发商和和原使用者者等各个主主体之间按按一定比例例分享增值值收益的机机制。在此此情况下，，开发商可可以通过创创新性的开开发活动，，最大限度度地提升土土地价值，，从而获得得最大利益益。在土地一级级开发中，，能够尽快快实现土地地增值的措措施有：投资环境景景观。例如如，改造旧旧河道，变变废为宝；；加强景观观和园林的的规划建设设，美化环环境。本质质是通过提提高生态效效益来实现现经济效益益。投资公共配配套设施。。例如，配配套制冷及及热力供应应，地下综综合商城、、停车场，，等等。本本质是通过过提高社会会效益来实实现经济效效益。第一期出让让引入品牌牌商业设施施或酒店，，带动周边边地块升值值。实现一一级和二级级开发互动动。实现现该该盈盈利利模模式式的的前前提提在在于于当当地地政政府府的的分分享享机机制制、、一一级级开开发发中中的的授授权权范范围围，，以以及及分分批批出出让让计计划划的的安安排排。首开开集集团团运运作作望望京京区区域域一一级级开开发发，，初初期期以以较较低低的的成成本本价价拿拿地地，，随随着着周周边边土土地地升升值值，，获获取取土土地地溢溢价价盈利利模模式式3：持持有有部部分分公公共共建建筑筑北京京在在前前些些年年的的土土地地一一级级开开发发，，授授权权土土地地一一级级开开发发主主体体（（如如北北科科建建））可可以以投投资资公公共共配配套套设设施施，，则则开开发发商商可可以以通通过过提提供供公公共共配配套套服服务务而而获获得得长长期期现现金金流流。。该盈盈利利模模式式的的本本质质是是政政府府允允许许土土地地一一级级开开发发主主体体进进行行部部分分配配套套的的二二级级开开发发建建设设，，取取决决于于同同政政府府的的沟沟通通和和协协调调。。与与当当地地政政府府投投资资的