2004年全国房地产估价师试题

筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html2004年全国房地产估价师执业资格考试试题之一《房地产基本制度与政策》试题40上涂黑其相应的编号)1．经济适用住房的开发建设应通过()的方式确定开发建设单位。A．由有购经济适用住房资格者投票选择B．公证处随机摇号C．政府在实力强、信誉好的企业中指定D．招投标)倍以上。A．3B．4C．5D．6表述中，正确的是()。A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地C．不计算土地补偿费和各种补助费D．农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件数量较大，造成耕地大量毁坏的，()A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B．处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D．处3年以上，5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金5．某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是()。A．农用地B．工业用地C．建设用地D．乡镇企业用地6．城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是()之曰。A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B．房屋拆迁许可证颁发C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D．房屋拆迁实施7．房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门1筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html()曰内给予答复。A．5B．7C．10D．159．下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是()。A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼c．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行10．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得()同意，并依法办理相关手续。A．原出让方B．转让人C．规划行政主管部门D．原出让方和市、县规划行政主管部门11．某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至()。A．2002年1月10曰B．2004年1月10日c．2005年1月10日D．2007年1月10日12．国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A．使用土地B．土地使用权出让合同生效C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用证取得4000知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2该商品房的成交价格是()元。A．388000B．388640C．399640D．40000014．下列关于抵押的表述中，不正确的是()。、A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》或者增加担保以弥补不足D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产15．人防工程的地下室面积()建筑面积。A．属不应分摊的共有B．属应分摊的共有．C．不属共有D．属物业公司所有的2筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html16．下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是()。书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2千元以下罚款B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2千元以下罚款2万元以上3万元以下的罚款直接经济损失承担赔偿责任17．下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是()。A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式D．住房置业担保机构不承担连带责任18．现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为()。A．0．05‰B．0．1‰C．0．3‰D．0．5‰19．在物业管理区域内，水、电供应单位应当向()收取有关费用。A．物业管理企业B．社区服务中心C．业主委员会D．最终用户20．选聘、解聘物业管理企业是()的职责。A．业主大会B．业主代表大会C．业主委员会D．居民委员会21．下列关于税收的表述中，正确的是()。A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据22．对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按()的税率征收所得税。A．10％B．15％C．18％D．27％23．在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括()。A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B．个人提取住房公积金账户内的存储余额C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收人3筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html24．职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。A．活期B．3个月整存整取C．6个月整存整取D．一年整存整取25．假设某个消费者的全部收人都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用()。A．减少B．增加C．不变D．可能增加也可能减少26．以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是()oA．GDP=GNP+对外要素收入净额B．GDP=NDP+折旧C．GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口27．汇票是()。票据持票人的票据存单人的票据28．下列属于间接融资方式的是()。A．政府发行债券B．股票融资C．银行借款D．签署商业票据29．企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于()。A．财产损失保险B．责任保险C．意外伤害保险D．保证保险30．以保险的实施形式为标准，可将保险分为()。A．商业保险、社会保险和政策保险B．财产保险和人身保险C．自愿保险和强制保险D．定值保险和不定值保险31．下列股东权利中属于共益权的是()。A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权4筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html32．可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是()。A．股份B．股票C．股单D．公司债券杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对()的财产强制拍卖。A．张某B．张某或杨某C．杨某D．张某和杨某34．某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元／m22100元／m2四层的住宅售价同为2200元／m2)。A．前者高于后者B．前者低于后者c．前者等于后者D．无法确定35．某企业12月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款。110工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是()。A．40％B．50％C．200％D．250％36．下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是()。A．建筑高度B．建筑间距c．建筑密度D．建筑后退红线距离37．如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找()。A．建筑平面图B．建筑立面图C．建筑剖面图D．结构施工图)预算价格。A．单项工程B．单位工程C．分部工程D．分项工程39．某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为()万元。A．305B．463C．636D．96140．以下权利中属于用益物权的是()。A．抵押权B．典权C．建筑物区分所有权D．质权5筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的．不得分；少选且选择正确的．每个选项得0．5分)1．最低收人家庭住房保障可通过()方式实现。A．实物配租B．税收优惠C．发放租赁补贴D．租金核减E．购买经济适用住房2．房地产行政法规包括()等。3．下列关于征地的表述中，正确的有()。A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C．征地安置补助费归农村集体组织所有D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍E．征地时所称的地上附着物包括地下管线)。A．转让房屋B．租赁房屋C．迁移户口D．新建、扩建、改建房屋E．改变房屋和土地用途)等。A．集体土地上的合法房屋B．代管房屋C．列人拆迁范围内的房屋D．共有房屋E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋6．登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的()登记申请予以核准登记。A．初始B．转移C．变更D．他项权利E．注销7．下列情形中，应当办理房屋转移登记的有()。A．部分房屋拆除B．法人名称改变C．划拨房屋D．继承房屋E．分割房屋8．城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A．增值税B．财产税C．消费税D．流转税E．营业税6筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html9．住房公积金的增值收益的合法用途包括()。A．奖励住房公积金管理中心职工B．建立住房公积金贷款风险准备金c．支付住房公积金管理中心的管理费用D．建设廉租住房的补充资金E．建设经济适用住房得补充资金10．下列保险中，属商业保险的有()。A．保证保险B．外汇变动保险C．信用保险D．健康保险E．劳动工伤保险11．股票和债券的相同之处表现在()。A．都是融资工具B．都是流通证券C．持有者享有相同权利D．都具有偿还性E．都可以为投资者带来收益12．下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有()。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为交价10％的佣金C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E．收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定13．建筑材料与水有关的物理性质有()等。A．孔隙率B．抗渗性C．抗冻性D．弹性和塑性E．耐磨性14．在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有()。A．有顶盖无围护结构的场馆看台B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊C．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊D．屋顶楼梯间、电梯机房．E．建筑物内的变形缝15．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有()。A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C．房产分丘图的比例尺为1：100-1：1000D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的’明细图40表示正确，用“X”表示错误。不答不得分，判断错误扣0．5分，本题总分最多扣至零分)1．房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。(．)2．政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收人家庭住房问题。()3．房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。()7筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html用证》())6．农村和城市郊区的土地，属于集体所有。())8．城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。()9．拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。()10．在中华人民共和同境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。()11．房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。()12．房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。()13．王某继承了其父原值60万元、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。()14．无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。()15．在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。())15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。()18．采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。()19．非业主使用人也是物业管理服务的对象。()20．注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。()21．对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1．2％。()22．个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。()23．经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。()24．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月l曰按相应档次利率确定下一年度利率

水平。()25．假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。

()26．金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。()())

)

30．拍卖人不得以竟买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。()

31．某市2003年房地产投资统计中，统计总体是指该市2003年全年累计的新开工建筑面积投

资总额。()32．标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。()。

33．某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目

中应列人资产类科目。()34．城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。()35．容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。(．)8筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html0．000”表示。()37．建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。()38．根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。()39．根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。()3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。()四、综合分析题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，2少选且选择正确的，每个选项得0．5分)(一)甲开发公司(以下简称甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模9992合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该2038万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。1．乙公司的咨询报告中，表述正确的是()。．A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权必须准备一些必要的安置房和临时周转房2．甲公司实施房屋拆迁时，可对()的房屋依法给予补偿。A．产权人下落不明B．报建未批准C．被依法查封D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决3．下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是()。A．银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延B．甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延C．因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延D．地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延4．下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是()。主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力值宅估价9筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmllO日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告5．下列表述中，不正确的是()。A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告其他开发商协商并办理开发项目转让D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)。A．坡屋顶层高在2．20m以上的部位B．在批准期限以内的临时房屋C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊7．下列表述中，不正确的是()。A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税、B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20％，应缴纳土地增值税C．甲公司必须交耕地开垦费回报率的影响8．下列表述中，正确的是()。A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款9．丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是()元。A．7220B．7600C．14440D．15200(二)某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。10．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是()。A．人绿地率B．停车位C．用地性质D．建筑密度11．该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但()。10筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlA．需求曲线已向右上方移动B．需求曲线已向左下方移动C．需求量已在需求曲线上向下移动D．需求量己在需求曲线上向上移动12．该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有()。A．扩股增资B．预售商品房C．以融资租赁方式承租大型设备D．以在建工程抵押贷款13．该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的()的建筑面积。A．综合楼B．住宅C．水塔D．配套公建用房14．关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有()。A．双方达成的是一种单务合同B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D．开发公司开始支付的款项是一种定金15．关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有()。A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类‘D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html之二《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)资风险小。这是同为前眷比后者具有()。A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5．17％，国债收益率为3．5％，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为()。A．3．5％B．5．17％C．7．75％D．8．59％2003年新开工的房屋建筑面积为90万年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万80万m2o)年。A．0．5B．1.5C．2D．35．下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有()是不正确的。A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度开发7．房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析L合同价的()。A．20％B．30％C．40％D．50％9．由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证12筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B．潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D．潜在市场>服务市场>合格的有放市场>有效市场开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化13下列行业中，()中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A．批量行业B．僵滞行业C．分块行业D．专业化行业14．已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为()。A．12．55％B．12．68％C．14．75％D．15．01％15．某购房者向银行申请了以等比速增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为O．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A．2277．4B．2281．9C．2728．8D．2741．916．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期()。A．小于5年B．在5～6年之间C．在6—7年之问D．在7～8年之间17．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是()。A．成本利润率是年成本利润率B．成本利润率是开发经营期的成本利润率C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率6020年租金收人为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为()0A．7．5％B．8．3％13筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlC．12．5％D．16．7％19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于()。A．1．2B．1．5C．1．8D．2．020．若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项房地产投资的实际收益率为()。A．9．26％B．10％C．11．32％D．12％21．某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为lO年、按年等额偿还的一笔总额为：100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为()万元。A．6．00B．7．05C．7．59D．13．5922．某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。A．12％B．20％C．24％D．30％O；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润(税前)为O。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，()。A．甲项目强于乙项目B．乙项目强于甲项目C．甲项目与乙项目一样强D．不能确定哪个项目强24．房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A．利润为零B．允许的最低经济效益指标C．最大费用D．最大利润25．下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是()。A．容积率B．空置率C．利息备付率D．成本利润率26．下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A．投资利润率B．投资回报率C．贷款利率D．成本利润率27．公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。A．土地费用B．前期工程费14筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlC．房屋开发费D．管理费用28．某房地产投资者以300万元购入一个刚贴铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。A．10％B．11．27％C．14．18％D．22．55％，29．下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。A．土地购置贷款B．土地储备贷款c．土地开发贷款D．建设贷款30．下列选项中，不计人收益性物业经营费用的是()。A．抵押贷款还本付息B．管理人员工资C．公共设施维修费D．保险费31．下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是()。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32．市场经济条件下，物业税金水平的高低主要取决于()。A．经营成本B．物业档次C．业主目标收益要求D．同类型物业的市场供求关系33．王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m，单元间分隔墙面积82，公摊面积3，那么，可出租面积应为()m2A．33B．40C．43D．4734．物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A．零售商的财务能力B．零售商需要的服务C．零售商组合与位置分配D．零售商的声誉35．某单位拥有的一出租物业的原值为5000600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A．42．0B．50．4C．60．0D．72．015题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑实相应的编号，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的．每个选项得0．5分)15筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。A．投入资金的安全村性B．项目定位的科学性c．期望收益的可靠性D．投资项目的变观性E．资产管理的复杂性2．房地产市场结构包括()。A．总量结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．资金结构况出现在()。A．第一阶段B．第二阶段初期C．第三阶段初期D．第三阶段E．第四阶段4．制定租售方案的工作内容主要包括()。A．租售选择B．宣传手段选择C．租售进度安排D．广告设计及安排E．租售价格确定是()。A．消费者愿意支付较高的价格B．企业处于领导地位C．消费者以年轻人为主D．商品住宅多为豪宅E．以投资性购买为主6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是()。A．同质偏好市场B．分散偏好市场C．个别偏好市场D．集群偏好市场E．弥隙市场)。A．资金运动的时间始点B．日历年度的年初C．某一基准时刻D．既不能有现金流出也不能有现金流人的时问点E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。A．折旧和摊销B．投资回收C．投资回报D．未分配利润E．权益融资16筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html9．房地产置业投资的经济效果主要表现为()等。A．企业实力提升B．租金收入C．对社会贡献增加D．物业增值E．物业权益份额增加lO．房地产开发前期的规划管理包括()。A．开发项目的选址定点审批B．规划设计条件审批C．规划设计方案审批D．核发建设用地规划许可证E．核发建设用地批准书11．房地产开发项目财务评价的基本报表包括()A．总投资估算表B．现金流量表C．资金来源与运用表D．损益表E．资产负债表12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括()。A．建筑安装工程费B．土地使用权出让金C．拆迁补偿费D．公共配套设施建设费E．城市基础设施建设费13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有()。A．可出租或可使用面积B．出租方的商业信誉c．基础租金与市场租金D．出租单元的面积规划和室内装修E．物业管理企业的经营业绩15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A．自成特征，如山地和河流等B．细分市场C．人口密度的大小D．该区域发展的类型和范围E．竞争性项目的区域三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确．用“×”表示错误。不答不得分．判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。()2．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。()3．在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。()4．通货膨胀对房地产投资只有负面影响。()5．房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。())17筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。()发商来说，不论其开发模式如何，其投人开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。()年数。()lO．在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。()11．在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。()其资本金的收益率也越高。()13．个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。()14．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。()15．租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。()四、计算题(共2题、20分。要求列算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1．张某了2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60％来自银行提供的年利率为6％、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月316％，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0．2％)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?(8分)2．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为18001年投资10004002年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为lO％。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。(2)第320004每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。(3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的目标收益率为15％，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收人均发生在年末)(12分)18筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html之三《房地产估价理论与方法》试题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．房地产具有供给有限特性，本质上在于()。A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元／m2。A．1667B．1765C．1875D．20003．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，急建筑面积为2500m2量以及()。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间行分成，属于动用()的行为。A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系3000m2700元／m2业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价()万元。A．78B．882C．1210D．12727．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2出租的年末净收益为500元／m。若按折现率10％和风险补偿值100元／m2价格应为()元／m2。A．4400B．4409C．4445D．44558．一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2。的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．3l％，则该套住宅的()。A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元19筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlC．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为lO％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、O，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分另0是()。A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性：完全无弹性10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时问的供给量为()。一拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量D．存量+新增竣工量一拆毁量11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换己所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房进行估价，则()。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m800元／m2，建筑物重置价格为9002，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／m2。则该建筑物的成新率为()。A．44％B．50％C．67％D．94％13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现()的情形。A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1．07lD．可比实例价格的房地产状况调整系数为0．93314．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2交日期为2004．年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m22004年10月末的价格为()元／m2。A．2648B．2688C．2708D．273415．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料4000元／m22004年5月1状况调整系数为1．087，已知从2004年5月110月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨120筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html％，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于()元／m2。A．3790B．4238C．4658D．466316．某家房地产交易中，买方付给卖方2500元／m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房产的正常成交价格最接近于()元／m2。A．2427B．2500C．2575D．26323000m2280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施20的4％计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()元／m2。A．1067B．1070C．1087D．114l18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A．80％，B．82％C．83％D．92％310使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A．35B．45C．48D．5020．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为()。A．10．0％B．11．1％C．11．9％D．12．5％21．某建筑物的建筑面积为200m2，建筑物经2，有效经过年数为12年．重置价格为800元／m济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A．10.2B．11.0C．11.3D．11.522.某商铺的收益年限为306000元／m210％，则该商铺目前的价值为()元／m2。A．14140B．42421C．56561D．6000023.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为21筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html9％，该宗房地产40年上地使用权条件下的价格最接近于()元／m2。A．3275B．3287C．3402D．437524.某出租的房地产的年租金收人为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为()万元。A．43B．112．5C．123.3D．150aY相等，则房地产价格忙()。A．0B．a/(1+Y)XnC．aXnD．∞26．资本化率是()的倒数。A．毛租金乘数B．潜在毛租金乘数C．有效毛收入乘数D．净收益乘数27.某宗房地产的土地使用年限为508年，顶计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为()万元。A．368B．552C．561D．92028.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m400础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％。该在建MS在估价时点的完M程度是()。A．30％B．45％C．65％D．75％29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为68l元／m2元／m2元／m2元／m2，和815元／m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为()元／m2。A．849B．865C．882D．915地价区段在某一时点的()。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×()×临街宽度。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率c．平均深度价格修正率D．混合深度价格修正率32．某临街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万按照四三二一法则，其相邻临街深度50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为()22筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html万元。A．53．34B．85．34C．106．68D．213．3633．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥90200m2从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。A．1％B．1．5％C．2％D．2．5％34．防范估价风险的最后一道防线是()。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档35．下列表述中不正确的是()。A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)1．建筑物区分所有权包括()等。A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共同部分持份权E．长期使用租赁权进行评估，所得出的评估价值是()。A．交换价值B．公开市场价值c．投资价值D．理论价格E．标定地价3．甲、己两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m21．5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元／m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有()。A．乙地块比甲地块贵B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／m2C．甲地块与乙地块的楼面地价相等D．甲地块比乙地块贵E．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m24．估价中的最高最佳使用具体包括()等。23筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlA．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度5．选取可比实例时，应符合的要求包括()等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括()等。A．环境景观B．距市电山距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()。A．消费者的收入增加B．作为替代品的房地产的价格上升C．作为互补品的房地产的价格上升D．消费者预期其未来的收入增加E．消费者预期未来的房地产价格上升8．建筑物重置价格的求取方法有()等。A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额C．房屋设备折旧费D．所得税E．房屋装修折旧费lO．下列表述中，正确的有()。A．开发经营期可分为开发期和经营期B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期的起点相同D．经营期可具体化为销售期和出租期E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期11．长期趋势法包括()等方法。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．年限法E．指数修匀法12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括()。A．形状相似B．在同一等街道上只有一个路线价区段24筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.htmlC．面积接近D．地块相连E．可及性相当13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有()。A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额c．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金14．确定路线价时，选取标准宗地应符合()等要求。A．一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形D．土地形状为正方形E．容积率为所在区段具有代表性的容积率15．获取房地产估价业务的措施可以有()。A．突破专业能力限制，接受各种估价要求B．提高服务质量C．恰当的宣传D．低收费E．最大限度压缩估价作业期三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确；用“X”表示错误。不答不得分1，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)1．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。()度相对应的社会一般报酬率。()拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值。()4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。())6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0．5～2范围内。()额()12)销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。()38少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。()11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。()12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。()25筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。()14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。()15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。()四、计算题(共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1．某出租的写字楼，使用面积为3000m4520％，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格(8分)250年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为1年末下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年1.土地取得……2．工程建设………………(1)住宅楼建设…………(2)写字楼建…………设3．经营……(1)住宅楼销……售(2)写字楼出………………租根据市场调查，有关数据如下：(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元／m2，销售税费为销售价格6％；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为1202(可出租面积占建筑面积的70％)，并且按照年租金收入的30％交纳押金，出租空置率为20％，有关税费和经营管理费用按租金收入的30％计，银行存款年利率为3％，报酬率为10％。(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元／m2，写字楼2800元／m2理费用为开发成本的5％。。(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50％且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。(4)目前，此类项目折现率为10％。(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3％缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。(12分)26筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html之四《房地产估价案例与分析》试题一、问答题(共3题，每题10分。请将签字写在答题既对应的题号下)(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解作?(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。兼并后自行将工厂改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1目建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限402003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B．按建筑物耐用年限计算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D．按建筑物已使用年限计算2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B．估价时点应设定为2004年3月1日C．净收益中应扣除建筑物折旧额．D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料2004年3月1日的公开市场价值为4000产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。A．2800B．2940C．4000D．420027筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500正确的是()。A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再设立抵押权B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保500押权人对该部分价值无优先受偿权D．该500万元可再次抵押2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750190年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为人民币()万元。A．140B．150C．190D．7006．下列表述中不正确的是()。A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元7．下列表述中正确的是()A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价(三)需对以下两宗地块进行估价：l号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与l号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块,开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，l号地块的单价为9000元／m2号地块的单价为8000元／m23业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／m2。8．下列关于增值收益的表述中正确的是()。A．以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值3号地块的总价分别扣除l号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配比率D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小28筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.html9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()万元。A．1616B．2560C．1882D．1920三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得340分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)××大厦房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函××股份有限公司：的公开市场价值进行了评估。按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)××房地产评估有限公司(公章)2004年10月16日估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m23030000m2地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月40年(2001年10月102041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地

使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等

6部三菱电梯、

中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、白控消防系统和多

功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。四、估价目的29筑龙网房地产估价师网上培训资料/edu/gujia.ht