土地一级开发招投标T讲义

关于土地一级开发招投标问题一、情况介绍二、《北京市国土建设用地供应办法》市政府2005年6号文件三、《北京市土地储备中心和一级开发暂行办法》市国土局[2005]540号文件四、《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》市国土局[2006]290号文件五、房地产开发过程——图1页六、关于土地一级开发概念七、关于土地一级开发工作八、一级开发实施方案编制内容构成九、赴某地土地一级开发评标工作分析十、编写土地一级开发投标文件要点北京土地整理储备中心网页—————8.18（二）目前“熟地”入市交易的土地一级开发工作是谁做的（经营性土地）一、情况介绍（一）上市交易情况介绍（一）上市交易情况介绍

①北京市市场交易“熟地”共283宗地上市

②上市土地面积2217公顷

③成交价604亿元

2001年至2006年12月全市房地产开发总用地约1.67万公顷，上市交易出让面积占17.3%．其中：2005年全市招拍挂出让国有土地使用权占有偿出让土地总面积35%．１、自2001年11月～2006年12月２、2006年北京市土地供应情况—指标项宗数面积(公顷)本年计划供应(公顷)计划完成情况(％)有偿出让划拨有偿出让划拨全市土地供应总量149799050765092513(38.6%)3996(64.3%)6500100%其中：土地市场公开交易土地87宗，土地面积约856公顷，占有偿出让面积34％１、直接申请入市交易——原土地使用权人，自己做土地一级开发把生地开发熟地入市。如：工业企业用地申请土地使用权收购土地入市交易（二）目前“熟地”入市交易的土地一级

开发工作是谁做的（经营性土地）２、北京市土地整理中心分中心作为土地一级开发主体，进行土地一级开发市土地整理储备中心运作土地１８宗——收购１２宗——277.4公顷收回４宗——110公顷一级开发２宗——270公顷其中７宗——63公顷已供应，３宗——43公顷具备上市条件，８宗地——906.4个公顷正开发３、“458项目”——授权土地一级开发458项目即［2004]458号文件

从2004年初至2006年11月30日通过联席会，并由土地局批复的土地一级开发项目共238个土地总面积11484公顷＝1.15万公顷上述项目预计投资总额693亿元４、土地一级开发授权①土地一级开发招标——列入竞争机制2006年开始４宗地招标289公顷②土地一级开发项目直接委托

二、关于土地一级开发有关政策2005年6号文件《北京市国有建设用地供应办法》中11条

本市有计划地实施政府土地储备工作收购征收收回等方式储备国有建设用地土地储备基构依法通过对储备土地实施一级开发2个主体土地储备机构组织实施公开招标选择有资质的房地产开发企业实施土地一级开发后按计划供应市场土地[2005]540号文件三、《北京市土地储储备和一级开开发暂行办法法》2条土地储备开发发依法收购收回征收方式储备国有有用地组织拆迁市政建设达到土地供应应要求4条土地储备开发发坚持政府指导市场化运作实施主体土地储备机构构招标选聘房地地产开发公司司5条开发之后供应市场土地开发实施施方式11条土地开发实施施方案的编制制编制人1、市土地整理理中心：重点点项目区域2、区县土地储储备中心：属属地项目编制内容5大项（1）宗地范围、、土地面积（2）控制条件（4）开发成本概概算、开发收收益预测（5）开发计划、、实施方式（3）地上物状况况12条实施方案提交联席会研研究，定原则则意见13~14条土地一级级开发实施（1）办理立项手手续（2）办理规划手手续市规委市发改委核准准（3）办理土地征征收和农转非非专用手续（4）办理拆迁手手续、完成地地上物拆除市区县建委、、房管局（5）完成项目市市政工程规划划方案综合（6）完成各单项项市政接用方方案、签协议议（7）其他工作项目建议书项目可行性研研究报告土地预审控规规条条件件1、土土地地一一级级开开发发任任务务1书2证规划划意意见见书书建设设用用地地许许可可证证建设设用用地地规规划划许许可可证证+需申报市政政委委批批准准市国国土土局局及及各各分分局局区县县政政府府及及有有关关乡乡、、镇镇政政府府市政政委委、、市市政政管管理理委委、、道道路路、、雨雨排排水水、、排排污污水水、、供供水水、、燃燃气气、、共共热热、、供供电电、、信信息息管管道道、、有有线线电电视视接用用客客量量、、负负荷荷、、费费用用解解决决方方案案2、土土地地储储备备机机构构作作为为实实施施主主体体自筹筹资资（1）机机构构自自己己完完成成实实施施（2）机机构构委委托托开开发发公公司司完完成成实实施施付2%管理理费费3、招招标标选选聘聘房房地地产产开开发发公公司司作作为为实实施施主主体体自筹筹资资利润润率率<8%24条土地地开开发发成成本本构构成成1、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费及及有有关关税税费费；；2、收收购购、、收收回回和和置置换换过过程程中中发发生生的的有有关关补补偿偿费费用用；；3、市市政政基基础础设设施施建建设设有有关关费费用用；；4、招招标标、、拍拍卖卖和和挂挂牌牌交交易易中中发发生生的的费费用用；；5、贷贷款款利利息息；；6、土土地地储储备备开开发发供供应应过过程程中中发发生生的的审审计计、、律律师师、、工工程程监监理理等等费费用用，，不不可可预预见见费费以以及及同同级级财财政政和和土土地地主主管管部部门门核核准准的的其其他他支支出出；；四、、市市国国土土[2006]290号《北京京市市土土地地一一级级开开发发项项目目招招投投标标暂暂行行办办法法》2006年年5月月20日实实施施法律律法法规规依依据据《中华华人人民民共共和和国国招招投投标标办办法法》2000年年1月月1日实实施施2002年年11月月1日实实施施2005年年5月月1日实实施施《北京京市市招招投投标标条条例例》《北京京市市国国有有建建设设用用地地供供应应办办法法（（试试行行））》第一一章章总总则则土地地一一级级开开发发项项目目招招标标人人市、、区区县县土土地地整整理理储储备备中中心心原则则公开开、、公公平平、、公公正正和和诚诚实实并并接接受受社社会会监监督督投标标人人具具备备条条件件有本本市市开开发发企企业业资资质质招标标人人及及其其主主要要成成员员没没有有不不良良记记录录拥有有相相应应数数量量项项目目资资本本金金招标标文文件件要要求求的的其其他他条条件件项目目开开发发实实施施方方案案招标标方方案案招标标文文件件招标标投标标开标标评标标编制组织织确定定中中标标人人土土地地一一级级开开发发项项目目承承担担实实施施主主体体2条5条4条6条编制制实实施施方方案案组织织实实施施招招投投标标活活动动签订订委委托托开开发发协协议议开发发过过程程监监督督管管理理实施施方方案案招标标方方案案项目目用用地地范范围围、、控控规规条条件件开发发工工作作内内容容完成成开开发发时时间间和和周周期期预计计成成本本限限定定、、收收益益测测算算项目目技技术术要要求求投标标人人资资质质报价价、、有有无无标标底底评标标标标准准委托托协协议议主主要要条条款款内内容容7条9~12条17条土地地储储备备中中心心是招招标标人人有四四项项职职责责第二二章章招招标标1、招招标标前前编编制制2、实实施施方方案案内内容容经联联席席会会审审核核3、编编织织招招标标方方案案、、招招标标书书内内容容对投投标标人人实实质质性性要要求求、、条条件件招标标书书的的编编制制招标标方方式式、、招招标标公公告告第三三章章投投标标投标标人人主主体体要要求求有房房地地产产开开发发企企业业资资质质1个投投标标人人2个以以上上房房地地产产开开发发企企业业组组成成的的联联合合体体1个投投标标人人21~23条编制制投投标标书书评标标专专家家组组招标标人人受受到到投投标标文文件件不不足足3个招招标标人人应应重重新新招招标标有下下列列情情况况之之一一，，为为无无效效投投标标8种投标标文文件件不不响响应应招招标标文文件件的的实实质质性性要要求求和和条条件件的的，，评评标标委委员员会会应应当当作作废废标标处处理理中标标人人不不得得擅擅自自将将其其承承担担的的土土地地一一级级开开发发中中标标项项目目整整体体向向他他人人转转让让，，也也不不得得将将其其土土地地一一级级开开发发中中标标项项目目进进行行直直接接后后转转包包第四四章章开开标标、、评评标标和和中中标标25条27条29条30条36条五、、房房地地产产开开发发过过程程政府府统统一一供供应应建建设设用用地地土地地一一级级开开发发商品品房房开开发发熟地地招标标拍卖卖挂牌牌生地地市、、分分中中心心实施施方方案案招标标确确定定开开发发实实施施主主体体市、、分分中中心心为为主主体体土地地使使用用权权人人为为主主体体联合合体体成本价价.利润率率.周期.通过确定开开发主主体底价标底起始价价起叫价价商品房房销售售六、关关于土土地一一级开开发的的概念念（一））土地地一级级开发发含义义1、定义义指政府府委托托土地储储备机机构依据土地利利用总总体规规划城市发发展总总体规规划年度土土地供供应计计划控制性性详细细计划划对确定定的宗宗地存量国国有土土地拟征用用土地地拟农转用用土地地统一办办理征地农转用用拆迁市政基基础设设施的的建设设行为为（二））土地地一级级开发发具备备条件件1、土地地开发发主体体资格格有房地地产开开发资资质资金充充足——财务状状况.融资能能力依法有有效存存续的的企业业2、待开开发土土地符符合规规划、、计划划条件件；3、土地地一级级开发发制度度建立立，资资金监监控体体系完完善；；4、社会会资本本长效效吸纳纳机制制、风风险担担保机机制建建立，，完善善。（三））土地地一级级开发发项目目承担担主体体，有有4种情况况1、北京京市土土地储储备中中心各分中中心作主体体2、市中中心分中心心作为土土地一一级开开发项项目招招标人人，中中标房地产产开发发企业业做承承担主主体。。3、房地地产开开发企企业和和其他他单位位利用用自有有土地地使用用权，，可以实实施土土地一一级开开发。。4、联合合开发发——政府部部门土地储储备机机构房地产产开发发企业业投资部部门联合共共同进进行项项目开开发七、关关于土土地一一级开开发工工作（一））土地地储备备机构构编制制土地储储备开开发方方案.实施方方案责任分分工市———重点地地块区县——属地地地块土地一级开发实施方案可行性研究报告六部门联席会提原则条件1、宗地地范围围2、土地地条件件3、控制制条件件4、地上上物状状况5、储备备开发发成本本6、土地地收益益7、开发发计划划8、实施施方式式各项内内容要求范本实施方方案等8项内容容编制依依据土地发改委委规划建委交通委委环保联合对对1、土地地2、产业业政策策3、城市市规划划4、建设设资质质5、交通通6、环保保依据条件提出原则意见（二））土地地一级级开发发实施施部门门土地一一级开开发实实施部部门市中心心、各各区县县分中中心招标委委托房房地产产开发发企业业1、资金金筹措措2%8%利润率率管理费费——中心提提供资资金利润率——自筹资金金2、规划手手续——市规委3、项目审审批手续续核准——市发改委委4、征地及及补偿——市政府、、市国土土局5、拆迁及及补偿——市建委、、相关政政府部门门6、市政各手续续各委办局市政工程规划划方案结合设施施7、实施计划土地部门与相关委办局联合办公并联审批方式式局内部并联合审制度度通过发通知8、市国土局向向土地一级开开发实施主体体下发批准文文件授权一级开发发批复或《土地一级开发发委托合同》。建设用地批准准书。道路雨水排水污水排水供水燃气供热供电信息管道有线电视八、土地一级级开发实施方方案土地一级开发实施方案编制内容构成一、项目基本本情况二二、土地一级级开发费用构构成—投资总额构成成

三、开开发地块与周周边征地、拆拆迁案例对比比表

四、、项目成本分分期估算表五五、项目目进度表六六、其它需需说明的问题题一、项目基本本情况1、地点、四至至2、土地面积、、性质、构成成3、土地现状：：企业、居民民、农民、占占地4、规划现状：：用地情况、、建筑规模用用途5、地价水平：：土地级别、、楼面热地价价、楼面毛地地价价或出让金金二、土地一级级开发费用构构成—投资总额构成成1、前期费用：：10项

（1）编制项目建建议书（代可可研报告）（（2）土地一级开开发实施方案案编制费（（3）编制市政规规划方案费（（4）用地普测及及拨地定桩费费

（5）编制环境影影响评价费（（6）编制交通影影响评估费（（7）编制土地上上市地价评价价费

（8）编制地质灾灾害评估费（（9）委托入市交交易费

（10）其它2、征地费用：：6大项土地补偿偿、安置、青青苗、地上附附着着物物补偿费、征征地税费、其其它3、拆迁费用：：农民拆迁、、居民拆迁、、固定拆迁、、集体体企企业拆迁、市市政和公共设设施拆迁、其其它费用。每每个项目目中，有若干干小项费用构构成4、市政基础设设施建设费（（1）道路工程（（2）雨水工程（（3）污水工程（（4）中水工程（（5）供水工程（（6）供电工程（（7）热力工程（（8）供气工程（（9）电信工程（（10）有线电视工工程

（11）临时市政接接用费（（12）其它四、项目成本本分期估算表表

五、项项目进度表六六、其它它需说明的问问题三、开发地块块与周边征地地、拆迁案例例对比表征征地地案例拆拆迁案例比比较周周边房地产销销售案例开开发地块块与周边土地地招拍挂案例例对比九、赴某地土土地一级开发发评标工作分分析（一）投标单单位开标报三项成本总额——相对要低利润率率——相对要低工期期——相对要短具有虚拟性，，按一般规则则、正常情况况组成成本报报价总额投标单位报价价缺乏中1、市场分析——依据⑴目前周边同类类用途房屋售售价的案例分分析已发生交易房屋售价楼面熟地价土地熟地价⑵预测现在和未未来，市场趋趋势⑶分析本宗地熟熟地价水平2、对宗地特点点分析如：难点、建建筑规划特点点分析、运用政策、开开发产品分析析应使成本总额额构成因素更更充实（二）评标、、实质性条件件1、房地产开发发业绩2、资金实力、、融资方案3、实施计划方方案，公司管管理水平（三）土地一一级开发成本本构成土地一级开发发利润率8%如何控制成本本——土地储备机构构对各环节的的费用进行审核和审批，，积累到最后后，只得承认认事实。土地一级开发发评标分数表表评分项目分值值一、综合实力力、企业资质质、资格、经经济能力、业业绩（10分）二、土地一级级开发利润率率。＜3%，＞8%，0分；8%为基数；少1%加一分。（10分）三、资金筹措措方案。自有有资金、贷款款比例、贷款款来源。（10分）四、项目拟定定实施。方案案合理性、可可行性措施（