大型房地产工程精细化管理体系建设交流报告

房地产工程精细化管理体系建设交流房地产工程精细化管理2013.5.24目录1.0合肥中国铁建国际城项目介绍2.0房地产工程项目管理存在的主要问题2.1房地产工程项目管理的主要问题分析2.2房地产工程精细化管理的发展趋势3.0房地产工程管理体系的建设3.1标杆房地产企业工程管理体系建设的特点3.2房地产企业工程进度管理的关键点及方法3.3房地产企业工程品质管理的关键点及方法012013.5.24合肥中国铁建·国际城项目总占地802亩，一期取得土地662亩。二期土地140亩，其中15亩用在公交首末站，剩余125亩土地正在获取。一期662亩土地指标：总建筑面积约164.7万平方米，可售面积134.6万平方米。地上136.7万平方米，地下28万平方米，住宅126.3万平方米、商业（含公寓）7.4万平方米，公共配套3万平方米。总户数1.3万户，车位8000个，项目综合建筑密度22%，综合容积率3.12，绿化率38.16%。

项目概况

项目概况>整体鸟瞰图

项目概况>分期及建设时序一期一期二期二期三期公交国际城一期662亩土地分三期开发建设，一期旭园、广园、瑞园（2009年-2011年），二期和园、德园、桂园（2011年-2013年），三期品园（2013年-2017年）。广园：开工时间2010.1竣工时间:2011.12总户数：3291户销售情况：已售3156户销售金额：18.13亿元入住情况：截至目前共交房3103户，入住1500户德园：开工时间：2010.2竣工时间：2012.11总户数：1876户销售情况：已售1874户销售金额：10.11亿元入住情况：截至目前共交房1774户，入住227户六安路小学、合肥42中。用地面积4.8万㎡，总建筑面积3.6万㎡，中学1.6万㎡，36个班,小学1.5万㎡,48个班。已开学品园：用地面积10.6万㎡，建筑面积49.74万㎡，住宅面积37.86万㎡，商业面积1.13万㎡，4240户，桩基施工旭园：开工时间：2009.2竣工时间：2010.11总户数：1438销售金额5.25亿元销售情况：售罄入住情况：截至目前共交房1437户，入住1120户瑞园：开工时间：2010.2

竣工时间：2011.8

总户数：117户

销售情况：已售11套

销售金额：6386万元和畅园：开工时间2011.5目前工程进展情况：联合验收总户数：1924销售情况：已销售1177户销售金额：6.53亿元交房计划：2013年10月

项目概况>建设现状项目2009年2月开工建设，现已销售7200多户、交付6100户。项目全部开发完毕交付后，预计将入住5万人以上。桂园：开工时间2011.5目前工程进展情况：联合验收总户数：924销售情况：1.87亿元交房计划：2013年10月开工时间2009.2竣工时间2010.11总户数1438入住情况截至目前共交房1437户，入住1120户

组团介绍>旭园>建设情况开工时间2010.1竣工时间2011.12总户数3291户入住情况截至目前共交房3103户，入住1500户

组团介绍>广园>建设情况开工时间2010.2竣工时间2011.8总户数117户

组团介绍>瑞园>建设情况开工时间2010.2竣工时间2012.11总户数1876户入住情况截至目前共交房1744户，入住227户

组团介绍>德园>建设情况组团介绍绍>品园>设计概况况房地产工工程管理理存在的的主要问问题项目设计计完成滞滞后，导导致工程程施工周周期被严严重压缩缩；边设计、、边施工工，导致致变更签签证多，，影响效效率；工程总包包单位职职责履行行不到位位，分包包单位多多，导致致工程不不交圈施工单位位素质不不高，工工程现场场管理不不到位；；监理单位位形同虚虚设，项项目部忙忙于协调调，没有有精力抓抓质量；；02房地产开开发内外外部接口口多为工工程管理理的推进进也带来来了很多多困难03房地产VAC思想：三三全思想1：全专业业-房地产开开发商的的两个8-横向8阶段纵向向8专业思想2：全配合合-房地产开开发与内内外部协协同，接接口的重重要性思想3：全过程程-房地产开开发与专专业的全全过程管管理工程管理理重点？？进度控制制-内外协同同-质量监控控-保证交付付？04目录05万科工程程管理的的特点及及方法06龙湖工程程管理的的特点及及方法07绿城工程程管理的的特点及及方法08标杆企业业工程管管理特点点的对比比分析09国外房地地产企业业工程精精细化管管理方法法10目录11房地产工工程管理理体系：：146412房地产企企业工程程管理提提升的几几个阶段段划分13目录14影响房地地产工程程进度最最关键的的五大因因素151、目标：目标标合理2、资源：资源源保障3、人员：施工工单位人员员充足4、材料：供应应及时5、激励：建设单位奖惩机制标杆企业工工程项目计计划管理五五个特点16目标清晰，，分析细化化准备工作到到位过程沟通协协调机制明明确过程预警与与监控基于目标的的考核激励励设定工程管管理目标17一图：项目目运营图18项目运营图图：管理定位：：项目开发的的作战地图图目的作用：：明确各项目目的开发节节奏，直观观反映现场场工程进度度与销售开开放之间的的关系，提提高项目开开发的管理理效率包含内容：：应该明确的的信息包括括：①工程程节奏（主主体结构达达到预售条条件的节奏奏，产品套套数、面积积）；②开开放区范围围；③样板板房位置；；④开放、、开盘流线线；⑤里面面展示范围围；⑥围板板、围墙位位置。一单：项目目前期工作作清单———项目相关关基础信息息收集和前前期准备工工作的精细细安排19中海：工程程会议管理理20会议种类分为工程例例会和专题题会议两类类，其中工工程例会包包括项目部部每日碰头头会、周工工程例会；；专题会议议包括图纸纸会审与技技术交底会会议、技术术方案讨论论会、质量量与安全事事故分析处处理会等。。会议时间项目部每日日碰头会：：工程施工工期间每日日早8:30召开，时间间控制在10分钟之内，，由各专业业工程师沟沟通当日需需要配合的的事项，言言简意赅。。周工程例会会为每周五五下午2:00召开，会议议时间应控控制在两小小时以内。。各种工程专专题会议根根据现场实实际需要随随时召开，，所有的会会议时间应应控制在两两小时以内内，力求高高效。标杆经验：：HD的计划管理理及考核202011年一月开始始实行新的的计划考核核办法—-工程建设重重大奖励项目计划的的编制—由集团运营营管理中心心派专职计计划专员，，基于项目目开发计划划基本节点点，与项目目总及相关关专业部门门编制各自自相应计划划，该计划划的主要特特点是：计划特点1、项目部仅编编工程开发发类节点（分主题工工程、配套套工程、质质量及开发发报建三类类），其他他相关部门门编制本专专业的计划划，并通过过计划专员员的协调，，与工程开开发计划衔衔接2、强调和控制制节点的完完成过程，，而不仅仅仅是节点的的完成—每个工程节节点分别设设置1-3个完成的子子目标，每每个节点赋赋予一定的的分值，考考核时平均均分配到子子目标中3、节点颗粒粒度很细—每月项目部部基于每栋栋楼、每项项配套工程程，分别根根据基准开开发节点，，编制落入入本月的计计划节点计计划项目名称上月末计划进度本月目标1本月目标2本月目标3计划分综合楼打桩完成25根，30%桩基完成取得桩基检测报告正负零以下结构完成50%3中心园林一人工湖开挖完成驳岸砌筑完成湖底结构完成园建基础完成30%31号楼未开工7月20日桩基施工桩基完成15%1标杆企业计计划管理的的几个原则则20项目计划管管理总结20目录20各个公司在在“品质管管理提升””方面的共共性20万科采取了了哪些措施施20工程管理体体系建设思思路：13+3个关注点20工程质量管管理体系建建设思路：：5大标准，7大重点20工程管理关关键点1：“策划先行行”—质量不是管管出来的，，是策划和和生产出来来的20工程策划书书的作用：：项目团队统统一思想，，达成共识识对项目进行行统筹安排排项目工程施施工的沙盘盘演练预估可能存存在的风险险，提前制制定应对措施施合肥公司品品园工程策策划书项目管理大大纲要点20策划先行：：规划三级级质量保障障体系：3+120质量控制的的系统过程程20工程管理关关键点2：过程控制6把刀—交底培训20交底培训：：统一规定定工程交底底项目及交交底方法，，保证交底工作的的全面和效效果20质量控制20方案审查阶阶段审查重重点：地下部分：：A、地下室建建筑面积与与塔楼面积积的比例关关系在满足足规划指标标的前提下下是否合理理；B、建筑基础础形式；C、地下室在在满足规划划指标的前前提下，采采用多层还还是单层地地下室；（（应考虑安安装的影响响）地面以上：：A、地面架空空层、风洞洞、空中花花园等从施施工角度是是否具有优优化的可能能；B、小开间户户型与大开开间户型的的比例关系系；C、外立面窗窗面积于建建筑面积的的比例关系系；D、外立面线线条的变化化或多样对对施工工艺艺的要求和和对成本的的影响；E、根据产品品定位，重重点关注建建筑物外立立面装饰的的新材料新新工艺。图纸会审与与技术交底底的管理指指引201、总包单位位进场后，，项目部组组织设计部部门、施工工单位、监监理单位进进行图纸会会审，形成成《图纸会审记记录》；2、《图纸会审记记录》需要细化会会审内容；；3、对于图纸纸会审中提提出的问题题，由设计计部门联系系设计单位位进行修改改图纸审核指指引说明－安全性，，如结构体体系的安全全性能；避避免工程质质量事故。。－功能性，，如各专业业设备或系系统的有关关参数，对对于功能的的影响程度度，防止功功能缺陷的的性能；避避免设计导导致的质量量问题。－经济性，，结构体系系或专业设设备体系的的经济性能能；性价比比分析。－可操作性性，是否有有利于组织织施工，保保证施工质质量，规避避施工质量量问题。•《结构图设计计审查指引引》；•《给排水图设设计审查指指引》；•《电气图设计计审查指引引》；•《燃气图设计计审查指引引》；•《采暖通风图图设计审查查指引》。工程管理关关键点3：明晰建造标标准做法20工程管理关关键点3：明晰建造标标准做法20明确做法工程管理关关键点4：技术管理的的4化20工程管理关关键点5：规范采购过过程验收监监控确保采采购材料设备质质量20材料样品的的封样20材料样品展展示工程管理关关键点6：建立过程质质量监控体体系之一一：制定质质量检查指指引或检查查表单20工程管理关关键点6：建立过程质质量监控体体系之二二：设计停停止点检查查清单20工程程管管理理关关键键点点6：建立立过过程程质质量量监监控控体体系系之之三三：：建建立立样样板板先先行行规规则则20万科科工工程程样样板板20现场场工工程程样样板板合肥肥公公司司施施工工过过程程中中的的样样板板20屋面面样样板板及及西西部部节节点点合肥肥公公司司施施工工过过程程中中的的样样板板20对屋屋面面施施工工进进