商业地产项目营销策划方案

XX·某项目商业街策划案某项目商业街策划案XX·某项目商

业策划案写在目录的前面：

承蒙信任，我司有机会参与“XX▪某项目”商业项目提供MD策划意见。现向贵司提交《“XX▪某项目”

MD策划案》，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。务求协助贵司凭着周详而紧密的计划，成功完成本案。

项目回顾及概况简析项目的本质、远景与目标项目功能分区及消费模式分析项目商家及租户分析项目招商计划目录从热闹中看发展，从拥挤中看市场是商业项目运营的一条重要法则，然而，针对本案（某项目项目）的招商、运营不一定会按其正向的思维去套用。先让我们回顾本案的市场定位，项目定位旅游区与商业开发相结合是一种新兴的城镇商业文化是中国待开发的经济增长点新市镇主义商业

XX风景区素有“感受XX，天下无山”的美名，旅游景点众多，超越五岳，是国家著名的5A级旅游胜地。

其每年接待游客三百万，并以每年10%以上的速率大幅递增；从而使XX景区及周边的餐饮、娱乐、购物、住宿产业极度发达，为XX经济带来滚滚财源。现随着合黄铜高速公路的全线畅通，使整个景区更是直接辐射长三角地区，推动整体旅游经济产业的兴旺发达。旅游中心—XX

汤口镇位于驰名中外的XX风景区南麓，居G205、S103和XX旅游专线交汇处，东南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德镇270公里；镇中心距市府所在地屯溪67公里，离XX南门仅1公里。

汤口镇为出入景区的必经之地，区位优势明显，素有“XX门户”之称，是XX的主要生活服务基地和旅游接待基地，也是省级综合改革试点镇、新农村建设示范镇和全国重点镇、全国小城镇建设示范镇及全国环境优美乡镇。旅游接待中心—汤口

汤口镇利用XX旅游快速发展的难得机遇，充分结合区位优势和资源优势，立足“旅游兴镇”，从封闭落后的山区小乡发展成为声名远播的省内旅游重镇、国内旅游名镇。

汤口镇，游人如织，人潮涌动，各地游客纷至沓来，旅游高潮迭起，各项旅游接待指标一路攀升！

“高山出好茶”，XX汤口镇一带，盛产烘青绿茶，叶芽细嫩，茸毛披露，而有锋芒者，称“毛峰”茶，品质极高。XX毛峰始于清代光绪年间，已有100多年的历史。

镇域内动植物资源丰富，分布有槠、栎、樟、楠、檫、三尖杉等珍贵树种，有国家一级保护动物云豹、黑麂、麋鹿、长尾雉，国家二级保护动物灵猫、大青猴、短尾猴、相思鸟、棘胸蛙、娃娃鱼等珍贵动物。

旅游接待中心—汤口XX▪某项目

占地约43000平方米，坐拥XX风景区，是集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店等为一体的大型商业街。以纯商业步行街形式，依山傍水，打造XX脚下绝无仅有精品级的商业旅游综合接待区！旅游商业地标旅游商业地标一、“XX▪某项目”的本质、远景与目标某项目的本质某项目适合什么消消费人群？？某项目适合什么消消费时段？？某项目的业种业态态是什么？？1、1四“W”核心问题：：WhenWhereWhoWhat某项目覆盖哪些商商业区域？？某项目的本质：是是以旅游者者为主要目目标客户群群，24小时全天候候营业，覆覆盖XX旅旅游区的旅旅游接待中中心面向来XX旅游的消消费者为主主24小时全天候候的服务理理念是新业态组组合体的旅旅游接待中中心1、2解决四“W”核心问题：：WhenWhereWhoWhatXX旅游区区为重点商商业覆盖面面1、3对核心问题题诠释：1、以XX旅旅游的消费费者为主a、消费能能力强；；b、尝鲜心心理；c、品牌忠忠诚度的的建立；；d、与目标标业种业业态定位位相符；；2、24小小时全天天候服务务理念a、独特的的卖点；；b、市场空白的填填补；c、足够的的业态支支撑；4、新业态组组合的旅旅游接待中心a、主力店店的定位位目标；；b、次主力力店的的支撑；c、期望业业态之目目标；；3、以XX旅游区域为重重点商业覆盖盖面a、新业态组组合对区区域市场场的吸引力力；b、差异化竞竞争；旅游商业业地标二、“XX▪某项目”功能分区区及消费费模式分分析2、1功能分区区及业态态规划：：餐饮、住住宿休闲闲步行街街区餐厅饭馆馆茶坊是是中国最最具商业业活性的的行业，，成功地地打造餐餐饮、住宿街区区，即可可带动整整个区域域人气。。民俗特色色休闲街街区结合经典典的徽派派建筑打打造最具具名片意意义的民民俗风情情街区，，形成风貌提提升，充充实休闲闲和购物物功能。。酒吧休闲闲步行街街区酒吧是夜夜生活中中的主力力支撑，，借助区区域优势势和客源源优势成成功的打造出出夜生活活区，成成为XX旅游的的亮点。。2、2商业休闲闲步行街街塑造模模式：在“XX▪某项目目”商业步行行街的游游憩方式式设计中中，集中中体现在在特色餐饮饮、特色色住宿、、游乐性性购物、、参与性性游乐、、夜间娱娱乐、日日常购物物、康体体消费、、疗养消费等十大方方面，其其消费模模式可归归括为：：特色餐厅厅饭馆为为主题的的餐饮消费费模式工艺、土土特产、、工坊为为主的游客观观光购物物消费模模式酒吧演艺艺歌厅KTV为主的夜生活消消费模式式康体健身身洗浴按按摩为主主的修身消费费模式综合购物物与休闲闲服务的的集成消费费模式商品销售售为核心心的逛街消费费模式2、3商业休闲闲步行街街——消费模式式：三、“XX▪某项目”商家及租租户分析析旅游商业业地标“XX▪某项目目”旅游游接待型型商业步步行街由特色店店铺，品品牌店铺铺，本地地品牌及及个体经经营者组组成，以品牌店店铺及特特色店铺铺架构出出临街的商商业气氛氛，以本地品品牌（XX）及及个体经营营者作为为有力的的补充，，有机地地营造出出商业的整整体形象象和商业业氛围3、1商家及租租户组成成结构分分析：引入特色色店铺以以确立商商业街的的个性引入本地地品牌以以加强消消费者的的吸引力力招引本地地个体经经营者对对商场作作有效补补充引入品牌牌店铺以以确立商商场的风风格和档档次3、2运营策划划打造特特色品牌牌品牌的重重要性美国广告告研究专专家莱利利.莱特有一一句名言言，拥有市场场将会比比拥有工工厂更重重要，拥有有市场的的唯一办办法是拥拥有占市市场主导导地位的的品牌。。品牌建立立的思路路消费者接接受一个个商品或或品牌的的过程大大致分为为三个阶阶段：认知阶段段\情感阶段段\行为阶段段。品牌建立立.就应该针针对消费费者三个个阶段的的心理特特质进行行推广。。纵观汤口口现有商商业形态态，大多仍停停留于传传统的当当地居民民自发的的经营模模式，对对整体规规划和商家组组合均难以达达到理想效果果。“XX▪▪某项目目”综合的旅旅游接待待型商业业街的出出现，弥补了传传统经营营中的不不足，对对商业街街进行完整的功功能分区区\组合\统一规划，在全新的的经营理理念的指指导下——本案必定定能创造造更大的的商业前前景。旅游商业业地标四、“XX▪某项目”招商计划划4、1“XX▪▪某项目目”地域概况况XX风景区素素有“感感受XX，天下下无山””的美名名，旅游游景点众众多，超超越五岳岳，是国国家著名名的5A级旅游胜胜地。风景区每每年接待待游客三三百万，，并以每每年10%以上的速速率大幅幅递增；；从而使使XX景景区及周周边的餐餐饮、娱娱乐、购购物、住住宿产业业极度发发达，为为XX经经济带来来滚滚财财源。整个景区区更是直直接辐射射长三角角地区，，整体旅旅游经济济产业十十分兴旺旺发达。。4、2“XX▪▪某项目目”地域分析析“XX▪某项目目”位于汤口口镇XX风景区区南麓，，离XX南门仅仅1公里，为为出入景景区的必必经之地地，区位位优势明明显，素素有“XX门户””之称，是XX的主要生活活服务基地和和旅游接待基基地。“XX▪某项项目”占地约43000平方米，坐拥拥XX风景区区，是集旅游、住宿、、餐饮、购物物、娱乐、休休闲、高级酒酒店等为一体体的大型商业业街。游客年龄层结结构分析17-59岁最具消费能能力的群体占占总人口的比比重近75%4、3地域分析消费指数分析析接待型旅游区区商业街的主主要消费模式式为：餐饮消消费、住宿消消费、观光购购物消费、逛逛街消费、体体验消费等主主要形式。高中低5银行4电信营业厅4特色酒店4休闲餐厅4中餐厅4家常菜餐厅3珠宝店3服饰店3鞋包店3眼镜店3冲印店3运动产品店3化妆品店3汽车店3中介3咖啡馆3旅馆3茶馆3童装童品店3糖果店2玩具店2音像店2钟表店2茶叶店2IT店2烟酒店2小食品店2小型书店2文具店2洗衣店2婚纱影楼2邮局2手机连锁店2便利店2水果店2维修店2五金店2厨具店2洁具店2KTV2电玩/网吧2SPA2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鲜超市1钥匙摊1健身中心1医疗设施0老年中心0儿童游乐2工艺品店1琴行1画廊2茶具店2瓷器店2小家电店2书吧4酒店4、5各类型商铺承承租能力分析析XX▪某项目以纯商业步行街街形式，依山傍水，打打造XX脚下下绝无仅有精精品级的商业旅游综合合接待区！集旅游、住宿、、餐饮、购物物、娱乐、休休闲、高级酒酒店为一体的大型型旅游接待型商商业步行街4、6市场定位5\附图（设计效效果图）5\附图（设