房地产企业全过程工程管理培训讲义

房地产企业工程管理2目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控”和“二个过程”三、优秀企业的案例和做法学习方法和目的3一、房地产工程管理概述二、工程管理之计划管理三、工程管理之质量管理四、工程管理之成本与合同管理五、工程管理之组织协调管理六、工程管理之流程标准化建设七、工程管理发展趋势目录41、房地产开发简明流程参考第一章

房地产工程管理概述6工程管理在房地产开发链中的关系（1）房地产开发流程涉及：前期策划分析、土地获取、规划、设计、施工、销售、竣工入伙和维修、物业管理等；一般可划分为：项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段等四个阶段；第一章

房地产工程管理概述项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME7（2）工程管理是贯穿在房地产开发中的任何阶段，也是作为房地产重要的“营销”、“设计”的重要支撑点。

第一章

房地产工程管理概述微笑曲线设计微笑曲线营销微笑曲线工程8工程管理：基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。工程管理涉及：技术专业沟通和协调，包括内部、外部等组织，包括内部组织管理、外部组织管理

第一章

房地产工程管理概述9第一章

房地产工程管理概述2、房地产工程管理现状（1）工程管理中的“四抢”（2）“N”边工程项目？10第一章

房地产工程管理概述质量第一保证工期客户需求防范风险安全文明控制成本销售配合项目工程管理需要解决——项目管理要素之间的矛盾。我们经常面对的问题是什么？公共资源合作伙伴11第一一章章房地地产产工工程程管管理理概概述述3、、作作为为项项目目开开发发中中，，房房地地产产企企业业、、监监理理企企业业，，以以及及施施工工单单位位、、材材料料单单位位在在工工程程管管理理中中的的区区别别和和定定义义是是什什么么呢呢？？工程程管管理理定定义义：：四四控控、、两两管管、、一一协协调调即：：质质量量控控制制、、进进度度控控制制、、成成本本控控制制、、安安全全控控制制、、信信息息管管理理、、合合同同管管理理、、项项目目综综合合协协调调（1）施施工工单单位位：：工程程施施工工的的主主体体，，通通过过合合理理技技术术手手段段，，保保证证产产品品实实现现的的过过程程管管理理；；（2）监监理理单单位位：：负责责工工程程施施工工过过程程的的监监控控，，代代表表甲甲方方综综合合管管理理和和协协调调各各单单位位；；（3）房房地地产产企企业业：：负责责协协调调房房地地产产公公司司内内部部部部门门、、设设计计院院和和政政府府等等机机构构，，制制定定并并传传达达相相应应计计划划、、质质量量等等标标准准。。房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：企业目标差异与客户差异12第一一章章房地地产产工工程程管管理理概概述述4、工工程程管管理理本本质质上上是是对对项项目目进进行行经经营营管管理理的的过过程程什么么是是经经营营？？———提供供令令客客户户满满意意的的产产品品———保证证公公司司盈盈利利目目标标的的实实现现什么么是是管管理理？？———有效效预预测测问问题题、、发发现现问问题题、、解解决决问问题题———借助助及及组组织织资资源源完完成成目目标标13第一一章章房地地产产工工程程管管理理概概述述正因因为为如如此此，，才才更更要要有有意意识识的的磨磨练练执执行行日日常常业业务务的的现现场场，，锻锻炼炼其其发发现现和和解解决决问问题题的的能能力力不让让问问题题湮湮没没在在日日常常工工作作中中，，想想办办法法培培养养现现场场对对细细微微的的问问题题作作出出敏敏锐锐反反应应的的感感受受能能力力和和行行动动能能力力每个个项项目目都都是是相相似似的的，，每每个个项项目目都都是是不不同同的的发现现主主要要矛矛盾盾并并去去解解决决它它，，是是一一个个项项目目现现场场管管理理成成功功的的关关键键现场场管管理理的的““秘秘诀诀””：：坚持持把正确确的的事事做做正正确确14第一一章章房地地产产工工程程管管理理概概述述在中中国国未未来来不不可可能能出出现现绝绝对对垄垄断断的的房房地地产产企企业业象造造汽汽车车一一样样的的造造房房子子，，还还需需要要比比较较漫漫长长的的过过程程房地地产产企企业业将将精精力力放放在在做做好好项项目目上上成功功衡衡量量标标准准股东东满满意意、、客客户户、、领领导导满满意意、、团团队队满满意意没有功功劳，，就没没有苦苦劳（（结果果导向向）质量费用客户时间第一章章房地产产工程程管理理概述述需要工工程管管理吗吗？发展的的如此此成功功，每每个项项目都都赚钱钱，不不是说说明我我们的的工程程管理理非常常成功功吗？？我们早早就有有项目目部、、项目目总经经理了了，早早就有有工程程管理理了，，为什什么还还需要要“工工程管管理””呢？？重视工工程管管理原原因第一章章房地产产工程程管理理概述述第一章章房地产产工程程管理理概述述第一章章房地产产工程程管理理概述述195、房地地产工工程管管理所所面临临的几几大问问题：：（1）计划划管理理问题题——忽略资资金因因素，，快速速滚动动开发发是房房地产产所面面临的的主要要问题题，它它的出出现直直接引引发后后期的的质量量、成成本等等各因因素；；（2）质量量管理理问题题——客户入入伙中中，工工程质质量问问题占占据较较大比比重，，尤其其以裂裂缝、、渗漏漏、成成品破破损、、材料料设备备等问问题突突出；；（3）成本本管理理问题题——这个好好像解解决的的比较较好，，很少少出现现“双赢”，施工工单位位、材材料供供货商商的利利润被被压咋咋得差差不多多（相相对而而言））。另另外，，“钱”好像有有时并并没有有用在在刀刃刃上；；（4）现场场工程程人员员的组组织协协调、、沟通通等管管理问问题——与项目目经理理和项项目团团队的的组织织、沟沟通等等有关关。第一章章房地产产工程程管理理概述述2021第二章章工程管管理之之计划划管理理1、计划划管理理在房房地产产开发发中的的重要要性（1））由于于建设设工期期的拖拖长，，房地地产投投资机机会风风险加加大；；——房地产产的高高风险险、高高回报报等特特点决决定（2））进度度时间间，决决定施施工管管理费费的增增加；；（3））影响响集团团公司司的IRR，而它作作为大大部分分房地地产企企业项项目投投资决决策的的重要要依据据，如如：金金地测测算低低于15％％的不考考虑拿拿地；；（4））计划划管理理的过过程，，也是是工程程管理理人员员系统分分析和风险意意识分分析的过程程；（5））计划划管理理是项项目管管理人人员的的必备备工具具；22第二章章工程管管理之之计划划管理理2、不同同房地地产企企业的的计划划对比比分析析列举：：32层高层层＋1层地下下室（设计计阶段段＋报报建阶阶段））23第二章章工程管管理之之计划划管理理2、不同同房地地产企企业的的计划划对比比分析析列举：：32层高层层＋1层地下下室（主体体施工工阶段段）土方开挖、支护施工60桩基施工及验收60基础及地下室施工50主体施工215屋面施工20装修及拆外架、机电安装/环境施工，室外工程270竣工验收60累计735土方及基础施工99地下室施工47建筑完成419建筑完成至验收完成（取得竣工备案手续）55建筑完成至室外工程完成18共计620天24第二章章工程管管理之之计划划管理理5、计划划管理理体系系25第二章章工程管管理之之计划划管理理5、计划划管理理体系系三年战战略规规划：：通过过市场场洞察察、战战略意意图、、能力力目标标、三三年目目标、、变革革要点点、业业务设设计、、目标标分解解等步步骤全全面阐阐述市市场机机会、、公司司战略略、发发展方方向、、经营营管理理目标标等公公司三三年战战略规规划。。经营管管理计计划：：通过过经营营业绩绩、客客户、、内部部流程程、学学习与与发展展四个个维度度明确确公司司销售售、利利润、、资金金、费费用、、管理理、人人员等等方面面三年年经营营管理理目标标。一级计计划：：26第二章章工程管管理之之计划划管理理项目运运营计计划：：明确了了全项项目周周期中中销售售目标标与计计划（（销售售、签签约口口径））、重重要项项目节节点、、开盘盘节点点和推推盘节节奏、、回款款目标标与计计划、、结算算面积积、结结算收收入、、单位位成本本、项项目利利润等等项目目指标标；为为集团团对一一线公公司运运营考考核基基准计计划。。项目控控制计计划：：明确项项目基基本规规划指指标、、规划划方案案，开开工、、开盘盘、竣竣工和和入伙伙等集集团规规定和和公司司要求求的重重要工工程节节点，，具体体节点点工期期需参参考《××××××标准准工工期期要要求求管管理理规规范范》编制制。。责任任成成本本指指导导书书：：项目目的的总总目目标标成成本本和和分分期期分分类类型型目目标标成成本本，，包包括括各各项项目目费费用用的的责责任任部部门门及及其其主主要要职职责责的的说说明明。。营销销费费用用指指导导书书：：项目目销销售售周周期期内内专专为为促促进进项项目目的的销销售售而而发发生生直直接接支支出出的的预预算算和和计计划划。。项目目类类二二级级计计划划：：27第二二章章工程程管管理理之之计计划划管管理理5、计计划划管管理理体体系系资金金管管理理指指导导书书：：明明确确年年度度资资金金流流出出、、资资金金流流入入、、净净现现金金流流量量、、累累计计净净现现金金流流量量目目标标与与计计划划等等（（月月度度计计划划每每月月滚滚动动，，需需分分拆拆类类别别、、部部门门）），，并并依依据据资资金金缺缺口口进进行行融融资资筹筹划划。。人力力资资源源指指导导书书：：公公司司人人力力资资源源现现状状分分析析、、策策略略和和目目标标、、年年度度重重点点工工作作、、部部门门绩绩效效指指标标。。职能能类类二二级级计计划划：：28第二二章章工程程管管理理之之计计划划管管理理5、计计划划管管理理体体系系土地地储储备备指指导导书书：：公公司司储储备备土土地地的的基基本本数数据据（（面面积积、、位位置置、、地地块块特特征征、、地地质质状状况况、、规规划划及及经经济济指指标标等等））及及土土地地拓拓展展计计划划。。费用用管管理理指指导导书书：：公公司司年年度度所所涉涉及及费费用用管管理理及及使使用用预预算算及及计计划划。。职能能计计划划指指导导书书：：为为保保证证公公司司经经营营管管理理计计划划等等相相关关公公司司指指标标的的执执行行落落实实，，通通过过BSC体系系将将公公司司财财务务、、内内部部、、客客户户、、学学习习等等目目标标分分解解量量化化KPI关键键指指标标，，通通过过月月度度更更新新和和监监控控来来保保证证公公司司执执行行力力，，包包括括财财务务、、内内部部控控制制、、客客户户与与市市场场、、学学习习与与发发展展等等内内容容，，每每月月根根据据会会议议决决议议和和公公司司领领导导层层决决策策进进行行更更新新。。职能能类类二二级级计计划划：：29第二二章章工程程管管理理之之计计划划管管理理5、计计划划管管理理体体系系项目目群群开开发发计计划划：：从从前前期期设设计计阶阶段段到到产产品品交交付付阶阶段段的的项项目目控控制制计计划划各各节节点点工工作作的的扩扩展展和和细细化化，，需需定定义义主主要要可可交交付付成成果果、、关关键键节节点点和和工工作作交交叉叉结结合合项项从从而而达达到到项项目目开开发发的的日日常常进进度度控控制制程程度度。。各部部门门职职能能计计划划：：公公司司及及部部门门日日常常运运营营过过程程中中的的必必备备工工作作，，包包括括且且不不限限于于：：一一、、二二级级计计划划任任务务及及其其细细化化任任务务、、部部门门职职责责范范围围内内任任务务、、部部门门内内岗岗位位附附职职位位说说明明书书中中日日常常职职责责、、公公司司要要求求完完成成的的任任务务、、部部门门间间接接口口工工作作、、相相关关会会议议决决议议、、三级计划划：30第二章工程管理理之计划划管理5、计划管管理体系系各类专项项计划：：针对开开盘、结结算、产产品交付付等各类类专项工工作，由由公司成成立各类类专项工工作小组组及负责责人，由由负责人人（总协协调人或或协调部部门）制制定工作作组的专专项工作作目标，，并制定定工作执执行计划划。三级计划划：31第二章工程管理理之计划划管理6、项目开开发过程程中的计计划与实实际对比比分析32第二章工程管理理之计划划管理33第二章工程管理理之计划划管理影响工程程项目进进度的主主要因素素：（1）设计变变更；（2）项目交交叉施工工所导致致的施工工场地不不满足施施工要求求；（3）设计、、施工中中采用的的技术及及工艺不不合理；；（4）材料供供应不及及时；（5）相关专专业的配配合不够够协调；；（6）社会环环境干扰扰；（7）突发事事件的影影响等等等；34第二章工程管理理之计划划管理案例：某某项目销销售计划划与8月15日开盘，，按公司司审批的的施工控控制计划划，项目目部须在在6月15日前完成成销售大大堂的土土建工作作、施工工工期按按计划为为两个月月，现在在已经4月1日了，设设计部刚刚刚提供供主体施施工图纸纸，还未未开始招招标，采采购部表表示按计计划招标标需要3周时间才才能完成成，同时时设计部部负责装装修设计计的同事事反映：：装修设设计单位位选择上上也出了了点问题题，装修修设计可可能要拖拖了，当当你就此此事与设设计部经经理沟通通时，他他表示拖拖延时间间会在装装修施工工阶段赶赶回来（（因为装装修施工工是设计计部负责责的），，让你不不要担心心。看来来计划会会出现问问题了，，怎么办办？谁应该为为结果负负责？35第二章工程管理理之计划划管理谁应该为为结果负负责？图纸拖了了，是设设计部门门的责任任！成本给的的钱太少少了，没没法搞好好现场！！营销总是是没完没没了的要要展示区区，现场场乱套了了！采购部选选的单位位太差了了！“不关心是是最大的的罪恶””——特里莎修修女（1979年诺贝尔尔和平奖奖得主））现场是项项目业务务链的引引擎现场责任任感造就就健康的的对立关关系，通通过适当当的冲撞撞来提高高业务质质量36第二章工程管理理之计划划管理6、什么是是合理的的项目开开发计划划，原则则是什么么？——工序的合合理分析析——软件的熟熟练应用用（1）通通盘考虑虑的计划划是好计计划（2）符符合企业业实际情情况的计计划是好好计划（3）符符合市场场规律的的计划是是好计划划（4）能能够操作作的计划划是好计计划37第二章工程管理理之计划划管理7、如何鉴鉴别一份份“好””计划：：（1）有明确确的目标标（2）有具体体的实施施方案（3）有责任任人（4）各项工工作有明明前的时时间节点点（5）有费用用预算（6）有防范范风险的的预案全面：覆盖所有有可交付付成果，，包含所有专业业连续：各个专业业、部门门之间计计划能衔接、可可逐步细细化和完完善准确：计划尽量量贴近实实际灵活：利于调整整38第二章工程管理理之计划划管理（2）编制项项目工程程计划的的流程描述计划划确定工作作目标分解工作作结构预算成本本安排时间间节点组建团队队成员预测可能能风险第二章工程管理理之计划划管理用一个陈陈述句描描述目标,时间和费费用(可选)描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理明确计划的的目的和范范围这是一个什什么计划?为什么做?什么时候结结束?费用会是多多少?阐明计划要要达到的目目的和要求求分配工作职职责并落实实工作日程程第二章工程管理之之计划管理理明确工作的的结果和衡衡量工作成成功的标准准用一个陈述述句描述每个具体结结果和目标标计划结束时时,要取得什么么成果?必须满足什什么要求?什么时候结结束?如何知道每每个目标是是否达到?描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理第二章工程管理之之计划管理理确定具体要要完成的主主要任务每项任务应应有明确的的质量标准准通过这个项项目,我们需要完完成什么?包括什么工工作?各项工作的的主要分支支是什么?用图表或目目录形式表表示工作结结构描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理第二章工程管理之之计划管理理粗略细致精细与素描步骤骤类似第二章工程管理之之计划管理理任务分解的的适度原则则及处理策策略：工作项涵盖盖所有交付付成果工作项细分分到工期在在15天以内工作项逻辑辑严格明确确工作项细分分到一个责责任人工作结果的的标准说明明明确（理理想）工作项发生生过什么样样的历史经经验教训（（理想）-建设阶段-工程管理-主体工程-主体施工单单位选择45d-编制主体工工程采购技技术要求3d649胡彦辉-总工程量清清单制定25d1259严太敏-主体施工单单位清单10d1260ff孙晓明-主体施工单单位招标10d1261孙晓明-主体施工单单位合同签签署7d1262李健第二章工程管理之之计划管理理参考工作分分解结构图图估计每项任任务所需的的日历时间间列出先后次次序描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理网络图：工作次序表表示图网络图检验验原则：所有节点均均有出入口口没有无限循循环工作次序正正确而且完完整第二章工程管理之之计划管理理为执行和监监督项目提提供依据列出每项任任务的开始始和结束时时间描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理甘特图：工作进展图图第二章工程管理之之计划管理理沟通获取承承诺列出参加工工作的人员员及其责任任多人参与时时，标出主主要责任人人描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理第二章工程管理之之计划管理理找出工作计计划中我们们所担忧的的地方潜在风险分分析找出潜在风风险列出可能起起因采取预防措措施计划补救措措施和启动动机制描述计划确定工作目目标分解工作结结构安排时间节节点组建团队风险管理第二章工程管理之之计划管理理做人做事是是乐观还是是悲观？编制计划是是乐观还是是悲观？第二章工程管理之之计划管理理9、工作计划划跟踪方法法一切工作项项须围绕项项目计划进进行评估专业部门月月度计划的的制定、执执行、调整整、变更等等与项目计计划“联动动”利用project2000跟踪任务定期或不定定期检查定期或不定定期变更第二章工程管理之之计划管理理发现计划偏偏差，采取取措施补救救，提出变变更申请；；发现漏项任任务，补充充完善；跟踪常规方方法：各职能（专专业）按照照实际反馈馈完成情况况及变更要要求；专题会议沟沟通；提出变更第二章工程管理之之计划管理理10、计划执行行与监控明确目标分解步骤制定责任人人确定时间明确成果费用预算风险预案计划执行总结监控反馈考核依据经济学学中自利性性原理：没没有监控的的计划等于于没有计划划，计划的的执行需要要专人跟进进验证。一二级计划划由运营组组监控三计划计划划分别由各各具体责任任部门监控控运营组每月月依据监控控情况对除除总经理之之外的计划划完成情况况进行评估估第二章工程管理之之计划管理理计划的调整整符合公司上上一级计划划控制节点点，不符合合需要先调调整变更上上一级计划划；实际与计划划偏差超过过公司规定定；专题会议沟沟通，达成成一致意见见经公司审批批并发布按照变更后后的计划执执行。53第二章工程管理之之计划管理理13、在计划管管理中的几几点体会（1）计划划管理的“执行力”落实；（2）公司司内部交叉叉专业的预预先配合和和计划配合合；（3）设计计图纸的预预先熟悉和和图纸会审审；（4）项目目计划的落落实和跟踪踪，以及计计划纠偏；；（5）项目目计划管理理的适当激激励和处罚罚机制；54工程管理之之质量管理理55第三章章工程管管理之之质量量管理理1、客户户关心心什么么？客户问问题类类型：：施工质质量（（如渗渗水、、地板板不平平、墙墙体歪歪斜、、墙地地砖空空鼓））使用功功能（（如淋淋浴房房尺寸寸小、、冰箱箱所留留位置置小））个性需需求（（阳台台线条条贴砖砖、壁壁橱内内贴墙墙纸））安全环环保（（地板板环保保证明明、大大理石石放射射性检检测））观感质质量（（划痕痕、乳乳胶漆漆观感感、地地板平平整度度）56第三章章工程管管理之之质量量管理理插座派派不上上用处处储藏柜柜内无无壁纸纸，不不干净净窗设置置不合合理，，使用用不方方便57第三章章工程管管理之之质量量管理理门与门门框相相撞柜门与与马桶桶相撞撞马桶每每天被被抽屉屉撞，，请问问几天天会撞撞碎？？这个插插座要要怎么么插拔拔，我我的手手没那那么长长58第三章章工程管管理之之质量量管理理2、来自自验房房师的的考验验交付工工作业业主请请了专专业验验房师师帮助助验房房，他他们使使用了了专业业仪器器对房房屋进进行了了测量量，任任何企企图想想蒙混混过关关的想想法都都是徒徒劳的的，唯唯一途途径就就是切切实提提高我我们的的产品品质量量，用用事实实说话话。德国进进口激激光测测距仪仪测量阴阴阳角角、垂垂直度度的标标线仪仪59第三章章工程管管理之之质量量管理理验房师师在测测量房房屋阴阴阳角角验房师师在测测量空空鼓情情况60第三章章工程管管理之之质量量管理理验房师师常见见检测测项目目：检测项项目：：1、根根据业业主提提供的的有详详细轴轴线尺尺寸的的图纸纸核对对房屋屋的轴轴线尺尺寸2、检检查实实际交交付房房屋结结构、、设备备是否否与合合同相相符（（包括括水电电、门门窗等等）3、检检查墙墙体、、地面面的空空鼓、、裂缝缝等4、检检查蓄蓄水、、渗水水等5、检检查煤煤气表表、电电表（（单元元表））、水水表三三表到到户6、检检查开开发商商提供供房屋屋竣工工图看看水电电管线线如何何走，，配电电箱的的标识识是否否明确确。7、检检查水水通、、电通通8、检检查建建筑、、结构构、水水电等等是否否有不不符和和相关关国家家设计计规范范及不不合理理的情情况9、检检查建建筑、、结构构、水水电等等是否否有不不符和和相关关国家家建筑筑质量量验收收规范范10、告告诉业业主装装潢要要注意意的事事项（（哪些些墙可可以打打等等等）11、检检查房房屋几几何尺尺寸12、检检查层层高是是否符符合合合同要要求13、感感观质质量方方面61第三章章工程管管理之之质量量管理理用专业业实现现客户户关怀怀。我我们的的任何何产品品都要要经受受客户户的评评判，，谁能能率先先主动动地应应对出出现的的问题题，谁谁就将将最终终赢得得客户户。做客户户满意意的产产品，，才是是最值值得炫炫耀的的作品品！没有功劳，就没有苦劳！62第三章章工程管管理之之质量量管理理《建筑工工程施施工质质量验验收统统一标标准》中定义义：反映建建筑工工程满满足相相关标标准规规定或或合同同约定定的要要求，，包括括其在在安全全、使使用功功能及及其在在耐久久性能能、环环境保保护等等方面面所有有明显显和隐隐含能能力的的特性性总和和。质量是是什么么？63第三章章工程管管理之之质量量管理理第四十十条在在正正常使使用条条件下下，建建设工工程的的最低低保修修期限限为：：（一））基础础设施施工程程、房房屋建建筑的的地基基基础础工程程和主主体结结构工工程，，为设设计文文件规规定的的该工工程的的合理理使用用年限限；（二二））屋屋面面防防水水工工程程、、有有防防水水要要求求的的卫卫生生间间、、房房间间和和外外墙墙面面的的防防渗渗漏漏，，为为5年；；（三三））供供热热与与供供冷冷系系统统，，为为2个采采暖暖期期、、供供冷冷期期；；（四四））电电气气管管线线、、给给排排水水管管道道、、设设备备安安装装和和装装修修工工程程，，为为2年。。其他他项项目目的的保保修修期期限限由由发发包包方方与与承承包包方方约约定定。。建设设工工程程的的保保修修期期，，自自竣竣工工验验收收合合格格之之日日起起计计算算。。《建设设工工程程质质量量管管理理条条例例》64第三三章章工程程管管理理之之质质量量管管理理工程程质质量量标标准准是是什什么么？？（1））房地地产产企企业业工工程程技技术术标标准准应应该该是是市场场标标准准、、客客户户标标准准。（2））为什什么么我我们们要要选选择择客客户户标标准准而而不不是是国国家家标标准准？？国家家标标准准只只是是略略高高于于社社会会平平均均水水平平，，是是对对社社会会现现有有先先进进水水平平的的总总结结，，一一般般来来说说，，国家家标标准准将将永永远远落落后后市市场场标标准准和和客客户户的的要要求求，客客户户的的要要求求将将是是推推动动国国家家标标准准提提高高的的原原动动力力，，只只有有站站在在市市场场第第一一线线的的房房地地产产企企业业，，才才真真正正地地知知道道购购房房者者需需要要什什么么。。激烈烈的的市市场场竞竞争争，，要要求求我我们们以客客户户为为中中心心，客客户户是是我我们们的的衣衣食食父父母母，，这这就就决决定定了了工工程程技技术术标标准准的的选选择择同同样样要要以以客客户户为为中中心心。。坚持持客客户户标标准准，，是是我我们们房房地地产产企企业业的的责责任任。坚坚持持工工程程技技术术的的客客户户标标准准，，已已经经使使房房地地产产企企业业成成为为了了推推动动建建筑筑技技术术发发展展的的核核心心力力量量。。以客客户户满满意意为为标标准准65第三章工程管理理之质量量管理客户关注注重点主要质量量问题及及对业主主的影响响程度分分析对房屋质质量评价价质量问题题发生的的处数对生活的的影响程程度墙面渗水水/有裂缝―73%墙体质量量差―22%门窗质量量差―19%业主所遇遇到的问问题仍然然是质量量通病：：集中在在墙面裂裂缝和门门窗质量量等方面面。业主家里里发生质质量问题题的比例例达70%以上，其其中生活活受到严严重影响响的占了了8％，也就就是说有有5.6%的业主遇遇到了严严重影响响生活的的房屋质质量问题题。收楼中的的质量问问题：验验收时发发现质量量问题56％；(2005年收楼时时碰到需需要返修修的质量量问题的的比例为为57%）整体房屋屋质量好好―79%房屋设计计较人性性化―37%品牌好―5%66第三章工程管理理之质量量管理对渗漏水水、裂缝缝无法接接受注重使用用功能关注观感感质量关心质量量的耐久久性能允许质量量有瑕疵疵，但希希望及时时维修整整改客户质量量标准的的特点67第三章工程管理理之质量量管理一期共508户，累计计报修户户数453户，报修修率89%，报修点点数3460个，户均均7.6个点。联名发函函、多次次到销售售卖场悬悬挂横幅幅大连****工程质量量问题引引起的客客户群诉诉北京连续续降雨，，共产生生渗漏17项，内外外墙裂缝缝56项部分业主主提出高高额索赔赔，个别别利用职职业优势势威胁进进行负面面报道北京****工程质量量问题68第三章工程管理理之质量量管理客户在进进步从单户收收楼到联联合验收收，客户户维权的的意识、、方式空空前激烈烈；提出的问问题涉及及工程质质量、合合同条款款、公摊摊面积等等方方面面面；并并且专业业性非常常强。2008年5月29日我们13户参加集集体收房房的业主主兵分四四路在相相关工作作人员的的带领下下验收了了小区环环境和房房屋内部部。。。。。。。。众多问问题的存存在让我我们不得得不失望望而归：：1、合同第第九条规规定的交交房条件件是：该该商品房房已向房房地产开开发主管管部门办办妥分期期综合验验收手续续。但未未能提供供此相关关证明——两区不具具备交房房的条件件。2、从第五五大道通通往上西西一区的的路已经经被铁栏栏杆封死死——不具备通通路到户户的交房房条件。。3、上西一一区的另另一大门门没有具具备使用用磁卡出出入的条条件（原原本安装装的设施施已经拆拆除），，而买房房的时候候是承诺诺可以刷刷卡进入入的，并并且别的的小区都都可以——不具备两两门入户户的交房房条件。。8、玻璃划划痕问题题严重——达不到交交房标准准。15、部分房房型橱柜柜铝合金金松动，，阳台扶扶手有裂裂缝，窗窗户把手手松动，，玻璃顶顶棚污秽秽不堪——达不到入入住条件件另另外，，要求KFS对以下问问题进行行说明：：

第一一：公摊摊面积到到底是如如何计算算出来的的。第第二：所所谓的阳阳台和露露台是如如何区分分的。第第三：：未装修修房在装装修时能能否提供供施工图图质量管理理篇Part21质量策划划2合理工期期施工过程程质量控控制对供方的的质量管管理输出出建立质量量管理体体系34质量管理理篇策划的重重要性确定质量量目标Part2质量管理理体系PDCA质量持续续改进循循环的第第一步，，确定目目标与公公司宗旨旨的一致致性，分分配资源源和固定定职责21质量策划确定质量目目标工作内容质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标目标成果体现质量管理体体系质量目标：：总体质量水水平：鲁班班奖、XX杯重要分项工工程质量指指标：渗漏水率、、裂缝防治治、其他细细项质量标标准工程管理流流程符合度度：体现项目内内部管理水水平3421质量策划质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标目标成果体现质量管理体体系工程管理指指导书+防水体系等等各种分项项工程标准准3421质量策划质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标重要性ISO9000-2000质量管理体体系建立质量管管理体系的的作用：1、减小失误误概率2、持续保证证成功3、系统性控控制风险4、职责清晰晰体系层级检查评估改改进3421质量策划质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标重要性ISO9000-2000质量管理体体系评价质量管管理体系的的四个方面面体系层级检查评估改改进过程是否已已被识别并并适当规定定职责是否已已被分配程序是否得得到实施和和保持在实现所要要求的结果果方面，过过程是否有有效需要那些流流程？（材料采购购、供应商商管理、监监理管理、、样板制度度、交楼验验收等等））流程是否确确定（是否已经经完全制定定了完善的的流程制度度）配置合理人人力资源（（每万平方甲甲方施工管管理人员数数量、监理理人员数量量）明确质量管管理过程中中各相关部部门的职责责（甲方项目目部、工程程部、设计计部、成本本部、营销销部、客户户关系中心心各自责任任，监理单单位责任，，承包商责责任施工过程中中如何贯彻彻落实各项项管理制度度通过不断改改进流程和和管理制度度，直到满满足质量目目标过程监控（（工序检查）3421质量策划集团项目评估公司检查评比万科项目部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标重要性ISO9000-2000质量管理体体系体系层级检查评估改改进承包商应建建立完善的的多级质量量保证体系系：工人自检→→班组自检检→质量员员检验，保保证资料（（砼试块、钢钢筋抽检报报告等）审查多级检查：：承包商←监监理公司←←项目部←←工程部←←集团工程程部质量管理体体系层级重点3421质量策划质量管理篇篇策划的重要要性Part2确定质量目目标重要性ISO9000-2000质量管理体体系体系层级检查评估改改进定期检查评估与改进进1、监理公司司除每天日日常监理外外并应对重重要分项工工程进行专项检检查，对安安全文明施施工应每周周检查一次次2、项目部每每周对承包包商进行工工地巡检→→评比各总总包单位3、工程部月月度检查评评比→评比比项目部名名次1、检验监理理工作是否否弄虚作假假、承包商商自检体系系是否正常运转转，人员架架构有无缺缺失2、找出施工工质量的系系统性偏差差：工艺、、工序、工工期问题3、组织各承承包商相互互学习先进进经验4、处罚是必必要的手段段缺陷一定要整改关闭！

IMPORTANT53421质量策划34质量管理篇篇工期确定关键线路Part2标准工期：：考虑正常的的技术间歇歇、组织间间歇、特殊殊季节（麦麦收、秋收收、梅雨））和自然条条件影响而而编制出的的正常施工工周期。最短工期：：考虑正常的的技术间歇歇和自然条条件影响，，通过加大大施工单位位成本投入入而编制出出的最短施施工周期。。21合理工期施工间歇销售配合合理工期质量管理篇篇工期确定关键线路Part2把控关键线线路，合理理穿插搭接接施工间歇销售配合合理工期工程规划许可证消防审查报建单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工规划成果桩基施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰3421合理工期请写出简单单的装修房房施工关键键线路质量管理篇篇工期确定关键线路Part2桩基——成桩后28天达到龄期期，开始试试桩——可采用早强强剂、提高高标号等措措施。土方夯实回回填——每30cm回填一次，，分层夯实实，环刀取取样。砼——混凝土浇捣捣后强度达达到1.2N/mm2后才能上人人。加气块砌筑筑——1天砌筑高度度不得超过过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，，15天（含顶砖砖时间）后后才能开始始粉刷。粉刷——分层粉刷，，每层间隔隔五天。防水——表干时间（（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时时间（聚氨氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪——养护7天后才能上上人。施工间歇销售配合合理工期3421合理工期请写出十项项正常施工工工序交接接间歇时间间质量管理篇篇工期确定关键线路Part2销售配合是是公司经营营需要，必必须服从大大局必须按照合合理最短工工期排定增加必要的的成本以保保证质量施工间歇销售配合合理工期3421合理理工工期期必须须安安排排相相应应技技术术措措施施和和后后期期整整改改维维修修请列列出出五五项项技技术术措措施施提高高砼砼标标号号、、早早强强剂剂、、铺铺设设钢钢丝丝网网、、杜杜拉拉纤纤维维、、碘碘钨钨灯灯、、搭搭设设大大篷篷、、细细石石混混凝凝土土地地坪坪、、防防水水材材料料选选择择质量量管管理理篇篇工期期确确定定关键键线线路路Part2坚持持合合理理工工期期要要求求施工工间间歇歇销售售配配合合合理理工工期期前期期工工作作延延误误、、销销售售配配合合、、经经营营压压力力等等对对工工期期的的压压缩缩项目目经经理理职责责所所在在坚持持合合理理工工期期要要求求是是职职业业项项目目经经理理的的职职责责！！没没有有合合理理工工期期不不可可能能有有优优质质工工程程！！3421合理工期质量管理篇材料控制样板引路制度度Part2成品保护工序检查竣工验收质量巡检制度度3421施工过程质量量控制质量管理篇材料控制样板引路制度度Part2成品保护选用要求现场控制工序检查满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用品牌产品大厂产品经过考察的产产品竣工验收质量巡检制度度3421施工过程质量量控制地域差别地方规定原材料产地质量管理篇材料控制样板引路制度度Part2成品保护选用要求现场控制工序检查样板封存材料样板间材料封样材料对样现场专设一间间材料样板间间，由材料工工程师负责管管理，分类别别贴标签有序序陈列，并建建立材料样板板入库台帐。。任何人进入入材料样板间间，都必须有有材料工程师师陪同，任何何对已确定样样板的变动都都必须通过材材料工程师。。招标完成后，，项目经理部部应要求工程程\合约部或材料料供应商提供供封样材料，，同时存档合合同或定样时时所规定的技技术规格、要要求。对非甲甲供的其它重重要材料，也也应进行材料料封样。甲供和三方供供货材料进场场时，甲方工工程师和监理理人员均可调调出样板到现现场进行对样样，用完后及及时归还。已已有封样的材材料第一次进进场时，必须须进行现场对对样，并对现现场对样情况况做出书面记记载。竣工验收检查制度3421施工过程质量量控制质量管理篇材料控制样板引路制度度Part2成品保护基本要求现场控制工序检查材料合同交底底组织交底交底内容项目经理部组组织监理、总总包进行集中中交底，对于于材料工艺复复杂或特殊的的，可邀请供供应商进行交交底。材料规格技术标准供货周期订货方式竣工验收质量巡检制度度3421施工过程质量量控制质量管理篇材料控制样板引路制度度Part2成品保护基本要求现场控制工序检查材料进场验收收甲供材料乙供材料工程师组织监监理公司、承承建商对材料料当场进行对对样；检查供供应商是否按按要求提供了了合格的产品品合格证明、、质量检验报报告；安排监监理公司根据据国家规范、、万科技术标标准、合同要要求对材料进进行抽样送检检。承包商必须向向监理公司进进行报验，验验收要求必须须符合国家规规范、现行技技术标准、政政策、法规规规定的要求；；重要的乙供供材料：如钢钢筋、水泥、、砌块，项目目经理部会同同监理公司将将另行进行抽抽样检查，由由项目部人员员见证取样送送检。竣工验收质量巡检制度度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护交楼标标准间间施工样样板间间工序检检查工艺样样板交楼标标准间间：解决设设计缺缺陷和和功能能问题题完成时时间：：在大大面积积装修修施工工开始始前完成标标准：：按交交楼标标准完完成整整套房房间的的全部部施施工作用：：检验验设计计合理理性、、材料料部品品效果果，确确保工工程产产品满满足营营销、、设计计要求求和客客户正正常使使用要要求。。竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护交楼标标准间间施工样样板间间工序检检查工艺样样板施工样样板间间：范围：：每一一家总总包单单位、、每一一种户户型作用：：1、检验验各家家总包包单位位及分分包商商的质质量水水平，，及早早发现现质量量缺陷陷2、让各各承包包商明明白万万科的的质量量要求求。3、经过过验收收的施施工样样板间间作为为施工工的质质量标标准。。竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护交楼标标准间间施工样样板间间工序检检查工艺样样板工艺样样板：：确定工工序质质量标标准，，控制制大面面积施施工范围：：每一一道关关键工工序时间：：关键键工序序施工工前要求：：按要要求做做样板板，样样板的的施工工工艺艺和质质量合合格后后，才才能大大面积积施工工。注意事事项：：工艺艺样板板的实实施时时间必必须尽尽量提提前，，给设设计修修改和和工艺艺改进进预留留足够够的时时间。。竣工验验收质量巡巡检制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护交楼标标准间间施工样样板间间工序检检查工艺样样板工艺样样板：：竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收质量巡巡检制制度3421施工过过程质质量控控制成品保保护的的作用用讨论：：质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查成品保保护方方案审审核合理安安排工工序实施并并维护护成品保保护样样板验验收成品保保护交交验各负其其责的的原则则竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制结构类类柱：先覆膜再包角楼板：加垫块保护后浇带：两侧做挡水圈，上面模板覆盖线管：钢筋支架保护观测点：铁盒保护线盒采用铁皮保护质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制开关箱箱盒涂料施工前对开关面板的保护质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制铝合金金保护护整框包裹窗下框保护门下框保护玻璃保护质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制进户、户内门瓷砖阳角保护栏杆保护各类装修部品保护橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖电梯间保护桥箱内覆盖保护电梯门口侧壁覆盖保护花洒龙头浴缸镜子镜子厕纸盒质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制水管设设备五五金保保护洗脸盆洗脸盆马桶马桶地面给水管砂浆保护质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查竣工验验收检查制制度3421施工过过程质质量控控制全装修修工程程成品品保护护措施施质量管管理篇篇材料控控制样板引引路制制度Part2成品保保护工序检检查工序检检查表表检查实实施细细则目的：：工序序检查查表的的建立立主要要是填填补过过程控控制的的空白白，使使之在在分步步骤验验收中中规定定更具具体。。内容：：确定定项目目工程程师和和监理理公司司的检检查比比例；；简要要阐述述该施施工步步骤需需控制制的主主要技技术要要点。。执行：：编制制完善善的工工序检检查表表应作作为合合同签签订的的附件件，要要求监监理公公司和和承包包单位位按工工序检检查表表格要要求进进行验验收工工作。。竣工验验收质量巡巡检制制度3421施工过过程质质量控控制质量管管理篇篇材料控制样板引路制制度Part2成品保护工序检查工序检查表表检查实施细细则竣工验收检查制度3421施工过程质质量控制质量管理篇篇材料控制样板引路制制度Part2成品保护工序检查工序检查表表检查实施细细则编制：由项项目经理部部组织项目目成员和监