房地产投资基础知识讲解

房地产投资基础知识2012年7月所谓房地产投资

2是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。目录3一、房地产投资简介二、房地产投资特征三、房地产投资过程四、房地产投资方式五、项目评判过程六、判断项目是否可行的依据4房地产投资简介Part1房地产投资形式多种多样：

房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；

为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；

将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；

企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。投资决策投资执行投资评估投资研究要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。

所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的。

所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。机会成本的概念。8房地产投资特征Part2

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。1、房地产投资对象的固定性和不可移动性这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：2、房地产投资的高投入和高成本性一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。区域开发土地地价值发展进进程及现金流流量变迁规律律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期二是由于房屋屋建筑的高价价值性。房屋的建筑安安装成本，通通常也高于一一般产品的生生产成本，这这是由于房屋屋的建筑安装要要耗费大量的的建筑材料和和物资，需要要有大批技术术熟练的劳动动力、工程技术人员员和施工管理理人员，要使使用许多大型型施工机械。。此外，由于于建筑施工周期一般般较长，占用用资金量较大大，需要支付付大量的利息息成本。再加加上在房地产成交时时，由于普遍遍采用分期付付款、抵押付付款的方式，，使房地产的的投入资金回收缓慢慢，因此，也也增加了房屋屋建筑物的成成本量。三是房地产经经济运作中交交易费用高。。一般而论，房房地产开发周周期长、环节节多，涉及的的管理部门及及社会各方面面的关系也多。这这使得房地产产开发在其运运作过程中，，包括广告费费、促销费、、公关费都比较高昂，，从而也增大大了房地产投投资成本。整个房地产投投资的实际操操作，就是房房地产整个开开发过程。对对每一个房地地产投资项目目而言，它的的开发阶段一一直会持续到到项目结束，，投入和使用用的建设开发发期是相当漫漫长的。房地产投资过过程中间要经经过许多环节节，从土地所所有权或使用用权的获得、、建筑物的建建造，一直到到建筑物的投投入使用，最最终收回全部部投资资金需需要相当长的的时间。房地产投资的的资金回收期期长，原因包包括：3、房地产投资资的回收期长长和长周期性性一、因为房地产投投资不是一个个简单的购买买过程，它要要受到房地产产市场各个组组成部分的制制约，如受到到土地投资市市场、综合开开发市场、建建筑施工市场场、房产市场场的限制，其其中特别是房房屋的建筑安安装工程期较较长。投资者者把资金投入入房地产市场场，往往要经经过这几个市市场的多次完完整的运动才才能获得利润润。二、由于房地产市市场本身是一一个相当复杂杂的市场，其其复杂性不是是单个投资者者在短期内所所能应付得了了的。所以，，一般投资者者必须聘请专专业人员来进进行辅助工作作，才能完成成交易。这样样，又会增加加一定的时间间。三、如果房地产投投资的部分回回收是通过收收取房地产租租金实现的，，由于租金回回收的时间较较长，这样更更会使整个房房地产投资回回收期延长。。由于房地产投投资占用资金金多，资金周周转期又长，，而市场是瞬瞬息万变的，，因此投资的的风险因素也也将增多。加上房地产资资产的低流动动性，不能轻轻易脱手，一一旦投资失误误，房屋空置置，资金不能能按期收回，，企业就会陷陷于被动，甚甚至债息负担担沉重，导致致破产倒闭。。4、房地产投资资的高风险性性建筑物是一个个城市的构成成部分，又具具有不可移动动性。因此，，在一个城市市中客观上要要求有一个统统一的规划和和布局。城市市的功能分区区，建筑物的的密度和高度度，城市的生生态环境等等等都构成外在在的制约因素素。房地产投资必必须服从城市市规划、土地地规划、生态态环境规划的的要求，把微微观经济效益益和宏观经济济效益、环境境效益统一起起来。只有这这样，才能取取得良好的投投资效益。5、房地产投资资的强环境约约束性房地产投资成成本高，不像像一般商品买买卖可以在短短时间内马上完完成轻易脱手手，房地产交交易通常要一一个月甚至更长的时时间才能完成成；而且投资资者一旦将资资金投入房地产买卖卖中，其资金金很难在短期期内变现。所所以房地产资金的流流动性和灵活活性都较低。。当然房地产投投资也有既耐耐久又能保值值的优点。房房地产商品一旦旦在房地产管管理部门将产产权登记入册册，获取相应的产权权凭证后，即即得到了法律律上的认可和和保护，其耐久保保值性能能要高于于其他投投资对象象。6、房地产产投资的的低流动动性1、资金的的时间价价值：资金的时时间价值值，是指指在一定定量资金金在不同同时点上上的价值值量的差差额。也也就是资资金在投投资和再再投资过过程中随随着时间间的推移移而发生生的增值值。资金金时间价价值是资资金在周周转使用用中产生生的，是是资金所所有者让让渡资金金使用权权而参与与社会财财富分配配的一种种形式。。基本概念念比如，将将今天的的100元钱存入入银行，，在年利利率为10%的情况下下，一年年后就会会产生110元，可见见经过一一年时间间，这100元钱发生生了10元的增值值。人们将资资金在使使用过程程随时间间的推移移而发生生增值的的现象，，称为资资金具有有时间价价值的属属性。资金时间间价值是是一个客客观存在在的经济济范畴，，在企业业的财务务管理中中引入资资金时间间价值概概念，是是搞好财财务活动动，提高高财务管管理水平平的必要要保证。。资金时间间价值可可从两个个方面加加以衡量量：理论上，，资金时时间价值值相当于于没有风风险、没没有通货货膨胀条条件下的的社会平平均利润润率；实际上，，当通货货膨胀很很低的情情况下，，可以用用政府债债券利率率来表示示资金时时间价值值。2、单利与与复利：：复利率的的计算爱因斯坦坦说：复复利是世世界第八八大奇迹迹。世界界上最伟伟大的力力量不是是原子弹弹，而是是复利！！复利的计计算是对对本金及及其产生生的利息息一并计计算，也也就是利利上有利利。复利计算算的特点点是：把把上期未未的本利利和作为为下一期期的本金金，在计计算时每每一期本本金的数数额是不不同的。。复利的的计算公公式是：：S=P（1+i）^n1、如果从从20岁开始，，每个月月拿100块钱去买买基金，，每年10%的收益是是大部分分基金都都做的到到的，每每月100持之以恒恒，到60岁的时候候，就会会有六十十三万七七千八百百元；2、如果从从30岁开始那那么做，，到60岁的时候候会有22万；3、如果从从40岁开始投投，到60岁的时候候就只有有七万多多；4、如果从从50岁开始投投，到60岁只有2万多点。。所以说说，钱是是长跑选选手，越越到后来来劲越足足，跑的的越快。。复利的威威力：一张普通通的白纸纸，厚度度大约0.1毫米（1万张摞在在一起才才1米多高）），如果果对这张张白纸连连续对折折52次，这张张纸的厚厚度会是是多少呢呢？冰箱箱那么高高？或者者一层楼楼那么高高？又或或者一栋栋摩天大大楼那么么高？又又或者相相当于把把地球围围绕一圈圈？一张张0.1毫米的纸纸连续对对折52次他的高高度是2.25万亿公里里，而地地球和太太阳的距距离才是是1.5万亿公里里，而一一张0.1毫米的纸纸连续对对折52次他的高高度比地地球到太太阳的距距离还要要远的多多。3、名义利利率与实实际利率率：利率是宏宏观经济济和金融融活动中中非常重重要的变变量，它它连接货货币因素素与实际际经济，，是货币币政策当当局调节节经济活活动的重重要手段段。在宏观经经济学和和政策制制定中，，均衡利利率，也也就是使使价格保保持稳定定且对经经济增长长具有中中性作用用（对经经济增长长既不刺刺激也不不抑制））的利率率水平，，有着非非常重要要的作用用。简单的说说，实际际利率是是从表面面的利率率减去通通货膨胀胀率的数数字，即即公式为为：1+名义利率率=（1+实际利率率）*（（1+通货膨胀胀率），，也可以以将公式式简化为为名义利利率－通通胀率率（可用用CPI增长率来来代替））。一般银行行存款及及债券等等固定收收益产品品的利率率都是按按名义利利率支付付利息，，但如果果在通货货膨胀环环境下，，储户或或投资者者收到的的利息回回报就会会被通胀胀侵蚀。。实际利利率与名名义利率率存在着着下述关关系：当计息周期期为一年时时，名义利利率和实际际利率相等等，计息周周期短于一一年时，实实际利率大大于名义利利率。名义利率不不能完全反反映资金时时间价值，，实际利率率才真实地地反映了资资金的时间间价值。以r表示实际利利率，i表示名义利利率，p表示价格指指数，那么么名义利率率与实际利利率之间的的关系为，，当通货膨膨胀率较低低时，可以以简化为r=i-p。名义利率越越大，周期期越短，实实际利率与与名义利率率的差值就就越大。例如，假设设一年期存存款的名义义利率为3%，而CPI通胀率为2%，则储户实实际拿到的的利息回报报率只有1%。由于中国经经济处于高高速增长阶阶段，很容容易引发较较高的通胀胀，而名义义利率的提提升在多数数时间都慢慢于通胀率率的增长，，因此时常常处于实际际利率为负负的状态。。也就是说说，如果考考虑通胀因因素，储户户将钱存入入银行最终终得到的负负回报－亏亏损，既负负利率。负负利率环境境将诱使储储蓄从银行行体系流出出，刺激投投资和消费费，很容易易引起资产产价格的泡泡沫并有可可能进一步步推升通胀胀，央行一一般都会通通过持续加加息的方式式来改变经经济体的负负利率运行行状态，抑抑制通胀，，资产市场场的泡沫也也会逐步消消退。所以，股票票投资者在在实际利率率为负的初初期还可以以继续加码码，但如果果负利率持持续时间过过长，由宏宏观调控引引发的风险险就会加大大，需要随随时考虑退退场。目前前实际利率率为负值。。4、财务杠杆杆：抵押贷款：：尽管各种房房地产抵押押贷款方式式差别较大大，但是关关于房地产产抵押贷款款的研究，，主要从两两个方面展展开，一个个是抵押贷贷款还本付付息额，一一个是贷款款余额。要要想了解这这两个重要要因素，首首先要计算算的就是抵抵押贷款常常数。这里仅以固固定利率抵抵押贷款为为例，介绍绍抵押常数数和贷款余余额的计算算方法。财务杠杆：：利用借贷资资金扩大自自有投资产产出通常被被称为财务务杠杆。资产回报率率与贷款利利率（或借借贷成本））之间的差差价称之为为利差。高高杠杆投资资中，即使使较小的有有利利差也也可能急剧剧扩大自有有资本的收收益率；一一个小小的的不利利差差，也会带带来自有资资本的负收收益率。这这使我们认认识到财务务杠杆不是是在所有情情况下都可可以为投资资者带来收收益。这也是绿城城和恒大地地产资产负负债率居高高不下的原原因，绿城城负债率一一度达到140%。财务杠杆的的作用：借贷资本与与自有资本本的比例越越大，财务务杠杆的作作用程度越越深。其作作用有正向向与负向两两种。财务杠杆的的正向作用用。当资产产总回报率率大过借贷贷成本时，，财务杠杆杆就是有利利的。此时时借款越多多自有资本本的收益率率越大。财务杠杆的的负向作用用。当资产产总回报率率小于借贷贷成本时，，财务杠杆杆是不利的的。此时借借款越多自自有资本的的收益率越越低，直至至带来财务务风险。绿城由于高高财务杠杆杆，带来严严重财务风风险，6月8日九龙仓集集团有限公公司宣布斥斥资近51亿港元入股股，占24.6%，成为第二二大股东，，事实上控控制了绿城城，恒大地地价去化，，年内力争争负债率减减低到正常常水平，2011年上半年，，在内地上上市房企的的平均资产产负债率高高达71.28%，而在香港港上市的内内地房企平平均资产负负债率高达达66%。5、关于投资资价值：一个开发项项目的投资资价值在于于开发完成成后的价值值大于其投投入的成本本费用，并并在一定的的利润水平平之上；一一个置业项项目的投资资价值在于于其持有期期内各年净净现金流量量的现值大大于其投入入的初始现现金支出。。投资价值是是预期的未未来收益的的价值，该该价值是根根据项目所所能产生的的税后现金金流量和投投资者所能能接受的最最低收益率率，计算所所得到的投投资者购置置该资产所所支付的最最大款额。。但某一特定定物业的投投资价值对对于不同的的投资者而而言，结论论不是唯一一的。交易价格：：通常交易价价格是指实实际交易过过程中发生生的历史价价格，即实实际发生的的成交价，，是由买卖卖双方通过过议价过程程决定的。。最可能销售售价格：最可能销售售价格是对对未来交易易中成交价价的一种可可能性估计计。它是指指现行的市市场条件下下，按照目目前某一物物业的销售售条件，在在合理的时时间范围内内，对该类类物业未来来交易价格格所作的预预测。但由由于房地产产的买方与与卖方各自自掌握的信信息不同，，因此对同同一房地产产的最可能能销售价格格的预测结结果可能是是不一致的的。市场价格：：市场价格是是指在一个个具备公平平销售所需需要的一切切条件下的的竞争开放放市场中，，某一物业业公开销售售时的最可可能价格。。交易区间：：卖方在出售售物业时将将为该物业业的交易价价格设置一一个较低的的价格下限限，而买方方则将为此此设置一个个较高的价价格上限。。实际成交交价格将总总是落在这这两个极限限之间，这这就是交易易区间。如果一个交交易要成功功，买方所所认为的投投资价值必必须大于卖卖方。投资价值与与市场价值值的不同：：市场价值是是客观的、、非个人的的价值，而而投资价值值是建立在在主观的、、个人的因因素基础上上的价值。。在某一时时点，市场场价值是唯唯一的，而而投资价值值因投资者者不同而不不同。投资价值与与市场价值值的评估方方法可能相相同，但其其中参数选选取的立场场可能不同同。投资者评估估的物业的的投资价值值，或者说说消费者对对物业的评评价，大于于或等于该该物业的市市场价格，，是其投资资行为或交交易能够实实现的基本本条件。就投资价值值与市场价价值相对而而言，投资资价值常为为房地产投投资分析人人员使用；；市场价值值（或市场场价格）常常为房地产产评估人员员使用。6、关于现金金流量：在房地产投投资分析中中，把某一一项投资活活动作为一一个独立的的系统，把把各个时间间点上实际际发生的资资金流出或或流入叫做做现金流量量。流出系系统的资金金叫现金流流出，流入入系统的资资金叫现金金流入，现现金流入与与流出之差差叫净现金金流量。开发后出售售房地产项项目时的现现金流量：：对于一个房房地产开发发项目，项项目的净现现金流量（（即税前现现金流量或或利润总额额）是项目目销售收入入扣除总投投资（或总总成本费用用）及偿还还贷款本息息之后的余余额。开发后持有有房地产项项目时的现现金流量：：这种时候的的净现金流流量主要与与净租金收收入或净经经营收入有有关，同时时考虑每年年还本付息息因素。在在持有期或或经营期结结束后，可可能会有转转售收益或或固定资产产余值回收收，这些也也构成了其其现金流量量的一部分分。置业投资项项目的现金金流量：置业投资的的现金流量量通常是由由两部分构构成：一部部分是持有有期间内物物业每年的的净经营收收益；另一一部分是持持有期末物物业的净转转售收益。。当对项目进进行投资分分析以判断断其投资价价值的时候候，有些动动态指标需需要考虑折折现因素，，即把上述述的净现金金流量折现现到项目投投资的起始始点，然后后与项目的的投入或支支出进行比比较，从而而判断项目目在财务上上的可行性性。7、广义投资资与成本的的概念：广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。投资成本房地产投资资分析中的的投资与成成本：房地产开发发经营活动动中的投资资与成本，，与一般工工业生产活活动有较大大的差异。。对于开发出出售模式下下的房地产产开发项目目而言，基基本上所有有的投资均均一次性地地转移到房房地产产品品的开发成成本中去了了。房地产置业业投资或开开发建设完完成后出租租楼宇或自自行经营，，则与一般般的工业生生产项目投投资和成本本的概念较较为相似。。8、关于其他他投资经济济效果评价价指标：投资回收与与投资回报报：房地产投资资的收益包包括投资回回收和投资资回报两部部分。投资资回收是指指投资者对对其所投入入的资本的的回收，投投资回报是是指投资者者所投入资资本在使用用过程中所所获得的报报酬。就房地产开开发投资来来说，投资资回收主要要是指开发发商所投入入的总开发发成本的回回收，而其其投资回报报则主要表表现为开发发商利润。。收益率：收益率通常常被表示为为一个复合合年百分率率，表明了了投资项目目在某一计计算周期内内的连续收收益能力。。这种收益益既包括物物业在持有有期间预期期可获得的的收益，也也包括物业业持有期末末转售时所所获得的净净转售收益益，这是与与投资回报报率之间的的最大区别别。投资回报率率通常为某某年的收益益或收入与与投资之比比。利息率通常常针对信贷贷资金而言言的，因此此它是借贷贷资本而不不是权益资资本的收益益率。折现率也是是收益率的的一个类型型，是一个个将未来收收益或收入入转换成现现值的收益益率。内部收益率率是一个使使得该项投投资未来收收益的现值值等于其当当前所投入入资本价值值的收益率率。内部收益率率可以有两两种形式：：全部投资资收益率和和权益（自自有资金））投资收益益率。全部投资收收益率是在在假设项目目的全部投投资都是投投资者的自自有资本的的情况下所所计算的某某个投资项项目的内部部收益率。。因为没有有借款，所所以它不考考虑还本付付息对现金金流的影响响，它反映映的是全部部已投入的的自有资本本的收益水水平。权益投资收收益率是衡衡量投资者者投入自有有资本或自自有资金收收益水平的的指标。它它是在假设设项目的全全部投资由由借贷资金金和自有资资金两部分分构成的情情况下，针针对其中的的自有资金金所计算的的收益率。。自有资金金的投入通通常也叫做做权益投资资。权益投投资收益率率是相对借借贷资金收收益率（通通常指利息息率）而言言的，是投投资者在投投资项目中中所投入的的自有资本本的内部收收益率。它它考虑了还还本付息对对自有资金金现金流的的影响。通通常采用方方法。42房地产投资资过程Part3房地产投资资过程实际际上就是房房地产项目目开发经营营的全过程程。房地产产投资周期期长、环节节多，是一一个相当复复杂的过程程，房地产产投资过程程与开发过过程是类似似的，不过过其侧重点点不同。概括而而言，，房地产产投资资过程程大体体可分分为投资分分析、土地开开发权权获得得、房地产产生产产开发发及房地产产销售售经营营这四个个大的的阶段段。1、投资资分析析房地产产经济济活动动，是是个大大量资资金运运动的的过程程，一一旦作作出投投资决决定，，资金金的投投入就就是一一个难难以逆逆转的的持续续过程程。投投资决决策准准确，，是确确保整整个开开发项项目成成功的的关键键。反反之，，投资资决策策失误误，就就会导导致重重大损损失。。因此，，慎重重地进进行决决策，，是房房地产产开发发经营营的必必要前前提。。要保保证投投资决决策成成功，，就必必须在在市场场分析析、财财务分分析的的基础础上，，认真真做好好可行行性分分析研研究。。（1）市场场分析析市场分分析的的重点点在于于估计计市场场对于于投资资计划划中拟拟开发发成为为房地地产商商品的的需求求强度度以及及竞争争环境境的分分析。。对市市场所所做的的研究究有利利于正正确估估计未未来房房地产产的收收益，，进而而有助助于投投资者者在进进行财财务分分析时时，能能够正正确计计算出出未来来现金金流量量。（2）财务务分析析投资者者经由由市场场分析析估计计未来来房地地产的的收益益，进进而估估计（3）可行行性分分析可行性性分析析是一一个综综合的的步骤骤。投投资者者除了了利用用前述述市场场分析析与财财务分分析的的结果果，研研究和和判断断其可可行性性外，，还要要进行行相关关的建建筑与与土地地使用用等法法规限限制的的研究究，以以了解解投资资计划划在法法规限限制上上是否否可行行，以以及目目前的的产权权形式式与产产权的的取得得是否否可行行。而而且对对房地地产开开发的的庞大大资金金来源源是否否能取取得也也是一一个重重要的的关键键点。。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润因此此，，只只有有在在计计划划阶阶段段中中的的可可行行性性分分析析确确定定后后，，整整个个计计划划才才可可能能付付诸诸实实施施，，而而下下一一步步骤骤的的投投资资程程序序才才能能继继续续进进行行。。投资资者者必必须须了了解解在在计计划划评评估估过过程程中中，，可可能能会会因因为为遭遭受受的的限限制制而而作作某某些些修修改改，，因因此此，，投投资资者者在在作作可可行行性性分分析析这这个个步步骤骤时时，，并并不不能能将将其其当当作作单单纯纯的的接接受受或或否否决决的的过过程程，，它它实实际际上上还还包包括括了了重重新新评评估估与与修修

通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。2、土土地地开开发发权权的的获获得得这一一过过程程中中包包括括土土地地使使用用权权或或产产权权的的取取得得与与议议价价程程序序。。当在在计计划划时时期期确确定定投投资资计计划划可可行行后后，，土土地地使使用用权权以以何何种种形形式式取取得得乃乃是是投投资资者者接接下下来来考考虑虑的的要要点点，，如如完完全全买买断断，，还还是是合合作作开开发发，，或或是是部部分分使使用用权权（（如如地地上上权权）），，或或长长期期租租赁赁等等。。在确确定定产产权权形形式式的的同同时时，，要要进进行行的的是是获获得得土土地地的的程程序序及及与与土土地地所所有有者者议议价价的的程程序序，，以以确确定定产产权权的的取取得得成成本本。。在在这这一一过过程程中中，，是是从从一一级级市市场场通通过过批批租租形形式式获获得得土土地地，，还还是是从从二二级级市市场场购购得得土土地地，，其其具具体体法法律律手手续续各各有有差差异异，，必必须须搞搞清清楚楚其其中中的的每每一一个个环环节节，，以以免免产产生生不不必必要要的的纠纠纷纷。。此外外，，由由于于房房地地产产为为良良好好的的担担保保品品，，而而且且其其取取得得成成本本通通常常非非常常巨巨大大，，因因此此大大多多数数的的投投资资者者皆皆运运用用财财务务杠杠杆杆以以取取得得房房地地产产产产权权，，也也就就是是向向金金融融机机构构融融资资以以取取得得资资金金。。不不同同的的金金融融单单位位其其信信用用成成本本与与融融资资条条件件不不同同，，因因此此在在进进行行融融资资活活动动时时，，要要详详细细评评估估投投资资计计划划与与各各种种融融资资机机会会，，以以选选择择最最有有利利的的融融资资方方式式。。区位区位上的物业适合市场投资价值区位价值值的转移移过程：：3、房地产产建设开开发在房地产产开发中中，首先先要取得得政府立立项和规规划的许许可。立项和规规划涉及及到资金金运作及及水、电电、煤、、路等各各项配套套条件，，是一个个相当繁繁杂但又又十分重重要的工工作。在房地产产整个开开发过程程中，其其与投资资决策、、土地使使用权获获得一起起又称为为开发前前期工作作时期。。在上述前前期工作作完成之之后，方方可进入入实质性性的建设设开发阶阶段。以以后的工工作为根根据规划划及开发发要求进进行设计计，然后后寻找建建筑商进进行营造造。在整整个营造造过程中中，投资资者又必必须进行行必要的的监督或或委托监监理公司司进行建建设监理理。由于开发发所需要要的资金金相当庞庞大，因因此在大多数数的情况况下，投投资者仍仍须向金金融机构构融资以以取得资资金。此时，，融资活活动又成成为一项项重要的的工作，，如何取取得与选选择有利利的融资资机会与与融资条条件，以以保证建建设开发发进度及及按时竣竣工完成成，成为为此时融融资活动动的主要要目标。。财务杠杆作作用：譬如如贷款利率率为8%，项目预期期投资收益益率超过8%，融资额越越大，则项项目利润额额越大。4、房地产销销售经营在房地产销销售阶段主主要的工作作，包括：：必须有完善的营销规划实际的销售活动融资活动的进行包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段段中，某些些已开发完完成的房地地产，如果果不是以销销售为目的的，或者因因销售状况况不理想，，也可以把把这部分房房地产作为为物业进行行经营，即即以经营谋谋利为目的的。经营的形态态主要分为为两大类：一类是将房地产产出租给他他人，并定定期收取租租金获取收收益。这类类租赁的经经营形态，，投资者负负担的管理理成本较低低，收益固固定且风险险较小，但但是一般而而言报酬可可能较低。。二类则是由投资资者自己经经营管理，，此时投资资者可能获获取较高的的报酬，但但却须自行行负担营运运的风险，，而且收益益亦不稳定定。已开发发完成的房房地产，在在经营阶段段要依据不不同的经营营形态，采采取不同的的管理活动动，如维修修、更新、、保全、各各种费用税税金的缴纳纳与各种收收入的收取取、以及实实际从事营营业的必要要管理活动动等。此外，由于于房地产是是价高耐用用的特殊商商品，其维维修物业管管理不仅是是房地产商商品售后服服务的必需需，而且物物业管理本本身也已成成为房地产产整体开发发中不可或或缺的组成成部分。因此，采取取何种物业业管理方法法及如何真真正搞好物物业管理，，也是房地地产整个投投资过程中中必须认真真考虑的。。55房地产投资资方式Part4从一般意义义上讲，投投资者投资资房地产，，主要有两两条途径、、四种方式式。两条途径是指：基本本建设途径径和房地产产开发途径径。四种方式是指：基本本建设途径径中的基本本建设式；；房地产开开发途径中中的楼宇购购买式、合合作开发式式和股权购购买式。当然，对于于基本建设设途径中进进行建设的的房地产项项目也可以以采取购买买、合作或或股权收购购的方式，，只是对这这类性质的的房地产项项目或楼宇宇采取这些些方式不具具有典型意意义，而且且如果这样样做，多数数情况是改改变了这些些房地产项项目或楼宇宇的性质，，即转向房房地产开发发或使其进进入房地产产市场。故综合比较较，在现行行的法律、、法规框架架下，进行行房地产投投资的一般般方式有如如下四种：：方式一：基基本建设式式这里所称的的基本建设设，是指按按基建程序序进行报建建的方式，，建设自用用的房地产产项目。方案评价：：这种建设方方式是在房房地产开发发市场化之之前，房地地产项目建建设的主要要方式。房房产地开发发市场化之之后，国家家法律和地地方法规、、规章对基基本建设方方式进行的的房地产项项目建设有有严格的条条件限制，，这些条件件主要有三三个方面：：一是投资主主体的限制制。一般应是国国家机关、、全民所有有制的事业业单位或企企业单位；；二是项目性性质和用途途的限制。。一般应是不不进入房地地产市场的的自用、公公益性质的的房地产项项目。如国国家投资的的公用事业业项目等，，前述机关关、事业单单位纯粹自自用公益性性质的楼宇宇建设项目目；三是各地已已停止办理理经营性项项目国有土土地使用权权协议出让让手续。除非符合特特定条件或或经政府特特批，通过过协议出让让方式取得得经营性项项目的国有有土地使用用权已不可可能。方式二：楼楼宇购买式式具体做法是是：投资人审查查一家房地地产开发商商的资质、、该房地产产开发商所所开发的楼楼宇的法律律状态，并并考查该写写字楼的地地理位置、、建筑风格格等状况，，如认为符符合投资人人的意图，，则投资人人与该房地地产开发商商建立商品品房买卖法法律关系，，通过商品品房买卖程程序获得楼楼宇的全部部权利。方案评价：：这种方式最最为简便。。相当于对对某特定地地区正在进进行开发尚尚未出售的的房地产项项目进行全全面考查，，在法律上上、经济上上和技术上上进行分析析和论证。。在此基础上上，选择一一家有实力力的开发商商开发的符符合投资人人意愿的项项目，与其其谈判达成成购买合约约。不足足之之处处是是：：拟购购房房产产所所在在项项目目已已完完成成相相关关法法律律程程序序的的审审批批，，其其规规划划、、建建设设等等事事项项已已很很难难更更改改。。对对于于已已建建设设完完工工的的项项目目的的状状况况，，只只能能在在现现有有市市场场中中进进行行选选择择，，不不能能以以自自己己的的意意愿愿进进行行所所需需楼楼宇宇的的设设计计和和建建设设。。对对于于未未建建设设完完成成之之房房地地产产项项目目，，则则又又存存在在着着预预购购商商品品房房的的风风险险。。方式式三三：：合合作作开开发发式式具体体做做法法是是：：如投投资资人人本本身身不不具具备备房房地地产产开开发发资资质质和和相相关关经经营营范范围围，，则则选选择择一一家家有有相相应应资资质质、、实实力力和和资资源源的的的的房房地地产产开开发发商商进进行行合合作作。。这种种合合作作既既可可以以是是建建立立合合资资、、合合作作的的房房地地产产开开发发的的项项目目公公司司，，也也可可以以是是通通过过合合作作协协议议的的方方式式进进行行约约定定。。具具备备房房地地产产开开发发资资质质的的合合作作方方回回收收其其先先前前投投资资并并获获得得其其应应得得之之利利润润，，而而投投资资人人则则取取得得双双方方合合作作开开发发的的房房地地产产项项目目楼楼宇宇的的全全部部产产权权。。双双方方各各得得其其所所。。方案评价：合作开发式的的本质仍是对对双方合作开开发项目之楼楼宇的购买。。这种方式区区别于楼宇购购买式的主要要优点是投资资人的可控制制性增加了。。楼宇购买式式是买成品，，最多只是定定作而已。而而在合作开发发式中，投资资人直接进入入项目开发的的过程之中，，可以对合作作开发的房地地产项目依不不同的合作开开发方式，实实施不同程度度的控制。通通过合作开发发，投资人可可以对合作开开发的房地产产项目的成本本、设计理念念、建设风格格、楼宇的功功用等按自己己的意愿进行行创作。不足之处是：：合作开发房地地产项目涉及及到与合作对对方的合作，，法律关系及及协作配合比比楼宇购买式式相比要更复复杂一些。如如果进行合作作开发，投资资人将要投入入大量的人力力、物力和财财力。另外，，合作开发房房地产有两种种方式，即不不成立项目公公司的合作开开发方式和成成立项目公司司的合作开发发方式。如采采用后一种合合作开发方式式，则停止国国有土地使用用权协议出让让规定将会构构成一个障碍碍。方式四：购买买股权式具体做法是：：由投资人或投投资人的关联联公司对于一一家已经存在在或拟创设的的房地产公司司的股权进行行全面收购。。通过收购该该房地产公司司的股权，而而实现对该公公司开发建设设或拥有的房房地产项目或或楼宇的占有有、使用、收收益和处分的的权利。方案评价：这种方式比较较前两种方式式而言，最大大的好处在于于，投资收购购房地产公司司的股权，投投资人不发生生直接购买或或通过合作方方式获得房地地产权利而产产生的购房置置物业的税费费，主要是土土地增值税后后置。不足之处有三三个方面：一是投投资人人对购购置股股权而而拥有有的房房地产产权利利比较较间接接，不不能直直接体体现投投资人人作为为权利利人；；二是必必须充充分调调查被被收购购公司司的债债权债债务，，并合合理处处置，，并有有担保保措施施，以以免因因不可可预见见因素素造成成后续续开发发不利利影响响；其三，，通过过股权权收购购溢价价部分分无法法进入入开发发成本本。61项目评评判过过程Part5项目拓拓展管管理流流程：：流程目的适用范围定义保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高、中、低档区分，也可以按建筑形式进行高层、小高层、多层区分。参与部门流程主导：投资开发部参与部门：研发设计部、成本合约部、营销策划部、财务管理部、物业管理部、工程管理部、企管运营部土地研究与土地信息整理重点地块编制《项目简报》项目初步论证（《项目建议书》）新项目投资决策项目可行性论证（《项目可行性研究报告》）土地获取（招拍挂）工作程序项目建建议书书（模模板））一、项项目概概况（投资资开发发部））（一））土地地基本本信息息（二））当地地政府府的房房地产产政策策和对对目标标地块块的建建设规规划要要求二、项项目开开发经经营环环境分分析（投资资开发发部））（一））近三三至五五年国国内经经济及及房地地产市市场分分析（二））当地地房地地产市市场分分析（三））政策策影响响及未未来政政策与与市场场走势势分析析（四））有利利投资资经济济形势势成因因分析析三、初初步市市场调调研报报告（一））投资资地块块的地地理环环境（投资资开发发部））（二））项目目所在在区域域分析析（投资资开发发部））（三））项目目周边边主要要物业业分析析（营销销策划划部））（四））项目目所在在地消消费者者调查查分析析（营销销策划划部））（五））项目目所在在地物物业运运营初初步草草案（物业业管理理部））附：《项目建建议书书》主要内内容四、项项目规规划、、建筑筑设计计建议议（研发发设计计部））（一））项目目总体体初步步规划划建议议五、项项目开开发策策略（一））项目目总体体开发发策略略（公司司领导导、企企管运运营部部）（二））项目目实施施进度度安排排（工程程管理理部））六、项项目开开发经经营状状况分分析（一））项目目销售售收入入估算算（营销销策划划部））（二））项目目开发发类（（营销销、设设计、、建安安）成成本估估算（成本本合约约部））（三））项目目非开开发类类成本本估算算（财务务管理理部））七、结结论与与建议议（投资资开发发部））项目可可行性性研究究报告告（模模板））一、项项目概概况（投资资开发发部））二、项项目开开发经经营环环境分分析（投资资开发发部））（一））近三三至五五年国国内经经济及及房地地产市市场分分析（二））当地地房地地产市市场分分析（三）政策策影响及未未来政策与与市场走势势分析（四）有利利投资经济济形势成因因分析三、项目周周边房地产产项目市场场调查分析析（一）投资资地块的地地理环境（投资开发发部）（二）项目目所在区域域分析（投资开发发部）（三）项目目周边主要要物业分析析（营销策划划部）（四）项目目所在地消消费者调查查分析（营销策划划部）（五）项目目所在地物物业运营初初步草案（物业管理理部）四、项目开开发经营SWOT分析（投资开发发部）五、项目定定位（营销策划划部）附：《项目可行性性研究报告告》主要内容六、项目规规划、建筑筑设计建议议（研发设计计部）七、项目开开发策略（一）项目目总体开发发策略（投资开发发部主办，，公司领导导、企管运运营部审核核）（二）项目目实施进度度安排（工程管理理部）（三）项目目销售计划划（营销策划划部）八、项目开开发经营状状况分析（一）项目目销售收入入估算（营销策划划部）（二）项目目开发类（（营销、设设计、建安安）成本估估算（成本合约约部）（三）项目目非开发类类成本估算算（财务管理理部）（四）项目目利润估算算（投资开发发部）（五）项目目现金流量量、收益率率（投资开发发部）九、项目开开发经营风风险分析（投资开发发部）（一）项目目盈亏平衡衡分析（二）项目目敏感性分分析（三）项目目开发经营营主要风险险及对策分分析十、结论与与建议（投资开发发部）68判断项