房地产企业全成本管理T讲座

房地产企业全成本管理

二00八年十月康灿环顾一下我们的行业与环境康灿房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望加剧行业内强强联合国际热钱涌入二元经济理论（朗咸平）机遇风险并存冰火两重天生存OR发展康灿房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论媒体外部因素康灿

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展康灿行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益“成本控制从一毛钱开始”康灿再看看我们的运营。。。总而言之:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争康灿资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产开发资本运转流程康灿房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现康灿责任成本管理聚焦：房地产项目全成本管理核心体系康灿房地产项项目全成成本土地成本本建造成本本管理成本本成本管理理成本分解解财务成本本康灿房地产开开发项目目成本结结构在变变化----土地成本本建造成本本财务成本本管理成本本发展计划划、开发发速度对对成本的的影响（（对市场场的把握握）康灿立项施工规划设计计招标竣工结算算签约销售及物物业管理理盈利总目目标房地产成成本作业业过程与成本形形成土地成本本（（政府府费用设设计费招招标费用用建建安费费用））销销售费用用管理费用用成本是一一系列经经营活动动的叠加加康灿房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算全成本管理工作项目盈利利目标康灿企业的成本策略观企业的定定位决定定了企业业的成本本策略品牌盈盈利利项项目定定位持持续续发展成熟房地地产公司司的成本本策略观观1、要产品品，而非非作品（（新、特特、奇建建筑，如如鸟巢、、水立方方、中央央电视台台新址、、东方明明珠电视视塔等））2、成熟产产品的复复制（即即标准化化进程））专业支持持体系产品研发发系统采采购管管理系统统成本研究究系统基基础数数据信息息康灿引伸的二二个话题题品牌的内内涵？项目定位位—成本型OR产品型？？康灿非标准答答案品牌：品质（质质量等））、品味味（风格格、布局局、配套套等）、、品行（（售后、、物业管管理等））产品型：赢利主要要依靠产产品品质质，特点点是房价价差异性性大、产产品差异异性大，，对项目目档次定定位、开开发节奏奏的把握握要求较较高。典型城市市：一线线城市，，如北京京、上海海、深圳圳、广州州、杭州州等我司典型型项目：：天津中中惠熙元元广场项项目成本型：：赢利主要要靠对建建安成本本的控制制，特点点是房价价差异性性较小、、产品差差异性小小，对项项目的建建安成本本控制要要求较高高。典型城市市：二、、三线城城市，如如东莞、、长沙、、武汉等等我司典型型项目：：阳江沁沁林山庄庄项目康灿房地产项目成本测算链接康灿序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

规划面积多层高层商业

可售面积

1土地款及大配套费

2开发前期准备费

3建安工程费

4主市政基础设施费

5公用配套设施费

6配套设施费

7财务费用

8销售费用

9管理费用10不可预见费

11营业税

房地产成成本测算算总表（（范例））康灿如何实现现房地产产企业的的全成本管管理？目标成本本责任成本本动态成本本后评估和和反馈康灿目标成本管理康灿目标成本的定义目标成本本是公司司基于市市场状况况，并结结合公司司的经营营计划，，根据预预期售价价和目标标利润进进行预先先确定的的，经过过努力所所要实现现的成本本指标。。康灿目标成本的测算房地产成成本测算算表.xls销售成本项目定位产品标准盈利康灿偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理PDCA05-1动态成本本报表（（科目））.xls月度成本本例会（（运营公公司）.doc项目动态态成本进进度表（（统一节节超分析析格式））1.xls月度成本本例会（（成本部部）.doc图表.xls康灿目标成本本管理中中经常遇遇到的问问题1、目标成成本合理理吗？2、动态成成本信息息为什么么失真？？A、目标估估计不足足B、目标刚刚性不足足C、目标与与实际脱脱节A、信息归归集不及及时B、信息反反馈失控控康灿责任成本管理康灿建立合理理的目标标成本将目标成成本分解解成责任任成本将成本控控制落实实到各业业务操作作环节中中量化评估估体系成本考核核与绩效效管理责任成本本管理的的总体思思路康灿管什么？责任成本管理管多深？谁来管？怎么管？责任成本本管理康灿方式一：：根据成成本科目目，将目目标成本本分解成成《目标成本本控制责责任书》，对各项项目费用用的责任任部门及及其主要要职责的的说明，，包括控控制内容容、控制制要点和和手段，，形成成成本控制制的指引引方式二：：根据合合同分类类，将目目标成本本分解成成《合同控制制清单》，将合合同签签订、、履行行的责责任落落实到到合同同责任任部门门，以以各部部门成成本责责任的的完成成来保保证目目标成成本的的完成成责任成成本的的分解解方式式康灿灿方式二二：合合同分分类营销、、设计计、工工程标标准版版合同同体系系.xls方式一一：成成本科科目建安成成本相相关部部门分分工.xls康灿灿1立项环节成本控制要点2规划设计环节成本控制要点3招投标环节成本控制要点4施工环节成本控制要点5材料及设备采购环节成本控制要点6销售环节成本控制要点应用指南7工程预决算环节成本控制要点8期间费用的成本控制要点9物业管理成本控制要点链接接责任成成本控控制要要点指指南康灿灿责任成成本的的落实实责任主主体责任内内容责任控控制要要点责任履履行评评价责任状状（书书）责任成成本的的分配配最终终落实实到了了项目目开发发计划划以及及各部门门工作作计划划中！！！！！（加加入时时间、、质量量、价价值、、责任任人等等要素素）成本部部资料料\成本办办法(审批后后修改改版).doc康灿灿1、设计计管理理的责责任成成本仅仅仅是是设计计费吗吗？2、招投投标管管理的的责任任成本本如何何切分分？设计阶阶段责责任成成本管管理招投标标责任任成本本管理理责任成成本管管理中中经常常遇到到的问问题康灿灿3、责任任分配配合理理吗？？4、这些些问题题是责责任成成本管管理的的错？？A、无边边界责责任：：如（（样板板房成成本责责任、、甲供供材成成本责责任等等）B、各阶阶段图图纸的的成本本责任任C、合同同招标标与与与履约约跟踪踪管理理A、产品品品质质下降降了C、财务务数据据失真真了B、质量量问题题出现现了责任成成本管管理中中经常常遇到到的问问题康灿灿让我们们来讨讨论一一下。。。。。采购招招标阶阶段的的成本本控制制要求求康灿灿采购招标阶段成本控制要点及延伸设计管管理采招管管理工程管管理成本管管理履约跟踪变更签证材设控制变更管理材设选型限额设计合同管理集中采购招投标康灿灿招标采购的关键环节招标的的意义义：优选供供应商商，货货比三三家控控制成成本招标的的主要要阶段段：招标准准备阶阶段、、发标标阶段段、投投标阶阶段、、评定定标阶阶段、、授标与与签约约阶段段、后后续工工作招标管管理的的几个个关键键环节节：供应商商管理理招标文文件与与合同同文件件：招招标范范围及及界面面、工工程量量清单单、技技术措措施及质量量标准准材料设设备管管理招标流流程管管理康灿灿“清单单招标标”控控制成成本的的优势势工程量量清单单招标标，计计价方方式简简洁，，一目目了然然，便便于分分析招招标商商务标标，容容易比比较投投标单单位的的报价价优劣劣，有有利于于选到到报价价合理理的承承建单单位，，有利利于工工程顺顺利实实施；；工程量量清单单报价价，能能够比比较准准确地地反映映市场场的价价格水水平，，有利利于房房地产产企业业依照照市场场规律律控制制工程程成本本；工程量量清单单范围围涉及及的施施工措措施，，可以以在合合同中中有效效约定定，有有利于于规范范现场场签证证；设计变变更套套用工工程量量清单单单价价，有有利于于提供供设计计变更更签证证效率率，便便于动动态掌掌握实实际工工程成成本情情况，，使动动态控控制工工程成成本成成为可可能；；工程量量清单单不作作调整整，结结算时时只算算设计计变更更引起起的工工程量量增减减，有有利于于提高高结算算效率率。康灿灿坚持工工程招招标低低价中中标的的原则则工程招招标低低价中中标的的原则则没有有错，，低价价中标标的原原则要要坚持持。出现争争论的的问题题不在在低价价中标标原则则本身身，而而在技技术原原则上上。在统一一的技技术、、质量量标准准和商商务条条件下下，坚坚持低低价中中标才才是有有意义义的。。康灿灿工程招招标后后是否否还需需要砍砍价工程招招标，，低价中中标，，不再再砍价价。工程招招标，，定标后后继续续砍价价，低低中求求低。需要不不断地地谈判判比价价、砍砍价才才能控控制工工程成成本，，只能能说明明我们们对社会工工程成成本资资源把握度度还是是不够够。几个提提醒：：A、我们们有没没有精精力去去侃价价？有有没有有考虑虑到对对营销销、对对发展展计划划的影影响？？B、我们们有没没有能能力去去侃价价？C、高高高举起起的大大刀，，我们们到底底砍到到了谁谁？地产名名言：向施施工单单位或或供应应商砍砍价，，谁要要是砍砍到了了他们们的利利润，，那谁谁有本本事，，砍下下来的的往往往是楼楼盘的的品质质。康灿灿“低价价中标标，不不再砍砍价””的优优缺点点优点：：有利于于施工工单位位或材材料供供应商商或其其它技技术支支持单单位一一开始始就报报实价价，有有利于于我们们得到到相对对准确确的工工程成成本信信息；；有利于提提高工程程招标的的透明度度，有利利于增强强施工单单位或材材料供应应商或其其它技术术支持单单位的信信心，有有利于在在业界树树立威信信；有利于简简化我们们的内部部管理；；工程招标标简洁明明了，有有利于现现场的工工程管理理；缺点：发现因技技术标准准缺陷或或商务缺缺陷导致致报价不不合理，，不利于于纠正；；合同中某某些条款款（如付付款条件件）可以以作为合合同谈判判的交换换条件，，会影响响“低价价中标””的具体体操作。。康灿开标后继继续杀价价的优缺点优点：招标文件件中的技技术标准准缺陷或或商务缺缺陷，可可以在后后续工作作中弥补补；发现价格格不合理理，可以以在后续续工作中中完善；；在某一个个项目的的某些分分部工程程上可能能可以砍砍到一个个低价；；缺点：承建单位位或材料料供应商商或其它它技术支支持单位位很难一一开始就就报出实实价；工程招标标的透明明度无法法保证；；工程招标标内部管管理链比比较长，，不确定定的因素素多，定定标的时时间比较较长，这这对于大大规模开开发是很很不利的的；工程招标标过程复复杂，或或在一些些合同细细节上纠纠缠不清清。康灿采招阶段段成本控控制的难难点工程成本本控制体体系中最最关键的的和最难难的工作作应该是是对社会会资源的的把握。。在我们目目前不规规范的建建筑市场场中从事事房地产产工程管管理，工工程成本本也好，，工程质质量也好好，最重重要和最最核心的的是对社社会资源源的把握握与配置置。对工程社社会资源源把握不不清楚，，源头上都都有问题题，谈流程程管理，，谈质量量控制，，谈成本本控制，，都可能能是事倍倍功半的的事情。。坐在办公公室研究究定额是是控制不不了成本本的。社会工程程资源的的考察、、选用、、评估与与管理。。讨论。。。康灿一谈设计计变更面对现实实：无法法解决房房地产项项目的““三边工工程”性性质，就就无法避避免设计计变更。。但我们们没有必必要谈““虎”色色变。经验之谈谈：我们们只担心心以下几几种设计计变更，，重点控控制。第一种：：倒退的的设计变变更。现现场已经经施工了了，因变变更滞后后出现重重复施工工的浪费费。第二种：：设计变变更涉及及的内容容，其计计价方式式在合同同中没有有约定（（如：主主材变了了、施工工工艺变变了等）），只能能以独家家协商议议价方式式确定价价格，成成本管理理“货比比三家””的竞争争优势丧丧失，必必然带来来成本的的增加。。第三种：：设计错错误、设设计缺陷陷、营销销变化等等。康灿灿二谈现现场签签证控制现现场签签证的的原则则：避避免签签证，，减少少签证证，规规范签签证。。影响现现场签签证的的原因因：第一种种：合合同出出现漏漏洞第二种种：设设计变变更目前房房地产产工程程合同同普遍遍存在在的问问题：：A、工程程范围围划分分不清清楚、、不具具体，，为施施工单单位提提供变变更索索赔机机会，，导致致工程程签证证难以以控制制。B、工程程清单单说明明不够够详细细，容容易引引起签签证。。C、付款款条件件与形形象进进度或或节点点工期期或完完成工工程量量的关关系描描述的的不清清不楚楚，为为施工工单位位提供供了索索赔的的空间间。D、甲供供材的的管理理及结结算要要求没没有规规范，，容易易引起起索赔赔风险险。康灿灿三谈选选材用用料第一步步：营销策策划部部门提提出项项目的的竞争争对手手楼盘盘或楼楼盘所所在地地同档档次楼楼盘。。分析析客户户敏感感点（（如电电梯、