房地产住宅项目价格体系的制定

住宅项目价格体系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject0“一本天书”多想

多做

多试多学多累积多沉淀圣经1SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司2基本步骤定义项目属性现场评定系数制作价格表格代入计算价格进行价格统计撰写定价说明

步骤一：定义项目属性现场评定系数 与客户充分沟通，了解开发设计重点获取准确的总规图、平面图(设计图)明确楼宇编号；明确坐标方向充分理解项目坐落、户型布局等各因素准备工作一3准备工作二组织一个现场评分团队最好3-4人派发统一的“定价评分表”选择常态的天气避免在极端天气进行定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据4注意事项项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。56目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司7目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。81.价格表制作方式说明9参考案例一：北西东南A座B座C座环城高速丫髻沙大桥高压电线1011参考案案例二二：12从产品品方面面无法法拉开开价格格差距距，即即户型型产品品所占占评分分比重重小131415目录：：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明16参考案案例一一：总体说明17参考案案例二二：18水平因因素一一般可可分为为：户型设设计、、景观观视野野、朝朝向、、通风风、采采光、、噪音音、楼楼距……每个因因素权权重的的厘定定：前期和和客户户充分分沟通通+项目的的深入入理解解+累积的的经验验3.每个因因素的的评分分等级级和评评定标标准：：评分等等级的的划分分存在在一定定的主主观判判断，，最好好是组组员在在充分分理解解项目目后商商议拟拟定，，拟定定等级级后项项目负负责人人需用用文字字在评评分表表上明明确表表述评分楼楼层的的选定定：标准户户型一一般以以中间间楼层层为基基准层层，如如果是是奇偶偶数楼楼层户户型不不同需需要选选择两两个相相邻的的中间间楼层层进行行评定定19水平系数评定20参考考案案例例一一：：212223SunLandRealstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽陽光光房房地地產產顧顧問問有有限限公公司司2425262728293031323334思考考/讨论论：：在案案例例一一中中，，为为什什么么景景观观评评分分等等级级是是5-10分（（P22），，而而噪噪音音评评分分等等级级是是3-10分（（P30）呢呢？？在水水平平系系数数表表中中，，第第三三列列的的数数字字代代表表什什么么，，如如何何得得来来？？3536参考考案案例例一一：：37383940414243444546474849505152535455思考考/讨论论：：在案案例例一一中中，，水水平平系系数数和和的的计计算算公公式式是是：：各因因素素分分值值×权重重，，然然后后相相加加在案案例例二二中中，，水水平平系系数数和和的的计计算算公公式式是是：：各因因素素系系数数相相乘乘两者者的的区区别别在在哪哪里里？？两个个案案例例在在系系数数评评分分上上最最大大的的区区别别是是什什么么？？如如何何理理解解和和运运用用？？5657垂直系数评定垂直直因因素素的的评评定定按按同同一一单单位位因因为为楼楼层层的的变变化化而而引引起起素素质质差差异异进进行行打打分分，，一一般般分分为为：：视野野景景观观变变化化、采采光光变变化化、、空空间间感感差差异异、、心心理理优优越越感感差差异异、、客客户户心心理理感感受受、、项目目特特殊殊情情况况层差差类类型型一一般般可可分分为为：：斜线线型型、、折折线线型型、、梯梯级级型型层差差差差距距：：因应应建建筑筑的的高高低低、、推推货货策策略略而而所所有有不不同同，，具具体体要要根根据据拟拟定定均均价价、、户户型型面面积积等等因因素素调调整整思考考/讨论论：：层层差差类类型型、、差差距距与与建建筑筑的的高高低低、、推推货货策策略略之之间间有有何何联联系系？？58参考考案案例例一一：：59606162636465参考考案案例例二二：：666768697071727374特殊影响调整遇到到以以下下情情况况，，需需要要对对特特殊殊楼楼层层或或户户型型做做出出特特殊殊层层差差和和系系数数调调整整：：示范范单单元元层层赠送面积积对开视野野明显差差异供需要求求客户喜好好……75参考案例例一：7677参考案例例二：787980818283补充说明参考案例例一：84参考案例例二：8586878889目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明注意事项项1.安静无干干扰的环环境。2.清醒的头头脑。3.过程中随随时记录录号需要要补充考考虑的事事项、疑疑点、备备忘等事事项。4.仔细验算算和核对对。5.科学命名名不同情情况下调调整出来来的价格格表。90步骤二：：制作价价格表格格代代入计计算价格格设置好系系数表，，单独开开设一个个Sheet。设置好所所有单元元的基本本资料表表格，并并设好各各单元与与系数表表连接的的公式。。代入预定定单价，，严谨测测算每个个单元，，确保无无误。单独开设设一个Sheet作汇总。。91见附件制作过程程步骤三：：进行价价格统计计撰写定价价说明价格统计计内容必必须包括括：总价统计计、单价价统计、、分项统统计、阶阶段性推推货统计计价格统计计方式必必须包括括：表格、柱柱状、点点线把制定价价格的所所有资料料，包括括图片、、照片、、系数评评级标准准、系数数评定依依据、系系数表、、价格表表、统计计……等所有内内容整理理，完成成专业的的定价说说明。价格统计计方式参参见以下下案例9293参考案例例：9495SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產產顧問有有限公司司96SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產產顧問有有限公司司97SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產產顧問有有限公司司98SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光光房地產產顧問有有限公司司99SunLandRealE