批量住宅精装修项目管理实战解决方案

批量住宅精装修项目管理实战解决方案

交流范围、对象及方式范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。

交流内容：一：精装房管理概述二：成本采购管理三：研发设计管理四：施工准备管理五：土建移交管理六：施工质量管理七：施工进度管理八：成品保护管理九：安全文明管理十：工地开放管理十一：集中交房管理

第一讲：精装房管理概述

一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？

1、92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成；装修标准根据目标客户的需求确定；装修设计必须前置；通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。一、与精装房有关的政策和规范标准

2、08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》3、99年国务院72号文件《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》一、与精装房有关的政策和规范标准

一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化；提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。

一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准上海:《上海市住宅装饰装修验收标准》《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》江苏：《江苏省成品住房装修技术标准》

一、与精装房有关的政策和规范标准重庆：《成品住宅装修工程技术规程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅装修工程质量验收规范》（DBJ50-114-2010）《重庆市保障性住房装修设计标准》（DBJ50-111-2010）《成品住宅装修工程设计技术导则》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅装修工程监理技术导则》（DBJ50/T-122-2011）新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》二、精装装房的评评价指标标房产公司司寻求的的是什么么？客户的忠忠诚度来来源于什什么？客户的满满意度主主要体现现在哪些些方面呢呢？判断管理理工作好好坏和工工程质量量的主要要标准是是什么？？那么，如如何考核核和量化化客户的的满意度度呢？案例三、批量量住宅精精装修项项目管理理的差异异化特性性1、批量住住宅精装装修项目目管理具具有相当当差异化化的管理理业态。。案例2、“三点点一走偏偏”是其其项目管管理过程程中的常常态。案例3、批量住住宅精装装修项目目对项目目管理的的精细化化要求在在所有业业态中最最高。案例三、批量量住宅精精装修项项目管理理的差异异化特性性4、批量住住宅精装装修项目目管理是是系统性性很强的的管理工工作。案例5、意识不不到位、、执行不不到位是是项目管管理中的的最大难难点。案例四、精装装修项目目管理应应当具有有哪些主主要的管管理意识识?案例更多话题题……..五、精装装修项目目管理应应当具有有哪些主主要的管管理思路路?案例更多话题题……..六、编制哪哪些必要的的精装修项项目管理文文件？成品住宅精精装修项目目管理手册册成品住宅精精装修项目目技术手册册成品住宅精精装修项目目设计手册册成品住宅精精装修项目目监理手册册成品住宅精精装修项目目施工手册册案例第二讲：成成本采购管管理一、客户调调查与需求求排序二、对需求求分级并对对应相应的的装修标准准三、在目前前政策压力力下，中低低档精装房房可以实施施的降低成成本的措施施四、精装修修成本控制制流程五、成本的的管控重点点六、采购管管理一、客户调调查与需求求排序1、客户能够够接受的装装修费用标标准案例2、客户装修修关注因素素排序案例二、对需求求分级并对对应相应的的装修标准准案例三、在目前前政策压力力下，中低低档精装房房可实施的的降低成本本的措施案例四、精装修修成本控制制流程五、成本的的管控重点点施工招投标标及组织方方面甲供材料招招投标及组组织方面六、采购管管理1、部分单位位招标前置置2、施工分判判由装饰公司司总包的模模式；装饰总包+数个独立分分包模式；；装饰包清工工+大量甲供材材+数个独立分分包模式；；特别注意要要点。六、采购管管理3、土建总包包工程范围围变动案例4、监理分判判案例讨论六、采购管管理5、材料招标标：材料设备的的集中采购购与各合作的的单位的战战略合作注意事项：：六、采购购管理木门：对进度的的影响极极大，是是最值得得关注的的项目之之一。关注的质质量要点点：木材干燥燥水平；；木材本身身的品质质；门板的构构成方式式：饰面做法法；油漆质量量；门套的设设计方式式、安装装方式。。六、采购购管理橱柜：关注的质质量要点点：台面人造造石的含含量；柜体用板板材；表面用装装饰材料料；每一种五五金件；；抽屉的质质量；封边条的的工及材材料；各种附件件，加工水平平。六、采购购管理木地板：：木地板及及踢脚线线色差是是小业主主投诉焦焦点之一一；必须明示示要求的的保护方方法、可可以接受受的质量量缺陷是是多大；；木地板安安装单位位提前介介入地面面平整度度检查；；安装倒是是非常快快速。六、采购购管理瓷砖：瓷砖的损损耗远大大于定额额值；墙砖采用用无缝砖砖时；在排版设设计时；；瓷砖的备备货；瓷砖的供供应。六、采购购管理石材：石材断裂裂、色差差等观感感缺陷是是小业主主投诉焦焦点之一一；石材的采采购；石材编号。六、采购管管理木工板：产生变形、、裂纹；测量含水率率；E2级木工板。。六、采购管管理水泥：通常要求没没有结构施施工那么多多；白水泥；质量过差的的水泥；如果用于与与墙面石材材的镶贴。。六、采购管管理腻子：质量问题；；成品腻子；；自己熬制。。六、采购管管理天花角线：：大批量施工工时；工厂化施工工；天花角线设设计为木条条线；扁平的天花花角线。六、采购管管理乳胶漆：乳胶漆的观观感质量很很容易被小小业主投诉诉；乳胶漆的涂涂布率。六、采购管管理铝扣扣板板吊吊顶顶：：卫生生间间铝铝合合金金吊吊顶顶引引起起的的质质量量投投诉诉；；收边边用用的的角角铝铝；；灯具具的的安安装装。。六、、采采购购管管理理镜子子：：容易易产产生生的的问问题题；；银镜镜，，玻玻璃璃胶胶；；镜子子的的损损耗耗。。六、、采采购购管管理理五金金件件：防锈锈；；耐用用。六、、采采购购管管理理卫生生洁洁具具：马桶桶的的规规格格；；浴缸缸；；价格格。。六、、采采购购管管理理开关关插插座座：：集中中采采购购。。六、、采采购购管管理理灯具具：：耐久久性性；；防锈锈能能力力；；T5灯管管的的损损耗耗率率六、、采采购购管管理理空调调：：系统统设设计计；；安装装的的技技术术含含量量。。提别别提提示示案例例第三三讲讲：：研研发发设设计计管管理理一、、研研发发的的内内容容及及意意义义二、、研研发发管管理理的的注注意意事事项项三、学习成长长和资源整合合四、研发流程程五、客户基础础研究的方法法六、需求分类类是研究的前前提七、收纳储藏空间功能研究究八、设计管理理九、点位细节节上的设计深深化解决方案案一、研发的内内容及意义一、研发的内内容及意义研发是研究如如何满足客户户需求的过程程；是成本控制的的过程；研发的成果可可以批量复制制、为多项目目打下基础；；是工程质量保保证的前提。。根本思想：二、研发管理理的注意事项项设计主导、各各部门紧密配配合；样板测试体验验最直观；没有完美无缺缺的装修房；；成果及时归纳纳和总结；建立经验教训训手册。关于“经验教教训手册”的的更多话题……案例讨论三、学习成长长和资源整合合建立装修标杆杆向优秀企业业进行学习；；向日本、韩国国等先进地区区学习；优秀产品和资资源直接应用用；借助外部资源源进行产品研研究。四、研发流程程1、传统的流程2、常见的问题题户型改造，增增加工期和无无效成本；户型存在硬伤伤和精装修设设计互相妥协协，无法达到到最好效果；；存在大量质量量隐患，给保保修增加难度度，同时影响响客户满意度度。四、研发流程程3、新流程示意意图四、研发的流流程4、研发的成果果五、客户基础础研究的方法法定性定量表格准备定定量研研究得出的结结果指导设计计精心准备定量量研究表格案例:六、需求分类类是研究的前前提七、收纳储藏空间功能研究究1、研究意义家居品质提升升的重点住宅精装修的的难点住宅精细化设设计的关键七、收纳储藏空间功能研究究2、研究思路七、收收纳储藏空间功功能研研究3、研究究架构构4、研究究案例例分享享案例八、设设计管管理编制《精装修修设计计管理理手册册》案例1、设计计管理理注意意问题题2、精装装修设设计介介入时时间3、精装装修设设计单单位与与土建建施工工图设设计单单位的的配合合4、出图图进度度要求求八、设设计管管理5、精装装修设设计的的主要要指导导原则则简单与与精细细化一致性性与弹弹性实用性性高、、适应应性强强便于批批量操操作室内污污染预预控制制八、设设计管管理6、确立立交楼楼标准准案例7、批量量生产产使过过去的的设计计与材材料选选型习习惯的的改变变案例九、点点位细细节上上的设设计深深化解解决方方案涉水缺缺陷、、含水水率问问题一一览表表九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案涉水缺缺陷、、含水水率问问题一一览表表九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案1、阻断断卫生生间水水平方方向串串水通通道解决方方案：：案例2、阻断断阳台台、露露台水水平方方向窜窜水通通道解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案3、阻断断卫生生间垂垂直方方向进进水通通道解决方方案：：案例4、厨卫卫砌筑筑管井井防水水构造造的设设计预预防解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案5、管口口阴浸浸的设设计预预防解决方方案：：案例6、解决决生活活阳台台防水水的隐隐患问问题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案7、隔断断木门门套的的湿接接触解决方方案：：案例8、卫生生间局局部等等电位位联结结设计计解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案9、阻断断橱柜柜底板板、背背面的的受潮潮通道道解决方方案：：案例10、解决决吊柜柜背面面不贴贴砖，，墙面面的握握钉力力不够够的问问题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案11、墙砖砖阳角角的收收口设设计解决方方案：：案例12、特殊殊工况况下的的材料料选型型及收收口设设计解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案13、解决决朝天天钉固固定木木龙骨骨的隐隐患问问题解决方方案：：案例14、明确确固化化石膏膏板的的收口口拼接接方式式，解解决开开裂问问题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案15、木地地板与与门槛槛石收收口解决方方案：：案例16、栏杆杆的安安装方方式解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案17、小户户型公公寓成成品石石膏线线改为为现场场石膏膏板加加工解决方方案：：案例18、浴缸缸检修修口解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案19、橱柜柜台面面设计计挡水水边、、止水水槽解决方方案：：案例20、解决决橱柜柜石材材台面面开裂裂问题题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案21、解决决淋浴浴房外外开玻玻璃门门漏水水和开开门过过程刮刮出水水到干干区问问题解决方方案：：案例22、包厨厨卫主主排水水管的的设计计方案案解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案23、客厅厅地砖砖踢脚脚线目目前较较优化化的方方案解决方方案：：案例24、厨房房烟机机下面面安装装不锈锈钢洁洁油板板问题题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案25、可以以借鉴鉴的木木门合合页，，但意意义不不是很很大解决方方案：：案例26、解决决小户户型商商务公公寓插插座少少的问问题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案27、解决决卫生生间地地漏返返臭问问题解决方方案：：案例28、解决决生活活阳台台共用用地漏漏溢水水和浴浴缸放放水地地漏溢溢水问问题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案29、门槛槛石材材料选选型问问题解决方方案：：案例30、排砖图图问题题解决方方案：：案例九、设设计点点位细细节上上的深深化解解决方方案31、地面面标高高及排排水坡坡度问问题解决方方案：：案例32、门洞洞尺寸寸及封封边线线问题题解决方方案：：案例九、设计计点位细细节上的的深化解解决方案案33、室内空空调机位位设计问问题解决方案案：案例34、瓷砖沟沟缝材料料问题解决方案案：案例35、一些不不错的选选择解决方案案：案例第四讲：：施工准准备管理理一、施工工准备阶阶段的工工作内容容二、如何何组织项项目启动动会三、精装装总包地地位的确确立四、工程程管理基基本模式式的确立立五、施工工总流水水节点进进度计划划的确立立六、强力力解决技技术问题题七、楼层层临厕八、土建建成品保保护九、门卫卫、安全全文明标标识十、集中中加工区区的设置置十一、临临电、水水、垂直直运输一、施工工准备阶阶段的工工作内容容土建检查查、问题题汇总、、整改、、移交；；管理启动动会；土建协调调会；甲方管理理与技术术准备；；施工管理理与技术术准备；；监理管理理与技术术准备。。一、施工工准备阶阶段的工工作内容容打样；临建、集集中加工工区施工工、公示示牌安装装；办公区、、楼层临临厕修建建；电梯、大大堂、土土建防火火门、防防盗门实实施保护护与撤出出；设置安全全、保卫卫。二、如何何组织项项目启动动会为什么要要组织项项目启动动会？项目启动动会的组组织质询案例三、精装装总包地地位的确确立为什么要要实行精精装总包包管理制制度？土建总包包与精装装总包的的关系是是什么？？如何确立立精装总总包的管管理地位位？案例四、精装修修工程管理理基本模式式的确立怎么个“乱乱”字了得得—为什么会““乱”？怎么个“晕晕”字当头头---为什么会““晕”？为什么会““花样百出出”？三十层楼几几百套、上上千套房屋屋同时开工工、全面开开花”真的的可以加快快进度吗？？为什么无秩秩序、不可可控？案例五、施工总总流水节点点进度计划划的确立案例讨论制定流水控控制计划的的原则体现实事求求是的原则则体现质量可可控的原则则体现主动成成品保护的的原则体现基层有有含水率控控制原则体现工序完完成必需时时间和自然然干燥周期期的原则体现部分工工程适当拆拆分的原则则案例六、强力解解决技术问问题打样带来的的问题：施工样板到到底做到哪哪种深度？？如何判断曝曝露的问题题的解决方方案哪种最最优化？怎么样做，，才能够集集中、快速速的固化解解决问题？？如何规避样样板带来的的后期变更更风险?是否有必要要让小业主主来体验样样板隐蔽工工程和完工工实体？样板问题固固化后是否否有必要重重新重新出出图？六、强力解解决技术问问题审图带来的的问题参与了销售售样板施工工,设计单位是否否不需要再交交底?审图是否只是是施工、监理理单位技术负负责人的事情情？是否有必要把把图纸抱到工工地进行现场场比对？是否有必要把把图纸交给班班组长看看？？甲方工程师是是否只是看梳梳理出来的问问题，自己不不审图？关于“读图””的更多话题题…….七、楼层临厕厕为什么施工单单位始终不愿愿意在楼上设设置厕所？是否有必要在在楼层设置厕厕所？每几层设置一一个厕所合适适？每层设置小便便桶是否有必必要？案例八、土建成品品保护哪些土建成品品需要保护？？是否有必要统统一标准?是否应该从上上到下一次性性全部统一完完成？案例是否有必要设设置专职门卫卫、保安？业主中途要来来参观怎么办办？有政府、、媒体来怎么么办？做哪些公示公公告标牌？案例九、门卫、封封闭、安全文文明施工标识识十、集中加工工区设置目前，那些材材料可以集中中加工？布置什么大型型设备？案例十一、临电、、水、垂直运运输等死人！！！！挤死人！！！！经常坏！！！！几十层楼叫我我背上去吗？？水、电迟迟上上不了楼案例第五讲：土建建移交管理一、土建移交交对精装修施施工的影响二、土建移交交精装修采取取的步骤三、甲方精装装工程师怎么么组织与管理理土建移交四、精装修监监理单位提前前介入五、提前介入入土建样板检检查六、尽早确定定木门和橱柜柜分包商七、厨卫墙面面空鼓导致墙墙砖检查时空空鼓一、土建移交交对精装修施施工的影响主要的重点问问题尺寸点位渗漏交不出来案例土建完工自检检精装修验收检检查案例二、土建移交交精装修采取取的步骤三、甲方精装装工程师怎么么组织与管理理土建移交分整体移交、、分段移交、、分部移交、、含保留项移移交交底协调不要期望一切切条件具备才才接手最底线是能满满足装修穿插插施工和成品品保护的基本本要求四、精装修监监理单位提前前介入为什么要提前前介入？与土建监理的的关系？怎么提前介入入？此阶段关注的的重点案例五、提前介入入土建样板检检查谁来实施实施施？介入时间节点点邀请土建工程程师、土建总总包与土建监监理参加主动协调整改改问题案例六、尽早确定定木门和橱柜柜分包商为什么要提前前确定？提前确定的困困难在哪里？？案例七、厨厨卫墙墙面空空鼓导导致墙墙砖检检查时时空鼓鼓第六讲讲：施施工质质量管管控一、小小业主主普遍遍关注注的质质量敏敏感点点二、施施工过过程管管控甲甲方关关注的的要点点三、甲甲方如如何进进行过过程质质量管管控四四、、施工工阶段段如何何规避避设计计缺陷陷五、质质量管管控具具体管管些什什么一、小小业主主普遍遍关注注的质质量敏敏感点点为什么么要对对敏感感点进进行分分析?为什么么要对对敏感感点进进行分分级、、分类类？质量敏敏感点点的具具体的的分级级、分分类？？案例二、施施工过过程管管控甲甲方关关注的的要点点关注点尺寸位置涉水返潮成品保护功能试验爆管渗漏三、甲甲方如如何进进行过过程质质量管管控坚持和和维护护装修修工程程质量量管理理原则则和程程序抓体系系关于上上工地地关于质质量照照片与与录像像坚持不不懈地地参加加每周周监理理例会会立即““拉闸闸”动态调调控停停止点点组织阶阶段性性消缺缺整改改案例四、施施工阶阶段如如何规规避设设计缺缺陷图纸会会审列表检检查现场比比对样板曝曝露体验点点评设计服服务监理意意见总包深深化工人意意见分包意意见物管意意见客户投投诉界面移移交材料试试验案例五、质质量管管控具具体管管些什什么？？“高压压线””功能测测试含水率率管控控中间停停止检检查点点旁站监监督点点收口收收边关键细细节案例第七讲讲：施施工进进度管管控一、甲甲方流流程设设计二、参参建各各方各各阶段段的主主要工工作内内容三、无无需移移交的的施工工阶段段四、需需要移移交的的施工工阶段段五、收收尾阶阶段六、集集中整整改阶阶段七、垂垂直运运输的的制约约八、注注意的的管理理要点点一、甲甲方流流程设设计二、参参建各各方各各阶段段的主主要工工作内内容三、无无需移移交的的施工工阶段段泥水的的施工工进度度及其其质量量控制制怎么来来估算算劳动动力材料计计划和和管理理复验时时间整改清清单提提供和和跟进进劳务纠纠纷腻子和和吊顶顶龙骨骨施工工时间间四、需需要移移交的的施工工阶段段关门闭闭户时时间问题集集中暴暴露成品损损害协调加加剧钥匙的的发放放所有的的出入入口五、收收尾阶阶段非常关关键的的阶段段劳动力力动向向梳理出出未完完项目目制定严严格的的考核核处罚罚办法法监理的的责任任六、集集中整整改阶阶段检查整整改是是一个个连续续的过过程自行减减员整改时时间七、垂垂直运运输的的制约约水泥＋＋砂－－约3趟油漆等等－－－约1趟门－－－-----约2趟砖－－－------约2趟柜子－－－---约1趟洁具－－------约1趟木地板板－－－约1趟Σ＝11趟假定三三部电电梯每每日12小时负负责运运输，，每次次运输输1种材料料。则物资资运输输时间间：运运输时时间＝＝500×11××10/60/12/3=25.5八、注注意的的管理理要点点每周节节点工工期考核、、纠偏偏表格界面的的完整整性和和时间间问题题分包进进场程程序生产厂厂家过过程进进度监监控整改委委外预预案工资公公示楼层上上的办办公室室、保保管室室、厕厕所的的施工工安排排关闭水水总阀阀和监监控水水管泄泄露重点难难点客客户的的整改改案例第八讲讲：成成品保保护管管控一、成成品保保护在在精装装修工工程管管理中中的重重大意意义二、怎怎么认认识成成品保保护管管理？？三、为为什么么成品品保护护管理理比较较困难难？四、如如何实实施成成品保保护管管理？？五、可可借鉴鉴的案案例一、成成品保保护在在精装装修工工程管管理中中的重重大意意义精装修修工程程管理理中最最重要要的组组成部部分精装房房项目目管理理成功功的标标尺一项项系系统统性性和和综综合合性性很很强强的的基基础础管管理理工工作作如期期交交房房、、保保证证质质量量、、降降低低损损耗耗的的关关键键环环节节精装装修修项项目目管管理理水水平平和和整整体体形形象象最最直直观观的的体体现现二、、怎怎么么认认识识成成品品保保护护管管理理成品品保保护护和和文文明明施施工工首首先先是是一一种种有有序序的的生生产产方方式式，，然然后后才才表表现现为为某某些些技技术术手手段段有序序组组织织的的基基础础是是计计划划计划划的的内内在在要要求求是是协协调调所谓谓协协调调就就是是合合理理调调度度资资源源，，减减少少资资源源之之间间和和资资源源内内部部的的冲冲突突协调调的的基基本本方方法法是是使使各各工工序序““在在空空间间上上分分离离、、在在时时间间上上错错开开””工序序交交接接和和施施工工令令制制度度是是现现场场管管理理常常用用的的控控制制手手段段三、、为为什什么么成成品品保保护护管管理理比比较较困困难难？？四、、如如何何实实施施成成品品保保护护管管理理成品品保保护护费费用用简化化和和量量化化成成品品保保护护伤伤害害处处罚罚细细则则责任任判判定定可视视化化标标识识清洁洁标标准准案例例第九九讲讲：：安安全全文文明明管管控控1、场场地地清清爽爽干干净净有有序序，，对对工工人人的的作作业业时时的的心心态态、、现现场场管管理理和和提提高高生生产产效效率率与与工工程程质质量量均均有有潜潜移移默默化化的的暗暗示示作作用用。。2、除除在在施施工工准准备备和和成成品品保保护护中中讲讲的的内内容容外外，，其